1、21H1 总体物管公司实现营收 814 亿元，同比增长 55%，较 2020 年+14pct。其中，大型、中型、小型物管公司分别同比增长 63%、50%、51%，较 2020 年+12、+11、+19pct。总体物管公司实现归母净利润 128 亿元，同比增长 64%，较 2020 年-6pct。其中，大型、中型、小型物管公司分别同比增长 60%、70%、64%，较 2020 年-21、+5、+5pct。30 家样本公司中，所有公司均实现营收和归母净利润的同比增长。21H1 碧桂园服务营收达到 116 亿元，超过还未上市的万物云(根据万科 A 半年报，21H1 万物云实现营收 104亿元)，成为

2、国内营收规模最大的物管公司，且显著领先于其他样本公司。世茂服务营收同比增长 171%，暨 2020 年之后，再次成为唯一实现营收翻倍增长的样本公司。21H1 碧桂园服务、恒大物业归母净利润分别为 21、19 亿元，相对其它样本公司领先优势较大。融创服务、合景悠活归母净利润同比均增长 154%，在样本公司中增速最快，此外华润万象生活、世茂服务、荣万家亦实现翻倍以上增长。21H1 物管行业依旧延续量质齐升的高成长表现，营收同比增速较 2020 年进一步提升，与规模扩张提速的趋势相匹配。归母净利润同比增速虽较 2020 年有所放缓，但依然快于营收增速，盈利能力继续提升。重点物管公司基本都完成了 20

3、20 年报提出的增长指引。分梯队来看：大型物管公司营收增速继续领跑，归母净利润增速下行主要受恒大物业扰动(恒大物业 2020 年归母净利润大幅增长，剔除后 2020、21H1 分别同比增长 52%、55%)，以及基数扩大后的自然回落;中小型物管公司营收和归母净利润增速均较 2020 年提升，其中中型物管公司盈利能力改善幅度更大，推动归母净利润增速首次实现领跑。21H1 总体物管公司毛利率为 28.6%，同比+0.6pct。其中，大型、中型、小型物管公司毛利率分别为 31.3%、24.7%、30.5%，同比分别-1.2、+1.7、+1.3pct。分业务来看，总体物管公司基础物管服务、社区增值服务

4、、非业主增值服务的毛利率分别为 23.4%、46.3%、 31.5%，同比分别-0.2、-1.2、-0.7pct。30 家样本公司中，13 家公司毛利率同比上升，17 家同比下降。合景悠活毛利率为 44.2%排名第一，恒大物业、荣万家、正荣服务、奥园健康毛利率亦超过 34%。华润万象生活毛利率同比+8.1pct，改善幅度最大，主要源自住宅物管分部提质增效及商管分部购物中心收费方式由包干制转为酬金制。尽管总体物管公司毛利率延续提升趋势(不管采用整体法还是算术平均法计算，趋势是一致的)，但我们注意到：1、分化更加显著，样本公司中毛利率同比下降的公司占据多数，主要因为疫情补贴退坡，以及第三方项目在拓

5、展初期毛利率较关联房企项目有所降低，但仍有 13 家公司毛利率同比提升，说明规模效应、组织和管理模式优化、科技赋能对毛利率的正向贡献仍然较大;2、三大主要业务毛利率均同比下降，因此高毛利率业务的收入结构占比扩大也是整体毛利率仍然能够提升的重要原因。分梯队来看，大型物管公司毛利率同比下滑，但绝对值仍然领跑;中小型物管公司毛利率同比继续提升。21H1 总体物管公司销售管理费用率为 8.7%，同比-0.1pct。其中，大型、中型、小型物管公司销售管理费用率分别为 8.8%、8.3%、9.3%，同比分别+0.5、-0.2、-1.0pct。总体物管公司归母净利率为 15.8%，同比+0.9pct。其中，

6、大型、中型、小型物管公司归母净利率分别为 18.3%、13.3%、15.5%，同比分别-0.4、+1.6、+1.3pct。总体物管公司加权平均 ROE (非年化)为 9.5%，同比-5.6pct。其中，大型、中型、小型物管公司加权平均 ROE 分别为 11.9%、6.9%、11.0%，同比-6.9、-3.0、-4.2pct。30 家样本公司中，14 家公司归母净利率同比上升，16 家同比下降。合景悠活归母净利率为 25.7%排名第一，此外恒大物业、金科服务、华润万象生活归母净利率超过 20%。招商积余、特发服务、中奥到家、新大正、中海物业、保利物业、绿城服务归母净利率低于 10%。从总体物管公

7、司层面来看，规模效应、组织和管理模式优化、科技赋能同样帮助物管公司降低了销售管理费用率，并与毛利率改善一起，推动盈利能力的再次提升。但归母净利率与毛利率呈现出相似的趋势：总体上升、分化显著。由于 IPO、增发配股融资带来的资产周转率和权益乘数下降，总体物管公司加权平均 ROE 继续下行。规模效应、组织架构优化、科技赋能等因素同样帮助物管公司降低了销售管理费用率，中型物管公司改善程度稍大。最终反映至归母净利率，总体物管公司盈利能力再次提升。但由于 IPO、增发配股融资带来的资产周转率和权益乘数下降，总体物管公司加权平均 ROE继续下行。大型物管公司归母净利率和 ROE 绝对值依然优于其它梯队。2

8、1H1 总体物管公司基础物管营收占比为 58%，同比-6pct。其中，大型、中型、小型物管公司基础物管营收占比分别为 56%、62%、56%，同比-9、-3、-3pct。总体物管公司社区增值服务营收占比为 17%，同比+4pct。其中，大型、中型、小型物管公司社区增值服务营收占比分别为 14%、18%、19%，同比+2、+6、+4pct。总体物管公司非业主增值服务营收占比为 17%，同比-1pct。其中，大型、中型、小型物管公司非业主增值服务营收占比分别为 16%、16%、23%，同比-2、-1、+1pct。总体物管公司基础物管营收占比持续降低，除了社区增值服务营收占比提升之外，城市服务、商管等新兴业务崭露头角也是重要因素。1、城市服务方面，目前已有 3 家样本公司(碧桂园服务、雅生活服务、世茂服务)将城市服务作为单独分部披露数据，均是通过收购环卫公司，快速形成全国化或重点区域的服务能力，其中碧桂园服务预计 2025 年千亿营收中城市服务贡献 200 亿元。此外，保利物业、招商积余、时代邻里主要通过独立培育，均已在城市服务领域形成一定业务规模;还未上市的万物云计划 2023 年之前落地 100 个城市服务项目。