1、聚焦新租赁准则对零售及消费品行业的影响2016年6月国际财务报告准则第16号 租赁新的租赁准则 （国际财务报告准则第16号租赁， “IFRS 16”） 将从根本上改变租赁交易的会计处理， 并可能对业务模式产生重大的影响。1 聚焦 新租赁准则对零售及消费品行业的影响由于大量租用店面， 零售及消费品行业可能是受新准则影响最大的行业之一。对于零售业的企业而言， 新租赁准则对以下几方面有重大影响：1. 几乎所有租赁都将在资产负债表上列示， 资产和负债都会大幅增加。零售业企业大多会针对黄金地段 （旗舰店） 、 购物中心或普通单体店进行店铺租赁。 为了控制营业风险， 这些店铺的租期一般会超过一年 （例如3

2、-5年或是9-10年） 。 这类租赁一般会包括续租选择权， 以及可变租金。 可变租金通常就通胀率进行调整， 或是根据零售店铺销售额的一定比例而厘定 （例如， 机场及店中店安排） 的。 此外， 零售业企业可能还会针对物流运输环节租赁车辆和仓储中心， 以及租赁办公设备 （如电脑、 打印机等） 。以上租赁以往在IAS 17 （即现行租赁准则） 下通常分类为经营租赁， 对资产负债表没有任何影响， 租赁期的租金通常按照直线法计入经营费用。在IFRS 16下， 对承租人而言， 不再区分经营租赁和融资租赁， 而是几乎所有租赁都会在资产负债表上确认使用权资产和租赁负债。 2. 就单个租赁而言， 承租人的损益表

3、中确认的总租赁费用 （即使用权资产的折旧加上利息） 前高后低 。承租人在租赁安排前半段， 租赁费用 （即使用权资产的折旧加上利息） 要高于在现行租赁准则下直线法确认的经营租赁费用。 3. 租赁合同中的服务成分是否进行拆分亦会对财务报表产生影响。零售业的店铺租赁合同中通常会由业主提供维修、 安保、 保洁等服务。 某些安排下， 这些服务可能嵌入在租金费用中而并没有单独区分。 在新租赁准则下， 承租人可以有一个政策选择： 将整个合同 （包括租赁及服务成分） 作为租赁进行会计处理 （即全部上表） ;或是基于相对独立价格将租赁和服务分开，仅租赁成分上表， 而服务成分则在接受服务时确认进损益表。4. 更多

4、会计估计和判断在新租赁准则下， 主体需要进行很多估计和判断。 例如， 零售业的店铺租赁合同中往往包含续租权或提前终止权， 主体是否合理确定会行权会影响租赁期长短的判断， 从而影响计入资产负债表的使用权资产和租赁负债的金额。5. 数据搜集和合同管理的需求大增目前经营租赁的信息可能没有系统性的进行搜集， 而在新准则下， 特别对于大型连锁经营的零售企业来说， 必需建立系统和流程来对租赁合同进行管理并及时获取租赁有关的数据以进行计量。新租赁准则对于资产负债表和利润表的影响对关键会计指标会产生连带影响，包括： 资产负债率， 流动比率， 息税前利润， 净利润， 每股收益， 净资产回报率，经营活动现金流等等

5、。 公司需要与利益相关者进行清晰的沟通， 以说明准则变化的影响。普华永道全球租赁资本化研究结果表明， 零售商债务增加的中间值大约为98%，扣除利息、 税项、 折旧和摊销之前的盈利 （EBITDA） 增加的中间值约为41%。新准则对零售及消费品行业的重大影响2聚焦 新租赁准则对零售及消费品行业的影响洞察 INT 2016-01中提供了对新准则的全面分析。本文则介绍新准则的主要内容， 并重点指出新准则带来的主要挑战以及管理层在过渡期内应当做好哪些准备。 尽管新准则的生效日是2019年1月1日， 对于许多主体而言， 数据收集的范围和建立新流程的要求意味着许多主体必须从现在开始着手准备。关于新准则及其

6、影响的实务指引3 聚焦 新租赁准则对零售及消费品行业的影响生效日期新的租赁准则将在2019年1月1日生效(比较期间为2018年)， 并涵盖于生效日期前签订的租赁 （尽管过渡期内有一些豁免规定） 。准则范围就出租人而言， 知识产权的使用许可(如商标的授权使用许可)不属于IFRS16的范围； 承租人不必对根据使用许可协议而持有的特定权利应用新准则。 豁免规定新准则为租赁的确认和计量提供了两项豁免规定： (a)在考虑所有合理确信会行使续租权的情况后租赁期仍在一年以内的短期租赁;(b)标的资产价值低于5000美元的小额资产。 运用豁免与否， 这是一项会计政策选择， 但仅适用于承租人。 这两项豁免对于大

7、多数的店铺租赁可能并不太相关， 但对于其他资产(如办公设备） 的租赁可能会简化处理并减轻核算成本。 租赁的定义租赁是指赋予主体在一段时间内转让一项已识别资产的使用权来换取对价的合同 （或合同的一部分） 。 如果合同的履约取决于一项已识别资产并且合同在使用期内转让控制该项资产使用的权利， 则该合同包含租赁。每一租赁组成部分应当单独予以识别并进行会计处理。什么是已识别资产？一项资产可以通过明示或暗示的方式予以识别。 如果供应商有替换已识别资产的实质性权利， 则合同不包括一项已识别资产。对于一项资产的一部分， 当其与该项资产的其他部分在实物上可单独区分(例如： 一幢楼房的一层楼), 才有可能作为一项

8、已识别资产； 如果这一部分资产与该项资产的其他部分在实物上不可单独区分(例如： 光缆电线的部分容量), 则除非这部分代表了该项资产的几乎所有容量， 才可能作为一项已识别资产。什么是控制资产使用的权利？如果主体实质上有权取得资产使用期间产生的几乎全部经济利益及有权主导资产的使用 （即决定如何使用资产及使用资产的目的） ， 则主体具有控制已识别资产使用的权利。什么情况下需要区分成单独租赁组成部分？如果承租人能够单独从该项资产 （或连同随时可用的资源） 获益， 并且该资产与合同中的任何其他标的资产不是互相依存或高度相关， 则该资产使用权是一个独立的租赁组成部分。在资产负债表上如何确认？承租人将在资产

9、负债表上确认几乎所有租赁 （作为 “使用权资产” 和 “租赁负债” ） 。 出租人仍将区分融资租赁 （确认租赁应收款） 和经营租赁 （继续确认标的资产） 。承租人对租赁如何初始计量？承租人应： 按照未来租赁付款额的现值确认租赁负债； 及 按照等值金额加初始直接成本和资产复原成本确认使用权资产。承租人在损益中如何确认？承租人将确认： 租赁负债的利息 使用权资产的折旧未计入租赁负债的可变租赁付款额在产生义务的期间内确认。出租人会计是否受影响?IFRS 16并未对出租人会计做出任何实质性修改。但由于承租人会计上的要求， 可能会跟出租人重新厘定租赁安排， 导致出租人的业务有重大影响。新准则重点 内容概

10、览4聚焦 新租赁准则对零售及消费品行业的影响问： 什么类型的安排可能满足租赁的新定义?答： 主体将需要评估租赁安排是否包含已识别资产以及主体是否控制该已识别资产的使用并从使用中获得经济利益。 如果供应商具有替代该项资产的实质性权利， 则租赁安排中不存在已识别资产。零售店铺的租赁合同， 无论是针对普通的单体店、 商业街的黄金地段或百货店里的店中店而签订的， 其中大多数都可能符合租赁新定义的主要标准， 即： 有控制已识别资产的使用的权利和从使用该资产中取得相关经济利益。而有些安排可能并未对使用资产的权利作出明确规定， 主体也不享有资产使用的几乎全部经济利益。 此类安排的条款需要仔细分析， 特别是当

11、分配给主体的使用区域没有明确界定的情况， 及/或店铺所有者有权替换该区域因而对客户的经济回报有重大影响的情况。 此类安排可能不满足租赁的定义， 而应视为服务。例如： 某咖啡销售公司 （客户） 与机场经营者 （供应商） 签订了一份合同， 以使用机场的一定区域通过可移动摊位 （例如小推车） 出售咖啡。 除对区域的大小作出明确规定以外， 该合同还规定此区域必须设在机场大厅。 然而， 供应商有权在合同期内的任何时间改变分配给该客户可移动摊位的位置。 改变该客户的区域位置对供应商来说所需发生的成本很小， 并且机场大厅未被占用的其他几处位置也能放置该可移动摊位。评估结果： 该合同不包含租赁。该合同对用来销

12、售咖啡的区域作出了明确规定 （例如大小、 位于机场大厅） 。 然而， 履行合同不取决于使用一块已识别的区域。 由于供应商实际上能够改变客户所用的区域， 因此供应商具有替换客户所用区域的实质性权利。 大厅内未被占用的其他几处位置也满足客户对区域的规格要求， 并且供应商有权在不经过客户同意的情况下改变其位置。 此外， 供应商将从区域替换中获得经济利益：改变客户所用区域的位置仅发生很小的成本， 但是该替换权本身会使供应商能够对如何最有效地利用机场大厅的空间制定最有效的决策。零售及消费品行业面临的 主要问题5 聚焦 新租赁准则对零售及消费品行业的影响问： 是否有“控制资产使用的权利” 会受到什么因素影

13、响？答： 在零售店铺的租赁合同中， 对于界定明确的零售区域有不受限制地使用权 （包括承租人对店铺设计的控制、 对进入该区域的控制及对所售商品的控制等） ， 将表明承租人有控制资产使用的权利。 还原条款 （规定承租人有责任将不动产恢复到租赁之初的状况） 和可变租金条款不会影响关于一项安排是否包含租赁的评估， 原因是这些条款没有限制对资产的使用。就购物中心而言， 一般来说， 仅在极少数情况下不动产的所有者才会替换承租人租赁的零售区域， 比如当需要进行大修， 或需要将零售区域整合起来以满足新的大租户的需求； 当发生这种情况时， 不动产的所有者有义务提供另一个位置和客流相似的店面， 并将负担迁移费用。

14、 在这种安排下， 不动产的所有者的替换权可能在合同开始时并没有实质性， 因为这些极少数情况在合同一开始并不是很有可能会发生。如果由不动产的所有者提供维修、 保洁和安保 （例如购物中心通常是这种情况） ，这一般也不会影响控制资产使用的权利。问： 除实际销售之外， 还应当考虑哪些经济利益?答： 租赁的新定义中包含的一个标准是主体能从资产使用中获取经济利益。租赁零售区域的主要经济利益将来自于主体能够销售产品以赚取利润。 对于零售商， 其他较为间接的利益包括： 通过在黄金地段租赁店铺强化品牌影响力 （即， 旗舰店） ； 对于用其他渠道可订购/购买 （例如网购） 的新产品及/或现有产品,通过租用实体店进

15、行推广和测试； 其他策略性租赁行为， 包括租赁的店铺可能靠近销售类似产品或互补产品的店铺 （一般是奢侈品行业） ， 或者租赁是为防止竞争对手在附近地段设立店铺而采取的防卫性措施。 6聚焦 新租赁准则对零售及消费品行业的影响问： 哪些领域可能影响所确认的租赁负债？租赁负债需要按照现值确认， 并考虑固定付款及承租人合理确定会支付的其他特殊付款， 如担保余值和购买权或提前终止权的行权价。 不依赖于指数或费率的可变付款不计入租赁负债。 这可能导致基于销量而厘定的或有租金一般不计入租赁负债， 而是在销售实际发生的期间内予以会计处理。需要考虑的一项可能至为关键的因素是依据市场定价但合理确定会被行使的续租权

16、， 或承租人具有续租的重大经济动机的情况 （如在商业街上开设的旗舰店） 。 在这种情况下， 在续租期内的付款需要包含在租赁负债的计算之中。租赁协议中包含的那些不符合租赁定义的服务， 如维修、 保洁和安保， 需要予以单独识别。 这些服务如果能够可靠地估计和分配价格， 则不被包含在租赁负债之中。 此外， 对于承租人， 存在一项会计政策选择： 可以不分拆服务成分而将整个合同作为租赁处理。 这个会计政策的选择， 必须一贯的应用于每类标的资产。IFRS16要求在确认相关还原义务时将这些义务相对应的金额纳入使用权资产的计量中。 承租人将根据IAS 37“预计负债”准则计提相关还原义务的准备。 还原成本一般

17、不作为租赁负债的一部分。问： 实施新准则会对关键会计指标有何影响?答： 对于承租人， 新的会计处理将对利益相关者关注的一系列主要指标产生立竿见影的影响， 包括： 债务净额和财务杠杆率 （因租赁负债计入债务净额而变高） 净资产 （因使用权资产按直线法摊销且租赁负债在前几年下降幅度较慢而导致净资产减少） EBITDA （因租金费用被利息、 折旧和摊销所取代而提高） 资本回报率 （上述各项指标的变动很可能也会对资本回报率的计算产生影响） 。零售及消费品行业面临的 主要问题7 聚焦 新租赁准则对零售及消费品行业的影响问： 广义上会产生哪些潜在的商业影响？答： 新的会计处理可能影响众多领域： 商业模式和

18、策略尽管会计不是商业模式和策略的主要推动因素， 但当新租赁准则对承租人的会计处理不再区分经营租赁和融资租赁后， 承租人关于租赁的方式以及主要租赁条款的业务决策可能会发生变化， 例如， 调整租赁期限或是可变租金， 拆分嵌入的服务成分， 以尽可能将对租赁负债的影响降低。 相对应的， 出租人的策略也需要进行相应的调整。 债务契约与银行的借款合同可能需要重新商议。 业绩指标及薪酬考核业绩指标可能需要重新商议 股利政策应用新准则后的损益费用水平发生变化而可能影响支付股利的能力。 投资者关系和沟通企业的各个利益相关方都需要了解新准则将会如何影响企业的财务报表， 企业应当考虑何时以及如何与其进行沟通。问：

19、是否需要开发一个全新的系统来追踪和管理租赁？答： 许多承租人目前使用试算表或通过应付账款系统管理经营租赁。 为了在每个报告日重新评估租赁条款及以指数为基础的付款， 其所需的信息将需要捕捉大量的数据。 承租人需要对信息系统、 流程和内部控制进行调整， 以符合新准则的要求。问： 公司应当何时及如何启动一个项目以管理相关变动和满足准则要求？新准则将于2019年1月1日期生效 （比较期为2018年） 。 公司应当利用准则生效前的这一段时间对人力、 流程、 系统、 数据、 治理和政策进行初始评估， 并模拟现有租赁合同对财务报表的影响， 这将是一个好的起点。问： 除会计部门以外， 还有哪些部门可能受到影响

20、？答： 税务部将需要评估递延所得税可能受到怎样的影响。 人力资源部应当考虑新准则对薪酬指标和政策是否造成任何影响。 资金部和法律部可能需要就债务契约进行重新谈判， IT部门将需要检查哪些系统和流程需要实施变更。联系我们本文仅为提供一般性信息之目的，不应用于替代专业咨询者提供的咨询意见。 2016 普华永道 版权所有。普华永道系指普华永道网络中国成员机构，有时也指普华永道网络。每家成员机构各自独立。详情请进入 请联络我们的团队：中部 （上海）王笑合伙人+86 (21) 2323 柯镇洪合伙人+86 (21) 2323 段永强合伙人+86 (21) 2323 北部 （上海）孙进合伙人+86 (10) 6533 蓝世红合伙人+86 (10) 6533 南部 （深圳/香港）郑焕然合伙人(852) 2289 余雪园合伙人(852) 2289 审计中部 （上海）金以文合伙人+86 (21) 2323 陆晓华高级经理+86 (21) 2323 北部 （上海）张慧晞合伙人+86 (10) 6533 张宏敏高级经理+86 (10) 6533 南部 （深圳/香港）苏虹合伙人(852) 2289 张芝懋高级经理(852) 2289 会计咨询曹倪葆合伙人(852) 2289 汪颖合伙人+86 (21) 2323 王舜宜合伙人+86 (755) 8261 8267 税务咨询