1、快周转的初心是不囤地不捂盘,赚经营的钱而不是土地升值的钱。快周转(快速周转)一词最早出现在 2008 年,最初的含义“不囤地、不捂盘、快速销售”,赚开发的钱而不是土地升值的钱,对立面是“囤地模式”。快周转的最初意义并不涉及杠杆操作和资金调配,同时由于其不囤地,无法分享土地升值,因而在拿地时无法计入过多的房价上涨,拿地利润率反而要求更高。快周转从 2015 年开始逐渐成为行业的普遍追求,成为几乎所有主流开发商(至少在口头上)的战略选择。原因包括两方面: 一方面是市场对房价上涨速度的预期降低,同时地货比迅速提高,囤地模式本身变得无利可图;另一方面或许更重要,那就是在低利润、高去化、快回款的条件下,
2、房企开始放弃对拿地利润率的追求,转而关注自有资金(年化)回报率。在拿地利润本身较低的情况下,提高自有资金回报率的方法只能是少占用自有资金,于是或明或暗、或有息或无息的各类杠杆被充分利用。同时,由于当时的市场环境去化快、回款快,无息负债可以很快替换掉有息负债,并形成再一次的循环。最终,任何自有资金和任何外部资金(股/债)都被充分利用。这就是快周转的“异化”。(后续提到的“快周转”指的均是异化后的快周转。)快周转从“不囤地不捂盘”异化为“追求自有资金回报”,并成为越来越多房企的普遍追求,是 2015 年以来行业发生的最大变革。凭借快周转战略,很多房企实现了数倍的规模增长(虽然质量有所下降),这是行
3、业最好的时代;归咎快周转战略,很多房企加杠杆于无形(变得对现金流极度敏感),这也是行业最坏的时代。客观地讲,快周转是特定条件组合下的最优解,是充分利用一定时期的市场特点来获得最高自有资金回报的结果。但是,最优解往往是最不稳定解。快周转的核心外部条件是融资顺畅、销售回款快和资金自由调配,核心内部条件是极强的投资能力、营销能力和运营能力。任何一个核心条件的小幅改变都会使得最后的结果大幅偏离预期。同时,在模式本身的不稳定性之外,还会产生两方面的问题: 企业易学难精:快周转模式的前端是花式融资和跑马圈地,后端是迅速回款和资金调配。前端易学,后端难精。在 2021 年之前,实际上只要愿意接受较高的融资成
4、本,花式融资并不难实现(监管政策总有对策),同时只要接受较低的土地质量,跑马圈地也很容易。问题是,后端的迅速回款和资金调配,不仅需要市场配合,还要求企业具备很强的综合实力,这一点非常难。前端容易,后端困难,中间的时间差造就了 2018 年至 2020 年间,很多房企的“虚假繁荣”,盛名之下其实难副。加剧行业内卷:快周转是行业利润压缩的结果,同时也反过来加速了行业利润的压缩。回过头来看,快周转当然造就了一些企业的成功,但整体上是行业的失败。因为:1.快周转要求产品的标准化(差异化的产品需要时间打磨,无法满足快回款要求),加剧了本就严重的同质化竞争;2.快周转淡化利润要求,抬高了整体地价,压低了行业整体利润,看似赚了钱但其实就是加杠杆的钱。快周转让行业享受了金融的红利,也沦为了金融的工具。
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