1、迈向卓越大中华区绿色商业建筑市场表现 2016年7月迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现2迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现伴随中国经济发展，大量商业建筑如雨后春笋般出现在各主要城市。而社会快速发展随之带来了一系列环境问题亟待解决，绿色建筑在当下因此也更受关注与欢迎。世邦魏理仕研究部在2015年对于中国区绿色建筑的标准、市场环境等都做出了一些探讨。时隔一年，整个市场又出现了许多新的变化与值得讨论的问题，面对全国商业地产市场普遍过剩、且市场环境充满各种挑战之机，着眼于绿色建筑的市场表现无疑是投资者、业主等各方颇感兴趣的问题。此次我们也将放眼大中华区域中的香港以及台湾市场，作为更为成熟、发展

2、时间更长的海外市场，港台商务楼宇中绿色建筑的具体情况以及商业表现无疑具有借鉴意义。市场宏观环境的改变过去一年中政策环境对于环保与污染治理均提出了新的要求，将成为未来这一市场新的驱动因素之一。新修订的中华人民共和国大气污染防治法于2015年第三季度获得通过，于16年起施行。其进一步明确了地方政府对于空气质量达标负有直接责任，并有限定期限达标的具体指标。可以预见基层政府将会有更大的动力运用各类措施去防治大气环境问题。而另一令人关注的热点即是2015年年末闭幕的巴黎气候变化大会（COP21），在大会上近200个缔约方一致通过了巴黎协定。这份协定包含了近20年间气候政治中各方力求推动的“长期目标”、“

3、气候资金”、“行动力度”、“透明度”和“适应（行动）”等五大关键要素，是第一份全体缔约方通过的具有法律约束力的协议。中国参与达成了此次协议，并承诺了其目标是，将于2030年左右使二氧化碳排放达到峰值并争取尽早实现，2030年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下 降60%65%。结合此前2014年所发布的国家新型城镇化规划(20142020)来看，建筑方面中国提出绿色建筑占新建建筑比重将从2012年的2%提升到2020年的50%。可以发现，在日益推升的公众、政府的环保意识下，中国倡导推广绿色建筑已有更为明确的日程时间表，在设定明确可量化的指标基础上，整个社会及至商业楼宇市场对于这一领域也将

4、投射更多的关注。绿色建筑的社会影响与日俱增。政府对于楼宇环保的积极推进 近年来政府对于绿色建筑的政策支持力度不断增加，在商业建筑领域除继续推广国家绿标外，对LEED这一国际化绿色建筑标准也开始秉持更为积极开放的态度。例如在2015年中，北京朝阳区政府出台了资金补贴政策以奖励LEED认证项目，这也是中国首个将LEED纳入到绿色建筑激励计划的地方政府。而与此同时，由于绿色环保理的持续普及，以及楼宇经济日益成为城市中心的支柱产业，更多的地方政府部门意识到了环保认证体系对于打造优质楼宇的积极助推意义。如广州天河区政府对其区域内楼宇经济发展推动即不遗余力，并且愿意在绿色建筑领域进行新的尝试，将此视作为可

5、以对经济转型发展、推动可持续发展经营的推进方向。迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现3变革市场中的写字楼表现 社会影响的扩大实际上与绿色建筑的商业表现也是正向同步的，在去年中国绿色建筑新纪元一文中我们也已对相关物业的市场表现进行过梳理。实际上各国对于绿色建筑发展都制定了一定的行业标准并进行推广，中国在该领域也非常积极，在2006与2014年相继推出与更新了绿色建筑评价标准。但以市场角度来看，中国绿标的实践当前以住宅及公共设施为主，这与国家主导推广有紧密联系。与之对应的是在商业建筑设施领域，由美国绿色建筑协会（USGBC）提出并面向全球推广的领先能源与环境设计（LEED）标准，因其在国际上较高

6、的知名度，且为更多的国际租户、商家所知晓与认可，故而为众多高标准商业建筑所采纳。也因此LEED认证办公楼的市场表现可被视作绿色建筑于商业房地产实践的重要参照。在2015年的报告中我们探讨发现，在北上广深成五个主要城市市场中，LEED认证甲级写字楼项目及至2014年底的平均租金相对非认证项目具有溢价，同时在弱市下行情境中具有更好的防御性 - 即LEED项目的入驻率相对能保持较高水平或是有持续改善。而在过去的一年中，国内17个主要城市的写字楼供应大幅增加，但同时国内经济发展速度的进一步放缓令二线城市的写字楼需求面临更严峻的挑战。比如成都市场优质写字楼租金已连续14个季度呈环比下跌态势，在弱势格局下

7、，包括无论是开发商还是政府部门的各方都在寻找能更好的立足于市场中的独特竞争力。大中华区LEED写字楼市场总览市场规模纵观大中华区LEED认证标准的发展，虽然起步较晚，但在近年来发展速度很快。根据USGBC发布的LEED in Motion: Greater China一文，截至2015年2月，大陆、香港及台湾经LEED认证商业楼宇数量分别达到566、90与61栋，若包括预认证项目则已超过2,200栋。从写字楼市场来看，由于中国办公楼市场快速趋于成熟，办公环境的硬件设施条件得到大幅提升的同时亦急剧同质化，商业绿色建筑认证被认为既是体现社会责任感，营造项目乃至企业品牌形象的途径，又会带来不同的利基

8、市场区隔，引入优质租户组合的一种尝试，逐渐为更多开发商关注与采用。截止2015年底，此次调查选取的大中华区十大重点城市的LEED认证甲级写字楼总面积已超560万平方米，同比增长7.4%，同时在甲级写字楼市场中平均占比已达28%， 呈稳步增长态势。国内一线城市是发展速度最快、接受度最高的LEED写字楼市场。目前北上广深的LEED甲级写字楼体量已达384万平方米，在十大重点城市总面积的占比近七成。我们同时选取成都、杭州、武汉和天津这四个具有代表性的二线城市作为研究对象，这些城市（除杭州）的LEED甲级写字楼市场均始于2011年左右，整体仍处于新兴成长阶段，合计的LEED甲级写字楼面积尚未及100万

9、平方米。迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现4此次调查首次将香港和台湾这两个大中华区的重要城市纳入调查范围。香港、台湾市场早在上世纪90年代末期即已分别出台自己制定的绿色建筑标准香港建筑环境评估法(BEAM Plus )以及台湾绿建筑标彰(EEWH)并获得行政支持与推广。LEED认证体系的推广和发展则相对启动较晚，自2010年前后市场逐步开始出现，但港台地区对于绿色环保建筑理念和实践较高的认可程度为LEED近年来的长足发展提供了坚实的基础。香港和台北市场LEED认证甲级写字楼面积至2015年底达到84万平方米，近3年的平均年增幅达到 28%。图表1：大中华区市场LEED认证甲级写字楼存量及在

10、整体市场中（面积）占比 市场表现在2015年世邦魏理仕绿色建筑新纪元报告中我们已观察到在全国五大主要城市中，LEED甲级写字楼租金均获得溢价且在弱势市场具有一定防御性。时隔一年后，国内经济放缓为写字楼市场带来了更多挑战，同时此次调查亦纳入更多的二线城市和港台市场，这使我们有机会在更加复杂和多样化的经济和市场环境中来检验LEED写字楼的市场表现，也令调查的结果具备更广泛的适用性。 租金溢价总体来讲，我们发现LEED写字楼在处于不同物业市场发展阶段和经济景气环境的城市中均实现了租金溢价，这一结论与我们2015年报告一致。截止2016年1季度，大中华区十大重点城市中的LEED认证甲级写字楼较非LEE

11、D认证样本组的租金溢价范围为2-55%，大部分市场的溢价位于10-30%之间。十大重点城市中北京LEED甲级写字楼的溢价率最低。我们认为， 这与近年来北京写字楼租金长期处于高位盘整态势，租户承租能力的制约令LEED楼宇不具备大幅提升租金的动力不无关系。资料来源：世邦魏理仕， 2016年第二季度万平方米万平方米大陆市场香港及台北上海北京深圳广州成都杭州武汉天津香港台北LEED认证甲级写字楼存量市场占比迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现5租金涨幅和出租率由于相关数据的缺乏，LEED认证因素于租金涨幅和出租率的影响当前难以量化衡量。但可以确定的是，LEED并非能够对上述指标形成影响的唯一变量；排

12、除楼宇入市时机、市场规模偏小等偶然因素会造成租金涨幅和出租率短期波动，市场供需关系是租金和出租率变化形成机制中的基础性要素。鉴于此，此次我们的报告试图引入空置率作为市场供需关系参数，以期对不同的市场竞争环境下LEED因素的作用进行探讨和归纳。我们发现，在持续供不应求的强业主市场中（当前一线城市和港台均属此类），尚没有发现LEED认证因素对租金涨幅和出租率造成显著差异的证据，但获取LEED认证一定程度上对业主的高价策略具有支撑作用，从而在此基础上形成与非LEED楼宇之间的租金溢价。在均衡市场和强租户市场中（此次调查的四个二线城市均属此类），由于租户拥有更多的选择方案，LEED认证更容易成为同质化

13、竞争中的一个差异化因素，因而LEED项目往往在出租率和出租率改善方面具备优势，并有一定概率对租金涨幅指标形成正向传导；在下跌趋势中，LEED项目亦因此更具抗压和防御性。图表2：2016年1季度中国各城市优质写字楼存量，空置率与租金年涨幅0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%-15%-10%-5%0%5%10%15%租金年涨幅空置率成都重庆沈阳苏州武汉杭州青岛* 气泡图面积代表优质写字楼面积一线城市大中华区城市业主市场均衡市场租户市场长沙无锡天津宁波台北大连广州香港上海南京深圳北京吸引优质租户在市场表现呈现差异的背后，我们看到LEED认证项目在一定程度上成为区隔细分市场的

14、一个指征。在若干个城市中均发现，相同时期入市甲级写字楼中入驻LEED认证楼宇的外资企业占比明显更大，高出非LEED认证项目1倍至1.5倍。其背后原因可能在于，这部分企业在处于全球发展的阶段中，展现出对于社会责任感及可持续经营的关注。而其背后蕴藏的对于写字楼市场有支撑作用的商业逻辑则是这些企业会有着更稳定的经营业绩，从而也会有着更长期的租赁表现。对于商业楼宇持续经营而言，这也会是一种双赢的局面。资料来源：世邦魏理仕， 2016年第二季度迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现6各地市场LEED楼宇表现北京图表3：北京甲级写字楼租金指数与入住率表现 自2008年1季度起，北京首个LEED甲级写字楼投

15、入市场，随后包括LEED认证楼宇在内的大量新增供应在接下来的两年中面市，这也被视作上一轮经济快速发展后带来楼宇经济井喷的尾声。随着经济危机加剧整个市场陷入调整，大量面市的新楼宇面临着较大的市场压力。而彼时LEED环保认证作为一项市场新兴理念尚处于被逐步认识的阶段。部分开发商试水市场通过了认证，但其表现基本与大势同步。2010-2011年间北京写字楼租金历经了一轮快速攀升，此后则陷入长期供应不足的态势，市场空置率一直处于极低位置。当前市场的高位租金使业主进一步提价空间缺乏，租户普遍选择压缩人均办公空间来应对经营需求。在这样的市场背景下，LEED认证并非是驱动更佳市场表现的必然因素，但即便如此，L

16、EED认证渐渐成为新入市楼宇的一种普遍选择，其占甲级写字楼面积比例从08年1季度的17%持续攀升至2016年1季度的38%，LEED认证甲级写字楼达到130余万平方米。北京LEED认证写字楼的快速发展或与近年来愈演愈烈的诸如雾霾等大气环境危机密切相关。2015年，北京空气达标天数仅186天，为我们此次纳入研究的八个大陆城市中最低。世邦魏理仕研究部于2015年一项针对北京办公楼市场租户的调查中发现，68%的租户均表现出对于空气质量的高度关注。开发商越来越多地将绿色建筑对空气质量的改善作为一项优势进行宣传，但大部分租户对其有效性当前仍存疑虑。通过北京市场访谈结果我们发现，62%的租户代表认为楼宇空

17、气质量更多是一项卖点宣传。这也部分解释了我们调查中的另一项结果：即租金成本、交通便利以及区域成熟度而非建筑绿色与否依然是租户选址的决定性因素。有鉴于此，绿色建筑在北京乃至中国的进一步市场化发展不仅离不开政府支持和企业资金投入，亦将有赖于绿色建筑技术的继续提升和相关知识在公众中的科普力度。租金指数入住率LEED认证甲级写字楼LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼资料来源：世邦魏理仕， 2016年第二季度迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现7上海图表4：上海甲级写字楼租金指数与入住率表现在上海甲级写字楼市场中，长期以来外企占据着相对较高的比例，即使在近年来内资企业

18、用户渐渐崛起后，外企在租户比例中仍超过50%。较高的外资企业占比意味着市场整体上对于办公环境的可持续性具有较高的要求。上海写字楼市场历经08年世界范围的金融危机后的深幅调整后，自2010年起整体表现快速回暖，租金快速上涨。 而以09年2季度首个LEED认证甲级写字楼入市起计，至2016年1季度租金涨幅达到56%，涨幅高于非LEED认证甲级楼宇15个百分点。同期入住率也快速攀升，并逐步超越市场平均水平。以获得LEED认证的甲级写字楼的开发背景及分布位置来看，在2008-2011期间获颁LEED认证写字楼建造开发商多为外资背景，显示出其对于国际标准体系的熟悉与认可。而所获认证楼宇基本都位于南京西路

19、、淮海中路与陆家嘴等核心商务区。而2012年以后，新获LEED认证楼宇所在区位扩散至更多新兴商圈，如新客站、四川北路、南外滩乃至新虹桥商务园区。开发商背景也更加多元，更多的内资开发企业成为了环保绿色认证积极的推动者与饯行者。从这一趋势可以发现，LEED认证体系的推广获得了更多元的市场参与方的认同，而这些新入市的楼宇在租金涨幅上也获得了良好的表现。值得注意的是，同北京趋势相仿，LEED认证项目也渐成上海高标准楼宇的一种普遍接受的规范。其面积占比在甲级写字楼市场中由09年2季度的10%一路上升至16年1季度的23%。租金指数入住率LEED认证甲级写字楼LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼

20、非LEED认证甲级写字楼资料来源：世邦魏理仕， 2016年第二季度迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现8广州图表5：广州甲级写字楼租金指数与入住率表现相对京沪，广州写字楼市场特质有所不同，以区域中心而言，其市场中外资企业占比相对更低。2015年中，相比京沪优质写字楼市场中新增需求平均40%依然为外资企业，广州市场中这一比例仅在四分之一。另一方面，广州甲级写字楼中散售楼宇占比很高，达到35%以上，而在其他一线城市这一比例仅在10-20%，这意味着商业地产持有经营的比例更低，也映衬出市场中大型租户更少的现实。广州市场中LEED认证甲级写字楼比例相对较小，截至2016年1季度，广州市场LEED认证

21、甲级写字楼占比约为15%。而市场的发展时间相对也较短，首个入市的楼宇起始于2011年第3季度。以市场租金涨幅衡量，由于广州整体甲级写字楼市场在2011年3季度至2016年1季度历经了一轮调整整固，租金并没有实质性的上涨，而同时段LEED认证项目组上涨幅度在5%以上，有一定程度的优势。近期我们在市场看到更多积极的变化：伴随着珠江新城、乃至未来的琶洲、金融城等若干新的商务区集中打造新的楼宇经济，政府及越来越多的发展商正渐次认识到科技、环保对于办公楼宇的附加价值而有望加入到推广绿色建筑行列中来。租金指数入住率LEED认证甲级写字楼LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼

22、资料来源：世邦魏理仕， 2016年第二季度迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现9深圳图表6：深圳甲级写字楼租金指数与入住率表现与广州一样，深圳的LEED甲级写字楼市场亦起始于2011年，但发展速度较广州更快。截至2016年1季度，深圳经LEED认证的甲级写字楼体量达67万平方米，占比近24%，体现出开发商及租户对于楼宇环保理念的较高接受程度。金融和科技创新企业的畅旺需求令深圳写字楼市场在近几年全国整体经济增长减速环境下呈现逆势上行之势：净吸纳量迭创新高、空置率持续低位、近三年15%的累计租金涨幅居全国主要城市之首。在持续供不应求的业主市场中，LEED认证项目相比非LEED项目于租金涨幅和入住

23、率方面并无明显优势，在租金绝对值方面LEED认证项目仍可录得13%的溢价水平。此外，深圳远优于另一典型业主市场北京的空气质量，或许也是LEED认证写字楼在深圳的优势不及北京的原因之一。成都图表7：成都甲级写字楼租金指数与入住率表现成都市场作为二线城市代表，其快速的经济发展与战略性的地理位置受到了各类内外资企业的高度重视。以外企布局数量为例，根据世邦魏理仕2015年成都甲级写字楼租户普查报告显示，入住成都市场的世界500强企业数量至2015年已达268租金指数入住率LEED认证甲级写字楼LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼资料来源：世邦魏理仕， 2016年第二季

24、度租金指数入住率LEED认证甲级写字楼LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼资料来源：世邦魏理仕， 2016年第二季度迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现10家，居二线城市之首。但另一方面，成都市场优质写字楼供应在近3年中快速上升，至2016年1季度末整体存量已达680万余平方米，接近广州市场。供应数量上的阶段性过剩已致使租金走势连续14个季度环比下行，市场压力巨大。无论是业主乃至地方政府都为应对这一局面采取了诸多举措，包括提供更为灵活的租约条件，乃至提供资金补贴等。在如此激烈竞争的市场环境中，本就十分敏感的租赁成本显得更为受各方关注而成为谈判的焦点。即便如此

25、，我们依然发现经LEED认证的写字楼具有一定市场风险防御性与竞争优势。虽然经LEED认证项目租金表现也随大势向下而调整，相对仍会较为和缓。另一方面在此一平均空置率已达40%左右的市场中，新入市LEED写字楼入住率仍能稳步向上，超越市场平均水平。分析来看，LEED认证楼宇相对其他甲级写字楼仍能吸到相对较多的外资企业，而这些企业的租金承受力相对更高。以2012年以后落成楼宇来看，外资租户占比在前者占比为24%，后者为13%。虽然起步较晚，在成都市场LEED认证甲级写字楼占比同时也在快速攀升，由2011年占比仅8%快速上升至2016年1季度的21%。天津图表8：天津甲级写字楼租金指数与入住率表现天津

26、市场受抑于新商务区的大量新增供应，市场租金表现一直较为弱势。另一方面天津市场中经LEED认证写字楼多达10余栋左右，但多为总部办公自用，或暂时未进行正常的市场租赁活动，因此可被计入甲级写字楼市场跟踪表现的项目实则有限，这也体现出这一市场的表现特性业主更多基于企业自身形象发展或长远社会目标选择环保认证，而非立足于市场竞争中的差异化选择。租金指数入住率LEED认证甲级写字楼LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼资料来源：世邦魏理仕， 2016年第二季度迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现11杭州图表9：杭州甲级写字楼租金指数与入住率表现杭州写字楼市场的LEED认证

27、项目可大致分为传统中心商务内项目及近两年于钱江新城和运河商务区内涌现的项目，前者租金水平因中心商务区优质项目的缺乏在2012-2013年间获得了较大涨幅，因而带动整体指数的上扬，涨幅远超非LEED认证样本。随着新兴商务区自2014年起进入新一轮的甲级写字楼供应密集期，不少发展商将绿色建筑认证作为差异化竞争因素吸引客户，LEED甲级项目加速涌现，租金走势亦进入整固阶段。截止2016年一季度，杭州LEED认证甲级写字楼平均租金较非LEED认证项目高出19%。此外，LEED认证楼宇对外资客户的吸引力在杭州亦有所体现。据世邦魏理仕对杭州甲级写字楼租户的调查显示，LEED楼宇中外资租户的面积占比22%，

28、明显高于非LEED楼宇的11%。武汉图表10：武汉甲级写字楼租金指数与入住率表现相对于其他主要二线城市市场，武汉写字楼发展相对平稳有序，以优质写字楼存量来看，其面积不足成都的一半，而两城市的第三产业增加值实际上差别很小。因为供应有限，整体市场发展较为健康，其甲级写字楼租金在最近五年中保持了持续租金指数租金指数入住率入住率LEED认证甲级写字楼LEED认证甲级写字楼LEED认证甲级写字楼LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼资料来源：世邦魏理仕， 2016年第二季度资料来源：世邦魏理仕， 2016年第二季度迈向卓越：

29、大中华区绿色商业建筑市场表现12上涨。我们发现，武汉市场上的LEED认证楼宇对外资租户有较强的吸引力：据不完全统计，LEED认证楼宇中外企占比可至30-45%，明显高于甲级写字楼中18%的平均水平。租金涨幅来看，至2016年1季度LEED认证甲级写字楼租金相比于记录起始的2011年2季度累计增长58%，同期甲级写字楼非LEED认证项目的租金增幅约为42%。台北图表11：台北甲级写字楼租金指数与入住率表现LEED建筑标准在台北写字楼市场的推广发展始于5年前，台北101大厦作为地标性建筑与当时全球最高的绿色建筑，于2011年获得了LEED白金级认证。随着公众环保意识的提升，逐渐有更多的租户会希望获

30、得LEED内部装潢的认证，而商业楼宇获得LEED认证被认为是有助于租户进一步获取内部装潢认证的举措，因而对此类租户具备吸引力。自2011年以来，台北LEED认证甲级写字楼租金涨幅与非LEED认证样本相仿；但截止2016年一季度，台北LEED认证甲级写字楼平均租金水平较其余样本高出31.2%，可见高品质楼宇的租金溢价得到需求端的有效确认。此外，我们发现，从申请LEED认证的楼宇数量来看，2015年也有加速趋势。租金指数入住率LEED认证甲级写字楼LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼资料来源：世邦魏理仕， 2016年第二季度迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现1

31、3香港图表12：香港甲级写字楼租金指数与入住率表现香港甲级写字楼市场近年来新增供应有限，2015年存量达680余万平方米，较之五年前仅增加了约8%，然而随着中资企业的蜂拥而来，其市场供不应求态势愈发明显。LEED体系推广在港发展时间也较短，于2011年起开始陆续有LEED认证项目面市，但发展速度较快，至2016年1季度已达到近45万平方米，其中既有新发展的地标性建筑也有旧大楼翻新后加入。以楼宇面积计，近三年香港LEED认证甲级写字楼的平均增速在20%左右。近几年香港甲级写字楼市场的出租率一直保持在95%以上。与深圳和北京类似，在供应相对紧缺的市场中，LEED认证楼宇与非认证楼宇项目在租金涨幅方

32、面并无显著优势，但LEED认证能给予项目一定幅度的租金溢价。截止2016年一季度，香港LEED认证楼宇平均租金较非认证楼宇高出55%。事实上，我们认为LEED认证项目较高的租金值也是其不能持续录得更大租金涨幅的原因之一。虽然市场总体租金在近年盘整后回升，LEED认证项目租金涨幅有所滞后，整体入住率迅速接近。租金指数入住率LEED认证甲级写字楼LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼非LEED认证甲级写字楼资料来源：世邦魏理仕， 2016年第二季度迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现14篇末小结在2016年由北美专注于商业地产建筑研究的Dodge Data & Analytics所出版的

33、全球绿色建筑动态报告，通过对69个国家专业人士调查后发现，中国仍是一个绿色建筑的新兴市场，未来三年的绿色建筑发展将非常迅速。在商业建筑领域，多数建筑师（55%）将在未来投身绿色建筑建设，这一比率高出全球的相应数字46%。而驱动这一潮流的首要动因源自于市场需求，这一比例在中国（43%）远高于全球均值（30%），其他因素也包括政策法规、环境保护等。虽然量化的考虑绿色认证对于商业建筑带来的收益影响仍需持续跟踪比较，一些在发达国家市场得到的信息显示绿色建筑的收益率甚至也有所不同（英国与德国）。而在美国的研究发现表明，经绿色认证建筑价格对比未经认证样本溢价率达0-30%1。诚然这一组结论在大中华区各地仍

34、处于迥异的发展阶段的商业房地产市场未必立即能够得到印证，但通过前文叙述我们已可发现在多个不同的市场环境中，LEED认证甲级写字楼无论在租金绝对值与相对涨幅、乃至入住率的改善都会有一定程度的提升与保证。这种提升所依凭的市场逻辑正是由于公众、企业日益上升的环保意识与可持续发展态度，这种意识上的改变必然是与日俱增，也因此会正向带动本区域市场的商业绿色建筑收到更好的市场反响。1 可持续物业资产的经济价值，2016年3月 世邦魏理仕 丹麦，估值部如需获得更多关于本特刊的信息，敬请联系：CBRE研究部谢晨中国区研究部主管 +86 21 2401 蒋正彧中国区研究部副董事 +86 21 2401 CBRE资

35、产服务部杜日生董事总经理大中华区资产服务部负责人+86 21 2401 谭健雄资深董事中国区资产服务部技术与可持续发展负责人+86 21 2401 USGBC程乃立全球市场开发总监+86 137 6153 9398nchengusgbc.org世邦魏理仕研究部本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕环球研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力为全球房地产投资者和用户提供房地产市场研究和经济预测方案。免责声明除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核

36、实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。由于任何人使用或依赖本报告中出现的信息而导致的任何损失和费用，世邦魏理仕概不负责。To learn more about CBRE Research, or to access additional research reports, please visit the Global Research Gateway at CBRE Ltd. 2016Follow CBRE