1、2018年报告第4版埃隆马斯克房地产的未来列车、火箭和太阳能40座领先城市的发展新趋势全球城市出类拔萃对房地产业而言，最为关键的就是对未来的规划。租户必须判断公司在未来数年内的商业空间需求。地产投资者在渴望利用下一个大好趋势的同时，要留意未来可能出现下滑趋势。 然而，在日新月异的时代，要想为未来做好准备，并不容易。办公楼租户喜欢搬往新兴区域，使得城市的“核心”区域得到了延伸。另外，联合办公也是一个新趋势。灵活性是一个很常见的词，用在许多语境中。汽车开始可以自动驾驶，电商发展如火如荼，物流和零售成为变革的中心。投资者为了追求更高的利润，开始寻求新的市场和不同的房地产领域。在这样一个多变的世界中，

2、有哪些不断发展的趋势可以帮助我们作出正确的决定呢？ 我们一再发现，无论是自住型还是投资型房地产市场，高端物业一直有着过人的表现。而难点在于时刻了解是什么造就了最佳品质、哪些元素会随着租户的需求而发生变化、我们当前处于投资周期的哪个阶段。 今年的全球城市报告对当前房地产业中的高端物业进行了综合研究。在整个报告中，我们来自于40座全球城市的专家会向您介绍他们所在市场的具体情况。我们希望您能从中获取有用的信息和观点，为您的未来房地产决策提供依据。 在房地产业，提高品质和顺应潮流是一个久经不败的策略。 我们探索的正是如何贯彻执行这一策略的方法。ROBERT E GRIFFINNewmark Knigh

3、t Frank资本市场部主管JAMES D KUHNNewmark Knight Frank总裁WILLIAM BEARDMORE-GRAY莱坊全球租户和咨询部主管ANDREW SIM莱坊全球资本市场部主管2全球城市超级城市城市生活超级城市我们建造了城市综合型城市值得关注的地区电动时代620242610八十多年前在伊利诺伊州工厂进行的一系列实验为21世纪全球城市构划了蓝图并对房地产业的发展有很大的启发性。随着综合商业区逐渐遍布全球各地的城市中心，工作与居家之间的差异正在缩小。当地的市场专家分享了他们对柏林、迪拜、 内罗毕和多伦多的观察分析。在购置房产时，选择一个正在上升期的地区，是一个久经考验

4、的策略。我们的专家从全球城市中甄选出了有着良好前景的优质地区。特斯拉联合创始人踏上革新之路。四大城市天堂城市1416市场专家指出曼哈顿、伦敦、旧金山和香港正面临的重要问题。如果今天要建设一座理想城市，需要从全球城市中借鉴哪些发展要素呢？文中我们将着重介绍我们从全球城市中选取的最佳发展要素。资本市场资本城市新视野不断变化的市场全球门户28343236投资者逐渐将目光转向全球房地产业。许多跨境房产投资都集中在全球超大城市中，但是对于想把广撒网的投资者来说，还有一些被忽视的优质城市。对于房产投资者来说，波士顿、法兰克福、上海和马德里存在哪些机遇？听听专家给出的建议。Nabil Al-Kindi正在重

5、新塑造迪拜国际金融中心，为这一全球商业中心增添更多文化、娱乐和公共区域。 3 目录租户未来趋势未来的城镇数字城市4650在零售、工业和另类市场，房地产的角色正在发生变化。英国布里斯托市的经历显现了房地产业的新趋势。未来有哪些趋势会影响芝加哥、德里、吉隆坡和曼谷？我们的市场评论员给出了他们的观点。走向世界服务为先租赁意向384244对租户而言， “走向全球”的经营理念正在发生变化， 由此产生了一些截然不同的房产需求。北京、达拉斯、墨西哥城和都柏林的租户主要面临哪些问题？ 四位当地专家分享了他们的真知灼见。越来越多的企业依靠迁入新办公室，推动更加全面的商业转型。全球城市 - 2018年报告世界领先

6、城市的房地产未来THE 2018 REPORT4th EditionELON MUSKTHE FUTURE OF REAL ESTATETRAINS, ROCKETS & SOLAR ENERGYTHE TRENDS SHAPING 40 LEADING CITIES封面图片：Joe Pugliese / AUGUST4全球城市编辑精选香港街头的购物者5 编辑精选第10-13页如果让你建造理想城市， 你会从全球城市中借鉴 哪些要素呢？天堂城市第16-19页随着综合性开发项目逐渐重塑 城市中心， 工作与居家之间的差异 正在缩小。第20-23页我们建造了这座城市资本城市由于投资者进一步期待 高收益

7、， 他们的目光逐渐转向 势头正劲的城市。科技先知埃隆 马斯克谈论了 汽车驾驶、 太阳能和隧道的 未来趋势。 电动时代走向世界对于公司租户来说， 全球化的第四阶段集中在 创新和灵活性上。 第38-40页第28-30页6 全球城市今年的全球城市报告，围绕建筑设计、租户趋势、场所建造、投资策略和多用途开发，探讨了如何在房地产的各个方面做到最优。然而，房地产的成功往往跟所在地的经济增长息息相关，那么问题在于：一座优质城市的经济应该是怎样的？答案应该是越来越多的人认为，一座城市应该拥有文化底蕴、多样性、生活方式和充足的机会才能吸引人才。尽管雇主可以提供能够结合上述要素的微环境办公空间，但是这些要素也应该

8、存在于城市层面以催生大量有技术和创造力的员工，从而推动企业的成功发展。为了解如何在城市层面上实现这一点，我们不妨看一看曾在美国电话制造厂进行的一项研究。霍桑效应 1924年至1933年期间，哈佛大学的研究人员进行了一系列实验，以芝加哥附近制造电话设备的霍桑工厂的工人为研究对象，探讨工作环境的变化对劳动生产率的影响。在工厂的一个区域中，安装光线较明亮的灯，而在另一个区域中，灯光保持不变。研究人员原本以为，在灯光更明亮的区域，工人的生产率会更高。但令他们惊讶的是，两个测试区域的生产率都提高了。八十多年前在伊利诺伊州工厂进行的一系列实验为21世纪全球顶级城市构划了蓝图，并对房地产业的发展有很大的启发

9、性。JAMES ROBERTS莱坊首席经济学家及全球城市主编超级 城市 随后，研究人员布置了一个单独的测试房间，通过改变房间内的工作条件进行研究。结果是，比起在车间里工作，测试房间的每个变化都能带来更高的生产率。当测试对象离开测试房间，回到原来的流水线后，他们的生产率又逐渐回落。完成这些实验后，研究人员又对参加测试的工人进行了面谈，结果发现：工人身处测试房间时，会觉得自己的工作受到了大学研究人员的关注，这令他们感到与众不同，而且意识到了自己在被观察。 此外，这些面谈似乎对生产率的提高有着重要影响，因为工人在面谈中提出了有关工厂该如何提高效率的建议。研究人员推断，工人有自己特定的非正式团体或小圈

10、子，而这与公司分配的团队无关。对于霍桑工厂的工人来说，同事的认可比老板的认可更加珍贵。我们把这种工人在感觉到自己与众不同、受到外界关注的时候生产率会提高的现象称作“霍桑效应”。 “舞台上”的工人 霍桑效应表明，当工人在“舞台上”受到观众注视时，工作效率会提高。因为在霍桑效应中，想给老板留下好印象是部分原因，受到瞩目时带来的优越感也是一个重要原因。工人不仅想在老板面前有突出表现，而且他们也很看重周围人际圈中其他人的意见。此外，进入香港：全景办公楼令工作环境格外舒适 7 超级城市一个特殊的环境中（例如霍桑实验中的测试房间），会带来一种新奇感，而且开放式讨论有助于进一步提升生产效率。 现代工作场所印

11、证了霍桑实验的研究结果。公司从办公室小隔间转变为敞开式办公，让员工处于“中心舞台”，受到老板和各自人际圈的注视。另外，根据任务来划分工作区域，引入更多桌面工作区，减少竖立遮挡板，可以增强霍桑效应。为办公室配备休息区、咖啡厅和餐厅，有助于增强交流，也让人际关系更加融洽。 为了让工作场所变得与众不同，各路公司更是大显神通。例如，一些科技公司在办公室内设立了瑜伽区和屋顶跑道，几乎把“与众不同”这一点推到了极致，成为新闻热点。另外，打造全景办公室，或是从传统的商业园区搬到时尚的市中心地段，也是令工作场所与众不同的有效方法。霍桑城市 根据拉夫堡大学的研究，人们平均近20%的工作时间不在办公室度过，而且除

12、了工作时间之外，每周有80%的时间可以自由支配。既然在我们的生活中，大部分时间都不在办公室里度过，那么，为了让城市在全球更具有竞争力，就必须让霍桑效应延伸到办公室之外，覆盖整个城市，从而发挥更广泛的作用。 一座城市要想吸引谷歌这样的公司，必须先变得像谷歌办公室一样充满灵感和惊喜。一座城市要想吸引谷歌这样的公司，必须先变得像谷歌办公室一样充满灵感和惊喜。为此，必须融合当今全球城市中的非正式沟通人际圈，比如科技极客、美食家、同性恋者 (LGBT)、文化热衷者和精酿啤酒爱好者。一座城市必须为怀有远大志向的人提供大展宏图的舞台，而对于某些人来说，取悦老板远不如与城市中那些不受世俗陈规束缚的的文化人相谈

13、甚欢。 能做到这些的城市都在全球城市中名列前茅；而达不到这个层次的城市，正在逐渐失去商机、工作和投资吸引力。例如，通用电气公司在去年将总部就从康涅狄格州费尔菲尔德市搬迁到了名校汇聚、有着良好创新文化的波士顿。再比如，尽管英国退欧带来诸多不确定因素，而且从很多其它城市也能成功入驻欧盟市场，Snap Inc（SnapChat的所有方），仍然选择伦敦设立其在欧洲的第一间公司。8 全球城市灵活办公空间市场灵活的办公空间有助于形成非正式的人际交往圈和流动式的商业和文化氛围，如今受到了新兴地区和不同办公形式的欢迎。从伦敦南岸到洛杉矶的硅滩，各种不同的中央商务区 (CBD) 蓬勃发展，将工作和生活结合在一起

14、，塑造着不同以往的文化环境。现在，许多公司更愿意搬往那些对员工有吸引力的区域，在那里选择合适的高品质办公室，而不是扎堆在传统园区内。类似地，联合办公空间也为企业家提供了形成非正式交际圈的平台。这是“零工经济”在办公空间层面的真实体现。在“零工经济”中，更多的人从事自由职业，团队不是固定的，而是以项目为导向组合在一起。 现在，WeWork在12个国家建造了190个中心，同时Blackstone也在收购The Office Group，后者是英国的一家提供灵活式办公空间的公司。这些趋势体现出联合办公空间正在成为地产业的一大特征。甚至还有金融公司和专业服务公司设立孵化器和加速器，用作公司自有业务与初

15、创公司之间的桥梁。科技革命 毋庸置疑，这些成功实现霍桑效应的城市，都走在科技创新革命的前列，这一点从经济增长就能看出。牛津经济研究院的数据显示，2018年各个城市的GDP预测 十亿美金1东京2,0682纽约都会区1,5833大伦敦9874洛杉矶9345巴黎都会区8926芝加哥6337达拉斯5138上海5069华盛顿49010旧金山434资料来源：牛津经济研究院 9 从2007年至今，柏林科技发展迅猛，GDP增长19.0%，而以金融为主导的法兰克福仅增长了5.9%。类似地，在美国，以科技研发为导向的城市，如圣弗朗西斯科（从2007年至今，GDP增长17.6%）、波士顿 (1

16、5.2%)，超出以芝加哥 (6.2%) 和迈阿密 (6.6%) 为代表的其它城市。然而，我们再来看一下从2007年起伦敦 (21.2%) 和纽约 (11.5%) 这类城市的增长水平。这两座城市在2007年之前都以金融为导向，但在后十年成功发展了科技创新产业。由此可见，适应能力比拥有大规模科技产业更为重要。如果科技领域出现下滑，届时我们将能知道柏林是否能够快速调整定位，迎接下一个新兴产业。对于房产投资者来说，伦敦和纽约都具备稳健的重塑能力。从这一角度来说，中国的大城市的发展进程令人鼓舞。2007年的上海还被认为是一座制造业城市，而如今已成为了一个快速发展的科技中心。在全球排名前十的互联网公司（按

17、收入计算）中，中国占了三席，分别是深圳的社交媒体巨头腾讯、杭州的在线零售业巨头阿里巴巴和北京的搜索引擎巨头百度。 在全球排名前十的互联网公司中（按收入计算），中国占了三席。特朗普之于 华盛顿发展 的影响特朗普当局对华盛顿都会区的投资者和租户的商业地产需求影响有限，这一趋势很可能会持续到2018年。特朗普总统在竞选过程中承诺要加大对基础设施的投资，这可以推动新发展、改善现有状况，并有望改造该地区饱受批评的地铁系统，但他的提议已经在国会上遭到了来自自己党内预算鹰派的反对。与目前的联邦支出相比，特朗普总统在其预算草案中将国防支出增加了540亿美元，这一重新调整国防支出的举动会引起国防承包商的高度关注

18、，由此提振当地的办公楼子市场，特别是在北弗吉尼亚州。然而，建议削减其他地方的可自由支配开支可能会抵消这一影响。更广泛地说，自从选举以来一直存在这样一种担忧，即新总统时代的不可预测性会让外国投资者觉得美国和华盛顿特区已不再是资本避风港了。但与全球其他国家相比，美国经济的相对强势还是会吸引外国投资进入美国市场，包括首都华盛顿地区。 ALEXANDER (SANDY) PAUL高级董事总经理国家市场研究Newmark Knight Frank纽约的经济发展具备多样性， 因而其对金融业的依赖度不高人们对华盛顿特区房地产的需求 还未受到政府换届的影响超级城市这表明了中国的一些大城市正在从出口导向型的廉价

19、制造业转向价值链上游。同样不可忽视的是印度，一方面，国际货币基金组织预计印度的国内生产总值 (GDP) 增长率将超过中国，另一方面，印度是否能在成功打造班加罗尔成功的基础上发展更多的高科技产业集群也很关键。 巩固全球地位 在符合霍桑效应的工作场所里，氛围开放、人心鼓舞、多姿多彩、思想与观点交流碰撞，未来的世界势必会迎来越来越多这样的工作场所。为了使创意经济产业能够吸引并留住合适的人才，全球城市也必须这样的环境。然而，发达经济体的许多城市现在都面临着民粹派的压力，他们要求退出全球化、减少接收移民工人。而发展中国家的一些城市面临的挑战则是开放之前的限制和枷锁，把生活方式自由和言论自由还之于民。美国

20、和加拿大一些拒绝执行联邦移民管制措施的庇护城市无疑是很好的例子，其他城市可以从中学习如何抵制外界施加的影响。这对那些有一定政治独立性的城市来说是个好消息。 一流的全球城市一定是个多姿多彩、充满活力的适合居住和工作的理想之所。如何保留这些特色将会是2018年的一个重大挑战。10全球城市去年十月，特斯拉公司在YouTube上发布了一段时长约三分钟的Model X车型自动驾驶视频。该视频由特斯拉Model X轿车前置摄像头拍摄，展示了汽车自动驾驶去上班的全过程。背景音乐是滚石乐队的Paint It Black。驾驶座上确实坐着一个人，但他完全没有触碰方向盘，只是在跟着音乐打着节拍。在加利福尼亚280

21、号高速公路上行驶几分钟后，这辆车驶出匝道，驶入山区，最后在特斯拉总部外停了下来。“驾驶员”下车后，车子便自己寻找停车位并停放妥当。 全面披露：我把车驶出过那条匝道，停在了那个停车场，并有幸采访了特斯拉那位雄辩机智的联合创始人埃隆马斯克。对于还不熟悉马斯克的读者，现作以下简单介绍：马斯克出生于南非，是PayPal的联合创始人、钢铁侠系列电影中的托尼斯塔克的原型，并担任电动汽车公司特斯拉的董事长兼首席执 行官。 使命之路 马斯克的使命是改变未来。他在特斯拉工作时，总是习惯坐在开放的办公桌前，穿着一件蓝色的polo衫，态度真诚、无任何傲慢之意。他没有提及那些无关紧要的小事，而是认认真真地谈起了电池功

22、率输出和阻力系数。然后话题迅速转移到了电容器、火箭以及他曾经前往莫斯科寻找洲际导弹外壳的旅程。他始终在谈他一直在做的工作启用清洁能源的必要性。他认为， “在全球，大概至少有20亿辆汽车需要更换为新能源车。我们清楚我们必须得摆脱对石油的依赖，因为它是不可再生资源。但这件事做起来的时候就好像一个反应还不太快的三岁小孩，不会太迅速。”当时正值特斯拉推出Model S的前夜。马斯克从未停止过前进的脚步。当推出世界上第一款加速度可超过布加迪威龙的全电动SUV时，他再次向质疑者证明他是对的。汽车充电网络、可重复使用的火箭（这种火箭可将卫星送到轨道，然后返回降落在离岸数百英里的驳船上）、屋顶太阳能发电、电动

23、卡车、锂离子电池和无人驾驶技术，这些都是马斯克投入巨资放手一搏的领域。当我见到他时，他显得信心满满。他说，“我有十足的把握会成功。”与以往一样，他有着比任何人更宏伟的蓝图和更长远的计划，这让他得以砥砺前行。在被问及他是否在尝试改变人们的购买汽车和加油习惯时，他也表示： “当然！一定会改变。你能想象曾经我们出行的时候还在依靠马匹吗？”GILES WHITTELL作者兼记者特斯拉联合创始人埃隆马斯克踏上革新之路。电动时代 11 超级城市供图：Thomas Danthony12 全球城市福布斯全球富豪榜显示马斯克的资产净值超过150亿美元。特斯拉的市值更常常将通用汽车甩在身后。这就是为何人们愿意相信

24、他的言论。 尽管马斯克最近告诉投资者他“可能完全在痴心妄想”，但实际上，甚至当他在谈到有一天去火星殖民或是在洛杉矶挖掘地下隧道时，仍会有很多人追随他。 美国华尔街盛传的一个观点是，如果他确实有点发疯的话，那也不足为道，就像是牛排上的大理石纹一样，无伤大雅。不管他是什么样的人，马斯克始终是一名工程天才、一位社会幻想家，他已经在改变着我们的生活方式和我们的家园。 目标及预测 彭博商业周刊有一个专栏博客，专门跟踪报道马斯克提出的目标和预测，对于这些目标和预测何时宣布、何时实现或延期进行记录。其中，仅与特斯拉有关的目标和预测就有47项之多，包括预测到2027年全美一半的车辆将会实现无人驾驶，以及穿越美

25、国的第一次无人驾驶之旅也将于今年实现。马斯克的支持者觉得媒体不必这样按字面意思解读他的言论。关键不在于他是否会在特定的某一天建成穿梭于城市之间的真空管道，而在于他普及了“超级高铁”的概念，赋予了这个概念以名字并激励其他人使之成为现实。如果是由其他人提出在地下管道里以700英里/时的速度运送旅客，这样的想法可能早已石沉大海。而由马斯克提出的超级高铁概念则被诸多想要效仿他胆识的工程师竞相实践。虽然马斯克在特斯拉汽车的铝制车身工程技术方面取得了无数的创新成果，但却很少申请相关专利。因为他的远大目标是推动电气化。他坚信，我们终会迎来将无人驾驶变为现实的那一天。完全自动化 马斯克的第一个宏伟目标不是无人

26、驾驶汽车，第一个提出无人驾驶汽车概念的也不是马斯克，而是谷歌Google。但自2017年起，自动驾驶汽车 (AVs) 已成为了他实现未来设想的切入点。按照他的设想，随着个人交通工具均由电力驱动，全球的城市都会变得干净整洁、安静宜人。人们再也不会在交通上浪费时间，因为完全可以在交通工具上办公（或者睡觉， “大约两年”之内实现，他这样说道）。发电厂冒出的滚滚浓烟将成为历史，取而代之的是数十亿个类似屋顶瓦片的光伏电池，源源不断地将电能输送到壁挂式电池中，不仅可供家庭使用还能供给电网。 在最近的一次TED演讲中，马斯克被问到他是否真的相信可以彻底消除交通堵塞。有了自动驾驶汽车技术后，上班族真的可以在上

27、班的地方直接下车，然后中午的时候把车租给别人，就像无人驾驶的Uber一样吗？他说， “这绝对会实现。到时候会出现共享的自动驾驶车队，你可以从那儿买车，可以选择一个人使用、由朋友和家人使用，也可以分享给五星评级的其他驾驶员使用。你还可以选择在特定时段将汽车共享出去。这百分百会成真。只是早晚的问题。”这段话让他获得了无数的掌声。 在马斯克工作的地方，员工们都将其言论奉为准则，每周工作100小时以达到他的目标。虽然外界对他的怀疑批评声不断，却没有人敢质疑他提出的无人驾驶汽车理念。去年，新加坡推出了自动驾驶出租车，而由麻省理工学院教授卡洛拉蒂教授主持的一项研究预计，在采埃隆马斯克的预测通常都会引起研究

28、人员和工程师的极大兴趣并竞相展开研究13 超级城市埃隆马斯克所设想的变革可能会重塑房地产行业。新的投资机遇会随之涌现，而与发展趋势相背的资产用途会发生改变，这也许能促成升值。对于马斯克技术革命下的世界会对房地产市场带来何种影响，莱坊的观点如下： 马斯克未来浪潮下的 房地产业停车场太阳能超级通勤车用地产 最近的一项研究发现，洛杉矶郊区14%的已开发土地被停车位占用。在未来，商场只需一个供无人驾驶汽车使用的出租车停靠站即可，停车场可以再度开发，比如改造成与零售业配套的休闲资产。而办公楼里的地下停车场则可以改造成数据中心、健身房或电影院。 在全球主要城市，政府、社区和用户向房地产开发商施压，要求他们

29、建造的大楼尽可能实现绿色环保。在未来的高效光伏世界中，太阳能光电板被涂上与外部覆盖层相匹配颜色，不断向电池输送能量，满足本地储存和现代大楼的需求，在能源利用方面，现代建筑将变得更加自给 自足。在一项远距离地平线计划 (distant horizon project) 中，马斯克的隧道计划可以在多个城市间延长通勤带。在上下班高峰时间，车辆实现高速运行，寻找经济型住宅的人士可以把目标扩大到距离更远的地方。这将会扩大全球主要城市所带来的经济影响，并带动新郊区的发展。一些市中心的停车场将被改造成公寓或酒店。其他停车场将被改造成供无人驾驶汽车充电、简单维修或清洗的便利站。同样地，为了满足汽车全面大修和过

30、夜存放的需求，在中央商务区边缘地区需要设立大型工业企业。在埃隆马斯克设想的全电动世界中，加油站将逐渐向便利零售店和快餐店过渡。可能拥有私家车的人仍然为富裕阶层，因此市场对高端4S店展厅依然有需求。用自动驾驶后，现有道路上30%的车辆即可满足新加坡市的“流动性需求”。如果乘客愿意共享车辆的话，这一数字会降至20%。这是一个巨大的变化，但这一变化能不能实现还得取决于人们是否愿意放弃私有汽车的所有权，而改用付费模式。不管怎样，马斯克的战略已经准备好了。他的目标是要让整个全球汽车行业向电动方向转变，并用电动汽车来替换20亿辆汽油和柴油车，最终成为市场的领导者。要想实现这些目标，特斯拉市价35,000美

31、元的最新款Model 3必须得大卖才行。重构洛杉矶 可以想象的是，汽车共享和无人驾驶汽车使道路使用效率得到提高，六车道的大马路最终会被改造成多用途的休闲地带，而洛杉矶的规划人员正在基于这种设想重构整个城市。如果当前的汽车共享趋势能够继续发展，那么在未来几年内，汽车所占美国城市道路空间的比例预计可以从80%下降至20%。 他最新的计划是在洛杉矶地下打造一个汽车隧道网络。马斯克在推特上宣布了他的计划： “我打算制造一个隧道掘进机，开始动工挖掘”。他也确实是这样做的。在洛杉矶他所有的一片靠近SpaceX总部的土地上，已经可见一条巨大的沟渠和开始挖掘的隧道。更有照片拍到他和当地市长一同出现在施工现场。

32、他还在网上发布了一个有趣的动画，动画中汽车以三倍于电“溜冰鞋”的速度穿过隧道。自离开PayPal以来，马斯克的职业生涯基本可以划分为两个阶段。第一阶段与电动汽车有关。第二阶段在于实现汽车无人驾驶及太阳能充电。如果未来十年的发展都如马斯克所愿的话，人们可能真的会把他看作是“太阳王”了。即使最后证明他只是伊卡洛斯（希腊神话中的人物，因飞得太高，双翼接近太阳而被融化），鉴于他已经取得的成就，他可能也并不介意。我们清楚我们必须得摆脱对石油的依赖，因为它是不可再生资源。但这件事做起来的时候就好像一个反应还不太快的三岁小孩，不会太迅速。JAMES ROBERTS莱坊首席经济学家全球城市14 当地的市场专家

33、指出了伦敦、曼哈顿、旧金山和香港这四大城市所面临的重大问题。四大城市1324伦敦曼哈顿旧金山香港 15 超级城市最近几年新的重大发展计划如何重塑了曼哈顿的地理位置布局？在某一区域数栋写字楼突然拔地而起的现象对曼哈顿来说并不鲜见。洛克菲勒中心、时代广场和原来的世界金融中心都曾出现过这样的情况，而且这也只是其中一小部分例子而已。每次出现的写字楼集群都将曼哈顿的写字楼市场不断向西推进。长久以来，派克大街一直是曼哈顿写字楼市场的中心，但因资本大量西移，曼哈顿的城市中心逐步向哈德逊大街靠近。曼哈顿西区新开发的1,800万平方英尺中，有710万平方英尺已经租赁或出售，这导致大量员工从大企业跳槽到之前非热门

34、地区。就在几年前，全球金融机构、媒体巨头和知名律师事务所在曼哈顿中城的第十大道和第十一大道建造办公楼的事情还是不可想象的。现在，尽管这些区域地理位置不太好，但设施完备的新物业受到了越来越多的关注。市场变化改变了商业地理布局，为租户提供了更多选择机会。JONATHAN MAZUR研究部高级董事总经理Newmark Knight Frank 英国脱欧对伦敦的经济产生了怎样的 影响？2016年6月，英国公投脱欧后，伦敦的经济要比人们预想的要好。苹果、德意志银行和富国银行等公司承诺要在伦敦设立新总部，亚马逊和脸谱等公司都在英国招募新员工，英国的失业率正处在40多年来的最低位。海外公司抓住英镑贬值的机会

35、在伦敦投资。科技业和金融业对英国脱欧的反应大不相同。2016年6月公投后，大多数科技公司很快摆脱英国脱欧的影响，进入扩张阶段。由于担心一些公司的运营可能会搬迁至欧盟城市，因此金融业仍持谨慎态度。我认为欧盟不希望看到从伦敦流入欧洲公司的资金因为银行搬迁而中断，而银行搬迁也会增加筹集资金的成本。我认为金融市场准入已经并将维持很长一段时间。 JAMES ROBERTS 首席经济学家莱坊 为什么大量投资资本经由香港流向全球的房地产市场？香港在全球投资舞台的崛起是受中国企业带动的，这些中国企业想要扩张、分散风险及追求更大的价值。过去十年来，香港从一个港口城市转型成当地发展成熟的国际金融中心。这使得中国企

36、业可以在港融资，自由出价而不受资本外流的限制，而在中国内地，资本外流是受限的。香港也得益于其与亚太地区建立的良好关系。此外，香港完备的法律体系、高度透明的市场和累积的金融专业经验使其在中国大陆的其他商业中心中脱颖而出。 意料之内的是，香港吸引了众多中国大陆企业来港租赁写字楼以在香港的金融市场一决高下。2017年第一季度，几乎所有的写字楼新租户都来自中国大陆。随着新的中央商务区和新交通枢纽的建设和发展，香港也正在不断发展变 化中。纪言迅研究和咨询部主管莱坊大中华区旧金山的长期租户是如何在这个市场中竞争的？科技的发展对供应和租住产生了深远的影响，然而目前科技仅占据了整个市场的35%份额。2017年

37、，可供10年租期的传统租户选择的空间只有负630万平方英尺。这是因为这些空间已被这十年内才成立的新科技公司租用。过去十年交付的530多万平方英尺和未来三年交付的640万平方英尺新开发空间，将有助缓解供应危机。但是，正在建设中的空间有一半以上已经预租出去，所以新增供应所带来的作用是非常有限的。租户也将面临着租金两倍于十年前的窘境。因此，老租户正在寻找方法，通过增加密度、分拆或把可转移的工作分派到附近的奥克兰这样的二级市场来缩减企业规模或提高利用率。续租是另一种节省成本的办法，租户经常选择通过对现有空间进行改进来降低租金成本。ANDREA ARATA旧金山研究部董事Newmark Knight F

38、rank3 / 旧金山2 / 曼哈顿1 / 伦敦4 / 香港长久以来，派克大街一直是曼哈顿写字楼市场的中心，但因资金大量西移，曼哈顿的城市中心 逐步向哈德逊大街靠近。如果要建设一座理想城市，需要从全球顶级城市中借鉴哪些发展要素呢？在下文中我们将着重介绍从全球顶级城市中选取的最佳发展元素。JAMES ROBERTS莱坊首席经济学家在2009年，纽约市建成了高线公园，将一条废弃的高架铁路轨道改建成公园，现在每年吸引500万游客前来参观。很快，其他地方就出现了效仿者。全球的市政当局和开发商都在努力寻找可以提升城市环境的创新方案。在某些城市，这些方案不仅包括像高线公园这样的单一项目，还扩展到全市范围内

39、，甚至是一些非正式社区扩大到几个周边地区。仅仅几年内，伦敦的硅谷环岛就发展成了一个科技生态系统，覆盖伦敦的大片地区，这就是一个范例。为了确定哪些创新已上升至城市级别，我们提出这样的问题：如果要从全世界范围内运用最佳元素打造理想城市，这些最佳元素应该包括什么？以下是我们对城市环境中最佳元素组成的看法。全球城市16 17 超级城市全球城市18 首尔的智慧城市技术 韩国可以说是世界上科技最先进的国家之一，因此韩国首都能够引领智能城市技术也不足为奇。通过分析智能手机晚间拨出电话的地理位置数据，可以确定夜间公交车的行驶路线。新建的松岛智慧城市靠近首尔机场，在这里，看不到垃圾箱或垃圾回收站垃圾会被吸进地下

40、处理系统，进行回收利用或作为燃料。 家长可以通过松岛的闭路电视网络看到他们的孩子在户外玩耍，而安装在汽车停车位上的感应器可以告知住户他们的丈夫或太太到家了。在松岛，人均能源消费要比同规模的其他城市区域的能源消费低40%。 丹佛的生活方式 在丹佛可以发现，并非所有的城市居民都讨厌户外运动。从市中心远眺，可以看到位于远方的落基山脉，这是丹佛被关注和实现成功的重要原因。越来越多的人想要在城市中过上他们想要的生活。在丹佛，人们想要一种更加户外、休闲、不太疯狂的生活方式。 处在当前趋势前沿的是下城区；这是一个繁华时尚的地区，因丰富的夜生活而闻名，因此吸引了很多创意公司来此开设办公室。截至2007年，下城

41、区完美诠释了破茧重生的故事：从废弃的仓库堆场升级成时尚办公室和公寓的集聚地。然而，过去十年来，新写字楼开发项目和数字革命使下城区成为丹佛的市中心，需求也不断刺激相邻新兴区域的发展。这符合当今城市经济条件下，工作和生活方式交互发展的全球趋势。新加坡的花园城市1960年代，新加坡领导人李光耀着手建设“花园城市”，他发起了年度植树日，鼓励节约，开发公园。如今，新加坡拥有200多万棵树木，绿化面积占城市总面积的30%。预计屋顶花园和建筑外表面的绿色植物达到100公顷，达士岭组屋就是其中的一个典范。达士岭组屋有两个面积为1,600英尺的空中花园连接7幢48层的大楼，地面还建有一个公园。即将开放的巴耶利峇

42、多用途开发项目占地四公顷，绿地面积达10万平方英尺。 新加坡国家公园局表示，他们的目标不再是建设“花园城市”，而是打造“花园中的城市”。 插图：Karolis Strautniekas超级城市 19 巴黎的建筑风格 在1850至1860年代，在乔治-欧仁奥斯曼的指导下，巴黎重建，摆脱了革命滋生的贫民窟。奥斯曼打造出了一座标志性城市，有宽阔的林荫大道、石灰石建筑表面以及广阔的公园和广场。如今，在大规模古老的建筑中会看到现代写字楼、商店和住宅楼，提供灵活的空间，为不断发展演变的现代全球城市服务。 但是，巴黎人仍然拥有革命精神。在巴黎第13郡正在建设中的杜奥大厦由两幢大厦组成，采用了最前沿的巴黎建筑

43、艺术建筑。这个占地110万平方英尺的综合性开发项目延续了奥斯曼的建筑风格，将花园融入到设计当中，使城市更加绿意盎然。 洛杉矶的硅滩当硅谷的高科技技术向南发展到洛杉矶时，出现了一种全新的生态体系。2004年，电子艺界等游戏公司开始在普蕾亚维斯塔商圈开店，这也是硅滩崛起的开始。2011年，谷歌在威尼斯海滩区域修建了占地面积10万平方英尺的园区，如今，科技巨头谷歌计划将一座飞机库改造成占地31.9万平方英尺的办公空间，这座飞机库原本是霍华德休斯打造“云杉之鹅”巨型水上运输机的所在地。色拉布公司 (Snap Inc) 是威尼斯一家本土公司，在当地获得了成功。该公司将扩张至位于圣塔莫尼卡、占地30万平方

44、英尺的写字楼内。 硅滩形成的部分原因得益于周围有优秀的大学、大量创意员工和毗邻洛杉矶国际机场的优势。另一个原因是威尼斯地区的振兴以及普蕾亚维斯塔商圈的多户式住宅使硅滩非常适合生活和工作。因为即便是码农也热爱冲浪！墨尔本的海滨 墨尔本的中央商务区已经大幅扩张，沿着雅拉河沿岸，市中心引入了更多综合性开发项目。达克兰新开发区域包括670万平方英尺的甲级办公空间，大多是具有学院风格的、单层面积较大的写字楼。租户有包括澳新银行、毕马威会计事务所和澳大利亚国民银行在内金融和专业服务公司，以及第9频道、费尔法克斯传媒和七号电视网等媒体巨头。澳大利亚国民银行为他们自己的小企业客户提供联合办公空间，称为联合村

45、(The Village)。重新开发的区域共占地190公顷（其中44公顷为水上区域）。达克兰如今拥有一个可以容纳5.3万人的体育场、拥有741个游艇泊位、占地3.7公顷的露天场所和45个公共艺术单位。重建完成后，将会有2万居民和8万劳动力。20 全球城市上海浦东 21 城市生活我们建造了这座城市随着综合商业区逐渐遍布全球各地的城市中心，工作与居家之间的差异正在缩小。LIAM BAILEY莱坊全球研究部主管过去几年来，我们的报告记录了政府当局和私人开发商越来越关注打造多用途环境以实现生活、工作和休闲娱乐一体化。经济活动的转变对这个一体化过程提供了支持，比如之前工业的发展和靠近市中心的达克兰区的重

46、建，企业之间为了吸引和挽留人才而进行的激烈竞争也推动了一体化进程。特别是，越来越多的年轻员工不喜欢每天往返于纯住宅区和纯办公区域。在伦敦或纽约等城市，综合性开发项目的发展似乎走在最前列，显然，在未来的十年，对于综合性项目的需求将日益增加。参考一些主流经济预测，我们可以发现经济预测中对未来发展有积极作用的包括：这些市场内，特别是对于发展综合性项目有助推作用的市场内，整体员工数量将会攀升；这些员工的收入将会上涨（处在发展中经济体的城市将表现得尤为显著）；消费意愿上升，为全面完善设施提供了支持，使得这些环境能够达到预期目标。 过去十年来，几个主要全球城市的就业人数倍增，部分原因是因为总人口增长，但也

47、因为大部分成功的城市能够从周边地区吸引人才。2007年以来，伦敦又新增了110万名劳动力，这一数字听上去很庞大，但与北京的新增210万劳动力或孟买新增的200万劳动力相比，就不怎么令人惊讶了。 22 全球城市严格意义上来讲，在那些推动综合型城市发展的领域，例如金融、信息、和商业服务等领域，其就业规模正在迅速增长。目前，金融和商业服务领域最大的全球产业集群位于伦敦（大伦敦都市区有270万员工）。然而十年后，最大的产业集群可能会在北京（根据牛津经济研究院估计，北京的金融和商业服务集群将达到340万人），但是增长率最快的城市是班加罗尔，预计到2027年，十年增长率将为65%，达到80.9万人。在某些

48、市场，在可支配收入增长的驱动下，综合性开发项目（如零售、餐厅和酒店等）的配套服务和设施将更加完善；尽管在其他领域，情况会更加复杂。亚洲的增长比较迅速，过去十年来，上海的增长率达到87%，而相反，美国的增长率仅为10%，欧洲仅为5%。发达市场的增长率缓慢反映了从2007年以来的五年内，许多西方城市受到全球金融危机的影响，收入缩水，而大部分城市一直到2012年才有所 复苏。亚洲地区的可支配收入不断增长反映了专业人才和高技能人才就业的快速增长。十年前，在北京，收入在3.5万美元和7万美元之间的人数为23.1万人，而与之相比，伦敦的人数为170万人。仅仅过了十年，情况就颠倒过来了，北京的人数预计达到3

49、50万人，而伦敦只有210万人。在发展中市场，收入曲线上涨及工资的上涨更加明显。2007年，孟买收入在7万美元和10万美元之间的人数是3.2万人，但是今年这个数字上涨了244%，达到10.9万人，预计未来十年这个人数将略高于21万人。如果这个预测能够实现，这就表明彼时收入能达到这个区间的人数将和柏林的人数持平。在同样的度量标准下，预计2027年上海收入在这个区间的人数将与洛杉矶的人数差不多。收入增长后，居民的消费开支方式将会对城市环境的状况产生影响。那些适宜综合性开发项目发展的行业，预计在新兴市场会有很大的增长空间。以内罗毕为例，未来十年，居民在餐厅的总支出（外出就餐更为常见）预计将从2017

50、年的8.48亿美元增加到15亿美元。印度和中国的主要城市的增长率将达到100%至200%，因此，即使肯尼亚首都的增长可观，但仍没有赶超印度和中国的增长速度。 酒店行业也体现餐厅消费水平的增长。未来十年，在伦敦、旧金山或迈阿密这样的成熟市场，消费者在酒店的支出会增长约三分之一，而非洲和亚洲的一些主要城市将会增长50%、100%，甚至200%。接下来几页，我们将会研究综合性开发项目的最佳案例。如果预测精准的话，那么未来十年，越来越多的城市对这些环境的需求很有可能将呈现指数级增长。而且，提供这些环境的开发商和其他专家也会相应获得更多机会。收入增加将如何影响城市环境？2017-2027 外出就餐消费的