1、 房地产行业房地产行业 | 证券研究报告证券研究报告 行业行业专题专题 2022 年年 2 月月 12 日日 强大于市强大于市 相关研究报告相关研究报告 春节返乡楼市调研系列一：浙江平湖：春节返乡楼市调研系列一：浙江平湖：21年年 12月起信贷明显放松，但成交未见明显起月起信贷明显放松，但成交未见明显起色色20220209 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 春节返乡楼市调研系列二春节返乡楼市调研系列二： 浙江湖州：21年新房成交高开低走，22年信贷宽松维稳成交 核心观点核心观点 城市宏观：城市宏观：湖州位于长三角中心区，区位优越

2、，经济实力雄厚，居民湖州位于长三角中心区，区位优越，经济实力雄厚，居民富裕富裕幸福感强。幸福感强。湖州是浙江下辖 11个地级市之一，下设 3区 3县，总面积 5,818平方公里，人口 264万。湖州地处太湖南岸，浙苏皖三省交汇处，一小时经济圈覆盖苏杭沪宁等城市。21年年湖州市湖州市 GDP3644.9亿元，同增亿元，同增 9.5%，增速，增速居全省第居全省第 2。七普。七普常住人口常住人口 336.8万人，占全省人口比重万人，占全省人口比重 5.2%，位列第，位列第 8。从全市近从全市近 10年的常住人口年的常住人口看，整体呈净流入状态。城乡居民人均可支配收入均实现两位数增长，其中城镇居民人均

3、可支配收看，整体呈净流入状态。城乡居民人均可支配收入均实现两位数增长，其中城镇居民人均可支配收入为入为 6.8万万元，同增元，同增 10.1%，增速位居全省第，增速位居全省第 2。房价收入比为。房价收入比为 6.8，远低于周边城市。，远低于周边城市。 房地产市场：房地产市场：新房成交在新房成交在 21年年高开低走，高开低走，22年初以来较为稳定。年初以来较为稳定。21年湖州中心城区签约套数年湖州中心城区签约套数 3.3万万套，签约面积套，签约面积 392.8万平，同比下跌万平，同比下跌 14.4%。月度签约量于 21年首月达到峰值，2月春节短暂休市，3月到达第二个高点，而后续“限购”、“限售”

4、等政策调控下市场热度开始下滑，至三、四季度呈阶梯下降趋势。2022年初以来，新房成交较稳定。18至至 21年二手房签约量稳步提升，市场稳健向好，年二手房签约量稳步提升，市场稳健向好，22年年初以来保持平稳。湖州中心城市签约套数初以来保持平稳。湖州中心城市签约套数 1.6万万套，同增套，同增 10.1%，签约面积，签约面积 198.9万平，同增万平，同增 16.3%。从月度签约数据来看， 3月为峰值。 受疫情影响所积压的购房需求随着楼市整体复苏在年初迅速释放，促成了二手房市场的“金三银四”，7月以后，市场逐渐回归平稳发展。 新房房价在新房房价在 21年年初维持高位，年年初维持高位， 21年年 5

5、月下跌后缓慢回升， 目前维持相对平稳的位臵 （月下跌后缓慢回升， 目前维持相对平稳的位臵 （12886元元/平） 。平） 。根据调研我们总结了三点原因：1）湖州人口规模较小，位列浙江省第 8位；2）背靠杭州，连接苏州、嘉兴等经济发达城市，当地富裕居民会选择在经济、教育、医疗更发达城市买房臵业；3）当地政府严格执行“房住不炒”，“限价”、“限购”等政策力度大。二手房房价整体保持平稳爬升。二手房房价整体保持平稳爬升。 购房客以自住、中小户型为主，购房客以自住、中小户型为主，30-45岁本地购房者为绝对主力。湖州房地产开发商主要以外来房企岁本地购房者为绝对主力。湖州房地产开发商主要以外来房企为主，本

6、地房企规模小。为主，本地房企规模小。外来房企主要有滨江集团、大家房产、碧桂园、绿城集团、保利集团、恒大、卓越臵业、融创地产、蓝城集团、金成集团等，当前售价最高的为绿城和金成开发的楼盘。 政策：政策：21 年政策加码年政策加码“限购限购”、“限售限售”，“限贷限贷”政策先紧后松政策先紧后松。1）限购：）限购：外地户籍限购 1 套（21 年 3月前不限购） ； 2） 限售：） 限售： 新购买的住房自取得不动产权证满 2年后方可转让 （2021年 5月前不限售） ；3）限贷：）限贷：2021 年房贷首付比例没有调整，首套房首付比例为 30%（购房面积小于 144 平的新房首付20%），二套房首付比例

7、为 40%；三套房全款付清。在利率方面，21年湖州市多次调整了各银行的房贷利率。国有银行 3月前利率为 LPR+65-70BP，5月开始利率在原有基础上又上调了 70-80BP，市场上首套房利率从 5.5%涨到 6.6%，直到 10月份房贷利率开始松动，银行下调 50-60BP，市场上首套房利率下降，最低降至 5.5%。22年 1月贷款利率进一步下调，各国有银行贷款规模也有所放宽。21年年 10月信贷政策放松后，楼市成交无明显起色；月信贷政策放松后，楼市成交无明显起色；2022 年年 1 月信贷放松力度加大，新房成交未见起色，但月信贷放松力度加大，新房成交未见起色，但二手房成交回暖，二手房成交

8、回暖，1月第二周和第三周二手房签约面积同比分别增长月第二周和第三周二手房签约面积同比分别增长 25.5%和和 2.1%。4）限价：）限价： 21年3月 15日开始限制地价，规定所有地块的溢价率不能超过 15%；同时，鼓励建立健全房价地价联动机制，部分地块也出现了限房价的情况（2021年 3月前无限价政策）；5）限签：）限签：有序摇号网签。 土地市场：土地市场：2021年土拍集中在第一、三季度，未销售存量土地集中在南太湖新区年土拍集中在第一、三季度，未销售存量土地集中在南太湖新区。2021年湖州中心城市涉宅类土地共有 38宗出让，成交金额超 237亿元，同比上涨 41.9%，出让土地面积 225

9、.4万平，同比下降 18.5%，最高楼面价为 1.3W。1）地价明显上涨。）地价明显上涨。 2021年涉宅类土地市场成交数量高于去年，出让面积小于去年，但成交金额大幅高于去年，说明 2021年湖州地价明显上涨。2）南太湖新区供应）南太湖新区供应增多增多，吴兴区楼面均价及溢价最高。，吴兴区楼面均价及溢价最高。2021年南太湖新区涉宅类土地共 15宗，出让面积达 102.5万平，占总出让面积的 45.3%。吴兴区楼面均价最高，达 8209.6元/平。吴兴区位于市中心，其中，湖东西区楼面均价高达 11557.3元/平，东部新城平均溢价率最高达 97.1%。截止截止 2021年年 12月月 31日，南

10、太湖新日，南太湖新区存量住宅用地和未销售面积仍然占据第一位，分别达区存量住宅用地和未销售面积仍然占据第一位，分别达 686.1、136.9万平，占比万平，占比 49.6%、53.6%。 项目调研：项目调研：我们取我们取湖州市中心城市南浔区与下辖长兴县各一楼盘湖州市中心城市南浔区与下辖长兴县各一楼盘 1） 南浔诚通南浔诚通南林春晓 （春璟园） ：南林春晓 （春璟园） ：位于南浔区，属上海和杭州都市圈的新兴城市，率先融入上海“半小时生活圈”。周边三大城市地标及七大院校环绕。由湖州鸿城地产打造，销售均价 14000元/平， 21年 8月首开，目前已全部开盘，共427套房源，整体去化率整体去化率 51

11、%。物管公司为杭州滨江物业，物业费洋房 2.5元/平/月，合院 4.5元/平/月，是当地较高的水平。实际楼面价 5805元 /平，毛坯交付，毛坯交付，若加上建安成本约若加上建安成本约 3000元元/平，平，我们我们预计毛预计毛利率利率 37%。2）蘭园：蘭园：由蓝城集团携手长兴本土国企城投打造。21年 4月首开，后续四次加推，合计推出房源 1081套，均价 12900元/平。前前三批去化均三批去化均 100%，当前总体去化率，当前总体去化率 94.9%；物业公司为成都卓望嘉物业，物业费为高层 2.2元 /月/平方米，叠墅 2.4元/月/平方米。项目楼面均价项目楼面均价 4000元元/平，平，毛

12、坯毛坯交付，交付，若按照若按照 3000元元/平建安成本计算，平均房价为平建安成本计算，平均房价为 12,900元元/平，我们预计静态毛利率为平，我们预计静态毛利率为 45.7%。 2022年 2月 12日 春节返乡楼市调研系列二 2 目录目录 1 城市宏观：位于长三角中心区的环太湖地级市，经济实力雄厚，产业城市宏观：位于长三角中心区的环太湖地级市，经济实力雄厚，产业特色鲜明，特色鲜明，居民幸福感强居民幸福感强 . 5 2 房地产市场：房地产市场：2021 年成交高开低走，房价起伏跌宕年成交高开低走，房价起伏跌宕 . 7 2.1 新房和二手房成交 2021 年高开低走，2022 年开年保持平稳

13、 . 7 2.2 2021 年房价跌宕起伏，经历“高位-低谷-企稳” . 8 2.3 2021 年土拍集中在第一、三季度，未销售存量土地集中在南太湖新区 . 9 2.4 政策 ：2021 年政策加码“限购”、“限售”，“限贷”政策先紧后松 . 11 2.5 购房客 ：以自住、中小户型为主，30-45 岁的中年本地购房者为绝对主力 12 2.6 开发商格局： 以外来房企为主，售价最高的楼盘为绿城 . 13 3 项目调研：项目调研： . 14 3.1 南浔诚通 南林春晓（春璟园） ：我们预计静态毛利率约 44%，二次加推去化率明显下滑 . 14 3.2 蘭园：地理位臵优越，预计静态毛利率为 45.

14、7% . 17 dVaXyXhUjZfUxUnMrQmMaQcMbRmOrRpNmOeRoOmOfQnMnRbRnNvMxNtQrPvPoPrM 2022年 2月 12日 春节返乡楼市调研系列二 3 图表图表目录目录 图表图表 1. 湖州市为浙江省下辖湖州市为浙江省下辖 11个地级市之一个地级市之一 . 5 图表图表 2. 地处江浙沪中心区，一小时经济圈覆盖苏杭沪地处江浙沪中心区，一小时经济圈覆盖苏杭沪 . 5 图表图表 3. 2021年湖州市实现生产总值（年湖州市实现生产总值（GDP）3,644.9亿元，按可比价格计算，比上年亿元，按可比价格计算，比上年增长增长 9.5% . 5 图表图表

15、4. 2020年湖州市第一、二、三产业结构比为年湖州市第一、二、三产业结构比为 4.1：51.2：44.8 . 5 图表图表 5. 湖州市的人口占比为湖州市的人口占比为 5.22%，GDP占比达占比达 4.96% . 6 图表图表 6. 2021年湖州市常住人口中年湖州市常住人口中 0-14岁人口占岁人口占 11.94%；15-59岁人口占岁人口占 66.72%；60岁及以上人口占岁及以上人口占 21.34% . 6 图表图表 7. 2020年湖州市房价收入比为年湖州市房价收入比为 6.8，远低于一小时经济圈内各城市，远低于一小时经济圈内各城市 . 6 图表图表 8. 2021年新房成交高开低

16、走，年新房成交高开低走，签约量在签约量在 1、3月达到峰值后趋于平稳，至三、月达到峰值后趋于平稳，至三、四季度呈现阶梯下降趋势四季度呈现阶梯下降趋势 . 7 图表图表 9. 2018年至年至 2021年二手房签约量稳步提升，市场稳健向好年二手房签约量稳步提升，市场稳健向好 . 8 图表图表 10.从从 2022 年年月度签约数据来看，月度签约数据来看，3月为签约量峰值，月为签约量峰值，7月后市场逐月后市场逐渐回归平渐回归平稳稳 . 8 图表图表 11. 2021年年 12月湖州市房价排名第月湖州市房价排名第 11 . 9 图表图表 12. 2022年年 1 月湖州新房房价为月湖州新房房价为 1

17、2,886元元/平平 . 9 图表图表 13. 2022年年 1 月湖州二手房房价为月湖州二手房房价为 14,416元元/平平 . 9 图表图表 14. 2021年湖州土拍集中在第一季度和第三季度年湖州土拍集中在第一季度和第三季度 . 10 图表图表 15. 2018-202年湖州市土地涉宅用地出让面积呈下降趋势年湖州市土地涉宅用地出让面积呈下降趋势 . 10 图表图表 16. 南南太湖新区土地出让面积最多，吴兴区楼面均价最高太湖新区土地出让面积最多，吴兴区楼面均价最高 . 10 图表图表 17. 截止截止 2021年年 12月月 31日，湖州市存量住宅用地集中在南太湖新区日，湖州市存量住宅用

18、地集中在南太湖新区 . 11 图表图表 18. 截止截止 2021年年 12月月 31日，南太湖新区存量住宅用日，南太湖新区存量住宅用地面积位列第一，达地面积位列第一，达 696.1万平，占比万平，占比 49.6%. 11 图表图表 19. 截止截止 2021年年 12月月 31日，南太湖新区存量住宅用地未销售面积位列第一，日，南太湖新区存量住宅用地未销售面积位列第一，达达 136.9万平，占比万平，占比 53.6% . 11 图表图表 20. 湖州湖州“五限五限”政策政策 . 12 图表图表 21. 2017-2019 年所有出让的住宅用地已经全部推向市场年所有出让的住宅用地已经全部推向市场

19、 . 12 图表图表 22. 2021年湖州购房客以本地为主，占年湖州购房客以本地为主，占 65.6% . 13 图表图表 23. 2021年湖州年湖州 30-45岁中年人为购岁中年人为购房主力房主力 . 13 图表图表 24. 南浔属于上海和杭州都市圈的新兴城市，南连杭州，北濒太湖，东接苏州南浔属于上海和杭州都市圈的新兴城市，南连杭州，北濒太湖，东接苏州上海，西达南京上海，西达南京 . 14 图表图表 25. 地处南浔高铁新区正芯，率先融入上海半小时生活圈地处南浔高铁新区正芯，率先融入上海半小时生活圈 . 14 图表图表 26. 紧邻南林公园，约紧邻南林公园，约 13万方的万方的“浙江省优质

20、综合公园浙江省优质综合公园” . 16 图表图表 27. 诚通诚通南林春晓（春璟园）楼盘信息南林春晓（春璟园）楼盘信息 . 16 2022年 2月 12日 春节返乡楼市调研系列二 4 图表图表 28. 诚通诚通南林春晓（春璟园）区位图南林春晓（春璟园）区位图 . 16 图表图表 29. 诚通诚通南林春晓（春璟园）合院南林春晓（春璟园）合院 . 17 图表图表 30. 诚通诚通南林春晓（春璟园）洋房南林春晓（春璟园）洋房 . 17 图表图表 31. 蘭园项目信息蘭园项目信息 . 18 图表图表 32. 蘭园地理位臵优越，周边教育资源充沛蘭园地理位臵优越，周边教育资源充沛 . 19 图表图表 33

21、. 蘭园鸟瞰图蘭园鸟瞰图 . 19 2022年 2月 12日 春节返乡楼市调研系列二 5 1 城市宏观：位于长三角中心区的环太湖地级市，经济实力雄城市宏观：位于长三角中心区的环太湖地级市，经济实力雄厚，产业特色鲜明，居民幸福感强厚，产业特色鲜明，居民幸福感强 湖州位于长三角中心区，区位优越，未来可期。湖州位于长三角中心区，区位优越，未来可期。湖州市是浙江省下辖 11个地级市之一，下设 3区 3县，吴兴、南浔、南太湖新区和德清、长兴、安吉县，总面积 5,818平方公里，人口 264万。湖州地处浙江北部，太湖南岸，浙苏皖三省交汇处，一小时经济圈覆盖苏杭沪宁等城市。 图表图表 1. 湖州市为浙江省下

22、辖湖州市为浙江省下辖 11个地级市之一个地级市之一 图表图表 2. 地处江浙沪中心区，一小时经济圈覆盖苏杭沪地处江浙沪中心区，一小时经济圈覆盖苏杭沪 资料来源：百度百科，中银证券 资料来源：百度百科，中银证券 经济实力雄厚，产业特色鲜明。经济实力雄厚，产业特色鲜明。2021 年，湖州全市实现地区生产总值（GDP）3,644.9 亿元，按可比价格计算，同增 9.5%，增速居全省第 2，分别快于全国、全省增速 1.4和 1.0个百分点。分产业看，第一产业增加值 148.6亿元，同增 2.9%；第二产业增加值 1,865.0亿元，同增 10.6%；第三产业增加值1,631.3 亿元，同增 9.0%。

23、湖州坚定不移实施湖州坚定不移实施“生态立市、工业强市、产业兴市、开放活市生态立市、工业强市、产业兴市、开放活市”战略，战略，大力发展数字产业、高端 装备、新材料和生命健康四大战略性新兴产业，加快推进绿色家居、现代纺织两大传统优势产业改造提升，培育打造新 型电子元器件、北斗及地理信息、新能源汽车及关键零部件等十大产业集群，加快构建“4210”现代产业体系。 图表图表 3. 2021年湖州市实现生产总值（年湖州市实现生产总值（GDP）3,644.9亿元，亿元，按可比价格计算，比上年增长按可比价格计算，比上年增长 9.5% 图表图表 4. 2020年湖州市第一、二、三产业结构比为年湖州市第一、二、三

24、产业结构比为 4.1：51.2：44.8 资料来源：国家统计局，中银证券 资料来源：国家统计局，中银证券 2022年 2月 12日 春节返乡楼市调研系列二 6 图表图表 5. 湖州市的人口占比为湖州市的人口占比为 5.22%，GDP占比占比达达 4.96% 资料来源：国家统计局，中银证券 人口规模位列全省第七， 老龄化程度超过全省平均。人口规模位列全省第七， 老龄化程度超过全省平均。 湖州地处太湖南岸， 因湖得名， 是一座具有 2300多年历史的江南古城。从人口规模上来看，从人口规模上来看，根据第七次全国人口普查数据，2020 年湖州市拥有常住人口 336.8万人，较 2010年的 289.4

25、万相比，十年共增加 47.4万人，年均增长率为 1.5%，人口数规模位列全省第 8位， 占全省的人口比重由 2010年的 5.3%下降到 2020年的 5.2%； 2020年全市户籍人口数为 268.1万人，较 2010年增加 8.1万人，10年增长 3.1%，年均增长率为 0.3%。从全市近 10年的常住人口和户籍人口看，湖州市整体呈现人口净流入的状态。从年龄结构来看，从年龄结构来看，全市常住人口中，0-14岁人口为 40.2万人，占 11.9%；15-59岁人口为 224.7万人，占 66.7%；60岁及以上人口为 71.9万人，占 21.3%。与全省相比，0-14 岁的人口比重低于全省

26、1.5 个百分点，15-59 岁的人口比重低于全省 1.1个百分点，60岁及以上的人口比重高于全省 2.6个百分点。 居民富裕，房价收入比远低于周边城市，生活幸福感强。居民富裕，房价收入比远低于周边城市，生活幸福感强。湖州市多次被评为中国最幸福十大城市等城市。从城乡从城乡居民人均可支配收入来看居民人均可支配收入来看，2021 年湖州全市居民人均可支配收入为 51,800 元，位列全省第四。城乡居民人均收入均实现两位数增长，其中城镇居民人均可支配收入为 67,983 元，同增10.1%，增速位居全省第二。农村居民人均可支配收入 41,303 元，同增 10.9%，增速位居全省第四。城乡居民收入比

27、为 1.65:1，比上年缩小 0.01，位居全省第三。从房价收入比来看，从房价收入比来看，根据诸葛找房数据研究中心数据，湖州市湖州市 2020 年的房价收入比为年的房价收入比为 6.8，湖州周边地级市中苏州、宁波房价收入比为均为 14左右，嘉兴房价收入比为 11.7，杭州房价收入比最高，高达 21.4。 图表图表 6. 2021年湖州市常住人口中年湖州市常住人口中 0-14岁人口占岁人口占 11.94%；15-59岁人口占岁人口占 66.72%；60岁及以上人口占岁及以上人口占 21.34% 图表图表 7. 2020年湖州市房价收入比为年湖州市房价收入比为 6.8， 远低于一小时经济， 远低于

28、一小时经济圈内各城市圈内各城市 资料来源：国家统计局，中银证券 资料来源：诸葛找房，中银证券 2022年 2月 12日 春节返乡楼市调研系列二 7 2 房地产市场：房地产市场：2021 年成交高开低走，房价起伏跌宕年成交高开低走，房价起伏跌宕 2.1 新房和二手房成交新房和二手房成交 2021 年高开低走，年高开低走，2022 年开年保持平稳年开年保持平稳 新房成交在新房成交在 2021高开低走，高开低走，2022年初以来较为稳定。年初以来较为稳定。根据最新市场数据显示，2021年湖州全市新房签约 59,661套，签约面积 740.2万平，其中中心城市（包括南太湖新区、吴兴区、南浔区）签约套数

29、32,990套，签约面积 392.8万平，同比下跌 14.4%。从月签约数据来看，签约量在开年首月达到峰值，从月签约数据来看，签约量在开年首月达到峰值，在在 2 月短暂春节休市后，月短暂春节休市后，3 月到达第二个高点，而后续月到达第二个高点，而后续“限购限购”、“限售限售”、“集中供地集中供地”、“摇号新政摇号新政”等等一系列政策调控之下，市场逐渐回归理性趋于平稳，至三、四季度，呈现阶梯下降趋势。一系列政策调控之下，市场逐渐回归理性趋于平稳，至三、四季度，呈现阶梯下降趋势。2022 年初以来几周，新房成交数据较为稳定，尤其是 2022年初，房贷放松、额度增加等利好消息增多，客观上有助于促进房

30、地产市场的稳定，也是不少刚需客户配臵的最佳窗口期。2022 年前三周一手房签约面积分别为 2.44万平（202套），4.03万平（339套），3.67万平（304套）。 2018年至年至 2021年二手房签约量稳步提升，市场稳健向好，年二手房签约量稳步提升，市场稳健向好，2022年初以来保持平稳。年初以来保持平稳。根据最新市场数据显示，2021年湖州全市二手房签约 29,382套，签约面积 315.7万平，其中中心城市（包括南太湖新区、吴兴区、南浔区）签约套数 16,076套，同增 10.1%，签约面积 198.9万平，同增 16.3%。从月度签约数据来看， 3月为签约量峰值。 受疫情影响所积

31、压的购房需求随着湖州房地产市场的整体复苏在年初迅速释放，促成了 2021年中心城市二手房市场的“金三银四”。7月以后，市场逐渐回归平稳健康发展的理性轨道。2022年前三周二手房签约面积分别为 1.53万平（135套），1.92万平（177套），1.96万平（167套）。 图表图表 8. 2021年新房成交高开低走，年新房成交高开低走，签约量在签约量在 1、3月达到峰值后趋于平稳，至三、四季度呈现阶梯下月达到峰值后趋于平稳，至三、四季度呈现阶梯下降趋势降趋势 资料来源：透明售房网，中银证券 备注：数据来源为市场调研，非备案数据，非案场实际成交数据；数据仅供参考。 2022年 2月 12日 春节返

32、乡楼市调研系列二 8 图表图表 9. 2018年至年至 2021年二手房签约量稳步提升，市场稳健向好年二手房签约量稳步提升，市场稳健向好 资料来源：透明售房网，中银证券 图表图表 10.从从 2022年年月度签约数据来看，月度签约数据来看，3月为签约量峰值，月为签约量峰值，7月后市场逐渐回归平稳月后市场逐渐回归平稳 资料来源：透明售房网，中银证券 备注：数据来源为市场调研，非备案数据，非案场实际成交数据；数据仅供参考。 2.2 2021 年房价跌宕起伏，经历年房价跌宕起伏，经历“高位高位-低谷低谷-企稳企稳” 新房房价在年初维持高位，新房房价在年初维持高位，5月下跌后缓慢回升，维持在较低水平。

33、月下跌后缓慢回升，维持在较低水平。2021年 1-4月湖州新房房价整体保持稳高位，5月受政府“限价”等政策影响呈下跌趋势，于 6月见底后缓慢回升，2022年 1月达 12,886元/平，在浙江省 11 个地级市中维持最低水平，根据调研我们总结了三点原因：根据调研我们总结了三点原因：1）湖州人口规模较）湖州人口规模较小，位列浙江省第小，位列浙江省第 8位；位；2）背靠杭州，连接苏州、嘉兴等经济发达城市，当地富裕居民会选择在经）背靠杭州，连接苏州、嘉兴等经济发达城市，当地富裕居民会选择在经济、教育、医疗更发达城市买房臵业；济、教育、医疗更发达城市买房臵业；3）当地政府严格执行）当地政府严格执行“房

34、住不炒房住不炒”，“限价限价”、“限购限购”等政策力等政策力度大。度大。 二手房房价整体保持平稳爬升。二手房房价整体保持平稳爬升。2021年 1月-2022年 1月二手房房价整体呈上升趋势，2022年 1月湖州市二手房房价为 14416 元/平。2021年 12月二手房房价位 13931元/平，全年同比上涨 12.7%，位列全国城市二手房同比涨幅 Top20。 根据调研所得， 目前湖州中心城市最高新房房价在根据调研所得， 目前湖州中心城市最高新房房价在 20000元元-21000/平， 最高二手房房价在平， 最高二手房房价在 24000-25000元元/平。平。 2022年 2月 12日 春节

35、返乡楼市调研系列二 9 图表图表 11. 2021年年 12月湖州市房价排名第月湖州市房价排名第 11 资料来源：中国房价行情网，中银证券 图表图表 12. 2022年年 1月湖州新房房价为月湖州新房房价为 12,886元元/平平 图表图表 13. 2022年年 1月湖州二手房房价为月湖州二手房房价为 14,416元元/平平 资料来源：诸葛找房，中银证券 资料来源：万得，中银证券 2.3 2021 年土拍集中在第一、三季度，未销售存量土地年土拍集中在第一、三季度，未销售存量土地集中在南太湖新区集中在南太湖新区 2021年湖州土拍集中在第一季度和第三季度。年湖州土拍集中在第一季度和第三季度。根据

36、湖州市区 2021年度国有建设用地供应计划，湖州中心城市计划供地总量为 1066.7万平，其中住宅用地为 300万平，占总量的 28.1%（其中商品住房用地 262.8万平，拆迁安臵用地 7.2万平，公共租赁保障用地 30万平）。从供给总量和供给结构来看，2021 年湖州供地总量增加，住宅用地面积数量和占比均有显著提高，商服用地数量保持稳定，工业仓储用地总量和占比都有明显下降。住宅用地（商品住房）成交面积为 226.4万平，成交主要集中在第一季度和第三季度。 2022年 2月 12日 春节返乡楼市调研系列二 10 图表图表 14. 2021年湖州土拍集中在第一季度和第三季度年湖州土拍集中在第一

37、季度和第三季度 资料来源：湖州市建设局调研，中银证券 2021 年湖州中心城市涉宅类土地共有年湖州中心城市涉宅类土地共有 38 宗土地出让，成交金额超宗土地出让，成交金额超 237 亿元，同比上涨亿元，同比上涨 41.9%，出让，出让土地面积土地面积 225.4万平，同比下降万平，同比下降 18.5%，最高楼面价为，最高楼面价为 1.3W。结合调研所得，我们总结湖州市中心城。结合调研所得，我们总结湖州市中心城市涉宅类土地拍卖的以下几个特点：市涉宅类土地拍卖的以下几个特点：1）地价明显上涨。）地价明显上涨。 2021 年涉宅类土地市场成交数量高于去年（31宗土地出让），出让面积小于去年，但成交金

38、额大幅高于去年，说明 2021年湖州地价明显上涨。2）南太湖新区供应增多，吴兴区楼面均价及溢价最高。）南太湖新区供应增多，吴兴区楼面均价及溢价最高。南太湖新区于 2019 年成立，是浙江省四大新区之一，2020年位列城市新区 50强前 8名，是湖州市核心发展区域。2021年南太湖新区涉宅类土地共 15宗，出让面积达 102.5万平，占总出让面积的 45.3%。吴兴区楼面均价最高，达 8209.6元/平。吴兴区位于城市中心，包含东部新城、湖东西区和老城区等区域，湖东西区楼面均价高达 11557.3元/平，东部新城平均溢价率最高达 97.1%。 图表图表 15. 2018-202年湖州市土地涉宅用

39、地出让面积呈下降年湖州市土地涉宅用地出让面积呈下降趋势趋势 图表图表 16. 南南太湖新区土地出让面积最多， 吴兴区楼面均价最太湖新区土地出让面积最多， 吴兴区楼面均价最高高 资料来源：湖州自然资源和规划局，中银证券 资料来源：湖州自然资源和规划局，中银证券 湖州市存量住宅用地集中在南太湖新区。湖州市存量住宅用地集中在南太湖新区。据湖州自然资源和规划局披露，截止 2021年 12月 31日湖州市中心城市存量住宅用地总面积为 1382.8万平， 涉及项目总数为 159个， 其中未动工土地面积 224.3万平，已动工未竣工土地面积 1158.5 万平，未销售土地面积 255.3 万平，占存量住宅用

40、地总面积的18.5%。通过数据分析我们可以看到，截止截止 2021年年 12月月 31日，南太湖新区存量住宅用地和未销售面日，南太湖新区存量住宅用地和未销售面积仍然占据第一位，分别达积仍然占据第一位，分别达 686.1、136.9万平，占比万平，占比 49.6%、53.6%。 2022年 2月 12日 春节返乡楼市调研系列二 11 图表图表 17. 截止截止 2021年年 12月月 31日，湖州市存量住宅用地集中在南太湖新区日，湖州市存量住宅用地集中在南太湖新区 辖区辖区 项目总数（宗）项目总数（宗） 存量住宅用地总面存量住宅用地总面积（万平）积（万平） 未动工土地面积未动工土地面积（万平）（

41、万平） 已动工未竣工土地已动工未竣工土地面积（万平）面积（万平） 未销售土地面积未销售土地面积（万平）（万平） 数量关系 （1） （2） （3） （4） （5） 市本级 23 127.0 14.2 112.8 18.0 吴兴区 57 376.4 49.5 326.9 65.6 南太湖新区 48 686.1 92.5 593.6 136.9 南浔区 31 193.3 68.1 125.2 34.8 合计 159 1382.8 224.3 1158.5 255.3 资料来源：湖州市建设局调研，中银证券 说明：各表项数量关系（2）=（3）+（4）,(4)（5） 图表图表 18. 截止截止 2021年

42、年 12月月 31日，南太湖新区存量住宅用日，南太湖新区存量住宅用地面积位列第一，达地面积位列第一，达 696.1万平，占比万平，占比 49.6% 图表图表 19. 截止截止 2021年年 12月月 31日， 南太湖新区存量住宅用地日， 南太湖新区存量住宅用地未销售面积位列第一，达未销售面积位列第一，达 136.9万万平，占比平，占比 53.6% 资料来源：湖州自然资源和规划局，中银证券 资料来源：湖州自然资源和规划局，中银证券 2.4 政策政策 ：2021 年政策加码年政策加码“限购限购”、“限售限售”，“限贷限贷”政策先紧后松政策先紧后松 2021年湖州楼市调控加码。年湖州楼市调控加码。3

43、月月 15日发布关于进一步加强土地出让管理的通知日发布关于进一步加强土地出让管理的通知，指出建立健全房价地价联动机制，报当地政府同意后，实行“限房价、竞地价”“限地价、竞自持”或“限地价、竞租赁房”等竞价方式。3月月 27日发布日发布关于关于进一步促进中心城市房地产市场平稳健康发展的通知，进一步促进中心城市房地产市场平稳健康发展的通知，包括增加土地供应、实行集中供地；加快住宅项目建设，严格执行土地出让约定的竣工时间；提高商品房预售条件；实行住房限购，中心城市非本市户籍限购一套住房实行住房限购，中心城市非本市户籍限购一套住房；强化住房金融监管，强化借款人强化借款人资格和购房首付资金来源审查资格和

44、购房首付资金来源审查等政策。5月月 18日调控升级，政府发布关于进一步加强我市房地产日调控升级，政府发布关于进一步加强我市房地产市场调控的通知，市场调控的通知，包括实行房地联动，对热点区域实行“限房价、限地价、竞配建、竞自持”的房地联动机制；实行住房限售，中心城市范围内新购买的住房，自取得不动产权证满实行住房限售，中心城市范围内新购买的住房，自取得不动产权证满 2年后方可转让；年后方可转让；推行公正摇号，对采用推行公正摇号，对采用“限房价、限地价限房价、限地价”方式出让的住宅用地项目全部实行公证摇号销售；方式出让的住宅用地项目全部实行公证摇号销售；严格合同更名等政策。 结合调研，结合调研，总结

45、湖州的总结湖州的“五限五限”政策为：政策为：1）限购：）限购：外地户籍限购 1套，本地户籍不限购（该政策从 2021年 3 月 28 日开始，此前不限购）；2）限售：）限售：中心城市范围内，新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），自取得不动产权证满 2年后方可转让（该政策从 2021年 5月 19日开始，此前不限售）；3）限贷：）限贷：2021年房贷首付比例没有调整，首套房首付比例为年房贷首付比例没有调整，首套房首付比例为 30%（购房面积小于（购房面积小于 144平的新房可享平的新房可享受首付受首付 20%），二套房首付比例为），二套房首付比例为 40%；三套房全款付清。在利率方面，根据调

46、研，我们了解到；三套房全款付清。在利率方面，根据调研，我们了解到 2021年湖州市多次调整了各银行的房贷利率。国有银行年湖州市多次调整了各银行的房贷利率。国有银行 3月前利月前利率为率为 LPR+6570BP，5 月开始利率在原有月开始利率在原有基础上基础上又又上调上调了了 7080BP，市场上首套房利率从，市场上首套房利率从 5.5%涨到涨到 6.6%，直到，直到 10月份，房贷利率开始松动，月份，房贷利率开始松动，银行下调银行下调 5060BP，市场上首套房利率下降，最低降至，市场上首套房利率下降，最低降至 5.5%。2022 年年 1 月贷款利率进一步下调，各月贷款利率进一步下调，各国有

47、银行贷款规模也有所放宽。国有银行贷款规模也有所放宽。2021年年 10月信贷政策放松后，楼市成交无明显起色；月信贷政策放松后，楼市成交无明显起色；2022年年 1月信月信贷放松力度加大，新房成交未见起色，但二手房成交回暖，贷放松力度加大，新房成交未见起色，但二手房成交回暖，1 月第二周和第三周二手房签约面积同月第二周和第三周二手房签约面积同比分别增长比分别增长 25.5%和和 2.1%。4）限价：）限价：2021年 3月 15日开始限制地价，严格规定所有地块的溢价率不能超过 15%；同时，鼓励建立健全房价地价联动机制，部分地块也出现了限房价的情况（2021 年 3月前无限价政策）；5）限签：）

48、限签：有序摇号网签，无限签政策。 2022年 2月 12日 春节返乡楼市调研系列二 12 图表图表 20. 湖州湖州“五限五限”政策政策 “五限五限”政策政策 内容内容 限购 外地户籍限购 1套，本地户籍不限购 限售 中心城市范围内，新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），自取得不动产权证满 2年后方可转让 限贷 2021年房贷首付比例没有调整，首套房首付比例为 30%（购房面积小于 144平的新房可享受首付 20%），二套房首付比例为 40%；三套房全款付清。在利率方面，根据调研，我们了解到 2021年湖州市多次调整了各银行的房贷利率。国有银行 3月前利率为 LPR+65-70BP，5月开

49、始利率在原有基础上上调 70-80BP，市场上首套房利率从 5.5%涨到 6.6%，直到 10月份，房贷利率开始松动，银行下调 50-60BP，市场上首套房利率下降，最低降至 5.5%。2022年 1月利率进一步下调，各国有银行贷款规模也有所放宽 限价 2021年 3月 15日开始限制地价，严格规定所有地块的溢价率不能超过 15%；同时，鼓励建立健全房价地价联动机制，部分地块也出现了限房价的情况（2021年 3月前无限价政策） 限签 有序摇号网签，无限签 资料来源：湖州招商银行、金融办调研，中银证券 2.5 购房客购房客 ：以自住、中小户型为主，：以自住、中小户型为主，30-45 岁的中年本地

50、购房者为绝对主力岁的中年本地购房者为绝对主力 户型主要以平层类住宅为主，户型主要以平层类住宅为主， 2021年排屋市场占比收缩，普通住宅市场受到挤压。年排屋市场占比收缩，普通住宅市场受到挤压。2021年排屋市场占比有所收缩， 仅占 4.5%， 为近三年最低水平。 平层类住宅仍以 90-144平普通住宅为主， 占比为 65.6%，较去年下降 7.3 个百分点，客群主要分流向 90 平以下小户型及 144 平以上改善类户型，特别是 144平以上户型，近三年市场占比持续增长，本年度达 6.0%。 图表图表 21. 2017-2019 年所有出让的住宅用地已经全部推向市场年所有出让的住宅用地已经全部推