1、 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 PartPart 四个关键词：读懂行业四个关键词：读懂行业 关键词关键词一：一：城市群城市群 “大”聚集、“小”发散：中心城市规模边际效用强化是城市群形成的“大”聚集、“小”发散：中心城市规模边际效用强化是城市群形成的基本逻辑基本逻辑。 “大”聚集：城市化的逻辑就是聚集，越大的聚集越有优势！“大”聚集：城市化的逻辑就是聚

2、集，越大的聚集越有优势！联合国曾在大城市的优势中称：从发达国家城市发展经验看，大城市越来越发展、人口越来越向大城市集中是趋势。人口聚集带来产业的聚人口聚集带来产业的聚集，从而创造就业及收入，有就业和收入就能吸引人口，形成正反形成集，从而创造就业及收入，有就业和收入就能吸引人口，形成正反形成正反馈机制。正反馈机制。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关键词关键词一一：城市群城市群 政策支持：政府顺势而为，城镇化政策大力支持城市群发展政策支持：政府顺势而为

3、，城镇化政策大力支持城市群发展 伴随着我国城镇化进程，政府层面政策导向也在逐步调整：初期走中小城市与小城镇发展，限制大城市规模；到强调大中小城市与小城镇要协调发展，同时提及城市群概念；而今，将城市群上升作为城镇化重将城市群上升作为城镇化重点发展方向，多项点发展方向，多项政策政策支持国家中心城市及加快城市群建设，以疏导特支持国家中心城市及加快城市群建设，以疏导特大城市功能。大城市功能。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状

4、与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词一：一：城市群城市群 轨道交通：轨道交通迅速发展提升辐射范围，实现城市群内部的“小”轨道交通：轨道交通迅速发展提升辐射范围，实现城市群内部的“小”发散发散。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词一：一：城市群城市群 2017 年经济工作会议提出的“特大城市要加快疏解部分城市功能，“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”，实质上是要大力推动城市群发展，并由此疏带动周

5、边中小城市发展”，实质上是要大力推动城市群发展，并由此疏导过度集中的人口流动和需求。导过度集中的人口流动和需求。近 5 年来，我国铁路里程数增幅达33%，且近期围绕六大城市群仍有大量轨道交通规划，以支撑城市群、城市带的进一步空间拓展。在此背景下，围绕城市群的深耕布局已成为房企未来发展的核心机遇点。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词一：一：城市群城市群 房企回归：恒大、碧桂园回归一二线实质是回归主要城市群房企回归：恒大、碧桂园回归一二线实质

6、是回归主要城市群。 以碧桂园为例，2016 年前 8 个月共获取 271 块地，预期建筑面积约为 6016 万平方米，总代价约 1113 亿元（含少数股东权益）。按照面积计算，广东省占 44%，长三角约占 19%，京津冀地区占比超 3%。也就是说，前 8 个月，碧桂园近七成的新增项目位于三大城市群。 特色小镇：政策倾斜下，特色小镇成为城市群投资的重要拓展模式特色小镇：政策倾斜下，特色小镇成为城市群投资的重要拓展模式。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院

7、关关键词键词一：一：城市群城市群 无论是产业转移、产业依托或自然依托型特色无论是产业转移、产业依托或自然依托型特色小镇的建设和发展，小镇的建设和发展，均以城市群为依托，承接和疏导核心城市的产业和人口的外溢需求，这均以城市群为依托，承接和疏导核心城市的产业和人口的外溢需求，这为城市群内城市带来发展机会，也是房企布局城市群的重要机遇点。为城市群内城市带来发展机会，也是房企布局城市群的重要机遇点。2016 年碧桂园大力发展产城融合，依托珠三角和京津冀城市群布局 5 个科技小镇；而绿城也组建了小镇集团，准备在距离城市三五十公里处打造 3 万居住的小镇。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校

8、招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词二二：并购整合并购整合 强者恒强：巨头崛起，品牌房企主导性持续增强强者恒强：巨头崛起，品牌房企主导性持续增强。 2016 年，品牌房企巨头业绩丰收，带动行业集中度再创历史新高。2016 年销售过百亿房企有 131 家，市场份额近五成。销售额前二十的房企市场份额占比超四分之一；千亿房企 12 家，前十房企总市场份额近两成。3 家 3000 亿房企阵营闪耀升级，市场份额近 10%。 19.20%25.40%0%5%10%15%20%25%30%2011年20

9、12年2013年2014年2015年2016年图：品牌房企市场占有率图：品牌房企市场占有率（按金额，%）TOP10TOP20 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词二二：并购整合并购整合 并购疯长：行业整合成主旋律，收并购规模加大、节奏加快并购疯长：行业整合成主旋律，收并购规模加大、节奏加快。 数据来源：wind 根据全网公开数据关键词搜索整理所得，包括上市公司公告、其他公告、新闻等获取的关于“房地产”“并购”的公开信息，不覆盖所有并购，统计并

10、购事件或不成功。 2012 年后，行业整体收并购金额呈现年年攀升趋势，2016 年并购金额提升明显，交易额为近年来新高。 004000200016图：图：20102010年以来房地产行业收并购情况年以来房地产行业收并购情况（亿） 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词二二：并购整合并购整合 并购模式：以基于地产主业整合为主，关联产业和跨业为辅并购模式：以基于地产主业整合为主，关联

11、产业和跨业为辅。 纵览 2016 年标杆房企收并购，主要有以下方向： 基于房地产开发主业的 项目层面、中小规模公司的收并购，增加土储、可售货量，扩大区域布局；央企整合重组，提高效率避免同业竞争；基于多元化发展、战略布局的非主业的上下游细分板块的收并购，降低融资成本、挖掘增值点，形成产业联动；跨界收并购或入股，财务投资、“房地产+其他产业”战略布局，寻求新利润点。 恒大模式：并购大幅提振区域销售额恒大模式：并购大幅提振区域销售额。 恒大 2015 年至 2016 年上半年耗费 677.76 亿用于主业及相关并购，在重庆、武汉、广东、成都等地获得大量项目储备。从年报披露数据看，项目并购给恒大贡献了

12、可观的业绩，2016 年上半年，主要并购区域业绩同比大幅上涨：湖北（+164%）、广东（+229%）和重庆（+77%）。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词二二：并购整合并购整合 融创模式：并购形成大区域布局，迅速扩大规模融创模式：并购形成大区域布局，迅速扩大规模。 数据来源：公司公告，2016 年土地储备根据 2016 年公司中报、2016 年下半年招拍挂和并购土地建面估算 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你

13、成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词二二：并购整合并购整合 融创通过对莱蒙国际、融科等收购，在北京、深圳、上海、武汉、东莞、杭州、郑州等高溢价、重点城市获得多宗土地和项目，完成了环完成了环渤海、长三角、珠三角、进军深圳的强势布局，形成一二线城市为核心渤海、长三角、珠三角、进军深圳的强势布局，形成一二线城市为核心的区域战略转变。的区域战略转变。通过收并购，融创规模迅速做大，从中上游企业进入规模企业行列，资产规模超过 1500 亿元。 融创近期跨界入股链家、乐视网，链家可提供存量房和经纪资源，乐视资源可协动主

14、业，如“互联网+”智能家居、智能社区，“小镇+”汽车小镇等，进可战略性布局大娱乐板块。多元化收并购或投资的基础多元化收并购或投资的基础是联动主业和相关产业，对未来发展点提前布局，是联动主业和相关产业，对未来发展点提前布局，类似案例还有恒大收购盛京银行、万达收购传奇影业等。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词三三：地产金融地产金融 房地产金融属性持续加强：一线城市房价波动幅度偏离房地产金融属性持续加强：一线城市房价波动幅度偏离 CPICPI、

15、与、与 M2M2 趋趋同同。 随着开发量逐步到达高位，房地产行业从高速无风险的普赢阶段进入以专业获取利润的阶段，自自 20132013 年以来，商品属性渐渐褪去，金融属年以来，商品属性渐渐褪去，金融属性正逐渐成为地产行业持续向上的未来动力。性正逐渐成为地产行业持续向上的未来动力。上图可以看出，2013 年以前一线城市房价变化幅度基本与 CPI 保持一致，至 2016 年，一线城市房价变化幅度基本与 CPI 偏离，与 M2 逐步趋同，这是房地产金融化的典型表现。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行

16、业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词三三：地产金融地产金融 金融属性形成机制：房地产是货币信用扩张的重要一环金融属性形成机制：房地产是货币信用扩张的重要一环。 房地产交易中，购房者使用银行贷款购房，房款流向开发商，开发商用于支付买地款及建筑成本，货币流向政府及上游供应商，最后又作为存款最终又回到银行系统的循环之中，再作为贷款创造了货币流动性。换言之，房地产行业（包括开发商和买房者）的借贷行为是货币信用创换言之，房地产行业（包括开发商和买房者）的借贷行为是货币信用创造的重要造的重要环节环节。 房企谋篇：从简单的融资思维向金融思维转变，加快金融版图布局房企谋篇：从简单的融资思维

17、向金融思维转变，加快金融版图布局。 传统的房地产金融是站在资金供需的角度，核心是拓宽融资渠道，而在房地产行业金融属性更加显著背景之下，房企逐步认识到：金融可：金融可切入切入房地产房地产每一环节每一环节，可不断细化出各种金融潜在进入，可不断细化出各种金融潜在进入机会机会，且无论房，且无论房地产企业向哪个领域转型，金融也都是绕不过的槛。地产企业向哪个领域转型，金融也都是绕不过的槛。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词三三：地产金融地产金融 20

18、16 年，房企金融布局不再只是小打小闹，已开始主动参股甚至控股一些金融机构，例如恒大、保利等均有金融牌照获取方面的布局；亦有分拆物业、代理、商业等子版块，独立与资本市场对接；此外，试水类 Reits 及各类 ABS，以丰富融资及资产退出渠道，例如，绿地打包内地酒店资产赴新加坡 Reits 上市；碧桂园多次发行购房尾款 ABS，提前回笼资金、拓宽融资渠道。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词三三：地产金融地产金融 恒大模式：全金融牌照战略恒大

19、模式：全金融牌照战略金融、地产并驾齐驱金融、地产并驾齐驱。 2016 年，恒大无疑是资本市场的“红人”，收购嘉凯城、入股廊坊发展和万科、借壳深深房，等等。恒大频频出手收购金融牌照，目前至少拥有保险、银行为核心的 9 大金融牌照，转型为“地产+金融”投资集团的战略意图明显，未来还计划并购其他金融机构以获取金融牌照，尤其是券商、信托公司，以形成地产、金融并驾齐驱、互相渗透格局。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词四四：存量存量时代时代 存量沉淀

20、：快速沉淀，各方资源逐鹿存量运营存量沉淀：快速沉淀，各方资源逐鹿存量运营。 图：中国房地产图：中国房地产增量到增量到存量存量的积累的积累速度速度大大高于大大高于发达国家发达国家 细看市场成熟的发达国家，美国二手房成交占比已超过总成交的80%，日本、英国等发达国家二手房成交也明显超过新房。我国仅花不到20 年的时间就开始进入存量时代，明显快于美国耗时 70 年，日本、英国耗时半世纪。快速的存量沉淀，带来了交易市场的狂欢，也对运营市场提出迫切的发展需求，存量运营、服务市场已备受敏锐的市场参与者关注。 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个

21、关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词四四：存量存量时代时代 存量交易：存量房交易规模快速攀升，房屋存量交易：存量房交易规模快速攀升，房屋 C C 端供求已不容忽视端供求已不容忽视。 2016 年，全国二手房占住房交易总额的比例达 41%，比 2012 年提高20 个百分点。1616 个重点城市二手房成交套数占比达个重点城市二手房成交套数占比达 60%60%，较 2015 年提升 7 个百分点，其中，北京、上海、厦门等 10 个城市二手房成交量超过二手房成交量超过一手房一手房。多数重点城市二手房成交量增速高于新房二手房成交量增速高于新房，其

22、中，南京、广州、杭州、天津等二手房成交同比增速均超过 50%。 -50%0%50%100%北京上海厦门深圳杭州南京成都大连苏州宁波广州天津无锡南昌郑州佛山图：主要城市新房及二手房成交情况图：主要城市新房及二手房成交情况二手房成交量比重二手房成交增速-新房成交增速 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词四四：存量存量时代时代 链家崛起：交易金额超过链家崛起：交易金额超过 TOP3TOP3 开发商之和开发商之和。 图：图：20162016 年链家与

23、主要开发商交易额对比年链家与主要开发商交易额对比 070900006000800000152016图：历年链家交易额图：历年链家交易额（亿元） 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词四四：存量存量时代时代 2016 年，存量房市场龙头企业链家全年交易金额突破 1 万亿元，同比增长超过 55%，其交易金额甚至超过交易金额甚至超过 TOP3TOP3 房企新房销售

24、额之和房企新房销售额之和。存量市场规模可见一斑。各路开发商、资本抢占存量房市场空间。今年 1月，融创向链家增资人民币 26 亿元，获得其 6.25%的股权。融创表示，入股链家的原因之一是看好存量交易市场巨大的发展空间。 存量运营：存量房运营、服务备受各方关注存量运营：存量房运营、服务备受各方关注。 快速沉淀的存量市场对运营、服务提出迫切的需求，房地产开发商、服务商等都开始探索该领域的发展模式。存量时代，供应和需求主体均为个人，市场呈现典型的 C2C 格局，更注重个体诉求。其中，租房市场存在巨大的政策红利，2016 年各方纷纷抢滩长租公寓市场。 万科泊寓：存量活化，降本增效万科泊寓：存量活化，降

25、本增效。 图：万科泊寓业务发展策略图：万科泊寓业务发展策略 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词四四：存量存量时代时代 2016 年，万科把全国旗下各类品牌统一为“泊寓”品牌，目前已开业和筹备开业的项目达 50 个，提供近万间服务公寓。万科泊寓的房源有30%是自有的存量物业，有效活化库存，另外 70%房源获取以低成本的收房改造为主，有利于降本增效。万科长租公寓的远期目标是通过品牌化后的管理输出，实现轻资产运营，未来借助 Reits 等发展趋势

26、对接资本市场。 世联红璞：以租养租轻资产运作，打造入口提供全方位服务闭环世联红璞：以租养租轻资产运作，打造入口提供全方位服务闭环。 图：世联行红璞图：世联行红璞公寓合作模式公寓合作模式 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。 4 4 个个关键词读懂关键词读懂行业现状与未来行业现状与未来 保利投顾研究院保利投顾研究院 关关键词键词四四：存量存量时代时代 图：红璞公寓客户图：红璞公寓客户服务服务闭环闭环 长租公寓运营是世联行大资管业务板块的重要模块，其中，红璞公寓是面向商旅及家庭客户打造的公寓品牌。2016 年，世联行定增 20 亿元拟投入长租公寓建设项目，计划在一线、二线城市采用租赁方式建设 13万间长租公寓。 目前，红璞公寓房源获取方式是租赁，即从开发商处集中获取房源，与开发商签订租赁合同，开发商可带租约出售产权。部分房源通过从 C 端业主租赁获取。世联行充分利用公寓租赁的入口价值，与集房、集客、集金三大平台实现对接，叠加系列增值服务获取收益，增强客户黏性。 （未完待续） 长按二维码，关注保利投顾研究院公众号，获取更多校招大礼包 ，助你成为房地产行业面霸。