1、中国康养旅游发展与趋势戴德梁行研究院WELLNESSMEDICALHEALTHCARERECOVERYLEISUREFITNESSSIGHTSEEINGTRAVELTOURISMBEAUTYTREATMENTANTI-AGINGMIND-BODYCONTENTS041022第一部分 第二部分 第三部分 康养旅游的内涵及发展历程目录康养旅游发展模式及盈利模式浅析康养旅游发展趋势研判融合康养元素，以旅游为载体的康养旅游成为行业新风口国内外康养旅游发展历程国内康养旅游行业发展现状康养旅游的发展模式康养旅游产品组合及盈利模式简析房地产开发商领投，面向老年康旅的中国康养旅游现状新冠肺炎疫情驱动康养旅游向

2、“大健康”及“大养生”进行融合趋势一 以健康中国为核心，跨产业、泛行业政策深度融合助力康养旅游发展趋势二 不同年龄层人群对健康的理解，及对康养需求的变化助推康养旅游产品迭代趋势三 自然、人文及康养元素植入推动康养旅游产品元素的年轻化及多元化趋势四 产品组合渐进发展，市场主体联合发展，供应来源多元发展趋势五 金融支持康养旅游可持续的健康发展趋势六 缺失元素逐渐完善，康养旅游发展逐步规范化050608526283032hX9WnXmY8XnXpOuNzQpPaQ9R8OpNnNnPqQlOmMoRkPnNpN8OnMsRwMmPtNuOmMnP中国康养旅游的发展与趋 势 3P

3、REFACE上世纪 90 年代末，我国旅游地产开始发展，进入新千年，康养旅游进入“医疗加养老”的“双轨探索”，整体市场仍处于萌芽阶段。2020 年年初新冠肺炎疫情的大爆发促进“大健康”与“大养生”两大新康养元素纵向融合的同时，向智慧健康、 生活方式等领域横向延伸。 新时代新环境下， 更 “惜命”的 80、90 后成为康养旅游的 C 位客群。在政策环境走向多维融合，健康需求焕新的背景下，康养旅游受众、元素、产品组合、市场主体快速迭代，金融支持及缺失元素的陆续补齐后， 中国的康旅行业将逐步走向可持续性的规范化发展。本文旨在对以上课题进行探讨。张晓端戴德梁行华南及华西区研究部主管序言0105融合康养

4、元素，以旅游为载体的康养旅游成为行业新风口06国内外康养旅游发展历程08国内康养旅游行业发展现状第一部分 康养旅游的内涵及发展历程4 戴德 梁 行 研 究 院中国康养旅游的发展与趋 势 5融合康养元素以旅游为载体的康养旅游成为行业新风口谈及康养旅游，学术界往往会拆分出“康”和“养”元素来进行独立研究，但对于康养的结合程度究竟是“康加养”，还是“康和养”，并未达成共识。结合康养旅游在全球范围的发展历程，以及我国康养发展的现状，同时参考了中外学术界及研究机构对康养旅游的研究成果，我们将对康养旅游的研究聚焦于“康和养”的融合发展模式，其特征包括：健康为主题，逗留时间长，专业性强及反向流动（图 1）。

5、同时，预期在现阶段及未来比较长的一段时间内此种模式都将是康养旅游的主要内涵并主导康旅产业的发展。“康”旅游，以治疗身心上的健康不足成为主要目的，对 应 的 英 文 应 为 MedicalTourism；“ 养” 旅 游， 则侧重于维持或强化个人的健康 元 素， 英 文 为 WellnessTourism。Global Wellness Institute, Global Wellness Tourism Economy, 2013 & 2018康养旅游（HealthandWellnessTourism）指通过养颜健体、 营养膳食、 修心养性、关爱环境等各种手段，使人在身体、心智和精神上都达到自

6、然和谐的优良状态的各种旅游活动的总和（原）国家旅游局国家康养旅游示范基地(LB/T 051-2016), 2016引言图 1康养旅游的四个特征健康为主题康+旅、 养+旅双动机， 满足人们对治病、 疗养、 康复、养生与娱乐休闲的不同需求专业性强组织与管理需具有医学、技术及相关法律法规支持，专业性程度影响目的地康养旅游业的可持续发展逗留时间长康养旅游包括治病、休养、养老及观光游览，旅游者在旅游地停留时间较长反向流动国际健康旅游客流主要从发达地区向发展中地区，城市向农村流动45国内外康养旅游发展历程社会发展及科技进步，生活水平及收入水平提高，对压力及对自身健康关注度的提高，驱使人们旅游时更愿意在饱览

7、自然景观，畅享人文风情之外，获得身体及精神上的健康及放松。欧美国家康养旅游诞生时间更早、历程更长、发展程度更高，现阶段欧美国家仍是最大的客源输出地区。因此欧美国家的康养旅游发展，在很大程度上决定了康养旅游的发展模式。欧美康养旅游发展模式： 以“医治”为单一形式的“康”旅游模式； 以“医疗资源”为核心及“疗养”为辅助的“康”“养”双轨发展模式； “ 康养”元素为主，“旅游”元素为载体的康养旅游模式。受惠于独特的自然资源、神秘的东方文化、蓬勃发展的医疗保健技术，及更低的成本，东南亚、日本、韩国成为举世闻名的康养旅游度假目的地。康养旅游已然成为多国的重点发展产业之一，乃至上升未支柱产业。( 图 2)

8、回到国内，上世纪 90 年代，部分房地产企业利用海南丰富的旅游资源，并借鉴国外分时度假的概念，解决海南房地产市场供大于求、大量闲置的局面，旅游地产应运而生。进入新千年，医疗、养老元素成为市场热点，伴随着金融、旅游、房地产行业的深度融合，医疗加养老的“康加养”双轨发展模式迅速在全国各地铺开。图 2世界康养旅游流动图1. 亚洲美国：医疗质量、医疗科技2. 非洲欧洲：医疗科技、医疗管制更松亚洲：医疗科技3. 大洋洲亚洲：医疗科技、费用更低6 戴德 梁 行 研 究 院1267835. 北美（加拿大）美国：等待周期更短拉美：医疗管制更松、费用更低7. 中东亚洲：医疗科技欧 / 美：医疗质量、医疗科技6.

9、 南美洲美国：医疗质量、医疗科技8. 欧洲亚洲：医疗科技、费用更低中东 / 美国：医疗质量、医疗科技4. 美国亚洲：更低费用拉美：无美国医保、费用更低数据来源：Global Wellness Institute，戴德梁行8 戴德 梁 行 研 究 院国内康养旅游行业发展现状20年发展， 我国主要的康养旅游客群仍以出境接受更为先进的医疗技术的 “康” 旅游 （即医疗旅游） 为主，而在境内，侧重养老及疗养的“养”旅游（即养生旅游）相关产业正蓬勃兴起。在旅游市场快速发展的同时，全国各地纷纷推出极具当地自然或人文特征的康养旅游产品（图 3）。据前瞻产业研究院数据，国内康养旅游仅占整体旅游市场总交易规模的

10、 1% 左右，2016-2020 年，我国康养旅游的市场规模将呈现快速增长的态势，年复合增长率（CAGR）约 20%，2020 年市场规模将达1000 亿元左右。另一方面，中国旅游研究院指出，受 2020 年新冠肺炎疫情影响，预计 2020 年全国旅游总收入将下降 22.0%，但疫情对大健康概念的带动，乃至疫情中人们更加重视健康的情绪，或将助力康养旅游占比进一步扩大（图 4）。图 3中国各片区康养旅游资源简要分布成渝板块优势：自然资源现状：初级健康管理为主，未形成全方面的康养产业体系海南及云南板块优势：自然资源、民族资源丰富现状：度假与生活割裂，康养要素与旅游结合度较低山东板块优势：生态、滨海

11、资源优良现状：配套资源缺乏，处于初级到中级过渡的发展阶段东南沿海板块优势：城市吸引力大，现代旅游业发达现状：康养要素不明确黄山板块优势：得天独厚的山体资源；现状：配套资源缺乏，康养要素不明确中国康养旅游的发展与趋 势 9图 4康养旅游市场规模13 个健康旅游示范基地及分类高端医疗模式：虹桥国际医学中心中国自由贸易试验区广州南沙新区海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区天津健康产业园青岛崂山湾国际生态健康城医疗 + 滨海度假 /生态旅游模式：秦皇岛北戴河区浙江舟山群岛新区海南三亚市福建平潭综合试验区广西桂林市江苏泰州市姜堰区文化修身养心：安徽池州九华山风景区复合化、多元化、全龄化：贵州遵义市桃花江0%5

12、%10%15%20%25%0200400600800520019E2020E亿元备注：E 为预测值数据来源：前瞻产业研究院，戴德梁行1 0 戴 德 梁 行 研 究 部0211康养旅游的发展模式16康养旅游产品组合及盈利模式简析18房地产开发商领投，面向老年康旅的中国康养旅游现状第二部分 康养旅游发展模式及盈利模式浅析1 0 戴 德 梁 行 研 究 院以“康”和“养”元素为吸引，以“游”为载体的康养旅游在中国得到高速发展，养老及养生作为行业关注点得到重视并逐步形成一条完整的产业链。康养旅游的发展模式如前文所述，国际上以治疗为主要目的的“康”旅游（即医疗

13、 + 旅游），及侧重于维持或强化个人的健康元素“养”旅游（即养生 + 旅游），成为康养旅游的两大发展模式。康养旅游的各个环节围绕“康”和“养”展开，并以“游”作为载体，丰富活动体验及业态形式。（表 1）通常情况下，康养旅游基于自然、人文的特色康养资源，沿腹地开发旅游资源，并融合医疗、健康管理、康复理疗、休闲疗养及养老等元素，形成旅游线路、制定旅游产品。中国康养旅游的发展与趋 势 1 11 2 戴 德 梁 行 研 究 院表 1康养旅游两大发展模式对比“康”模式“医疗 + 旅游”模式优质医疗模式廉价医疗模式特色专科模式产业发展模式特点国家层面上的支持多提供综合性医疗服务单一 （特色/专科）医疗产业

14、高度发达政府主导，带头发展多设有研究所硬件设施一流，服务意识超群医院、诊所高度集中产学研一体，注重科研注重人才培养医护人员多有海外学习工作经历医护人员水平高、数量多公、私共同开发多位于发展中国家区位好，有一定量水平的旅游资源产品设置综合性医院 + 专科医院综合性医院专科医院或诊所综合性医院 + 专科医院研发中心、大学等科研机构研发中心人才培养人才培养模式研究依托国家、城市等宏观载体发展多以医院、集团等形式出现注重单一医疗项目的突破式发展由政府牵头，采取“上政府、下企业的模式”各学科领域共同发展，并主推若干个特色项目以综合医疗服务为主，突出个别尖端项目以区域、小城形式出现多依托城市、产业城等概念

15、发展以“治”为核心，“旅”为辅。以“治”为核心，“旅”为辅“治” 、 “旅” 并举，对旅游资源有一定依赖。以产业及“治”为核心代表案例德国印度阿波罗集团匈牙利肖普朗日本静冈医药谷中国康养旅游的发展与趋 势 1 3“养”模式“养生 + 旅游”模式“理疗 + 旅游”模式“美容 + 旅游”模式特点以自然资源、技法为核心卖点多主打特定主题的美容服务以理疗为特色，主要针对亚健康、有保健需求的游客本身具有一定旅游元素产品设置资源或文化展示产品小规模、专科性诊所或医院核心理疗服务度假及休闲娱乐设施模式研究从国家到度假村的各个层级上都可存在多以地区或小镇的形式存在主推某一项特色康疗服务“疗” 、 “旅” 并举

16、， “治”为辅“疗”、“旅”并举，“治”为辅代表案例泰国 SPA，日本温泉韩国整容、瑞士抗衰老当下，国内的康养旅游主要基于以上两大发展模式，结合国内老龄化及医疗水平参差不齐的社会背景，更进一步衍生出养老及养生旅游的概念，及各类老年之家、疗养小镇的具体产品。养老地产，作为养老服务体系及养老产业的重要组成，近年来得到快速发展并成为包括金融机构、运营（服务）机构、和房地产企业所青睐的新蓝海。2011 年 2 月，民政部在 社会养老服务体系建设 “十二五”规划中提出建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，由此诞生出养老社区（CCRC）、老年公寓和养老驿站三种养老地产类型。其中，养老社区

17、一般位于城市郊区或度假风景区，融合文娱活动、康复护理，及休闲旅游等多种元素，具备构成养老旅游载体的条件。德勤在破局养老地产中指出，度假式养老基地实质上是以养老文化为核心推行休闲度假服务， 针对的客户主要是健康、活跃的老年人；同时，引入医疗、保健、定期康复、养生学习等设施和服务来吸引游客规律性消费。目前此类产品的实际养老功能大大低于其他辅助功能。此外，德勤在探索健康养老“最后一公里”中国医养结合趋势展望报告中亦指出，尽管养老产业发展模式已渐清晰，但医疗属性的缺失，医养未能结合，中国整体的养老市场仍需要培育。1 4 戴 德 梁 行 研 究 院中国康养旅游的发展与趋 势 1 5中国的老龄化中国老龄化

18、程度不断加深，是养老相关产业发展的持续动力。根据第六次人口普查，2010 年中国 65 岁以上人口占比 为 8.9%， 约 1.2 亿 人； 国家统计局数据显示，2018 年中国 65 岁以上人口占比上升至11.9%；而另据联合国人口署预测，中国的老人人口将以每年超过 800 万人的速度增加，到 2050 年，老年人口占比将达到 30.8%，约为 4.3 亿人。2001 年联合国世界人口老龄化报告 （1950-2050年） 认为，一个国家或地区 65 岁及以上老年人口比例超过 7%、14%和 20%，分别定义为老龄化社会、老龄社会和高龄社会，现时中国已经全面进入老龄化社会并向老龄社会迈进。背景

19、介绍根据戴德梁行新型城镇化 4.0（2017-2018）：培育特色成就小镇，国家住建部于 2016 年及 2017 年分两批次公布了共 403 个特色小镇名单，两批次中以旅游为主导产业的小镇占比分别为 54%、28%，而在第二批名单中明确提出康养为主导产业的小镇为 8 个，占比为 3%。彼时，培育特色小镇成为各级政府实现经济转型升级，实现城镇化，各类企业争相占据的风口。尽管直接涉及康养产业的小镇数量有限，但以旅游为载体，结合当地特色自然保健资源（如地热），人文养生资源（如中医药），甚至智能制造，智慧医疗元素的小镇则普遍存在。这也形成了我国康养旅游产业发展的另一模式，即催发康复养生旅游小镇的蓬勃

20、兴起。康养旅游产品组合及盈利模式简析根据项目规模，产业聚集度，客群与消费周期，康养旅游产品组合可以分为：SITE康养旅游度假区，PARK康养旅游产业园，TOWN康养旅游小镇，及 CITY康养旅游城四种产品组合模式（以下简称为“SPTC 模式”，模式描述请参阅图 5）。服务费 / 管理费（如会员费）、租金及销售，成为SPTC模式的主要收入来源。 伴随市场需求的逐渐扩大、经营收益的持续提升，此类项目对房地产销售的依赖度有所降低，而曾经作为辅助的旅游元素融合度不断提高，服务费 / 管理费逐渐成为主流。艾瑞咨询（iResearch）发布的2019 年中国景区旅游消费研究报告中对 2000 个样本的调研

21、数据显示， 41.1%的旅游消费者青睐一站式打包的旅游产品，即费用已经涵盖门票、住宿及交通费用。而近年来日趋火热的小包团、 定制游也反映出旅游者对一价全包产品， 即在一站式打包的基础上，扩大到餐饮，活动，甚至证件及服务费等，旅游者在接受旅游服务的过程中，不再需要额外支付费用。1 6 戴 德 梁 行 研 究 院图 5SPTC 模式示意图模式特点：康养主题明确，有一定的创新或独特性具有一流的医疗旅游配套与服务较有特色度假地产短期、周期性度假属性更强SITE 康养旅游度假区代表案例：瑞士蒙特勒的静港医疗度假中心模式特点：特色康养优势显著并围绕形成产业集聚伴有与医疗结合的元素自然 / 人文旅游资源较好

22、，形成旅游路线中长期度假属性TOWN 康养旅游小镇代表案例：匈牙利肖普朗牙科旅游小镇模式特点：康养产业集聚发展，上下游产业链形成闭环聚焦单一特定康养需求，通常伴有衍生性需求具有发展观光旅游（线路）的条件中短期度假属性PARK 康养旅游产业园代表案例：日本静冈医药硅谷模式特点：由政府牵头开展，企业后续跟进须有一定规模与能级，规模适合一二线大城市产学研融合、产城结合、区域发展等适合长期居住CITY 康养旅游城代表案例：成都国际医学城中国康养旅游的发展与趋 势 1 71 8 戴 德 梁 行 研 究 院房地产开发商领投面向老年康旅的中国康养旅游现状从目前已经投入运营的康养产品来看，老年人依然是核心的目

23、标客群，而凭借开发建设方面的经验和优势，房地产开发商在康旅领域的发展速度和市场占有率都是更胜一筹的。根据亿翰智库最新统计，30 大康养运营商当中房地产开发商占比达半数，同时运营的产品中养老产品占比高达 88%（图 6）。开发商凭借强资源整合能力，以小镇产品作为拳头产品快速占领市场，奠定口碑；另一方面，险资则通过寿险产品精准定位养老及疗养客群，通过设立养老院（村）及疗养院（村）吸纳保险收入及会员收入。图 630 大康养运营商及产品构成数据来源：亿翰智库，戴德梁行精准顶位养老 / 疗养客群养老院(村)及疗养院(村)会员制 + 保险收入专业化运营个体向小镇发展多种收入组合强资源整合能力小镇产品多种收

24、入组合中国康养旅游的发展与趋 势 1 9恒大 养生谷，创建全方位全龄化健康养生新生活方式，高精准多维度健康管理新模式，高品质多层次健康养老新方式，全周期高保障健康保险新体系，并采用租购旅多方式的健康会员新机制。通过缴纳会费加入恒大 养生谷后，会员可以在养生谷的四大园 852项设施设备 867 项服务，包括：颐养园医养结合，提供高精准多维度科学生命管理，配有养生、康体及餐饮设施；长乐园文娱结合，提供高品质健康养生方式，配有学堂、康体设施；康益园运动医学，由专业私教进行科学指导，个性化定制运动养身方案；亲子园践行亲子同乐理念，构建跨代社交圈，倡导长幼共融的生活方式。案例卡 01恒大健康图 7恒大.

25、养生谷全国布局恒大集团成立于 1996，发展至今恒大已成为中国房地产行业的龙头企业，以房地产为核心，涉足文化旅游、养老健康、新能源汽车等领域。恒大健康集团以健康养生谷项目开发建设为载体，以会员制为服务模式，提供多层次分级医疗、全龄化养生、高精准健康管理、多元化养老服务。恒大健康积极践行“健康中国”国家战略，针对居民健康生活品质提升的需求，整合国内外优质医院、养老院等资源，创建全新健康养生养老新模式，形成养生谷，医院，健康管理及颐养服务四大业务体系：恒大 养生谷，独创四大园，向会员提供医养服务，保险服务，体检服务及“租购旅”优惠，目前已在 23个城市布局（图 7）；博鳌恒大国际医院位于海南省博鳌

26、乐城国际医疗旅游先行区内，是由恒大健康集团投资并在布莱根和妇女医院（哈佛医学院主要教学医院之一）合作指导下，按照国际专业标准建设的以肿瘤专科为主的国际医院；以养生谷为载体，提供健康管理及颐养服务（涵盖养老公寓、日间照料中心及养老院产品）。2 0 戴 德 梁 行 研 究 院作为核心产品的泰康之家，专注养老、护理及康复， 聚焦老年生命链产业整合，以养康为核心，对接保险产品，打造老年健康服务超级平台，引领国人健康养老观念和生活方式的变革。泰康之家高品质医养社区以大规模、全功能、医养结合、候鸟连锁为特色，以活力养老、文化养老、健康养老、科技养老为管理理念，满足长辈“社交、运动、美食、文化、健康、财务管

27、理和心灵的归属”七大核心需求，为居民打造“温馨的家、高品质医疗保健中心、开放的大学、优雅的俱乐部、长辈心灵和精神的家园”五位一体的生活方式。案例卡 02泰康人寿图 8泰康之家全国布局泰康保险集团成立于1996年， 是一家涵盖保险、 资管、医养三大核心业务大型保险金融服务集团，深耕寿险产业链，从摇篮到天堂，依托“活力养老、高端医疗、卓越理财、终极关怀”四位一体的商业模式，打造健康、长寿、富足三个闭环构建的大健康产业生态体系。2009 年获得中国保监会批准的投资养老社区试点以来，泰康医养业务板块（泰康健投）已形成医养康宁楼的五大业务体系，覆盖金融、医养、康旅、养老乃至墓地：在 19 个城市布局高品

28、质养老社区泰康之家（图8）；在 5 个城市布局医学中心，23 个城市设有专科医院拜博口腔，4 个城市布局康复医院；在 4 个城市布局融合康旅及祭祀的纪念园（墓园）产品，及高端生命礼仪服务平台爱佑汇；中国康养旅游的发展与趋 势 2 10323新冠肺炎疫情驱动康养旅游向“大健康”及“大养生”进行融合24趋势一以健康中国为核心，跨产业、泛行业政策深度融合助力康养旅游发展25趋势二不同年龄层人群对健康的理解，及对康养需求的变化助推康养旅游产品迭代26趋势三自然、人文及康养元素植入推动康养旅游产品元素的年轻化及多元化28趋势四产品组合渐进发展，市场主体联合发展，供应来源多元发展30趋势五金融支持康养旅游

29、可持续的健康发展32趋势六缺失元素逐渐完善，康养旅游发展逐步规范化第三部分 康养旅游发展趋势研判新冠肺炎疫情的爆发促进康养旅游朝“大健康”与“大养生”两大新康养元素纵向融合的同时，向智慧健康、生活方式等领域横向延伸。在政策环境走向多维融合，健康需求焕新的背景下，康养旅游受众、元素、产品组合、市场主体逐渐迭代。而出于康旅行业可持续、规范化发展的考虑，作为影响行业发展的必要环节，金融支持及包括监管在内的市场缺失元素的进一步完善变得尤为重要。2 2 戴 德 梁 行 研 究 院中国康养旅游的发展与趋 势 2 3新冠肺炎疫情驱动康养旅游向 “大健康” 及 “大养生” 进行融合全球流行的新冠肺炎疫情，让健

30、康才是真刚需逐渐被全年龄层人群接纳，“大健康”概念及相关产业也在后疫情期时代得到高度关注。根据中国大健康产业发展蓝皮书（2018），中国的大健康产业被界定为：以优美生态环境为基础，以健康产品制造业为支撑，以健康服务业为核心，通过产业融合发展满足社会健康需求的全产业链活动，涵盖药材种植，医药及装备制造，医疗卫生、健康管理乃至金融服务的国民经济三大产业。新冠肺炎疫情的爆发让 80、90 后养生 C 位人群成为“大养生”的最新代表。疫情期间，更加惜命的 80、90 后，早早地戴起口罩，敦促中年人（60、70 后）劝服老年人（40、50 后），并与周边人保持社交距离；亚健康初老族，让 80、90 后重

31、新审视工作与生活的平衡；草药达人，健身太极，食物相克等传统中医养生观念在 80、90 后中的传播速度更是远超想象。大健康获得广泛关注的同时，基于大养生的生活观念及生活方式转变也获得前所未有的重视。以治疗为主要目的的“康”旅游（即医疗 + 旅游），及侧重于维持或强化个人的健康元素 “养” 旅游 （即养生+旅游） ，纵向与“大健康”与“大养生”相融合的同时，横向沿着智慧健康，医疗护理、生活方式及休闲养生进行延伸。基于“大健康 + 大养生”相融合的新康养理念被养生新贵接纳，康养产业开始吸纳新客群，并带动康养旅游受众、方式、元素及产品组合等变化。趋势一以健康中国为核心跨产业、泛行业政策深度融合助力康养

32、旅游发展2006-2016 年期间，旅游、乡村发展、医疗及养老政策均在各自轨道上不断完善，“健康中国”概念在此期间亦不断完善并得到充实。2016 年“健康中国 2030”规划纲要颁布，“推进健康中国建设，提高人民健康水平”成为国家战略成为康养融合的重要政策背景。此后至今，数年中央 1 号文件均涉及康养产业发展与乡村振兴结合，同时，包括国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、自然资源部、农业农村部、文化和旅游部及涉及金融、卫生健康、社会保障等跨领域部门均出台扶持政策，助力康养产业发展。以健康中国为核心，跨产业、泛行业深度融合发展的政策背景，成为现阶段及下一阶段支撑康养旅游产业发展的政策基础。2

33、4 戴 德 梁 行 研 究 院中国康养旅游的发展与趋 势 2 5趋势二不同年龄层人群对健康的理解及对康养需求的变化助推康养旅游产品迭代根据世界卫生组织（WorldHealthOrganization，WHO）的最新定义，健康不仅指没有疾病和不虚弱，也指身体、心理、社会生活三方面达到的平衡的状态。多家调研及研究机构的样本研究显示，80、90后对健康的关注度更高，特别是对身体健康，精神饱满，膳食均衡及睡眠充足四个领域。而不同年龄层对与康养的不同需求，亦带动康养元素的进一步丰富（图 9）。以健康为基准元素，融合医疗、养老、中医养生、体育、及互联网 + 等元素的新康旅产品，成为疫情后满足不同年龄层康养

34、需求的新探索。注重自身健康问题的客群日渐年轻，需求日益多样化，疫情中对社交距离的强调，令康旅新贵们对复合医疗、技术乃至中医药特色的小众、避世旅游产品更为青睐。图 9不同年代人群对康养需求的变化及概念延伸00 后健身休闲90 后身体锻炼、健康检查、放松身心70 后身体锻炼、 健康监测、慢病管理、 疾病防控、养生休闲、康养旅居80 后身体锻炼、健康筛查、慢病管理、养生休闲60 后身心健康、 指标监测、慢病管理、 疾病防控、应急机制、 专业照护、医疗介入、养生休闲健康检查、专科医疗、医美及介入式医疗元素将更为普及。依据健康情况定制旅游，包含医疗元素的旅游将获得发展通过将健康医疗资源植入养老机构，实现

35、医疗机构医疗功能与养老机构床位资源及康复功能优势互补，医养融合发展挖掘区域民族中药材、特色中医疗法、地热温泉、矿物资源等传统中医学领域元素+ 医疗体育健身促进身体健康，伴随着消费升级与都市生活下健康意识的提高，以休闲运动为主题的体育健康产业蓬勃发展利用互联网医疗、 健康大数据、 智能制造等新技术、新应用促进健康服务智能化、人性化+ 体育+ 互联网 + 养老+ 中医养生趋势三自然、人文及康养元素植入推动康养旅游产品元素的年轻化及多元化过去十几年间，自然资源型的康养旅游发展程度更高，但在身心健康获得同样重视的当下，如何把握新客群及其需求，结合文化软实力及医疗保健元素成为下一阶段康养旅游重点发掘并培

36、育的卖点：新客群在康养需求及生活方式上的不同，也将改变康养旅游的发力点。益普索（Ipsos）在中国成人健康管理白皮书 2019中，对 2132 例18-65 岁的成年人的调研结果显示，饮食、生活习惯、环境依然是成年人最担心会影响其健康状态的三大因素，而睡眠、免疫力及肠胃则是三大健康困扰。 由此演化出逃离炎夏、 寒冬的季节性康旅，以换气洗肺为目的的空气型康旅；及在原有的养老、养生及养疗的基础上，进一步演化出养颜及养心的新康旅产品。在疫情影响下，具有“健康 +”元素的旅游产品，以及强调社交距离感的旅游， 包括空间上的避世、时间上的错峰出行、 规模上的小包团及定制游等，都成为选择旅游产品的重要参考因

37、素。而从结果出发， 真实可信的功效显然也是重要的考量指标。依托优质自然资源此类资源具有一定的康养价值，如山川、湖海、地热及乡村等特色文化资源驱动针对精神或者心灵层面的提升，如宗教、民俗、传统技艺等康疗保健植入导入康复理疗、中医保健、慢病治疗、医疗美容甚至生产生育等现代医疗内容2 6 戴 德 梁 行 研 究 院中国康养旅游的发展与趋 势 2 7齐瓦颂的成功，将在 2020 年得到延续及发展。齐瓦颂负责管理位于卡塔尔的祖拉康养度假村（ZulalWellnessResort,Qatar） 已经开始动工， 落成后，Zulal 将成为齐瓦颂旗下最大的康养目的地，中东首个沉浸式康养度假村，及全球首个阿拉伯

38、医学中心。其利用卡塔尔当地的阿拉伯医疗理念及技术，在沙漠地带打造的新康旅目的地，再次印证了我们对“文化软实力及医疗保健元素成为下一阶段康养旅游重点发掘并培育的卖点”趋势的预判。案例卡 03泰国齐瓦颂度假村不同于传统的度假村，齐瓦颂最低的 3 晚疗程均始于第 1 天的康养顾问。康养顾问将对入住度假村的游客进行健康复查，并针对健康问题及所期待获得的健康需求，提供康养疗程及服务建议，形成今后 2 天，甚至更长天数的康养旅游计划。此后便是依照既定的计划，在齐瓦颂宛若人间天堂般的度假村里享受身心灵的平衡，并接受专业团队对健康情况的再分析、再评估后的再调整，及延续。1995 年正式对外营业，彼时的齐瓦颂为

39、华欣海滨的一个水疗中心（SITE康养旅游度假区），与对岸的芭提雅不同，华欣的自然资源不算优秀，但其宁静优美，更醇厚的泰国及佛教文化痕迹，及举世闻名的水疗产品，吸引了不少欧洲游客；1999 年实现盈利后， 齐瓦颂开始重视 “身心灵” 的三者平衡，基于东西方健康哲学，运用东西方康养技术，基于水疗向瑜伽、康体延伸。从水疗中心，向亚洲第一个目的地型水疗度假村（PARK康养旅游产业园）转变；2004 年后齐瓦颂进入稳定发展，发展至今，齐瓦颂度假村仍保持着惊人的理疗房 / 客房比（70:54）及最全的疗程目录（可提供 11 大系列，超 115 项康养服务），具备自有品牌及学院，提供最低 3 晚，最长 28

40、 晚的周期性康养套餐产品的世界顶级康养度假村。齐瓦颂度假村（Chiva-SomResort）位于泰国华欣，齐瓦颂在泰语中的意思为“生命的避风港”。趋势四产品组合渐进发展多主体联合、多元化供应渐成趋势政策夯实、客群泛化、需求迭代、元素年轻化及多元化将驱动康养旅游投资方在选择产品组合时，能逐渐实现由满足短期、周期性度假需求的单体度假区，向上下游聚集形成产业闭环，且具有一定旅游条件的园区， 进一步向多重相关产业聚集，并与旅游产业融合形成特色小镇，直至扩大到大规模的产城融合型旅游城的演变。一价全包模式的推广，将进一步带动纯租金收入或纯销售收入占比的持续下降。 伴随着康养旅游概念的丰富化，规模的扩大化，

41、产品组合的复杂化，盈利来源的复合化，单一市场主体参与投资、建设、运营的康养旅游产品或被 “术业有专攻” 的联合体所取代。从现阶段的康旅发展来看， 无论金融机构， 运营 （服务）机构，或房地产企业所发展的康旅产品的主盈利来源可以归纳为管理费，租金，及销售收入。前二者多通过轻资产，或管理输出获得项目供应；销售型产品对发展商的终合实力，及获得高品质且低成本用地 （或其他载体供应） 的能力要求更高。结合新的产品组合来看， 土地一级开发， 乡村振兴，产城融合都有可能成为的康旅城市（C）、康旅小镇（T）相对低价的供应来源。2 8 戴 德 梁 行 研 究 院中国康养旅游的发展与趋 势 2 9产品组合的渐进演

42、变，在富春控股的案例中，体现在伴随着概念的演变，产业的丰富， 由单体的康养旅游度假村 （S） ，向康养旅游小镇（T），并向康养旅游城 （C） 演变。 客群也从短期旅游的散客，转变为追求生活品质，认可康养理念的会员（或业主）。伴随着逗留时间，从停留向居住延长，收入也由单纯的度假性收入（如房费、餐饮及活动费）向会员费， 乃至房产收入演变。 产业多元化，产学研相结合，产城融合，及多元主体联合发展，在富春控股的康旅实践之中颇具代表性。案例卡 04富春山居最早的富春山居定位康养旅游度假村产品。追溯历史画作，融文化于生活，由意境出发，得天独厚的自然环境，加上崇焕身心健康成为产品的核心卖点。 通过景观泳池、

43、SPA、运动（太极及瑜伽）、乃至亚洲唯一的丘陵茶园高尔夫作为康养元素， 并探索自身所处地区富阳的长寿因素（包括自然环境、动植物因素、生活方式等）发布健康白皮书，为下一阶段形成康旅度假小镇打好基础。富春控股收购富春山居并打造康养旅游小镇并以富春山居原有的基调及康养元素， 计划向北开拓，打造集生态宜养、科学医养、运动康养、文化闲养的国际一流康养旅游小镇富春山居康养小镇。整合全链条健康管理资源协同浙江中医药大学（科研院校）、台湾天成医疗集团（运营机构），推出公望仁雅私享健康管理平台品牌，作为其 3+1 产业之“康旅”的重要成员。借助顶尖设备及全学科专家，提供体检、诊断、中医养生、 细胞疗养、 康养旅

44、游 （台湾） 的全链条健康管理。建设产业园区，推进产城融合富春控股与浙江大学达成战略合作关系，富春智能康复产业园落户杭州余杭。 “康复医疗”及“康复产业”为两大核心定位，以高标准打造“医、养、教、产、研、学”为一体的康复全产业链绿色生态产业园，并致力于将该产业园建成为杭州大运河文化保护带的标志性项目，成为国内乃至国际标杆性康复产业资源集聚平台，最终达成产城融合，驱动区域发展的目的。富春山居位于黄公望晚年结卢隐居之地杭州市富阳区富春江畔。由荣成纸业及宝隆国际投资兴建，于2004 年开业。趋势五金融支持，保障康养旅游可持续发展自有资金，及常规性银行贷款仍为各类企业发展康旅的主要资金来源。根据中国房

45、地产业协会金融分会与戴德联行联发发布的亚洲房地产投资信托基金 REITs 研究报告 2019（下称“REITs报告”），截止 2019 年末，亚洲市场上共有 178支 REITs，其中与康旅相关的酒店、公寓及医疗健康分别为 16 支（9%）、8 支（4%）及 5 支（3%），其中公寓及医疗健康类仅在新加坡及日本两国有所分布（相关杠杆率、分派收益率及年化综合收益率请参阅表 2）。非常值得注意的是，医疗健康类的 REITs 产品的周期越长，收益率越高。这与旅游行业周期长的属性相吻合，更与康养旅游逗留时间长的特征契合。截止 2019 年末，中国大陆未有康养旅游相关的REITs 产品发行。旅游行业普遍

46、存在投资大，资金回收周期长，融资难等问题迫切需要新融资渠道的开拓及新融资平台的设立。3 0 戴 德 梁 行 研 究 院杠杆率平均分派收益率综合年化收益率新加坡日本新加坡日本1 年3 年5 年10 年综合35%44%6.30%4.10%29.40%13.20%11.50%12.70%酒店34%41%6.60%5.10%15.70%9.40%5.80%-公寓33%51%5.60%4.20%30.50%11.50%8.90%16.70%医疗健康36%47%6.50%4.30%26.00%12.70%12.50%18.40%表 2康养旅游相关概念资产证券化产品杠杆率、分派收益率及年化综合收益率数据来源

47、：Bloomberg，亚太房地产协会，戴德梁行目前国内旅游企业开展资产证券化尝试共有 3 种：A. 入园票证类（如“鑫沅资产 - 海昌海洋公园入园凭证资产支持专项计划”）；B. 应收账款债权或保理合同债权类（如“华泰 -携程金融拿去花第一期资产支持专项计划”）；C. 类 REITs 模式。伴随着金融扶持旅游行业，金融与康养进一步融合，及康旅产品不断的小镇化、城镇化，资产证券化、政府和社会资本合作（Public-PrivatePartnership， PPP模式） 都将获得更为广泛的关注。中国康养旅游的发展与趋 势 3 13 2 戴 德 梁 行 研 究 院趋势六缺失元素逐渐完善康养旅游发展逐步规

48、范化移动互联网的高速发展，及资讯大爆炸所伴随的信息冗余，带来了包括信息真实性存疑、信息不对称等问题。人们对于康旅的认知很大程度上源于口口相传及推荐，尤其是自媒体等网络渠道的推荐。康旅自身的概念模糊及旅游代理行业的鱼龙混杂，均不利于信息的有效且对等的传播 . 对于相关信息传播的监管与对行业的规范化管理同样至关重要。此外，相关咨询及促进机构的缺失（国外多为运营商的外部代理，医疗机构，乃至体检机构）亦制约了康旅概念的快速普及， 运营商的外部代理的推广、项目引入的医疗机构乃至体检机构的品牌影响力都会是促进康旅有效普及的渠道。结语截止本报告发布之时，新冠肺炎疫情仍在全球肆虐。包括中国在内的所有国家及地区，都采取了不同程度的限制措施，这些措施对日常生活及各行各业都产生了影响，对旅游行业更是造成了毁灭性的打击。面对全球性的“至暗时刻”，更应该积极地探索变革之路，研究未来的制胜之道。康养旅游成为疫情期间，及疫情之后的重要机遇，值得我们花更多的时间及精力去研究摸索。本报告对康养旅游概念的延伸，客群的泛化，产品的扩展，结合中外发展及代表性案例进行探讨，并对其发展趋势上不容忽视的供应、盈利、资金及缺失等环节进行探究，希望“康养旅游”能被更多的认识和了解，更乐见行业未来的向好发展。中国康养旅游的发展与趋 势 3 3