1、 房地产房地产|证券研究报告证券研究报告 首次评级首次评级 2022 年年 5 月月 6 日日 600383.SH 买入买入 原评级原评级: 未有评级未有评级 市场市场价格价格:13.69 板块评级板块评级:强大于市强大于市 股价表现股价表现 (%) 今年今年 至今至今 1 个月个月 3 个月个月 12 个月个月 绝对 1.1 (6.9) 5.3 24.6 相对香港恒生指数 16.7 (0.3) 14.0 35.6 发行股数 (百万) 4,515 流通股 (%) 100 总市值 (人民币 百万) 61,805 3个月日均交易额(港币 百万) 803 资料来源：公司公告，聚源，中银证券 以202

2、2年5月5日收市价为标准 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产房地产 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S05 证券分析师证券分析师：许佳璐：许佳璐 (8621)20328710 证券投资咨询业务证书编号：S02 金地集团金地集团 增长与稳健并重，高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间 公司核心亮点公司核心亮点 销售增速领先，坚持销售增速领先，坚持高能级高能级城市深耕策略城市深耕策略，稳固基本盘安全垫，稳固基本盘安全垫。

3、公司从 16年销售额突破千亿后持续提升，17年公司市占率首破 1%，19年突破两千亿，从 16年到 21年，销售额从 1006亿元增至 2867亿元，CAGR为 23.3%。21年在整体市场销售不景气、TOP20房企中一半房企出现销售负增长的情况下，公司仍能保持销售金额和销售面积同比 18%和 15%的增长，销售增速位列 TOP20房企中的首位。22年可售货值 4500亿元左右， 其中 60%分布在长三角和珠三角的市场活跃城市，充足货值储备和良好的布局保证公司销售的稳健增长，销售排名有望进一步提升。践行精耕战略，聚焦高能级城市，同时控制三四线投资下沉。21 年全年在一二线城市拿地金额占比 61

4、%，其中去化率和安全性更高的一线城市占比提升至 36%。21年公司整体拿地强度同比下降 10个百分点至 46%，仍处于行业较高水平。截至 21年末土储面积 6398万平，一二线占比 62%，土地储备存续比高达4.6。充足的土地储备及高能级城市占比的提升，保证后续销售业绩的持续稳健增长。 多元业务发展成效显著，均已迈入各领域第一梯队多元业务发展成效显著，均已迈入各领域第一梯队。1）物业更名升级，物业更名升级，全新布局主赛道全新布局主赛道：21年金地物业更名金地智慧服务，金地智慧服务，全新布局金地物业（住宅物业）、金地商服（商业物业）、金智仟城（城市服务）。截止 21年末，合约面积 3.8亿平，在

5、管面积 3.3亿平，较 20年末增长 22%，互联网 SAAS线上服务面积 3亿平。2010-2021年收入从 3.4亿元增至 52.8亿元，CAGR为 28.3%，占总收入比重提升至 5.3%。14年后随着成本有效控制，毛利率逐渐提高至 21年的 10.1%，预计若后续公司分拆上市将进一步提升。2）在商办与产业园区业务上，在商办与产业园区业务上，通过金地商臵通过金地商臵上市平台逐渐上市平台逐渐扩大布局。扩大布局。一方面，截至 22 年 3 月，金地商臵在北京、上海、深圳、南京等地拥有商业项目达 36 个，总建面逾 336 万平；21 年年底在营购物中心平均出租率维持 90%以上，进入成熟期写

6、字楼平均出租率达 95%以上，充分体现了商业运营能力。另一方面，截至 21 年末，已布局 19 个城市的 39个产业园项目，管理面积逾 480 万平。21年金地商臵销售额创历史新高达 785亿元，同比增长 4.4%，营收达 147亿元。21年末，土储约 2327万平，其中约 19%位于一线城市，63%位于二线城市，优质的城市布局和土地资源，为公司的后续发展奠定了良好基础。3）代建业务稳步高代建业务稳步高速增长， 培养第二增长曲线。速增长， 培养第二增长曲线。 自 06 年承接深圳首个由政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”开始，正式进入代建领域。18 年金地集团正式将代建业务独立，加速全国化

7、布局扩张。截至 21年底，代建业务已布局超 30座城市、管理服务项目近 90个，累计开发管理面积超 1500万平，其中住宅项目累计货值超过880亿元， 商办项目投资规模超过400亿元， 累计政府公建面积超过400万平。 财务指标：营收财务指标：营收稳健增长稳健增长，融资成本持续下行，融资成本持续下行，在手现金充裕在手现金充裕。公司营收规模保持稳健增长，10-21 年营收和归母净利润年复合增速分别为 16%和 12%。在部分低毛利项目的结转压力下，现阶段盈利能力和业绩短期内承压，我们认为随着行业恢复及低毛利项目结转结束，公司业绩将有所改善。公司整体财务杠杆稳健，低息融资充沛，负债规模和结构合理。

8、10-21 年剔除预收账款的资产负债率始终低于 70%，净负债率始终低于 60%，21年融资成本进一步回落至 4.56%。截至 21年货币资金 648亿元，同比增长 20%，其中预售监管资金 88亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有 1.4倍，整体现金流向好，主要得益于公司紧抓回款，21年销售商品、提供劳务收到的现金达 786亿元，同比大增 27%。 投资建议与盈利预测投资建议与盈利预测 公司公司长期凭借高能级布局和融资优势长期凭借高能级布局和融资优势在行业格局优化之下实现市占率的提升，当前地产环境下充分在行业格局优化之下实现市占率的提升，当前地产环境下充分享受融资针对性政

9、策放宽的红利。在整体地产销售承压的享受融资针对性政策放宽的红利。在整体地产销售承压的背景下，公司背景下，公司 2021年销售收官仍达成全年年销售收官仍达成全年目标，是目标，是 TOP20房企中销售增速最高的、销售目标完成率最高的房企；同时，公司在深耕一、二线房企中销售增速最高的、销售目标完成率最高的房企；同时，公司在深耕一、二线城市的同时，适当布局有发展潜力的三四线城市，或助力后续房地产业务销售维持较高增长。城市的同时，适当布局有发展潜力的三四线城市，或助力后续房地产业务销售维持较高增长。地产主业高速增长的同时，多元业务稳中有进，预计物业管理板块将持续实现高速增长。我们预计公司2022-202

10、4年营业收入分别为1187 / 1424 / 1720 亿元，分别同比增长20% / 20% / 21%；归母净利润分别为99 / 105 / 113亿元，分别同比增长5% / 6% / 8%；对应EPS分别为2.19 / 2.32 / 2.50元。当前股价对应的PE分别为6.2X / 5.9X / 5.5X。首次覆盖，给予买入买入评级。 评级面临的主要风险评级面临的主要风险 销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资持续收紧；多元业务发展不及预期。 投资摘要投资摘要 年结日：年结日：12月月 31日日 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 (人民币 百万) 8

11、3,982.16 99,232.22 118,720.19 142,368.82 172,032.66 变动 (%) 32.42 18.16 19.64 19.92 20.84 归母净利润 (人民币 百万) 10,397.79 9,409.52 9,899.02 10,466.14 11,276.10 全面摊薄每股收益 (人民币) 2.30 2.08 2.19 2.32 2.50 变动 (%) 3.20 (9.50) 5.20 5.73 7.74 全面摊薄市盈率(倍) 5.9 6.6 6.2 5.9 5.5 每股股息 (人民币) 0.70 0.70 0.74 0.78 0.84 股息率(%)

12、5.11 5.11 5.38 5.69 6.13 资料来源：公司公告，中银证券预测 2022年 5月 6日 金地集团 2 目录目录 1 老牌房企百炼成钢，长线资金看好长期发展老牌房企百炼成钢，长线资金看好长期发展 . 7 1.1 栉风沐雨三十年，深入全国布局，探索多元发展 . 7 1.2 险资持股比例过半，目前无实际控制人 . 10 1.3 公司具备稳定的治理结构、专业的管理团队和完善的人才培养体系 . 12 1.4 持续践行项目跟投机制，激励效果显著 . 13 2 产品系列化实现跨越式发展，销售持续高增长产品系列化实现跨越式发展，销售持续高增长 . 14 2.1 公司具备强大的产品研发能力，

13、产品体系跨越式发展、丰富多元 . 14 2.2 销售持续高增长，增速位于 TOP20 房企首位 . 16 2.3 深挖核心城市价值，同时有选择下沉强三线城市 . 17 2.4 新开工面积与推盘数量快速提高，助力销售规模扩大 . 18 2.5 过往销售与开工的高增长支撑后续结算规模稳步增长 . 18 3 合理控制拿地节奏，全面打开城市布局地图合理控制拿地节奏，全面打开城市布局地图 . 20 3.1 根据政策和市场变化积极调整拿地策略，拿地成本可控 . 20 3.2 土储总量丰富且质地优良，未来发展有保障 . 24 4 物业管理、商业地产、房地产金融业务规模提升，多元业务发展势头迅物业管理、商业地

14、产、房地产金融业务规模提升，多元业务发展势头迅猛猛 . 26 4.1 金地物业规模快速扩张；以住宅、商业、科技为主业，孵化多元新产业 . 26 4.2 金地商臵聚焦于商业中心与产业园区，近三年销售额增势迅猛 . 33 4.3 投资产品丰富多元，稳盛投资跻身人民币房地产基金 TOP10 . 38 4.4 代建业务发展迅猛，拥有独立经营代建业务的平台 . 40 5 财务指标分析：营收增长重回快车道，财务整体稳健财务指标分析：营收增长重回快车道，财务整体稳健 . 42 5.1 近四年营收规模稳健增长，部分低毛利项目结转使其净利润短期承压 . 42 5.2 现阶段盈利能力承压，但未来改善预期较强 .

15、43 5.3 财务杠杆稳健，低息融资充沛，负债规模和结构合理 . 46 5.4 经营性现金流改善，加强现金流管理效果显著 . 49 6 投资建议投资建议 . 51 7 风险提示风险提示 . 52 yXbWmUmXhUiYiUpYnV7NaO6MsQmMtRsQeRnNqNlOrRqP7NrQnNxNpPrNNZtOqN 2022年 5月 6日 金地集团 3 图表图表目录目录 股价表现股价表现 . 1 投资摘要投资摘要 . 1 图表图表 1. 金地集团公司发展历程金地集团公司发展历程 . 7 图表图表 2. 截至截至 2007年，公司房地产开发及销售业务覆盖年，公司房地产开发及销售业务覆盖 14

16、个城市个城市. 8 图表图表 3. 公司多元探索与海外项目拓展历程公司多元探索与海外项目拓展历程 . 9 图表图表 4. 2016 年开始公司加速扩张势头明显年开始公司加速扩张势头明显 . 10 图表图表 5. 2015、2016年分红比例高达年分红比例高达 50%以上，以上，2017-2021年分红比例也高于年分红比例也高于 30% . 11 图表图表 6. 公司股权分散，险资持股比例相对较高（截至公司股权分散，险资持股比例相对较高（截至 2022年年 3月末）月末） . 11 图表图表 7. 2021 年年 9月月-12月，大家人寿保险进行了共计月，大家人寿保险进行了共计 9次次减持，持股

17、比例从减持，持股比例从 20.43%下降至下降至 5.43% . 12 图表图表 8. 金地集团在董事会中具备较强话语权（非独立董事部分）金地集团在董事会中具备较强话语权（非独立董事部分） . 13 图表图表 9. 有限合伙企业收益计算与有限合伙企业收益计算与 IRR挂钩挂钩 . 13 图表图表 10. 公司九大产品系公司九大产品系 . 14 图表图表 11. 公司产品系发展历程公司产品系发展历程 . 15 图表图表 12. 截至到截至到 2015 年，公司年，公司 90平方米以下以及平方米以下以及 90-144平方米产品占比提升至平方米产品占比提升至24.3%、38.3%，合计占比达，合计占

18、比达 62.6% . 16 图表图表 13. 2006-2021年公司销售金额年公司销售金额 CAGR为为 30.8% . 16 图表图表 14. 2006-2021年公司销售面积年公司销售面积 CAGR为为 21.6% . 16 图表图表 15. 公司市场占有率从公司市场占有率从 2006年的年的 0.2%提升至提升至 2021年的年的 1.58% . 17 图表图表 16. 2017公司销售均价大幅提高，公司销售均价大幅提高，2018-2021年仍保持正增长年仍保持正增长 . 17 图表图表 17. 2021年一二线城市销售金额占比年一二线城市销售金额占比 62%. 17 图表图表 18.

19、 2021年一二线城市销售面积占比达年一二线城市销售面积占比达 52% . 17 图表图表 19. 从从 2010年到年到 2021年，公司产生销售来源的城市数量由年，公司产生销售来源的城市数量由 13个扩大超过个扩大超过 5倍倍至至 75个个 . 18 图表图表 20. 2010-2020年单城市平均销售规模从年单城市平均销售规模从 21.8亿元提升至亿元提升至 44.1亿元，亿元，2021年小幅年小幅下降至下降至 38.2亿元亿元 . 18 图表图表 21. 2021年公司新开工面积同比增长年公司新开工面积同比增长 16.5%至至 1843万平万平 . 18 图表图表 22. 公司公司 2

20、016-2019年新、加推年新、加推盘数量翻番盘数量翻番. 18 图表图表 23. 公司公司 2021年竣工增长显著，支撑结算收入的大幅增长年竣工增长显著，支撑结算收入的大幅增长 . 19 图表图表 24. 2021年公司结算面积年公司结算面积 564万平，同比增长万平，同比增长 21.5% . 19 图表图表 25. 2021年公司结算收入年公司结算收入 884亿元，同比增长亿元，同比增长 17.5% . 19 图表图表 26. 2021年公司结算均价年公司结算均价 15679元元/平，同比下降平，同比下降 3.2% . 19 图表图表 27. 公司公司 2019年后每年的新增土地建面明显提

21、升至年后每年的新增土地建面明显提升至 1600 万平以上万平以上 . 20 2022年 5月 6日 金地集团 4 图表图表 28. 2017年后公司拿地总金额明显提高至每年年后公司拿地总金额明显提高至每年 1000亿元以上亿元以上 . 20 图表图表 29. 自自 2014年后，公司积极调整拿地强度；年后，公司积极调整拿地强度；2017年后高位回落年后高位回落 . 21 图表图表 30. 自自 2014年起，公司拿地权益比例较年起，公司拿地权益比例较 2014年以前明显下降年以前明显下降 . 21 图表图表 31. 2017-2021年公司新进入年公司新进入 45个二、三线城市个二、三线城市

22、. 21 图表图表 32. 2018年开始强三线城市新增土储面积占比提升，年开始强三线城市新增土储面积占比提升，2020、2021年一线年一线城市布城市布局增多局增多 . 22 图表图表 33. 2018年开始强三线城市拿地金额占比提升年开始强三线城市拿地金额占比提升 . 22 图表图表 34. 2021年楼面均价回落至年楼面均价回落至 8001 元元/平，同比下降平，同比下降 2% . 22 图表图表 35. 2021年楼面均价年楼面均价/销售均价回落至销售均价回落至 38%. 22 图表图表 36. 2021年公司在集中土拍中北京、上海、广州拿地金额最高，分别为年公司在集中土拍中北京、上海

23、、广州拿地金额最高，分别为 142、69和和 59亿元亿元 . 23 图表图表 37. 2021年公司集中土拍所获得的所有地块中，拿地建面占比最年公司集中土拍所获得的所有地块中，拿地建面占比最高的城市为武高的城市为武汉（汉（27%） 、广州（） 、广州（22%） . 23 图表图表 38. 公司所进驻的城市半数土拍溢价率为公司所进驻的城市半数土拍溢价率为 0%或接近或接近 0%，有福州、济南、青岛、，有福州、济南、青岛、武汉、天津、沈阳，北京土拍溢价率低于武汉、天津、沈阳，北京土拍溢价率低于 5% . 23 图表图表 39. 公司在北京、广州、武汉所获地块的成交建面公司在北京、广州、武汉所获地

24、块的成交建面/该城市三轮集中土拍出让地该城市三轮集中土拍出让地块块建面较高，分别为建面较高，分别为 7.2%、5.4%和和 4.4% . 24 图表图表 40. 截至截至 2021年年末，公司土地储备年年末，公司土地储备 6398万平万平 . 24 图表图表 41. 2021年年末，公司土地储备权益比为年年末，公司土地储备权益比为 46% . 24 图表图表 42. 截至截至 2021年年末，公司一二线城市土地储备占比年年末，公司一二线城市土地储备占比 62% . 25 图表图表 43. 2021年公司土地储备存续比为年公司土地储备存续比为 4.6 . 25 图表图表 44. 金地物业发展历程

25、金地物业发展历程 . 26 图表图表 45. 截止截止 2021年年末，金地物业合约面积突破年年末，金地物业合约面积突破 3.8亿平，在管面积达亿平，在管面积达 3.3亿平亿平米，较米，较 2020年末增长年末增长 22% . 27 图表图表 46. 金地物业为金地集团控股子公司金地物业为金地集团控股子公司 . 27 图图表表 47. 2010-2021年公司物业板块营业收入年复合增速为年公司物业板块营业收入年复合增速为 28.3% . 28 图表图表 48. 2021年物管业务毛利率为年物管业务毛利率为 10.1%，预计未来仍有较大的提升空间，预计未来仍有较大的提升空间 . 28 图表图表

26、49. 金地智慧服务全新布局金地智慧服务全新布局“三横九纵三横九纵”，其中，其中“三横三横”主赛道战略布局包括：金主赛道战略布局包括：金地物业（住宅地物业（住宅物业） 、金地商服（商业物业） 、金智仟城（城市服务）物业） 、金地商服（商业物业） 、金智仟城（城市服务） . 28 图表图表 50. 金地物业以住宅物业、商业物业和城市服务为主业，孵化多元新产业金地物业以住宅物业、商业物业和城市服务为主业，孵化多元新产业 . 29 图表图表 51. 伴随公司在管和即将接管的美国核心城市代表项目超过伴随公司在管和即将接管的美国核心城市代表项目超过 9个个 . 29 图表图表 52. 金地商业物业代表项

27、目金地商业物业代表项目 . 30 图表图表 53. 商业物业服务体系以资产管理运营为主，项目物业服务商业物业服务体系以资产管理运营为主，项目物业服务+企业（总部）服企业（总部）服务为辅务为辅 . 30 图表图表 54. 金智仟城提出城市综合协同治理模式金智仟城提出城市综合协同治理模式（Urban Comprehensive and Collaborative Governance）UCCG . 31 2022年 5月 6日 金地集团 5 图表图表 55. 金地智慧服务科技产业金地智慧服务科技产业 . 32 图表图表 56. 多平台支撑，全方位打造多平台支撑，全方位打造“智慧物业智慧物业” .

28、32 图表图表 57. 金地商臵发展历程金地商臵发展历程 . 33 图表图表 58. 金地集团为金地商臵的控股股东金地集团为金地商臵的控股股东 . 34 图表图表59. 金地商臵购股权计划仍未行权数量为金地商臵购股权计划仍未行权数量为2.19亿股 ， 占已发行股份总数约亿股 ， 占已发行股份总数约1.32% . 35 图表图表 60. 截至截至 2021年末，金地集团、年末，金地集团、Beacon Limited、公司管理层分别持股、公司管理层分别持股 39.87%、22.84%、4.78% . 35 图表图表 61. 管理层在董事会中具备绝对话语权（非独立董事部分）管理层在董事会中具备绝对话

29、语权（非独立董事部分） . 36 图表图表 62. 金地商臵主要已开业商业中心明细金地商臵主要已开业商业中心明细 . 36 图表图表 63. 金地商臵产业园镇主要项目明细金地商臵产业园镇主要项目明细 . 37 图表图表 64. 2021年金地商臵销售额年金地商臵销售额 785亿元，同比增长亿元，同比增长 4.4% . 38 图表图表 65. 2021年金地商臵营业收入年金地商臵营业收入 147亿元，总资产达亿元，总资产达 771亿元亿元 . 38 图表图表 66. 土储质地优良集中分布在一、二线城市土储质地优良集中分布在一、二线城市 . 38 图表图表 67. 稳盛投资发展历程稳盛投资发展历程

30、 . 39 图表图表 68. 稳盛投资产品种类齐全稳盛投资产品种类齐全 . 39 图表图表 69. 稳稳盛投资部分已投项目情况盛投资部分已投项目情况 . 40 图表图表 70. 金金地管理承袭金地开发经验，产品以多元业态开发引领市场地管理承袭金地开发经验，产品以多元业态开发引领市场 . 40 图表图表 71. 代建业务涉及居住类、商办类和公建类三大类产品代建业务涉及居住类、商办类和公建类三大类产品 . 41 图表图表 72. 公司公司 2010-2021年营业收入年复合增速为年营业收入年复合增速为 15.9% . 42 图表图表 73. 公司公司 2010-2021年归母净利润年复合增速为年归

31、母净利润年复合增速为 12.0% . 42 图表图表 74. 房地产业务仍是公司营收的主要来源房地产业务仍是公司营收的主要来源 . 43 图表图表 75. 2021年东南地区营收占比提升至年东南地区营收占比提升至 28%. 43 图表图表 76. 2010-2021年公司预收账款从年公司预收账款从 189亿元增至亿元增至 1128亿元，年复合增速为亿元，年复合增速为 17.7%43 图表图表 77. 2017年以后公司的业绩保障程度出现了明显的提升，截至年以后公司的业绩保障程度出现了明显的提升，截至 2021年末预收年末预收账款账款/营收比值为营收比值为 1.14 . 43 图表图表 78.

32、2021年公司毛利率为年公司毛利率为 21.2%，短期内盈利水平承压，短期内盈利水平承压 . 44 图表图表 79. 2017年公司净利率出现跳增，年公司净利率出现跳增，2018-2019年保持高位，年保持高位，2020-2021年出现下滑年出现下滑 . 44 图表图表 80. 公司公司 2015-2021年少数股东损益占比稳定在年少数股东损益占比稳定在 25-35%之间之间 . 45 图表图表 81. 公司公司 2015-2017年投资收益同比增速分别高达年投资收益同比增速分别高达 1630%、73%和和 103% . 45 图表图表 82. 2021年公司三费率为年公司三费率为 9.2%，

33、同比提升了，同比提升了 2.1个百分个百分点点 . 45 图表图表 83. 2015年年-2019年公司年公司 ROE稳步提升至稳步提升至 18.6% ，2020-2021年主要受利润率下滑年主要受利润率下滑影响影响 ROE出现了明显的下滑，出现了明显的下滑，2021年年 ROE下滑至下滑至 14.9% . 46 图表图表 84. 截至截至 2021年年末，公司有息负债年年末，公司有息负债 1256亿元，同比增长亿元，同比增长 19% . 46 图表图表 85. 2021年末公司有息负债率降低至年末公司有息负债率降低至 27.0% . 46 2022年 5月 6日 金地集团 6 图表图表86.

34、 从融资渠道来看 ， 截至从融资渠道来看 ， 截至 2021年年末 ， 银行贷款占比年年末 ， 银行贷款占比 53.0% ， 债券占比为， 债券占比为 44.1% . 47 图表图表 87. 2020年年 2021年公司分别发行债券年公司分别发行债券 150和和 180亿元，平均发行利率分别为亿元，平均发行利率分别为3.24%和和 3.87% . 47 图表图表 88. 截至截至 2021 年年末，公司融资成本为年年末，公司融资成本为 4.56% . 47 图表图表 89. 截至截至 2022年年 4月月末，公司存量债券余额末，公司存量债券余额 502亿元，平均票面利率仅亿元，平均票面利率仅

35、4.22%48 图表图表 90. 截至截至 2021年末，公司剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短年末，公司剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为债比分别为 68.5%、55.2%和和 1.57X . 49 图表图表 91.截至截至 2021年年末，公司货币资金年年末，公司货币资金 648亿元，同比增亿元，同比增长长 19.6% . 49 图表图表 92. 2021年公司经营性现金流金额年公司经营性现金流金额 94亿元，持续为正亿元，持续为正 . 49 图表图表 93. 2021年公司销售商品、提供劳务收到的现金为年公司销售商品、提供劳务收到的现金为 1017 亿元，同

36、比增长亿元，同比增长 31.8% . 50 图表图表 94. 金地集团收入成本拆分预测金地集团收入成本拆分预测 . 51 附录附录 95. 城市能级划分表城市能级划分表 . 52 2022年 5月 6日 金地集团 7 1 老牌房企百炼成钢，长线资金看好长期发展老牌房企百炼成钢，长线资金看好长期发展 1.1 栉风沐雨三十年，深入全国布局，探索多元发展栉风沐雨三十年，深入全国布局，探索多元发展 金地集团金地集团自自 1988年成立年成立三十余年来，三十余年来，已形成华南、华北、 华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局，精耕全国 78座城市；已推出“格林”、 “褐石”、 “天境”、“世家”

37、、“风华”、“峯汇”等多个产品系列。在坚持做强地产主业的同时，继续探索商业、金融、物业、体育、养老等多元化业务。公司销售规模从 2004年的 39亿元增长至 2021年的 2867亿元，增长了 74倍；2021年在整体行业销售不景气的背景下，销售金额仍实现了 18.1%的增长，是 TOP20房企中销售规模增速最快的房企。过去过去三十余年，三十余年，公司发展共经历了公司发展共经历了四四大阶段：大阶段：1）诞生起步阶段；）诞生起步阶段；2）全国扩张阶段；）全国扩张阶段；3）多元探索阶段；）多元探索阶段；4）快速快速发展阶段。从公发展阶段。从公司的发展过程，我们可以看到司的发展过程，我们可以看到公司

38、的三大核心战略竞争力：公司的三大核心战略竞争力：1）深入全国布）深入全国布局，坚持深耕一二线城市；局，坚持深耕一二线城市；2）产业发展复合多元；）产业发展复合多元；3）善于挖掘和完善产品体系服务理念。）善于挖掘和完善产品体系服务理念。 图表图表 1. 金地集团公司发展历程金地集团公司发展历程 资料来源：公司官网，中银证券 2022年 5月 6日 金地集团 8 1.1.1 诞生起步阶段（诞生起步阶段（1988年年-2000年）：年）：完成改组增资，确定房地产为主营业务完成改组增资，确定房地产为主营业务 完成改组增资，确定房地产为主营业务完成改组增资，确定房地产为主营业务，成较早布局物管的房企之一

39、成较早布局物管的房企之一。公司成立于 1988年，前身是深圳市上步区工业村建设服务公司，由深圳市福田区国有资产管理局发起成立。1993 年，公司取得房地产开发业务资质后，确定房地产为主营业务，并开发了首个住宅项目深圳金地花园；同年成立金地物业，成为较早布局物业管理的房企之一。1996 年，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国 UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司、金地实业开发总公司工会，发起设立金地（集团）股份有限公司。1998 年，公司完成增资扩股，总股本从 1.1 亿股增加到1.8亿股。2000年，金地（集团）股份有限公司工会将股份转出，深圳市福田投资发展公司

40、和深业控股有限公司持股分别为 36.2%、28.0%，合计持股 64.2%。自 1996 年以来，相继完成了金地海景花园一期、金地翠园和金海湾花园一组团的开发建设，共计建造了 83 万平的居民小区，向社会提供住房 11066 套，已完工交付使用的金地海景花园一期、金地翠园的预售销售率达 90以上，其中金地海景花园被评为深圳市“1998 年八大明星楼盘”，金地翠园被评为深圳市“1999 年十大畅销楼盘”。公司 2000 年名列深圳市房地产综合开发企业第 8 名，品牌知名度已跃居深圳同行的前 3 位，其控股子公司金地物业具有深圳市物业管理一级资质，是深圳市首批甲级物业管理公司之一。 1.1.2 全

41、国扩全国扩张阶段（张阶段（2001年年-2007年）：上市后开启跨区域的全国扩张道路年）：上市后开启跨区域的全国扩张道路 公司公司 2001年上市后，开启跨区域的全国扩张道路年上市后，开启跨区域的全国扩张道路，2006年初步完成全国化布局年初步完成全国化布局。2001年公司积极进军北京，开启全国化布局；2002 年开拓上海；2003 年开拓武汉和东莞市场，至此公司完成了以深圳为主的华南、以北京为主的华北、以上海为主的华东，以及以武汉为主的华中地区的布局，房地产业务覆盖城市数量达到 5个。随后的 2004-2007年，公司进一步进入华南的珠海、广州等，华东的宁波、南京等，东南的杭州等，华北的天津

42、等，华中的西安、沈阳等城市，完成一线城市全覆盖，战略布局二线重点城市。2004年，公司提出了“科学筑家”的经营理念，并沿用至今。2006年，公司实施“快速滚动开发”的高周转战略，进一步加快周转速率。2007 年，公司提出了“做中国最有价值的国际化地产企业”的企业愿景。2006年公司完成华南、华北、华东、华中、西北、东北、东南七大区域的全国化布局，截至 2007年公司房地产开发及销售业务覆盖 14个城市，全国化扩张战略进一步深化，有效提高了抗单一区域风险的能力。 图表图表 2. 截至截至 2007年，公司房地产开发及销售业务覆盖年，公司房地产开发及销售业务覆盖 14个城市个城市 资料来源：公司公

43、告，中银证券 2022年 5月 6日 金地集团 9 1.1.3 多元探索阶段（多元探索阶段（2008年年-2015年）：年）：“一体两翼一体两翼”战略下，产业发展复合多元，挖掘产品战略下，产业发展复合多元，挖掘产品系列框架系列框架 首提首提“一体两翼一体两翼”战略，积极扩张海外市场。战略，积极扩张海外市场。2010年提出了“一体两翼”的发展战略，以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展。2012 年收购香港上市公司并更名金地商臵，大力发展商业地产领域，建立海外融资平台。2014年获取旧金山 CBD地块，正式进入以美国为主的海外房地产市场，成功开启国际化布局。2015 年进一步扩大

44、海外市场，新进入洛杉矶、波士顿等城市；同年推出“有限合伙企业”的跟投机制。 图表图表 3. 公司多元探索与海外项目拓展历程公司多元探索与海外项目拓展历程 资料来源：公司公告，公司官网，中银证券 1.1.4 快速发展阶段（快速发展阶段（2016年至今）：年至今）：规模与效益均衡发展规模与效益均衡发展，产品体系进一步丰富产品体系进一步丰富 销售规模持续创下新高销售规模持续创下新高，实现规模和，实现规模和效益效益均衡发展。均衡发展。2016 年公司销售规模跨入千亿，当年归母净利润实现了 96.9%的超高速增长至 63 亿元，公司后续进一步加大了对规模和利润的诉求，重启加速扩张的战略。2016-202

45、0 年公司平均每年新增城市数量 9 个，明显多于增长受阻期年新增城市数量，加速扩张势头明显。截至 2021H1，公司总业务覆盖数量达 78个，全国化业务扩张达到新的高度。销售规模在 2019年突破两千亿，达 2106亿元；2016-2021年五年销售规模年复合增长率达 23.3%；2021年销售规模 2867亿元，同比增长 18.1%，在 2021年行业整体销售承压的情况下，公司销售规模保持了较高的增长，是 TOP20房企中销售规模增长最快的房企。经营策略方面，2016年提出“固本培元，创新突破”，在坚持做大做强主营业务的同时，积极探索多元化业务，促进公司规模和效益的均衡发展。2017 年采取

46、“深耕广拓，铸能致远”的策略，进一步探索新业务和多元化业务。2018 年提出了“提效赋能，谋局未来”的策略。2019 年采取“精益管理、协同共进”的经营策略。2020 年公司司秉持“平衡发展观”，努力追求总规模和利润总额的持续均衡增长，在行业收益率显著承压受限的大背景下，公司将不断提高投资质量和经营效率来实现均衡发展的目标。 2022年 5月 6日 金地集团 10 图表图表 4. 2016年开始公司加速扩张势头明显年开始公司加速扩张势头明显 资料来源：公司公告，公司官网，中银证券 1.2 险资持股比例过半，目前无实际控制人险资持股比例过半，目前无实际控制人 险资曾大幅增持，位列公司第一二大股东

47、。险资曾大幅增持，位列公司第一二大股东。金地集团 2012-2013年基本面向好，而公司股价处于低位，吸引险资在此节点加仓。安邦保险 2012 年首次入局公司，彼时持股比例为 4.61%。2013 年 1 月，生命人寿保险在二级市场购买公司 2.42亿股，占公司总股本 5.41%，一举超过 5%的举牌线。生命人寿实际控制人张峻旗下控制的“富德系”早年由房地产开发起家，业务涉足保险、证券等金融领域， 2013-2014 年通过逐步加仓实现地产和金融的业务整合。经过几轮增持后，2013 年年末，生命人寿持股比例已经超过 10%，2014 年一季度成为公司第一大股东，持股 17.41%。2014 年

48、二季度末安邦保险位列公司第二大股东，同时生命人寿和安邦保险集团分别获得 1个董事会席位，进入公司管理核心。截至 2014年年末，生命人寿持股 29.99%，位列公司第一大股东，逼近 30%的邀约收购线；安邦保险集团持股比例达 20%，位列公司第二大股东。至此，安邦保险集团和生命人寿大举增持公司股份的行动基本结束，随后两大险资股东持股比例基本保持稳定。一直到 2020年年末，生命人寿和大家人寿（安邦人寿保险更名为大家人寿保险）持股比例分别为 29.83%和 14.56%，险资比例仍然达到 44%。险资入股主要诉求在于低估值高分红的地产股能带来稳健的财务回报，体现了对公司的长期看好，险资成为第一、

49、第二大股东后，公司分红比例大幅度增加，2015、2016 年分红比例高达 50%以上，2017-2021年分红比例也高于 30%，分红比例位于可比公司前列。 2022年 5月 6日 金地集团 11 图表图表 5. 2015、2016年分红比例高达年分红比例高达 50%以上，以上，2017-2021年分红比例也高于年分红比例也高于 30% 9.96%10.08%9.62%19.82%14.61%59.07%50.15%34.97%33.45%30.02%30.39%30.23%0%10%20%30%40%50%60%70%2000

50、01920202021金地集团分红比例金地集团分红比例 资料来源：公司公告，中银证券 股权较为分散，险资持股比例股权较为分散，险资持股比例仍然仍然较较高；高；9 个董事会席位中，富德生命人寿、大家人寿、福田投资个董事会席位中，富德生命人寿、大家人寿、福田投资分别各占分别各占 1个席位。个席位。2021年 9月-12月，大家人寿保险进行了共计 9次减持，在减持前，大家人寿持有公司普通股累计 9.22亿股，占公司总股本的 20.43%，7年以来始终是公司的第二大股东，9次减持后，持股比例下降至 5.43%。这其中有应监管诉求的因素在内，中国银保监会于 2020年 11月发布的关于保险资金财务性股权