代建行业深度研究（一）：轻资产高毛利助力地产轻重分离-210812（20页）.pdf

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代建行业深度研究（一）：轻资产高毛利助力地产轻重分离-210812（20页）.pdf

1、以绿城管理控股为例，政府项目公开招标筛选第三方代建公司，中标公司(绿城)与政府项目所有人签立一份由项目所有人制定的标准管理协议，绿城据此提供服务，包括设计、建筑成本管理服务、监督和验收。项目收入=项目总投资金额(即项目开发总预算)*固定百分比(通常 2.5%-5%)，其中项目所有人不使用“绿城”代建公司品牌。通常按照工程进度收取费用，进度款通常在完成相关进度后一定期间内支付。由于代建公司参与的政府代建项目以经济适用房、安置房、拆迁房为主，考虑到社会福利性质，施工、分销等过程均受项目所有人控制，政府代建的利润率通常略低于商业代建。商业代建商业代建是近年来代建行业的主流。商业代建的项目所有人主要是

2、中小型房地产开发商。根据开发商与代建公司之间订立的代建安排，代建公司主导项目的设计、建造、管理、销售等，为项目所有人创造价值、产生收益。通常代建项目包括住宅、办公楼、商业综合体。根据中指院，2020 年，我国商业代建市场规模为 34990 万平方米，其中 26570 万平方米为住宅物业;2025 年商业代建市场规模有望达到 61790 万平方米，2020-2025 年的 CAGR为 12%，其中总规模中的 48690 万平方米为住宅。从占比看，商业代建的占比有望逐年升高，2020 年商业代建市场规模占总市场规模的 51%，2025 年有望达到 68%。根据中指院预测，2021 年我国房地产商业代建新签约建面有望达到 6570 万平方米，2025年该数值有望达到 15290 万平方米，占 2025 年总新签约建面的 66%。以绿城管理控股为例，商业项目所有人负责项目投资，决定产品定位、设计调整、预算、物业价格、销售与营销策略，代建公司负责为项目创建管理团队，监察项目各个方面。代建公司可能会推荐相关第三方承包商及供应商，项目所有人会分别与供应商订立承包和供应协议。根据代建公司是否在管理项目中持有股权，商业代建可进一步分为纯服务模式和少数股权模式(小股操盘)两种模式。

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