1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业策略 2021 年 11 月 29 日 房地产开发房地产开发 静待行业出清，静待行业出清，重塑竞争格局重塑竞争格局 2022 年年年度年度策略策略 行业：行业： 销售：销售： 2021 年 1-10 月商品房销售额同比+7.3%， 对 2019 年平均+18.5%， 预测全国销售额将增长 3.0%至 18.2 万亿，2022 年同比下降 10%。竞争格局：竞争格局： 国企市占率显著提高；行业销售集中度略降，拿地集中度提升；房价房价：1-10 月百 城房价增速 6%，但已呈环比下降趋势，预计全年增速 3%。库存库存：当期行

2、业库存 位于历史低点，预计全行业库存将缓慢增长。新开工：新开工：受房企资本紧张拿地节奏 放缓影响，预计 2021 全年新开工面积同比增速-11%，2022 年同比下降 10%。 竣工：竣工：竣工高位增长，预计全年竣工面积增速为 9%，2022 年同比增长 5%。投投 资资：竣工支撑下预计全年房地产投资增速为 4.9%，受新开工和土地购置下行影 响，预计 2022 同比下降 2.1%。 政策政策：在“房住不炒”的主基调下，自去年“三道红线”政策发布以来，本次调控 政策定力较强，我们认为“三道红线”、“房贷集中度”、“集中供地”等长效我们认为“三道红线”、“房贷集中度”、“集中供地”等长效 机制将

3、会长期落实，但目前市场基本面下行超预期，机制将会长期落实，但目前市场基本面下行超预期，短期内政策底部已经出现，短期内政策底部已经出现， 预计信贷端及需求端将会有适度放松。预计信贷端及需求端将会有适度放松。中央层面，自 9 月底以来，高层针对房地 产金融政策密集发声。11 月 10 日央行发布的金融统计数据报告首次公布了个人 住房贷款单月数据，显示 10 月末银行业金融机构个人住房贷款余额较 9 月多增 1013 亿元人民币， 房企信贷环境边际改善， 房地产市场合理的资金需求正在得到 满足。地方层面，多地政府调整楼市政策，包括放宽人才落户、发放人才购房补 贴、支持刚需购房等方面，以稳定市场预期促

4、进合理购房需求的释放。同时，第 三批集中供地逐步开启，从已公布的规则来看多个城市降低了土拍门槛，在第二 批的基础上进一步优化土拍规则，这将对尚有能力拿地的房企形成重大利好。 策略：策略：随着行业出清随着行业出清加速加速，具有良好组织管理、盈利、控负债能力的房企具有良好组织管理、盈利、控负债能力的房企将体现将体现 更更强的增长潜力。强的增长潜力。过往在行业快速增长的背景下成长性掩盖了所有缺点，高负债 的房企 ROE 和股价表现反而更好。 然而在贷款集中度管理制度和三线四档的管理 下，个别企业风险逐渐暴露，真正具有良好组织管理、盈利、控负债能力的企业 浮现出来， 因而精选财务稳健的优质房企是我们

5、2022 年的年度策略， 我们对并表 住宅业务净利率、TOP80 城在售项目毛利率、总利息支出占利润比重、调整资产 周转率、 TOP80 城获取项目拿地-开盘时间、 负债率、 综合融资成本等指标对 TOP40 房企进行综合比较，发现中海、中海、华润、华润、保利保利等企业等企业在综合评分中表现出色，建议 关注。 投资建议：投资建议：1.我们认为随着信贷端政策的边际放松，房地产市场合理的资金需求 正在得到满足，预计后续房企分化将加速。利好现金流优秀，负债情况良好，土 储分布城市能级较高的头部国企和民企，如保利地产、招商蛇口、万科保利地产、招商蛇口、万科 A、金地、金地 集团集团；2.推荐关注运营能

6、力逐渐得到市场认同且住宅开发业务相对稳健的龙头商 业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股华润置地、龙湖集团、新城控股；稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管 公司： 华润万象生活华润万象生活； 3.今年保障房政策不断推出， 推荐关注逆周期的代建赛道龙 头：绿城管理控股绿城管理控股。 风险提示风险提示：房地产政策收紧超预期；房企毛利率下降超预期；集中度提升速度低 于预期。 增持增持（维持维持） 行业行业走势走势 相关研究相关研究 1、 房地产开发：10 月统计局数据点评:拿地开工销售 加速下行，到位资金单月降幅收窄2021-11-18 2、 房地产开发：10 月个人住房贷款余额环增 1013 亿 元，

7、住建部通知开展城市更新试点2021-11-16 3、房地产开发： 广东多地降低个人转让住房交易税率， 成都优化预售款监管资金支取条件2021-11-09 重点标的重点标的 股票股票 股票股票 投资投资 EPS （元） （元） P E 代码代码 名称名称 评级评级 2020A 2021E 2022E 2023E 2020A 2021E 2022E 2023E 01109 华润置地 买入 4.18 4.56 5.11 5.69 7.1 6.6 5.9 5.2 00960 龙湖集团 买入 3.34 3.97 4.64 5.63 13.6 11.5 9.8 8.1 601155 新城控股 买入 6.7

8、5 7.95 8.97 9.63 7.2 6.1 5.4 5.1 600048 保利地产 买入 2.42 2.61 2.85 3.12 5.6 5.2 4.8 4.4 000002 万科 A 买入 3.57 3.69 4.96 4.42 7.3 7.0 6.5 5.9 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 -32% -16% 0% 16% 32% -03 房地产开发沪深300 2021 年 11 月 29 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 内容目录内容目录 一、行业：2021 年下半年数据全面回落，预计 2022 年上半年将继续承压 . 6 1.

9、1 销售：下半年快速降温，预计全年销售金额同增 3%达 18.2 万亿，2022 年同比下降 10% . 6 1.2 竞争：2021 年国企市占率显著提高；行业销售集中度略降，拿地集中度提升 . 8 1.3 房价：1-10 月百城新房房价增速 6%，预计全年房价增速中枢为 3% . 9 1.4 库存：当期行业库存位于历史低点，预计全行业库存将缓慢增长 . 10 1.5 土地：预计全年土地购置费为-1% . 11 1.6 新开工：房企新开工较弱，预计 2021 全年同比增速-11%，2022 年-10% . 14 1.7 竣工：竣工高位增长，预计全年竣工面积增速为 9%，2022 年 5% .

10、15 1.8 投资：竣工支撑下，预计全年房地产投资增速为 4.9%，2022 年-2.1% . 15 二、政策：长期坚持房住不炒与短期适度纠偏 . 17 2.1 长期：坚持房住不炒，落实长效机制 . 17 2.1.1 长效机制一：房地产税试点工作加速推进 . 17 2.1.2 长效机制二：REITs 扩容及税收减免鼓励租赁住房 . 19 2.2 短期政策纠偏，有利于估值以及基本面修复 . 20 2.2.1 土地端：第三批集中供地规则适度宽松 . 20 2.2.2 资金端：中央密集表态释放积极信号，地方政策适度调整稳定预期 . 22 三、投资建议：精选财务稳健的优质房企 . 26 3.1 根据盈

11、利能力、运营能力、偿债能力综合打分筛选优质房企 . 26 3.1.1 盈利能力 . 27 3.1.2 运营能力 . 29 3.1.3 偿债能力 . 30 3.1.4 综合评分 . 32 3.2 重点推荐 . 33 3.2.1 华润置地 . 33 3.2.2 龙湖集团 . 35 3.2.3 招商蛇口 . 37 3.2.4 保利地产 . 39 3.2.5 金地集团 . 41 3.2.6 万科 A . 42 3.3 投资建议小结 . 45 风险提示 . 45 图表目录图表目录 图表 1：商品房销售额与销售面积累计同比（%） . 6 图表 2：商品房累计销售单价同比（%） . 6 图表 3：2021

12、年商品房销售单价增速敏感性分析 . 6 图表 4：2021 年商品房销售面积增速敏感性分析 . 7 图表 5：2021 年商品房销售金额增速预计为 6.8% . 7 图表 6：2021 年商品房销售金额预计约为 18.2 万亿元. 7 图表 7：TOP30 房企中不同档位（按照 2020 年末划分）房企有息负债同比增速 . 8 图表 8：TOP30 房企中不同档位房企（根据 2020 年末划分）新增土地价值同比增速 . 8 图表 9：TOP30 房企中国企和民企的拿地金额市占率 . 8 图表 10：TOP30 房企中国企和民企的销售金额市占率 . 8 hZjW8VkWeVeVwOuMyQyQ6

13、M8QbRpNqQoMqRiNqRrQjMmPrRbRmMwPNZtQyRuOrQwP 2021 年 11 月 29 日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 11：不同档位房企权益销售额同比增速 . 9 图表 12：房地产行业权益销售金额集中度 . 9 图表 13：不同档位房企拿地金额增速变化 . 9 图表 14：拿地金额集中度 . 9 图表 15：52 城房价前 10 月同比增速 14.9%，其余城市同比增速-0.8%. 10 图表 16：70 大中城市二手住宅价格指数当月同比（%） . 10 图表 17：70 大中城市新建商品住宅价格指数当月同比（%）. 10

14、图表 18： 100 城商品住宅库存面积 . 11 图表 19：全国商品房待售面积 . 11 图表 20：累计土地购置费（单位：亿元） . 11 图表 21：单月土地购置费（单位：亿元） . 11 图表 22：300 城市住宅用地土地出让金和累计同比 . 12 图表 23：一线城市住宅用地成交建面和累计同比 . 12 图表 24：二线城市住宅用地成交建面和累计同比 . 12 图表 25：三四线城市住宅用地成交建面和累计同比 . 12 图表 26：300 城市全类型土地平均楼面价及溢价率 . 13 图表 27：300 城市宅地平均楼面价及溢价率 . 13 图表 28：各能级城市全类型土地成交溢价

15、率 . 13 图表 29：各能级城市住宅用地成交溢价率 . 13 图表 30： 300 城市供给/成交住宅用地规划建筑面积（万平米） . 13 图表 31：300 城市住宅供给用地规划建筑面积累计同比 . 13 图表 32：300 城宅地流拍率 . 14 图表 33：一、二、三四线城市宅地流拍率 . 14 图表 34：累计新开工面积及同比 . 14 图表 35：当月新开工面积及同比 . 14 图表 36：2021 年 11-12 月新开工敏感性分析，全年增速预计为-11.1% . 15 图表 37：累计竣工面积及同比 . 15 图表 38：当月竣工面积及同比 . 15 图表 39：2021 年

16、 11-12 月竣工敏感性分析，全年增速预计为 8.8% . 15 图表 40：累计房地产开发投资完成额及增速 . 16 图表 41：单月房地产开发投资完成额及增速 . 16 图表 42：累计住宅开发投资完成额及增速（单位：亿元） . 16 图表 43：房地产开发投资额分项增速 . 16 图表 44：2021 年建筑、安装、土地投资敏感性分析 . 16 图表 45：2021 年全年房地产投资额预计增速 4.9% . 17 图表 46：近两年中央政治局会议房地产有关内容 . 17 图表 47：2021 年关于房地产税的相关表述 . 18 图表 48：部分城市 2022 年房产税测算 . 19 图

17、表 49：2021 年租赁住房相关政策 . 19 图表 50：租赁住房的增值税、房产税在 10 月 1 日减税政策前后区别 . 20 图表 51：两轮集中土拍中部分城市流拍+撤牌率对比. 20 图表 52：两轮集中土拍中竞价达上限地块占比 . 21 图表 53：部分城市三批土拍规则变化 . 21 图表 54：近期高层对于房地产金融政策的表态 . 23 图表 55：10 月部分首套房贷利率下调的城市 . 24 图表 56：近期部分城市房地产放松政策整理 . 24 2021 年 11 月 29 日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 57：部分城市发布“限跌令” . 2

18、6 图表 58：指标解释 . 27 图表 59：TOP 房企并表住宅业务净利率 . 28 图表 60：TOP 房企在 TOP80 城拿地端税后毛利率 . 28 图表 61：2020 年 TOP40 房企利息支出占归母净利润（港股扣除评估增值）的比重 . 29 图表 62：调整总资产周转率 . 29 图表 63：TOP40 房企土储覆盖倍数 . 30 图表 64：TOP40 房企净负债率对比 . 30 图表 65：TOP40 房企剔除预收账款的资产负债率对比 . 31 图表 66：TOP40 房企现金短债比对比 . 31 图表 67：TOP40 房企现金短债比对比 . 32 图表 68：综合评分

19、表 . 33 图表 69：华润置地累积销售面积及增速 . 34 图表 70：华润置地累积销售金额及增速 . 34 图表 71：华润置地累计新增土储建面 . 34 图表 72：华润置地累计新增土储权益建面 . 34 图表 73：华润置地购物中心开业计划 . 35 图表 74：华润置地投资物业土储面积按城市能级分布 . 35 图表 75：华润置地投资物业土储面积按区域分布 . 35 图表 76：龙湖累计全口径销售面积及增速 . 36 图表 77：龙湖累计全口径销售金额及增速 . 36 图表 78：龙湖累计新增土储计容建面 . 36 图表 79：龙湖累计新增土储权益建面 . 36 图表 80：龙湖商

20、业租金收入及增速 . 37 图表 81：龙湖购物中心销售额 . 37 图表 82：招商蛇口累积销售面积及增速 . 37 图表 83：招商蛇口累积销售金额及增速 . 37 图表 84：招商蛇口累计新增土储计容建面 . 38 图表 85：招商蛇口计新增土储权益建面 . 38 图表 86：2021 年 1-10 月招商蛇口新增土地计容建面能级占比 . 38 图表 87：2021 年 1-10 月招商蛇口新增土地计容建面城市群占比 . 38 图表 88：公司商业产品布局 . 39 图表 89：招商蛇口累计出租面积 . 39 图表 90：招商蛇口可出租面积 . 39 图表 91：保利累计销售面积及增速

21、. 40 图表 92：保利累计销售金额及增速 . 40 图表 93：保利累计新增土储计容建面 . 40 图表 94：保利累计新增土储权益建面 . 40 图表 95：保利物业营业收入 . 41 图表 96：保利物业在管面积 . 41 图表 97：金地累计全口径销售面积及增速 . 41 图表 98：金地累计全口径销售金额及增速 . 41 图表 99：金地累计新增土储计容建面 . 42 图表 100：金地累计新增土储成交金额 . 42 图表 101：金地 1-9 月部分在运营产业园项目 . 42 图表 102：万科累计全口径销售面积及增速 . 43 2021 年 11 月 29 日 P.5 请仔细阅

22、读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 103：万科累计全口径销售金额及增速 . 43 图表 104：万科累计新增土储计容建面 . 43 图表 105：万科累计新增土储权益建面 . 43 图表 106：2021 年 1-10 月万科新增土储按城市群分布 . 44 图表 107：2021 年 1-10 月万科新增土储按城市能级分布 . 44 图表 108：万科物业营业收入 . 44 图表 109：万科其他业务营业收入 . 44 图表 110：万科租赁业务 . 45 图表 111：万科物流业务 . 45 2021 年 11 月 29 日 P.6 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页

23、声明 一、一、行业：行业：2021 年年下半年数据全面回落下半年数据全面回落，预计，预计 2022 年上半年上半 年将继续承压年将继续承压 1.1 销售：下半年快速降温销售：下半年快速降温，预计全年销售金额同增预计全年销售金额同增 3%达达 18.2 万亿，万亿， 2022 年同比下降年同比下降 10% 2021 年 1-10 月，商品房销售面积较 2020 年同期增长 7.3%，两年平均增长 3.6%；累 计销售金额较 2020 年同期增长 11.8%， 两年平均增长 8.8%； 销售均价同比增长 4.2%， 两年平均增长 5.0%，上半年销售表现强劲，三季度开始快速降温，单月销售自 7 月

24、以 来进入负增长区间。这主要由于： （1）上半年调控政策收紧，房贷利率上行，按揭额度 收缩； （2）二手房量价双跌使得新房的投资型和改善型购房者需求下降； （3）房地产税 试点消息及房企降价促销影响民众对房价下跌预期，观望情绪加深。考虑到年末按揭政 策放松加上房企年底冲量加速推盘，预计 11-12 月销售情况将略有好转。 由于民众观望情绪消化所需时间较长，市场反馈较政策放松有一定滞后，我们预测明年 上半年房地产销售仍将明显承压， 预计 2022 年销售价格同比增长 2%， 销售面积同比下 降 12%，销售金额同比下降 10%。 图表 1：商品房销售额与销售面积累计同比（%） 图表 2：商品房累

25、计销售单价同比（%） 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 2021 年 1-10 月商品房销售单价增速为 4.2%， 我们对 2021 年 11-12 月销售单价进行敏 感性分析，假设其增速范围为-8%4%，中枢-2%，则全年商品房销售单价增速范围为则全年商品房销售单价增速范围为 1.7-4.2%，增速中枢为，增速中枢为 3.0%。 图表 3：2021 年商品房销售单价增速敏感性分析 资料来源：Wind，国盛证券研究所 2021 年 1-10 月商品房面积增速为 7.3%，我们对 2021 年 11-12 月销售面积进行敏感性 分析，假设其增速范围为-21%

26、-9%，中枢-15%，则全年商品房销售面积增速范围为则全年商品房销售面积增速范围为 0.4%-3.3%，增速中枢为，增速中枢为 1.9%。 -50 0 50 100 150 2008-10 2009-10 2010-10 2011-10 2012-10 2013-10 2014-10 2015-10 2016-10 2017-10 2018-10 2019-10 2020-10 2021-10 商品房销售面积:累计同比 商品房销售额:累计同比 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 2008-10 2009-10 2010-10 2011-10 2012-10 2013-10 20

27、14-10 2015-10 2016-10 2017-10 2018-10 2019-10 2020-10 2021-10 商品房累计销售单价同比 % 2021年1-10月 2021年11-12月E-8.0%-7.0%-6.0%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0% 2021年全年E1.7%2.0%2.2%2.4%2.6%2.8%3.0%3.2%3.4%3.6%3.8%4.0%4.2% 4.2% 2021 年 11 月 29 日 P.7 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 4：2021 年商品房销售面积增速敏感性分析 资料

28、来源：Wind，国盛证券研究所 我们对 11-12 月的房价和销售面积进行敏感性分析，预测全年销售金额的增速区间为预测全年销售金额的增速区间为 2.3%7.6%，中枢为，中枢为 4.9%。 图表 5：2021 年商品房销售金额增速预计为 6.8% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 根据以上假设和测算，我们预计全国商品房销售金额今年约为我们预计全国商品房销售金额今年约为 18.2 万亿元，同比增长万亿元，同比增长 4.9%。 图表 6：2021 年商品房销售金额预计约为 18.2 万亿元 资料来源：Wind，国盛证券研究所 2021年1-10月 2021年11-12月E-21.0%-20.0%

29、-19.0%-18.0%-17.0%-16.0%-15.0%-14.0%-13.0%-12.0%-11.0%-10.0%-9.0% 2021年全年E0.4%0.7%0.9%1.2%1.4%1.6%1.9%2.1%2.4%2.6%2.9%3.1%3.3% 7.3% -21.0%-20.0%-19.0%-18.0%-17.0%-16.0% -15.0%-14.0%-13.0%-12.0%-11.0%-10.0%-9.0% -8.0%2.3%2.6%2.8%3.0%3.2%3.4%3.7%3.9%4.1%4.3%4.6%4.8%5.0% -7.0%2.5%2.8%3.0%3.2%3.4%3.7%3.

30、9%4.1%4.3%4.6%4.8%5.0%5.2% -6.0%2.7%2.9%3.2%3.4%3.6%3.9%4.1%4.3%4.5%4.8%5.0%5.2%5.4% -5.0%2.9%3.1%3.4%3.6%3.8%4.1%4.3%4.5%4.7%5.0%5.2%5.4%5.7% -4.0%3.1%3.3%3.6%3.8%4.0%4.3%4.5%4.7%5.0%5.2%5.4%5.7%5.9% -3.0%3.3%3.5%3.8%4.0%4.2%4.5%4.7%4.9%5.2%5.4%5.6%5.9%6.1% -2.0%3.5%3.7%4.0%4.2%4.4%4.7%4.9%5.1%5.4%

31、5.6%5.9%6.1%6.3% -1.0%3.7%3.9%4.2%4.4%4.6%4.9%5.1%5.3%5.6%5.8%6.1%6.3%6.5% 0.0%3.9%4.1%4.3%4.6%4.8%5.1%5.3%5.6%5.8%6.0%6.3%6.5%6.8% 1.0%4.1%4.3%4.5%4.8%5.0%5.3%5.5%5.8%6.0%6.3%6.5%6.7%7.0% 2.0%4.2%4.5%4.7%5.0%5.2%5.5%5.7%6.0%6.2%6.5%6.7%7.0%7.2% 3.0%4.4%4.7%4.9%5.2%5.4%5.7%5.9%6.2%6.4%6.7%6.9%7.2%7.

32、4% 4.0%4.6%4.9%5.1%5.4%5.6%5.9%6.1%6.4%6.6%6.9%7.1%7.4%7.6% 2021年11-12月 销售单价同比增速 2021年全年商品房销售金额 增速E（1-10月增速为 11.8%） 2021年11-12月全国商品房销售面积同比增速 商品房销 售金额 （亿元） 同比 商品房销 售面积 （万方） 同比 商品房售 价（元/ 平） 同比 新开工面 积（万 方） 同比 竣工面积 （万方） 同比 2021年1-10月较 2019年同期 CAGR 8.8%3.6%5.0%-5.2%2.8% 2021年1-10月147,185 11.8%143,041 7.3

33、%10,290 4.2%166,736 -7.7%57,290 16.3% 2020年1-10月131,665 5.8%133,294 0.0%9,878 5.8%180,718 -2.6%49,240 -9.2% 2019年1-10月124,417 7.3%133,251 0.1%9,337 7.2%185,634 10.0%54,211 -5.5% 2021年11-12月E34,942 -16.7%36,374 -15.0%9,607 -2.0%32,786 -25.0%41,979 0.0% 2020年11-12月41,948 18.8%42,792 11.7%9,803 6.4%43,

34、715 5.3%41,979 0.6% 2019年11-12月35,308 3.7%38,307 -0.6%9,217 4.3%41,519 2.3%41,730 15.4% 2021年全年E182,127 4.9%179,414 1.9%10,151 3.0%199,522 -11.1%99,269 8.8% 2020年全年173,613 8.7%176,086 2.6%9,860 5.9%224,433 -1.2%91,218 -4.9% 2019年全年159,725 6.5%171,558 -0.1%9,310 6.6%227,154 8.5%95,942 2.6% 2021 年 11

35、月 29 日 P.8 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 1.2 竞争：竞争：2021 年国企市占率显著提高；行业销售集中度略降，拿地集中年国企市占率显著提高；行业销售集中度略降，拿地集中 度提升度提升 资金和土地向财务稳健的绿档房企资金和土地向财务稳健的绿档房企尤其是国企尤其是国企倾斜，未来倾斜，未来在在行业规模收缩行业规模收缩的背景下的背景下，这，这 些企业将有更强的些企业将有更强的应对空间和能力应对空间和能力。2021 年上半年，TOP30 房企中绿档/黄档/橙档/红 档企业 （根据 2020 年年报数据划分） 有息负债规模同比分别为+10.3%/+0.3%/-9.1%/-

36、 26.8%。拿地规模方面，绿档/黄档/橙档/红档企业 2021 年 1-10 月拿地金额同比增速分 别为 1.5%/-9.4%/-39.3%/-71%“三道红线”达到绿档和黄档的企业融资规模增速快于 橙档和红档，拿地增速要显著高于橙档和红档。 图表 7：TOP30 房企中不同档位（按照 2020 年末划分）房企有息负债 同比增速 图表 8：TOP30 房企中不同档位房企（根据 2020 年末划分）新增土地 价值同比增速 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：CRIC，国盛证券研究所 国企国企 2021 年拿地金额市占率显著提高，未来将进一步影响销售额金额市占率的增长。年拿地金额市占率

37、显著提高，未来将进一步影响销售额金额市占率的增长。 2021 年 1-10 月拿地金额 top30 房企中 12 家国企拿地金额占 300 城宅地出让金比例上 升至 31.2%，较 2020 年全年上升 7.3%；2021 年 1-9 月拿地金额 top30 房企中 13 家国 企销售市占率上升至 20.1% 图表 9：TOP30 房企中国企和民企的拿地金额市占率 图表 10：TOP30 房企中国企和民企的销售金额市占率 资料来源：CRIC，国盛证券研究所 资料来源：CRIC，国盛证券研究所 由于少数由于少数 TOP 房企暴雷影响，房企暴雷影响，房企权益销售集中度略有下降。房企权益销售集中度略

38、有下降。2021 年 1-9 月 TOP10- 20 和 TOP21-40 房企销售增速更高，1-10 月同比分别增长 16%和 25%，而 TOP10 和 TOP41-100 同比分别增长了 2%和下降了 26%。1-10 月销售金额集中度略有下降， CR10/CR40/CR100 较 2020 年分别降低了 1%/1%/3%至 20%/40%/51%。 12.7% 10.3% 1.6% 0.3% 0.8% -9.1% -6.1% -26.8% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 201920202021H1 绿档房企yoy黄档房企yoy 32.0% 1.5% 14.

39、8% -9.4% 61.2% -39.3% 61.0% -71.0% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 201920202021M1-10 绿档房企yoy黄档房企yoy 橙档房企yoy红档房企yoy 31.2% 23.9% 22.3% 29.8%29.2% 30.0% 29.6% 38.9% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 2021M1-018 TOP30国企拿地金额占300城宅地出让金额比重 TOP30民企拿地金额占300城宅地出让金额比重 18.5% 18.1% 16.7% 15.

40、7% 27.4% 28.2%28.1% 24.3% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2021M1-018 拿地金额TOP30国企销售金额占全国商品房销售额比重 拿地金额TOP30民企销售金额占全国商品房销售额比重 2021 年 11 月 29 日 P.9 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 11：不同档位房企权益销售额同比增速 图表 12：房地产行业权益销售金额集中度 资料来源：CRIC，国盛证券研究所 资料来源：CRIC，国盛证券研究所 房企拿地集中度提升。房企拿地集中度提升。2021 年百强房企整体拿地金额增速下滑，而 TOP1

41、0 和 TOP41- 100 房企增速更高，1-10 月同比分别增长 1%和 0%，而 TOP11-20 和 TOP21-40 同比分 别下降了 11%和 22%。1-10 月拿地金额集中度略有提升，CR10 较 2020 年提升了 2 个 百分点至 24%。 图表 13：不同档位房企拿地金额增速变化 图表 14：拿地金额集中度 资料来源：CRIC，国盛证券研究所 资料来源：CRIC，国盛证券研究所 1.3 房价：房价：1-10 月月百城新房房价增速百城新房房价增速 6%，预计预计全全年年房价房价增速增速中枢为中枢为 3% 根据我们整理的 120 城商品住宅销售数据，1-10 月新房房价平均增

42、速为 6%（算术平 均） ，其中有 52 城（占比 43.3%）新房均价同比超平均，有 38 城（占比 31.7%）房价 同比下跌。 不同城市房价分化明显， 房价增速大于 6%的 TOP52 城房价平均增速在 2021 年提升至两位数 14.9%，剩余城市由正转负至-0.8%。 2% 16% 25% -26% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 200202021M1-9 TOP10TOP11-20 TOP21-40TOP41-100 20%21% 22%21% 20% 16% 9% 9%9%8% 7% 5% 11

43、% 11%10% 10% 8% 6% 12% 14%13% 14% 12% 11% 49% 46%47%46% 54% 62% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2021M1-9202020016 TOP10TOP11-20TOP21-40TOP41-100其余房企 0% -11% -22% 1% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 20021M1-10 TOP10TOP11-20 TOP21-40TOP41-100 12% 11% 23%22%24% 18% 19% 19%22% 19% 13%

44、14% 20% 19% 19% 30%30% 39%38%39% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 200202021M1-10 TOP10TOP11-20TOP21-40TOP41-100 2021 年 11 月 29 日 P.10 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 15：52 城房价前 10 月同比增速 14.9%，其余城市同比增速-0.8% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 70 个大中城市住宅价格自个大中城市住宅价格自 7 月以来连续下跌，不同城市之间出现分化，各能级城市销月以来连续下跌

45、，不同城市之间出现分化，各能级城市销 售价格环比均呈下降趋势，同比涨幅持续回落售价格环比均呈下降趋势，同比涨幅持续回落。10 月一/二/三线城市新建商品住宅销售 价格环比分布变动 0%/-0.2%/-0.3%， 二手房销售价格环比变动为-0.4%/-0.3%/-0.3%。 一/二/三线城市新建商品住宅销售价格同比分布变动 5.0%/3.7%/1.8%，涨幅分布回落 0.3/0.4/0.5 个百分点，二手房销售价格同比变动为 6.7%/2.5%/1.0%，涨幅分布回落 1.0/0.5/0.4 个百分点。10 月二手住宅价格环比下降城市数量为 64 个，较上月增加 12 个。 图表 16：70 大

46、中城市二手住宅价格指数当月同比（%） 图表 17：70 大中城市新建商品住宅价格指数当月同比（%） 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 1.4 库存：当期行业库存位于历史低点，预计全行业库存将缓慢增长库存：当期行业库存位于历史低点，预计全行业库存将缓慢增长 根据 CRIC 数据，截至 2021 年 9 月，全国百城城市新建商品住宅库存（狭义库存，已取 证未售面积）总量为 60169 万平方米，环比上涨 4%，同比增长 2%。9 月百城供应环比 上涨 28%， 但因为下半年成交大幅放缓， 整体呈现供大于求的态势， 侠义库存逐渐回升。 根据统计局数据， 10 月

47、商品房待售面积 50203 万方， 环比降低 0.2%， 同比增长 1.4%。 全国商品房待售面积 （已竣工未售面积） 自 2020 年初结束大幅下行进入平稳阶段， 今年 2 月环比增长 5.2%，之后开始下行，6 月小幅调增后，7-10 月继续下降。但由于百城库 存对全国库存领先一年左右，预计中期来看，全国待售面积也将重新回归到上升趋势。 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2020/10 2020/11 2020/12 2021/1 2021/2 2021/3 2021/4 2021/5 2021/6 2021/7 2021/8 2021/9 2021/10 增速6%城市房

48、价平均增速（52个） 其余城市房价平均增速（68个） -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 70个大中城市二手住宅价格指数:当月同比 70个大中城市二手住宅价格指数:一线城市:当月同比 70个大中城市二手住宅价格指数:二线城市:当月同比 70个大中城市二手住宅价格指数:三线城市:当月同比 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:当月同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:当月同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:当月同比 202

49、1 年 11 月 29 日 P.11 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 18： 100 城商品住宅库存面积 图表 19：全国商品房待售面积 资料来源：CRIC，国盛证券研究所 资料来源： Wind，国盛证券研究所 1.5 土地：预计全年土地购置费为土地：预计全年土地购置费为-1% 2021 年上半年虽然受到集中供地的影响土地供应规模收缩，但是由于多地推出优质地 块，加上房企有扩储需求，土地市场热度依然很高，需求量和溢价率提升。下半年土地 成交趋冷，溢价率持续回落，流拍率上升，第二批集中供地也惨淡落幕。后续看，因为 房企资金依然承压，4 季度拿地在年内也无法形成销售，因此预

50、计后续的土地市场依然 较弱，全年土地购置费增速预计为-1.0%。 图表 20：累计土地购置费（单位：亿元） 图表 21：单月土地购置费（单位：亿元） 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 1-10 月土地月土地出让金同比降低出让金同比降低 14%，楼面价均价同比上升，楼面价均价同比上升，其中一线城市土地供应同比其中一线城市土地供应同比 增加增加。 1-10 月 300 城宅地出让金 16532.7 亿元， 同比降低 13.8%； 成交建面为 30651.9 万方，同比降低 29.5%；一线、二线、三线城市土地出让金分别为 7218.3、20835.1、 151