中国金融四十人论坛：如何防范房地产市场硬着陆风险（26页）.pdf

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中国金融四十人论坛：如何防范房地产市场硬着陆风险（26页）.pdf

1、房地产行业对民营部门的开放，再加上长期的旺盛市场需求，房地产行业从业者众多，竞争激烈。激烈的房地产从业者竞争中，好的一面的是房地产市场整体快速发展，房屋供给的数量和质量总体明显提升;不好的一面是部分企业的激进扩张，资金使用不规范等等。2016年，房地产行业的游戏规则发生了明显变化，全面进入以“高周转模式”为特征的新时代。“高周转模式”指的是房地产开发商通过加快前期的开工进度，快速获取预售资格，然后用购房者提供的预付款支撑下一阶段的购地支出和新开工。高周转模式可以追溯到2010年，万科等房企率先运用高周转模式创造了前所未有的销售额，这一年也被称为高业绩和高周转的“元年”。“高周转模式”在业内并没

2、有立刻流行起来。直到2016年，房地产行业重新开启“高周转模式”，碧桂园将这种模式发挥到了极致。随后，全国范围内的各类房地产企业逐步接受这种房地产经营模式。至此，速度成为房企之间相互竞争的关键拿地的速度、新开工到拿预售证的速度、卖房回款的速度。一旦开启高周转模式，房地产企业最重要的任务就变成了两点。一是要保证有足够的土地储备用来承接新开工的房地产项目。房地产的购地热情空前高涨，购地支出占房地产投资总额的比重显著增加。特别是2018年之后，房地产投资中的土地购置费占比从过去15%左右的水平，快速上升到了30%以上。同时，地方政府的土地出让金收入也逐年创新高，在一定程度上缓解了基层财力下降的压力。

3、二是要保证通过预售获得的现金流足够稳定。这就要求房地产企业在销售端持续发力，导致近年来饥饿营销、捆绑销售、预购打折等各类销售手段层出不穷。一个直接的后果是，房地产开发投资的资金来源中，居民部门扮演了越来越重要的角色。个人定金和按揭贷款占房地产资金来源的比例在2011-2015年稳定在38%左右，此后快速增加，目前接近50%的水平。换言之，房地产开发投资的资金来源中有一半来自居民部门。也正因如此，过去各种限制银行向房地产企业直接提供开发贷款的监管规则越来越不起作用，因为房地产企业实际上通过居民部门向银行申请按揭贷款的方式来“间接”获得银行融资。确有必要的情况下，房地产企业还可以通过信托、私募、发

4、债等方式从银行体系外获得融资支持。2017年，中央大力推行金融去杠杆的政策后，房地产企业通过表外获取融资的难度在增加，成本也在上升，进一步凸显了居民部门对房地产融资的重要性。几乎是同一时期，中央对房地产调控政策发生了重大调整。如前所述，过去几轮房地产调控政策，更多强调的是房地产的逆周期属性，十六个字概括就是:“好了就紧，差了就松，管住需求，少谈供给。”在2016年年底的中央经济工作会议上，中央首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控基调，这标志着中央对房地产的定位显著改变。新的房地产调控思路有三个核心内容:“房住不炒”、建立房地产调控长效机制和因城施策。此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及房企融资、购房者信贷等方面。“房住不炒”意味着减少房地产的金融属性，坚决遏制房价上涨，严控房地产市场风险成为针对房地产市场调控最重要的目标。“房住不炒”弱化了房地产的逆周期调节的职能。2020年疫情之后，中央明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，进一步彰显了中央调控房地产市场的持续性和坚决性。建立房地产调控的长效机制包含了多方面内容，包括但不限于遏制房价上涨的长效机制、对中低收入群体的住房保障政策、住宅土地供给制度改革等等。相关的政策包括开征房地产税、增加公租房建设、试点共有产权房、大力发展房地产租赁市场等等。这些措施着眼长远，落实起来需要众多政策的配合。

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