1、 - 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 本报告的主要看点本报告的主要看点： 1. 一二线城市中长期市场有支撑，短期或率先企稳回暖。 2. 调控宽松对改善市场的利好影响更大，本轮市场恢复或由改善市场牵引。 3. 综合分析改善型房企在城市城市深耕、品牌溢价等方面的优势。 相关报告相关报告 1.步入良性循环正轨，布局地产正当时-地产行业专题研究报告 ，2022.4.5 杜昊旻杜昊旻 分析师分析师 SAC 执业编号：执业编号：S01 王祎馨王祎馨 联系人联系人 改善需求引领复苏改善需求引领复苏，品牌房企或有超额收益品牌房企或有超额收益 基本结论基本结论 改善需求的释放或带动本轮市

2、场的恢复改善需求的释放或带动本轮市场的恢复。房地产行业正经历“房改”以来的第三次低谷。中长期看，城镇化率的稳步增长仍是行业持续发展的支撑；短期来看，宽松政策持续落地，此前被抑制或错杀的改善型需求受益更大，如北京、上海、南京等城市二手房/新房成交面积比超过 0.6，限购限售的放宽将促进臵换改善需求的释放，或成为本轮市场恢复的牵引。我们认为本轮行业周期中具有突出核心竞争力的改善型房企或将跻身行业前茅。 深耕一二线，业绩确定性高深耕一二线，业绩确定性高。中长期看，一二线城市经济、人口体量大，45个一二线城市 GDP 占全国 51.6%，常住人口占全国 35.4%，是中国房地产行业的主战场。短期来看，

3、一二线城市销售抗跌能力较强，杭州、上海等优质城市在售库存低于 7 个月，且多数重点城市一二手房价倒挂明显，新房需求有支撑，预计优质一二城市销售有望率先企稳回暖。典型改善房企深耕一二线城市，绿城中国 74%、建发国际 64%土储位于一二线城市，滨江集团60%土储位于杭州，业绩增长确定性较高。 现金流安全稳健，错峰拿地有望改善利润水平现金流安全稳健，错峰拿地有望改善利润水平。当前土拍市场热度相对温和，土拍政策宽松，房企拿地利润空间较高，正是投资拿地好时机。典型改善房企整体土储去化周期较短，资产流动性较强，有拿地需求和动力；同时典型改善房企财务结构稳健，债务压力较低，现金流安全，有错峰拿地的实力。2

4、022 年 1-4 月，绿城中国、建发国际、滨江集团积极在北京、杭州、厦门等城市拿地，权益投资金额均位列行业前五，且整体拿地利润率在 8%以上，有望改善未来结算利润率。 产品服务力强，助力区域深耕和品牌溢价产品服务力强，助力区域深耕和品牌溢价。改善型产品销售受市场下行影响相对较小，2022 年重点城市改善型产品销售比例均有提升且销售前十榜单中改善型项目数量增加。绿城中国、建发国际、滨江集团主打中高端改善项目，产品服务力强，城市深耕效果显著，绿城中国、滨江集团在杭州市占率均超过 10%，建发国际在厦门市占率超过 20%，深耕也助力改善房企获得更高的品牌溢价，销售流速、单价、费用管控等均有行业领先

5、水平，为业绩增长提供持续动能。 投资建议投资建议 我们预计基本面好的一二线、长三角城市有望先于行业整体企稳回暖，且改善需求或是本轮市场回暖的牵引。首推销售投资逆势增长、业绩确定性较强，且重点布局优质城市、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团等或将获得超额收益。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口，主要布局位于一二线重点城市，有一定比例改善产品，也将受益于改善型需求的释放。 风险提示风险提示 宽松政策对市场提振不佳；疫情影响市场恢复；多家房企出现债务违约 2022 年年 05 月月 09 日日 地产行业专题报告 行业专题研究报告行业专题研

6、究报告 证券研究报告 资源与环境研究中心资源与环境研究中心 地产行业专题报告 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录内容目录 改善需求的释放或带动本轮市场的恢复 .4 市场恢复有中长期和短期的基础 .4 本轮市场的恢复或由改善需求的释放带动 .5 回归经营本质，看好核心竞争力突出的改善型房企 .7 深耕一二线城市，业绩确定性高 .7 一二线城市中长期需求有支撑、市场空间大.7 短期优质一二线城市销售有望率先企稳回暖.9 典型改善房企深耕一二线城市. 11 现金流安全稳健，错峰拿地有望改善利润水平 .13 当前拿地利润空间较高，正是投资好时机 .13 土储流动性高，有新增投资动力 .14

7、 现金流安全稳健，有新增投资实力.15 典型改善房企积极错峰拿地，有望改善利润水平.16 产品服务力强，助力区域深耕和品牌溢价 .17 改善型产品销售受市场下行影响相对较小 .17 绿城、建发、滨江是改善型房企的标杆.19 高质量的产品服务助力房企深耕，获得品牌溢价.22 投资建议 .23 风险提示 .25 图表目录图表目录 图表 1：1998-2021 年全国商品房销售金额及同比走势 .4 图表 2：全国商品房销售金额累计同比及单月同比 .4 图表 3：TOP100 房企累计全口径销售金额及同比 .4 图表 4：2022年 4 月中旬以来重点城市房地产调控政策及事件 .5 图表 5：2021

8、 年典型城市新房与二手房成交面积比值 .7 图表 6：一二线城市 GDP与人口基本面情况 .7 图表 7：2021 年一线、新一线城市人口净流动情况 .9 图表 8：2020 年一线、新一线城市商品房销售金额及面积 .9 图表 9：2022年 1-4 月各能级城市新房销售面积同比 .10 图表 10：2022 年 1-4 月各能级城市二手房销售面积同比 .10 图表 11：截至 2022年 3 月，全国重点 20 城在售库存及去化周期 .10 图表 12：2021 年典型城市新房与二手房成交均价情况 . 11 图表 13：2021 年绿城中国销售金额能级分布 . 11 图表 14：2021 年

9、绿城中国销售金额城市群分布. 11 图表 15：2021 年建发国际销售前十城市 . 11 图表 16：2021 年滨江集团重点城市销售情况 . 11 MBdYnVmXkZiYmYpYlX6MbPbRsQnNtRmOlOqQnQlOnMoOaQnNvMMYnMsPxNnNoQ地产行业专题报告 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表 17：26 家典型房企 2021 年营业收入和归母净利润同比 .12 图表 18：2020 年、2021 年、2022年 1-4 月改善型房企销售排名 .12 图表 19：截至 2021 年末改善型房企土储货值结构 .13 图表 20：全国 300 城月度累计供

10、求及同比走势.13 图表 21：全国 300 城宅地月度成交溢价率&流拍率走势.14 图表 22：26 家典型房企土储去化时间（年） .14 图表 23：截至 2021年 26 家典型房企三道红线情况 .15 图表 24：2021 年末典型房企短期有息负债占比.16 图表 25：2020-2021 年末典型房企融资成本对比.16 图表 26：2020 年、2021 年、2022年 1-4 月权益拿地金额前 20 .16 图表 27：北京 2021、2022 年 1-3 月总价段成交结构 .17 图表 28：上海 2021、2022 年 1-3 月总价段成交结构 .17 图表 29：深圳 202

11、1、2022 年 1-3 月总价段成交结构 .18 图表 30：杭州 2021、2022 年 1-3 月总价段成交结构 .18 图表 31：北京、上海 2021 年和 2022年 1-4 月销售前十项目榜单 .18 图表 32：深圳、杭州 2021 年和 2022年 1-4 月销售前十项目榜单 .19 图表 33：2021 年度房地产企业产品力 TOP100.19 图表 34：绿城中国产品系列 .20 图表 35：建发房产四大产品系列 .20 图表 36：滨江集团五大产品系列 .21 图表 37：滨江、绿城、万科在杭州销售市占率情况 .22 图表 38：建发在厦门销售市占率情况 .22 图表

12、39：2021 年典型房企销管费用占营业收入比例.22 图表 40：2021 年典型房企销管费用占销售金额比例.22 图表 41：厦门 2021 年、2022 年 1-4 月销售金额 TOP10 项目.23 图表 42：2022 年 1-4 月滨江集团开盘去化和杭州主城区整体开盘去化对比 .23 图表 43：A股地产 PE-TTM.24 图表 44：港股地产 PE-TTM .24 图表 45：港股物业股 PE-TTM.24 图表 46：覆盖公司估值情况 .25 地产行业专题报告 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 改善需求的释放或带动本轮市场的恢复改善需求的释放或带动本轮市场的恢复 市场恢复

13、市场恢复有有中长期和短期中长期和短期的的基础基础 中国房地产行业在 1998 年住房体制度改革后快速发展，商品房销售金额从 1998 年的 2513 亿元增长至 2021 年的 181930 亿元。二十余年期间，行业先后经历了 2008-2009 年（金融危机下房地产行业受到冲击）和2014-2015 年（市场供求严重恶化）两轮低谷，当前在“房住不炒” 、房企“三道红线” 、银行“两道红线”和供地两集中的政策背景下，房地产行业持续去杠杆，部分高负债房企债务违约频现，行业再次进入低谷，我们在外发报告步入良性循环正轨，布局地产正当时中也已经提出当前房地产行业正在经历“房改”以来的第三次低谷。 图表

14、图表1：1998-2021年全国商品房销售金额及同比走势年全国商品房销售金额及同比走势 来源：国家统计局，国金证券研究所 行业行业短期承压下行短期承压下行，政策定调提振信心政策定调提振信心。短期来看，市场销售延续低迷态势，2022 年 1-3 月全国商品房销售金额 29655 亿元，同比下降 22.7%，3月单月同比下降 26.2%；1-4 月全国百强房企全口径销售金额 21203 亿元，同比下降 50%，4 月单月同比下降 59%。而 4 月 29 日中央政治局会议已经对房地产调控给出积极定调，首次提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求” ，同时多城市也相继出台

15、了放宽限购限售、降低首付比例、降低房贷利率等政策促进购房需求，我们预计在多维度、大范围、大力度宽松政策持续出台后，市场信心将逐步恢复，市场销售也将逐步企稳回暖。 图表图表2：全国商品房销售金额累计同比及单月同比全国商品房销售金额累计同比及单月同比 图表图表3：TOP100房企累计全口径销售金额及同比房企累计全口径销售金额及同比 来源：国家统计局，国金证券研究所 来源：克而瑞，国金证券研究所 2,513 181,930 -40%-20%0%20%40%60%80%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200

16、,000商品房销售额（亿元） 商品房销售额同比 土地收储 房改 金融危机 4万亿刺激 “新国五条” 供求恶化 去库存 -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%20.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.1221.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0222.03年初累计同比 单月同比 -41% -43% -47% -50% -0.6-0.4-0.200.20.40.60.811.2020000400006000080000100000

17、02020-1 2020-3 2020-5 2020-7 2020-9 2020-11 2021-1 2021-3 2021-5 2021-7 2021-9 2021-11 2022-1 2022-3 百强累计全口径销售金额（亿元） 同比增速（右轴） 地产行业专题报告 - 5 - 敬请参阅最后一页特别声明 中长期发展有支撑，迈入高质量发展新周期中长期发展有支撑，迈入高质量发展新周期。过去二十年内，房地产行业凭借人口红利、城镇化红利、土地红利、金融红利等快速发展，随着这些红利空间的逐步收缩，但并不意味行业的衰退，行业与中国经济同频，也在从高速度发展阶段向高质量发展转变。房地

18、产行业的中长期发展仍有支撑：城镇化率的稳步增长城镇化率的稳步增长（预计每年将有 1200 万左右城镇人口的增加） 、家庭小型化家庭小型化（中国目前家庭户均人口 2.62 人，美国家庭户均人口为 2.6 人，日本为 1.9 人） 、人均住宅面积增加人均住宅面积增加（中国目前人家住宅面积 39.8 方，而美国人均住宅面积达 67 方）将衍生出新市民的住房需求，我们预计 3 亿新市民将产生 8000 万套左右的商品住宅需求在 8-10 年释放，成为行业高质量发展新周期的需求支撑。 本轮市场的恢复或由改善需求的释放本轮市场的恢复或由改善需求的释放带动带动 此前合理的改善型需求或被抑制错杀此前合理的改善

19、型需求或被抑制错杀。在 2014-2015 年的上一轮市场恢复中，去库存、棚改刺激影响明显，对三四线楼市促进力度大，需求的释放主要是刚需客群。而随着 2016 年以来房地产调控措施的逐步完善， “房住不炒”已成为调控主基调，为抑制恶意炒房，较长一段时间内重点城市的限购限售限价限贷等政策执行严格，在打击炒房的同时，部分合理的改善型需求或被抑制错杀：限购方面，大部分高能级城市二套房购买条件严苛；限售方面，多城市均是 2 年限售起步，苏州等城市则是 5 年（买第一套房后，不能再短时间内臵换） ；限贷方面，重点城市二套房首付比例普遍在 5成以上，南京等城市二套房首付比例达 8 成，一系列的调控使得合理

20、的改善型需求在购买资格和购买能力均有受阻。 本轮调控宽松或给改善型需求的释放带来更大的空间本轮调控宽松或给改善型需求的释放带来更大的空间。本轮在需求端的调控宽松政策主要在放松限购限售、降低首付比例、降低房贷利率、提高贷款额度、提供住房补贴等方面，这些宽松政策对刚需和改善型需求有一定的差异化影响。对于刚需群体，调控力度程度一直相对较低，本轮的放松，主要降低了刚需的购房门槛（如减少社保缴纳时长、取消本地户籍限制等） ，首付比例和房贷利率也有所降低，对刚需购房的释放预计会起到积极提振的效果。而对于改善型需求（大部分是臵换改善） ，此前的调控相对严格，本轮的调控宽松不仅给改善型需求提供和刚需相当的信贷

21、优惠，同时在限购限售方面给予改善型需求更大的空间，如长三角重点城市苏州、南京、无锡相继对二套房的限购、新房&二手房的限售，一方面更多客户拥有二套房甚至多套房的购房资格，另一方面将加快存量房的流动性，臵换改善客户的购买力将获得较大力度提升。 图表图表4：2022年年4月中旬以来重点城市房地产调控政策及事件月中旬以来重点城市房地产调控政策及事件 时间时间 城市城市 政策政策/事件事件 类别类别 4 月 11 日 苏州 1、限购局部松绑：非苏州户口购房由 3 年内连续满 24 个月改为累计 24 个月、卖房后 2 年内无需社保或税单可直接购房； 2、限售局部放松：二手房限售时间由 5 年改为 3 年

22、（4 月 11 日起执行），新房仍然 3 年限售。 限购、限售 4 月 12 日 东莞 1、新建商品房根据可售楼面价 2 万元/以上、1-2 万元/、1 万元/以下划分三挡，对提升品质增加的建造成本，限价适当提高； 2、新建商品住宅均价可在限价基础上适当提高； 3、实施特色品质的住宅，限价可适当提高。 限价 4 月 14 日 宜昌 1、首套房贷款首付款比例不低于 20%，二套房贷款首付款比例不低于 30%，对拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次再次购房按首套房贷政策。 2、新建商品住房网签备案 2 年内上市交易不再受限制，促进商品住房一、二手市场良性循环。 限贷、限售、公积金 4 月 15 日

23、 盐城 1、调整公贷最高限额。家庭由 40 万元调整至 60 万元，个人由 20 万元调整至30 万元； 2、恢复第二次购房公贷支持政策。首次公贷结清的，新购买、建造、翻建、大修自住普通住房的，可以再次申请公贷，利率按 1.1 倍执行； 3、调整公贷保底贷款额度。家庭由 15 万元调整至 20 万元，个人由 8 万元调整至 10 万元。 公积金 4 月 18 日-26 日 无锡 1、生育二个孩子及以上本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房； 限购、公积金、房贷利率 地产行业专题报告 - 6 - 敬请参阅最后一页特别声明 2、人贷款最高额度由 30 万元提高到 50 万元，家庭最高

24、额度由 60 万元提高到80 万元，其中针对二孩或三孩本地户籍家庭，公贷最高额度提高至个人 60 万元、夫妻 100 万元； 3、首房首贷利率最低已经降至 4.6%，二套房贷款最低降至 5.2%。 4 月 26 日 沈阳 个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由 5 年调整为 2 年 限售 4 月 26 日 佛山 1、契税或不动产证满 5 年的商品住房，家庭在办理购房资格校验时，该商品住房不计入居民家庭拥有住房套数； 2、契税或不动产证满 5 年的商品住房，在进行买卖合同网签 、赠与、司法拍卖等转让手续时，无需进行购房资格校验。 限购 4 月 27 日 南京 1、溧水区、六合区限购松绑，非

25、本地户籍凭身份证可直接开首套购房证明； 2、南京非本市户籍居民家庭 1 年内累计缴纳 6 个月社保可申请购房，此前要求为 3 年内累计缴纳 24 个月社保 限购 4 月 29 日 南阳 南阳市人民政府办公室印发南阳市促进中心城区房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行） ，新市民购房补 1 万，公积金最高可贷 80 万元 公积金 4 月 29 日 洛阳 发布洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施 ，监管措施与企业信用等级挂钩，放宽优质企业预售条件与资金监管标准；土地出让分期缴纳土地款，延缓城市基础设施配套费缴纳，降低装配式建筑配建面积；加大对合理消费的信贷支持，提高公积金贷款额度；首套首

26、付最低比例为 20%，二套 30%，促进利率适当下行。 限购、限贷 4 月 29 日 沈阳 非沈阳户籍居民家庭在我市限购区域内购买新建商品住房的，执行沈阳户籍居民家庭购房政策，不再提供自购房申请之日起 2 年内在我市连续缴纳 6 个月及以上个人所得税或社会保险证明。缴存住房公积金外地职工家庭在我市购买自住住房的，可按规定在我市申请住房公积金购房贷款。 限购、限贷 4 月 29 日 株洲 印发关于关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干措施 ，首次购房给予1 万元购房补贴，契税补贴 50%，降低贷款首付比例，第 2 次办理住房公积金贷款，且购买家庭名下第 2 套有效住房的，最低首付款比例由 50

27、%降低至 30% 限贷 4 月 29 日 连云港 首套房首付比例按 20%执行。引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。 限贷 4 月 30 日 上饶 印发关于有效应对疫情不利影响促进中心城区房地产市场健康发展的若干措施 ，实施阶段性购房补贴，下调个人住房按揭贷款首付比例，首套房最低首付比例下调至 20%，二套房最低首付比例下调至 30%，并合理下行商业性个人住房按揭贷款利率。 限贷 5 月 1 日 无锡 发布关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知 ， 明确无锡市区个人住房转让增值税免征年限由 5 年调整为 2 年。 限售 5 月 1 日 梅州 金融机构要落实好居民家庭首套房个贷首付

28、比例不低于 25%；已拥有 1 套且贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款的，首付比例不低于30%。同时，梅州市还将二套房公积金贷款首付比例，从三成降至二成。 限贷 5 月 4 日 嘉兴 在嘉兴市正常缴存住房公积金的职工，首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房，其单人最高贷款额度由 30 万元上浮至 40 万元，双人及以上最高贷款额度由 60 万元上浮至 80 万元。符合保底贷款条件的职工，其单人最高贷款额度由 15 万元上浮至 20 万元。 公积金 5 月 9 日 苏州 新房限制转让时间由 3 年调整为 2 年，二手房对限制转让时间由原来的 3 年调整为不再限制转让年限。非

29、限购区域房产不再计入家庭限购套数。购房以后，家庭若有新出生人口(二孩及以上)，那么出售新房时也不受转让年限制约。非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳 24 个月社保调整为连续缴纳 6个月社保。 限购、限售 5 月 9 日 扬州 取消大专及以上人才、二孩及以上家庭市区买房限购政策；对于来扬大专及以上人才购买首套住房，给予契税 50%补贴 限购 来源：各地政府官网，财联社，国金证券研究所 注：截至 2022 年 5 月 9日 改善型市场或先于刚需市场好转改善型市场或先于刚需市场好转。在房地产市场相对发达成熟的城市，二手房成交量已经与新房成交量相当，如北京、上海二手房/新房成交量比超过

30、1.0，厦门、南京等城市二手房/新房成交量比也超过了 0.6。一二线、长三角重点城市对限售条件的放宽，时间内二手房的挂牌量预计会有较大幅度的增加，将会对新房市场产生一定影响：刚需新房，二手房供应量的地产行业专题报告 - 7 - 敬请参阅最后一页特别声明 加大，大概率将分流新房市场的刚需客户，短期将产生一定程度的负面影响。改善型新房，二手房流动性增强，臵换（卖一套买另一套）改善客群的购买力将得到大幅的提升，改善型市场由此受益。因此，我们预计本轮市场的恢复或主要由改善需求的释放带动。 图表图表5：2021年典型城市新房与二手房成交面积比值年典型城市新房与二手房成交面积比值 来源：Wind，国金证券

31、研究所 注：二手房/新房比为二手房与新房成交面积的比例 回归经营本质，看好核心竞争力突出的回归经营本质，看好核心竞争力突出的改善型改善型房企房企 本轮行业周期中具有突出核心竞争力的本轮行业周期中具有突出核心竞争力的改善型改善型房企或将跻身行业前茅房企或将跻身行业前茅。我们在外发报告步入良性循环正轨，布局地产正当时中已经提出“每一轮行业周期的转换都将孕育新发展模式”的观点。2008-2009 年，万科、保利发展、华润臵地等凭借金融红利，销售规模大幅提升；2014-2015 年，碧桂园、中国恒大举债扩张下沉，抓住三四线棚改市场机会，成为行业龙头；而本轮的行业周期中，外部红利空间缩小，以前高负债、高

32、杠杆、高周转的老路是行不通的，需要房企回归经营本质，拿好地、做好产品、提供好服务，全面提升自身竞争力。我们认为拥有稳健财务结构、我们认为拥有稳健财务结构、良好区域良好区域布局区域、布局区域、高质量高质量产品服务、精细化管理等核心竞争力的房企能够在本轮产品服务、精细化管理等核心竞争力的房企能够在本轮周期中实现弯道超车，跻身行业前茅。周期中实现弯道超车，跻身行业前茅。 深耕一二线城市，深耕一二线城市，业绩确定性高业绩确定性高 一二线城市中长期需求有支撑、市场空间大一二线城市中长期需求有支撑、市场空间大 一二线城市经济发达、人口量级大一二线城市经济发达、人口量级大。2021 年，49 个一二线城市（

33、4 个一线城市、15 个新一线城市、30 个二线城市）合计创造 GDP 总值为 590014亿元，占全国 GDP 总值的 51.6%；合计拥有常住人口 49946 万人，占全国常住人口的 35.4%。从人口变动来看，2010-2021 年间，49 个一二线城市常住人口从 40768 亿人增至 49946 万人，增幅为 22.5%，高于全国人口总数增幅（3.1%） ，其中有 47 个城市常住人口呈增长态势（哈尔滨、保定常住人口减少） ，深圳、成都、广州三城在 11 年间常住人口增加超过 600万人。人口的持续增长为一二线城市的住房需求提供有力支撑。 图表图表6：一二线城市一二线城市GDP与人口基

34、本面情况与人口基本面情况 城市城市 城市能级城市能级 2021 年年 GDP（亿元）（亿元） 2021 年年 GDP 实际实际增速（增速（%） 2021 年常住人口年常住人口（万人）（万人） 2010 年六普常住年六普常住人口（万人）人口（万人） 人口增减人口增减 （万人）（万人） 上海 一线城市 43215 8.1 2489 2302 188 北京 一线城市 40270 8.5 2189 1961 227 深圳 一线城市 30665 6.7 1768 1036 732 广州 一线城市 28232 8.1 1881 1270 611 重庆 新一线城市 27894 8.3 3212 2885 3

35、28 1.29 1.28 1.04 0.83 0.68 0.65 0.64 0.64 0.000.200.400.600.801.001.201.40050002500北京 金华 上海 厦门 南京 无锡 深圳 苏州 新房成交面积(万方) 二手房成交面积（万方） 二手房/新房比 地产行业专题报告 - 8 - 敬请参阅最后一页特别声明 苏州 新一线城市 22718 8.7 1285 1046 239 成都 新一线城市 19917 8.6 2119 1405 714 杭州 新一线城市 18109 8.5 1220 870 350 武汉 新一线城市 17717 12.2 1365

36、 979 386 南京 新一线城市 16355 7.5 942 800 142 天津 新一线城市 15695 6.6 1373 1294 79 青岛 新一线城市 14136 8.3 1011 872 139 长沙 新一线城市 13271 7.5 1024 704 320 郑州 新一线城市 12691 4.7 1260 863 397 佛山 新一线城市 12157 8.3 950 720 230 合肥 新一线城市 11413 9.2 947 570 376 东莞 新一线城市 10855 8.2 1054 822 232 西安 新一线城市 10688 4.6 1316 847 470 沈阳 新一线

37、城市 7250 7 912 811 101 宁波 二线城市 14595 8.2 954 761 194 无锡 二线城市 14003 8.8 748 637 111 济南 二线城市 11432 7.2 934 681 252 福州 二线城市 11324 8.4 842 712 130 泉州 二线城市 11304 8.1 878 813 65 南通 二线城市 11027 8.9 773 728 45 常州 二线城市 8808 9.1 535 459 76 烟台 二线城市 8712 8 710 697 13 徐州 二线城市 8117 8.7 908 858 51 大连 二线城市 7826 8.2 7

38、45 669 76 温州 二线城市 7585 7.7 957 912 45 昆明 二线城市 7223 3.7 846 643 203 长春 二线城市 7103 6.2 907 767 139 厦门 二线城市 7034 8.1 516 353 163 绍兴 二线城市 6795 8.7 534 491 42 南昌 二线城市 6651 8.7 644 504 139 石家庄 二线城市 6490 6.6 1064 1016 48 嘉兴 二线城市 6355 8.5 552 450 101 台州 二线城市 5786 8.3 666 597 69 金华 二线城市 5355 9.8 712 536 176 哈

39、尔滨 二线城市 5352 5.5 1001 1064 -63 太原 二线城市 5122 9.2 530 420 110 南宁 二线城市 5121 7.9 874 666 208 惠州 二线城市 4977 10.1 607 460 147 贵阳 二线城市 4711 6.6 599 432 166 珠海 二线城市 3882 6.9 244 156 88 保定 二线城市 3725 7.2 924 1119 -195 中山 二线城市 3566 8.2 442 312 130 廊坊 二线城市 3553 3.5 546 436 111 兰州 二线城市 3231 6.1 436 362 74 合计合计 59

40、0014 49946 40768 9178 来源：各地政府官网，第一财经，国金证券研究所 注：城市按 2020 年第一财经能级划分 一线、新一线城市多为人口净流入城市一线、新一线城市多为人口净流入城市。19 个一线、新一线城市中仅重庆市为人口净流出（主要由于重庆市幅员较为辽阔，部分下辖区县距离主城区较远，跨省流动的外出务工人员较多，但主城区人口仍为净流入） ，深圳、地产行业专题报告 - 9 - 敬请参阅最后一页特别声明 上海、广州、北京人口净流入超过 800 万人，东莞、成都、苏州、佛山、武汉、杭州、郑州、西安等 8 个城市人口净流入也超过 300 万人，净流入的人口将产生“新市民”的住房需求

41、，支撑未来房地产行业的持续发展。 图表图表7：2021年一线、新一线城市年一线、新一线城市人口净流动情况人口净流动情况 来源：各地政府官网，国金证券研究所 注：部分城市 2021 年户籍人口未公布用 2020 年数据替代 一二线城市房地产市场容量大，是一二线城市房地产市场容量大，是房地产行业主战场房地产行业主战场。19 个一线、新一线城市 2020 年商品房销售金额合计 65093 亿元，占全国商品房销售金额的37.5%，高于 GDP（32.6%）和常住人口（20.0%）占比。其中上海、深圳、重庆、杭州、成都 5 城商品房销售金额超过 4000 亿元，目前且未来一段时间都将是房地产行业的主战场

42、。 图表图表8：2020年一线、新一线城市商品房销售金额及面积年一线、新一线城市商品房销售金额及面积 来源：国家统计局，国金证券研究所 注：统计范围为全市，包含下辖区县 短期优质一二线城市销售有望率先企稳回暖短期优质一二线城市销售有望率先企稳回暖 一二线城市销售抗跌能力较强一二线城市销售抗跌能力较强。从 Wind40 个典型城市新房销售数据看，2022 年 1-4 月 40 城合计新房销售面积同比下滑 39.8%，一线、二线、三四线城市分别同比下滑 33.4%、36.1%和 58.1%。从 Wind17 个典型城市二手房销售数据看，2022 年 1-4 月 17 城合计二手房销售面积同比下滑3

43、7.1%，一线、二线、三四线城市分别同比下滑 37.1%、33.6%和 71.5%.无论是新房还是二手房市场，一二线城市销售抗跌能力和稳定性均更强。 优质一二线、长三角城市在售库存低优质一二线、长三角城市在售库存低。从在售库存方面看，截至 2022 年 3 月底，全国重点二十个城的新房在售库存平均去化周期 11.4 个月，杭州、上海、合肥、深圳、南京五城新房库存去化周期低于 7 个月，此类优质的一二线、长三角城市销售有望先于市场恢复，进而带动全国市场的企稳回暖，而重点布局优质一二线城市的房企也将率先受益。 -500050002500300035004000深圳 上海 广州

44、 北京 东莞 成都 苏州 佛山 武汉 杭州 郑州 西安 长沙 天津 南京 青岛 合肥 沈阳 重庆 2021年常住人口（万人） 2021年户籍人口 人口净流入（万人） 004000500060007000上海 深圳 重庆 杭州 成都 苏州 广州 武汉 北京 郑州 南京 佛山 西安 青岛 长沙 合肥 天津 东莞 沈阳 商品房销售金额（亿元) 商品房销售面积（万方） 地产行业专题报告 - 10 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表图表9：2022年年1-4月各能级城市新房销售面积同比月各能级城市新房销售面积同比 图表图表10：2022年年1-4月各能级城市二手房销售面积同比月各能

45、级城市二手房销售面积同比 来源：Wind，国金证券研究所 来源：Wind，国金证券研究所 图表图表11：截至截至2022年年3月，月，全国全国重点重点20城在售城在售库存及去化周期库存及去化周期 城市城市 在售库存在售库存 近五年低位近五年低位 近五年高位近五年高位 去化去化周期周期 近五年低位近五年低位 近五年高位近五年高位 ( (万万 m m) ) ( (万万 m m) ) ( (万万 m m) ) ( (月月) ) ( (月月) ) ( (月月) ) 杭州 215 184 688 1.8 1.4 8.5 上海 503 454 789 6.0 4.8 13.1 合肥 430 430 872

46、 6.3 5.3 14.5 深圳 229 159 362 6.6 3.6 16.3 南京 606 258 697 6.6 3.1 8.0 郑州 901 490 1079 7.1 4.2 13.7 西安 578 486 983 7.4 4.5 10.6 长沙 728 413 767 7.6 3.2 7.6 重庆 1236 746 1365 9.6 3.3 9.6 苏州 900 485 933 10.3 5.7 11.7 成都 1539 1215 1852 10.4 7.1 13.2 武汉 1793 633 2063 10.4 3.4 11.2 温州 731 347 789 11.2 5.9 11

47、.2 广州 1095 627 1105 12.1 5.2 12.1 北京 1129 430 1200 14.6 7.5 25.2 沈阳 1709 1676 2368 16.2 11.5 23.0 青岛 2133 972 2201 17.9 6.8 18.0 天津 2067 862 2180 21.7 5.5 21.7 福州 1571 170 1604 22.3 11.9 35.6 长春 1198 706 1245 22.5 8.0 22.8 来源：中指研究院，国金证券研究所 注：在售库存口径为商品住宅（不含保障性住房） ，杭州统计范围包含萧山、余杭，苏州统计范围包含吴江 重点城市一二房重点城市

48、一二房价价依然依然存在存在倒挂，新房需求倒挂，新房需求有支撑有支撑。自 2016 年以来，重点城市新房限价严格，一二手房价倒挂现象突出，2021 年，北京、上海、厦门等城市一二手房价差超过 10000 元/，杭州、南京、苏州等城市一二手房价差也在 2000 元/以上。一二手房价倒挂反应了城市房地产市场的供求关系相对良好，新房市场有支撑：房价倒挂一方面在刚需端促使客户积极参与新房市场，另一方面在改善需求端，提高了臵换改善客户的购买能力，在限售放宽后，有望带动改善市场回暖。 -33.4% -36.1% -58.1% -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%一线城市 二线城市 三

49、四线城市 -37.1% -33.6% -71.5% -80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%一线城市 二线城市 三四线城市 地产行业专题报告 - 11 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表图表12：2021年年典型城市新房与二手房成交均价情况典型城市新房与二手房成交均价情况 来源：中指研究院，冰山指数，国金证券研究所 典型改善房企深耕一二线城市典型改善房企深耕一二线城市 改善房企销售主要来自一二线城市改善房企销售主要来自一二线城市。绿城中国持续聚焦一二线和长三角城市，2021 年一二线城市合同销售额 2139 亿元，占比 80%，长三角合同销售额 1765 亿元，占比

50、 66%；深耕能力持续提升，北京、杭州、宁波多城市销售金额位居当地前十。建发国际深耕海西、长三角城市群，2021 年销售占比分别为 50%和 31%；销售前十城市合计签约金额 1152 亿元，占比达 70%，厦门、漳州、福州、无锡、宁德等多城市进入当地销售榜单前十。滨江集团专注杭州市场，2021 年于杭州销售额达 1068 亿元，占比达 63%。 图表图表13：2021年绿城中国销售金额能级分布年绿城中国销售金额能级分布 图表图表14：2021年绿城中国销售金额城市群分布年绿城中国销售金额城市群分布 来源：公司公告，国金证券研究所 来源：公司公告，国金证券研究所 图表图表15：2021年建发国