1、由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司1城 市 更 新 白 皮 书 系 列由工业遗存到城市复兴由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯23由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯45华建集团华东建筑设计研究院有限公司总经理、总建筑师工业化以及工业遗存植入了中国特定历史时期的发展印记，具有鲜明而独特的时代特点。伴随国内城市逐步由传统工业城市迈向以科技引领的、服务性产业为主的后工业城市，在城市更新改造过程中，越来越多的老旧厂区、厂房由于其独特的结构及视觉印象而予以保留改造，转型成为新的商业载体。一方面，土地资源得以更好地利用，

2、通过产业转型引入实现更高的经济价值 ；另一方面也为城市商业带来不同风貌，激发潜在消费能量。 工业遗存建筑本体往往具有跨度大、空间大的特点，内部空间利用存在极大的想象空间。目前，文化创意、商业休闲、艺术展览等产业正成为工业遗存主要的用途发展方向，其相关衍生收益对周边区域商业也具有带动作用。工业遗存改造中的商业空间，是对于城市空间肌理的延续。从简单的小面积服务改造区域，逐渐提升形成系统性、有规划的片区商业。既满足了周围社区居民的生活需求，又在更广阔的范围内丰富了消费者的生活体验。 运营环节的可持续发展也值得关注。随着碳中和、碳减排正成为企业的社会责任和义务，制定可持续发展战略、设立减排目标， 明确

3、减排路径， 确定行动的优先级，成为旧工业建筑运营的发展方向。相信随着时间的推移，越来越多的工业遗存类型的 “零碳园区” 将会进入人们的视野，这种兼顾社会效益与经济效益的零碳运营管理模式，已经被越来越多的案例验证和认可。 工业遗存作为我国工业文化重要的物质载体， 承载着城市发展不同阶段的历史风貌与时代信息，是城市记忆的重要组成部分。在时代的变迁下， 传统工业逐渐外移，废弃的工厂旧址逐渐衰败，与城市脱节或者阻滞城市发展。作为重要的存量资源，如何通过保护再利用，更好地辐射周边区域， 促进产业转型， 带动城市复兴，是工业遗存研究的重要方面。 工业遗存的保护与再利用作为城市更新重要的一环， 已经从过去的

4、盲目拆建进入到科学保护、有机活化的精细化更新阶段，其价值不断被充分认知。不同于一般的保护性建筑，工业遗存保护的限度与力度需要在实践中不断探索， 通过谨慎地适应性再利用重新拉近工业遗存与城市、与人的距离， 重现工业场景，重拾工业空间记忆是工业遗存价值再现的重要策略。相较其他更新类型，工业遗存除了共性的更新问题之外，土地转性难、转性后补缴地价高昂企业推行难、工业建筑难以满足各类新的民用建筑标准规范、更新后运营难等等，都是工业遗存活化利用的难点和重点。近年来，国家和地方出台了一系列政策，通过鼓励产城融合、发展创意创新等新型产业，促进工业遗存的保护再利用。但精细化的实施路径与技术标准上尚不全面，工业遗

5、存的更新利用往往是实践先行，理论政策落后于实践，更新过程中难免遇到一系列的机制问题和技术难点。未来，通过多样实践和多维理论积极探索工业遗存的有机更新路径及多样运营模式，让工业遗存再次融入城市空间、融入百姓生活，最终推动城市的全面复兴是其重要发展趋势。第一太平戴维斯宋雷常务副院长 既有建筑更新设计院lei_+86 21 6321 7420寇志荣执行主任 城市片区更新与保护研究中心zhirong_+86 21 6321 7420朱锋 Nicky Zhu 第一太平戴维斯 华东区高级董事策划顾问服务部主管+86 21 6391 6688张琳 Chester Zhang 第一太平戴维斯 中国区董事市场研

6、究部+86 21 6391 6688孟喆 Marco Meng 第一太平戴维斯 中国区高级董事物业及资产管理服务部主管+86 21 6391 6688华建集团华东建筑设计研究院有限公司朱兆荣 Siu Wing Chu 第一太平戴维斯 中国区首席执行官+86 21 6391 6688简可 James Macdonald 第一太平戴维斯 中国区高级董事市场研究部主管+86 21 6391 6688卓刚峰常务副院长 历史建筑保护设计院gangfeng_zhuoxd-+86 21 6321 7420杨明总建筑师 yang_+86 21 6321 7420由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有

7、限公司第一太平戴维斯67PART 1综合分析PART 3中国工业遗存改造发展趋势规划及设计趋势商业趋势运营趋势6264政治背景工业遗存定义综述中国工业遗存全国及各地相关政策工业遗存 ： 转型与升级行业现状9102091563PART 2中国工业遗存的活化策略规划及设计策略 - 焕活城市历史文化名片案例 : 杨浦滨江南段案例 : 广州珠江啤酒厂案例 : 西安大华 . 1935案例 : 南京民国首都电厂旧址公园案例 : 民生路码头 269、270 号库修缮改造项目 商业策略 - 推动产业复兴创新模式案例 : 北京六工汇案例 : 船厂 1862运营策略 - 实现可持续发展生态更新绿色低碳运营策略健康

8、舒适运营策略案例 : 德国鲁尔区工业遗存再生案例 : 维也纳市区煤气罐改造工程案例 : 中国宝武钢铁会博中心案例 : 嘉加德必易园2339465427334351 5859244047563036目 录由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯“工业遗存”是指历史上遗留下来的，与工业生产活动相关的一切物质存在与非物质存在的总和 。“工业遗存”与人们常见的“工业遗产”不同， 根据下塔吉尔宪章 ，工业遗产是指具有历史学、社会学、建筑学和科技、审美价值的工业文化遗存。 国家工业遗产管理暂行办法中明确指出，所称“国家工业遗产” ，是指在中国工业长期发展进程中形成的，具有较高的

9、历史价值、科技价值、社会价值和艺术价值，经工业和信息化部认定的工业遗存。工业遗存承载着工业发展的历史，拥有工业文化特殊的魅力，是丰富城市肌理、展现人文情怀的重要资源。相较于工业遗产，工业遗存拥有更广的范围，更具综合性与多样性，很多工业遗存拥有更多待发掘的价值。在产业升级、城市更新的政策领导下，老旧工业厂房改造再利用是产业转型升级、盘活存量土地资源的重要手段。在这样的时代背景下，如何正确地、完整地保护利用工业遗存，促进城市复兴，成为了重要课题。工业遗存定义综述89PART 1综合分析政 策 背 景由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯自 2017 年以来，工信部公布

10、了四批国家工业遗产名单，上海共有 3 处上榜。上海 20 世纪末的早期政策、规划就提出了 “ 保护与利用 ” 优秀旧工业类建筑的理念，在国内具有前瞻性。从 2003年开始，上海城市化发展迅速，“ 文创园 ” 符合服务业发展需求以及人们对高质量生活的追求，大量优秀改造项目应运而生。实践倒逼政策，陆续出台了一批鼓励发展文创产业的政策。这一时期虽然政策众多，但缺对项目实施落地的政策支持，导致工业旧改的发展逐渐放缓。随着近年来上海城市更新探索的逐渐成熟，今年出台的更新条例也为城市更新项目落地提供了实施路径与政策支持，针对工业遗存的政策大概率会相继出台，工业旧改也将进入新阶段。2009 年，北京工业促进

11、局、市规划委员会和市文物局联合发布北京市工业遗产保护与再利用工作导则 ，将工业遗产作为北京历史文化名城保护的一项重要内容进行统筹部署，指出在注重工业建筑再利用、发展文化创意产业的同时，做好工业遗产发现、认定和保护的工作。2018 年，北京市政府发布关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见 ，提出 “ 坚持保护优先，科学利用；坚持需求导向，高端引领 ；坚持政府引导，市场运作 ” 三大原则。2021 年，北京规自局制定了关于开展老旧厂房更新改造工作的意见 ，为政策方面为了进一步加快北京市文化创意产业的发展，北京市政府于 2006 年颁布北京市促进文化创意产业发展若干政策 ，提出鼓励盘活存量工业厂

12、房、仓储用房等用于文化产业经营。2007 年，北京市工业促进局发布北京市保护利用工业资源，发展文化创意产业指导意见 ，进一步提出工业资源的保护和利用应坚持政府引导、企业为主体、市场化运作的原则。中国工业遗存全国及各地相关政策北京上海政策方面上海市政府于 1997 年发布的上海市土地利用总体规划将发展第三产业空间战略指向市中心城区的存量工业用地的置换。在随后的上海市城市总体规划（1999-2000 年） 中，明确优秀旧产业类建筑必须受到保护，并且将保护的方式定位为 “ 保护与利用相结合 ”。2002 年 7 月，上海市人大发布上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例 ，在国内首次提出对产业建筑

13、的保护，进一步强调了分类保护原则。2005 年，上海市政府颁布了全国第一个工业旅游专项规划上海工业旅游发展规划（2006-2010） ，将工业遗产的再利用与旅游业相结合。2008 年，上海市规资局发布关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见 ，指出 “ 在符合城市规划和产业导向、暂不变更土地用途和使用权人的前提下，兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业 ”。2017 年，上海市规资局发布上海市城市更新规划土地实施细则 ，提出符合区域转型要求的工业和仓储物流用地，可以全部或部分转换为租赁住房。同年， 关于加快本市文化创意产业创新发展的若干建议发布，鼓励存量文化创意产业用地

14、提高土地利用率。老旧厂房更新改造提供实施路径和政策支撑，进一步促进厂房更新改造项目的落地。北京市早期政策主要是提出了利用工业资源、发展文创产业的发展目标，尚未形成系统性的规范。2007 年起，开始强调工业资源利用过程中保护工业遗产的重要性，并提出 “ 政府引导、市场运作 ” 的原则，近年来依旧不断强调这一原则。这一阶段主要是工业建筑保护与文创产业发展并行。今年，随着老旧厂房改造工作意见的出台，为旧厂房改造提供了实施路径，标志着北京的工业遗存政策进入了可以落地实施的新阶段。实践方面纵观北京市典型工业遗存改造利用实践，大致可分为两类 ：以工业遗址公园为代表，例如北京焦化厂工业旧址公园、首钢工业遗址

15、公园等。以创意文化产业园为代表，例如北京 751 D.PARK 文化创意园、798 艺术区、北京第二热电厂改造项目等。根据有关研究，北京工业遗存转型可分为四种模式 ：艺术家自发组织、政府提供管理的 “798 模式 ” ； 产权方与专业机构联手的 “751 模式 ” ；政府全权负责的 “ 朝阳规划艺术馆模式 ”； 政府引导，国有企业组建运营团队进行整体改扩建的 “ 莱锦创意产业园模式 ”，对全国老旧厂房改造都具有借鉴意义。实践方面上海工业遗存更新改造的代表实践包括 ：以建筑单体改造为代表，如杜月笙粮食仓库改造（1997） 、上海啤酒厂改造（2005） ，此时的改造实践多为单体，且改造后的功能多为

16、商业办公。随后逐步出现园区型的改造项目，改造后的功能也从商办逐步拓展为双创产业园、文化展览等多样化功能，如M50 创意园 （2005） 、 田子坊 （2005） 、世博会园区（2010） 、上海当代艺术博物馆（2012） 、浦东船厂 1862（2018）等，工业遗存逐渐成为文创产业的有机载体。改造后的工业遗存更多地向公众开放，使孤立的空间再次融入人们的生活。1011由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯政策方面2008 年，广州市政府颁布关于推进市区产业 退二进三 工作的意见 ，提出在不改变原址土地的用地性质的情况下，可将原有工业建筑适当改造并临时改变使用功能，用

17、于除房地产开发以外的第三产业。2010 年，广州市政府颁布了首个 “ 三旧 ” 改造政策文件，关于加快推进 “ 三旧 ” 改造工作的意见 （现已失效） ，针对不同类型的产业用地提供了相对的处理方法，并且首次提出了旧厂房自行改造政策。2012 年 , 广州市政府发布关于加快推进 “ 三旧 ” 改造工作的补充意见 ，对旧厂房改造项目的利益分配机制进行了完善，限制了企业对旧厂房自行改造的条件。2015 年，广州市政府颁布广州市城市更新办法以及相关的旧厂房改造配套文件，文件细化了旧厂房自行改造的各项要求，并开始注重产业的转型。2017 年，广州市政府出台关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见

18、，注重对地块进行整体规划，在政策上进一步推动连片更新改造。2019 年，广州市政府出台了广州市提高工业用地利用效率实施办法 ，进一步简化工业用地提高利用效率的审批流程，建立了新型产业用地管理制度，加强了工业用地的精准供应和供后服务。广州广州早期政策主要是聚焦在建筑单体的改造上，鼓励企业自行对旧厂房进行改造，限制较少。从 2012 年开始，开始限制企业自行改造，并将重心从建筑改造向产业转型升级转移。近年来，旧厂房自行改造政策与产业转型政策相结合，更加注重整体的区域规划，明确了自行改造的实施细节，为项目落地提供了路径，充分调动业主和市场主体的积极性。 实践方面广州在工业遗存改造实践方面包含多种模式

19、，其中多以创意园区模式为主，例如由大稳玻璃厂改造改造的树德创意园、集设计、艺术、文化及生活于一体的 “ 红专厂 ” 创意区、珠江啤酒厂改造的 “ 琶醍 ” 潮流文化街区、广州纺织机械厂改造的 “TIT”、紫泥糖厂改造成的 “ 紫泥堂 ” 艺术创意园等。除此之外，其他模式还包括工业遗产公园模式，例如广钢旧址改造成的广钢公园 ；博物馆模式，例如珠江英博国际啤酒博物馆 ；商业贸易模式，例如利用上滘船厂闲置厂房改造成的番禺喜临院精品酒店、和即将被改造成大型商业综合体的石井水泥厂。随着越来越多的工业遗产成为 “ 网红 ” 打卡点，工业遗存正在与旅游业融合发展。政策方面2005 年 9 月，重庆市人大发布

20、重庆市实施 办法 ，响应中华人民共和国文物保护法 ，提出登记、公布有价值的近现代遗存，当时还未明确工业遗存的概念。2017 年 12 月，重庆规资局公示重庆市工业遗产保护与利用规划 ，对重庆市 96 处工业遗产进行研究，通过价值评价体系将工业遗产划分为 3 个保护级别，并分别确定保护要素。2021 年 8 月，重庆市经济信息委发布重庆市工业遗产管理暂行办法 ，明确了工业遗产认定程序，明确了工业遗产所有权人保护管理的职责，并鼓励利用重庆市工业遗产相关资源，形成文化创作、文化运营、商务办公孵化等功能，建设创意产业园区、特色街区（小镇） 、工业遗址公园、工业文旅街区，培育新业态。虽然重庆从 1891

21、 年开埠至今，经历了开埠建市、抗战、三线建设等工业迅猛发展时期，留下了大批宝贵的工业遗存和文化内涵，但其对工业遗存再利用还处于起步阶段。目前的相关政策刚步入工业遗存保护管理阶段，初步建立了分级管理保护体系，提出了发展文创产业的目标。在政策方面，虽然相较于已经进入实施阶段的北上广，重庆还处于理论阶段，但重庆拥有丰富的工业遗存资源，因此具有极大的更新利用潜力。实践方面重庆在工业遗存改造实践方面根据保护利用等级，可以分为文物类、保护利用类、改造利用类。文物类保护等级高，主要利用方式以开设博物馆、陈列馆等参观用途为主，例如天原化工厂的绿川英子旧居、长安厂军品成列馆、水轮机厂厂房等。保护利用类一般在保留

22、结构外观基础上，进行内部空间改造，以置入新功能，例如民生机器厂厂长公馆、罐头厂苏联专家招待所等。改造利用类则是目前工业遗存利用的普遍做法，通过进行必要的空间、结构、形式改造，在保留历史信息的同时，带着新功能融入到城市生活中，例如鹅岭贰厂文创公园、重庆钢铁厂改造成的商业居住组团。重庆1213由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯政策方面2013 年，西安市政府发布关于进一步推进土地节约集约利用的通知 ，鼓励工业项目迁出，利用现有存量土地发展现代服务业。同年，西安市文物局公布西安市 2013 年文物工作要点 ，提出建设工业遗产博物馆，积极推动工业遗产相关政策制定。20

23、19 年，西安市政府发布西安市工业企业旧厂区改造利用实施办法 ，将旧厂房改造利用分为了四类 ：搬迁改造、 退二进三、 总部建设、 和改造提升。对部分类型提供了实施路径与政策支持，提出实施 “ 腾笼换鸟 ”，发展商住、文创、工业旅游等服务业。2020 年，市政府发布西安市城市体检评估工作实施方案 ，将工艺遗产利用率列为城市风貌特色评判标准。同年，全市文物保护大会发布的西安市关于加强文物保护利用改革的实施方案以及次年市政府发布的西安市旅游条例均提出将工业遗产与旅游产业结合发展。2021 年，市政府下发了推动西安市工业遗产保护利用、打造 “ 生活秀带 ”工作方案 ，提出建立工业遗产清单、加强工业遗产

24、保护利用、完善工业博物馆体系、发展新业态。西安工业遗产相关政策虽然起步较晚，但发展迅速，从 2013 年提出 “ 从工业转向服务业 ” 的转型目标，并提出建设工业博物馆体系开始。之后便快速提高工业遗产保护利用重要性，2020年更是将工业遗产利用率列为城市风貌特色评判标准，进一步推动了各区政府工业旧改的积极性。在发展文创产业的基础上，西安将工业遗产进一步应用到旅游业， 大力发展生产、 旅游、教育、休闲一体化的工业文化旅游新模式。在其他城市还将目光聚焦在工业遗存本身时，西安已经将工业遗产融入到城市建设中，推动工业遗产保护与城市形象提升相融合，让工业遗产成为城市的一部分。实践方面西安在工业遗存改造实

25、践方面大致可分为三类。以文化商业为主的，例如知名的由大华纱厂改造成的 “ 大华 1935”文化商业中心、由老毛巾厂改造成的复合型社区商业中心 “ 叁伍壹壹文创科技园 ”。以文创产业为主的，例如设计产业集群“老钢厂创意设计产业园”、西安平绒厂改造成的 “ 老菜场市井文化创意街区”、 西北第一印染厂改造的“半坡国际艺术区 ”。另外还有西安非常重视的博物馆类，例如大华工业遗产博物馆、156 工业遗产博物馆，是西安建立工业遗产博物馆体系重要的起点。 西安工业遗存 ： 转型与升级发展与规模社会经济的发展演变，往往需要不断新建或升级基础设施来支撑经济及企业发展的新需求。欧洲和北美城市在18 世纪末 19

26、世纪初迎来大批工厂，开启第一次工业革命。进入 20 世纪 80年代，全球化加速推进，许多发达国家的制造业劳动力比例开始下降，部分厂房渐渐失去利用价值，最终成为废弃项目。与此同时，人们也日益认识到重工业和煤电厂对空气质量及人类健康的负面影响，这一意识的提升进一步加快了某些工业项目的淘汰速度。自 1951 至 2011 年的 60 年间，英国第三产业就业人口占比由 49% 升至81%，而第二产业就业人口占比则由43% 降至 17%。经过多方协商，大批具有历史文化意义的标志性建筑得以保留。经过改造升级后，不仅功能定位有所提升，用途也得到优化。由于其独特的结构和硬件条件限制，这类建筑往往需要依赖政府补

27、贴，且多改造为博物馆、艺术馆等对建筑结构有着独特要求的场馆，在延续建筑历史文化的同时亦有利于提高展览价值。许多游客不仅是为了参观展览，也有意来参观历史保留建筑的独特魅力。在这一时期，经济主要由旅游、艺术、文化和创意产业驱动，一定程度上决定了工业厂房用途变更的方向。对于中国冗余工业厂房或是工业遗存的数量情况，我们可先从工业的从业人数中窥见一些趋势。中国的就业人口结构在改革开放之后发生显著变化，英国就业人口组成，1841 - 20110%10%20%30%40%50%60%70%80%90%9261198119

28、9120012011中国就业人口组成，1954 - 2020来源 ： 牛津经济研究院、国家统计局、第一太平戴维斯研究部0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%54 57 60 63 66 69 72 75 78 81 84 87 90 93 96 99 02 05 08 11 14 171415由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯-100%0%100%200%300%400%500%200920142019在 1970 年代及之前， 第一产业人口占比多维持在 70% 以上，仅个别年份有所差异。而自 1980 年代开始，第一产业就业人口占比大幅下

29、降，第二、三产业人口占比持续上升。其中第三产业就业人口自 1994 年起占比超过第二产业。在经济转型更深入的领先城市，就业机会的变化更加明显。以上海为例，第一产业就业人数从 2014 年的 477 万人下降到 2019 年的 336 万人，仅占全市就业人口的 24% ； 同期，第三产业就业人数增加到 1,000 万人。北京就业市场也呈现类似走势。2014 年至 2019 年间，第二产业就业人数从 210 万下降到 173 万，仅占全市就业人口的 14%，同期第三产业就业人数增至 1,060 万。为缓解污染及交通拥堵问题，北京大量重工业企业迁往外地，成为工业就业人数减少的一项重要原因。中国正处于

30、从制造业主导向服务业及国内消费为主导的经济转型之中，也因此迎来了工业地产项目的转型升级。其中领先城市及沿海地区走在前列。在这一过程中，中国工业并未完全走向西方国家的传统发展路径，而是希望继续保持制造业的优势地位。在城市中心区域的小型厂房先后废弃的同时，郊区不断涌现更大规模的全新现代化厂房，制造业也在陆续向中西部地区迁移。现代化厂房按照更高标准打造，以满足不断升级的产业需求，这在自动化、生产效率、选址、规模、可持续性等多个方面均有所体现。上海就业人口组成，1994-2019北京就业人口组成，2002-2030北京就业人口组成，1994-2019上海就业人口组成，2002-2030来源 ： 市统计

31、局、第一太平戴维斯研究部来源 ： 市统计局、第一太平戴维斯研究部从地段分布来看，新建工厂多集中在奉贤、崇明、金山、青浦等远离市中心的区域 ； 与此同时，市中心区的工业厂房库存逐渐减少，工业用地或被清理整治，或经过功能重新定位，迎合城市发展需求进行改造升级。近年来， 普陀、虹口、黄浦、长宁和杨浦等中心城区的工业厂房总存量均呈现减少趋势。以上海为例，上海继续向现代服务主导型经济转型的同时，发展先进制造业、引领新工业革命的愿望依然强烈，以新兴产业为代表的现代化工厂成为近年新建项目的主流。截至2019 年，上海的工业厂房总存量上升到 2,910 万平方米，人均面积超过 1 平方米。上海工业厂房存量变化

32、，按区域上海工业厂房总存量0246894190%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%05502005200620072008200920000191617由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯区位特点中央商务区地段商务氛围成熟，交通连接便利次中心地段，略偏离主干道区位中包含地标或其他重要传统价值或功能

33、意义规模体量5,00010 万平方米5-20 万平方米10-50 万平方米建筑特色建筑体量较小，翻新改造或适当增建多层建筑（3-8 层） ，保留建筑原有骨架，同时摒弃内部结构大型标志性建筑 ；综合体量及独特建筑结构，如发电厂、船厂等 ；涉及片区重新规划及部分新建用途类型零售或文化主导办公为主，少量零售配套，可能含部分共享居住空间功能复合，以艺术、文化、商业功能引领，适当附加居住、办公等功能主要挑战 设计及施工限制 定位 目标租户较为受限，需强有力的租赁团队 基础建设 资金投入规模大 升级及运营维护机遇 建筑特色及不可替代性存在长期价值 在新开发机会有限的区域，可缓解特定用途物业供应短缺的局面

34、有望通过改造，增加使用面积 / 提升容积率 投资方式相对直接 相对易于变现退出 小型投资者有参与机会 以办公为主，相比零售、文化产业更易于管理 通过建立独具特色的城市地标，提升城市形象 通常会得到政府支持 竞争有限典型案例 伦敦泰特现代美术馆 船厂 1862 维也纳市区煤气罐改造工程 中国宝武钢铁会博中心 伦敦巴特西发电站改造 广州珠江啤酒厂 伦敦国王十字区 曼彻斯特 Printworks 休闲中心 杨浦滨江南段 北京六工汇 德国鲁尔区单体项目产业园区型城市片区型改造类型及代表案例* 按改造后功能划分代表案例1. 杨浦滨江南段2. 中国宝武钢铁会博中心3.伦敦巴特西发电站改造4.维也纳市区煤气

35、罐改造工程13421819由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯1990 2000 年行业现状中国工业遗存改造发展历程中国工业遗存改造发展特点中国工业遗存改造发展问题萌芽期单纯物质空间功能转变工业遗存改造为现代艺术区和创意产业园保护与再利用原则和目标不清晰，并未能达到最好的保护更新效果遗存保护的完整性、文化性、历史性等方面需要加强随着城市化进程的发展，曾经为中国的工业发展、实体经济腾飞发挥重要作用的工业厂房开始向城市周边迁移。曾经位于城市主要区域的工业厂区开始逐步成为经济萎缩、居住环境恶劣、公共设施匮乏、流动人口聚集的“城市锈带” 。市场上开始为顺应城市发展变化而

36、做出相应更新改建的工业遗存改造，腾退老旧工厂，始为中国工艺遗存更新改造的初级阶段，当时尚未形成综合性合理开发的观念，多表现为物业功能的直接转变，如北京手表厂厂房改建为双安商场。2001 2013 年发展期注入新的内涵，物质空间开发与功能开发并举第二阶段的发展由单纯的物质空间发展转向物质空间形态开发和功能开发并举、功能开发和产业发展并重，即全面开发阶段。工业历史建筑的再利用更大程度的将文化功能引入，是物理空间的更新变为文化创意为主导的空间更新，进一步包容社会、经济、环境等多目标更新，规划、文化、产业相结合，从而创造有吸引力的城市环境。比如，从军工厂转型为国际当代艺术中心的“ 北京 798”。20

37、14 年至今提升期资本的聚集和城市资源的再分配这一时期对于工业遗存的改造或升级，明显注入了更强的保护意识与科学规划的理念，如注入文化功能、商业服务功能，并更多与城市的公共景观空间或城市配套服务功能相结合，展示鲜明的城市文化和地域特色。如北京首钢六工汇、上海杨浦滨江、广东中山岐江公园等。具有高大宽敞厂房、饱经沧桑的工业设施、展现沉浸式工业历史氛围的工业遗存，往往备受摄影师、建筑师等艺术家的青睐。改造过程中，将原有工业元素应用到新建筑上，创造城市特色的产业园及商业街区，赋予工业文化新的经济效益。用以展示大型雕塑、装置艺术、现代艺术作品等。如位于上海的前上海红坊创意园就是改建于上钢十厂原轧钢厂厂房

38、；从军工厂转型为国际当代艺术中心的 “ 北京 798”。工业遗存对于某个时期的社会经济和人文发展有较强的影响力，不仅仅是建筑空间的使用。现有大部分工业遗存的保护和改造仅仅考虑了建筑本身的价值，对其由历史形成的社区环境和氛围、工人们的乡愁、对其建筑本身的类型、城市发展的阶段、城市格局等综合要素的融合不够完整。同时，在采纳和接受周边群众的意愿，在决策中考虑人文因素等方面，亦有提升空间。由于过分追求经济效益，城市中的大拆大建导致工业遗存逐渐消失，工业风貌被破坏。长期以来人们对工业遗存所蕴含的价值及历史意义存在偏差，没有认识到工业遗存保护的重要性，导致城市中的很多厂区被拆除，工业时期的历史记忆也随之被

39、抹去。工业遗存的改造，不单纯是几栋建筑或建筑群，其工业风貌建筑、工业产业类型、与建筑其相关的重要历史事件和人物，以及所处的历史背景、历史环境的相互影响的全盘考量以及人们的认识仍存在不足。让工业遗存改造新的城市公共场所占地面积较大、风貌保存较好的地段，依托工业废弃地上的工业景观，如工业设施、地表痕迹和废弃物等与自然景观和人工景观进行统一的规划，整合成能为人们提供工业体验的休闲娱乐空间。如广东中山岐江公园，上海杨浦滨江、上海徐汇滨江。城市公共资源的垄断工业遗存区域改造引起的文化聚集效应，进一步吸引资本涌入及聚拢，导致地价升值。众多高端封闭居住小区聚集在滨江岸线周边，优质资源渐渐聚集垄断在少数可以支

40、付更高成本的群体手中，旧有城市资源被占用，城市公共资源被垄断。单体或小规模工业建筑改建主题博物馆或文化演出场馆工业建筑见证了城市的发展轨迹，将其改造成博物馆，将历史的总结与回顾呈现在当代人眼前。通过博物馆的形式保存与展示原有的工艺生产过程，从中展示工业的历史感和真实感。 而将工业建筑改造成文化演出场馆、剧院， 将现当代艺术文化与工业痕迹相结合，给艺术家一个舞台，同样也给市民一个文化体验的平台。通过延续周边环境，保留老厂区的历史风貌，将其融入到新的城市空间中去。在保留工业建筑基本不变的前提下，功过串联整合独立空间对内部空间进行整改再利用，赋予一些空间新的功能使之满足现代需求， 既保留历史简直，

41、又凸显了现实意义。如武汉汉阳造文化创意园、 上海1862船厂。2021由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯城市空间日趋饱和，城市旧工业区的开发和再利用也纳入了城市更新的范畴，这些曾经见证着城市辉煌的工业遗存需要融入当下城市规划、需要在保留工业文化基因的前提下获得重生，在规划策略上，主要表现为以下两个维度 ：静态保护，尊重城市的空间规律 ：每一座工业遗存都是一处独立的存在，对待承载大量集体记忆、甚至起到的精神象征的工业构建与空间，需要妥善留存，因为它所代表的工业氛围是专属于这座城市的工业记忆 ；动态更新，激发旧城的功能活力 ：主要表现为功能重组，即原有被淘汰空置的

42、工业空间，通过拆解不必要的构筑，置入面向社区的功能，激发城区活力，成长为城市生活的崭新组成部分。规划及设计策略焕活城市历史文化名片2223PART 2中国工业遗存的活化策略由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯项目背景杨浦滨江南段位于上海市滨江发展的北段，有着 5.5 公里的岸线长度，主要包括上海市杨浦区秦皇岛路至定海路段的杨树浦路以南的滨江地块。杨浦滨江南段杨树浦工业区在发展历程中创造了中国工业史上众多的工业之最，保留了大量极具特色的工业遗存，被联合国教科文组织专家称为 “ 世界仅存的最大滨江工业带 ”。目前保留着历史建筑 24 处，27 万平方米。其中，最具代

43、表性的是迄今已有 110 年历史的杨树浦发电厂。更新方案主要针对杨浦滨江南段的整体商业发展以及核心商业点位进行定量定性分析，以保证未来区域的发展能够基于市场发展规律与实际消费需求。杨浦滨江南段案例分享大量的工业遗存对杨浦滨江南段的发展既是财富也是挑战，对于对杨浦滨江南段商业的规划工作主要依托以下规划背景 ：上海 “十四五”国际消费中心城市规划背景下对板块发展提出更高要求上海“十四五”规划要求基本建成具有全球影响力、吸引力和竞争力的国际消费中心城市和世界级综合消费目的地城市。同时杨浦区“十四五”规划努力将杨浦滨江基本建成人民城市建设示范区，成为科技创新的高地、城市更新的典范、社会治理的样板。板块

44、尚处在规划阶段，地块开发指标尚未明确规划期间，杨浦滨江南段尚处在规划明确阶段，地块的开发进度不同，包括尚未明确地块指标的未出让地块，指标明确但未明确开发主体的待出让地块，尚处于建设中的已出让地块以及已经在运营地块。对于板块的整体商业规划需统筹考虑不同地块的商业指标与发展现状，形成具有不同商业形态与商业内容的有层次的整体商业规划。大量工业遗存尚未收储，开发主体尚不明晰杨浦滨江南段板块内有大量工业遗存尚未收储，开发主体与开发方向均不明晰，需充分考虑项目的短期与长期功能规划，以保证板块实现长期具有核心竞争力的商业发展。周边板块商业发展逐显效力，对杨浦滨江南段商业的开发造成压力杨浦滨江板块相邻板块如北

45、外滩、瑞虹新城正值商业上升期，同属于杨浦区的五角场商圈则已发展成熟，杨浦滨江南段作为后发区域，受到来自周边的商业挤压，对于板块的商业规划带来一定的挑战。项目挑战2425由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯应对策略与工作成果经过对发展基础条件的系统梳理，并充分参考国内外先进案例，杨浦滨江南段的商业规划方向主要包括 ：充分发挥水岸联动，打造全球城市活力区依托滨水的资源禀赋，围绕将杨浦滨江打造为“人民城市建设示范区”的总目标，依托“长阳秀带”在线新经济生态园和杨浦滨江“世界会客厅”全域旅游示范区建设，发挥产业持续导入、工业遗存丰富、滨江景观资源、红色文化资源等多重优势

46、，将杨浦滨江南段打造成近代工业风和现代科技感并存、多元文化魅力凸显、吃住行游购娱于一体的杨浦滨江商旅活力带和地标性夜生活集聚区。依托工业遗存文化，打造沪上文化博览带充分挖掘与保护现存的工业遗存，以传统工业文明引领现代商业文明，根据保护建筑与新建商业载体不同的建筑形态与商业定位，打造既有文化底蕴又具商业引领性的上海滨江商业文化博览带。开展首店经济与夜间经济，打造时尚潮流风向标依托国际时尚中心的时尚潮流特色、杨浦电厂的工业文化基因，打造工业文明与摩登时尚相结合的时尚与创新展示区，发展夜间经营业态与活动，关注首店品牌，重点引入时尚潮流、服饰珠宝、文化功能等业态，充分发挥对时尚潮流的展示与交流功能。案

47、例小结杨浦区“十四五”规划中提出“一核引领、双翼齐飞、多点发力” ，其中杨浦滨江南段即“一核” ，规划以“生活秀带”为引领，对标国际一流滨水区，推动一批标志性、引领性重大项目落地，建设在科创研发、文化创意等领域具有全球影响力的中央活动区，成为上海乃至全国的人民城市建设示范区。在“三年行动计划”中提到将推进最大规模的工业遗存转化和最大面积的旧区改造，以世界技能大赛召开为契机，全力打造世界级会客厅。未来杨浦滨江将以独特的工业文明、有高度的商业影响力、集聚的在线新经济、品质的水岸空间聚焦世界目光。案例分享项目背景琶醍位于广州市海珠区，滨接珠江南岸一线，被称为中国啤酒“南天王”的珠江啤酒厂1985年就

48、创立于此，此后历经三十载一路发展为全球最大的啤酒酿造中心，留下无数美誉，以及老广记忆中最地道的珠江味道。2010 年为响应 “ 退二进三 ” 城市更新发展要求，珠江啤酒决定整体搬迁，但 “ 厂迁情存 ”，市政府同意以保护性更新方式就地改造，于是便有了总建设规模约 26万的琶醍。如今完成初步改造华丽蝶变的琶醍，携华南最大的啤酒博物馆，集合各式展览空间、亲水景观、餐厅和创意办公于一身，不仅成为镌刻城市工业历史、传承城市时尚文化、展示城市智慧发展的重要载体，更晋升当之无愧的广州城市新名片。广州珠江啤酒厂2627由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯项目挑战珠江啤酒厂作为

49、传统工业旧址遗存，策划工作之初存在重重挑战 ：琶洲区域发展尚处起步，方兴未艾项目起初策划之时，琶洲定位仅为市级 “ 互联网创新集聚区 ”，如今万众瞩目的国家级 “ 琶洲人工智能与数字经济试验区 ” 规划尚未出炉。对体量较大的本项目而言，彼时规划高度下区域发展能级可辐射的外力较弱，更需依靠自身，塑造强吸引力亮点，对本项目工作提出较高要求。区域历史底蕴弱，文化基因缺乏发展依托工业旧址改造的重难点之一即为在发展中融合项目原有基因与文化脉络，而项目所在的海珠区并非广州传统老市区，本身历史文化底蕴较弱。如何能够既贴合广州本土地理人文，又将啤酒文化发扬光大，也成为项目改造的一道考验。业态功能单一，掣肘消费

50、潜力Savills 接手珠江啤酒厂地块项目时，琶醍一期规划较为简单，以单一的餐饮酒吧业态组成，而运动休闲、文化娱乐等业态较为匮乏，主要营业时段为夜间，白天人气稀薄，项目整体开发利用率不高，难以激发客群复合消费潜力。应对策略与工作成果针对以上问题，savills 团队提出 4 大应对策略 ： 通过分期开发规划，优先改造难度相对低一些但形象效应明显的的滨江区域及工业遗存，消解开发体量的同时，打造极具吸引力和话题度的特色节点，强势拉动项目初期人气，打响琶醍知名度。 针对工业遗存改造，将包装车间升级为旧工业遗存体验空间，打造创意梦工厂 ；利用煤棚显著的挑高建设时尚秀场、文化平台 ；米仓则设置户外广场，