1、基于国际经验与教训以及当下我国住房市场的突出问题，下一阶段的住房目标将在稳增长、防风险与保民生之间进行新的平衡，防风险与保民生的重要性更强，但同时也需要寻找新的经济增长点。首先是稳增长。一方面要降低对房地产投资的过度依赖，另一方面要寻找房地产行业的新兴增长点。发达国家的经验表明，即便经济进入相当成熟阶段之后，房地产业对经济增长的贡献并不会自然减弱，甚至会因为房地产服务业以及各类住房衍生产业的发展壮大而进一步增加。从数据上看，全球主要发达国家的房地产业在 GDP 中的占比一般达到 10 - 12%，我国目前只有 7% 左右;房地产整个上下游产业链合计占比往往超过 20%，我国只有15% 左右。未

2、来，中国住房将从“钢筋水泥”转向居住服务业，成为中国经济内循环的重要支撑。例如，住房租赁市场很有潜力成为一个新的经济增长点。未来我国租赁人口将超过 2.5 亿人，这一庞大的需求基数将刺激租赁服务业的全面增长，从租赁住房的出租、装修、改造、维护以及租后的保洁、搬家等服务都是潜在的增长点，未来将会是一个 2 - 3 万亿规模的市场。再例如，物业管理也是一个快速发展的行业，在管面积超过 200 亿平，未来仍将进一步增长，当前行业规模约 1 万亿，未来将突破 2 万亿。房地产服务细分品类有很大的发展空间，完全有可能再造一个房地产。此外，房地产业链围绕如何将土地、资金要素转化为产权进行分工，衍生出开发、

3、建筑、代理、广告等市场主体，在居住时代，房地产业链将围绕资产管理进行分工，提供租赁、装修、社区、养老等长期服务，居住服务者成为时代的主力，这也将是一个新兴增长点。其次是防风险。与美国和日本不同，我国房地产风险的引爆点主要是房地产开发企业。美国房地产金融危机的引爆点来自于居民过度加杠杆及以此为基础的金融衍生品过度创新。2002 年 - 2006 年美国住户部门房贷余额占银行信贷余额的比例由 47% 上升至 57%，超过 50% 的警戒线;居民杠杆率(住户部门贷款余额 /GDP)由 74% 上升至 90%;居民房贷收入比(年还贷金额 / 年可支配收入)由 66% 上升至 100.6%，还贷金额已超

4、出居民还款能力。更为严重的是在宽松的货币政策下美国金融机构向大量“三无”(即低收入、无工作、信用差)家庭发放住房次级贷款，2001 年 - 2006 年住房次级贷款占住房抵押贷款的比重从 5.6% 飙升至 21%，居民家庭尤其是低收 入家庭不断加杠杆。在金融衍生品创新工具的帮助下，居民抵押贷款被打包成金融资产进行杠杆交易，次贷危机爆发初期的 2008 年 3 月，房地产抵押贷款组合市场总值为 6.06 万亿美元，占银行信贷的比例高达 69.6%。当贷款家庭支付能力出现问题，不能按期偿还贷款，房地产抵押贷款组合就会变为有毒资产，整个金融系统都被卷入，引发次贷危机。日本房地产危机的爆发点来自于实体

5、企业和银行进行大规模的土地投机。1984 年 - 1990 年金融机构不动产贷款余额与制造业贷款余额比例由 27% 上升至 74%，日本非金融企业土地资产占总资产比重由 21% 上升至 32%，金融机构房地产抵押贷款余额占其贷款总额的比例由 17% 上升至 25%，总额高达 89 万亿日元。1988 年日本全国地价平均上涨超过 21%，三大都市圈地价上涨 44%，东京圈地价涨幅高达 65%。当加息和收紧货币政策时，土地投机企业还款能力下滑进而抛售土地，地价房价大幅下跌，房地产泡沫破灭。我国的风险主要集中在开发商。考虑到房地产开发企业高负债的发展模式是以高周转为基础的，一旦销售回款减慢很容易引起

6、企业债务违约，企业信用评级下降，从而导致企业融资更加困难，偿债能力进一步减弱，陷入恶性循环。在疫情冲击经济影响下，居民对房地产“高周转”的支撑减弱，房企销售压力越来越大。在房地产金融收紧之下，部分杠杆过高的企业面临较大的偿债压力。一旦房地产开发企业出现信用危机，第一，风险将向金融系统传导，使银行形成坏账，部分房地产相关债务占比较高的银行将受到冲击。第二，房地产开发商破产将产生烂尾楼，影响社会稳定。第三，房企债务信用危机向上下游产业链蔓延，导致整个房地产业进入衰退和违约。最后，房地产风险向土地市场蔓延，房企减少拿地，导致地方政府以土地为担保的债务出现危机。因此，房企依赖的高周转、高杠杆、高房价的

7、模式不可持续。“三高”模式的本质是土地金融化，金融资源过度进入房地产，使房地产与实体经济失衡，房价与居民收入偏离，对居民消费产生挤出，导致家庭财富分化加剧。“三高”模式对社会产生的弊越来越大于利，已经成为国内国际双循环的拦路石。“三高”模式的基础是大量的金融信贷、缺乏弹性的土地供给以及持续不断的购房需求。随着房地产信贷集中度管理以及土地集中出让制度，土地与金融之间的循环被弱化，“三高”模式本身难以为继。近年来，头部房企因为资金链断裂而出现倒闭的案例表明，房企的风险已经开始释放。再次是保民生。尽管大部分城镇户籍家庭的住房问题得到解决，但以进城务工人员、新毕业大学生、流动人口为基础的新市民群体住房

8、问题仍然困难，且主要体现的一线等人口净流入的大城市，解决的核心是扩大租赁住房供应。据测算，北上广深租赁住房缺口合计约 214.8 万套。按一个家庭租户租赁一套房测算，我国新市民的租赁住房总需求约 6452 万套，而总供给仅为 5991 万套，尚有缺口 461 万套(约 3.7 亿平米)。北上广深在所有城市中缺口最大，上海、深圳都超过 70 万套，广州、北京都超过 35 万套，合计占了全国近一半。房屋租赁市场不仅总供给不足，还存在结构性错配。北上广深租赁住房供给主体是面积在 60 - 90 平米、租金 3000 元以上的两居室。以北京为例，2020 全年新挂牌房源中一居室占比为 27.8%，60

9、 平米及以下的占比为 29.7%。这种供给格局，难以满足新市民小户型、低租金的租房需求。基于这种新的平衡，未来的住房政策将有四个方向：第一是房住不炒。房住不炒的含义主要是：一是从住房需求的角度看，投资投机性需求将持续被抑制，住房回归居住本质。一方面行政性打击投资行为层层加码，如打击假离婚创造购房资质、新房积分摇号以及严查违规资金炒房等;另一方面，在房地产长效机制作用下，房价涨幅收窄，房产投资属性被弱化。据实地调研了解，2018年初成都、重庆及西安等热门城市市场上投资性购房需求占比在 10% 以上，大湾区的深圳、佛山投资占比也较高，在 5% 以上。而当下市场上的投资性需求基本偃旗息鼓，如当前深圳全市月度二手住宅成交量已经由年内高点 7000 余套的水平降至 2000 套附近，基本处在历史低位上。另调研了解到自 2019 年以来在一些三四线城市投资新房的人已经寥寥无几。