1、房 地 产 市 场 展 望 报 告| 中 国RESTART重启C B R E R E S E A R C H | A S I A P A C I F I Cc b r e . c o m / s h o r t u r lCBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.22021年中国房地产市场展望报告0 03 3宏观经济世邦魏理仕预计，受“双循环”发展战略的推动，2021年中国GDP增速可达8.2%。尽管大规模的财政刺激政策较2020年将有所收缩，但中国仍将继续实施稳健的财政和货币政策。虽然当前仍存在中美关系、逆全球化等诸多不确定性，但RCEP的签署是中国近年来提速对外开放的重

2、要里程碑。0 06 6写字楼市场2021年全国写字楼市场净吸纳量预计将突破500万平方米，同比增长60%。“双循环”战略下，科技新媒体、金融业和商务服务业将继续担当需求主力。2021年将迎来新增供应高峰，预计全年新入市项目总量达960万平方米。世邦魏理仕预计，核心商务区空置率将在2021年触顶后回落，其中一线城市核心商务区的空置率将逐渐降至10%以下，带动租金增长率先进入企稳回升的通道。1414零售物业市场中国对疫情的有效控制和疫情受控后消费力的反弹和本土化，让国内外品牌均呈现出持续加码中国市场的趋势，这将带来2021年更多的门店扩张。世邦魏理仕预计，2021年空置率将企稳走平，此后逐年下降。

3、购物中心租金将自2021年开始持续小幅攀升，并于2022年基本恢复至疫情前水平。一线城市在租金反弹力度上将明显优于大部分二线城市。2 20 0仓储物流市场受益于结构性行业增长和周期性行业回升的双重作用，2021年仓储物流市场将超预期复苏。尽管2021年仍将有约700万平方米的新增供应入市，相比2020年增长30%，但整体需求同比将增长30-50%。对于租户来说，2021年将是扩长和租赁谈判的好时机，业主将积极填补他们的空置面积。租户可以通过从低标仓升级到高标仓来提高物流效率，或者签订更长的租约以锁定有利的价格。2626物业投资市场物业投资市场情绪已经于2020年下半年逐步复苏并持续增强。世邦魏

4、理仕预计，2021年中国内地的商业地产大宗交易额将同比增长15-20%。2020年，与中国内地相关的私募地产基金募资总额达到179亿美元，较五年平均水平高出23%。而鉴于中国经济和商业地产需求在疫情中所呈现的韧性，大部分亚太区投资者视中国内地为率先复苏的市场。目录REENGINE重塑引擎经济2021年房地产市场展望报告 | 中国4CBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告2021年中国内地经济增速有望领跑全球中国经济持续复苏，20212021年经济增速有望领跑全球得益于有效的疫情控制和常态化的防疫管控，中国经济自2020年第二季度开始持续复苏

5、，全年GDP增速录得2.3%，成为全球唯一实现经济增长的主要经济体。制造业、固定资产投资、进出口和社会消费品零售总额均已实现增长。世邦魏理仕预测，中国经济将在“双循环”的战略方针下加快复苏，2021年GDP增速预计达8.2%，保持全球领先。双循环重塑中国经济增长引擎“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”被首次录入五年计划纲要，成为中国经济中长期发展的主线。在双循环的基调下，消费经济和科创经济将在未来五年更多地助推经济增长。尽管消费市场在疫情中受到重创，但收入预期持续改善、城镇化进程提速和消费需求回流本土将使中国零售市场增速在2021年显著反弹。与此同时，国家对包括5

6、G和人工智能领域的基础设施建设和终端运用的自主创新科技行业将给予更大力度的支持，有利于本土科技企业持续发展和扩大规模。金融业对外开放的成果将在2021年逐步显现，包括保险、银行、证券、资管、期货、支付等金融领域都将持续迎来更多外资机构的入驻和业务扩张。尽管当前仍存在中美关系、逆全球化等诸多不确定性，但RCEP的签署是中国近年来提速对外开放的重要里程碑，区域一体化的推进和交易成本的降低将提振中国的制造、贸易、消费以及物流等多个经济领域。图表1：GDP指数预测（2019年第四季度为100）数据来源：世邦魏理仕Houseview，Oxford Economics，2021年1月80859095100

7、02019 Q42020 Q12020 Q22020 Q32020 Q42021 Q12021 Q22021 Q32021 Q42022 Q12022 Q22022 Q32022 Q4Q4 2019 = 100亚太区（不含中国）欧元区美国中国内地5CBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告2021年积极财政政策与稳健货币政策并行2021年的宏观政策主线是从逆周期向顺周期回归，宏观政策刺激力度将收紧。中央经济工作会议指出，2021年中国将继续实施积极财政政策和稳健货币政策。财政政策相对保持宽松积极并更多投入支持经济增长领域

8、随着疫情的影响消退，财政政策将逐渐回到正轨，财政赤字率将有所回落。经济持续复苏的情况下，增值税、企业所得税等财政收入将逐步回升。从支出来看，尽管疫苗的大规模接种将一部分依赖于财政支出，但相较于疫情爆发期间的支出金额，财政资金将可更多地投入到支持经济进一步发展和“十四五”时期重点建设项目中。稳健货币政策下保持流动性合理充裕2020年疫情爆发后，央行通过释放流动性加强对实体经济的支持力度。通过公开市场实现净投放1.3万亿元，通过降准释放长期资金约1.75万亿元，并多次调降政策利率降低实体经济融资成本。进入2021年国内经济保持复苏走势，虽然央行表示货币政策将回归正常，但是2021年是“十四五”开局

9、之年，疫情之后经济结构仍需修复和调整，政策层面亦定调“不急转弯”。故此，预计货币政策整体上将继续保持稳健，并在具体执行过程中添设一定的灵活性。若实体经济没有出现明显降速，全面降准的概率较小，但不排除会通过定向降准等操作进行差异化的流动性投放。从利率来看，鉴于经济仍在恢复进程中，要让市场利率匹配经济基本面的话，2021年降息的概率不大，政策利率总体保持稳定，市场资金成本将依然保持平稳。6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%2018.12018.22018.32018.42019.12019.22019.32019.42020.12020.22020.32020.4社会融资规模：存量

10、同比M2:同比579111315173.03.23.43.63.84.04.24.42018.72018.82018.92018.102018.112018.122019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.102019.112019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.102020.112020.12一年期LPR大型金融机构存款准备金率（右轴）中小型金融机构存款准备金率（右轴）图表2：货币供应及市场流动性图表3：中国内地1年期LPR及存

11、款准备金率数据来源：万得资讯，世邦魏理仕研究部，2021年1月REBOUND需求回暖写字楼2021年房地产市场展望报告 | 中国7CBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告预测值写字楼需求大幅反弹伴随着国内有效的疫情常态化管控和经济有序复苏，全国写字楼市场净吸纳量于2020年第二季度由负转正并持续增长。全年净吸纳总量录得300万平方米，虽然较2019年同比下降17%，但2020年下半年录得270万平方米，同比增长49%。2021年企业信心将随同经济复苏进一步增强，进而对写字楼需求形成有力支撑。根据世邦魏理仕10月进行的亚太区办公租户调查结果显

12、示，88%的在华企业表示未来6个月公司业务将保持平稳或进一步向好。世邦魏理仕预计，2021年全国主要城市写字楼净吸纳量有望突破500万平方米，较2020年大幅增长60%以上。科技业和金融业对需求的支撑力进一步加大科技业和金融业在疫情中突显行业韧性并加速增长。统计局数据显示，信息传输、软件和信息服务业以及金融业在一季度全行业营收下滑的情况下，仍然实现13%和6%的同比增幅，并在2020年前11个月实现16%和7%的进一步递增。从在职员工规模角度来看（见下页图表5），金融业和商务服务业以及信息科技行业有望在未来三年（2021-2023年）提速扩张，这意味着办公面积需求的持续强劲增长。事实上我们也看

13、到，在2020年写字楼租赁成交中（见下页图表6），科技新媒体行业占比较去年放大7个百分点至32%；金融业和商务服务业分别23%和10%，与去年相当。我们预计，伴随“双循环”发展格局下扩大开放和科技创新两大战略的不断推进，上述行业将继续担当2021年写字楼面积去化的主力军。02009200001920202021F2022F2023F百万平方米一线城市二线城市图表4：全国写字楼市场净吸纳量预测数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年1月科技和金融主导写字楼需求显著反弹8CBRE RESEARCH | 2021

14、CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告-2%0%2%4%6%8%金融业和商务服务业信息科技和传讯服务消费者服务业公共服务业工业整体市场年复合增长率（2017-2019）年复合增长率（2021-2023）图表5：各行业在职员工规模变化率数据来源： Oxford Economics，世邦魏理仕研究部，2021年1月注释1：写字楼租赁成交包含新租、扩租、搬迁和升级租赁交易科技和金融主导写字楼需求显著反弹图表6：2020年（分行业）写字楼租赁成交占比1科技新媒体, 32%金融业, 23%商务服务业, 10%制造业, 7%房地产业, 7%能源和公共事业, 4%医药和生命科学, 4%其他行业

15、, 13%9CBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告8%13%13%25%20%15%10%68%45%43%38%38%13%15%33%38%45%8%8%个人生产力成本节约团队协作员工敬业度创新力1 - 远程办公更佳2345 - 办公室办公更佳图表7：对办公室和远程办公体验感的评测办公空间仍具备不可取代的职能尽管在疫情期间，中国内地有86%的企业采取了居家远程办公的模式，但根据世邦魏理仕研究部在2020年10月进行的亚太区写字楼租户快速调查结果显示，在中国内地的企业认为办公室空间在促进创新力、员工敬业度和团队协作方面具备远程办公所不可

16、替代的优势。由此可见，办公室对企业未来业务发展仍然至关重要。但企业房地产的变革方兴未艾然而，疫情的发生和常态性的管控、以及持续年轻化的工作人群年龄结构正在改变传统的办公行为，并进而影响办公选址的区位、办公场所的配置以及所扮演的角色。世邦魏理仕认为：办公场所已经从一个标准化和功能性的物理空间发展为在提高企业效率、生产力和盈利能力方面发挥更大作用的载体。办公空间规划和配置更加注重健康、协作、社交等多元需求将成为趋势。适应业务发展的需要和人才的可获得性成为办公室区位选取的考量。 “灵活性”现已成为企业房地产韧性策略的关键性议题。我们的调查结果显示，72%的租户表示其在未来将增加混合型工作模式的运用，

17、即设置一揽子企业房地产策略，包括多个总部、项目公司、灵活办公、居家办公等。与此同时，为适应这种混合型、灵活性的办公模式，企业也将在办公室科技上继续增加投入，逾七成的租户表示会将办公室科技和数字化革新作为未来房地产策略的组成部分。数据来源：亚太区写字楼租户快速调查-中国内地，世邦魏理仕研究部，2020年10月后疫情时代，办公空间对企业和员工仍不可或缺10CBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告一线城市0%20%40%60%80%100%012345深圳上海广州北京杭州武汉西安重庆成都长沙青岛南京沈阳宁波大连苏州无锡天津百万平方米2021-20

18、23年2018-2020年2021-2023年核心商务区新增供应占比20212021年新增供应预计将突破900900万平方米受疫情期间项目停工的影响，2020年约有30%左右的项目延期交付，使得2021年全国写字楼新增供应将迎来历史最高值的960万平方米，但此后逐年递减。未来三年全国累计写字楼供应总量预计达2400万平方米，供应端压力犹存。一线城市供应将有所回落但分城市来看，上海、深圳和北京未来三年的供应总量较过去三年将出现不同程度的回落。广州未来三年琶洲新项目的入市将推升供应量，但此前长期的供不应求令其可租面积依然相对较少。大部分二线城市未来三年的供应总量较过去三年更为充沛，市场持续面临较大

19、的去化压力。核心商务区供应相对有限从新项目区位来看，大部分供应量充沛的城市中核心商务区楼未来三年的新增供应占比均在20%以下，其中上海和深圳更是低于10%，而北京在2021年朝阳CBD新建项目集中入市后，整体核心区的供应量将持续减少。非核心商务区在总体新增供应中占比达到70%以上，我们预计至2021年底，非核心商务区待去化面积约为1900万平方米左右。数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年1月图表8：全国主要城市写字楼市场新增供应预测与分析2021年新增供应将达峰值，去中心化趋势进一步显现11CBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告30%4

20、0%50%60%70%80%90%100%运输和物流制造业医药和生命科学房地产商务服务业金融业科技新媒体整体市场20202019互联网领军企业多区位扩张线上教育青睐核心区但整体行业仍属成本敏感型租户成本敏感度较高“去中心化”加速逐步推进“去中心化”成本敏感型租户将加速推进“ “去中心化” ”未来三年非核心商务区充沛的新增供应将加速推动制造业、运输物流等成本敏感型租户的去中心化。交通和配套规划完善、楼宇品质高的新兴区域将尤其受到青睐：比如上海前滩和徐汇滨江，广州琶洲，深圳前海和高新科技园、北京丽泽、杭州钱江世纪城、武汉王家墩商务区等都将在2021-2023年期间迎来50万平方米以上的优质楼宇集中

21、入市。除了供应端的推动，疫情的爆发也促使大型企业租户从业务连续性的角度重新审视其房地产布局。世邦魏理仕2020年的中国内地租户调查显示，1/4的受访租户认为在新兴区设立办公室变得更为重要，而1/3则表示采用Hub & Spoke model（总部+项目或卫星办公室的中心辐射型布局）对其企业房地产策略将更具重要性。图表9：近两年（分租户行业）租赁成交面积中非核心商务区占比金融业仍以核心商务区为主商务服务业为临近客户而部分选址新兴区20212021年租赁策略预判2021年新增供应将达峰值，去中心化趋势进一步显现数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年1月继续呈现“去中心化”趋势12CBRE RESE

22、ARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告预测值预测值5%10%15%20%25%30%35%201920202021F2022F2023F核心商务区（一线城市）整体市场（一线城市）核心商务区（二线城市）整体市场（二线城市）核心商务区空置率将率先回落，带动租金回升在疫情爆发和供应高峰的叠加影响下，2020年主要城市核心商务区的写字楼租金有5-10%的下调。业主采取更加灵活的租赁策略和租金定价使得金融、专业服务等租户的升级和扩租需求得以加速释放。北京朝阳CBD优质楼宇的入市令其成为2020年租户搬迁升级的最热门选项，同时北京中关村、广州珠江新城、上海南京西路和陆

23、家嘴等板块的空置面积也已得到快速回填。考虑到核心商务区未来三年新增供应相对有限，我们预计其空置率将在2021年触顶后回落，其中一线城市核心商务区的空置率将在2022年逐渐降至10%以下，并带动区域内租金增长率先进入企稳回升的通道。世邦魏理仕建议，需要租赁核心商务区写字楼的租户可考虑在2021年加快落实成交，从而获得更多的租赁选项和更佳的租赁条件。鉴于较高的空置率水平，二线城市的写字楼租金在未来三年仍将面临下行压力趋势。但伴随经济的周期性复苏和企业盈利预期的改善，租金整体降幅将逐步收窄；而且在武汉光谷、西安高新等一些受益于科技企业需求快速增长的片区，写字楼租金有望最早于2021年录得增长。图表1

24、0：核心商务区和非核心商务区空置率预测图表11：核心商务区和非核心商务区租金预测-6%-4%-2%0%2%201920202021F2022F2023F核心商务区（一线城市）整体市场（一线城市）核心商务区（二线城市）整体市场（二线城市）但核心商务区将因空置率回调而率先录得租金增长数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年1月13CBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告疫情正在加速推动企业房地产策略从“业务发展 人员增加 办公面积扩大”的流程化模式，转型为更具全局观的资产规划。世邦魏理仕认为，企业未来将进一步融合业务发展战略、劳动力战略、工作场所

25、战略和资产管理战略并催生新的办公选址需求。业主应考虑从出租方向业务伙伴的角色转型世邦魏理仕建议，写字楼业主可以考虑从传统的物业出租方转变为租户长期业务发展的战略伙伴，通过与租户共同营造合作式租赁关系、提升资产表现。具体可从以下四个方面考量：人才战略伙伴：从楼宇硬件和服务上协助企业更好地服务于员工的办公体验。除增设简餐、健身等传统配套设施外，部分业主开始配置更人性化的辅助空间。2020年，中海商业在北京中海广场开设PEPA国际托育中心，为楼内及片区内商务人群提供家庭关照服务。另有业主设立5G医疗驿站为楼内员工提供远程医疗服务等等。图表12：未来写字楼租赁的新考量要素办公场所伙伴：企业对于灵活办公

26、空间的诉求进一步加强，在楼宇内配置共享办公空间成为更多业主的共识。此外，装修房和定制化空间被越来越多的租户青睐而成为业主提供空间服务的重要选项之一。业务发展和资产管理伙伴：业主在进一步了解企业日趋多元化的房地产需求基础上，在租赁期限、租赁面积、缴租方式等方面提供更多弹性。对于具有发展潜力的中小企业，也可与政府合作扶持其成长。未来办公业务战略办公场所策略资产管理策略人才战略劳动力考量设计和体验考量区位考量出租率考量业主需与租户共营长期的房地产策略数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年1月REGAIN重拾增长零售物业2021年房地产市场展望报告 | 中国15CBRE RESEARCH | 2021

27、 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2019年11月2019年12月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月数据来源：国家统计局，商务部，赢商网，世邦魏理仕研究部，2021年1月注释：2. 社会消费品零售总额、餐饮收入为月度同比变化值3. 根据太古地产、大悦城地产、华润置地、恒隆地产、凯德商用中国信托等开发商已公开的财务报告综合研判所得4. 亚太区零售业快速调查10月更新版图表13：零售业重点指标回暖时间轴

28、3客流恢复，销售额反弹伴随着疫情受到良好的控制和社会经济活动回归正常，零售业各项指标在2020年下半年得以迅速恢复。相关数据显示，7月，全国主要一二三线城市商场客流恢复至2019年同期的106%，同时消费者信心指数重启上升趋势。8月，社会消费品零售总额同比增长0.5%，为疫情爆发后首次转正。10月，疫情期间受创最为严重的餐饮业整体收入亦重回正增长。综合研判，尽管境外输入性病例和本土小规模零星病例仍有发生，但基于良好的常态化疫情管控和中国经济的持续增长，消费市场有望加速复苏，我们预计2021年社会消费品零售总额增速有望达到双位数增长。20212021年购物中心租金重回增长疫情期间受降租、停业、租

29、金缴纳延期等因素的影响，相关上市公司的财务数据显示，2020年上半年其所经营的购物中心可比租金收入同比下降幅度约10-30%3。但值得关注的是，下半年购物中心业主多方位积极推进各类营销活动，加之消费者本土消费情绪企高，部分标杆性商场的销售额率先强势反弹，并推动商场前三季度累计租金收入与去年持平甚至实现小幅增长。世邦魏理仕预计，2021年可选消费的补偿性反弹将进一步利好实体商业，国内优质零售物业市场有望迎来租金收入的全面性回升。九成商场恢复营业商场客流基本恢复至疫情前社会消费品零售总额月度同比由负转正餐饮收入月度同比由负转正疫情爆发2021年上半年趋势预测近五成的零售商销售额恢复至疫情前4优质购

30、物中心项目实现租金增长中国消费市场强势复苏16CBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告疫情后，发展全渠道运营能力成为品牌共识疫情的爆发很大程度地改变了中国消费者的消费习惯和对品牌选取的标准。根据麦肯锡中国消费者报告2021数据显示，有45%的受访者表示，在疫情期间会因“更易于购买”的特性而选取新品牌或替换商品，加码线上渠道成为品牌抵御疫情冲击的重要手段。而在疫情后，持续增强全渠道运营能力成为包括奢侈品在内的品牌未来战略共识。除了增设更多元的在线购买端口外，品牌还添加线上新品发布、直播秀场、门店服务预约、积分共享等功能，全方位、全时段地与消费

31、者进行互联。根据世邦魏理仕2020年亚太区零售租户调查显示，81%的中国受访者计划在业务中融入更多社交功能，67%表示将继续增强在线零售的投入。实体门店在全渠道运营中的作用不可或缺，尤其是此次疫情中全渠道零售商凭借线上、线下共赢的独特优势呈现出更具韧性的销售增长和门店扩张速度。以逸仙电商（完美日记母公司）为例，2020年线下门店增长三倍，消费者网购后可选择快递或门店取货，从门店发货的配送时间较物流中心缩短了一天。在线购物或互动游戏获取的积分可用于实体店的美容美妆服务，该集团在今年前三季度录得73%的销售额增幅。全渠道品牌对资本的吸引力在疫情后亦不减反增，在2020年投资于品牌实体店铺铺设的风险

32、资本中有82%投向全渠道品牌，这将推动这些品牌在未来数年持续快速的线下拓店。尚未进驻中国的品牌也受益于全渠道运营模式。国际通航的阻断使得部分意欲进驻中国的品牌搁置实体店的选址和开设，转而率先开设网络商店。一方面，可以尽早捕获国内消费者；另一方面，线上销售数据可作为后期衡量开店的先导指标。待全球疫情好转后，此类品牌有望加速实体门店落地，进而推动零售物业的租赁需求。图表14：品牌通过全渠道运营实现增长的案例数据来源：世邦魏理仕根据网上公开信息整理获得，2021年1月注释：5. 销售额同比变化为截至2020年可以获得的最近一个财务期，部分品牌为估算值6. 部分品牌为估算值部分品牌的新开实体门店数量为

33、截止至前三季度末品牌名称所属品类2020年全渠道模式强化措施2020年销售额同比变化5 52020年新开实体门店数量6 62021年实体门店拓展计划喜茶餐饮新店30%为GO店型-300400和府捞面餐饮上线外卖小程序+56%1002007分甜餐饮开通点单小程序-8001000完美日记美妆设置门店取货/发货+73%163600（2021/2022年）斯凯奇运动加码数字化库存管理和电商+11.5%（Q2)/+23.9%(Q3）100（超级大店）320（超级大店）盒马鲜生超市全渠道超市+120%100100+乐高玩具推出的“乐高产品到家”服务双位数增长8080品牌商通过增强全渠道能力重拾销售增长17

34、CBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告从体验式业态到全体验零售疫情加速零售业向全渠道转型的同时，也在推动实体门店功能和定位的变革。世邦魏理仕认为，疫情后零售体验化定义将再次拓展和蜕变：从店内增设互动体验感的1.0时代，发展为从文化价值认同、品牌细分定位、门店模式和功能等方面对消费者进行全接触、强黏性的体验覆盖（2.0时代）。零售体验化的升级将激发出更多元的零售面积需求。新产品：时尚循环经济和可持续的理念持续影响着品牌产品研发和营销策略。从零售物业角度出发，用以展示新工艺、新材料的工作坊和推广区可能带来额外的面积需求，而以奢侈品为主打的二手

35、店的租赁需求也有所攀升。新定位：品牌研发针对细分客群的特色门店。年内，奈雪的茶开出捕获宠物爱好者的喵星人主题店和针对商务人士的奈雪PRO，主打精品咖啡。新品类：零售商创设新品类以多方位覆盖目标客群的消费需求。2020年，MUJI在北京开出全国首家便利店，而中国首家MUJI march（菜市场）也将于2021年在上海启幕，品牌还引入MUJI infill家装服务。新门店：疫情的爆发让社交距离也渗透至餐饮业，大型餐饮纷纷转型小店一人食模式。连锁餐饮品牌海底捞在疫情后新设了“捞派有面儿”、“十八汆面馆”等多个小型快餐类品牌，以及“火锅食材超市”，并进行门店扩张。全渠道和新科技：随着餐饮品牌借助零售科

36、技向全渠道转型，我们预计中央厨房和外卖专门店租赁需求将继续上升。运动和3C品牌则倾向于在店内引入科技元素增强客户体验和品牌形象，核心区门店向旗舰店和概念店升级。革新模式零售案例新增需求类型新产品时尚循环经济、可持续商品二手店、工作坊、推广区新定位奈雪的茶主题店、PRO门店新品类MUJI便利店、MUJI菜场新门店海底捞小型化连锁门店、餐饮零售化门店新渠道餐饮类、美妆类品牌中央厨房、外卖专门店、店内仓新科技运动类、3C品牌旗舰店、概念店图表15：体验2.0时代的品牌革新模式和实体零售需求类型案例数据来源：世邦魏理仕研究部根据网上公开信息整理得出，2021年1月品牌进入体验2.0时代，门店面积需求增

37、大18CBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告预测值预测值-10%-5%0%5%10%15%20%20082009200001920202021F2022F2023F一线城市二线城市全国5%7%9%11%13%15%02004006008001,00020082009200001920202021F2022F2023F万平方米新增供应净吸纳量空置率优质零售物业市场有望在两年内基本实现供需平衡疫情的爆发导致了项目

38、建设和门店装修进度搁置使得2020年新开业项目减少逾三成，从而给2021年的供应端施加压力，我们预计2021年全国18个主要一二线城市的新增供应总量将达800万平方米左右。分供应结构来看，核心商圈的新增供应仅占一成，体量有限。而零售商对于主要城市核心商圈保持较高进驻意愿，我们预计未来核心商圈仍将供不应求，业主将通过持续的品牌更新保持项目的竞争力。在剩余九成位于非核心商圈的项目中，有半数位于没有直接竞品的新兴区域，在定位准确、周边消费力匹配的情况下去化压力不大。此外，中国对疫情的有效控制和疫情受控后消费力的反弹和本土化，让国内外品牌均呈现出持续加码中国市场的趋势。受此推动，我们预计2021年空置

39、率将企稳走平，此后逐年下降。租金持续回升并于20222022年恢复至疫情前水平随着供需在未来两年逐步达到动态平衡的状态，预计购物中心租金将自2021年开始持续小幅攀升，并于2022年基本恢复至疫情前水平。分城市能级来看，一线城市在租金反弹力度上将明显优于二线城市。而经验开发商的运营能力优势依然对租金提升起到决定性作用。以华润为例，旗下购物中心在2020年5-7月同店租金收入已实现明显同比增长。图表16：全国零售物业市场供需预测图表17：全国购物中心首层可比租金年度变化数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年1月供需再平衡后，租金有望在2022年恢复至疫情前水平19CBRE RESEARCH |

40、2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告疫情重塑了人们的消费习惯，也将重构品牌未来发展的布局和战略。“全渠道”和“全体验”将贯穿于零售业的每一个节点，作为商业活动的承载体，我们建议购物中心业主基于以下五个方面构建响应式的运营策略：绿色与健康：循环时尚和绿色零售不仅仅体现在具有环保意义的新产品上，购物中心业主亦需要呼应此类理念来打造商场“绿标”。疫情后商场仍需保持常态化的清洁和消毒管理。同时，绿色建筑渗透率正在购物中心和品牌门店加速提升，美国绿色建筑委员会数据显示，截至2020年11月，申请绿色建筑的中国商场和品牌门店较2019年激增80%。尽管绿色建筑前期投入较高，但长期

41、来看，可以通过节能降低运营成本。如已获LEED铂金级认证的北京侨福芳草地在利用了创新环保技术和建筑材料后，能源使用量仅为同等建筑规模标准的50%。根据2020年商务部会同国家发改委印发了绿色商场创建实施工作方案（2020-2022年度），到2022年底，全国40以上大型商场初步达到绿色商场的创建要求。空间的多元化和有效利用：租户新定位、新品类和新门店的策略对门店面积以及物业硬件都将产生影响。对业主而言，除标准店面外，亦可考虑增加运用灵活空间，如面积和层高可调节的铺位等。也可以合理利用非固定铺位来增加收入，包括快闪店、自助柜机、户外空间，以及与地铁等公共交通连通的的其他空间。同时，我们建议，业主

42、在利用此类空间时需关注主题性和统一性而避免随意零散的布局使得商场在整体性上出现瑕疵，如在特定周期内灵活空间的租户或布景都围绕特定IP。更多元的计租模式：在传统的销售额扣点或底租收租模式基础上，融入其他参考指标衡量租金水平，如客流计租。目前此类新的计租模式仍在讨论阶段，但在科技层面已经具备可行性。重估业态配比：疫情期间纯体验业态显现出抗风险能力较弱的劣势。我们建议业主重新审视和调整零售和体验业态的比重，更多引入具备全渠道能力的品牌。优化配套设施：零售新科技将继续成为品牌吸客的法宝，商场也需要不断优化场内配套设施如5G、AI等。社区型商业可以更好地充当最后一公里的配送节点，设置直播空间亦是疫情后商

43、场的新变革。后疫情时代，购物中心积极响应新格局助力增长REFOCUS调整策略物流仓储2021年房地产市场展望报告 | 中国21CBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告双循环经济政策利好物流发展随着国内对新冠疫情的有效控制，中国正力图提升产业及供应链水平以支持“双循环”的经济战略，主要目标包括构建国内现代物流体系以及改善对外贸易等。中国政府计划到2025年，将社会物流总费用占GDP的比率从2019年的接近15%降低到12%。为了实现这些目标，中国正积极地在全国范围内重新定位重要的物流枢纽。根据国家发改委及交通运输部联合印发的公告显示，中国在2

44、019年已公布的23个物流枢纽名单基础上，2020年又新增了22个新的城市名单。未来，政府将对名单上的城市建设物流枢纽给与一定的支持。同时，政府正在拟定一份草案旨在未来五年内发展约150个物流枢纽。除了运能上的提升，中国还计划通过增加多式联运的方式提高物流效率，涉及公路、铁路、水路及航空等多方式联合运转。计划在2021-2022年落成的中国第一座货运专业机场湖北鄂州机场，就是中国探索航空-高速公路多式联运的旗舰项目。除此以外，以成都、郑州和西安为代表的省会城市也在全力通过建设空港经济区、铁路枢纽等方式鼓励物流集聚，而一线城市则考虑通过优化机场的货运设施以提升物流运能和效率。对外方面，为应对去全

45、球化和经济技术脱钩带来的负面效应，中国和亚太地区的14个经济体签署了区域全面经济合作伙伴关系协定（RCEP），旨在亚太区域建立自由贸易区。这项贸易协定将涵盖全球47%以上的人口，全球三分之一的GDP以及约30%的全球贸易。根据彼得森国际经济研究所（PIIE）的数据，在贸易战持续的情况下，该协定将在2030年帮助RCEP15国GDP增长2090亿美元，且大部分增长将流向中国、日本和韩国。RCEP将取消至少92%的商品征收关税并开放至少65%的服务行业，因此，该协定将有助于改善亚太地区的商业环境、稳定区域供应链，并鼓励更多的跨境贸易、投资和人员流动。世邦魏理仕预计，中国物流市场将受益于上述内外因素

46、的双重驱动，在中长期保持稳健蓬勃的发展。越来越多的物流企业将受惠于仓储市场的规模和效率提升，高标仓库和现代化物流体系将成为保障中国商品流通和经济运转的基石。政策扶持与科技创新推动物流市场长期发展* 彼得森国际经济研究所（PIIE）：“East Asia Decouples from the United States: Trade War, COVID-19, and East Asias New Trade Blocs”，2020年6月22CBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告科技创新与数字化塑造未来物流发展新趋势在历经多年网购带来的物

47、流订单暴涨后，物流龙头企业已投入大量资金进行自动化和数字化的技术升级和创新，而其在帮助企业释放人力、提高效率方面的作用在2020年疫情推动的线上化加速中得到了进一步验证。以阿里巴巴集团双十一“战绩”为例，尽管2020年的物流订单总数已是2012年的33倍，但交货时间仅为当年的五分之一。近年来，菜鸟和京东物流等电商巨头正不断尝试新模式以提升物流效率，包括整合供应链及产品销售系统以实现“极速达”。通过预售的方式鼓励消费者提前下定金，估算货流量并在靠近市中心的仓库提前存放货品。这些举措有利于城市配送和最后一公里的仓库市场。从长远来看，那些能满足自动化需求和高效分拣转运的仓库将优于市场整体表现。重新聚

48、焦20212021年的新增长战略回顾2020年，受供应高峰及新冠疫情影响，业主或多或少感受到租赁压力。世邦魏理仕的数据显示，2020年，全国19座城市整体供应量约560万平方米，同比增长32%。全国整体空置率上升2.1个百分点至14.8%，而租金增长受中西部城市拖累同比下降1.4%。展望2021年，世邦魏理仕预计市场将超预期复苏。尽管2021年仍将有约700万平方米的新增供应入市，相比2020年增长30%，但需求可能快速提升，主要受益于结构性行业增长和周期性行业回升的双重作用，预计整体需求同比增长30-50%，并有潜在超预期的可能。后疫情时代，物流行业将继续保持韧性及快速恢复的能力。鉴于中国市

49、场瞬息万变，建议业主及租户及时调整新的增长战略。图表18：全国整体新增供应、净吸纳量和空置率0%5%10%15%20%25%02468000020E2021F2022F2023F百万平方米新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）2021年重新聚焦新增长战略数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年1月202023CBRE RESEARCH | 2021 CBRE, INC.2021年中国房地产市场展望报告0.00.51.01.52.02.5上海广州北京深圳天津武汉宁波常熟苏州昆山青岛重庆成都杭州南京无锡太仓沈阳

50、大连百万平方米在供应高峰持续的情况下调整收购策略预计2021至2023年间，全国19座城市约有1500万平方米的新增供应入市，与过去三年相比略有上升，同比增长10%左右，考虑到可能的延迟交付，新增供应水平与过去三年基本持平。然而，与过去不同的是，约有30%的新增供应来自一线城市，比2018-2020年期间的17%占比有显著提升。一线城市中，除深圳外，北上广的新增供应均有所增长，将在一定程度上缓解其供应紧张的局面。另一方面，未来三年十五个二线城市中有八个城市的供应量将下降，尤其是成都、重庆和无锡三座城市，这意味着此前部分城市供过于求的局面将得到显著改善。鉴于以上供应结构的显著改变，我们建议业主根