1、深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 1 深圳世联行集团股份有限公司深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告年年度报告 2022 年年 04 月月 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责带的法律责任。任。 公司负责人胡嘉、主管

2、会计工作负责人薛文及会计机构负责人公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人(会计主管人会计主管人员员)童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 田伟 董事 个人身体原因 胡嘉 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬

3、请投资者注意投资风险。投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查阅本报告阅本报告“第三节第三节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”之之“十一、公司未来发展的展望十一、公司未来发展的展望”部分，部分，请投资者注意投资风险。请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 3 迎接新常态迎接新常态，回归，回归专业专业价值价值 2

4、0222022 年致股东的信年致股东的信 尊敬的世联行投资人： 当我们提笔写下这封信时，疫情正肆虐上海，多地区亦有上升趋势；政策的“向好”和市场的不确定性依然共存这些事件是“黑天鹅”还是“灰犀牛”？不得而知。在过去一年，房地产行业处于急速向下的“风险、出清”阶段，这是过去很多年都没有出现过的。 2021 年一季度，大部分城市的销售开始逐月萎缩，以北方城市为开端，逐步向南漫延，直至进入全局性的销量下滑。若说 2020 年只是疫情影响一个季度，那 2021 年则是真正的转折年。上游开发商面临的流动性和债务问题，对下游企业产生巨大风险。大家开始直面现实，希望“挺”过去。 只是面对和忍受市场的下滑是完

5、全不够的。我们必须正确地理解和接受这样一个降档的市场。在世联行成立之初，我们提出了立足基础“挖掘物业价值，降低交易成本” 。但过去几年的经验告诉我们，当核心市场万人摇号抽签时、在市场普遍上涨时、当开发商将标准化模式复制到全国时，世联行的专业能力失去了应有价值，高昂的渠道费更是阻碍了行业的数字化进程和精细化效率。现在，一个既不疯狂也不单边上扬，具有地域性、有涨有跌、供大于求、需要客户定位、需要节省营销成本、挖掘存量资产价值的“新常态”市场，正向我们走来。世联行所做的一切将变得更有价值：营销策划终于管用了，城市资产运营创造价值了，精细化管理效率更高了。房地产专业服务的时代到来了！我们不应该张开双臂

6、去拥抱这个“新常态”吗？ 认清现实，接受“新常态” ，使我们走得更稳。2021 年，在世联行全国地区公司和同事的理解支持下，我们迅速开展了“颗粒归仓”行动，有效保证了公司现金流的稳定。在北方严峻的市场环境下，山东公司深耕在地市场，积极探索和逐步实施数字化转型，将“智慧案场”全面融入运营过程和绩效管理，系统性提升经营效率，降低交易成本，以优异的成绩证明了服务商的价值。以深圳为首的大湾区团队，充分发挥湾区一体化、团队协同的精神，在淡市中实现了逆势增长。2021 年是大资管落地转型组织调整年，我们完成了大资管团队的顶层设计，在横琴设立了大资管业务总部，并在全国建立了九大地区，全面推进大资管业务的发展

7、。从组织到流程，大资管开始以全新的视野和平台构建“价值运营”的核心能力，建立价值运营新模式，以全价值链服务为城市资产提质增效。 无论什么时代，城市的变化从未停止过，房地产业是城市的最基本要素，也是支柱产业，中国房地产的增量仍是非常大的，存量则是巨大的。2022 年是中国房地产的“着陆”年，因城施策将加大城市的分化，不确定性仍将是市场最大的特征。面对不确定性，我们“落地深耕，一城一策”的战略将更为重要。我们要把之前所走的每一步变成未来前进的底层逻辑，坚持常识、价值观和方法论，坚持长期主义，凝聚共识，深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 4 培养以身作则的领导力，重回世联专业能力！

8、在国家的十四五规划指引下，在最新的中央经济工作会议精神指引下，我们面对问题、接受新常态的挑战，聚焦区域、聚集能力，轻装前行，就一定能实现时代赋予我们的使命。 胡嘉、陈劲松 2022 年 4 月 3 日深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 5 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 2 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 9 9 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 . 1414 第四节第四节 公司治理公司治理 . 5151 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任 . 7070 第六节第六节 重要事项重要

9、事项 . 7171 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 123123 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 . 129129 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况 . 130130 第十节第十节 财务报告财务报告 . 131131 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录 . 314314 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 6 释义释义 释义项 指 释义内容 世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行集团股份有限公司 大横琴 指 珠海大横琴集团有限公司，世联行之控股股东 世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之股东之一 FH 指 F

10、ortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司 北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行 指 深圳世联行顾问服务有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司 广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司 四川嘉联 指 四川世

11、联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资控股子公司 重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司 世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司 盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司 北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司 珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司 长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世

12、联行之全资子公司 沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 常州世联 指 常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司 西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 7 武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由

13、世联行和世联先锋共同投资设立 三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 安徽世联 指 安徽世联行房地产咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 无锡世联 指 无锡世联行房地产营销有限公司，世联行之全资子公司 福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司 南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司 长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限

14、公司，世联行之全资子公司 昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 广西世联 指 广西世联行房地产代理有限公司，世联行之全资子公司 苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司 南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司 天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司 郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 漳州世联 指 漳州世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司

15、 杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限

16、公司，世联行之控股子公司 固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司 兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 8 前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司 厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司 先锋居善

17、指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司 世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司 青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司 世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司 深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司 哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 9 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 世联行 股票代码 002285 变更后的股票简称（如有） 无 股票上市证券

18、交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳世联行集团股份有限公司 公司的中文简称 世联行 公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED 公司的外文名称缩写（如有） WORLDUNION 公司的法定代表人 胡嘉 注册地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 注册地址的邮政编码 518001 公司注册地址历史变更情况 2013 年由深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 13 楼变更为深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 办公地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼

19、 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 吴惠明 胡迁 联系地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 电话 传真 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 http:/ 公司披露年度报告的媒体名称及网址 证券时报、巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地

20、点 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼、 深圳证券交易所 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 10 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 61886755-4 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策划、房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业务（以上不含限制项目） 。在本市设立 1 家非法人分支机构，经营范围与总公司相同。2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理

21、。 历次控股股东的变更情况 （如有） 2020 年 8 月 28 日， 公司控制权发生变更， 珠海大横琴集团有限公司成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层 签字会计师姓名 郭晋龙、吴益羽 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前

22、年度会计数据 是 否 2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年 营业收入（元） 6,082,507,921.06 6,722,698,397.89 -9.52% 6,649,851,992.27 归属于上市公司股东的净利润（元） -1,129,022,859.33 110,895,980.31 -1,118.09% 81,942,292.20 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） -1,381,201,479.40 25,210,398.27 -5,578.70% 37,414,580.41 经营活动产生的现金流量净额（元） 1,051,069,515.57 75

23、8,395,038.15 38.59% 1,574,430,963.17 基本每股收益（元/股） -0.57 0.05 -1,240.00% 0.04 稀释每股收益（元/股） -0.57 0.05 -1,240.00% 0.04 加权平均净资产收益率 -26.12% 2.08% -28.20% 1.55% 2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末 总资产（元） 8,960,035,275.14 10,891,132,382.59 -17.73% 11,666,786,817.53 归属于上市公司股东的净资产（元） 3,703,083,304.58 5,160,275,

24、780.63 -28.24% 5,315,129,783.11 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值， 且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 11 定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 项目 2021 年 2020 年 备注 营业收入（元） 6,082,507,921.06 6,722,698,397.89 营业全部收入 营业收入扣除金额（元） 78,479,021.36 80,629,956.30 房屋出租收入、出售投资性房地产收入等 营业收入扣除后金额（元） 6,004,028,8

25、99.70 6,642,068,441.59 交易服务收入、资产运营管理收入等 七、境内外会计七、境内外会计准则下会计数据差异准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存

26、在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,249,795,688.03 1,641,087,747.68 1,584,261,817.12 1,607,362,668.23 归属于上市公司股东的净利润 17,504,574.18 53,505,450.87 42,078,984.58 -1,242,111,868.96 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -74,820,714.61 45,125,498.85 32,845,309.95

27、-1,384,351,573.59 经营活动产生的现金流量净额 -58,699,061.73 317,947,737.91 274,273,572.33 517,547,267.06 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 58,609,400.91 557,914.68 469,153.05 主要是执行新租赁准则确认的租赁终止处深圳世联行集团股

28、份有限公司 2021 年年度报告全文 12 置收益 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 47,358,597.07 84,069,171.25 68,501,754.99 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 1,645,111.22 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 -85,000,000.00 60,78

29、5,285.78 -3,000,000.00 涉及恒大集团的权益性投资价值变动 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 9,535,731.67 4,959,941.26 13,882,023.35 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -26,388,936.49 -23,580,525.15 -7,951,603.31 其他符合非经常性损益定义的损益项目 237,624,693.01 主要转让子公司股权确认收益 减：所得税影响额 -19,444,894.53 25,155,704.66 9,781,013.74 少数股东权益影响额（税后） 10,650,871.85 15,950,501.

30、12 17,592,602.55 合计 252,178,620.07 85,685,582.04 44,527,711.79 - 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 适用 不适用 1）转让合并内子公司股权确认收益 子公司名称 股权处置价款 股权处置比例 股权处置方式 处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额 西安世禾商业运营有限责任公司 0.00 55.00% 转让 -435,874.96 深圳世联集房资产管理有限公司 530,000,000.00 100.00% 转让 234,710,077.26 北京世联明德商业管理有限公司 1,500,000.00

31、 51.00% 转让 2,002,339.81 山东红璞公寓管理有限公司 650,000.00 100.00% 转让 1,841,684.27 合计 238,118,226.38 2）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失 被购买方名称 购买日之前原持有股权在购买日的账面价值 购买日之前原持有股权在购买日的公允价值 购买日之前原持有股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失 购买日之前原持有股权在购买日的公允价值的确定方法及主要假设 世联惠普 4,264,961.95 3,771,428.58 -493,533.37 购买方支付对价 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度

32、报告全文 13 将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 14 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况 回顾2021年，这一年是我国“十四五”的开端之年，“新冠”疫情仍在海外肆虐，反复变异的病毒不断突破防线，国内外环境复杂严峻。在中央坚强领导下，我国经济

33、发展和疫情防控保持全球领先地位，疫情全局可控，局部虽有反复，但各行各业的生产经营活动基本恢复正常。 2021年，我国房地产市场前高后低，经历了从上半年热度较高到下半年快速转冷的转变。上半年信贷环境相对宽松，加之去年低基数效应，全国商品房销售规模增幅显著，在长三角、大湾区、西部核心城市、福建等带领下商品房销售量价齐升，土地市场保持较高热度。下半年，随着热点城市调控加码以及房地产贷款收紧政策效应的逐渐显现，房地产市场从销售到开工到房地产开发投资，均出现了快速的回落，其中销售下行的幅度更为明显。商品房销售面积自7月以来快速回落，单月销售面积同比降幅最高达22%，7月以后销售规模甚至低于2019年同期

34、水平。多数地区价格战激烈，二线城市郊县和非核心城市群的三四线城市尤甚，分化进一步加剧。四季度后行业信贷环境改善，预期持续增强，但需求端仍然疲弱，不同城市市场分化格局仍较为突出。 全年全国商品房销售面积17.94亿平方米，同比增长1.9%；销售额18.19万亿元，同比增长4.8%。全国房地产开发投资14.76万亿元，同比增长4.4%；其中，住宅开发投资同比增长6.4%，占房地产开发投资的比重为75.3%。 全国房屋新开工面积19.89亿平方米， 同比减少11.4%； 竣工10.14亿平方米， 同比增长11.2%。截止年底，全国商品房待售面积5.10亿平方米，同比增长2.4%。 政策方面，中央延续

35、“房住不炒”总基调，全面落实行业长效机制：从房企融资“三道红线”、银行房贷“两集中”到预售资金监管等，房地产金融审慎监管持续完善；房地产融资持续下降，其中房地产贷款增速创8年新低，房企降杠杆成效逐渐显现；核心城市“集中供地”全面落地，集中供地首批火热，二批次明显降温，规则不断调整；住房保障体系加快完善，保障性租赁住房建设加速。地方全面落实因城施策，热点城市持续高频加码调控。 伴随市场下行，在融资环境收紧、商品房销售持续转弱的背景下，开发商流动性持续恶化，部分房企信用风险加大。下半年以来，境内外市场信用债出现了大规模的违约，离岸美元债市场净融资额创历史新低，行业整体流动性压力陡增。 展望展望20

36、222022年，我国经济发展的内外环境依然严峻复杂，我国房地产市场预计将迎来政策持续回暖、市年，我国经济发展的内外环境依然严峻复杂，我国房地产市场预计将迎来政策持续回暖、市深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 15 场逐步修复、增速前低后高的发展态势，同时市场整合与分化将加速演变。场逐步修复、增速前低后高的发展态势，同时市场整合与分化将加速演变。 第一，疫情、通胀、发达经济体货币政策调整以及俄乌冲突构成当前全球经济发展的重大不确定性因素。受疫情反弹扰动，2021年下半年以来全球经济复苏放缓，同时近两年海外宽松的货币政策和积极的财政政策导致海外主要经济体CPI与PPI飙升，通胀压

37、力巨大。为应对通胀压力、资本外流等风险挑战，11月以来美英欧日等主要发达经济体货币政策转向加快，流动性呈现收紧态势，财政政策边际收敛也成趋势。此外，巴西、俄罗斯、墨西哥、韩国、新西兰、挪威等部分新兴经济体全年已多次加息。 第二，我国经济面临下行压力，疫情反复仍对消费需求形成抑制，稳地产意义重大。12月中央经济工作会议中指出“当前我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。世纪疫情冲击下，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定性。” 强调“明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。” 从房地

38、产市场角度看，“三重压力”主要体现为：从房企拿地到消费者购房的需求持续收缩，从拿地不足到市场供应减少的供给下行冲击，持续紧缩的房地产政策和行业景气度下行抑制居民和房企预期。在当前经济工作“稳”字当头的背景下， 房地产业作为我国经济的压舱石， 稳地产对于稳宏观经济意义重大。 针对2022年的房地产工作，中央经济工作会议在重申“房住不炒”调控总基调不变的同时，强调“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设；支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。 值得乐观的是，2021年9月底以来，中央及各部委首提“两个维护”并连续释放维

39、稳信号。特别是，12月份银保监会表示会重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产贷款、并购贷款；证监会表示后续会支持房地产企业合理正常融资；2022年2月起，保障性租赁住房贷款不再计入“两条红线”。同时，自2021年12月起央行连续降息、降准，房贷利率有所下调，放贷速度有所加快，预示房地产信贷政策开始边际松动。各地方政府也积极响应，高频、精准出台稳楼市新政。后续在“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的政策导向下， 预计“两会”后各地因城施策节奏或将加快， 促进需求端信心恢复。 第三，我国人口增长停滞、城镇化进程放缓、房企资金面的分化，将深刻影响房企城市布局。2021年我国人口增长

40、和城镇化进程显著放缓，全年人口净增长仅48万，年末常住人口城镇化率达64.72%,比上年同期增0.83个百分点，增速显著回落。未来，随着我国人口增量趋于减少、城市化整体进程持续放缓，各城市之间的相对地位将趋于稳固，对于人口的吸引与留存将继续分化，人口将持续流入一二线及长三角、珠三角等核心城市群城市。人口聚集效应和城市化进展的分化必然导致各城市间楼市分化，从而影响房企的投资决策。 2021年下半年， 随着商品房市场急速冰冻以及百强房企频频暴雷， 房企尤其是民营房企拿地极为谨慎，深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 16 多家百强房企甚至全面停止拿地，国央平成为拿地的绝对主力。20

41、22年房企整体仍处于偿债高峰期，政策暖风传导至销售端恢复仍需时日， 部分民营房企资金链仍承压， 特别是部分“红色档”与“橙色档”房企，其资金链风险较大、经营决策的容错空间骤降。新形势下，预计房企将加速销售回款，并紧盯融资窗口期，确保现金流安全；同时将量入为出，城市布局更加聚焦在主流城市。 第四，客户购房更加理性，品牌背景重要性上升。2021年部分品牌民营房企频频暴雷，一大批楼盘停工，严重打击购房者的信心，未来客户购房将更加关注房企的品牌和背景，央国企、财务稳健的优质民企受青睐。同时需求端疲弱背景下，现楼与准现楼交房成为吸引购房者眼球的一大利器，未来或成为一大趋势。 从长期来看，房地产在长期仍是

42、十万亿级数的巨型产业。且作为关联上下游数十个产业的房地产业，在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。 改革开放四十多年来城市化水平快速提升，城市规模不断扩张，新城新区涌现，诞生了大量的城市资产。随着城市化从高速发展转向高质量发展，城市建设从“粗放式扩张”进入“精细化运营”时代，城市资产的盘活和经营，考验着政府、企业等资产持有者的“智慧”。各地方政府陆续发布城市精细化管理的实施意见，鼓励社会资本和政府合作，积极参与投资和运营城市资产和服务。此外，政府“放管服”改革的纵深发展，推动政府不断优化政务服务，城市综合服务需求不断增加。 中国商企和城市空间综合服务市场空间巨大，行业集中度低，整体竞争格局较为

43、分散。根据弗若斯特沙利文的预测，2020-2025年，中国商企和城市空间综合服务市场将保持年约20%的复合增长率增长。 二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主要业务情况（一）公司主要业务情况 公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国200多个城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。 2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产

44、监督管理委员会。 2021年， 公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。 报告期内，公司从事的主营业务包括： 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 17 1.1.大交易业务大交易业务 公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、降低交易成本。大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。 代理销售业务为开发商提供专业的营销策划和销售代理服务，公司按照代理销售额的一定比例向开发商收

45、取佣金。互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合分销渠道，提升销售效率。金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭环增长。 2.2.大资管业务大资管业务 公司大资管业务以“价值运营”为理念，以构成城市价值的核心资产：城市综合体、公共空间（公园、政府公建）、产业园、企业总部等为服务对象提供全价值链运营服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。大资管业务主要包括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问业务和招商租赁业务。 城市资产管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城

46、市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、 企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。 空间运营业务为物业所有者或持有者提供商办楼宇、公寓、酒店等运营及装修服务。咨询顾问业务为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地到资产退出的各阶段。招商租赁业务为物业所有者或持有者提供新城新区、产业园、商办楼宇等各类业态的招商租赁服务。 （二）公司经营情况（二）公司经营情况 报告期内，公司发挥上市平台优势、借力横琴资源，协同发展“大交易+大资管”业务，实现营业收入60.82

47、亿元，同比下降9.52%； 实现营业毛利9.17亿， 同比上升14.34%； 归属于上市公司股东的净利润为亏损11.29亿元， 同比下降1,118.09%，主要因本年度计提各项资产减值准备16.6亿元，对公司2021年度归属于上市公司股东的净利润的影响是-14.36亿元。 1.1.大交易业务大交易业务 2021年上半年，“大交易”业务持续推进案场数字化，整合营销渠道资源，收入恢复增长。下半年，房地产市场基本面急转直下，公司迅速调整经营及拓展策略，一方面积极催收，化解应收款项风险，确保现金流稳定；另一方面调整客户结构，加大央国企客户拓展，防止收入因市场和个别流动性危机客户影响大幅下滑。报告期内，

48、“大交易”实现营业收入451,767.69万元，同比下降6.81%。 深圳世联行集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 18 （1 1）代理销售业务）代理销售业务 巩固“优势”，打造“胜势”。报告期内，公司加大对发展前景好、人口净流入等优势市场的布局和投入，稳住发展的基本盘。在大湾区，公司发挥“主场”优势，深挖客户需求，通过综合营销代理服务为客户创造多元化价值，实现业绩同比增长；在山东，公司全面推进数字化升级，通过案场服务全流程数字化，对项目进行精细化运营，有效识别和管控项目风险，提升交易效率，降低客户营销成本，实现业绩同比增长。 牵手“央国企”，构筑新优势。随着央国企逐渐成为房地产市场的

49、主导者，公司结合大客户战略，设立万保事业部，积极探索与地方平台公司合作的新模式，扩大代理销售规模。公司在华北、西南、南方区域与万科建立了战略合作关系，截至报告期末，万科已成为公司代理销售额第一大客户。继万科后，公司把保利也作为重点突破客户，目前已成为保利的重要合作商。“央国企”大客户的发展，一定程度上对冲了部分流动性危机客户给公司带来的不利影响。 调整经营策略，抓应收确保现金流稳定。针对个别大客户流动性危机，公司快速反应，与其积极协商，寻求多元化解决方案，同时提起法律诉讼维护公司合法权益。面对市场流动性风险加大，公司主动调整组织和区域布局，搭建应收款项催收体系，主动回款催收效果显著，确保了公司

50、现金流的稳定。 数字化赋能中台，提升运营效率。标准化业务流程、岗位规范和人才培养体系等，建设客户发展、业务运营和结算三大数字化中台，打造从线索到现金的闭环运营管理系统，强化目标运营管理，助力服务型中台向赋能型中台转变，提升服务品质和运营效率，降低营销成本。 报告期内，公司代理销售业务实现营业收入240,141.50万元，同比下降19.81%。 （2 2）互联网）互联网+ +业务业务 2021年，互联网+业务聚焦大湾区城市，整合营销渠道资源，通过精细化运营强化“连接”能力，打造渠道“铁粉”，提升成交效率。截至报告期末，互联网+业务进驻全国200多个城市，为1,853个案场提供服务，链接超过9万个