1、 上海写字楼三季度数据出炉，租赁市场净吸纳量创历史新高，租赁需 求增长带动空置率环比下降至两年内最低，租金小幅抬升。第一太平 戴维斯发布的报告显示，全市写字楼空置率下降至13.1%。滨江板块在 政策助力下整体表现持续凸显，前滩、北外滩、黄浦滨江等板块去化 加快，前滩更是以5.1%的空置率成为浦东写字楼空置率最低片区。 - 1 - 上海各子市场甲级写字楼租金指数(Q4/2016-Q3/2021) *数据来源：第一太平戴维斯 190 180 170 160 150 140 130 120 110 Q2/1999=100 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2、Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2001920202021 全市中央商务区次级商务区非核心商务区 上海各子市场甲级写字楼空置率(Q4/2016-Q3/2021) *数据来源：第一太平戴维斯 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Q2/1999=100 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2001920202021 全市中央商务区次级商务区非核心商务区 2012年，在黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路以北的 2.83平方

3、公里的区域，被命名为 “前滩”。前滩位于黄浦江南延伸段， 北面为世博后滩拓展区和耀华地块、西临黄浦江且与徐汇滨江隔江相 - 2 - 过去几年，上海多个新兴商务区迅速崛起，写字楼扎堆入市，供应量 屡创新高。2020年初的新冠疫情使得写字楼租赁市场遭受重创。得益 于成功的防疫以及上海国际大都市的引领地位，写字楼需求量疫后修 复迅速，新兴商务区在这一过程中发挥了其新、廉、美的优势，逐步 摆脱市场质疑，以优异的成绩为自己正名。在上海诸多新商务区中， 最受重视和追捧的要数前滩、北外滩、大虹桥、徐汇滨江四个区域， 让我们来细数这四大新兴CBD的发展历程和现状，看一下谁最有潜力 黄浦江见证了上海一百多年的开

4、 放历史，黄浦江两岸则承载了上 海产业的发展变迁。经过改革开 放四十多年的发展，上海已形成 北起东外滩和北滨江、南至徐汇 滨江和前滩的沿江发展轴线。在 外滩和陆家嘴的带领下，沿江区 域逐步被规划建设成各具特色和 定位的商务区，以新的面貌见证 上海向国际经济、金融、贸易、 航运和科技创新中心目标的飞速 发展。本文要介绍的四个新兴板 块中有三个都位于此黄金宝地。 东外滩&大连路 北滨江 北外滩 徐汇 滨江 前滩 南外滩 外滩 陆家嘴 黄金三角 成熟商务区 新兴商务区 世博& 耀华 脱颖而出成长为上海新兴商务区 的领航者？ 黄浦江沿岸主要商务区 位置 前 滩 望，距上海市中心的人民广场仅15分钟车程

5、，是上海在中环线以内少 数可开发的地块之一。 同时，在黄浦江的三处适合集聚发展的凸岸中， 陆家嘴已建成，世博文化公园已规划为绿地，建设中的“前滩”无疑自 带光环。 - 3 - “十三五”期间前滩进入全面建设的高潮期，目前的前滩已然呈现崭新 的面貌。“十四五”规划中，浦东将高标准推进前滩中央活动区建设， 加速推动区域核心功能集聚，预计将拥有总计147万平方米的高品质绿 色商务楼宇。 值 得 一 提 的 是 前 滩 土 地 100%全部由陆家嘴集团进 行一级开发，携手美国铁狮 门、香港太古集团、香港怡 和集团，百亿投资前滩，是 上海开埠150多年来的罕见 盛况，体现了前滩无可争议 的高规格开发水准

6、。 前滩的规划始于2012年， 这一地块被定位为一个3.0版本的城市模板， 浦东新区确定将其打造成上海新的世界级中央商务区，规划容纳人口 2.5万人，总建筑面积350.7万平方米。功能定位上，前滩将是为金融 中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地，与陆家嘴将形成一种互补 的金融生态。 规划 虽然目标是成为“第二个陆家嘴”，但前滩商务区显然正从入驻企业行 业结构、 办公与生活服务配套配比等方面， 与陆家嘴CBD打出差异化。 前滩“金融民工”占比较低，医药、制造贸易和专业服务等行业的工作 者才是“主力大军”。以前滩时代广场为例，全部十家租户里，有五家 为医药行业相关企业，如拜耳中国、西门子医疗等。

7、产业高端医药、高端制造、高端服务 望，距上海市中心的人民广场仅15分钟车程，是上海在中环线以内少 数可开发的地块之一。 同时，在黄浦江的三处适合集聚发展的凸岸中， 陆家嘴已建成，世博文化公园已规划为绿地，建设中的“前滩”无疑自 带光环。 *图片来源：浦东新区规土局 - 4 - 前滩的国际范突出，体现在吸引外资企业数量和吸纳的国际组织的成 果上。前滩世贸中心一至三期的外企比例高达50%，多家国际经济组 织如法国国际商会上海代表处 (ICC)、世界核电运营者协会 (英国) 上 海代表处 (WANO) 等。 7月28日，前滩国际经济组织集聚区正式揭牌，该空间按照国际经济 组织办公的需求“量身定制”。

8、进一步支持各类国际经济组织在前滩集 聚的“世博八条”也正式对外发布，包括：打造高品质的“类海外”营商 环境、按浦东新区总部经济政策给予扶持、办公空间租金减免等等。 可以预见，未来还会有更多国际经济组织将前滩作为落户选择。 前滩位置优越，交通发达，路途畅通时到市中心和到陆家嘴车程仅需 10-15分钟。轨道交通方面，目前共有6号线、8号线、11号线三条地铁 线交集，未来还将增加一条南北走向的19号线，不论是徐家汇还是嘉 定、宝山都能地铁直达。 2016年底规划批复、2019年底开工的龙水南路越江隧道，为未来徐汇 与浦东之间新添了一条捷径，驱车约10分钟可从前滩直达南站。从前 滩走卢浦大桥，上南北高

9、架到人民广场仅15分钟，上中环到虹桥和浦 东两大机场路途通畅的情况下约半小时。 交通 *图片来源：上海市规土局*图片来源：上海市规土局 商 业 晶耀前滩、太古里、香格里拉大酒店（确认落户）、华尔道夫酒店 （确认落户）、金普顿酒店（将引入）等。 教 育 惠立幼儿园、惠灵顿国际学校、华师大二附中、上海纽约大学前滩 校区等。 住 宅晶耀名邸、尚峰名邸、晶鸿名邸（在建）等。 医 疗莱佛士医院 文 体东方体育中心、前滩信德文化中心（在建）等。 - 5 - 前滩现有10余座已投入使用的写字 楼，由KPF、英国贝诺、JAHN、 JERDE、日本设计等全球知名建筑 设计事务所操刀，以各具特色但和 谐统一的形态

10、屹立于江边。前滩国 际商务区的“至高点”为前滩中心， 高达280米；由KPF建筑师事务所 设计，外观时尚现代。前滩中心的 前滩区域的公共配套设施众多，分布密集，几乎每个商业和商办地块 内都规划了菜场、健身、医疗、文化活动等社会服务和公共设施。东 方体育中心、惠灵顿国际学校等文教体育设施一应俱全，服务半径可 涵盖整个核心区。和陆家嘴商务区等传统核心区相比，前滩商务区的 商业、住宅、教育等配套资源丰富，宜居性更强。 前滩商业配套有如晶耀前滩购物中心，教育培训、运动健身、亲子娱 乐等各类企业就近聚集于晶耀前滩写字楼，如超级猩猩、 奈尔宝等等。 位于前滩的上海首座太古里今年9月隆重开业，体量近12万方

11、，集齐爱 马仕、迪奥等重奢品牌。香格里拉大酒店、 华尔道夫酒店均确认落户， 还将引入全国首家金普顿酒店。 配套设施 写字楼现状 *图片来源：图虫 前滩世贸 中心一期 13.8万 平方米 英国贝诺 2栋总高135米的甲级办 公楼 +7栋多层商业楼 清水建设、杜邦、美敦力、联合 技术、奥的斯机电等企业，A.I.A. 国际注册专业会计师公会、法国 国际商会上海代表处等十余家国 际经济组织 前滩世贸 中心二期 13万 平方米 JAHN 建筑事务所 2栋总高25层的甲级写 字楼 +4栋商业裙楼 默克医药、 捷豹路虎、外企德科、 微创软件、陆家嘴集团、美考伯 医药等 晶耀前滩 办公19.9万 平方米 KP

12、F 建筑事务所 6栋甲级写字楼 +购物中 心+晶耀名邸住宅 埃克森美孚、富士胶片、科思创、 艾利安、蔚来汽车、58同城安居 客、前程无忧等 前滩世贸 中心三期 8.5万 平方米 JERDE 建筑事务所 2栋总高19层的甲级办 公楼 +1栋服务式公寓+ 部分商业裙楼 碧迪医疗、巴徳医疗、 康尔福盛、 康斐斯、美居酒店等 前滩时代 广场 13万 平方米 株式会社 日本设计 1栋总高150米的甲级写 字楼 + 1栋高层公寓+商 业配套 拜耳医药、西门子医疗、三菱日 联银行等 前滩东方 广场一期 办公4万 平方米 1栋总高21层的甲级写字 楼 +住宅（前滩东方逸 品） 东洋工程、讯牧信息科技、南凌 科

13、技等 前滩东方 广场二期 8.9万 平方米 株式会社 日本设计 1栋总高15层的甲级写字 楼 +住宅（前滩东方悦 耀） 灿谷网络、长江三峡集团、全品 汽车等 前滩中心 大厦 16.6万 平方米 KPF 建筑事务所 1栋总高280米的甲级写 字楼 普华永道、德州仪器、亚马逊、 希尔顿酒店、武田制药、玛莎拉 蒂等 写字楼详 情建筑面积 建筑设计入住/签约企业 - 6 - 为了实现“新的世界级中央商务区”这一目标，打造出高品质楼宇，前 滩区域的商办项目约定较高的自持比例；出租方面，按陆家嘴集团要 求，大多数写字楼仅限整层出租，不做小面积分割。高标准的统筹规 划使得前滩写字楼吸引了一大批高品质“超级租

14、户”。 西侧，是晶耀前滩项目建筑群。它由6栋甲级写字楼和晶耀前滩购物中 心、晶耀名邸住宅组成，其中办公面积约为19.9万平方米，楼层在14 层至21层不等。此外，还有前滩世贸中心、前滩时代广场、前滩东方 广场等已建成写字楼项目。 *图片来源：58安居客房产研究院综合整理 - 7 - 沿江两岸的众多新商务区中， 位置最为优越的或是北外滩， 与已经成熟的外滩、陆家嘴形 成“黄金三角”。北外滩是上海 市中心唯一可做成片规划、深 度开发的黄金地段。黄浦江岸 线正逐步打通，资源优势不断 北外滩 数据显示， 2021年三季度内前滩板块甲级写字楼市场空置率低至5.1%， 成为浦东新区空置率最低片区；伴随板块

15、热度上涨而来的是租金小幅 提升，当前租金约6.1元/天。如果从首批写字楼入市的2017年作为 起始点计算，那么，前滩写字楼市场从“一片空白”到空置率低于陆家 嘴，只花了短短5年时间。 位置 北外滩开发起始于2002年，在新一轮发展规划中，北外滩将形成“一 心两片”总体格局，打造成为“运作全球的总部城、辐射全球的中央活 动区核心区、引领全球的世界级会客厅”。面积4平方公里的北外滩， 规划中的总建筑面积将达到840万平方米。中部核心商务区约0.8平方 公里，商办建筑体量可达350万平方米。这里将再建17栋摩天大楼， 包括480米、380米、300米三座高的地标建筑。“智能”、“绿色”的高 端楼宇相

16、互通达、二层连廊、地面慢行区、地下空间联通构筑起全方 位互联的立体活动网络。 规划 *图片来源：图虫 凸显，北外滩在打造沿黄浦江发展的南北黄金轴线中将大有可为。 产业方面，北外滩这个曾经的港口码头积淀了雄厚的航运物流、金融 贸易、专业服务等产业基础；发展方向上，航运、金融、和科技等多 产业融合助推板块向多功能城市核心商务区转型。作为虹口区打造的 重点，北外滩已落户中远海运、上港集团、歌诗达邮轮等4706家航运 企业以及中国船东协会、中国港口协会、中国航交所等40家航运功能 产业聚焦航运及金融核心功能 - 8 - *图片来源：上海市虹口区门户网站 *图片来源：上海市虹口区门户网站 功能结构图 土

17、地使用规划图 - 9 - 截止2020年末，北外滩汇聚了超过1800余家金融企业，合计管理资产 超过人民币6万亿元，其中公募基金17家，约占全国公募基金总数的 1/8。随着美国世邦魏理仕、美国顺景集团、瑞士联合私人银行等国际 知名资管机构的QFLP、QDLP试点企业，以及美国运通和美国绿光环 球等外资机构先后入驻虹口，北外滩正越发受到国际资本的青睐和关 注。此外，北外滩亦在科技领域发力，吸引了京东、华为、奇虎360 等科技企业落户，落实“航运+金融+科技”三轮驱动的发展目标。 由于北外滩市中心的优越位置，其交通非常便捷。核心区有4条轨交、 交通 性机构；上海航运交易所三大运价指数、新华-波罗的

18、海国际航运中心 发展指数、中国航运景气指数等航运业重要数据均在此发布，是国内 名副其实的航运巨头第一聚集地。 *图片来源：图虫 *图片来源：上海市虹口区门户网站 10个站点。且在唐山路两侧设置了 占地6个街坊约22公顷的无车区。 加之上文提到的规划构建的地上、 地面、地下的立体活动网络，使得 白领从出地铁车厢走到办公室约需 5-10分钟时间；开车可直接入库， 从停车场到进办公室也仅需5分钟， 便捷性、舒适度被充分考虑。 鸟瞰图 - 10 - 北外滩规划居住7万人口，可容纳24万人办公。寸土寸金的位置有高 端别墅、高品质商品住宅、设施齐全的白领公寓， 并配套一流的教育、 医疗、体育、文化等设施。

19、上海首家W酒店、来福士广场、白玉兰广 场等国际摩登购物中心汇集于此，北外滩顶级配置不负所望。 北外滩的甲级写字楼自 2010年起逐步入市，已 入市的高端楼宇包括新 华保险大厦、白玉兰广 场、北外滩来福士广场 等。绝佳的位置叠加雄 厚的产业基础，北外滩 写字楼市场需求强劲。 2017-2020年期间，北 写字楼现状 配套设施 *图片来源：上海市虹口区门户网站 *图片来源：上海市虹口区门户网站 地区级以上公共服务设施规划图 徐汇滨江这片与世博隔江相 望的热土，在2008年以上海 世博会的举办为契机，启动 地区城市更新，曾作为民族 工业摇篮的老徐汇滨江正式 退出历史舞台，西岸开启了 生产型岸线向生活

20、性岸线的 华丽转变。 徐汇滨江板块收储280公顷土地，是市中心不可多得的可大规模成片 开发区域。规划3.6公里景观大道，30万平方米开放空间，20公里骨 徐汇滨江这片与世博隔江相望的热土，在2008年以上海世博会的举办 为契机，启动地区城市更新，曾作为民族工业摇篮的老徐汇滨江正式 退出历史舞台，西岸开启了生产型岸线向生活性岸线的华丽转变。 规划 徐汇滨江又名上海西岸，位于上海市黄浦江发展轴南端，北起日晖港 与黄浦区交界，南至徐浦大桥，西至宛平南路-龙华港-龙吴路，东临 黄浦江，岸线长度11.4公里（外环内8.4公里），区域面积9.4平方公里 （外环内7.4平方公里），与世博园区隔江相望，紧邻徐

21、家汇商圈、南 站商圈、龙华旅游区，是徐汇区加快推进城市转型发展的重要地区。 位置 徐汇滨江 *图片来源：上海西岸 - 11 - 外滩写字楼租赁净吸纳量合计达到30万平方米，在上海各新商务区中 仅次于前滩。写字楼租金方面，北外滩也大幅领先新兴市场，平均租 金从2011年的4.53元/平方米/天增长至2020年末的6.93元元/平方米/ 天，年均复合增长率为4.3%。 此外，西岸金融城将以金融科技为引领，以国际金融、科技金融、创 新金融为特色，大力发展数字货币，打造金融、科技、文化融合共生 的3.0版金融城，致力打造全球数字货币中心。 在艺术的熏陶下，徐汇滨江的文化氛围浓厚。西岸传媒港定位国际级

22、城市地标、文化地表、传媒地标。继“东方梦工厂”落户传媒港后，徐 汇将引进包括TVB、华纳、第一财经、英皇影业、星空卫视等在内的 影视传媒企业总部，并将以影视制作、数字娱乐为特色。 同时，以人工智能为发展引擎的创新型现代产业集群也在这里崛起。 西岸智慧谷将以全球首座人工智能中心为旗舰，建设人工智能产业高 地。腾讯、阿里、网易、华为鲲鹏、小米等互联网行业都将入驻西岸 智慧谷。 和北外滩一样，这里也有浓厚的 历史积淀。徐汇滨江曾经是中国 近代民族工业聚集地，有曾经远 东最大的机场龙华机场，中国第 一个水陆联运码头北票码头等。 改造后的滨江将一些著名的工业 历史遗留保留下来，成为现代艺 术的摇篮。原工

23、业遗址改造成的 余德耀美术馆、油罐艺术中心、 产业文化艺术支撑创新产业集群 *图片来源：图虫 - 12 - 干路网，开发总量950万平方米，其中新建约为630万平方米。规划打 造亚洲最大规模艺术区、打造世界级滨水开放空间、打造国际创新创 意产业集群。其中， “西岸文化走廊”品牌工程和“西岸传媒港”，是整 个西岸最核心的组成部分。力争成为上海市的文化名片的徐汇滨江， 正日益向人文荟萃的巴黎左岸和以数据及的英国南岸看齐。 西岸艺术中心等，形成了独特的滨水区艺术景观。目前，徐汇滨江地 区成为了上海甚至全国文化场馆最集聚的区域之一。 凯滨国际大厦 保利西岸中心 阳光滨江中心 上海绿地中心 宝溢丰大厦

24、东航滨江中心 航汇大厦 星扬西岸中心 8元/天起 6.5元/天起 7元/天起 6.5元/天起 6.5元/天起 7元/天起 6元/天起 7元/天起 主要写字楼项目写字楼租金 在“一港一谷一城”规划引领下，西岸已初步形成“文化创意”，“科技 创新”，“创新金融”三翼齐飞，“航空服务”、“综合商贸”亮点突显的 产业框架。 随着徐汇滨江第一高楼、由恒基兆 业集团打造的星扬西岸中心主体结 构的顺利封顶，区域迎来写字楼供 应高峰期。徐汇滨江当前的写字楼 空置率超过70%，是上海所有商务 区中最高的，甲级写字楼租金均价 约为5.5元/天。今年以来，随着 上海写字楼租赁市场的回暖，徐汇 滨江的租赁成交亦较为活

25、跃。高力 国际数据显示，今年以来徐汇滨江 写字楼现状 上海西岸目前已建立起多层次的交通网，区域纵贯上海内环、中环、 外环等城市快速道路，距离徐家汇商圈约15公里，至浦东机场约35公 里、至虹桥枢纽约15公里；现有打浦路、龙耀路、上中路三条隧道和 徐浦大桥连接浦东，具有便利的越江条件；同时，轨道交通7号线、11 号线、12号线均在此设有站点，其中轨道7号线和11号线现已开通，为 游客来访提供便捷的地面交通。 交通 徐汇滨江汇聚国际化高端商务、金融、文化及创新功能，区域内有保 利时光里、绿地缤纷城等购物中心，还有滨江城开中心、上海国际航 空服务中心、西岸传媒港、上海梦中心等多个大型城市综合体。与其

26、 他的商务区相比，这里最突出的特色是艺术馆密布， 西岸美术馆大道、 国际级公共文化场馆群等为区域增添浓厚的文化氛围。 配套设施 *图片来源：58安居客房产研究院综合整理 - 13 - 在上海次中心区域的写字楼吸纳中表现突出，在需求较强烈的TMT行 业中，有超过6成公司选择了前滩和徐汇滨江。随着徐汇滨江区域建设 越趋成熟，写字楼空置率预计会有较大幅度的下降。 虹 桥 - 14 - 虹桥商务区是本文中唯一一个非 黄浦江畔但又发展迅速、政策超 然的新兴商务区。 虽不在市中心， 虹桥商务区却拥有宇宙无敌的超 优越位置。 *图片来源：图虫 *图片来源：上海市城市规划设计研究院 在上海次中心区域的写字楼吸

27、纳中表现突出，在需求较强烈的TMT行 业中，有超过6成公司选择了前滩和徐汇滨江。随着徐汇滨江区域建设 越趋成熟，写字楼空置率预计会有较大幅度的下降。 根据方案，虹桥国际开放枢纽在功能布局上呈现 “一核两带” ： “一核” 是指虹桥商务区，总体方案将实施29条创新政策措施，其中16项 仅在虹桥商务区实施；“两带”包括虹桥长宁嘉定昆山太仓 相城苏州工业园区的北向拓展带，以及虹桥闵行松江金山 平湖南湖海盐海宁的南向拓展带。虹桥国际开放枢纽横跨长三 角的“经济黄金轴线”，也将更好地放大进博会的溢出带动效应。 作为上海市的一项重要战略决策，虹桥商务区今后将重点发展总部经 上海对“虹桥”的规划布局已有经年

28、，年初国务院批复虹桥国际开放 枢纽建设总体方案是对“大虹桥”的一次全方位、大手笔的升级，是 党中央推动长三角一体化发展战略的又一重要承载地。此次虹桥国际 开放枢纽规划的建设区域面积拓展至7000多平方公里、商务区151.4平 方公里（其中主功能区面积27平凡公里，核心区4.7平凡公里），建设 的主体也由上海变成三省一市携手共建。 规划 位置 虹桥商务区位于上海西部，处于 长三角城市轴的关键节点，与周 边主要城市距离均在300公里以 内。拥有世界上独一无二的综合 交通枢纽，涵盖多种交通方式。 坐拥路、轨、空三位一体，56种 换乘模式的多元化聚集，虹桥毫 无疑问是真正意义上的长三角中 心，向西辐射

29、内陆地区，向北联 结京津冀，向南对接粤港澳大湾 区，既为上海联通长三角的桥头 堡，又为联系亚太、面向世界的 门户。 *图片来源：上海市人民政府 - 15 - 济、贸易机构、商务办公等主体业态，会议、 会展等功能业态， 酒店、 零售、商业、文化娱乐等配套业态。 作为上海市的一项重要战略决策，虹桥商务区今后将重点发展总部经 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 地区生产总值 税收收入 外贸进出口额 新增外资法人企业数 商品销售额 总部型企业数量 数字经济增加值占地区生产总值比重 进口商品集散地主平台建成面积 国际性组织（机构）占全市比重 国际性展览占比 国际

30、性会议占全市比重 综合交通枢纽年客流总量 人均公园绿地面积 路网密度 社区公共服务设施15分钟步行可达覆盖率 绿色建筑星级运行标识认证面积 年均增幅高于全市至少2个百分点 年均增幅10% 15% 年均增幅10% 15% 1500家左右 5000亿元左右 500家左右 60%以上 50万平方米以上 25%以上 80%左右 25%左右 4.5 5亿人次 10平方米左右 4.5公里左右/平方公里 85%以上 300万平方米左右 总体 规模 效益 开放 枢纽 功能 品质 城区 建设 序号类别指标名称目标值（2025年） 历经十余年开发，虹桥商务区的功能打造取得了显著成效。“大枢纽” 提供便捷的商务出行

31、体验， “大会展”赋能高端资源配置高地， “大商务” 带来的产业集聚效应逐步显现。三届进博会办下来，累积意向成交额 达到2016亿美元。2021年初上海外资项目集中签约，虹桥商务区8个 项目总投资额超45亿美元，占全市比重达到38%。虹桥商务区崛起的 产业枢纽重地、高端会展促总部商务集聚 *图片来源：上海市人民政府 - 16 - 济、贸易机构、商务办公等主体业态，会议、 会展等功能业态， 酒店、 零售、商业、文化娱乐等配套业态。 虹桥国际开发枢纽中央商务区主要预期性指标 背后，一批功能性平台也在悄 然成长：承接进博会溢出效应 的虹桥进口商品展示交易中心 引进70多个国家和地区的2000 多个品

32、牌、2万多种商品；虹桥 海外贸易中心引进近30家贸易 及服务机构入驻，联系全球150 多家贸易及投资促进机构。虹 桥商务区至今已吸引逾7万家企 业和机构入驻，2020年疫情期 间的注册企业数量较2019年上 升70%。 - 17 - 截止2020年底，虹桥商务区已 经引进了壳牌、联合利华、梅 虹桥综合交通枢纽涵盖了除水运 之外的所有八种交通方式，设计 日客流集散量可达110-140万人 次。2020年虹桥机场完成旅客 吞吐量4567.66万人次，虹桥火 车站发送旅客4140万人次，高铁 连接的上海“一小时城市圈”一再 扩容，虹桥枢纽将建设成为世界 上水平和标准最高的大型交通综 合体。 交通 *

33、图片来源：上海市城市规划设计研究院 *图片来源：上海发布 背后，一批功能性平台也在悄 然成长：承接进博会溢出效应 的虹桥进口商品展示交易中心 引进70多个国家和地区的2000 多个品牌、2万多种商品；虹桥 海外贸易中心引进近30家贸易 及服务机构入驻，联系全球150 多家贸易及投资促进机构。虹 桥商务区至今已吸引逾7万家企 业和机构入驻，2020年疫情期 间的注册企业数量较2019年上 升70%。 塞尔、科施博格、伊顿、永恒力等338家世界500强、外资地区总部、 上市公司和长三角企业总部。 虹桥商务区正加速构筑总部经济聚集发展 新高地。 在今年年底前，虹桥商务区内 的352栋楼宇的建设将基本

34、完 成，入驻商务区的企业将超过 1000家。其中百强房企中有不 少选择虹桥商务区核心区为其 全国或区域总部，在第一太平 戴维斯的统计中，房地产企业 在这里的甲级写字楼的新增需 求占比从2019年的15%提升至 写字楼现状 根据规划，虹桥商务区未来常 住人口约45万，预测主城片区 就业人口70-75万人，会展客 流量为平峰期8-10万人，高峰 期30-40万人。商务区内已建 成五星级酒店一家，规划建成 8家。2015年首个商业广场开 业，如今已坐拥数个大型零售 商业项目。新虹桥国际医学中 心已引进24家国内外知名医疗 机构入驻。美英日韩等10余所 国际学校落户于此。虹桥主城 片区还将形成“1+6

35、+10+N” 的 大小公园错落网络。 配套设施 *图片来源：图虫 *图片来源：上海市城市规划设计研究院 - 18 - 市内交通方面规划有8条轨道交通，包括2号线、10号线、17号线、 13号 线延伸线 （规划已批复） 、 14号线、嘉闵线、机场联络线、25号线（规划 中），以及总长14.3公里的有轨电车（规划中），与航空、高铁、高 速公路形成立体快速交通网。 2020年的43%。这说明房企不但认可虹桥在此买地建楼，更是身先士 卒的选择在此办公。未来三年，预计将吸引近3000家企业入驻，约10 万白领在此办公。 3.0版本的新兴商务区，早就不是简单的商务楼宇的集合地。他们不仅 是具有商业功能的商

36、圈，也是具有居住和文化交流功能的生活圈。他 们也不仅是招商引资时的竞争者，也是具有明确自身定位的行业服务 者。他们不再盲目追求更高的楼更大的地，而是专注于打磨属于自己 的“精细”和“独特”。这样多元化的新兴商务区没有真正的“领航者”， 他们都是促进上海不断前行发展的重要承载地；他们或快或慢，但都 将在上海的商务历史上写下浓墨重彩的一笔 。 当前虹桥商务区核心区写字楼平均租金约为6.15元/天，在上海新 兴商务区中排名第三，租金较刚入市时增长了超过30%。 - 19 - 从写字楼空置率的角度来看，前滩无疑是四个新兴商务区中成绩最亮 眼的存在。依靠优势的滨江区位，叠加陆家嘴集团成功的CBD操盘经

37、验，前滩仅用5年时间就实现了蜕变，跻身最受欢迎写字楼市场行列。 四大新兴商务区总结 从规划高度的角度来看，虹桥商务区这条连接中外的“彩虹桥”被寄予 了极大的期望。作为党中央推动长三角一体化发展战略的又一重要承 载地，虹桥商务区既获得了机遇又面临挑战。从上海变成三省一市携 手共建，如何统筹协调成了决定虹桥商务区成功与否的关键。 从历史沉淀的角度来看，北外滩雄厚的航运业基础无疑是其茁壮成长 的稳固根基。城市变迁、历史前行，北外滩以自己的步伐重新出发， 不紧不慢，等待属于它的厚积薄发。 从差异化布局的角度来看，徐汇滨江绝对是四个商务区中最别具一格 的所在。将近代民族工业的历史痕迹改造成各类文化艺术馆，再依托 其文化艺术底蕴打造“传媒港”和创新产业集群。徐汇滨江像那个外表 温文尔雅的文艺青年，内心实则装着改变世界的鸿鹄之志。 2020年的43%。这说明房企不但认可虹桥在此买地建楼，更是身先士 卒的选择在此办公。未来三年，预计将吸引近3000家企业入驻，约10 万白领在此办公。