1、版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。深圳房地产市场回顾与展望 2021 一、数据板块CRIC 2020 数据库粤港澳大湾区投资决策系统城市栅格系统场景化大屏租赁地图等 二、研究板块定制监测研究服务深圳房地产市场月度/季度/年度监测报告全国及深圳房地产政策资讯研究监测报告粤港澳大湾区城市房地产热点监测研究企业定制月度/季度/年度监测报告等 三、咨询板块城市进入研究服务房企-粤港澳大湾区投资布局战略研究服务地

2、块可行性研究服务、项目定位服务房企品牌研究：企业测评、项目测评服务/房企白皮书服务专题研究服务：客户研究、产品线研究、企业研究等2深圳房地产市场回顾与展望 2021 1232021年房地产市场回顾CONTENTSCONTENTS2022年房地产市场展望3深圳房地产市场回顾与展望 2021 2021年度深圳房地产市场回顾地市政策楼市4深圳房地产市场回顾与展望 2021 20212021深圳楼市关关 键键 词词4二手“冰封”4集中供地4444前海扩区二手房指导价：2月8日，发布全国首个“建立二手房成交参考价格发布机制”新房指导价：5月，住建局发布新房价格指导通知，保证新房价格稳定。二手“冰封”：二

3、手房参考价机制出台，二手市场成交持续走低。集中供地：宅地供应创历史新高，三次土拍规则，由松到紧再到稍有松动；大学区制度：7月，推行大学区招生和办学管理模式，合理均衡配置教育资源；前海扩区：9月，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，即发展空间扩展至原来的8倍。单边委托：11月，二手房交易系统投入使用，是国内首次引用“单边代理”模式5大学区制度单边委托新房指导价深圳房地产市场回顾与展望 2021 上半年新房市场平稳运行，下半年在供应放量刺激下，成交回升；二手市场在政策强压下，持续冷清 调控再升级，严厉打击投机炒房，二手房指导价机制出台，稳定市场预期 宅地供应再创新高，商

4、品住房用地为主、政策性住房为辅；集中土拍国央企拿地为主012021年房地产市场回顾6深圳房地产市场回顾与展望 2021 2021年房地产市场回顾 规划01核心引擎港深合作升格为最高层次：前海合作区扩容与香港北部都会区规划出台，标志着港深合作实现了新的跨越。即使在新冠疫情的困扰下，港深仍联合举办了9场“线上+线下”经贸投资合作交流会，联合开展海外招商，持续增强粤港澳大湾区的“品牌效应”。深圳经验全球标杆深圳创造深圳速度学有所教12月10日，赣深高铁正式通车，约2小时赣州可直达深圳。 12月30日，京港高铁商丘至深圳段全部贯通，从合肥到深圳预计6小时48分，“运营初期”开行旅客列车8对。深厦高铁提

5、速，机场卫星厅、小漠国际物流港一期工程建成，深中通道、机场三跑道、深江铁路、盐田港东港区加快建设，深大、深惠、深惠大鹏支线、穗莞深城际3期即将进入建设阶段，一系列重大工程的建设，让深圳的交通枢纽作用不断增强。2021年深圳新开工建设125中小学及幼儿园，建成学校132所，新增基础教育学位12.18万个，有效缓解了学位不足的问题。在教育资源均衡化方面，深圳推行大学区制、学校集团化办学、“公民同招“等政策，加大对非深户孩子上学需求的保障。目前，全市已建成28个中小学教育集团，集团化办学推动优质教育“遍地开花”经验获全国推广。12月29日下午，光明科学城建设迎来新进展，大科学装置集群首栋建筑顺利实现

6、主体结构封顶。一年来，深圳集中攻关39项关键核心技术任务，涉及芯片、人工智能等多项“卡脖子”技术的光明科学城，走出了“楼上创新、楼下创业”的模式，被列入国家发改委推广的深圳47条创新经验之一。“深圳经验”获全国推广，综合改革试点亮点纷呈：6月18日，深圳营商环境改革升级到4.0版本，提出了222项改革任务，对标世界银行营商环境评价指标体系进行一系列改革创新。7月27日，国家发展改革委发文向全国推广47条“深圳经验”，改革的示范带动作用进一步凸显。9月，全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案发布，深圳改革再提速。12月8日，深圳盐田港扩容，项目总投资估算约144.9亿元，建成后可增加约30

7、%的吞吐量。盐田港扩容，是深圳全球海洋中心城市建设的重要布局，也是深圳扩大对外开放、落实国家“一带一路”倡议的重要支点。12月15日，2021深圳全球招商大会举行，大会洽谈签约项目超260个，涉及投资总额超8200亿元。经过三年发展，深圳全球招商大会已成为集中展示深圳高质量发展、高水平开放和国际一流营商环境的重大平台。7广深“双核联动、比翼双飞”：2021年，广深在轨道交通、金融科技、海洋经济、制造业产业共建、公共服务共享等方面动作频频。近日，广深地铁乘车码实现互联互通，打通了广深之间人员便捷通行的“最后一公里”。病有所医2021年，深圳新增社康机构35家，新增648位全科医生，累计完成750

8、0台AED采购安装，“医保药价通”覆盖4491家医保定点零售药店，让市民在社区就能看病，在手机上就能看到公开透明的药价。此外，深圳积极落实国家药品集中带量采购，在基本医疗保障基础之上，推出专属医疗险，这两项政策实现了参保人以“低保费享受高保障”的民生需求。深圳房地产市场回顾与展望 2021 2021年房地产市场回顾 政策012021年5月，住建局发布深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知。通知从新房价格、对分期开发的项目、对预售转现售项目、对尾盘、针对精装修几方面对新房进行了价格指导。2021年7月9日深圳挂牌22块宅地，又于8月6日发布公告宣布中止出让，再于8

9、月29日重新挂牌。重新挂牌后各土地商品住房销售限价均有不同程度下调。2021年7月30日，深圳市人大常委会社会建设工委组织起草了深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）意见稿在义务教育和住房保障方面提出了一系列完善改革措施，包括要规范学校运行经费、推行大学区招生、建立教师交流制度、完善二手房参考价以及建立租赁房参考价等。2.08二手房官方指导价 2021年2月8日，深圳住建局发布关于“建立二手房成交参考价格发布机制”的通知。颁布全深圳3000多个小区的参考价格，全市所有中介不得挂盘高于参考价的房源，并要求金融机构依据参考价发放住房按揭贷款。土拍销售限价下调大学区制度深圳楼市重点政策2021年

10、禁止小产权房交易4 8月12日，深圳住建局和深圳规自局发布关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知。小产权房、回迁房不能交易。从多个方面严格打击小产权交易，如社区股份合作公司不得为交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务。44444二手房交易实行单边委托 2021年11月19日，深圳二手房交易系统投入使用。新的交易系统在国内首次引用了“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。8新房指导价格深圳房地产市场回顾与展望 2021 2021年房

11、地产市场回顾 政策01910月11月12月09月08月07月05月04月03月02月01月“假离婚”堵死购买商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。严厉打击“代持”加强购房资格审查，严厉打击“代持”等炒房现象；提供虚假材料者，3年内禁止购房。二手房指导价建立二手房成交参考价发布机制，引导银行合理发放二手住房贷款。商务公寓可通燃气新建及已建成的公寓、宿舍项目，在满足有关工程技术规范的要求下，可铺设燃气管道工程。禁止小产权房交易严厉打击非法销售“小产权房”行为，中介机构不得代理销售，不得提供经纪服务。新房指导价保持新房价格稳定，优先参考前期项目的网签价格，并对精装修价格进行总体把控。拟推行

12、大学区推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。集中土拍规则调整“三限双竞+摇号”限15%溢价率。去马甲限拍地次数：同一企业及子公司最多可竞得3宗地；销售限价下调严查经营贷将建立房地产信贷政策执行情况及信贷资金流向按季度滚动排查机制。严查虚假资料对于弄虚作假、隐瞒真实情况、提供虚假证明材料等情况，有关部门将对此行为进行联合惩戒。查处“深房理”成立联合调查组，针对“深房理”涉嫌违法违规炒房行为进行打击。2021年供地计划居住用地比2020年、2019年分别提高了24%、142%，为近十年新高。商服用地供应降幅明显。规范公积金缴存取增设其他住房消费提取业务的提取条件，设置异地购房

13、提取业务办理条件。加大居住用地供应围绕租赁住房供给、存量土地开发等多个方面，提出了十五项扩大居住用地供应的措施。加大信贷业务监管严格执行房地产金融监管，持续加大房地产信贷业务检查力度，加强首付款和还款资金来源。严查购地资金来源不得直接或间接违规融资购地，不得使用产业链上下游关联企业借款或预付款等，违者一年内禁止参与深圳土拍。二手实行单边委托官方二手房交易平台正式上线。在国内首次引用了“单边代理”模式。7天无理由退房龙岗区住建局发文，鼓励开发企业探索7天无理由退房机制。房贷利率下调各大银行放贷额度表现宽松，仅中国银行额度由宽松调整为紧张。其中大新银行二套利率5.25%，业内最低，同时审批时间预计

14、需要十个工作日。深圳房地产市场回顾与展望 2021 2021年房地产市场回顾 地市01u2021年，深圳正式实行集中土拍制度，总体看来，光明、宝安、龙岗为供地主力，占据总供地宗数59%；从分批次来看，供地向核心区转移，龙岗及光明区供地量减少，宝安中心区、南山前海及福田皇岗口岸等核心优质地块在第三批供地中出现。u2020年土拍住宅用地31宗地，但安居房占据18宗地，实际商品住宅用地仅13宗，相比之下，2021年土拍商品房宅地达到历史新高32宗，故2022年深圳新房占据主导地位，打新将成为主流。数据来源：CRIC5670.050.0

15、100.0150.0200.0250.0300.0深铁中海地产保利置业龙光集团中铁&武汉交投鸿荣源华润置地佳兆业金地集团联发集团龙华人才安居美盛地产南山控股深房集团深汕城投深物业深业深业、深投控、福田深圳人才安居特发地产特建发天健集团西湖股份星河星辉实业盐田人才安居、深业成交总价（亿元）拿地宗数（宗）深圳三批次集中供地房企拿地金额及宗数盘点109.51104.63100.0778.667.2651.9828.3920.300097260800005000000025000300003500002040608

16、0100120宝安区龙岗区南山区光明区龙华区深汕区坪山区福田区罗湖区 大鹏新区 盐田区2021年深圳各区住宅用地成交情况成交总建(万)楼板价(元/)深圳房地产市场回顾与展望 2021 2021年房地产市场回顾 楼市09336054333576665589600003000040000500006000070000005006007008002015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2015-2021年深圳市商品住宅供求价走势图供应面积（万）成交面积（万）成交

17、均价（元/）13679-42%-9%-17%110%46%207%73%-41%-15%237%74%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%0204060800龙岗区光明区龙华区宝安区坪山区南山区深汕合作区盐田区福田区罗湖区大鹏新区2020-2021年深圳市商品住宅成交面积对比图20202021同比数据来源：CRIC；商品住宅包含【普通住宅+别墅】11深圳房地产市场回顾与展望 2021 2022年度深圳房地产市场展望市场走势政策环境12深圳房地产市场回顾与展望 2021 022022年房地产市场展望2022深圳楼市研判：政策环境 调控几乎见顶

18、，以打补丁为主；房地产税落地或成全年调控最大不确定性； 规划利好、城市基建、民生建设、人才流入等将持续刺激深圳楼市保持韧性；市场 土地市场：集中土拍下住宅用地及保障性宅地供应持续加快，国央企和优质民企仍将是拿地主力； 新房供应：2021年土地供应继续加大，致2022年深圳新房的供应仍将保持“创纪录”式新增； 新房成交：成交量有望进一步增加，地块限价下价格平稳运行，区域热度、项目热度持续分化； 二手房：指导价政策影响持续，成交量回归到正常水平仍需较长一段时间，价格存下探空间；13深圳房地产市场回顾与展望 2021 022022年房地产市场展望 政策环境u2021年，深圳出台了前所未有的二手房指导

19、价，二手房市场成交量一跌再跌，落入冰点，成交价也出现了明显松动；以及深圳宅地的大规模供应，特别是限售价宅地价格的进一步下调，使得新房市场的“打新”热度也在年末有了明显变化。u2022年，楼市调控“维稳”主基调依然不会改变，大概率将维持现有政策，持续从严；关于房地产税试点，由于深圳是先行示范区，改革试验田，也是房地产市场交易比较活跃的城市，因此成为试点城市的机会较大。u深圳市住房发展2021年度实施计划已正式印发，2021年深圳计划供应和筹建住宅20万套，并首次纳入租赁住房计划，将建设筹集租赁住房10万套。深圳房地产长效机制的建设稳步推进，在财税、土地、住房、监管、金融等多维度调控，2022年随

20、着房地产税的试点落地，深圳房地产长效机制的建立将迎来重要里程碑。以稳为主，以调为辅中央：中央经济工作会议更好满足购房者的合理住房需求促进房地产业良性循环和健康发展坚持租购并举，加快发展长租房市场良性循环深圳：二手指导价机制持续影响楼市猜想一：2022年下半年，房地产税试点落地深圳；猜想二：土拍规则继续优化；猜想三：二手房指导价或有调整；14长效机制供给端长期需求端短期财税-税收政策：房地产税、个人所得税、契税等；土地-两“集中”：集中公示、集中出让-自持租赁住房；监管-规范市场监管：房地产开发、房地产买卖、住房租赁、物业服务；金融-融资：三道红线、贷款集中度-个人贷款：房贷、公积金贷款；住房-

21、行政调控：限售、限价、限签等；-保障性住房建设；深圳房地产市场回顾与展望 2021 022022年房地产市场展望 市场走势 | 土地市场得益于城市宏观基本面及购房需求强劲，深圳土拍仍将保持相对较高热度15人才房及公共住房等保障房等面积仍为竞拍重点国央企拿地主力常态化一二三四五 2021年度共计三批次成功挂牌出让居住用地38宗，商品住房用地约90.20公顷，公共住房用地约48.92公顷，含租赁住房用地约28.52公顷。 未来，政府积极推动保障性住房建设，多渠道供给仍为政府重点方向，人才房、公共住房也将持续为竞拍重点，如龙岗地块本次龙岗宝龙地块竞争出售型人才住房，14家房企角逐进入摇号环节。 从三

22、次竞拍结果来看，国央企凭借自身优势为拿地主力，且在目前融资环境未实质性改善，房企三道红线压力仍存下，未来仍将为拿地主力。 从深圳近期发布深圳市规划和自然资源局公示深圳市地下空间资源利用规划（2020-2035年）（草案），未来打造充满活力的立体城市全球典范，同时第三次集中供地成交来看，其中龙岗大运及招商地块明确要求地铁资质房企拿地，基本定向出让深铁，未来深圳立体空间挖掘也将会是重点。深圳房地产市场回顾与展望 2021 022022年房地产市场展望 市场走势 | 市场供应u据不完全统计，2022年待入市新房住宅一共有126个。南山27个、福田10个、罗湖4个、宝安21个、龙华13个、光明16个、

23、龙岗23个、坪山8个、盐田3个、大鹏1个。16宝安南山龙华光明龙岗福田罗湖盐田坪山大鹏新区数据来源：CRIC泰华梧桐聚落花园预计8-9万/泰华梧桐林居待定都市名荟二期预计11万/宝安中心区招商雍和府预计5.3-5.5万/云海瑧府限价4.61万/万丰海岸城4期预计5.71万/沙井深铁璟城限价4.58万/深铁A407-1020地限价4.45万/新世界松风明月花园预计5万/松岗兴围华府预计5.24万/华润A208-0989地限价4.57万/福永鸿荣源A004-0175限价8.55万/新安颐城栖湾里预计10.2万/前海时代3期限价11万/天健T201-0157限价9.2万/盐田人才，深业T201-01

24、68限价9.2万/汉园茗院待定汇城茗院二期限价8.47万/鼎胜金域阳光家园待定深铁懿府三期预计10.3万/深业世纪山谷预计12-13万/绿景白石洲璟庭预计11.1万/白石洲安托山西丽前海半岛城邦5期预计11.6万/临海揽山御园限价11.4万/深铁K103-0016限价9.61万/蛇口金地峰境誉府预计5.1万/星河天地五期限价5.19万/宏发万悦山二期预计4.89万/绿城桂语兰亭预计5.1万/深铁A641-0029限价4.53万/深业A641-0030限价4.53万/中海A503-0093限价4.44万/星河天地五期限价5.19万/联发A622-0118限价4.53万/深深房A511-0039限

25、价4.46万/光明中心区金地明峯府限价4.22万/公明海德园A区预计12.6万/合正置地大厦预计9.26万/天健天骄西筑预计11.4万/深圳中心天元预计13万/福田中心区安托山景田益田御龙天地预计8.59万/翠竹皇嘉珑府预计7万/保利A806-0394限价7.05万/中海A811-0344限价7.82万/中海A817-0614限价6.98万/卓越柏奕府预计7.5万/万科启城二期预计5.7万/观澜上塘民治信义君御山居预计7.7万/佳兆业云望府预计5.6万/颐安都会中央四期预计5.55万/深铁G01063-0264预计5.08万/大运坂田招商瑧城待定布吉特发G06301-0416限价5.1万/南湾

26、合正方洲二期预计4.98万/和昌拾里花都二期预计4.52万/龙岗中心城金尊府三期预计4.2万/花样年旭辉好时光三期预计4.2万/保利G11329-0102限价3.86万/深铁G14301-0115限价3.42万/坪山中心区坑梓2022年深圳待入市重点新盘深圳房地产市场回顾与展望 2021 022022年房地产市场展望 市场走势 | 市场成交（新房）u2021年宅地供应继续“井喷”，2022年集中入市将带来大量供应，在供应增加的刺激下，叠加二手房市场冷清，部分客户转向新房市场，故2022年成交大概率同比上升；u价格方面，由于2021年集中供地各地块出让限价明确，基本锁死了深圳新房价格的区间，预计

27、2022年深圳商品房平均毛坯限价5.4万/（不含深汕合作区）；u区域方面，分化持续存在，热点片区如深圳湾、留仙洞、蛇口、前海、宝中、碧海、西乡、新安等片区，高定位+产业+居住氛围属一流，仍是客户关注重点；打新热大概率持续走低大多新盘销售压力大，定位+ +产业+ +居住氛围仍是客户关注重点数据来源：CRIC；预估价按毛坯价+装修价计算；17桂湾预估价9-10万/西乡预估价8-9万/宝中预估价8-9万/沙井预估价4-5万/松岗预估价4-5万/光明预估价4-5万/民治预估价6-8万/龙岗预估价3-6万/宝龙预估价3-4万/深汕预估价1-2万/坪山预估价3-4万/西丽预估价5-6万/蛇口预估价9-10

28、万/深圳20222022年各区新房预估价（仅供参考）深圳房地产市场回顾与展望 2021 022022年房地产市场展望 市场走势 | 市场成交（二手房）数据来源：CRICu2021年，二手住房成交参考价格的出台，成交量大幅萎缩，2021年合计成交同比减少57.3%。创下近六年来的新低。2022年二手指导价政策效应持续影响，成交量恢复到正常水平仍需较长一段时间，短期内深圳二手房成家将继续处于低位波动。二手房需求预计会在2022年下半年会有小部分升温态势，主要是需求回归+价格底部触底；u价格方面，2021年各月深圳二手房成交价格与参考价之间有趋近的走势，也即二手房价格正逐步回归到官方指定的区间。18

29、9%10%16%15%13%10%18%27%36%55%56%23%17%23%19%21%21%25%32%30%28%27%68%73%61%66%66%69%57%41%34%17%17%0%20%40%60%80%100%2021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021年各月深圳二手住宅成交价与参考价偏差比（%）10%以下10-20%20%以上数据来源：乐有家门店成交7008430272575 25572043120760100

30、020003000400050006000700080001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月2021年各月深圳二手房成交走势成交套数（套）数据来源：深圳市房地产信息平台市场火爆、房价快涨；市场活跃、房价上涨；相对稳定、房价上涨预期增加；市场低迷，房价下跌预期增加；市场极度低迷，房价下跌；10000套以上7000套以上5000-7000套5000套以下3000套以下深圳二手住宅月均5000套是一个“荣枯线”5000套6.5%3.0%6.6%7.1%7.8%8.5%9.5%10.8%11.8%12.3%13.1%24.2%12.8%14.1%10.7%7.8%

31、6.2%5.3%3.5%2.7%2.3%3.0%0.0%10.0%20.0%30.0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2021年各月深圳二手房调价房源占比下调房源占比上调房源占比u 从今年3月份开始，下调挂牌价的二手房占比呈上升趋势，而上调挂牌价的房源呈下降趋势且降幅明显，说明越来越多的业主愿意降价。时间月度平均11-20156421年3392深圳二手住宅各个阶段月均成交情况深圳房地产市场回顾与展望 2021 CONTENTSCONTENTS附件：12319深圳房地产市场回顾与展望 2021 01 榜单发布项目排行

32、企业排行20深圳房地产市场回顾与展望 2021 CRICCRIC观点29.3%22.6%TOP10项目面积集中度TOP10项目金额集中度TOP10企业金额集中度46.9%45.1%TOP10企业面积集中度TOP10企业TOP10项目成交金额集中度和面积集中度均下降，企业市场占有率表现分化21深圳房地产市场回顾与展望 2021 2020年01数据来源：CRIC 榜单发布 企业排行 | 房企销售金额u2021年，深圳房地产市场为“新房大年”，尤其下半年入市项目增加明显，项目竞争激烈，开盘去化明显分化；华润置地以394.35亿元夺得榜首，主力贡献项目为“网红盘”华润城，单盘贡献近200亿。u2021

33、年新晋top10榜单房企较多，如万科、龙光、深圳地铁、星河、海岸集团和京基，各自或凭借多盘集中入市，或凭借单盘“日光”等良好表现，新晋深圳房企销售额top10。数据来源：CRIC2021年91.9595.29114.81124.95138.78178.67186.32304.87305.05394.35京基集团海岸集团星河地产佳兆业深圳地铁华侨城龙光集团万科招商蛇口华润置地 2021年市场占有率（%）9.67.47.44.54.33.43.02.82.32.22021年深圳市房企流量销售金额top10（亿元）1935.04亿元46.9%22100.30102.41108.56110.06139

34、.65155.81165.28171.50188.33307.19仁恒置地恒裕实业深业集团中国恒大鸿荣源中海地产华侨城佳兆业华润置地招商蛇口 2020年市场占有率（%）9.25.65.04.94.74.23.33.23.13.02020年深圳市房企流量销售金额top10（亿元）1549.09亿元46.3%深圳房地产市场回顾与展望 2021 01数据来源：CRIC 榜单发布 企业排行 | 房企销售面积uTOP10企业成交面积约304.2万，同比去年增长13.89%，TOP10房企市场占有率较去年微升0.5%，top3市占率持续提升，top5top10市占率均呈现下降；u销售面积TOP10榜单中，

35、华润置地跃居第一，招商蛇口下降为第二，万科凭借多个项目入市销售，重回深圳top3榜单。数据来源：CRIC2021年16.6817.6420.9621.1423.8028.3030.1132.3935.3640.71海岸集团中国恒大勤诚达龙光集团星河地产佳兆业华侨城万科招商蛇口华润置地 2021年市场占有率（%）8.97.16.44.73.83.33.02.72.62.52021年深圳市商品房企销售面积top10（亿元）304.2 万 45.1%232020年16.6817.6420.9621.1423.8028.3030.1132.3935.3640.71特发集团京基集团仁恒置地鸿荣源中海地产

36、华侨城中国恒大华润置地佳兆业招商蛇口 2020年市场占有率（%）6.85.95.44.74.64.03.53.52.92.82020年深圳市商品房企销售面积top10（亿元）267.09 万 44.6%深圳房地产市场回顾与展望 2021 01 榜单发布 项目排行 | 面积/金额深圳2021年年度商品住宅项目销售金额TOP10项目名称区域销售金额(亿元)房企简称华润城南山区197.96 华润置地前海天境花园南山区115.88 龙光集团万丰海岸城宝安区95.29 海岸集团深铁懿府南山区82.11 深铁置业星河天地光明区82.11 星河地产尖岗山壹号花园宝安区80.50 恒丰地产半山港湾花园南山区7

37、5.00 招商蛇口&南山控股鸿荣源壹城中心龙华区73.07 鸿荣源缙山府罗湖区71.02 信城地产京基智农山海御园宝安区65.98 京基集团u入榜项目多为网红盘，如前海天境花园和万丰海岸城星河天地、深铁懿府等，均实现“日光”，华润城二期推出住宅共1024套，1486批批购房者参与摇号，当日去化85%；u区域分布来看，南山和宝安热销项目占比较大，南山区以改善盘为主，如前海片区的前海天境花园、科技园的华润城；宝安、光明和龙华则以刚需盘为主，客户主要看重项目性价比。深圳2021年年度商品住宅项目销售面积TOP10项目名称区域销售面积(万)房企简称万丰海岸城宝安区16.56 海岸集团星河天地光明区15

38、.82 星河地产华润城南山区14.99 华润置地鸿荣源壹城中心龙华区10.75 鸿荣源云科府光明区10.35 天安骏业前海天境花园南山区10.34 龙光集团满京华云著宝安区9.95 满京华集团半山润府深汕特别合作区9.65 华润置地中海阳光橡树园龙岗区9.59 中海地产京基智农山海御园宝安区9.47 京基集团数据说明：普通住宅；数据来源：网签数据，CRIC24深圳房地产市场回顾与展望 2021 02 宏观环境楼市政策经济发展城市建设25深圳房地产市场回顾与展望 2021 CRICCRIC观点：u 宏观经济：相较其他3个一线城市，GDP发展“失速”，主要受房地产投资和工业利润下滑拖累，但深圳经济

39、发展稳中提质发展韧性；u 城市建设：“十四五”明确各区定位，产业招商、内外部交通以及学位建设等重点项目持续推进，城市功能不断完善；u 楼市政策：全国楼市调控“样本”，政策持续从严，精细化调控；经济运行延续平稳态势，从“深圳速度”向“深圳质量”转变“十四五”明确了城市发展新目标，城市建设将迈向新台阶2021年楼市政策精细化调控进一步升级，长效机制逐步建立26深圳房地产市场回顾与展望 2021 宏观环境 经济发展029.0%8.8%7.6%6.7%3.1%7.1%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%050000000250

40、00300002016年2017年2018年2019年2021年2021年前三季度2016-2021年深圳GDP及增速情况GDP（亿元）增速数据来源：深圳统计局u2021年前三季度，深圳实现地区生产总值21791.18亿元，总量继续位居国内大中城市第三，按可比价格计算，同比增长7.1%，两年平均增长4.8%，增速低于全国平均水平。工业生产持续恢复但利润下降，线上消费增速有所下降。战略性新兴产业比重高、增速快，已成为深圳经济增长的重要引擎。u1-11月，全市固定资产投资同比下降0.6%，比1-10月降幅收窄2.5个百分点，主要受房地产投资拖累；固定资产投资比2019年同期增长8.5%，两年平均增

41、长4.2%。其中，房地产开发项目投资同比下降16.4%，非房地产开发项目投资同比增长12.4%。23.60%23.80%20.60%18.80%8.20%-0.6%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2016年2017年2018年2019年2020年2021年1-11月2016-2021年深圳固定资产投资增速情况固定资产投资增速27深圳房地产市场回顾与展望 2021 02同比增长11.8%消费升级类商品保持较快增长两年平均增长8.6%；消费和进出口外贸均取得亮眼的成绩数据来源：深圳统计局u1-11月，全市社会消费品零售总额8641.70亿

42、元，同比增长11.8%；总量比2019年同期增长5.0%，两年平均增长2.5%。其中，商品零售同比增长11.3%，餐饮收入同比增长15.1%。生活必需品粮油食品零售额保持稳定增长，网上零售延续快速增长态势，消费升级类商品保持较快增长；u1-11月，全市进出口总额31579.51亿元，同比增长15.1%；两年平均增长8.6%。其中，出口17103.48亿元，同比增长12.6%，两年平均增长6.3%；进口14476.04亿元，同比增长18.2%，两年平均增长11.5%。贸易结构持续优化。8.10%9.10%7.60%6.70%-5.2%11.8%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.

43、00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%004000500060007000800090002016年2017年2018年2019年2020年2021年1-11月2016-2021年深圳社会消费品零售总额及增速情况社会消费品零售总额（亿）增速2630728024.429983.7429773.8630502.531579.51-4.40%6.40%7.00%-0.60%2.40%15.1%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%05000000025000300003

44、50002016年2017年2018年2019年2020年2021年1-11月2016-2021年深圳进出口总额及增速情况进出口总额（亿）增速 宏观环境 经济发展28深圳房地产市场回顾与展望 2021 02u2021年6月9日，深圳市政府发布深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要。实施“东进、西协、南联、北拓、中优”战略，优化“多中心、网络化、组团式、生态型”空间结构。u都市核心区扩容提质，外围打造多个功能中心，形成“一主三副”的发展格局，形成定位清晰、链条完整、资源集聚集的全域创新产业格局。都市核心区优势产业聚集，新纳入街道板块将实现价值跃升。 宏观环境 城市建设 |

45、 “十四五”29福田：深圳行政、文化、金融、商务和国际交往中心，总部经济核心区、现代服务业集聚区。罗湖：深港社会协同发展示范区、现代服务业创新发展集聚区、金融商贸中心和国际消费中心。盐田：国际航运中心、海洋新兴产业高地、滨海旅游重要基地。大鹏：滨海旅游服务中心、海洋科技和教育基地、精准医疗和康复医学发展先锋区。坪山：深圳城市东部中心、综合交通枢纽、高新技术产业和先进制造业创新集聚区、生物医药科技产业城。龙岗：深圳城市东部中心、高等教育国际合作中心、国际文体活动交流中心。南山：科技产业创新、高等教育和总部经济集聚区。宝安：深圳城市西部中心、国际航空枢纽。光明：深圳北部中心、科技创新中心、重要交通

46、枢纽，科研经济先导区、高新技术产业和先进制造业集聚区。龙华：深圳中部综合服务中心、数字经济先行区、未来城市试验区、智慧治理示范区、重要交通枢纽、新兴产业高地和时尚产业新城。区域“十四五”空间格局区域“十四五”空间格局南山“一轴一带三组团”龙岗“一芯、两核、多支点”福田“三大新引擎”光明光明科学城“一心两区”罗湖“一主两区三带”坪山暂未发布宝安“一轴、四廊、五核、多节点”盐田“一核四区”龙华“一圈一区三廊”大鹏暂未发布深圳市“十四五”规划对各区的定位深圳房地产市场回顾与展望 2021 02在“一主三副”的空间格局上，构建“创新核心区+七个创新集中承载区”产业格局；2021深圳全球招商大会召开，引

47、资超8200亿元，3年引资超2.1万亿元，重点项目加速落地 宏观环境 城市建设 | 产业30深圳科技创新空间格局u2021年，深圳国土空间总体规划（2020-2035）明确，依托深圳国家高新区、深圳国家自主创新示范区及市级新兴产业片区等，优化形成定位清晰、链条完整、资源集聚的“1+7+N”全域创新空间格局，为建设创新创意之都提供坚实保障。u2021年12月15日，以“新时代 新征程投资深圳 共赢未来”为主题的2021深圳全球招商大会举行，大会共洽谈签约项目超260个，涉及投资总额超8200亿元，一批重大项目将在会上签约。在“双区”驱动新格局和新机遇下，深圳创新氛围更浓，产业配套更好，投资潜力更

48、大。2021年深圳各区招商成绩单区域项目数总投资额代表企业南山区31个超1000亿元中国电子总部、瑞士ABB电动交通中国总部、蓝思科技国际总部、德国麦德龙南方总部项目宝安区351009.9亿华润微电子南方总部项目、魏桥创业集团大湾区总部项目、南航物流项目、福田区48个汇芯通信罗湖区50个833亿龙华区28个850亿三一集团、微创医疗、能链环宇、普洛斯隐山资本前海40个866亿中航产融、香港胜利证券、恒昌网络安全基地、利丰集团、楷亚锐衡、狮城资本龙岗区24439.5亿国家电力投资集团广东电力有限公司、华润医药集团有限公司、永泰生物制品有限公司、东华软件股份有限公司光明区42个超900亿国药集团中

49、国生物大湾区总部项目、江苏海晨股份研发及智慧物流基地项目、福建西人马公司智能传感器研发生产基地、TCL华星光电高世代面板产业配套项目坪山区20个572亿中国汽研、魔门塔、赛诺菲巴斯德、盐田区38个1316.26亿马士基（中国）、京东科技、苏宁易购、腾讯、中集智能、优合集团、南开大学深圳研究院 2019年，128个项目，5600亿元； 2020年，242个项目，7800亿元； 2021年，260个项目，8200亿元。深圳房地产市场回顾与展望 2021 02u2021年，赣深高铁通车，实现了广东“市市通高铁”的目标，助力打造“轨道上的大湾区”。深圳国际机场卫星厅项目正式投入使用，它是前海合作区扩区

50、后“大前海”首个建成投用的百亿级交通基础设施项目；地铁20号线一期工程正式开通，它是完善会展中心交通配套设施的重要措施u未来，深圳将形成盐田港港口型国家物流枢纽（2021年入选）、平湖南商贸服务型国家物流枢纽（2019年入选）、宝安机场空港型国家物流枢纽（2020年入选）合力共筑的“海、陆、空”高效集约的国家物流枢纽体系。 宏观环境 城市建设 | 交通31赣深高铁是国家“八纵八横”高速铁路网中京港高速的重要组成部分，北接昌赣高铁，南接广深港高铁、厦深高铁等，是沟通南北经济文化交流的重要纽带，是一条黄金高铁大通道。深圳机场卫星厅于2021年12月7日正式投入运营。作为T3航站楼国内候机指廊的延伸