1、青岛房地产市场2019年回顾及2020年展望2020年1月15日2优质办公楼市场2019年第四季度办公物业市场指标年第四季度办公物业市场指标整体市场甲级市场存量*（平方米）空置率（%）平均租金*（元/平方米/月）4,711,623279,200 Y-o-Y580,20083,900 Y-o-Y29.0%1.2 pts Y-o-Y41.0%3.0 pts Y-o-Y844.7% Y-o-Y1184.8% Y-o-Y*总存量增加代表新竣工面积*平均有效净租金，为扣除物业费与免租期后的含税租金，租金变化为同质变化数据来源: 仲量联行供应：整体市场供量放缓，市场格局日趋稳定供应：整体市场供量放缓，市场

2、格局日趋稳定418.5%27.8%27.3%0%5%10%15%20%25%30%-50510152025Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200019万平方米乙级办公市场供需分析新增供应量净吸纳量空置率45.8%23.7%46.5%41.0%0%10%20%30%40%50%-5051015Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200019万平方米甲级办公

3、市场供需分析新增供应量净吸纳量空置率数据来源: 仲量联行，2019年第四季度香港中路：综合性核心商务区金家岭金融区：金融企业聚集区市北CBD：新经济企业聚集区供应：金家岭和市北供应：金家岭和市北CBD近五年迅速发展近五年迅速发展5-0182019万平方米香港中路办公市场供需分析新增供应量净吸纳量数据来源: 仲量联行，2019年第四季度0500182019万平方米金家岭办公市场供需分析新增供应量净吸纳量0500182019万平方米新都心办公市场供需分析新增供应量净吸

4、纳量0500182019万平方米市北CBD办公市场供需分析新增供应量净吸纳量需求：金融服务业逐渐退场，市场需求结构性调整。需求：金融服务业逐渐退场，市场需求结构性调整。615%26%20162019专业服务业39%20%金融业11%17%贸易零售业6%16%科技媒体通讯业数据来源: 仲量联行，2019年第四季度需求：金融监管趋严背景下新兴金融企业占比降低需求：金融监管趋严背景下新兴金融企业占比降低766%17%12%5%其他金融业资本市场服务保险业银行业31%25%25%19%20162019保险业：近年来健康险及保险科技的发展势头持续升温，推动保险

5、行业的办公需求大幅增加。华夏人寿及同方全球人寿分别在市北CBD租下超过2,000和1,000平米的办公面积。资本市场服务：其办公需求保持稳定，今年最大成交来自于青岛浩基资产管理有限公司租下崂山区丽海广场近4,800平米的办公面积。其他金融业：自2016年以来，互联网金融风险专项整治工作已过去三年，其办公需求占比已由原来的三分之二下降至三分之一。未来严监管仍将常态化，行业的主旋律依旧是加速转型与退出。数据来源: 仲量联行，2019年第四季度需求：联合办公提倡的服务、灵活和便利备受青睐。需求：联合办公提倡的服务、灵活和便利备受青睐。80.2 0.3 1.5 2.2 2.7 4.1 0.1%0.1%

6、0.4%0.5%0.6%0.9%0.0%0.1%0.2%0.3%0.4%0.5%0.6%0.7%0.8%0.9%1.0%0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.52001720182019青岛灵活办公市场渗透率灵活办公存量市场渗透率虽然品牌联合办公在青岛的一级和二级租赁市场均有发展瓶颈，但本土运营商则保持积极扩张，推动灵活办公市场渗透率上升至0.9%。租约灵活性、“拎包入驻”的便利性、以及在租金不变的情况下其配套增值服务所体现的价值是本地企业入驻灵活办公的主要原因。一些办公项目的业主方以部分楼层精装修和配套服务寻求差异化定位，取得了高于市场平均水平的去化

7、表现。单位：万平方米数据来源: 仲量联行，2019年第四季度资产表现：租金同比降幅创十年之最，带动办公升级需求上升资产表现：租金同比降幅创十年之最，带动办公升级需求上升9-4.3%3.0%4.4%4.0%1.1%0.9%0.5%-1.1%-1.4%0.3%-4.7%-6.0-4.0-2.00.02.04.06.0-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%20092000019空置率同比变化（单位：百分比）租金同比变化青岛办公市场租金及空置率变化分析租金同比下降租金同比上升空置率同比下降空置率同比上升- 57%

8、- 20%- 16%- 7%2016- 29%- 44%- 21%- 5%2019新成立扩租搬迁升级数据来源: 仲量联行，2019年第四季度资产表现：不同区域间资产表现分化，新兴商务区租金企稳资产表现：不同区域间资产表现分化，新兴商务区租金企稳10-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0% - 50 100 150 200香港中路金家岭市北CBD元/平方米/月甲级办公区域市场租金水平*（4Q19）平均有效净租金租金同比变化*平均有效净租金为扣除物业费与免租期后的含税租金数据来源: 仲量联行，2019年第四季度-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0% 65 70 75 80 85香

9、港中路金家岭市北CBD新都心元/平方米/月乙级办公区域市场租金水平*（4Q19）平均有效净租金租金同比变化11展望展望市场平均租金止跌企稳新经济带来需求增长新亮点梯度商务空间将逐渐形成以三大板块为核心的第一梯度商务空间已基本建成，随着城市版图扩张和人口外迁，在青岛的近郊区域已经形成硬核产业主导下的新兴商务板块，西海岸、高新区和蓝色硅谷正在构筑青岛第二梯度商务空间。创新的教学发展模式下教育机构的扩张、各行各业与科技的深度融合下新增的高科技类企业，以及注意力经济下不断壮大的新媒体行业，都将是未来办公市场需求增长的新亮点预计整体办公市场租金震荡企稳，甲级市场租金将在明年达到5%左右的同比降幅后触底，

10、并维持低位运行。12优质零售物业市场2019年第四季度零售物业市场指标年第四季度零售物业市场指标整体商业市区商业存量（平方米）空置率（%）平均租金*（元/平方米/月）4,336,000455,300 Y-o-Y2,786,300115,300 Y-o-Y8.5%2.5 pts Y-o-Y8.8%1.9 pts Y-o-Y2511.8% Y-o-Y2870.4% Y-o-Y*平均有效净租金，基于使用面积，租金变化为同质变化数据来源：仲量联行供应：郊区商业市场持续放量142008年2013年2018年2019年以后青岛零售地产版图扩张趋势11.3%11.0%8.5%0%5%10%15%050100

11、20092000019单位：万平方米青岛零售地产市场供需分析新增供应（万平方米）净吸纳量（万平方米）空置率57%43%市区商业郊区商业2025年零售地产市场构成分析数据来源: 仲量联行，2019年第四季度需求：餐饮服饰类精细化突围，家居教育类多元化扩张。需求：餐饮服饰类精细化突围，家居教育类多元化扩张。15时尚, 29%餐饮, 23%生活, 16%超市, 15%娱乐, 10%儿童, 6%2019年青岛零售地产市场业态需求分析数据来源: 仲量联行，2019年第四季度2018/2019时尚类时尚类品牌细分占比品牌细分占比1664.9

12、%13.8%9.3%7.9%4.1%71%3%7%10%9%服饰运动鞋帽皮包珠宝配饰美妆服饰类：服饰类品牌近几年受电商冲击较大，整体扩张趋势放缓。但是彰显独特品味的潮牌、设计师品牌因满足消费者强调个性化和自我展现的需求，成为服饰业态中不可忽视的力量。同时，随着国潮复兴的持续升温，一些国货品牌在注入年轻化与设计感的新元素之后也呈现扩张趋势。20192018波司登SuperdryBLUEERDOS运动类：随着运动品牌传递出健康的生活方式和积极向上的态度被广泛认可，以及高科技手段所带来的定制化服务，运动品牌不论是在自身创新发展还是品牌联名方面都有积极表现。AdidasSWCSKECHERS美妆类：化

13、妆品类在2019年上半年中国社会消费品零售总额增速中以13.2%排名第二，显示出巨大的消费空间。本土美妆品牌借互联网崛起，并在逐步渗透到线下实体店。美妆集合店拓展迅速。众妆优选数据来源: 仲量联行，2019年第四季度2018/2019餐饮类餐饮类品牌细分占比品牌细分占比1767.2%9.4%9.0%7.9%6.5%71%11%4%11%4%大众正餐高端正餐快餐简餐茶饮零食咖啡轻食20192018大众正餐：扩张意愿呈现两极化和精细化趋势，客源稳定且需求面积较大的火锅、海鲜等正餐类餐饮普遍在街区商业或者裙楼底商项目寻求扩张，而瘦身进驻购物中心的餐饮品牌正在通过小而美的差异化和精细化定位锁定细分客群

14、。海底捞一溪月快餐简餐：餐饮的快时尚化，体验舒适、性价比高，同时就餐时间较快的休闲快餐简餐日益受到欢迎。剪花娘子喜家德茶饮零食：茶饮品牌今年在购物中心的扩张速度稍有放缓，但自带流量的网红茶饮仍持续扩张。奈雪的茶喜茶数据来源: 仲量联行，2019年第四季度2018/2019生活类生活类品牌细分占比品牌细分占比1858.1%30.9%5.0%3.7%2.3%37%23%16%11%13%家居杂货电子家电书店生活服务美容纤体20192018家居杂货：家居生活品牌正突破单一品类小型店铺的模式，向涵盖家居、小家电、厨具、美妆、饰品、服装、玩具，甚至家具等综合性跨界的大店模式发展。同时，采取渠道直采、高效

15、周转的仓储式进口品牌集合店强势进驻青岛市场。无印良品KKV电子家电：随着科技创新带来的数码产品迭代更新，其线下体验店近几年也保持了积极扩张。例如海尔生活电器生态体验中心通过线上线下融合和一站式交互体验带来全新的家电营销模式。Haier华为数据来源: 仲量联行，2019年第四季度资产表现：市场租金保持稳定，经营策略两极化发展资产表现：市场租金保持稳定，经营策略两极化发展190%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0500200520062007200820092000019增长率4Q05 = 100

16、首层租金指数指数同比增长2008年金融危机之前，租金处于快速上涨时期。此后，受金融危机以及第一波购物中心集中入市的影响，租金增幅明显下降。2010-2012年商业地产的蓬勃发展带来租金的稳定上升，但随之而来的大量供应则在一定程度上抑制了租金上涨的动力。2015-2016的大量新增供应加剧了市场竞争，使得租金增长处于历史低点。2018-2019经济下行压力增大，消费需求转弱，抑制整体租金上涨。优质项目租金稳定，强者愈强，马太效应显现。数据来源: 仲量联行，2019年第四季度20展望展望平均租金维持稳定快时尚化、极致化、流量化商业重心向郊区进一步下沉郊区商业将成为近期青岛零售地产市场的主要基调，2

17、020年近15万平米的新增供应将全部位于近郊板块，主要是西海岸新区和城阳区，青岛零售商业版图正在向近郊板块加速下沉。随着Z时代人不断变化的消费习惯和生活态度，商业业态模式也将不断在打破与重构的循环中创新求变，不论餐饮还是家居、服饰还是美妆，都将呈现快速周转、品类细分、流量接入的升级趋势。多方对于2020年的经济展望仍处悲观情绪中，青岛商业地产整体需求增长将更趋谨慎。预计零售地产市场平均租金将震荡维稳。21高端住宅市场2019年高端住宅市场指标年高端住宅市场指标普通住宅高端住宅可售存量（套）销售量（套）平均售价（元/平方米）3,535229 Y-o-Y121,14523,989 Y-o-Y1,4

18、61434 Y-o-Y13,40212.2% Y-o-Y28,6725.5% Y-o-Y159,05949,370 Y-o-Y数据来源: 仲量联行，2019年第四季度9.615.717.231.413.225.922.28.818.312.910.20.05.010.015.020.025.030.035.001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019青岛高端住宅新房市场销售情况新增量销售量去化周期（月）单位：套数市场持续降温，

19、高端住宅新房价格同比下降市场持续降温，高端住宅新房价格同比下降5.5%23数据来源: 仲量联行，2019年第四季度6.4%14.6%1.0%-3.2%-0.7%-5.1%3.1%11.6%10.6%-0.9%-5.5%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019价格同比变化青岛高端住宅新房市场价格情况24高标准物流仓储市场2019年物流行业数据总览年物流行业数据总览2540.0%45.0%50.0%55.0%60.0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11

20、月12月制造业采购经理指数（PMI）40.0%45.0%50.0%55.0%60.0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中国仓储指数40.0%45.0%50.0%55.0%60.0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中国物流业景气指数90.0%95.0%100.0%105.0%110.0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月大宗商品库存指数数据来源: 中国物流与采购联合会 PMI指数：全年多数处于收缩区间，表明经济增速放缓，经济结构持续优化。最后两个月高于50%，表明消费品行业对经济支撑作用有所增强。 中国物流业景气指数：供应链上下游经

21、济活动保持活跃，各行业都位于景气区间运行。 中国仓储指数：连续五个月保持在扩张区间，行业运行保持平稳向好态势。其中消费品仓储需求保持旺盛，推动仓储市场租金明显上涨。 大宗商品库存指数：当前国内大宗商品市场形成供强需弱的格局，导致商品库存持续增加，库存压力进一步加大。高标准仓储设施市场主要利益相关方分析高标准仓储设施市场主要利益相关方分析26制造（原材料+成品）零售（传统零售+电子商务）物流服务供应商（第三方物流等）现代仓储设施（仓储运营型+自建自用型）第三方物流目前为高标准物流仓储市场最主要的需求方越来越多的线上零售龙头企业转向自建自营物流仓储，发展新零售渠道，例如京东、菜鸟仓配一体化将成为城

22、配企业的标准模式，例如四通一达青岛非保税高标准物流仓储市场概况青岛非保税高标准物流仓储市场概况27前湾港胶州上合示范区空港Map by MapIT青岛非保税高标准物流仓储分布图非保税高标库1,594,3000.7713.4%总体量（平方米）平均租金（元/平方米/天）*空置率同比322,100 sqm同比4.7%同比6.3 pts*租金不含物业管理费，租金变化为同质变化数据来源：仲量联行制造业需求增速放缓使非核心区域项目去化周期拉长制造业需求增速放缓使非核心区域项目去化周期拉长2832 13.4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%05540201420152

23、0019万平方米非保税高标准物流仓储市场供需分析新增供应量净吸纳量空置率和华科技物流小镇GFA: 12.9万平方米招商局物流红岛仓库GFA: 5.0万平方米普洛斯黄岛物流园GFA: 6.9万平方米丰树黄岛现代物流园GFA: 7.4万平方米数据来源: 仲量联行，2019年第四季度2019年非保税高标准物流仓储市场新增供应消费需求稳定增长巩固核心市场项目资产表现消费需求稳定增长巩固核心市场项目资产表现29808590955200192014年租金值为基数青岛非保税高标准物流仓储市场租金指数0.000.200.4

24、00.600.801.001.20空港前湾港胶州上合示范区非保税高标准物流仓储市场历史租金水平*（1Q14-4Q19）最高最低4Q19成熟市场成熟市场新兴市场*租金不含物业管理费数据来源：仲量联行，2019年第四季度30租金表现将呈分化趋势新兴细分市场正在形成未来市场供应高峰持续今年仓储用地的成交高峰将在未来两到三年内增加物流仓储市场新增供应的竞争压力，仅2020年预计将有超过60万平米的新项目交付。新机场搬迁将推动市场格局重构，临空经济区及即墨大信镇附近未来或将成为新兴物流仓储市场。由于高标准物流仓储设施的运营对区位和基础设施的依赖度较高，在新增供应持续放量和宏观经济不确定因素增加的背景下，预计核心市场和非核心市场租金表现将呈分化趋势。展望展望