1、 2021 年度报告 |强管控下的楼市再平衡| 目录目录 强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 目目 录录 1.1. 宏观判断宏观判断：强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 预期变化，主导 2021 楼市起伏 政策收紧，维稳楼市宗旨不变 强控之下，楼市再度修复回稳 2.2. 20212021 年中国房地产市场年中国房地产市场 1010 大关键词大关键词 3.3. 市场监测市场监测 新房市场：分化显著，非热点城市快速降温 杆房房企：业绩下滑，拿地谨慎大幅缩减 土地市场：集中供地，各线城市冷暖不均 二手房市场：价量齐跌，政策重创影响更甚 作者： 程澐、刘渊、张大伟、肖亦宗 电话: (021

2、)51116287 邮件: 2021 版权声明：本报告由中原地产研究院编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原地产研究院所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原地产研究院” ，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。iWxVvXnOp

3、PoOnN8O9R7NsQrRsQsQlOoOnMkPsQmQaQqQyRvPqMtONZtRoN 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 在 2021 上半年全国楼市强劲增长的背景下，我们在 7 月初发布的半年度报告中，准确地预测了下半年楼市的下跌，验证了我们对楼市运行内在逻辑的认知符合当前市场实际。据此，我们对 2021 全年楼市进行回顾总结，并在此基础上展望未来。 2021 楼市上下半年变化悬殊，背后是市场预期与政策调控的复合作用。同时，一二线发达城市与三四线发展中城市变化的原因也不尽相同，因此不能用简单的某一个原因来解释。从全国楼市整体

4、而言，预期变化对楼市的影响更为重要。纵观全年，尽管楼市剧烈震荡，但政策目标仍然是维持市场稳定不变。在行业降杠杆与城市分化的大背景下，展望 2022，为实现维稳目标，政策将进一步趋向强管控，房地产行业与市场将在新环境下寻找新的平衡。 一、一、 预期变化预期变化，主导主导 20212021 楼市起伏楼市起伏 2021 上半年全国新建住宅销售面积同比增长 29%， 增幅远超过去三年年均 2%的水平。 即使剔除去年上半年疫情导致的低基数因素，与正常年份 2019 上半年相比，增幅也高达 20%。 在疫情叠加人口增长放缓的大背景下，全国楼市需求的反常增长来自于对房价上涨的预期，导致投资(包括短线与长线)

5、需求增加。 看涨预期主要来自两个方面： (1)疫情后全球政府放松信贷以稳定经济，导致民众对信贷放水导致房价上涨的担忧； (2)深圳、上海等热点城市房价及土地价格大涨，进一步强化了上述预期。 内地楼市在过去 20 多年持续房价上涨，人们普遍简单地认为是货币超发的结果。而 2015-2018 年间全国大多数城市房价一年内翻倍的大牛市，强化了民众对放水导致房价普涨的担忧。因此，当疫情后信贷宽松再启时，楼市看涨预期快速抬升。 其实在房地产市场，所谓放水放水(按揭贷款增长)，如果没有降息、降首付或放宽二套房贷标准等降低贷款门槛的情况下，只是购购房需求增加的结果而不是原因房需求增加的结果而不是原因。疫情后

6、国内房贷标准没有松动，但民众购房需求却在 2021 上半年大涨。 热点城市房价上涨是多重因素综合作用的结果热点城市房价上涨是多重因素综合作用的结果 疫情后深圳、上海等热点城市房价快速上涨，其实也是多种因素的复合作用。 深圳本轮房价上涨起步于 2019 年 8 月社会主义先行示范区宣布，中原深圳二手住宅报价指数1即开始一路上行，随后港人置业增加、豪宅税(普通住宅标准)调整等利好进一步推高了市场预期，而以深房理为代表的炒房集团借助经营贷加杠杆，制造市场焦虑，进一步推高了房价。至 2020 年 1 月，中原深圳二手住宅报价指数达到阶段性高位 70%。 上海的二手住宅市场价格上涨起步于 2020 年三

7、季度，也是众多因素的综合结果。当年本地大规模的旧改拆迁、四大高校毕业生落户门槛降低、信贷条件小幅放松以及疫情后选择国内读书就业的学生增加等多种因素的共同作用下，二手市场报价短期内出现大幅跳升，上海二手住宅报价指数在 2021 年 1 月达到历史高位 80%。与之相对应的是上海中环以内的房价(报价)在短短的一个季度内从 8 万元大涨到 12 万。随后在 2021 年 1 月底即引发政策的大幅收紧。政策中对市场影响最大的是二手按揭贷款放款时间的大幅延长，上海也因此成为本轮调控中最早收紧按揭贷款的城市。 表表 1 1- -1 1：深圳上海房价领涨原因对比：深圳上海房价领涨原因对比 城市 共性原因 特

8、殊原因 上涨走势 深圳 1. 人口增长多，新房供应有限； 2. 20017 年以来积压改善需求释放； 3. 疫情后选择国内读书/就业学生增加； 2019.8 社会主义先行示范区； 2019.10 月起港人置业增加； 2019.11 豪宅税(非普住宅)下调； 深房理炒房组织及经营贷； 多个热点事件依次推高房价走势 上海 本地大规模拆迁旧改； 四大高校毕业生落户门槛降低； 信贷条件小幅放松； 众多因素综合作用，市场突然跳升 1 全称为：中原领先指数，深圳二手住宅报价指数，为中原地产基于挂牌房源报价变化情况编制的周度指数，是二手房价变化的先行指标。 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 图

9、图 1 1- -1 1：中原二手住宅报价指数：中原二手住宅报价指数( (20192019 年第年第 1 1 周周- -2022021 1 年年 4949 周周) ) 数据来源：中原地产研究院 三四线城市成交量大涨主要受预期影响三四线城市成交量大涨主要受预期影响 相比之下，没有上述利好因素的三四线城市成交量上升，则主要是受到预期影响。购房者预期热点城市房价、地价的上涨会逐步蔓延到本地市场，因此在经济及人口没有增长的情况下，选择购房作为储藏财富、防止贬值的投资手段，推高了楼市需求。 事实上，信贷放水并不会导致全国房价普涨，城市基本面对房价上涨的影响更大城市基本面对房价上涨的影响更大。2015-20

10、18 年间三四线城市房价普遍大涨主要是货币化棚改政策的结果。而房地产市场的基本面，主要指的是住房的供应量和人口的增长之间的关系。我们用历年累计新建住宅销售面积表示住房供应量，常住人口增长表示人口增量。如图 1-3 可见，深圳是全国人房矛盾最突出的城市，人均新房面积最低，因此全国多轮房价上涨过程中，深圳通常扮演领头羊角色。总体而言，一线城市人多地少矛盾最明显，二线城市次之，三四线城市则人少房多，房价上涨动力最弱。 图图 1 1- -2 2：各类投资品价格涨幅对比：各类投资品价格涨幅对比( (2004.052004.05- -2021.042021.04) ) 数据来源：Wind，中原地产研究院

11、0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%70372045222149北京 上海 广州 深圳 天津 上海房价指数 深圳房价指数 猪肉 黄金 沪牌 石油 上证综指 纳斯达克综合指数 020040060080002004.052004.102005.032005.082006.012006.062006.112007.042007.092008.022008.072008.122009.052009.102010.032010.0

12、82011.012011.062011.112012.042012.092013.022013.072013.122014.052014.102015.032015.082016.012016.062016.112017.042017.092018.022018.072018.122019.052019.102020.032020.082021.01上海房价指数 深圳房价指数 农产品集贸市场猪肉价格指数 上海金交所黄金现货收盘价 上海私车牌照拍卖平均中标价 OPEC一揽子石油价格 上证综指 纳斯达克综合指数 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 图图 1 1- -3 3：各城市新房累

13、计销售面积与常住人口增长对比：各城市新房累计销售面积与常住人口增长对比 数据来源：各地统计局，中原地产研究院 二、二、 政策收紧政策收紧，维稳楼市维稳楼市宗旨不变宗旨不变 预期下滑导致全国楼市下半年成交回落预期下滑导致全国楼市下半年成交回落 2021 下半年楼市急转直下， 月度新房销售面积从上半年的同比 30%以上的增长大跌至超过 20%的下跌。 导火索是房企融资 “三条红线”政策导致房企资金链压力爆发，不得已减价促销求生存。同时，银行贷款集中度管理政策导致按揭贷款额度不足，购房者无法获得按揭贷款使得销售市场低迷，又加剧了房企资金链压力。随之，房地产税、恒大爆雷等负面消息接踵传来。 图图 1

14、1- -4 4：全国新建住宅销售面积月度值与同比涨跌幅：全国新建住宅销售面积月度值与同比涨跌幅 数据来源：国家统计局 0204060800深圳 广州 成都 厦门 杭州 北京 上海 合肥 天津 福州 温州 宁波 苏州 济南 大连 东莞 海口 唐山 南昌 佛山 洛阳 南京 重庆 长沙 西安 武汉 贵阳 中山 惠州 襄樊 昆明 无锡 南宁 泸州 2004年以来各城市累计新房销售面积/累计新增人口（平方米/人，2004-2019） -50%-25%0%25%50%75%100%125%-10,000-5,00005,00010,00015,00020,00025,0002月 3月

15、 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月E 20202021同比涨幅 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 图图 1 1- -5 5：4 40 0 城新建住宅销售面积城新建住宅销售面积 数据来源：中原地产研究院 在此情况下，市场疑虑情绪弥漫：是否政府对房地产的态度发生了转变，从以往的支持转向打压？支撑上半年楼市增长的看涨预期消失，楼市成交快速下滑。 按揭收紧并非全国楼市下跌的主要原因按揭收紧并非全国楼市下跌的主要原因 我们追踪对比了 30 个主要一二线城市的调控政策、按揭贷款发放与楼市成交量变化之间的关系。结果显示，按揭紧张的情况仅在部分一线和强二线城市存在，弱二

16、线城市按揭放款总体并不紧张。同时，仅少数城市楼市成交量下调与调控政策或按揭收紧同步，其余多数城市在市场环境没有显著变化的情况下，同样出现成交下滑。相比新房市场，二手房市场受按揭收紧影响更直接明显。 由此可循，市场下跌的变化路径是：一线及部分热点二线城市二手房受调控、按揭影响，成交量率先下跌，同时影响到新房市场，房价上涨趋势也被遏制，代表城市为上海。随后，二线及以下城市受心理预期影响，需求萎缩，成交量随之下滑。从全国来看，三四线城市占全国新房销售面积的七成以上。因此，全国新房销售面积下滑，主要原因不是按揭收紧，而是预期回落。 图图 1 1- -6 6：各城市调控政策出台及按揭收紧时间与成交量关系

17、：各城市调控政策出台及按揭收紧时间与成交量关系 注：每个城市图表分为两行，上行是政策内容，下行是市场指标(限于篇幅，此处仅列出与新建住宅成交量的对比)。成交量格越红代表成交量越高，有红框的单元格表示本月有调控政策出台。 05000250030003500400045000900074307460741180418

18、0741072110一线城市 二线城市 三四线城市 20200420200520200620200720200820200920200222108202109放款周期情况政策首付升成交量68.0467.4388.4292.6393.69116.2873.5572.3463.5259.1124.3057.2062.5346.2159.4150.43政策首付升，增值税升，禁首付分期成交量125.9314

19、8.11157.51147.96137.9267.0478.1273.2776.2073.0390.7274.5287.4065.00162.78123.68政策限售成交量49.1842.9038.9053.8842.6045.0049.4653.9360.4520.9225.4251.2755.7452.0462.3271.75政策成交量38.2438.5041.7050.8050.8061.4746.6043.8045.3620.0010.7341.4331.7435.7438.6636.50政策成交量109.38118.28133.60106.55110.57121.38107.1912

20、2.89135.6099.7857.3697.71126.00128.53121.39121.39政策成交量75.0576.5482.6963.0063.3058.8570.9573.8185.4153.4854.2892.8278.1189.4976.3376.33政策成交量76.09106.62101.93104.61106.7586.24101.41120.12201.7613.7845.5388.89141.82121.97114.7887.10政策离异成交量47.6949.3154.9660.5887.7187.0856.1372.2392.9692.2437.5376.1879.3

21、358.9999.5592.3165政策成交量40.0052.9743.0036.0027.0034.7128.0046.0047.0041.0030.0039.0032.0055.0030.0032.00政策打新60天内一个楼盘成交量74.19135.83150.69246.62205.45209.27247.25249.09295.79201.7699.77212.19246.94242.90213.68184.05政策法拍限购成交量104.34141.61142.28137.44138.47134.96148.49150.75199.62114.9076.45149.99139.4216

22、2.48178.06117.88政策成交量75.9693.54104.1479.7895.0598.1389.9092.62111.4257.8937.5483.1964.5467.6774.7651.44政策全面放开落户成交量13.6219.5913.6619.8115.5921.9019.1321.7822.3421.5320.4637.9933.0332.7233.0732.03政策人才吸引人才吸引成交量12.3018.9025.0028.0419.2719.6027.5024.7032.8030.6422.6141.5032.6550.1841.8126.23政策公积金额度减少成交量1

23、16.18119.58144.38117.98111.16132.06143.65131.42148.79114.4663.11141.43111.19119.7296.05112.88政策成交量84.5088.7092.60122.1085.2077.4083.7070.3081.1065.0043.4063.8351.6068.5647.4048.06政策成交量6.6518.0015.0025.0042.0040.0023.0028.0028.0028.2331.6225.4919.2217.9743.6430.01政策成交量43.1046.8049.1054.4055.6057.7056

24、.9081.9047.6097.7725.0061.2058.3053.3055.2042.44政策人才吸引人才吸引成交量22.1627.5131.2343.1344.5438.6743.8949.0056.0050.8930.2653.9364.8450.0046.0048.00政策限购成交量101.86139.61165.89180.46235.18175.96182.20164.60162.13136.2057.68122.53122.13101.55110.2776.69政策成交量42.1058.8352.2257.1043.1866.3175.8157.0076.6853.1743.

25、3554.8039.0336.2825.7240.280.513-42.5-4.52-21.5-31-3放款时间不确定0.511-21-个别银行要排队1.5-2.521-1.50.5-122-放款时间不确定0.5-230.2惠州肇庆南宁海口中山珠海昆明福州厦门佛山南昌武汉长沙天津济南郑州长春沈阳大连哈尔滨北京 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 图图 1 1- -7 7：各城市按揭贷款放款时间变化对比：各城市按揭贷款放款时间变化对比 3434 城新房放款周期变化城新房放款周期变化 二手房放款周期变化二手房放款周期变化 数据来源：中原地产研究院；数据截止 2021 年 10 月 9

26、日。 维持稳定的房地产市场，是政策的最优选择维持稳定的房地产市场，是政策的最优选择 事实上，对 2021 年楼市影响最大的两大政策“三条红线”及“贷款集中度管理”均为去年制定。从政策内容来看，均为限定房企和购房者维持此前的杠杆水平，不能继续加杠杆。政策目的维持房地产市场稳定的意味明显。 但上半年楼市在看涨情绪的驱动下，以远超正常水平的幅度增长。为实现原定的维持全年市场平稳目标，更严格地执行杠杆率控制政策，使得市场失去了继续增长的动力，出现快速下跌。然而，即使四季度房地产市场成交快速下跌，从全年来看，仍然维持了稳定增长的目标。 之所以维持稳定的房地产市场是最佳的政策选择，这是由房地产行业的规模巨

27、大这一客观事实决定的。房地产不仅规模远超其他行业，且上下游关联产业众多。一旦发生巨大下滑，对经济增长造成的缺口暂时没有其他行业可以弥补。房地产对整体经济的贡献，不仅在于房地产行业及上下游相关行业，也是国内金融市场的主要信用载体和城市建设的资金来源。 12 月中央经济工作会议对房地产于国民经济的重要性给予了充分肯定，在 2022 年经济工作稳字当头的目标之下，稳定的房地产市场更是重中之重。此次会议同时释放两个重要的信息，在“房住不炒”的大原则下，一方面引导市场负面预期回归稳定，支持商品房市场的合理住房需求；另一方面持续推进市场的制度性建设，如租住结构的优化(长租房市场)、住房供应体系的完善(保障

28、性住房建设)等。这为未来的政策环境确定了方向。 因此，我们仍然维持在过去两年的年度报告中对政策方向的判断，即： 在当前复杂的国内外环境下，维持一个稳定的房地产市场，恐怕是最佳的选择。 “稳市场”不仅是 2020 年政策的目标，也可能是未来相当长一段时间内政策的目标。对于“稳”的含义，一二线城市主要是控房价，既要防止价格上涨激化泡沫，也要防止价格下跌导致市场信心崩盘。对于三四线城市，“稳”的主要是成交量。 房地产税房地产税，现阶段主要是预期调节工具，现阶段主要是预期调节工具 近期，关于房地产税的讨论再次热烈。房地产税试点，并不意味着中央对房地产政策方向的改变。在现阶段，我们认为房地产税主要还是预

29、期调节工具。 预期是影响楼市的重要因素。 经过 20 多年长期上涨， 看涨房价已成为国内楼市的主流预期。 因此，稳预期成为稳楼市的重要前提。不应让市场形成房价必然上涨的一致性预期，否则既无法实现楼市的平稳发展，也蕴含巨大的 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 泡沫风险。 另一方面，房地产税的预期调节也能起到对冲救市政策，防止房价反弹的作用。为了维持楼市平稳发展的大方向，在楼市低迷期，政策放松托市是自然的选择。但这种稳市场政策，不应被视作房价即将反弹的信号。去年疫情后到 2021 上半年的楼市波动即为反面案例。当前楼市急刹车，市场大幅冷冻。为稳定市场，放松房企融资，放松按揭额度限制等

30、稳市场政策出台之时，不应引起市场预期的波动，此时房地产税预期可起到对冲的作用。 从补充政府收入的角度来看，房地产税并不是最佳选择，也很难成为实现共同富裕的主要手段。现有的高房价模式，本身就是一种税。如果把收税比作拔鹅毛，已经达到了“既把鹅毛拔下来，又不让鹅叫唤”的效果。 综上，现阶段房地产税仍将服务于维持房地产市场平稳发展大方向，不会成为颠覆市场的工具。 三、三、 强控之下，楼市再度修复回稳强控之下，楼市再度修复回稳 2021 年末，随着中央表态仍然支持合理住房需求，楼市调控政策出现松动，按揭贷款放款速度加快。但房企资金链困局仍未解决，决定购房需求的市场预期仍未恢复，全国新房销售面积同比继续以

31、两位数下滑。 虽然楼市面临困难局面，但我们认为 2022 年房地产市场仍可维持稳定目标，整体市场风险仍在可控范围内。 政策目标依然是维持市场稳定，备用政策工具更多政策目标依然是维持市场稳定，备用政策工具更多 如上文所述，2022 年以及在未来一段时间内，房地产政策目标仍然是维持市场稳定。市场所担心的是四季度的快速下滑，会不会延续到新年以后，导致 2022 年无法完成市场稳定的目标。 其实， 当前楼市面临的困境与历史上任何一次市场低谷都不相同， 主要原因是政策主动收紧导致。 如果政策转向支持购房需求，那么市场预期修复，成交回升是可以期待的。之所以救市政策迟迟未出，主要是决策层担心市场反弹，房价再

32、次大涨，浪费前期调控的努力。 所以未来政策方向将是既要继续坚持房住不炒目标，防止房价反弹；同时又要维持楼市稳定。为实现这个目标，需要多种政策工具的联合使用，除了原有的限制性措施外，还包括房地产税试点以抑制投资需求；按揭额度按季度甚至月度审核，防止市场大起大落等。如果需求下滑太快，棚改作为最有效的需求刺激工具，也是可以考虑的备选方案。 房价强管控，长期车牌化房价强管控，长期车牌化 继续坚持房住不炒的政策目标，控制房价是关键。相对于甄别自住与投资需求，控制房价对抑制投资炒作的作用更明显。从房价调控政策演化过程来看，未来房价强管控，长期车牌化将是未来的趋势。 图图 1 1- -8 8：上海二手住宅价

33、格与汽车牌照价格：上海二手住宅价格与汽车牌照价格涨幅涨幅对比对比( (2004.052004.05- -2022021.041.04) ) 数据来源：Wind，中原地产研究院 上海房价指数 沪牌 005006007002004.052004.092005.012005.052005.092006.012006.052006.092007.012007.052007.092008.012008.052008.092009.012009.052009.092010.012010.052010.092011.012011.052011.092012.012012.052012.

34、092013.012013.052013.092014.012014.052014.092015.012015.052015.092016.012016.052016.092017.012017.052017.092018.012018.052018.092019.012019.052019.092020.012020.052020.092021.01上海房价指数 上海私车牌照拍卖平均中标价 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 同样作为城市稀缺土地资源的使用费，车牌价格与房价具有相似性。以上海为例，两者供求关系数量级也很接近。2015 年以前，上海车牌价格涨幅和房价基本同步。201

35、5 年后，上海市通过对车牌拍卖采取了价格限制、摇号、取消二手交易等措施，成功的把车牌价格走势控制成一条年涨幅为 5%的直线。 真正实现了 “车牌是拿来用的， 不是拿来炒的” ， 完全消除了投资需求。近年来房价的调控手段发展，也遵循了同样的限价、摇号、限制二手交易的路径。未来房价车牌化的趋势将更加明显。 投资需求减少，全国新房成交量逐步回落投资需求减少，全国新房成交量逐步回落 坚持房住不炒以及房地产税试点的推进，必然导致投资需求下降。我们曾根据全国住房交付面积与装修建材销量的关系，推算出全国新建住宅销售面积中，约有 15%左右的需求是非自住的投资需求。其他研究机构通过不同的研究方法，也得到相似的

36、结论。 另一方面，全国房地产在经过持续多年高增长后，人均居住面积已有显著提高，未来增长空间有限。加上人口自然增长放缓，也会导致未来全国新房需求下降。 当然，投资需求并不会突然完全消失，在维稳的政策大方向下，也很难接受全国新房销量出现两位数以上的年度下跌。理想的结果是全国新房成交量逐步回落。 城市分化加大，三四线或有稳需求政策城市分化加大，三四线或有稳需求政策 除去既有的城市基本面因素外， 人口增长放缓， 投资需求减少， 房地产税加快这些新趋势同样将强化房地产市场城市间的分化，落后城市赶超的难度加大。人口自然增长放缓，城市新增人口主要来自迁徙，继续利好一二线热点城市；投资购房需求减少，不利于基本

37、面处劣势的三四线，也减少了三四线城市的楼市弯道超车的机会；参考境外市场房地产税征收的结果，房地产税越高的城市配套资源越好，而收不到房地产税的城市只能走向衰落。 开发行业降杠杆，房企利润下降，开发周期延长开发行业降杠杆，房企利润下降，开发周期延长 为实现房地产行业长期稳定发展目标， “房企融资三条红线”和“贷款集中度管理”政策很可能成为长期方向。受此影响，开发行业降杠杆、房企利润率下降趋势不可避免。施工建设周期延长，房企通过杠杆实现规模弯道超车也不再可能。 二手住宅市场规范化二手住宅市场规范化 二手房市场也有变化的迹象。从深圳试点来看，二手房单边代理取代现有的双边代理模式，官方线上交易平台实现信

38、息共享有可能成为未来行业管理的趋势。改革的目标是使中介行业更加规范，客户满意度提高。新模式最终能否被买卖双方客户接受，需要行业和监管部门的配合，以及时间的检验。 基于前文对政策方向与市场基本面分析，基于前文对政策方向与市场基本面分析，我们认为，楼市将在强管控之下再度趋于平衡，修复回稳。我们认为，楼市将在强管控之下再度趋于平衡，修复回稳。我们预测我们预测，20222022 年各主年各主要城市及全国新建住宅销售面积小幅回落。由于一二线热点要城市及全国新建住宅销售面积小幅回落。由于一二线热点城市城市 20212021 年基数较高，而弱二线城市市场整体下行，因此预计一年基数较高，而弱二线城市市场整体下

39、行，因此预计一二线城市总体将回归正常年份水平，成交量预计总体下跌二线城市总体将回归正常年份水平，成交量预计总体下跌 10%10%。 三四线城市基本面弱于一二线，如无政策支持，可能出现较大跌幅，并拖累全国总量下跌。为实现稳市场目标，我们预计将有三四线城市基本面弱于一二线，如无政策支持，可能出现较大跌幅，并拖累全国总量下跌。为实现稳市场目标，我们预计将有针对三四线城市稳需求政策出台，最终使全国新房市场销量稳定在下跌针对三四线城市稳需求政策出台，最终使全国新房市场销量稳定在下跌 5%5%以内。以内。 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 图图 1 1- -9 9： 4040 城新建住宅市场

40、销售面积预测城新建住宅市场销售面积预测( (万平方米万平方米 下轴下轴 ，20222022 同比涨幅同比涨幅 上轴上轴 ) ) 数据来源：中原地产研究院 表 1-2：全国新建住宅销售面积预测 万平方米 2017 2018 2019 2020 2021E 2022E 全国 144,789 147,929 150,144 154,878 157,156 149,300 一线城市 2,301 2,342 2,805 3,220 3,642 3,300 36 个重点城市 24,954 26,580 26,830 26,510 26,633 24,000 其他地区 117,535 119,007 120

41、,509 125,148 126,881 122,000 年度涨幅 2017 2018 2019 2020 2021E 2021 全国 5.3% 2.2% 1.5% 3.2% 1.5% -5.0% 一线城市 -43.6% 1.8% 19.8% 14.8% 13.1% -9.4% 36 个重点城市 -27.0% 6.5% 0.9% -1.2% 0.5% -9.9% 其他地区 18.4% 1.3% 1.3% 3.8% 1.4% -3.8% 数据来源：中原地产研究院 -100%-80%-60%-40%-20%0%050002500厦门 福州 海口 哈尔滨 南昌 珠海 肇庆 深圳

42、 东莞 大连 中山 合肥 长春 南宁 宁波 北京 济南 昆明 郑州 上海 惠州 南京 沈阳 广州 佛山 杭州 天津 长沙 西安 重庆 武汉 成都 2 2 202202 年中国房地产市场年中国房地产市场 1010 大关键词大关键词 20212021 年中国房地产市场年中国房地产市场 1010 大关键词大关键词 2021 年是中国房地产市场一个不同寻常的年份。对中国数以万计的开发商和数百万房地产从业人来说，可谓是冰火两重天的一年。 这一年基本上呈现“前高后低”的态势。上半年，大部分城市一房难求。房地产业内还在集体畅想着今年公司和个人的业绩再创历史新高，排行榜上再前进几十名，年底拿多少年终奖。而到下

43、半年，绝大部分房企只剩下一个想法如何活下去。 回顾过去，是为了展望未来。展望 2022 年房地产市场趋势之前，必须对 2021 年的市场有最基本的认识。如果梳理一下 2021年房地产市场的关键词，其中最关键的肯定是这 10 个词语： 暴雷违约暴雷违约 集中供地集中供地 房地产税房地产税 降准降准 房贷排队房贷排队 1818 万亿万亿 二手房指导价二手房指导价 官办中介官办中介 学区房学区房 600+600+调控调控 关键词一：暴雷违约关键词一：暴雷违约 泰禾、苏宁、华夏幸福、蓝光、恒大、宝能、花样年、新力、荣盛、阳光城、隆基泰和、当代、实地、协信、鑫苑、建业、绿地、中南、祥生、奥园、佳兆业暴雷

44、或有传闻暴雷的公司越来越多。 从 2021 下半年开始，房地产行业吃瓜群众最为关心的问题之一，就是接下来哪家房企会暴雷，或者哪些房企已经有爆雷的迹象了。 这是在 2020 年疫情期间都没有出现过的惨淡行情。 整个房地产行业风声鹤唳， 由某大财富投资产品兑付引发的“暴雷”事件在行业内持续发酵。 债务违约事件频发，房企爆发债务危机就像多米诺骨牌，债券违约主体从中小房企逐渐蔓延至行业头部房企。 10 月后，房地产美元债全面出现危机。 10 月 11 日，当代置业发布公告，公司寻求将 2021 年到期票息 12.85% 优先票据到期日延长三个月。 10 月 11 日晚，新力控股集团发布公告称，即将于

45、10 月 18 日到期的 2.5 亿美元债及最后一期利息可能会违约。 进入 10 月以来，已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近 20%的跌幅。其中，2021 年到期的债券受到冲击最大，其次是 2022 年到期债券，2023、2024、2025 年到期债券跌幅较为平缓。 危机背后的核心原因还是房地产调控，特别是“三条红线”抑制了房企融资渠道，而销售下滑又导致企业回款困难。开发贷、按揭贷款双收紧，使得房企偿债能力锐减。用“人人自危”来形容如今的房企，一点也不为过。 在过去 20 年内地房地产行业高速发

46、展的历程中，所有人和企业几乎没遭遇过重大挫折。而目前看来，原有的激进扩张之路似乎真的“到此为止”了。 从短期市场趋势看，在政策与市场的多重压力下，企业销售增速下滑，投资增速下滑，短期偿债压力倍增。近期市场对于地产风险的担忧明显加大，甚至有“中国式雷曼时刻”的声音出现，房企频频被机构下调评级似乎也已屡见不鲜。 为应对市场低谷，头部房企万科表示，除了开源节流，保持流动性，安心赚小钱之外，房地产商更要转变思路，着眼于打磨产品品质。 接下来是房企大洗牌的时刻， 谁的品质更好， 才能吸引用户， 在收缩的房地产市场中分一杯羹。 认清形势， 加速转变，才能有机会熬过行业冬天，赢得下半场竞争的门票。 面对不断

47、出现的房企暴雷现象，10 月开始从中央到地方采取了一些松动措施。但跟以往的大水漫灌不同，这次是精准滴灌。对困难房企而言，只有负债率相对稳定的优等生才能最大程度受益。可见，国家对“房住不炒”的定位和推动经济稳定发展和产业升级的态度十分坚定。 虽然在四季度调控政策的底部似乎已经出现，但本轮民企、私企的暴雷潮，很可能还没有结束。2022 年 1-2 月偿债高峰期将至，不排除还有企业继续出现危机的可能性。 关键词二：集中供地关键词二：集中供地 集中供地政策始于 2021 年初，政策要求重点城市住宅用地实现“两集中”：(1)集中发布出让公告，且 2021 年发布住宅用地公告不能超过 3 次；(2)集中组

48、织出让活动。这些重点城市包括 4 个一线城市，18 个二线城市，共计 22 个城市。 集中供地成为了 2021 年房地产市场最大的变化。全年看，三轮集中供地成交数据差异巨大。上半年的第一轮集中供地，参与 2 2 202202 年中国房地产市场年中国房地产市场 1010 大关键词大关键词 房企井喷，成交额与成交价都与当时市场情况吻合，纷纷创出历史新高。但随着下半年楼市退烧，第二轮集中供地开始出现流标爆发。12 月第三轮集中出让，多个城市土拍门槛开始放松，但在市场下行的背景下，房企拿地积极性远不如上半年。集中供地改变了房企原有的拿地节奏，加之下半年房企现金流紧张，为了降低自身风险，参与土拍的热情持

49、续降低。 第三批次集中供地部分城市土地成交数据 排名 城市 土地宗数(宗) 溢价率(%) 规划建筑面积() 土地出让金(万元) 1 上海市 55 2.52 5530288 5569339 2 苏州市 24 0.6 3669894 4018320.25 3 深圳市 11 4.65 1870014 3683725 4 成都市 33 4.61 2872971 3287148.07 5 南京市 45 3.39 3856450 3253100 6 广州市 13 0 2259965 3026341 7 重庆市 23 0.48 4044577 2757435 8 无锡市 20 0.05 2076774 2738450 9 厦门市 7 2.71 959590 2597500 10 济南市 67 0.2 4546316 2290862.59 11 福州市 29 3.33 1466927 1546770 12 合肥市 17 4.63 2196613 1404434.46 13 青岛市 41 0.72 2244071 1332617.66 整体看，2021 年土地市场在上半年高位运行后，下半年显著回落。截至 11 月，2021 年年内全国热点的 100 个城市卖地金额为 4.05 万亿，比 2020 年同期下调 7.4%。 从城市层面看，2021 年多个城市增加了土地供应量。苏州、合肥、上海、北京、长