1、2021 年年度报告 1 / 244 公司代码：600823 公司简称：世茂股份 债券代码：155391 债券简称：19 世茂 G3 债券代码：163216 债券简称：20 世茂 G1 债券代码：163644 债券简称：20 世茂 G2 债券代码：175077 债券简称：20 世茂 G3 债券代码：175192 债券简称：20 世茂 G4 上海世上海世茂股份有限公司茂股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2021 年年度报告 2 / 244 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理

2、人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 中兴财中兴财光华会计师事务所光华会计师事务所（特殊普通合伙）（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了带有强调事项段的无保留意见带有强调事项段的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 四、四、 公司负责

3、人公司负责人吴凌华吴凌华、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人俞峰俞峰及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）俞峰俞峰声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2021年度利润分配、公积金转增股本方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述（包括但不限于预计、预测、

4、目标、估计、规划、计划及展望）涉及各类已知或未知的不确定因素，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关

5、于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 3 / 244 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析. 8 第四节第四节 公司治理公司治理. 30 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任. 48 第六节第六节 重要事项重要事项. 49 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况. 64 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况. 69 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况. 70 第十节第十节

6、 财务报告财务报告. 79 备查文件目录 载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原件 2021 年年度报告 4 / 244 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 本公司、公司 指 上海世茂股份有限公司 世茂房地产、世茂集团 指 世茂集团控股有限公司（0813HK） 峰盈国际 指 Peak Gain International Limited（峰盈国际有限公司） 世茂投资 指 上海世

7、茂投资管理有限公司 世茂企业 指 西藏世茂企业发展有限公司 世茂服务 指 世茂服务控股有限公司（0873HK） 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 上海世茂股份有限公司 公司的中文简称 世茂股份 公司的外文名称 Shanghai ShimaoCo.,Ltd 公司的外文名称缩写 SMC 公司的法定代表人 吴凌华 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 俞峰 联系地址 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦6楼 电话 传真 电子信箱 三、三、 基本情况基本

8、情况简介简介 公司注册地址 上海市黄浦区南京西路268号 公司办公地址 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦6楼 公司办公地址的邮政编码 200122 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报、证券日报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦6楼 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 2021 年年度报告 5 / 244 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 世茂股份 600823 万象集团 六、六、 其

9、他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市嘉定区古猗园路 1399 弄 2 号楼 3 楼 签字会计师姓名 李俊鹏、孙玉锋 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%) 2019年 营业收入 19,391,616,442.61 21,705,342,235.59 -10.66 21,449,125,613.44 归属于上市公司股东的净利润 961,016,789.82

10、1,550,166,837.44 -38.01 2,429,545,264.83 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,037,792,707.57 1,465,862,770.01 -29.20 1,836,406,855.13 经营活动产生的现金流量净额 -16,112,872,190.03 4,840,228,709.17 -432.89 4,710,650,104.36 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增减（%） 2019年末 归属于上市公司股东的净资产 25,809,346,744.87 26,088,435,706.10 -1.07 25,383,301,

11、275.01 总资产 142,983,457,047.13 149,304,753,976.58 -4.23 127,563,906,227.18 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%) 2019年 基本每股收益（元股） 0.26 0.41 -36.59 0.65 稀释每股收益（元股） 0.26 0.41 -36.59 0.65 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.28 0.39 -28.21 0.49 加权平均净资产收益率（%） 3.61 5.90 减少 2.29 个百分点 9.76 扣除非经常性损益后的加权平均净

12、资产收益率（%） 3.90 5.58 减少 1.68 个百分点 7.38 2021 年年度报告 6 / 244 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公

13、司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 3,687,055,803.40 8,213,997,413.26 3,168,669,353.37 4,321,893,872.58 归属于上市公司股东的净利润 236,021,064.65 907,283,548.11 46,815,2

14、20.28 -229,103,043.22 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 231,813,776.50 883,759,641.76 23,957,661.90 -101,738,372.59 经营活动产生的现金流量净额 -1,213,070,032.70 3,692,957,855.48 -1,517,128,199.03 -17,075,631,813.78 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用） 2020 年金额

15、2019 年金额 非流动资产处置损益 -1,046,781.64 58,193.08 16,288.16 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 53,332,635.08 66,773,791.05 32,513,114.89 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 25,574,766.51 8,241,768.51 2021 年年度报告 7 / 244 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收

16、益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -11,182.89 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 25,400,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益

17、单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -168,038,208.63 1,018,000,000.00 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,080,475.83 31,232,020.56 -41,473,236.97 其他符合非经常性损益定义的损益项目 5,094,475.01 19,893,457.70 4,251,146.22 减：所得税影响额 -22,403,605.72 30,

18、360,638.69 263,504,725.62 少数股东权益影响额（税后） 9,841,167.46 28,867,522.78 164,894,762.60 合计 -76,775,917.75 84,304,067.43 593,138,409.70 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益2021 年年度报告 8 / 244 项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 海通证券股份有

19、限公司流通股 109,310,000.00 -109,310,000.00 万达电影股份有限公司流通股 366,288,469.44 -366,288,469.44 投资性房地产 53,608,320,000.00 55,519,910,000.00 1,911,590,000.00 -168,038,208.63 合计 54,083,918,469.44 55,519,910,000.00 1,435,991,530.56 -168,038,208.63 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 公司是

20、集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。公司紧跟国家发展布局，坚持深耕与拓展，聚焦湾区、苏沪、杭甬、济青、成渝、榕厦、华中、北京八大战略核心城市群进行业务布局，以打造高标准的商业综合物业为己任，将人民日益增长的对美好生活的需求作为各项建设的动力和源泉。 公司秉承“回归生活本质”的开发理念，通过城市运营、城市赋能和价值创新构筑独特影响力，竭力为人们创造具有未来生活想象的城市空间。 公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，以实现稳定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。 二、二、报告期内公司所处行业情况报告

21、期内公司所处行业情况 2021 年，我国经济环境处于“跨周期”与“逆周期”相结合的变局之中。在政策调控加码、疫情反复的扰动下，全年行业基本面历经“量价齐升”至“回落承压”的起伏过程，进而链式反应引发各方主体情绪的传染及放大，并最终传导至终端市场。回顾 2021 年，全年房地产市场呈现以下特点： 1、 政策：坚持“三稳”目标，政策工具箱全面发力 在坚持“房住不炒”的总基调下，随着 “三条红线”、“贷款集中度管理”、“集中供地”等政策的相继出台，政府在融资端、需求端、供给端对房地产行业进行了全方位管控。据不完全统计，2021 年全国各省市发布地产调控政策超过 450 次，尤其是对核心一二线及热点三

22、四线城2021 年年度报告 9 / 244 市，政策工具“从严从频从广”。随着市场下行，四季度起因城施策和政策修复的空间不断打开，但由于传导时滞，反映到市场端仍需时间。 2、销售：上半年成交超预期，下半年市场急剧下探 受后疫情期货币政策环境、改善需求提升等多方因素影响，2021 年上半年商品房销售同比出现大幅增长，销售面积 88,635 万平方米，同比增长 27.7%。然而随着政策调控趋严，7-12 月全国商品房销售面积连续 6 个月录得负增长，需求端持续疲软，市场观望情绪浓厚。 数据来源：国家统计局 3、投资：金额面积同比下降，土拍市场显著转冷 2021 年全年，全国 351 城住宅用地的累

23、计成交金额为 5.93 万亿元，同比下降 10.3%；累计成交规划建筑面积为 16.67 万亿平米，同比下降 27.8%。尤其是第二、三批集中供地降温明显，撤牌及流拍率大幅上升，以第二批供地为例，整体流拍率超过 40%，其中杭州、长沙、北京等城市流拍率均超过 50%。 4、商业：下半年社零增速偏弱，零售消费市场存在结构性调整 2021 年下半年社零增速呈现偏弱态势，疫情持续散点复燃及变异毒株多地传播对居民部门消费倾向带来明显抑制作用。从 12 月份的数据来看，社零总额 41,269 亿元，同比增长 1.7%，较 11 月少增 2.2 个百分点。低位运行的消费市场对企业及品牌均造成一定影响。20

24、21 年 11 月，全国 50 家重点大型零售企业零售额同比下降 11.4%，降幅环比扩大 3.7 个百分点。在零售消费品牌方面，则呈现出“冰火两重天”的情况，一方面是国货潮牌和冰雪经济的兴起，另一方面多家知名连锁餐饮品牌、国际快时尚品牌则出现大范围闭店潮。 2021 年年度报告 10 / 244 数据来源：国家统计局 5、办公：一线向好、二线承压，板块及行业分化显著 一线城市办公租赁需求韧劲较足，北上深全年总吸纳量同比增长突破百万平方米；二线城市复苏态势较不明朗，总体净吸纳量水平偏低。租金方面，近三年全国重点城市办公市场的平均租金呈持续下降态势，但租金降幅在 2021 年有所收窄。此外，不同

25、行业的租赁需求也在随着国家经济结构的调整出现显著分化。2021 年国家对教培、互联网、房地产等行业的监管调控，使得相关企业的租赁需求迅速萎缩；与此同时，受益于政策扶持的部分行业，如数字经济、新基建等战略新兴产业的租赁需求则愈加旺盛。 2、 报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 2021 年上半年公司积极推动各项业务保持良好的发展势头，但下半年随着宏观环境的急剧变化，公司的经营业绩也受到较为严重的影响。 (1)总体经营业绩： 报告期内，公司实现营业收入 193.92 亿元，同比下降 10.66%，其中房地产销售收入 173.16亿元，同比下降 14.46%；房地产租赁收入（租金+

26、物管费）13.86 亿元，同比增长 20.65%。公司实现综合毛利润 70.98 亿元，同比下降 7.50%，净利润 21.35 亿元，同比下降 34.27%，归属于上市公司股东净利润 9.61 亿元，同比下降 38.01%。报告期末公司拥有的货币资金余额 88.91 亿元，同比下降 38.06%，其中非受限现金 85.54 亿元，现金短债比 0.54 倍，剔除预收账款之后的资产负债率为 63.27%，净负债率为 60.42%。 (2)地产开发与销售： 2021 年上半年公司累计实现销售签约 166 亿元，同比增长 77%，但下半年受政策调控和市场急速下行的影响，仅实现销售签约 122 亿元，

27、同比下降 31%，全年累计实现销售签约 288 亿元，同比增长 6%，销售签约面积 159 万平方米，同比增长 47%。 报告期内，公司在杭甬、湾区城市群的销售签约分别达到了 71.5 亿、70.4 亿，占公司全年销售业绩的近 50%。从城市能级的分布来看，二线及以上城市的产值贡献逾 8 成。 新增土地储备方面，公司审慎布局，上半年分别于杭州、长沙、宁波收获 3 幅商办综合用地，总价 45.7 亿元，总计容建筑面积约 46 万平方米，单方成本约 10,000 元/平方米。 (3)商业经营与管理： 2021 年全年，公司在管商业项目的销售客流均较去年同期显著增长，其中累计销售同比增长 40%，累

28、计客流同比增长 61%。公司深切地意识到步入“后疫情期”的存量时代，唯有在夯实基础管理水平的同时不断突破创新，才能在竞争激烈的市场环境中突围出圈。 以济南世茂广场为例，项目针对目标客群实现精准定位，强化项目“新鲜”、“活力”的标签，打造“食余知味”全新美食街区和“皆所集”潮玩区，在创新营销及内容优化升级上狠下功夫，致力满足追求潮酷体验客群的消费需求，得到消费者的好评。 此外，厦门集美世茂广场于 2021 年 4 月底成功开业，开业后始终保持经营活力，开业率稳定在 99%以上，无论是销售坪效还是首发品牌数量均在区域竞品中名列前茅。 2021 年年度报告 11 / 244 图 1：济南世茂广场“食

29、余知味”美食街 图 2：厦门世茂广场开业盛况 (4)写字楼经营与管理： 2021 年，受政策调控和市场结构调整的影响，部分行业的租赁需求出现萎缩，但市场整体的租赁需求呈现回暖态势。公司在管写字楼全年整体的净吸纳量稳步提升，平均出租率较 2020年末提升约 9 个百分点。 报告期内，位于北京、南京等地的写字楼项目均已进入稳定经营状态，全年出租率始终保持在 90%以上。此外，深圳前海世茂大厦和长沙世茂环球金融中心也保持良好的上升势头，均较年初提升了 26 个百分点。上述成绩的取得，充分体现了公司把握区域市场动向，应对激烈市场竞争的能力，同时也显示出客户对公司写字楼运营管理和服务品质的高度认可。 图

30、 3：深圳前海世茂大厦 图 4：长沙世茂环球金融中心 (5)主题乐园经营与管理： 受零星疫情冲击，跨省旅游的限制措施以及各地政府对游乐场所的监管措施始终未全部放开，致使主题娱乐项目的经营普遍深受影响。公司在营的三个主题娱乐项目，面对市场波动灵活调整经营策略，报告期内实现销售收入逾 1.1 亿元，客流破百万人次。 3、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 2021 年，房地产行业的发展格局发生了根本性变化，新形势下如何在市场变革中生存下来、如何寻求发展空间和发展机会、如何实现可持续发展，已成为众多民营房企不得不面临的难题。审视当下的市场环境，公司认为继续保持并不断强化核心

31、竞争力，是公司实现稳定发展的重要保障。 (1)双轮驱动的运营模式： 公司将继续坚持并优化“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的运营模式，同时进一步推动公司向商业轻资产业务方向的转型，以使得公司有能力沉着应对不断变化的市场环境，穿越行业周期，创造持续稳定的价值回馈。 2021 年年度报告 12 / 244 (2)多元的产品阵营： 贯彻“永不止步、不断探索与创新”的精神，公司匠心构筑 4+2+M 的多元产品阵营，以契合客户在生活、办公、文娱方面的多种需求。多样化的产品类型，使得公司在开发建设过程中，能因地制宜地选择最合适的产品组合，并在运营的过程中不断注入 MIX & MORE 的创新理念，

32、优化用户体验、丰富产品内涵、实现投资价值的最大化。 (3)完备的体系化管理支持： 依托在商业综合体领域多年的开发运营经验，公司已形成一套涵盖从投资、筹建、运营、物管直至资产退出，由设计、工程、成本、招商、营运、推广等多职能管理模块互相组合构建而成的体系化管理方案，再辅以数字化管理工具，以此实现从信息归集、管理、分析到执行的一体化精细运营。公司有能力对外输出全链条、多环节、定制化的管理方案和服务内容，以满足不同客户和产品的需求。 (4)携手共创服务生态： 深耕商业地产开发运营多年，公司始终尝试从客户的需求出发，以商用物业为载体探索多元业务模式，挖掘盈利空间。继 2021 年 7 月世茂股份全场景

33、商务服务品牌 MWorks 发布以来，公司积极推动商用物业服务生态的构建，未来将继续以空间服务、智慧赋能、企业成长、生活体验为着力点，携手合作伙伴，共同为用户提供更完善、丰富、贴心的服务。 4、 报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内主要经营情况如下： ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 19,391,616,442.61 21,705,342,235.59 -10.66 营业成本 12,293,260,848.91

34、 14,031,849,751.91 -12.39 销售费用 1,309,647,603.25 1,100,050,134.33 19.05 管理费用 853,272,338.32 815,886,331.32 4.58 财务费用 276,415,512.35 165,630,580.62 66.89 研发费用 资产减值损失 -465,781,035.36 -16,605,036.80 -2,705.06 公允价值变动损益 -168,038,208.63 - 经营活动产生的现金流量净额 -16,112,872,190.03 4,840,228,709.17 -432.89 投资活动产生的现金流

35、量净额 -489,659,305.39 248,926,086.62 -296.71 筹资活动产生的现金流量净额 12,729,062,407.80 -4,717,927,437.82 369.80 营业收入变动原因说明：受宏观经济环境、行业环境等综合因素影响，公司本期营业收入同比有所下降。 营业成本变动原因说明：受宏观经济环境、行业环境等综合因素影响，公司本期营业成本同比有所下降。 2021 年年度报告 13 / 244 销售费用变动原因说明：同比增加主要系本期商业物业销售收入增加，营销及企划费增加所致。 管理费用变动原因说明：与上期基本持平。 财务费用变动原因说明：同比增加主要系本期结算项

36、目增加，利息支出费用化增加所致。 研发费用变动原因说明：无 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比减少主要系支付应付款项所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比减少主要系上年度有新增非同一控制下的子公司（主要为鲁坤）的货币资金。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比增加主要系本年新增借款所致。 资产减值损失变动原因说明：同比增加主要系存货减值所致。 公允价值变动损益变动原因说明：受宏观经济环境、行业环境及疫情影响，自持商业地产项目公允价值下降。 其他变动原因说明：无 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2. 收入和成本分析收入

37、和成本分析 适用 不适用 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产 18,178,713,200.24 11,972,178,804.42 34.14 -13.15 -13.80 增加 0.50个百分点 其他 1,031,833,015.19 197,620,455.40 80.85 33.13 38.42 减少 0.73个百分点 合计 19,210,546

38、,215.43 12,169,799,259.82 36.65 -11.49 -13.27 增加 1.30个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 住宅销售 7,993,766,296.79 5,940,465,507.06 25.69 -22.60 -15.42 减少 6.31个百分点 商业地产销售 9,322,264,302.20 5,974,642,129.00 35.91 -5.99 -11.88 增加 4.28个百分点 房地产租赁 862,682,601.25 57,071,16

39、8.36 93.38 25.66 -33.42 增加 5.87个百分点 酒店服务业务 199,354,248.35 83,749,960.75 57.99 3.18 10.72 减少 2.86个百分点 物业管理 522,960,072.66 4,386,229.53 99.16 13.19 37.95 减少 0.15个百分点 其他 309,518,694.18 109,484,265.12 64.63 158.33 71.21 增加 18.00个百分点 合计 19,210,546,215.43 12,169,799,259.82 36.65 -11.49 -13.27 增加 1.30个百分点

40、2021 年年度报告 14 / 244 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 华东地区 13,523,988,625.11 8,680,220,600.78 35.82 -2.50 -1.55 减少 0.61个百分点 其他地区 5,686,557,590.32 3,489,578,659.04 38.63 -27.42 -33.08 增加 5.19个百分点 合计 19,210,546,215.43 12,169,799,259.82 36.65 -11.49 -13.27 增加 1.30个百分点

41、 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 分产品： 房地产租赁成本较上年增减幅度较大主要系转租业务租赁成本下降所致。 物业管理成本较上年增幅较大主要系物业管理收入增加对应成本投入增加所致。 其他业务收入及成本较上年增减幅度较大主要系本报告期开拓业务范围，其他类收入增加所致（包括代销商品业务、乐园娱乐服务等）。 分地区： 其他地区收入及成本较上年增减幅度较大主要系受结算项目成本占比不同导致。（包括珠海新领域、深圳龙岗等）。 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适

42、用 不适用 (4).(4). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产 房地产 11,972,178,804.42 98.38 13,889,081,045.36 98.98 -13.80 / 其他 其他 197,620,455.40 1.62 142,768,706.55 1.02 38.42 / 合计 12,169,799,259.82 100.00 14,031,849,751.91 100.00 -13.27 / 分产品情况 分产品

43、成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 住 宅 销售 住宅销售 5,940,465,507.06 48.81 7,023,347,562.24 50.05 -15.42 / 商 业 地产销售 商业地产销售 5,974,642,129.00 49.09 6,780,011,026.75 48.32 -11.88 / 房 地 产房地产57,071,168.36 0.47 85,722,456.37 0.61 -33.42 / 2021 年年度报告 15 / 244 租赁 租赁 酒 店 服务业务 酒店服务

44、业务 83,749,960.75 0.69 75,642,488.76 0.54 10.72 / 物 业 管理 物业管理 4,386,229.53 0.04 3,179,499.84 0.02 37.95 / 其他 其他 109,484,265.12 0.90 63,946,717.95 0.46 71.21 / 合计 12,169,799,259.82 100.00 14,031,849,751.91 100.00 -13.27 / 成本分析其他情况说明 房地产租赁成本较上年增减幅度较大主要系转租业务租赁成本下降所致。 物业管理成本较上年增幅较大主要系物业管理收入增加对应成本投入增加所致。

45、其他业务收入及成本较上年增减幅度较大主要系本报告期开拓业务范围，其他类收入增加所致（包括代销商品业务、乐园娱乐服务等）。 (5).(5). 报报告期告期主要子公主要子公司股权变动导致合并范围变化司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 详见本报告“第十节财务报告三、财务报表附注（六）、合并范围的变更。 (6).(6). 公司报告期内业公司报告期内业务、产品或服务发生务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 前五名客户销售额 106,5

46、18.08 万元，占年度销售总额 5.49%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 适用 不适用 B.B.公司主要供应商情况公司主要供应商情况 前五名供应商采购额 412,919.29 万元，占年度采购总额 31.65%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 适用 不适用 其他说明 无 3.3. 费用费用 适用

47、 不适用 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 说明 销售费用 1,309,647,603.25 1,100,050,134.33 19.05 同比增加主要系本期商业物业销售收入增加，营销及企划费增加2021 年年度报告 16 / 244 所致。 管理费用 853,272,338.32 815,886,331.32 4.58 与 上 期 基 本 持平。 财务费用 276,415,512.35 165,630,580.62 66.89 同比增加主要系本期结算项目增加，利息支出费用化增加所致。 4.4. 研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适

48、用 不适用 (2).(2).研发人员情况表研发人员情况表 适用 不适用 (3).(3).情况说明情况说明 适用 不适用 (4).(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 适用 不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 说明 经营活动产生的现金流量净额 -16,112,872,190.03 4,840,228,709.17 -432.89 同比减少主要系支付应付款项所致。 投资活动产生的现金流量净额 -489,659,305.39 248,926,086.

49、62 -296.71 同比减少主要系去年取得下属合联营企业支付的现金净额较大。 筹资活动产生的现金流量净额 12,729,062,407.80 -4,717,927,437.82 369.80 同比增加主要系本年借款规模较上年增加所致。 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上期期末数 上期期末数占总资产的本期期末金额较上期期末变动比例情况说明 2021 年年度报

50、告 17 / 244 比例（%） （%） 货币资金 8,890,598,121.82 6.22 14,353,844,718.89 9.61 -38.06 同比减少主要系支付应付款项。 应收账款 2,175,347,567.93 1.52 4,022,426,084.10 2.69 -45.92 本期主要变动系加强应收账款回收。 预付款项 2,573,326,054.61 1.80 3,576,472,988.07 2.40 -28.05 本期主要变动系预付土地款，取得土地证后，转至存货核算。 持有待售资产 23,924,432.44 0.02 399,701,503.23 0.27 -94.