中国长租公寓市场白皮书2021（34页）.pdf

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1、对于大部分机构型投资人而言，存量改造成为了进入国内长租公寓投资市场的主流模式。但是，国内一线城市核心区存量资产的价格普遍偏高，再加上项目改造成本、投资回报率往往低于机构投资者的预期，导致投资人最后不得不无奈放弃收购。但此类机遇不应局限在核心区，其实在非核心商务区、产业园区附近都存在适合投资机会。这些区域形成了产业聚集的规模效应，吸引了大批的优质企业，从而引入大量高薪人才。通过精准的定位与良好的运营，这些公寓项目往往能获得理想的出租率和租金收入。此外，国内租赁市场主要客群呈年轻化趋势，职业选择更多元化，办公地点更灵活。这类客群往往追求项目品质、设计和通达性，而非项目的绝对核心城区位置。国内长租公

2、寓投资市场目前仍处于初期阶段，市场缺乏能够帮助投资人判断资本化率并具有真正参考意义的退出案例。长租公寓投资的退出机制和退出价格的判断成为投资人最关注的话题之一。随着越来越多长租公寓项目的运营表现开始稳定，我们预计该业态在中国的投资市场也将逐渐开始形成，并成为主流资产类型之一。参照全球范围内最成熟的美国长租公寓市场，该资产类型在大宗成交总量中的占比在2020年达到40%，并在后疫情时代呈现进一步增长的趋势。现阶段，大部分投资人依然认为单一资产或资产包退出将是未来短期内主要的长租公寓投资退出途径。目前，我们了解到有一部分机构型投资者计划通过收购多个存量改造项目实现规模效应，并打算最终以资产包的形式

3、退出投资。考虑到长租公寓较为稳定的现金流，我们认为险资以及核心基金等寻求长期稳定现金流的投资者将成为长租公寓存量资产的主要买家。随着国内公募REITs的成功发行，以及国家发改委明确将保障性租赁住房纳入公募REITs试点，我们相信未来REITs有望成为长租公寓投资的主要退出机制之一。2021年6月21日，中国首批9只试点REITs在沪深两市正式上市交易，这标志着国内REITs试点正式落地。而在这首批9只产品平稳上市之后不久，中国REITs在制度层面又迎来重大进展：2021年7月2日，国家发改委发布关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知明确提出将保障性租赁住房纳入

4、试点行业。虽然现阶段公布的政策暂时仅将保障性租赁住房纳入REITs的底层资产，但随着REITs试点的不断推进和完善，范围的不断扩大，我们相信市场化运作的租赁住房也将有望被纳入REITs的范畴之中。租赁住房有可能成为中国REITs的又一个蓝海。租赁住房和REITs的天然适配度极高。从国际经验来看，租赁住房、尤其是以重资产运营的租赁住房，具备投资规模大、回收周期长，尤其是现金流持续稳定以及有持续经营能力的特点，是REITs市场备受青睐的底层资产类别之一;而REITs又可以为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供优质的退出渠道，快速回笼资金，有效提升租赁住房市场的流动性。因为现行的证券法规定公募基金不得直接投资于非上市公司股权，为了在不修改现有法律框架的基础上实现此次公募REITs的顺利试点发行，2020年4月30日中国证监会、国家发展改革委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知，此后中国证监会发布配套指引公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)，对基础设施类公募REITs试点的发行要求做出的特殊创新设计公募基金+ABS：公募REITs可以通过基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权，从而取得基础设施项目完全所有权或经营权利;成功实现将缺乏流动性的基础设施资产转变为流动性强的标准化权益性金融产品。

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