1、012018 年中国房地产市场展望品质居住时代到来如果将1998年作为中国房地产市场的起点，近20年房地产的高速发展用强有力的事实向世界证明了市场的力量。城镇人均住房面积由1998年的18平方米增长到36平方米，平均每人每年增加1平方米，这是世界上任何国家都无法匹敌的速度，我们用20年不到的时间让全体中国人告别了住房短缺。住房告别短缺预示着追求数量扩张的“旧时代”已渐行渐远。从支撑需求的基本面看，中国城市化速度明显放缓，经济增长从高速转向中低速，劳动力人口占比与适龄购房人口占比趋势性下降，全国层面的住房消费增速会相对下降。房地产基本面不再支撑高增长意味着大规模开发浪潮的终结。房地产投资增速在2

2、010年左右已经达到顶峰，之后房地产开发投资增速一路下行，这两年只有个位数。尽管2015年以来房地产销售不断走高，但投资增速始终保持个位数增长，房地产开发投资与销售脱钩，这是一个时代结束的标志。20年后的今天，中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾，房地产市场在由数量驱动向品质驱动转变，品质居住时代已经来临。什么是品质居住？我们认为：品质居住时代要为六类人群解决住房改善的需求：一是城市中高收入家庭的改善需求，从住房、地段、附属资源等方面提高居住质量；二是城市中等收入家庭首次置业的需求；三是年轻的白领阶层品质租赁的需求；四是大量流

3、动转移人口基本保障的需求；五是单身独居人群品质居住需求；六是老龄人群分散或居家养生的需求。品质居住至少包括品质住房、品质租赁、品质交易、品质服务阶层四个维度。品质住房意味着未来开发商的产品需要根据不同消费者的个性需求采取定制化生产，在房屋节能、环保、智能等方面不断符合美好生活的需求。品质租赁要求政府和市场能够为不同人群提供床位、合租、整租等产品和体贴周到的服务，022018 年中国房地产市场展望让租赁真正成为一种生活方式。品质交易意味着买卖双方在房屋流通交易过程中能够得到更加专业的线下服务和更加丰富、优质的线上消费内容，让房屋买卖不再难。品质服务阶层意味着一批围绕房屋交易、租赁以及房屋管理的职

4、业化经纪人、房屋管家阶层的出现，实现从业者与消费者的良性互动。品质居住的时代条件正在加速孕育。一是增量向存量的转换已经开启，越来越多的城市二手房市场开始占主导地位，存量市场意味着从生产到服务消费的转变。二是从购到租的转变已经开始，在租购并举政策推动下，人口净流入、房价高的一线及二线重点城市从购到租的转变会加快，租赁人口占比从当前的35%左右提升到50%左右，与租赁市场相关的城市更新、住房改造、增量建设、经纪服务、资产管理、金融服务、信息服务等生态体系快速形成。三是由线下到线上的转变步入正轨，注意力向移动互联网的转移决定了线上对线下的重塑不但不会停止而且会加快，互联网与线下的结合必将带来行业效率

5、的显著提升，消费者体验将彻底改变。这些条件走向成熟必定会推动我们住房品质的改善和服务消费的升级，让我们离美好生活的愿景越来越近！站在时代转变的路口，我们始终秉持“用研究还原行业真相、撬动行业变革，让正确的事加速发生”的理念，在年终岁尾对2017年的房地产市场进行盘点，对未来的市场和城市变化进行展望，希望给行业带来新的认知。02链家研究院院长032018 年中国房地产市场展望三、2018年房地产市场展望2222 （一）政策环境中性趋紧29 （二）2018年房地产市场可能出现的新变化13二、调控：外冷内热，分化加强13 （一）市场表面降温19 （二）内火未消，潜在需求仍在市场篇：由超级繁荣走向平稳

6、运行01品质居住时代到来07一、2017：超级繁荣周期的顶峰07 （一）新房销售再达高峰，增速大幅放缓09 （二）二手房销售下降，向全国化扩张11 （三）房价上涨创新高13 （四）居民杠杆再度攀升目 录042018 年中国房地产市场展望562018年链家职业经纪人调研报告预期篇：市场预期分化，调控影响或持续到明年上半年44 （三）三四线城市内部分化46 （四）“漂亮30”的崛起50 （六）互联网为城市注入活力48 （五）高铁对城市价值的重估53 （七）东三省城市可能小幅升温42二、城市裂变：城市的分化和价值的重估43 （一）一线城市与其他城市差距扩大43 （二）二线城市内部分化城市篇：聚变和裂

7、变的加速35一、城市聚变：城市群重要性突出，联动性加强35 （一）3+6城市群二手房市场GMV占比近7成37 （二）三大城市圈内部的房价联动性增强40 （三）内陆核心城市的潜力巨大目 录052018 年中国房地产市场展望57一、换房已经成为市场主力和“新刚需”58二、除个别城市外，投资占比和杠杆并不高61三、购房者、业主市场预期分化，经纪人预期平稳63四、调控是影响市场预期的主要因素，调控影响或持续到明年上半年64五、业主出售房屋和降价主要是为了换房67一、全国城市房价的特点67 （一）城市房价呈偏态分布69 （二）房价上涨集中于小部分城市70 （三）不同等级、人口城市房价变动特点房价篇：在上

8、涨中分化71二、大城市（北京）房价的特点71 （一）近5年北京房价涨了多少74 （二）小区房价差异增大75 （三）小区房价上涨更加集中在少数小区76 （四）房价上涨主要集中在少数时间目 录062018 年中国房地产市场展望由超级繁荣走向平稳运行市场篇M2018 年房地产市场展望调控：外冷内热，分化加强2017：超级繁荣周期的顶峰072018 年中国房地产市场展望如果从长周期的视角看，中国房地产20年发展其实只有一个生产、投资、消费的快速上升阶段。如果从驱动力的角度观察，2008年之前的10年主要由经济增长、城镇化等宏观基本面驱动，2008年之后的10年更多是基本面与金融因素的双擎驱动，并且金融

9、驱动的影响力逐渐占据主要地位。然而，这一上行周期已经到达顶峰。过去房地产依赖的人口红利从2011年开始逐步减弱，人口出生率趋势性下降， 劳动年龄人口总量逐年减少， 老龄化趋势不断加剧， 这些因素都在削弱未来对新建住房的需求。2014年以来居民加杠杆延缓了房地产拐点的到来，但从2017年开始，全球量化宽松开始转向，中国房地产调控从短期侧重需求端的调控向长期供给端结构性改革转变，在供给端确立了“租购并举”的住房体系，在需求端行政政策与信贷政策相互叠加，让房屋回归居住本质，这一政策的转变让拐点真正到来。一、2017：超级繁荣周期的顶峰之所以说2017年是超级繁荣周期的尾巴，是因为2017年既是这一轮

10、上行短周期的终结，同时也是1998年以来长周期的终结。2017年，全国房地产销售额再次达到16万亿元，房价在2016年基础上再度上涨，但这已经是繁华尽头。（一）新房销售再达高峰，增速大幅放缓2017年前11月新建商品住宅销售面积达到12.6亿平方米，同比增加5.4%；销售金额为9.58万亿元，同比增长9.9%。预计全年新建商品住宅销售面积将达到13.9亿平方米，略高于去年水平；销售额将达到10.5万亿元，比去年有小幅增加。与2016年相比，无论是销售均价、销售面积还是销售额的增速都出现了明显的放缓。价格和销量增速只有5%左右的水平。新建商品住宅销售同比变化数据来源：Wind预计 2017 年全

11、国新建商品住宅销售情况0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%24.5%39.3%5.4%9.9%11.9%4.3%销售面积销售均价销售额2016 年前 11 月2017 年前 11 月20040000500008000000销售面积（万平方米）GMV（亿万）0990648 年中国房地产市场展望三四线城市集中发力是2017年全国新房市场的主要推动力。2017年一线城市和绝大部分二线城市的新房交易量比2016年有明显下滑，因此可以判断2017年13.9亿平的新房成交量来自

12、于众多三四线城市销售的增长。如汕头、烟台、徐州等城市均表现出较快的增长。一线城市近两年新房交易量对比（万平方米）2017 年前 10 月部分三四线城市新房市场情况数据来源：wind，链家研究院 数据来源：链家研究院整理二线城市近两年新房交易量对比（万平方米）050002500972.392204.7417.921458.03北京上海深圳广州20162017武汉 天津 重庆 长沙 青岛 郑州 南京 成都 合肥 大连 厦门0500025003000350020162017城市销售面积（万平方米）增速销售价格（元/平）涨幅销售额（亿元）增速汕头552.79

13、 81.5%8683.46 15.2%480.01109.1%烟台791.89 43.5%7476.07 11.7%592.0260.4%东营233.73 26.9%6073.59 9.7%141.9639.3%宜昌393.26 25.3%5734.68 3.2%225.5229.3%湖州288.31 19.8%9728.53 24.6%280.4849.3%绍兴194.15 18.7%10910.12 12.8%211.8233.9%舟山164.33 17.0%13086.21 11.3%215.0530.2%张家港287.94 14.1%11135.78 16.8%320.6433.3%连

14、云港621.08 11.7%6545.66 -3.4%406.547.9%徐州1356.43 7.0%6802.84 17.9%922.7626.1%江阴279.30 5.5%10637.18 4.7%297.110.4%株洲413.52 5.0%5718.71 19.4%23625.3%泰州260.01 4.9%7199.63 22.6%187.228.6%金华175.25 3.5%10621.03 18.0%186.1322.1%洛阳318.00 3.3%5549.31 7.2%176.4710.8%092018 年中国房地产市场展望各能级城市 2016-2017 年二手房月均成交情况 1

15、2016-2017 年北京、上海、广州、深圳二手房与新房成交量之比变化情况数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院（二）二手房销售下降，向全国化扩张在调控之下，2017年全国二手房销售达到386万套，比去年下降23.8%。二手房销售额达到5.8万亿，比去年下降13.3%。二手房成交额占比达到35.3%，比去年下降4.8个百分点。从城市看，全国二手房销售额的下降主要是由于一、二线城市受调控影响。一线城市二手房月均成交量下降39%， 月均GMV下降32%。 二线城市受调控影响相对较小， 月均成交量下降9%， 月均GMV下降2%。弱二线城市及三、 四线城市2017年月均成交量绝对水平尽管较低， 但成

16、交增速大于其他等级城市， 尤其是三、四线，无论是成交量还是成交额同比涨幅均在50%以上。尽管总量下降，但二手房市场在深度和广度上都有所提高。主要表现在：一线城市二手房占比进一步提高。自2009年左右开始，北京、上海等一线城市率先进入二手房时代。2017年，一线城市二手房市场总体上呈现进一步深化的趋势，北京、上海、广州、深圳的二手房交易量分别达到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍和2.7倍，除上海外，其他城市均比2016年进一步提高。1. 注：交易量和 GMV 为各级别城市的汇总值，其中一线 4 城（北京、上海、深圳、广州），二线发达 9 城（重庆、天津、青岛、杭州、南京、宁波、济南、大连、厦门

17、），二线中等 16 城（成都、石家庄、苏州、武汉、哈尔冰、郑州、西安、沈阳、东莞、长沙、长春、福州、佛山、烟台、无锡、太原），二线较弱 5 城（温州、南宁、合肥、昆明、南昌），三线 18 城（中山、常州、乌鲁木齐、珠海、江门、芜湖、金华、张家港、柳州、宜昌、海口、南通、扬州、绍兴、岳阳、三亚、兰州、徐州），四线 7 城（南充、滁州、汕头、湘潭、安阳、北海、衡水），共计 59 城2016 月均交易量2017 月均交易量交易量同比2016 月均 GMV2017 月均 GMVGMV 同比2000040006000800010000一线三线四线二线发达二线中等二线较弱一线三线四线二线发达二线中等二线较

18、弱-39%-32%-2%18%15%74%61%-9%-19%7%56%71%002016201700.51.01.52.02.53.03.5北京上海广州深圳3.23.31.71.11.01.72.52.7102018 年中国房地产市场展望更多的城市进入二手房市场。除一线城市外，部分重点二线城市，如南京、厦门等也陆续进入存量房主导阶段。2017年有24个城市二手房成交套数超过新房，且有越来越多的二线、甚至三线城市二手房占比超过新房，如常州、中山等。2017 年二手住宅成交套数超新房城市2017 年一线四城二手房成交情况及在 TOP30 中占比（单位：套；亿元）数据来源：链

19、家研究院数据来源：链家研究院由于弱二线及三四线城市二手房的崛起，全国二手房市场集中度有所下降。2017年一线四城二手房月均交易量在TOP30城市中占比下降10个百分点，GMV占比下降12个百分点。这也表明有越来越多的城市在二手房市场上分得一杯羹。福州北京厦门深圳常州中山无锡大连广州成都成都宁波绍兴杭州芜湖苏州扬州南京东莞上海三明乌鲁木齐哈尔滨石家庄0%10%20%30%40%60%50%70%80%90%02000400060008000050002500300038%33%38%61%60%66%57%45%200016201

20、62017201731%21%一线四城月均交易量一线四城 Top30 交易量占比一线四城月均 GMV（亿）一线四城 Top30GMV 占比112018 年中国房地产市场展望随着存量住房规模的累积扩大，二手房将从原先新房的补充地位转为市场相对更加重要的地位。对一线大城市而言， 随着新房高端化和郊区化， 刚需群体只能通过二手房满足基本需求；对于其他更多城市而言，二手房所处城市中心的地段优势将吸引更多消费者。在一些人口体量相对大、土地稀缺、新房供应量极为有限的城市，二手房必将成为满足市场需求的主要途径。（三）房价上涨创新高2017年全国新房以及二手房均价均继续上扬，一线、重点二线及部分三四线城市新房

21、及二手房价格均出现上涨，价格水平创下新高。2017年预计全国新房房价涨幅达5.8%，二手房房价涨幅达13.5%。分城市看，新房中芜湖和重庆房价涨幅较高，分别上涨31.7%和29.9%。上海和成都新房房价虽小幅下降，但二手房房价涨幅依然明显，分别上涨19%和31.8%。2017 年代表城市新建商品住宅销售价格的涨幅数据来源：链家研究院0%5%-5%-10%10%15%20%25%30%35%芜湖重庆厦门南通湖州南京泰州常州北京金华天津郑州汕头合肥深圳广州成都绍兴舟山长沙大连全国青岛武汉烟台东莞株洲上海张家港18.1%5.8%1.9%122018 年中国房地产市场展望2017 年二手房量价齐涨的城

22、市依然占据多数，部分城市成交量出现下滑，但其价格依然强劲，较去年仍有所上涨。全国各等级主要城市 2017 年的二手房住宅价格涨幅2017 年 64 城二手房成交量增速和成交均价涨幅数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%14.8%19.0%13.5%4.9%济南厦门天津武汉佛山北京杭州常州西安长沙南通青岛南京成都上海广州东莞无锡苏州芜湖合肥郑州昆明绍兴金华宁波全国大连汕头重庆哈尔滨太原烟台沈阳深圳石家庄60均价变动成交量变动132018 年中国房地产市场展望（四）居民杠杆再度攀升2017 年全国居民杠杆率2预计达到 54.8%，比去年提高

23、 4 个百分点，北京和上海的居民杠杆率预计达到 72.5% 和 75.6%，超过发展中国家平均水平，意味着短期居民加杠杆的空间已经非常有限。全国居民杠杆率走势数据来源：中国人民银行、国家统计局北京和上海的居民杠杆率2. 居民杠杆率 =（住户部门贷款余额 + 公积金贷款余额）/GDP，住户部门贷款余额为住户贷款总余额，GDP 为现价。二、调控：外冷内热，分化加强2017年的房地产市场调控力度较大，截止到目前，全国共有54个城市出台调控，共有129条限购政策，169条限贷政策，15个城市实行“认房又认贷”，48个城市限售。在如此大范围、大力度的调控下，市场出现明显分化，一二线城市进入“冬眠”状态，

24、三四线城市由盛转衰，但也有一些城市逆势反弹。（一）市场表面降温调控后，全国二手房市场总体成交量下滑明显，市场热度迅速降温。主要表现在：一二线城市进入“冬眠”状态。今年3月密集调控后，北京、天津和合肥在调控后量价齐降，其他城市均量降价升，厦门、廊坊、天津成交量的下滑幅度更是超过80%，市场降温明显。0%10%20%30%40%50%60%32.91%37.00%39.90%43.98%50.28%54.84%2001520162017E0%20%40%60%80%201520162017E59.51%57.79%69.80% 70.78%72.47% 75.60%北京居民杠

25、杆率上海居民杠杆率142018 年中国房地产市场展望重点一二线城市 11 月链家二手房成交量比 3 月变化数据来源：链家研究院部分城市房价出现实质性下跌。在重点监测城市中，11月份廊坊二手房成交均价比3月累计下跌36.1%，跌幅最大。北京累计下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市房价均出现下跌。重点一二线城市 11 月链家成交二手房均价比 3 月变化数据来源：链家研究院厦门市成都市天津市潍坊市北京市大连市杭州市上海市廊坊市烟台市济南市武汉市青岛市合肥市南京市-92.5%-89.3%-82.6%-76.1%-69.4%-67.7%-67.1%-54.3%-50.0%-36.5%-32.7%-28

26、.6%-27.1%-26.3%-17%-36.1%-12.2%-10.19%-4.20%-4.9%上海市天津市北京市廊坊市合肥市-40%-35%-30%-25%-20%-10%-15%-50%0%152018 年中国房地产市场展望购房交易杠杆应调控而降。2017年在全国大范围城市提高购房首付比例的情况下，全国交易杠杆3预计降至31.8%，比去年下降约5个百分点。北京居民购房交易杠杆率降至23%，上海由于今年未出调控政策，居民购房交易杠杆率稳定在25.6%左右。根据链家监测数据，北京二手房交易中使用杠杆的比例和平均贷款成数都出现明显下降。数据来源：中国人民银行、国家统计局全国居民购房交易杠杆率北

27、京和上海的居民购房交易杠杆率3 交易杠杆率 =（新增个人住房贷款 + 公积金贷款发放额）/（新房交易额 + 二手房交易额），表示居民购房时使用 杆杆的程度2016 年以来北京链家成交月度杠杆使用情况数据来源：链家研究院14.3%18.2%19.1%25.9%36.7%31.8%2001520162017E0%10%5%15%25%35%20%30%40%贷款占比贷款成数0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2016/12016/22016/32016/42016/52016/62016/112016/72016/122016/82017/12017/5

28、2017/32017/72017/92016/92017/22017/62017/42017/82017/102016/1081.8%78.2%43.7%37.5%23%25.6%200162017E0%10%5%15%25%20%30%上海北京162018 年中国房地产市场展望新增供需保持低位。调控后，北京链家新增挂牌量出现先降后升的态势，上海、深圳在调控后新增二手房挂牌量处于低位，表明供给端低迷。北京新增带看量下降明显，表明需求也进入观望阶段。数据来源：链家研究院北上深链家新增挂牌量北上深链家新增带看量居住价值低的房屋价格下跌明显。以北京为例，老房、学区房跌幅更大。本

29、轮调控对于学区房的整治，使得调控后学区房较多的西城区均价累计跌幅 （16.2%） 较大， 但同样学区房聚集的海淀区均价跌幅 （11.6%）却相对较小。这主要是因为西城区的房屋偏老，而老房子在市场下行时保值性较差，故调控后房龄较老的房屋以及学区房均价下跌幅度更大。数据来源：链家研究院调控后北京各城区房价累计跌幅（11 月比 3 月）670240417081707北京市上海市深圳市北京市上海市深圳市0%2%4%6%8%10%12%14%16%18

30、%20%通州石景山亦庄开发区门头沟西城大兴东城朝阳丰台昌平房山海淀顺义172018 年中国房地产市场展望调控后市场向刚需倾斜。首付比例的提高以及“认房认贷”政策使得购房门槛提高，部分改善需求被迫退出市场，刚需群体占比上升。以北京为例，调控后30岁左右刚需群体扩大，35岁改善群体有明显萎缩，小户型物业成交占比上升。数据来源：链家研究院“317 调控”前后 5 个月购房群体年龄分布数据来源：链家研究院小户型与大户型成交占比走势35%0%36%2%37%4%38%6%39%8%40%10%41%12%14%2017/12017/22017/32017/42017/52017/62017/72017/

31、82017/92017/1060-90 平120 平以上（右轴） “317”后 5 个月“317”前 5 个月“317”前五个月以 34 岁上下为全市购房主力“317”后五个月以 30 岁上下为全市购房主力13 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 65 67 69 71 73 75 77 79 81 83 85 87 89 91182018 年中国房地产市场展望三四线城市已经“熄火”。1-10月，重点监测的50个三四线城市新房销售面积为1.38亿平方米，同比

32、下降8.1%，自6月后，重点三四线城市新房成交步入下行阶段，市场上行难以持续。从价格来看，2017年50个三四线城市的新房销售均价呈现上涨趋势，但近几个月开始趋于平稳，热度下降。三四线城市房价上涨的部分原因是一二线城市的调控溢出，是补涨的“强弩之末”，其涨幅在2017年5月到达顶峰后开始明显回落，预计短期内也会迎来回调。2017 年以来 50 个三四线城市成交面积及同比变化数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院2016 年以来三四线城市房价环比变化020040060080007/12017/22017/32017/42017/52017/62017

33、/72017/82017/92017/100%-10%10%20%30%40%50%60%-20%-30%-40%-50%销售面积（万平方米）同比（右轴）2016/12016/32016/52017/72017/92017/112017/12017/32017/52017/72017/90%-1%1%2%3%5%4%6%192018 年中国房地产市场展望（二）内火未消，潜在需求仍在调控只是暂时抑制了需求的释放，进而降低了市场热度，但并未真正改变市场供求关系，潜在需求仍然较大，主要表现在：一线城市供需缺口依旧较大。一是总量不足。根据链家楼盘字典数据，北京存量住房套数约为750万套，套均2间房，对

34、应的常住人口超过2170万，按照“一人一间”的标准，刚性的住房缺口达到600万间，北京的住房供应缺口依然较大。二是结构错配。北京市存量住房存在楼龄偏大、居住体验差的问题。链家楼盘字典数据显示，北京全市存量房屋中楼龄在10年以上的房子占比达76.7%，20年以上的房子占比达38.6%，房子老体验差，改善性换房需求仍然是支撑二手房市场的长期力量。2016 年北京市常住人口及存量住房间数中心城区不同楼龄房屋分布数据来源：链家研究院潜在需求依然很大。目前每天依然有85万的用户在APP上浏览房源，基本回归至3月高峰水平，客户对房源的关注度持续走高， 平均关注房源量达到40个。 用户依旧主动发起IM聊天，

35、 转委托比例不断提升，库存房源被关注次数并无下降，依旧稳定在50次以上，足以说明潜在需求仍在。2017年掌上链家用户人数变动走势 （人）2017 年掌上链家客户关注房源量走势数据来源：链家研究院10 年内10 年-20 年20 年以上常住人口存量住房间数2170 万多万人口缺口：600 多万间1500 多万间0%20%40%60%80%100%东城朝阳丰台全市西城海淀石景山35.7%35.7%39.4%38.4%41.9%27.2%38.1%56.5%56.5%39.8%51.2%41.1%54.2%38.6%020004280606 0711040

36、6080100120平均关注房源套数关注率020103050401月3月2月4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月36.4%323549333736403438374137.9%39.7%39.8%202018 年中国房地产市场展望部分重点城市房价上涨幅度仍然较大。调控下，除了北京、天津之外，其他一线和二线城市房价并未出现明显下跌。去年房地产市场较热的苏州、南京、合肥、厦门等城市房价涨幅明显收窄，今年成都、杭州、济南、广州等新的“四小龙”崛起。值得注意的是，2017年新“四小龙”城市在本轮调控中均实行“四限”政策，除成都外，其他城市的二套房均实行“认房又认贷”政策。重点城市 11

37、月二手房成交价比 3 月变化数据来源：链家研究院调控后各城市的成交均价涨幅与政策力度的关系数据来源：链家研究院0%10%5%15%25%35%20%30%40%成都厦门南京广州大连青岛武汉烟台深圳杭州济南3-成交均价涨幅政策力度212018 年中国房地产市场展望新“四小龙”当前房地产政策环境数据来源：链家研究院土地市场依旧火热，楼面价持续走高。1-10月份全国300城土地成交面积6.17亿平方米，增长23%。成交楼面价持续走高，10月份全国300城土地成交平均楼面价比1月份上涨24.3%，比去年同期上涨52%，土地出让金今年前10月达到2.5万亿元，同比增加53.7%。值得注意的是，三四线城市

38、土地成交在全国占比达到62.6%。2016 年以来全国三百城土地成交面积及楼面价数据来源：链家研究院整理规划建筑面积（万 m2）成交面积均价（元 m2）右轴2016/2000300040005000600040006000900040002016/32016/52017/72017/92017/112017/12017/32017/52017/72017/9城市限购细则是否认房认贷限售范围户籍非户籍成都室内部分区域1套1套、个税社保连缴24月否全市，新购住房限售3年（不动产权证）广州全市家庭2套/单身1套1套、个税社保连缴5年是全市，居民2年，企业3

39、年（不动产权证）济南市内部分区域家庭2套1套、个税社保连缴24月是限购区域，新购住房限售2年（不动产权证）杭州市区家庭2套/单身1套1套、个税社保连缴2年是限购区域，企业限售3年（网签）222018 年中国房地产市场展望2016 年以来各能级城市土地成交面积比重数据来源：链家研究院整理三、2018 年房地产市场展望12月8日，中央政治局会议强调，“2018年要防范化解重大风险，要使宏观杠杆率得到有效控制加快住房制度改革和长效机制建设， 提供更多优质生态产品” 。 住建部之前也再次重申， 坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产

40、市场、化解泡沫风险作为重中之重，要加强金融管理，平衡好房地产业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产，这意味着短周期内推动房地产走热的金融驱动力减弱，房地产投资属性降低，房地产市场的驱动力将回归基本面。（一）政策环境中性趋紧2018年， 中国房地产政策将基本围绕 “房住不炒” 的主基调进行， 维持调控的高压态势。 这主要是因为：第一，房地产外在环境没有发生根本变化，主要原因：（1）当前我国经济增速低位企稳，经济增长的新动力尚未形成， 经济增长对房地产开发投资仍有较强的依赖。 （2） 目前我国中长期利率水平依然处于低位，资金成本相对较低。（3）房地产相关金融、土地、税收制度的改革需要时间，

41、城市公共资源的均等化也需要大量人力财力的投入，租赁、共有产权房等短期内难以对房地产市场产生实质性影响。（4）核心城市土地供应短缺的矛盾短期仍将存在。2017年全国土地成交面积有所增加，但少量的土地增加无法缓解核心城市商品住宅短缺的矛盾，致使楼面价持续走高。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2016/12016/32016/52016/72017/92016/112017/12017/32017/52017/72017/9一线二线三四线232018 年中国房地产市场展望2012 年以来我国 GDP 增速走势5 年以上中长期贷款利率走势（%）数据来源：国家统计局数据来源：中

42、国人民银行居民短期和中长期贷款同比增速（%）数据来源：中国人民银行第二，房地产内生机制没有发生根本变化，主要原因是：（1）房地产仍然是居民资产保值增值的重要渠道。尽管货币增速持续走低，但通货膨胀的预期仍在，居民买房进行资产保值升值的需求仍在，房地产仍然是居民最佳的资产配置方式。在政策调控下居民中长期消费贷款同比增速虽有所下降，但居民短期消费贷款同比增速却有所上升，这其中不乏一些借着消费贷、信用贷的名义进行购房的贷款行为。居民中长期贷款同比居民短期消费贷同比2012/102013/22013/62013/102014/22014/62014/102015/22015/62015/102016/2

43、2016/62016/102017/22017/60038.126.97.9%7.8%7.3%6.9%6.7%200567892001/12003/22005/32007/42009/52011/62013/72015/82017/9242018 年中国房地产市场展望主要行业银行贷款不良率数据来源：Wind（2）银行向房地产加杠杆的动力仍然强劲。银行在各个领域发放的贷款中，住房按揭贷款的不良率处于较低水平。银行为了更低的不良率和较好的资产收益，仍然会向房地产加杠杆。（3）地方政府对土地出让金的依赖依然很强。2016年土地出让金在

44、地方政府的财政收入中占比达20%以上。在地方政府债务风险尚未解除、经济下行压力依然存在的情况下，地方政府仍然需要基础设施投资的支撑。4.7%3.9%批发和零售业制造业采矿业农、林、牧、渔业住宿和餐饮业居民服务和其他服务业建筑业房地产业文化体育和娱乐运输、计算机服务和软件业交通运输、仓储和邮政业电力、燃气及水的生产和供应业租赁和商务服务业教育住房按揭贷款3.6%3.6%2.7%2.6%1.7%1.0%0.9%0.8%0.5%0.5%0.4%0.4%0.4%252018 年中国房地产市场展望因此，2018年房地产调控政策会维持中性趋紧的态势。主要表现在：第一，一二线城市的行政性限制政策仍将持续，限

45、售政策可能会推广至三四线城市。2018年房地产调控政策可能会转向三四线城市， 手段方面可能是以限售为主。 如前期价格上涨过快但未出调控的宜昌、 岳阳、宣城、衡水、金华、洛阳、绍兴等三四线城市，未来可能会出限售政策，从而防止市场过热。第二，货币政策保持中性，宽松环境不再。货币政策受双重约束。一方面，全球货币宽松时代结束，利率水平在美元加息下压力不断攀升，在人民币汇率的压力之下，货币政策不能大幅宽松。另一方面，在居民、企业杠杆高企的背景下，利率提高会给实体经济带来巨大债务压力。十九大报告指出要“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”，近几个月货币供应量M2增速稳步回落至个位数，创近年来新低，与

46、GDP+CPI涨幅的差距收窄。全国土地出让金占财政收入比重数据来源：国家统计局、Wind2003%32.6%23.8%19.6%22.3%0%10%5%15%25%35%20%30%土地出让金财政收入土地出让金（万亿）财政收入（万亿）262018 年中国房地产市场展望主要国家 10 年期国债收益率数据来源：WindM2 增速与 GDP+CPI 涨幅数据来源：Wind美国欧元区英国加拿大5990%-1%1%1%2%2%3%M2GDP+CPI0%10%5%15%25%

47、35%20%30%2001/032003/092009/122002/062004/122011/032006/032012/062007/062013/092008/092014/122016/032017/06272018 年中国房地产市场展望第三，去库存让位于去杠杆，居民房贷政策将持续保持从紧态势。经过2年时间的去库存，目前全国商品住房待售面积已经降到合理水平，一些城市库存开始短缺，房地产库存不再是主要问题。但近年来快速上升的居民杠杆更值得关注。今年前三季度短期居民消费贷增长了1.5万亿，增速达30%。目前全国已有54个城市共计出台了169条限贷政策，均不同程度地上调了首付比例。货币环境

48、的趋紧导致房贷利率上升，2017年10月，全国首套房平均利率已升至5.3%，房贷额度受到控制出现下降。另外，今年9月以来，北京、深圳等城市陆续出台严查消费贷、经营贷等流入房地产市场的文件。信贷收紧叠加金融市场强监管，个人住房贷款余额同比增速下滑。全国商品住宅库存（万平方米）2017 年 10 月各城市待售库存与库销比数据来源：Wind数据来源：链家研究院整理0500000002500030000350004000045000500002007200820001520162017/11282018 年中国房地产市场展望全国性信贷政

49、策2016 年以来全国首套房和二套房的平均利率走势数据来源：银监会数据来源：Wind时间内容首套二套其它2010.9.2930%50%，基准利率1.1倍三套及以上停贷；不能提供当地1年及以上个税社保缴纳证明停贷2011.3.860%，基准利率1.1倍2015.3.30商贷：30%；公积金贷：20%商贷：40%公积金贷：30%（贷款结清）2015.9.2425%（不实施限购城市）2016.2.125%（不实施限购城市各地可向下浮动5个百分点）30%（贷款未结清）目前因城施策（54个城市出台限贷政策，提高首付比例）5%5.5%4.5%4%6%2016/122017/12017/52017/3201

50、7/72017/92017/22017/62017/42017/82017/10二套首套292018 年中国房地产市场展望个人住房贷款余额、同比增速及占居民贷款比重全国房地产开发投资增速走势（%）数据来源：链家研究院数据来源：Wind （二）2018 年房地产市场可能出现的新变化综合2018年国内外经济金融环境的变化，2018年中国房地产市场将可能出现几个新的变化：新房投资增速进一步下滑。除了上述货币信贷政策的收紧之外，新房投资增速的进一步下滑还在于棚改货币化的支撑力量弱化以及房地产企业融资渠道严格受限，融资成本上升等方面。棚改由过去年均600万套减少到500万套，对销售的拉动作用逐步减弱。同

51、比个人住房贷款余额占比（右轴）个人住房贷款余额（亿元）05000002000002500002012/122013/92015/92014/92016/92014/32016/32015/32017/30%10%20%30%40%50%60%2000/22001/52002/82003/112005/22006/52007/82008/112012/82013/112015/22016/52017/82010/22011/500302018 年中国房地产市场展望40 个大中城市及各能级城市的房地产开发投资增速走势4数据来源：Wind4.40 大中城市

52、：一线城市 : 北京、上海、广州、深圳。二线城市 : 天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州、石家庄，共 23 个。三线城市 : 无锡、贵阳、昆明、南宁、北海、海口、三亚、呼和浩特、兰州、温州、西宁、银川、乌鲁木齐，共 13 个。2015 年以来棚改货币化情况数据来源：中信建投证券2015年2016年2017年2018-2020棚改新开工套数（万套）601606600年均500 棚改货币化安置比例29.9%48.5%预计60%去化商品房库存（亿平方米）1.52.53棚改货币化拉动住宅销售百分点10.9

53、%8.6%3.6%40 大中城市一线城市二线城市三线城市2000/22001/52002/82003/112005/22006/52007/82008/112012/82013/112015/22016/52010/22011/50558.64.1312018 年中国房地产市场展望2015 年以来棚改新开工套数和新建商品住宅销售套数（万套）及其占比主要金融机构新增房地产贷款余额及其增速2015 年至今房企中票月度平均利率（%）数据来源：国家统计局、链家研究院数据来源：Wind数据来源：Wind棚改新开工套数占新房销售套数的比例新建商品住宅销售套数棚改套数050010001

54、50020%0%40%60%2000005000040000600000%10%20%30%40%50%60%70%2015/32015/62016/62015/122016/122015/92016/92016/32017/3同比主要金融机构新增贷款余款（亿元）33.544.5566.55.52015/12015/52016/52017/12015/92016/92016/12017/5322018 年中国房地产市场展望2018 年房地产市场走势预判一线城市2018年二手房市场量价平稳。一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，

55、 市场成交量明显低于正常水平。 以北京为例， 调控后北京全市月均成交量处在1万套以下的低位，明显低于2015年的正常水平。预计随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多，市场会小幅回暖，2018年的月均成交量将高于现有水平， 向正常水平恢复， 但这种恢复是自然、 自发向 “合理交易量”的正常回归，不会对价格形成明显的压力，房价总体将保持平稳。二线城市内部继续分化。2018年二线城市内部市场表现将会继续分化。2017年弱二线城市（以政策环境相对宽松的大连、长沙、西安等为代表）和调控政策虽严厉但“补涨”的城市（以杭州、成都等为代表）表现较好，但是近两个月的数据显示其市场也开始出现回调，预

56、计2018年成交量将会减少、价格涨幅收窄或者回调；2017年政策严厉的强二线城市调控后市场出现大幅降温，以厦门、天津、南京为代表，其2018年市场走向和一线城市类似，预计2018年成交量将在低位小幅反弹，价格以平稳为主。三四线城市在2018年将会迎来量价的回调。2017年三四线城市市场的“繁荣”部分原因是一二线城市的调控溢出，大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。另外，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线的成交难以持续，2018年三四线城市市场将会迎来降温。房价回归价值面。在没有加杠杆的情况下，房地产的驱动力回归基本面。经济增长较快、产业结构合理、基础

57、设施完善的城市价值将会更加凸显，在整体降温的环境中仍然能够保持较好的市场。而一些人口流出、经济增长放缓、 依靠加杠杆涨起来的城市将会迎来下跌。 真正宜居的地段或区域房价仍然得到强有力的支撑。以北京为例，在经历了2017年严厉的“317调控”后，在房价下跌中仍有一些区域房价逆势上涨，而这些区域多位于交通、产业、商业等配套完善的中心城区。市中心发展起步早，教育、医疗、交通等配套完备。数据来源：链家研究院新房二手房量价量价一线城市减少（纯商品住宅）平稳增加小幅上涨重点二线增加平稳增加平稳弱二线减少稳中跌减少跌三四线减少跌减少跌332018 年中国房地产市场展望北京“317 调控”后房价逆势上涨商圈房

58、价（元 / 平方米）变动（部分）来源：链家研究院房价重回双轨制。目前，我国商品房在住房供应体系里占绝对主体地位，房价基本由市场决定。十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，实际上是要增加非市场化供给，主要是有限产权的共有产权房、 “两限房”等。共有产权房是“双轨制”的一个尝试，共有产权房较低的价格有利于保障刚需，同时后期的交易是制度内的封闭运行，也可以降低共有产权房的投资属性，其价格和商品房价格是两条线。 这一制度一方面有利于缓解政府供地缺乏激励的问题， 形成有效供给， 满足居住需求，另一方面对于稳定市场预期也有积极作用。针对城市流动人口的租赁市场将迎来增长。我国流动

59、人口规模庞大且具有非常显著的新特征、新趋势。目前， 流动人口规模超过2.47亿人， 主要包括外出农民工和大学生， 集中在少数城市， 人口流动趋于家庭化、稳定化， 大多数从事服务业， 对住房需求跟过去的流动人口发生较大差异。 然而， 目前流动人口居住条件恶劣，越住越远、越住越差，且目前没有相关政策和标准化产品覆盖他们，流动人口的住房问题一直没有纳入统一的政策框架。无论经济适用房、限价房、棚改房、还是廉租房、公租房、共有产权房，通常都是以户籍、社保、纳税记录作为申请条件。市场上目前没有针对流动人口的品质化、标准化的产品。2018年，在政策的推动下，针对流动人口的租赁政策有可能出台，在租金补贴的帮助

60、下，会有大量的企业和资金进入到这一市场，行业将面临新机会。商圈城区优势调控前调控后平均涨幅上地海淀中关村科技园等高新产业园区9.5%西二旗海淀中关村科技园等高新产业园区69817732594.9%地安门西城市中心、后海04.4%西单西城繁华商业区54.3%前门西城天安门42.1%CBD朝阳中央商务区73932754682.1%342018 年中国房地产市场展望聚变和裂变的加速城市篇C城市裂变：城市的分化和价值的重估城市聚变：城市群重要性突出，联动性加强352018 年中国房地产市场展望中国城镇化已经步入中后

61、期，人口大规模城镇化的脚步放缓，对新增住房的需求也在减弱。人口集聚出现了新的形态，城市群成为城市化发展的新载体，一些传统人口流出区域出现了人口的回流。同时，中国人口迁移的模式不同，举家迁移、在新的城市安家落户的比例越来越高。城市化的新变化进一步导致城市之间的聚变与裂变：聚变表现为一线大城市与其周边城市的房地产市场保持高度的联动性，城市圈效应日益凸显；裂变表现为一些传统资源型城市房地产供给过剩，另一些产业结构较新、人口流入较多的新兴城市房价上涨的压力剧增。不仅传统的一线城市与其他城市之间市场高度分化，二线城市内部、三四线城市内部都在发生明显的裂变和分化。一、城市聚变：城市群重要性突出，联动性加强

62、随着一线城市与周边城市基础设施互联互通的完善，城市间人流、物流、资金流、信息流加速融合流动，城市圈、城市群成为我国城市化的新载体。从房地产市场的表现看，由环北京、环上海、环深圳城市圈以及长江中下游的重庆、成都、武汉、长沙、合肥、南京六个核心城市组成的3+6城市群，房地产的重要性提高，城市圈内部的联动性增强。（一）3+6 城市群二手房市场 GMV 占比近 7 成2017年3+6城市群5的26城二手房成交总额为3.94万亿，占全国的68%。其中环上海交易额最高，占比20.4%。3+6城市群的26城二手房共成交188万套，占全国的48.4%，其中核心6城最高，为15.7%。比较发现，三大城市群以价格

63、贡献为主，6大核心城市以成交量贡献为主。5. 环北京城市圈包括北京、天津、石家庄、廊坊、衡水、燕郊 6 个城市，环上海城市圈包括上海、杭州、苏州、无锡、南通、常州 6 个城市，环深圳城市圈包括深圳、广州、东莞、珠海、中山、佛山、惠州、江门 8 个城市，内陆核心 6 城市包括成都、重庆、武汉、长沙、合肥、南京。2017 年 3+6 城市群二手房市场占比来源：链家研究院全国3+6城市群环北京环上海环深圳6大核心城市GMV（亿元）58000393936007450交易量（万套）386交易量占比100%48.4%7.4%12.9%12.4%15.7%GMV占

64、比100%68.0%18.1%20.4%16.6%12.9%二手GMV占比35.7%58.0%67.6%54.8%58.0%44.0%362018 年中国房地产市场展望三大城市圈二手房每平米单价超万元的城市3+6城市群二手房市场发展好于全国。主要表现在，一是二手房成交量降幅低于全国。2017年全国二手房成交量同比下降23.8%，3+6城市群成交量下降18.6%。 二是二手房在房地产成交中的占比较去年上升。2017年全国二手房市场成交额占比较2016年下降5.5个百分点，3+6城市群二手房成交量占比较2016年上升2.7个百分点，其中内陆6个核心城市上升3.8个百分点。房价过万城市中四成集中在三

65、大城市圈。2017年全国共有42个城市房价过万，比去年增加14个，其中新增的近一半城市分布在三大城市圈。三大城市圈房价过万数量增至17个，占全国的比例增至40.5%。环北京城市圈中万元俱乐部由4个增加到5个，环上海城市圈由3个增加到6个，环深圳城市圈由4个增加到6个。城市二手房房价（元/平米）环深圳深圳50143广州28020东莞13631珠海21560中山10372佛山11792典型城市圈近两年二手房成交量占比变化来源：链家研究院2017 年2016 年6 个内陆城市环深圳环上海15.7%11.9%12.4%9.8%12.9%12.8%372018 年中国房地产市场展望来源：链家研究院（二）

66、三大城市圈内部的房价联动性增强城市圈联动性表现在两个方面：一是需求的联动，一线城市的限购政策和高房价会让一些居民到周边城市购房，推动周边城市需求，周边城市居民也会通过卖掉当地房屋到中心城市实现住房改善。二是价格的传导，一线城市房价的上涨会导致周边城市的比价效应，价格上涨的压力由中心向周边传导。城市圈内部差距缩小。2017年大部分城市与圈内首位城市房价的比值比2016年有所上升。这主要是因为，在调控下核心城市价格涨幅收窄或下跌，而需求外溢到周边城市导致价格快速上涨，形成 “周边逆袭中心”的态势。其中环上海和环深圳表现最为明显，东莞、惠州、佛山等价格涨幅高于深圳，南通、无锡、常州、杭州等价格涨幅高

67、于上海。随着城市圈规划的落地，预计未来城市圈内部的房价差距会继续缩小，从规划到产业的联动性会逐步增强，环深圳城市圈中的粤港澳大湾区就是一个很好的先例，实现了经济、收入和房市量价联动。城市二手房房价（元/平米）环上海上海50401杭州24691苏州16774无锡11063南通10602常州10298城市二手房房价（元/平米）环北京北京63825天津26001石家庄14072廊坊29105燕郊28794382018 年中国房地产市场展望三大城市圈城市房价与首位城市比较2017 年三大城市圈二手房价格（元平方米）及同比涨幅来源：链家研究院来源：链家研究院环北京环上海环深圳2016年2017年2016

68、年2017年2016年2017年北京100100上海100100深圳100100天津3941杭州4549广州4856石家庄2222苏州3433东莞2327廊坊5846无锡2022珠海4043衡水1011南通2021中山1621常州1820佛山1824嘉兴2121惠州1619湖州1918江门1012环深圳环北京环上海城市价格涨幅城市价格涨幅城市价格涨幅深圳501434.9%北京6382534.8%上海5040119.0%东莞1363121.5%天津2600140.1%苏州1677416.1%惠州940620.5%廊坊291055.9%南通1060225.4%广州2802031.8%石家庄1407

69、237.3%无锡1106330.3%佛山1179237.3%衡水694542.9%常州1029833.5%中山1037237.5%杭州2469128.4%珠海2156014.4%392018 年中国房地产市场展望环北京城市圈房价率先下跌。在三大城市圈中，环北京城市圈房价在调控后下跌，北京二手房成交均价比3月份累计下跌12.2%，廊坊均价累计下跌36.1%，北京周边的小城市房价均有比较显著的下跌。这体现了环北京城市圈的脆弱性，周边的城市市场严重依赖北京市场的需求外溢，缺乏独立生长的能力，目前以投资性需求为主。北京房价出现下跌，周边城市的投资需求会大量减少。粤港澳大湾区6增势强劲。2017年以来，

70、粤港澳地区各城市分别出台了相应的调控措施，深圳成交量下降36.2%，价格保持平稳上涨。城市圈周边城市出现量价齐升态势。作为改革开放和中国房地产制度改革的前沿，粤港澳大湾区有最活跃的经济，最年轻的人口和不可限量的前景。粤港澳大湾区房地产市场的优势在于：一是人口吸引力较强，广州、深圳外来人口的增速在3%-4%左右。二是经济发达且增速快，广州和深圳GDP总量均将达到2.1万亿，增速超过全国水平。除肇庆外的其他周边城市的经济正以7%以上的速度发展，珠海、佛山、江门和东莞的GDP增速超越广州，进入高速发展的通道。三是周边城市居民财富加速积累。2016年，粤港澳大湾区中除肇庆和惠州外，城镇居民人均可支配收

71、入均达到或超过4万元，高于全国水平。所有城市的城镇居民收入增速均超过8%，高于全国水平。其中，中山、珠海和惠州城镇居民收入增速超过10%。2017 粤港澳大湾区各城市二手房成交量及均价数据来源：链家研究院测算城市二手房成交量（套）成交量同比二手房成交均价（元/平）均价涨幅深圳63805-36.2%501434.9%广州1424284.8%2802031.8%珠海12182-57.0%2156013.7%东莞52221-17.9%1363121.5%佛山9089926.8%1179237.3%中山6064115.7%1037237.5%惠州2321526.4%940620.5%江门3489740

72、.8%607021.2%6. 粤港澳大湾区包括深圳、广州、东莞、佛山、惠州、中山、江门、珠海、肇庆、香港、澳门402018 年中国房地产市场展望二线城市人才引进政策来源：链家研究院整理（三）内陆核心城市的潜力巨大6大内陆核心城市群竞争力逐步增强，且二线潜力城市在增多。在北京、上海等一线城市人口疏解之时，许多二线城市积极向优秀人才伸出橄榄枝，如长沙、成都等城市通过放宽落户限制，推出购、租房补贴等政策吸引人才，这些政策在长期中将会推动城市的发展，短期内由于需求的增加将推动房地产市场的发展。城市放宽落户限制提供租、购房等生活补贴提供就业支持/经费资助医疗等其他方面优惠政策长沙成都西安郑州济南杭州武汉

73、南昌重庆南京青岛厦门天津无锡沈阳412018 年中国房地产市场展望部分推出人才吸引政策城市的房价走势2016 年流动人口在 50 万以上城市数据来源：链家研究院人口流动方向也发生了变化，如今人口不再单纯向一线核心城市流动，而是向城市圈周边城市流动，如东莞、惠州、嘉兴等。2016年流动人口在50万以上的20个城市中，15个处于环京、环沪、环深三大城市圈，其余为武汉、南京、济南等重点内陆城市。人口流动更加多点化，部分内陆城市的人口吸引力逐渐增强。流动人口体量大的城市房地产市场表现也较为亮眼，如成都、武汉、南京等。城市圈能级城市流动人口（万人）1环上海一线上海980.22环北京一线北京810.03环

74、深圳三四线东莞625.24环深圳一线广州533.95环北京二线天津517.76环上海二线苏州384.47十大内陆城市二线武汉242.88其他二线宁波196.59环上海二线杭州182.810环上海二线厦门171.52016/9/12016/10/12016/11/12016/12/12017/3/12017/4/12017/1/12017/7/12017/8/12017/2/12017/5/12017/6/12017/9/12017/10/05000200002500030000人才政策发布时点西安成都济南杭州422018 年中国房地产市场展望中美两国房价差异对比数据来源：

75、链家研究院二、城市裂变：城市的分化和价值的重估中国由于经济发展和人口分布的不平衡，房价在各个城市间呈现较大的差异，对于中国和美国房价排名前50的城市，以房价最高的城市为基数100%，可以发现中国城市间的房价差异更大，这种差异表现在各能级城市内部的分化和一些新趋势下“未来之星”价值的重估。城市圈能级城市流动人口（万人）11环上海二线无锡166.712十大内陆城市二线南京164.213环深圳三四线惠州113.214环上海二线昆明113.015环上海三四线嘉兴109.316环上海二线温州99.317环上海三四线常州95.918十大内陆城市二线济南90.519十大内陆城市二线西安58.220十大内陆城

76、市二线合肥57.1数据来源：链家研究院0%323333954720%40%60%80%100%中国美国432018 年中国房地产市场展望（一）一线城市与其他城市差距扩大在经历了2015-2016年房价快速上涨之后，一线城市与全国其他城市的房价差距越来越大。目前一线城市房价是二线城市的3倍，是三、四线城市的5倍。这主要是人口和资金持续向重点城市输入的结果。在货币信贷政策仍旧相对宽松的情况下，一线城市具有更大的能力吸引资金流入。（二）二线城市内部分化二线城市在2017年的表现呈现出较大的差异性，按其年内二手房市场的表现可以分为三类：

77、第一类调控政策严厉，但是二手房成交量并未明显下滑、调控后价格明显上涨的城市，以成都、广州、杭州为代表；第二类是调控政策严厉，成交量大幅下滑、调控后价格涨幅收窄或下跌的强二线城市，以天津、南京、厦门为代表；第三类则是调控政策相对宽松，成交量未明显下滑甚至部分大幅增长的城市，以大连、长沙、西安、南昌、福州等为代表。2008 年以来各能级城市房价主要二线城市 2017 年二手房市场表现数据来源：链家研究院二手房成交量同比价格同比涨幅强二线城市市场量未减、价上涨成都5.5%30.9%杭州1.9%28.4%量大幅减少价涨幅收窄天津-50.9%40.1%南京-36.0%22.7%厦门-47.5%41.9%

78、一线城市二线城市三线城市四线城市000005000040000600002008/12008/102009/72010/42012/72013/42011/12015/72016/42011/102014/12014/102017/12017/10442018 年中国房地产市场展望（三）三四线城市内部分化2017年，一线及重点二线城市的楼市调控使得需求外溢到部分有区位优势的三四线城市，这些城市2017年的房地产市场表现亮眼。比邻厦门的漳州在2017年不仅成交增速明显且体量可观，房价涨幅较大。环深的江门及环沪的常州二手房市场表现亮眼，尤其是常州，二手成交翻倍。徐州二手房成交

79、增速明显，新房成交体量大。江淮地区主要枢纽城市滁州及沿海城市台州2017年的房地产市场表现亦较好。数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院典型二线城市调控后价格变动情况二手房成交量同比价格同比涨幅弱二线城市量未明显减少，价涨大连-2.1%9.5%长沙6.0%33.1%西安41.0%26.0%南昌-3.4%10.2%福州-6.3%41.0%太原4.7%7.5%长春-2.0%6.8%西安成都福州杭州长沙太原大连南昌长春厦门南京天津-20%-10%0%10%20%30%40%50%452018 年中国房地产市场展望2017 年典型三四线城市房地产市场情况截止 10 月份部分三四线城市商品住宅去化周期

80、（月）数据来源：链家研究院整理数据来源：链家研究院整理2017年，部分三四线城市市场升温，去化表现良好，如岳阳、滁州、徐州、湖州等城市的商品住宅去化周期已降至5个月以下，而仍有部分三四线城市面临去库存问题，如威海、呼和浩特、运城等。 城市二手房新房成交量量同比价同比成交量量同比价同比漳州3081051.5%62.5%8793630.3%25.6%江门3489740.8%21.2%7170018.4%16.8%徐州526263.8%21.4%12525413.3%16.4%常州97947102.3%33.5%40074-43.0%26.3%滁州2020876.1%20.2%6754120.1%1

81、7.0%台州3537042.5%7.1%388860.6%13.1%呼和浩特威海运城宜宾兰州淮北焦作 江阴南平东营蚌埠舟山芜湖三明九江黄冈黄石湖州徐州滁州岳阳13256.62015.113.812.112.111.811.17.56.36.36.25.55.55.24.74.43.83.614462018 年中国房地产市场展望部分三四线城市二手房成交占比2017 年“漂亮 30” 7数据来源：链家研究院从二手房发展的角度看，绝大多数三四线城市房地产市场以新房为主，部分三四线城市迈入了二手房市场。常州、中山两个环一线城市二手房成交占比达70%以上。（四）“漂亮 30”的崛起通过新房、二手房的成交

82、量价及其变化幅度进行加权比较，2017年涌现出不少新兴的城市。排名城市综合得分排名1成都15.152漳州15.23杭州19.554广州20.055上海20.66武汉20.77青岛20.87.“漂亮 30”是按照 2017 年各城市新房、二手房量价及其涨幅赋权重后计算出的潜力城市常州中山乌鲁木齐金华芜湖台州惠州安阳柳州南通珠海南充岳阳湘潭江门绍兴扬州三明0%10%20%30%40%50%60%70%80%472018 年中国房地产市场展望2017 年“漂亮 30” 数据来源：链家研究院排名城市综合得分排名8佛山21.29天津21.6510西安22.7511宁波2312南宁2513江门25.051

83、4南京25.2515郑州25.2516徐州25.317常州25.418滁州26.0519沈阳26.3520北京26.7521哈尔滨26.822烟台27.123温州28.324济南29.125长沙29.1526台州29.327苏州29.628汕头30.2529昆明30.930石家庄31.15482018 年中国房地产市场展望（五）高铁对城市价值的重估高铁的开通有利于区域要素在沿线城市之间的流动，人口和资源将会得到更加合理的分配，信息、知识和技术也将加速传播，进而带动城市产业升级，促进经济快速发展。届时，城市对企业、人口的吸引力将大大增强，基本面的利好也将进一步带动房地产市场的繁荣。从郑州新房市场

84、来看，高铁线路的开工与开通前后会刺激房地产市场火热发展。随着“米”字型高铁的逐步开通，预计2020年左右郑州房地产市场将迎来又一次繁荣。同样作为中部地区重要城市和交通枢纽的武汉，在沪汉蓉重要铁路的开工和开通双重利好下，迎来超过20%的房价涨幅；2009年末作为京广线重要组成部分的武广线开通，房价涨幅再创高峰；2015年连接中西部的重要高铁线路西武线开工，时隔5年武汉市场房价涨幅又迎来高峰。2011-2017 年郑州新房销售均价及同比2011-2017 年武汉新房销售均价及同比数据来源：链家研究院同比销售价格（元平方米）数据来源：链家研究院同比销售价格（元平方米）-5%0%10%15%20%25

85、%5%20000720017E沪汉蓉快速通道汉宜线开工，合武铁路开通西武线开工武广线开通02000300050000900080000006000800040004000200017E0%10%15%20%5%徐兰全线开通京广线开通徐兰线郑徐段开通，其余各线开通492018 年中国房地产市场展望数据来源：链家研究院2016、2017 年京沪东线三四线城市新房均价及同比（元m2）数据来源：链家研究院整理徐州作为国家铁路的重

86、要交通枢纽之一，位于徐兰线和京沪线交叉处。通过对应高铁开工和开通时间以及徐州新房房价变化可以发现，2017年伴随着徐兰线全线开通和徐连线开工的利好，徐州新房房价大幅上涨。2016年7月，经国务院批准，国家发改委正式发布中长期铁路网规划。京沪通道作为“八横八纵”的“八纵”之一，分为东西两线，东线途径北京、天津、东营、潍坊、临沂、淮安、扬州、南通、上海，预计2019年开工。其中，京沪东线途经的三四线城市表现尤为明显。2017年，南通、东营和淮安房价涨幅接近甚至超过10%，涨幅扩大。东营房价由跌转涨9.2%，趋势尤其明显。0200060004000000-10%-5%0%10%

87、15%20%25%30%5%南通东营淮安2017 年涨幅2016 年涨幅2016 年均价2017 年均价020003000500004000-5%0%10%15%20%5%2001520162017E2007-2017 年徐州新房销售均价及同比同比销售价格（元平方米）502018 年中国房地产市场展望2015 年以来杭州市房价走势数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院（六）互联网为城市注入活力在本轮房地产周期中，杭州和成都表现十分抢眼，随着产业的升级及人口的流入，杭州房地产市场逐步升温，月度房价同比增速持续扩大，在2016年9月及之后表现的尤为明显

88、。成都2017年以来，二手房价月度环比增速迅速扩大，楼市升温触发调控，此后房价经历约四个月横盘，随着7月中旬人才新政的发布，8月后市场再度明显升温。预计2017年房价同比增长超过30%，涨幅扩大超过10个百分点。2016/12015/12016/42015/42016/72015/72017/12017/72017/42016/102015/005000200002500030000-10%0%10%20%30%40%50%同比涨幅房价（元平）成都二手房均价及环比涨幅环比成交均价（元平方米）2016/12016/32016/52016/72016/92017/12017/

89、52017/72017/92017/42016/11-2%0%4%6%8%10%2%040006000200080004000160007 月中旬发布“人才新政”512018 年中国房地产市场展望杭州 2016 年 1+6 产业集群发展情况数据来源：成都市统计局杭州和成都两大城市房地产市场的崛起很大程度上得益于互联网行业的快速发展。杭州市“十三五”规划纲要提出，建成具有国际影响力的“互联网+”创业创新中心，建设万亿级信息产业集群，建设六大千亿产业集群。2016年杭州市信息经济产业增加值占全市GDP比重为23.8%，同比增长22.8%。近年来成都经济发展走强，2016年GD

90、P增速为9.3%（剔除2016年所代管简阳市的产值），远高于全国水平。成都市第三产业产值占比稳步抬升，信息技术产业及金融业在GDP中所占比重不断上升，经济结构持续优化。成都历年信息技术产业与金融业占 GDP 比重（%）数据来源：成都市统计局2.22.32.88.310.39.411.914.315.35209852005820151995文化创意产业金融产业旅游休闲产业健康产业时尚产业高端设备产业信息经济产业0500025003000占市 GDP 比重 23.8%占市 GDP 比重 22.5%22.821.26.713.316.

91、511.7%15.2增速（）增加值（亿）522018 年中国房地产市场展望互联网信息产业的发展带动了人口的快速流入。2016年杭州、成都两城人口分别净增长17万及19.6万人（成都已剔除代管简阳市的人口变动），增速排名全国城市前列。历年杭州、成都常住人口增速数据来源：链家研究院2016 年人口净增长 10 万以上城市一览来源：wind城市总人口（万人）增长(万人）增长率广州1404.3554.244.02%深圳1190.8452.974.66%重庆3048.4331.881.06%长沙764.5221.342.87%成都1591.819.61.25%杭州918.8171.89%武汉1076.6

92、215.851.49%郑州972.415.51.62%天津1562.1215.170.98%西安883.2112.651.45%菏泽862.2612.231.44%青岛920.410.71.18%济南723.3110.111.42%0%0.5%1.0%1.5%2.0%2001120152016杭州成都532018 年中国房地产市场展望成都市天府新区房价及环比变化数据来源：链家研究院于2014年10月获批的国家级新区天府新区，已步入建设轨道。天府新区将被打造为具有国际竞争力的现代产业高地、国家科技创新和产业化基地及国际化现代化新区。此外致力于打造国内第四大国家级国际航空枢纽

93、的天府国际机场预计于2020年投入使用，多条高铁、城铁及地铁的规划将逐步落地实施，成都未来经济和房地产市场的潜力巨大。东北重点城市 2017 年新房成交量同比数据来源：链家研究院整理东北重点城市 2017 年新房均价同比（七）东三省城市可能小幅升温2017年，东北地区的城市房地产量价有所上升，受到政策宽松的利好，长春和沈阳的新房成交量同比增幅超过20%，价格涨幅也超过10%，大连和哈尔滨的成交量也有所增长，尤其是大连二手房在2017年实现了39.2%的增长，东三省2017年房地产市场整体表现较好。大连沈阳长春哈尔滨0%10%5%15%25%20%21%20.8%6.5%6.3%0%10%12%

94、14%16%2%4%6%8%14.1%12.5%11%8.4%大连沈阳长春哈尔滨2016/12016/32016/52016/112016/72017/12017/52017/32017/72017/92016/9050000020000-15%-10%-5%0%10%15%5%环比成交均价（元平方米）542018 年中国房地产市场展望东三省省会及大连工业用电量（亿瓦时）数据来源：统计局东三省省会及大连第三产业占比这一方面得益于去库存政策的推动，另一方面也与这几个城市的经济增长走出低迷相关。经过痛苦的去产能阶段，2017年东三省省会及重要城市已经开始出现复苏迹象。大连、沈

95、阳和长春的工业用电量回升后企稳，标志着传统工业从去产能转入生产扩张阶段。除长春外，其余城市第三产业占比均超过50%，进入第三产业主导经济的发展期。哈尔滨第三产业占GDP比重已达74.8%，大连第三产业占比快速上升到54.4%。从消费看，各城市除体量最大的沈阳，其余三城市2015、2016年社会消费品零售总额快速发展，增速保持在10%左右。大连在东北城市中增速耀眼，2017年以来，大连货运量保持高速增长，工业用电量稳步提升，工业生产加快增长。新兴动力不断增强，高新技术制造业、装备制造业增速明显。服务业发展态势良好，信息技术业、科技服务业、战略新兴服务业等现代服务业快速增长。按照目前的态势发展下去

96、，东北地区核心城市将会进一步吸引区域人口集聚，房地产市场有望走出不同于全国的“东北曲线”。大连沈阳长春哈尔滨大连沈阳长春哈尔滨200820001520162017E50045.2%53.8%56%57.6%40%45%50%55%60%35%20082007200620008 年中国房地产市场展望除个别城市外，投资占比和杠杆并不高购房者、业主市场预期分化，经纪人预期平稳调控是影响市场预期的主要因素，调控影响或持续到明年上半年业主出售房屋和降价

97、主要是为了换房换房已经成为市场主力和“新刚需”市场预期分化调控影响或持续到明年上半年预期篇E2018 年链家职业经纪人调研报告562018 年中国房地产市场展望2017年的二手房市场表现如何，2018年中国房地产市场会如何走？微观市场主体的预期至关重要，与市场交易主体密切接触的职业经纪人最有发言权。链家研究院对全国20个城市的18300位职业经纪人进行了调查，并选取样本量较大的15个城市来分析。根据调研结果，我们发现几个核心结论：1.改善性换房已经成为市场主力和“新刚需”，这是一个趋势性变化，未来也将会持续。2.大部分城市投资需求占比和使用杠杆不高，佛山和郑州的杠杆使用程度相对较高，深圳、厦门

98、购房首付款中其他来源渠道占比较高。3.购房者、业主和经纪人对于2018年一季度市场预期分化，购房者的看涨预期弱于业主，成都、大连和沈阳的业主看涨明显，上海、厦门和佛山购房者看跌明显。经纪人预期2018年一季度市场将以平稳运行为主。4.调控是影响市场预期的主要因素，大部分经纪人认为调控政策对市场的影响会持续到2018年一季度或年中。5.调控后并未出现恐慌性抛盘，换房是业主挂牌和降价的主要原因，房地产税也不大会导致业主抛盘。核心观点572018 年中国房地产市场展望一、换房已经成为市场主力和“新刚需”在消费升级的时代下，品质居住成为一种新刚需，改善性换房成为市场成交主力。根据经纪人的反馈，全国层面

99、的市场中改善性换房群体最多，占比达到46.7%。分城市看， 超过一半城市的换房占比超过40%，其中北京换房占比最高，为67%，改善性需求已成为主流。全国链家经纪人目前所接触的购房者买房需求分布部分城市改善性需求的占比数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院首次置业改善性换房二套或多套投资37.8%46.7%9.5%6.0%大连北京上海厦门武汉沈阳深圳杭州青岛67%62.5%57.2%51.6%51.5%49.2%43.9%42.4%41.8%582018 年中国房地产市场展望二、除个别城市外，投资占比和杠杆并不高在一系列限购限贷政策之下，外地投资客由于失去购房资格以及购房门槛提高等原因，成交占

100、比较低。问卷结果显示，全国链家经纪人选择外地投资客成交占比低于10%的比例最高，占比近半。改善性换房占比的增加带来的是连环单占比的上升，重点城市的经纪人接触到的换房比例较高，北京最为显著，有77%的经纪人接触到连环单，上海、深圳、厦门和南京均在50%左右的较高水平，连环单的难度更大、交易更为复杂，需要更加专业的经纪人服务，对经纪人的素质提出了更高要求。换房需求成为主流并不是单个城市的偶然现象，而是居住升级下的大势所趋。首先，换房的实质是人在不同生命周期里对居住环境的选择，是生命周期进行到特定阶段后的必然结果；其次，人口的流动带来大量换房需求，这种流动表现为从农村到城市的换房、城市间和城市内部的

101、换房；最后，换房也是消费升级时代的必然结果。各大城市经纪人所接触的连环单占比分布全国外地购房者 ( 不在本市常住，纯投资 ) 占比数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院大连北京上海厦门武汉沈阳佛山深圳杭州青岛广州郑州长沙南京成都53%48%44%4%4%7%16%25%9%40%24%2%2%2%2%1%1%3%3%3%4%32%44%21%32%25%21%9%12%13%50% 左右超过 70%低于 10%10%-20% 左右20%-30% 左右30%-50% 左右50% 以上44.03%27.06%15.97%8.11%4.84%592018 年中国房地产市场展望分城市看，佛山有25%

102、以上的经纪人认为投资占比高于30%，南京有67%的经纪人认为投资占比在10%以下。在首付来源方面，大部分居民的首付款来自于自己的收入以及卖掉旧房的资金，有不少来自于父母及朋友的借款， 多选前提下选择 “自己的工资及财产性收入” 的比重最高， 为64.3%。 首付来源中其他渠道 （各种首付贷、消费贷等）占比最低，可见调控在抑制场外配资方面取得了较好的效果。各大城市投资占比在 20% 以下的分布全国链家购房者买房的主要首付资金来源分布 8数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院8. 此题是多选，所以各项占比加和不等于 1，下同低于 10%10%-20% 左右大连北京上海厦门武汉沈阳佛山深圳杭州青岛

103、广州郑州长沙南京成都21%30%35%28%29%30%32%19%29%28%33%34%29%31%24%40%43%33%35%34%31%35%34%38%34%67%49%47%44%59%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%00%13.8%55.5%48.1%64.3%其他渠道的贷款卖掉原有住房所得资金父母及朋友借款自己的工资及财产性收入602018 年中国房地产市场展望在杠杆使用比例方面，购房者对杠杆的依赖程度依旧不低，但处于相对正常水平：40.1%的经纪人所接触的购房者使用贷款的比例超过70%，39.9%的经纪人所接触的购房者使用贷款的比例为50%左右。分

104、城市来看，深圳和厦门的成交首付资金来自于其他渠道的占比分别为23%和25%（多选情况下），监管仍不容放松。目前各大城市链家购房者买房的主要首付资金来源分布全国范围使用贷款的成交比例数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院0%50%100%150%200%250%大连北京上海厦门武汉沈阳佛山深圳杭州青岛广州郑州长沙南京成都23%25%自己的工资及财产性收入父母及朋友借款卖掉原有住房所得资金其他渠道的贷款20.1%39.9%40.1%低于 30%50% 左右超过 70%612018 年中国房地产市场展望在杠杆使用程度（贷款额/总房款）方面，大连和沈阳相对较低，分别有46%和41%的经纪人认为其购房

105、者贷款成数不到30%，郑州和佛山则相对较高，分别有46.1%和33.8%的经纪人认为贷款成数超过70%。全国链家业主对 2018Q1 房价的预期数据来源：链家研究院全国链家购房者对 2018Q1 房价的预期三、购房者、业主市场预期分化，经纪人预期平稳从全国来看，购房者和业主普遍认为2018年房价将会上涨。全国有72%的经纪人所接触的业主预计未来房价会上涨，相对业主较强的看涨预期，购房者的看涨预期稍微弱一点，有52%的经纪人所接触的购房者预计未来房价会上涨，有近35%的购房者认为2018年一季度房价下跌。认为贷款使用成数低于 30% 的城市分布数据来源：链家研究院认为贷款使用成数高于 70% 的

106、城市分布大连沈阳佛山厦门广州深圳青岛北京郑州武汉长沙杭州成都上海南京0%10%5%15%25%35%20%30%40%45%50%46%13%大连沈阳佛山厦门广州深圳青岛北京郑州武汉长沙杭州成都上海南京0%10%5%15%25%35%20%30%40%45%50%46.1%33.8%13.5%大幅上涨大幅下跌小幅上涨小幅下跌维持不变14.56%37.41%13.38%26.98%7.69%大幅上涨大幅下跌小幅上涨小幅下跌维持不变49.8%22%13.06%13.88%1.32%622018 年中国房地产市场展望分城市来看，所有城市均有超过一半的业主认为2018Q1的房价将会稳中上涨，其中成都、

107、大连和沈阳的业主看涨预期最为明显，有超过3成的业主认为明年一季度房价要大幅上涨。购房者方面，大部分城市有一半左右认为2018Q1的房价将平稳或下跌，其中上海、厦门和佛山最为明显，15%左右的购房者认为房价要大幅下跌。链家业主认为 2018Q1 房价平稳或上涨的占比数据来源：链家研究院链家购房者认为 2018Q1 平稳或下跌的占比大幅上涨小幅上涨维持不变维持不变小幅下跌大幅下跌0%20%60%40%80%100%120%大连北京上海厦门武汉沈阳佛山深圳杭州青岛广州郑州长沙南京成都36%53%60%53%35%53%36%64%67%52%39%56%53%63%57%57%31%43%大连北京上

108、海厦门武汉沈阳佛山深圳杭州青岛广州郑州长沙南京成都0%10%20%30%40%50%60%70%80%42%36%37%37%32%31%632018 年中国房地产市场展望从经纪人对2018Q1二手房市场成交量价的判断来看，选择量价基本持平的经纪人最多，这说明链家经纪人预计2018Q1的二手房市场将会是一个平稳的状态。经纪人预计明年 1 季度成交量环比变化数据来源：链家研究院经纪人预计明年 1 季度均价环比变化四、调控是影响市场预期的主要因素，调控影响或持续到明年上半年从全国链家购房者判断房价上涨或下跌的原因来看，调控政策的放松或加码分别是购房者认为未来房价将会上涨和下跌的主要原因，可见购房者

109、对政策走向的预期直接影响了其对未来房价走势的判断。购房者认为房价会上涨的最主要原因数据来源：链家研究院购房者认为房价会下跌的最主要原因下降 50% 以上下降 10% 以上下降 20-50%下降 5-10%上涨 5-10%上涨 10% 以上增加 20-50%增加 50% 以上持平（变化 10% 以内）持平（变化 5% 以内）12.25%19.72%43.20%23.01%1.81%15.87%17.95%34.97%24.65%6.55%56%27%40%9%44%44%41%供需矛盾仍然激烈15%31%42%29%32%59%65%城市新增人口被抑制租赁、共有产权及限价房的冲击购买力难以支撑当

110、前房价新增供给房源增加需求依旧被压制，无法释放房贷政策还会收紧调控政策持续或再加码新增人口仍在流入政策的影响逐步淡化假离婚等到期被抑制需求反弹信贷环境放松行政调控可能放松642018 年中国房地产市场展望五、业主出售房屋和降价主要是为了换房调控以后市场并未出现明显的恐慌性抛盘现象，业主的降价行为大部分是因为换房。当前市场中链家经纪人所接触的业主普遍是换房需求，高达9成的经纪人接触的业主是因换房而挂牌，恐慌性抛盘的业主较少。全国链家业主降价的主要原因数据来源：链家研究院全国链家经纪人认为本轮调控对市场影响的持续时间数据来源：链家研究院在政策影响的持续时间方面， 全国链家经纪人普遍预计本轮调控政策

111、对市场的影响不会持续到2019年，其中有26%的经纪人预计政策影响会持续到2018年一季度，36%的经纪人预计政策影响会持续到2018年上半年，各城市经纪人预期与全国基本一致。6.2%14.3%16.7%62.8%认为限售后更难卖投资客户急于变现认为未来价格会下跌换房25.73%13.41%13.85%36.12%10.88%2018 年第一季度2018 年上半年2018 年第三季度2018 年年末2019 年甚至更长652018 年中国房地产市场展望当前各大城市链家经纪人所接触的业主降价的主要原因数据来源：链家研究院业主降价的主要原因也是由于换房，除长沙、沈阳和佛山外，全国及其他各城市均有6

112、0%以上的经纪人接触到的业主主要是由于换房而做出价格让步。厦门、成都、武汉、长沙、沈阳和佛山有近20%的业主是因急于变现而选择降价的投资客。全国来看，投资变现卖房的比重不高。关于房地产税，业主的预期普遍不高，即业主并不认为房地产税的出台会使房价大幅下跌。在业主卖房的原因中，恐慌性抛盘和担心房地产税出台价格下跌的占比最低，这进一步验证了调控后市场上并未出现明显的恐慌性抛盘，房地产税的出台也不会导致市场大规模的抛盘。全国链家业主卖房的主要原因数据来源：链家研究院30.48%11.26%91.64%20.4%担心房地产税出台等原因离开城市恐慌性抛盘换房大连北京上海厦门武汉沈阳佛山深圳杭州青岛广州郑州

113、长沙南京成都0%20%60%40%80%100%64%75%70%63%19%20%20%66%65%83%65%67%70%60%21%27%22%56%41%49%47%认为未来价格会下跌投资客户急于变现换房认为限售后更难卖662018 年中国房地产市场展望在上涨中分化房价篇P大城市（北京）房价的特点全国城市房价的特点我国城市房价分化特征672018 年中国房地产市场展望由于房屋交易的非标、低频特性，房价的问题一直是市场争议的焦点。一个城市、一个国家房价的高和低、 涨得快与慢， 需要多维度的参照和比较。 通过分析链家房价数据发现， 无论在全国层面还是大城市 （北京）层面，城市房价的上涨过程

114、伴随着明显的分化，高房价和快速上涨的区域越来越集中于少数城市，同时，城市圈内部房价的高低涨幅差异在缩小，联动性在增加。这表明从全国整体的角度看待房地产市场的冷热已经失去意义，因城施策、分类管理是长效机制必须遵循的原则，从城市圈层面联动调节是长效机制的重要途径。一、全国城市房价的特点（一）城市房价呈偏态分布均价高于全国平均水平的城市不到2成。2016年全国住宅价格7200元/平方米，2016年6月全国358个城市中297个城市房价低于7200元/平方米，占比为83%。绝大部分城市的房价集中在4000元/平方米左右，为全国房价的55%。城市房价分布整体右偏，少数高房价但成交量较大的城市拉高了全国平

115、均价格，容易造成全国房价都在大幅上涨的预期。北上广深四个城市二手房成交量已经占全国12.9%左右，价格拉动作用明显。2016 年 358 个城市房价频率分布数据来源：链家研究院0000500040000350005000045000682018 年中国房地产市场展望与美国相比，中国城市之间房价分布的不均衡程度更大。美国全国房价约为120美元/平方英尺，同样也呈现出明显的右偏分布，低于均值120美元/平方英尺的城市占75%，比中国低8个百分点。超过均值的城市占比比中国更高。大部分城市房价集中于60-70美元/平方英尺，为全国房价的54%。从时间维度，中

116、国城市间房价的不均衡程度在扩大。超过全国均价的城市数量越来越少。2012年均价超过全国均价的城市占比为26%，但2016年均价超过全国均价的城市占比仅为17%。美国 2016 年城市房价频率分布均价超过全国均价的城市占比数据来源：zillow数据来源：链家研究院500015201615%23%17%25%19%27%21%26%24%24%19%17%692018 年中国房地产市场展望（二）房价上涨集中于小部分城市房价涨幅超过全国的城市仅1成。从2013年到2016年，全国房价上涨了23.1%。在我们观测的320个城市中，2016年房价比2013年上

117、涨了23.1%以上的城市仅有33个，占比为10%，而其余287个城市的房价涨幅低于全国。在涨幅低于全国的城市中，上涨的城市有161个，下跌的城市有126个。与国际城市相比，中国城市房价涨幅比美国城市分化更明显。美国房价涨幅快于全国的城市数量占比为21%，高于中国11个百分点。中国房价的上涨相对更集中于少部分城市。全国 2016 年房价比 2013 年涨幅分布美国城市 2016 年房价比 2013 年涨幅分布数据来源：链家研究院数据来源：zillow- 0.4- 0.200.20.40.6100000-60%60%-40%40%80%100%120%140%-20%20%0%5000045000

118、4000035000300002500020000 年中国房地产市场展望（三）不同等级、人口城市房价变动特点一线城市房价涨幅最大，上涨时间也最早。二线城市房价涨幅时间慢于一线城市，但涨幅也较大，三四线城市房价上涨时间慢于一二线，涨幅也最小。2012年前不同能级城市房价涨幅变动较为一致，2012年以后出现分化，表现在：上行周期一线城市涨幅超过其他城市，下行周期各线城市涨幅更为接近。如2016年4月之后，一线城市房价涨幅率先回落，二、三、四线城市房价涨幅到2017年8月份才开始掉头向下，涨幅趋于一致。与2013年相比，涨幅分化趋势在增加。2013年全国房价同比增长7.8%，涨

119、幅超过全国的城市占45%；2016年全国房价同比增长11.2%，涨幅超过全国的城市仅占8.1%。2016 年及 2013 年各城市房价同比涨幅分布各线城市房价变动数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院- 0.50246800.510 年 1 月2011 年 1 月2012 年 1 月2013 年 1 月2014 年 1 月2015 年 1 月2016 年 1 月2017 年 1 月-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%一线二线三线四线712018 年中国房地产市场展望与城市等级特点类似，1000万以上人口的城市房价最早上涨， 涨幅也最大。201

120、5年5月1000万-2000万和2000万以上人口的城市房价率先上涨，2000万以上人口城市涨幅最大，1000万以下人口城市房价上涨时间慢于1000万以上人口城市，且房价涨幅小于1000万以上人口城市。不同人口等级房价同比涨幅数据来源：链家研究院二、大城市（北京）房价的特点2008年以后，中国城市经济增长进入快速分化期，房价涨幅也显现出来。以北京为代表的一线城市房价与全国其他城市的差距越来越大。（一）近 5 年北京房价涨了多少从整个城市成交均价来看，2017年10月房价比2013年1月上涨122%。但从定点小区来看，有些房价上涨幅度远超整体涨幅。选取从2013年开始成交量较大、不同区域的五个楼

121、盘对比，西辛南区（六环外）2017年10月房价比2013年1月上涨175%，在五个楼盘中涨幅最高。荣丰2008（二到三环）上涨了165%，而芍药居北里（三到四环）等小区房价涨幅略低于全市涨幅。500 万以-800 万500 万以下2000 万以上1000 万以 -2000 万800-1000 万2010 年 1 月2009 年 1 月2011 年 1 月2012 年 1 月2013 年 1 月2014 年 1 月2015 年 1 月2016 年 1 月2017 年 1 月-20%0%20%40%60%80%722018 年中国房地产市场展望房价涨幅明显高于GDP与居民收入的增速。过去5年北京G

122、DP累计增长约53%，城镇居民可支配收入增长70%。与国际大都市相比，北京房价涨幅属于较高水平。近年来，在全球货币量化宽松下，发达国家房价均出现明显的上涨。伦敦房价2016年比2013年上涨44%，多伦多上涨36%，纽约和洛杉矶涨幅分别为23%和27%。我国2016年房价比2013年上涨23%，基本与英国和加拿大涨幅相当，高于美国。北京2016年房价相比2013年上涨了45%，与伦敦齐平，高于多伦多、纽约和洛杉矶。2017 年 10 月比 2013 年 1 月涨幅2016 年房价比 2013 年涨幅数据来源：各国和地区统计局、Zillow数据来源：链家研究院0%20%40%60%80%100%

123、120%140%160%180%200%西辛南区荣丰 2008全市天通苑中苑望京新城芍药居北里175%165%112%110%105%102%0%10%20%30%40%50%英国伦敦香港加拿大美国多伦多洛杉矶纽约23.1%43.7%9.1%25.7%22.6%26.5%36.1%17.4%732018 年中国房地产市场展望从与全国的差异看，北京远超其他国际大城市。2016年北京房价是全国房价的6倍，而纽约和洛杉矶仅为全国房价的3倍，伦敦房价为全国的2.8倍，多伦多仅为全国房价的1.2倍。与人均GDP的差异相比，北京房价差距更突出。北京的人均GDP是全国的2.2倍，在国际大城市中差距最大，表明

124、北京在全国的重要地位超过其他城市。但房价6倍的差距与人均GDP的差距明显过高。各国大城市房价与全国的比值各国大城市人均 GDP 与全国的比值数据来源：各国统计局数据来源：各国统计局012345672.81.23.63.16.5伦敦多伦多纽约洛杉矶北京00.51.522.51伦敦纽约洛杉矶北京1.711.681.62.2742018 年中国房地产市场展望北京房价的变动明显超过CPI与GDP之和。全国房价只有2009年、2015年和2016年的涨幅超出GDP与CPI之和，而北京房价涨幅在2009、2013和2016年远远超过GDP+CPI的涨幅，仅在2012年和2015年涨幅大幅低于GDP+CPI

125、的增速。2009年以来房价涨幅的累计和是GDP+CPI的2倍。全国房价涨幅和 GDP +CPI 涨幅2013 年和 2017 年北京小区房价分布数据来源：Wind数据来源：链家研究院北京房价涨幅和 GDP+CPI 涨幅（二）小区房价差异增大北京小区房价整体差异越来越大。2013年北京房价整体在均价周围接近正态分布，小区间房价差异较小，超过北京均价的小区占比为59%。2017年北京小区房价差异明显，并且明显呈现右偏，超过均价的小区占比为49%，占比比2013年减少10个百分点，意味着少数小区房价更高。GDP+CPI房价GDP+CPI房价0%10%5%15%25%20%30%0%10%20%30%

126、40%50%60%70%20092000000000600007000080000900000000400000%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%100000 110000 120000 130000 140000 150000 0 02000002013 /012017/10752018 年中国房地产市场展望（三）小区房价上涨更加集中在少数小区从年度涨幅分布上来看，2017年小区涨幅分布不仅均值右移，而且集中

127、度更低，表明小区房价涨幅的分化程度在提高。2017年相比2013年房价上涨主要集中在小部分小区，2017年北京整体房价相比2013年上涨了97%，而均价上涨超过全市的小区仅为38%，其余62%的小区均价涨幅不及全市。2014 年以来北京小区房价涨幅分布北京小区 2017 年比 2013 年房价涨幅数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院-1000.51.5-0.50.511.520016762018 年中国房地产市场展望（四）房价上涨主要集中在少数时间近十年来北京二手房价格的月度环比涨幅数据显示，价格快速上涨集中在少数月份，25个月份涨幅超过

128、5%，41个月份涨幅在2%到5%之间。价格的集中上涨分布在2013年和2016年的少数月份。近 140 个月北京二手房价格环比变化近 140 个月北京二手房价格环比的月度分布数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院-15%-10%-5%0 %5 %10%15%20%0602060907040790852080302535404525413021167涨幅 5%涨幅 2% 至 5%涨幅 0 至 2%跌幅 0 至 2%跌幅 2% 至 5%跌幅 5% 以上抑制性调控政策出台时间刺激性调控政策出台时间