1、 万科企业股份有限公司 2016年度报告 万科万科企业企业股份有限公司股份有限公司 CHINA VANKE CO., LTD. 2016 年年度报告度报告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：万2017-024 二一七年三月 万科企业股份有限公司 2016年度报告 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 重要提示：重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 王石主席、郁亮董事、王文金董事、张利平独立

2、董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波董事、魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权罗君美独立董事代为出席会议并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权；陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权王文金董事代为出席会议并行使表决权；海闻独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权华生独立董事代为出席会议并行使表决权。 公司2016年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币7.9元（含税）现金股息。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人孙嘉声明：保证年度报告中财务报告的

3、真实、完整。 万科企业股份有限公司 2016年度报告 2 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义 . 1 第二节 致股东 . 4 第三节 公司简介和主要财务指标 . 6 第四节 董事会报告 . 10 第五节 重要事项 . 66 第六节 股本变动及股东情况 . 75 第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 . 85 第八节 公司治理报告暨企业管治报告 . 94 第九节 监事会报告 . 103 第十节 内部控制情况 . 106 第十节 公司债券情况 .115 第十二节 财务报告 .119 第十三节 备查文件目录 . 265 万科企业股份有限公司 2016年度报告 3 释义释义 释义项释义项 指

4、指 释义内容释义内容 本公司、公司 指 万科企业股份有限公司 万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司 万科物业 指 万科物业发展有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 联交所 指 香港联合交易所有限公司 地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 华润股份 指 华润股份有限公司 中润贸易 指 中润国内贸易有限公司 钜盛华 指 深圳市钜盛华股份有限公司 恒大地产 指 恒大地产集团有限公司 印力集团 指 印力集团控股有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 上市规则 指 深圳证券交易所股票上市规则 规范运作指引 指

5、深圳证券交易所上市公司规范运作指引 联交所证券上市规则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则 公司章程 指 万科企业股份有限公司章程 报告期 指 2016年 1月 1 日至 2016年 12 月 31 日 元 指 如无特殊说明，指人民币元 万科企业股份有限公司 2016年度报告 4 第二节第二节 致股东致股东 对于中国房地产企业而言，如何面对 2016 年的市场繁荣，并非一个轻松的话题。有时候，幸福与忧虑的边界并非那么清晰。这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但这真的只是一件值得庆幸的事情吗？ 必须看到，在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，面粉贵过面包不再

6、是个案，而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。 所以，当 2016 年 10 月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。 房子是用来住的，这是一个简明的常识，我们没有理由不懂得。但另一个方面，从绝大多数发达国家的历史经验来看，房屋也很难完全避免成为一种投资标的。尤其在不动产价格一次又一次上涨的过程中，作为市场参与者的我们很容易在诱惑中迷失。如果仅仅是持有资产就可以轻松

7、赚钱，我们还能否坚持，靠努力去创造真实价值？ 一直以来，万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。我们始终认为，房屋应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋，我们更应该不忘初心。 我们必须时刻牢记，无论外部的环境如何变化，为客户提供更好的产品和服务，才是我们作为企业最重要的使命。 按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过二十个百分点的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施，近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟式迁徙”的状态，成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。我们的“

8、三好住宅”，依然有着广阔的市场空间。 为新市民提供有品质的住房和配套服务，我们责无旁贷。但问题在于，面对日益高企的地价，如何向市场提供新市民支付得起的住房？我们当然知道，这不是一家企业能够独力完成的任务，但这一点，却也并非我们选择不作为的理由。 我们依然有很多机会，为此做出力所能及的贡献。“轨道+物业”开发模式，是我们首先应该想到的努力方向。东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明，以城市轨道交通为骨干的公共交通优先模式（TOD）能够高效衔接周边城镇、周边城市群，能增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本。据有关部门估计，到 2020 年，我国城市轨道交通总 万科企业股份有限公司 2016年

9、度报告 5 里程有望较 2015 年增加近一倍，这将为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。 其次，积极参与房屋租赁市场的发展，也可为新市民提供更多可承受的住房。租赁是国际大都市新市民解决居住问题的主要方式。如纽约、东京、伦敦都市圈，租房居住的占比分别为 56%、54%和 50%。2016 年国务院相继出台的关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见和推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案中，高度强调了租赁在解决城镇居民住房问题当中的重要意义。作为房地产行业的重要一员，我们当然应该积极响应。 除了住房本身，我们还应该看到，随着年轻一代消费观念转变和互联网时代的来临，大量新出现的城市配套需

10、求尚待得到满足。养老、物流、教育、度假、创业等新兴不动产及服务领域，才刚刚起步。上述新兴业态合计，相当于新打造一个房地产行业。发达国家经验表明，经济进入成熟阶段后，广义房地产业的枢纽地位、以及对经济发展的贡献，不仅不会因供应逐渐充足而削弱，反而会因各类衍生服务而得到进一步强化。 我们依然面对广阔的未来。而能否抓住这些机会，则取决于我们的专业能力，取决于我们能否以尽可能少的资源消耗，为社会创造尽可能多的真实价值。我们很欣慰，身处这样一个充满机遇的年代，也很荣幸能与广大股东一起，共同面对全新的未来。 万科企业股份有限公司 2016年度报告 6 第三节第三节 公司简介公司简介和主要和主要财务指标财务

11、指标 一、公司一、公司简介简介 （一）基本（一）基本信息信息 中文名称：中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 英文名称：英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”) 注册地址：注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：邮政编码：518083 办公地址：办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：邮政编码：518083 香港主要营业地点：香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55楼 国际互联网网址：国际互联网网址： 电子信箱：电子信箱：IR 法定代表人：法定代表人：王石 授权代表：授权代表：王文金、

12、朱旭 替代授权代表：替代授权代表：陆治中 （二）联系人（二）联系人和和联系联系方式方式 董事会秘书董事会秘书、公司秘书：公司秘书：朱旭 电子信箱：IR 股证事务授权代表：股证事务授权代表：梁洁 电子信箱：IR 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话： 传真： 助理公司秘书：助理公司秘书：陆治中 电子邮件： 联系地址：香港花园道 1号中银大厦 55楼 电话： 传真： （三）股票情况（三）股票情况 A 股股票上市地：股股票上市地：深交所 A 股股票简称：股股票简称：万科

13、 A 万科企业股份有限公司 2016年度报告 7 A 股股票代码：股股票代码：000002 H 股股票上市地：股股票上市地：联交所 H 股股票简称：股股票简称：万科企业、万科 H代注 H 股股票代码：股股票代码：2202、299903注 注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东自本公司 H 股在联交所上市后通过境内证券公司交易系统交易本公司的 H股使用 H 股股份过户登记处：股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：联系地址：香港湾仔皇后大道东 183号合和中心 17楼 1712-1716室 （四）信息（四）信息披露披露及及备置地点备置地点 信息披露媒体名称：信息披露媒体名称：中国

14、证券报、证券时报、上海证券报、证券日报、巨潮资讯网以及香港一家英文媒体 登载年度报告的国际互联网网址登载年度报告的国际互联网网址： A股： H股：www.hkexnews.hk 年度报告备置地点：年度报告备置地点：公司董事会办公室 （五）注册变更（五）注册变更情况情况 公司首次注册登记日期：公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 变更登记日期：2014年10月22日，地点：深圳 企业法人营业执照注册号：企业法人营业执照注册号：440301102900139 税务登记号码税务登记号码：地税登字440300192181490号 国税登字440300192181490号 组织机构代码

15、：组织机构代码：19218149-0 （六）聘请（六）聘请的会计师事务所和律师事务所的会计师事务所和律师事务所 公司聘请的会计师事务所公司聘请的会计师事务所 境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 地址：北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 签字会计师：房炅，陈泳意 境外：毕马威会计师事务所 地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼 公司聘请的律师事务所公司聘请的律师事务所 境内：广东信达律师事务所 地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦12楼 境外：普衡律师事务所 地址：香港花园道1号中银大厦2122楼 万科企业股份有限公司 2016年度报告 8 二二、会计数据和、会计数

16、据和财务指标财务指标摘要摘要 （一）（一）主要会计数据主要会计数据和财务指标和财务指标 单位：人民币元 2016 年年 2015 年年 本年比上年增减本年比上年增减 2014 年年 营业收入 240,477,236,923.34 195,549,130,020.90 22.98% 146,388,004,498.44 营业利润 39,023,778,797.86 33,122,777,302.51 17.82% 24,979,358,867.78 利润总额 39,253,611,726.28 33,802,617,619.10 16.13% 25,252,363,233.49 归属于上市公司股

17、东的净利润 21,022,606,256.56 18,119,406,249.27 16.02% 15,745,454,144.70 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 20,929,278,864.67 17,615,950,216.12 18.81% 15,576,596,101.66 经营活动产生的现金流量净额 39,566,129,021.69 16,046,020,691.50 146.58% 41,724,819,113.36 基本每股收益 1.90 1.64 16.03% 1.43 稀释每股收益 1.90 1.64 16.03% 1.43 全面摊薄净资产收益率 18.5

18、3% 18.09% 0.44 个百分点 17.86% 加权平均净资产收益率 19.68% 19.14% 0.54 个百分点 19.17% 2016 年末年末 2015 年末年末 本年末比上年末增减本年末比上年末增减 2014 年末年末 资产总额 830,674,213,924.14 611,295,567,689.29 35.89% 508,408,755,415.65 负债总额 668,997,642,643.14 474,985,950,368.27 40.85% 392,515,138,495.68 归属于上市公司股东的净资产 113,444,766,722.65 100,183,517

19、,822.33 13.24% 88,164,569,909.35 股本 11,039,152,001.00 11,051,612,300.00 -0.11% 11,037,507,242.00 归属于上市公司股东的每股净资产 10.28 9.08 13.22% 7.99 资产负债率 80.54% 77.70% 增加 2.84 个百分点 77.20% （二）（二）分季度分季度主要财务指标主要财务指标 单位：人民币元 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季度第三季度 第四季度第四季度 营业收入 14,611,312,019.58 60,183,982,286.71 42,259,505,822

20、.77 123,422,436,794.28 归属于上市公司股东的净利润 833,232,885.76 4,518,077,100.32 2,911,071,025.68 12,760,225,244.80 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 805,115,190.87 4,530,729,962.23 2,757,387,568.49 12,836,046,143.08 经营活动产生的现金流量净额 -10,726,129,132.78 36,523,342,560.75 17,188,681,409.66 -3,419,765,815.94 （三）（三）非经常性损益项目非经常性损

21、益项目 单位：人民币元 项目项目 2016 年年 2015 年年 2014 年年 非流动资产处置损益 -1,994,277.63 1,521.70 -2,168,344.08 可供出售金融资产在持有期间及处置的投资收益 8,150,281.96 3,585,261.69 -73,553,232.10 出售、处理部门或投资单位收益 -62,729,861.09 -376,974,837.33 11,532,549.63 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 231,827,206.05 985,008,218.90 275,172,709.79 所得税影响 -57,284,084.10 -86,

22、056,125.60 -37,786,252.19 少数股东损益影响 -24,641,873.30 -22,108,006.21 -4,339,388.01 合计合计 93,327,391.89 503,456,033.15 168,858,043.04 万科企业股份有限公司 2016年度报告 9 （四）（四）境内外会计准则差异境内外会计准则差异 单位：人民币元 归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益归属于上市公司股东的所有者权益 2016 年年 2015 年年 2016 年年 12 月月 31 日日 2015 年年 12 月月 31 日日 按境外

23、会计准则 21,022,606,256.56 18,119,406,249.27 113,444,766,722.65 100,183,517,822.33 按境内会计准则 21,022,606,256.56 18,119,406,249.27 113,444,766,722.65 100,183,517,822.33 按境外会计准则调整的分项及合计： 按境外会计准则 - - - - 差异说明 无差异 万科企业股份有限公司 2016年度报告 10 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一一、经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 2016年内外部风起云涌，是万科 32年发展历史上极为不寻常的一年。

24、 从行业形势看，从行业形势看，全国商品住宅销售规模创历史新高，大型房地产开发企业的市场份额进一步提升。繁荣背后有隐忧，热点城市地价大幅上涨，“面粉贵过面包”屡见不鲜，正在透支行业长期增长潜力。第四季度中央重申要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加强房地产长效机制建设，让住房回归居住功能，各地调控政策密集出台，热点城市楼市开始降温，对整个行业的发展影响深远。从公司自身看，从公司自身看，始于始于 2015 年年 7 月的月的股权股权事件事件，令，令公司的经营管理公司的经营管理短期内面临前所未有短期内面临前所未有的的不确定性不确定性。部分股东一度提议罢免全体董事、非职工代表监事，公司股价大

25、幅波动，部分客户、供应商、合作伙伴、金融机构以及广大投资者也产生了诸多疑惑。 面对内、外部环境面对内、外部环境的挑战的挑战，本集团本集团坚持“坚持“稳定队伍稳定队伍，控制风险，实现可持续发展控制风险，实现可持续发展”的”的原则，充分发挥事业合伙人的中流砥柱作用，原则，充分发挥事业合伙人的中流砥柱作用，努力努力推动各项业务稳定发展。推动各项业务稳定发展。2016 年本集团实现销售金额 3,647.7 亿元，同比增长 39.5%，销售回款位居行业首位；实现归属于上市公司股东的净利润 210.2 亿元，同比增长 16.0%；年底净负债率 25.9%，持有现金 870.3 亿元；本集团 2014 年以

26、来围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。2016 年 7 月，本集团入选财富“世界500 强”，名列第 356 位。年内，公司发行股份购买资产预案虽因股东层面未能形成共识而宣告终止，但公司并未放弃探索“轨道+物业”这一极具发展潜力的发展模式。2017 年1 月，地铁集团以协议受让的方式成为公司重要股东，为公司践行“轨道+物业”的发展模式奠定了良好基础。 新的一年，中央将继续因城施策，防范市场过热，并着手制定促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。这将为稳健经营、依靠专业能力发展的企业提供更广阔的发展空间。万科一直坚持“为普通人盖好

27、房子，盖有人用的房子”，一贯主张房屋应回归居住属性，房地产应回归实业属性，与中央对房地产的定位高度吻合。公司衷心期盼股权事件能早日解决，使公司重新回到正常经营轨道，为股东、为社会创造更大价值。 （一）（一）2016 年房地产市场回顾年房地产市场回顾 全国商品住宅市场继续回升，但第四季度增速有所放缓。全国商品住宅市场继续回升，但第四季度增速有所放缓。国家统计局数据显示，2016年全国商品住宅销售面积 13.8 亿平方米，销售金额 9.9 万亿元，较 2015 年分别增长 22.4%和 36.2%，销售规模创历史新高。其中，前三个季度全国商品住宅销售面积同比分别增长35.6%、24.7%和 24.

28、9%，调控政策出台后，第四季度同比增速 13.4%，明显放缓。 在售库存下降，但各城市总体供需关系分化仍在售库存下降，但各城市总体供需关系分化仍较为明显较为明显。随着 2015 年、2016 年成交 万科企业股份有限公司 2016年度报告 11 大幅反弹，部分城市市场库存去化周期大幅缩短。以公司长期观察的 14 个城市1为例，由于 2015-2016 年商品住宅成交持续增长，新房供应下降，库存（已取得销售许可、尚未售出的面积）已由 2014年底的 1.55 亿平方米降至 2016 年底的 0.93亿平方米；库存去化周期由 2014 年底的 11.5 个月缩短至 2016 年底的 6.9 个月。

29、但综合评估存量住房规模、土地供给和未来人口增长等因素，我国住房供给整体较为充裕、各城市住房供需关系分化、短缺属于局部现象的长期判断仍未出现变化。 局部市场过热引发政策关注。局部市场过热引发政策关注。2016 年 3 月，部分城市开始收紧房贷政策，以遏制房价过快上涨。为遏制投资需求，避免资产泡沫，防范市场风险，国庆前后，超过 20 个城市密集出台调控政策，包括重启限购、限贷，强化市场监管，收紧行业融资渠道等。伴随一系列措施的落地，热点城市楼市快速降温。 主要城市土地市场持续高温。主要城市土地市场持续高温。前述 14个城市的住宅（含商住）土地供应面积、成交面积同比分别仅增长 3.4%和 8.4%，

30、而平均土地成交单价则增长 34.3%，再次刷新历史记录；土地溢价率（成交土地的平均实际成交楼面价超过平均起拍楼面价的部分/成交土地的平均起拍楼面价）也一路攀升，于第三季度达到 110%的高位。 全国房地产开发、投资情况相比全国房地产开发、投资情况相比 2015 年的低迷有所好转，但年的低迷有所好转，但增速仍在低位增速仍在低位。全国住宅开发投资完成额约 6.9 万亿元，同比增长 6.4%；住宅新开工面积约 11.6 亿平方米，同比增长 8.7%，增速较上半年下降 5.3个百分点。 开发企业单一的经营模式亟待转型。开发企业单一的经营模式亟待转型。城市居民在基本解决住房短缺问题之后，其对不动产的需求

31、将日益多样化，购置新房需求单项独大的时代终将结束。在土地市场持续高温、平稳的房价预期已难以承载狂飙的地价涨幅的背景下，开发企业买地、建设、销售的单一经营模式，也越来越难以持续。而在传统模式遭遇挑战的同时，以轨道交通建设引领城市更新，围绕城市配套需求提供物业服务、商业运营、长租公寓、教育度假、养老等不动产衍生服务，则日益呈现出良好的发展潜力。 （二）（二）报告期内报告期内主要工作主要工作 本集团主营业务包括房地产开发和物业服务。近年来，本集团以城市配套服务商为战略定位，秉承“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”的理念，在巩固核心业务优势的基础上，积极拓展和城市配套服务相关的消费地产、产业地产等地产

32、衍生业务。 2016年本集团实现营业收入 2,404.8亿元，同比增长 23.0%；实现归属于上市公司股东的净利润 210.2 亿元，同比增长 16.0%；每股基本盈利 1.90 元，同比增长 16.0%；全面摊薄的净资产收益率为 18.5%，较 2015年增加 0.44个百分点。 单位：人民币万元 1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州 万科企业股份有限公司 2016年度报告 12 行业行业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 营业利润率营业利润率 金额金额 增减增减 金额金额 增减增减 数值数值 增减增减 1.1.主营业务主营业务 23,840

33、,054.80 23.41% 16,949,371.06 22.99% 19.73% 0.30 个百分点 其中：房地产其中：房地产 23,414,029.66 23.09% 16,617,491.18 22.61% 19.77% 0.32 个百分点 物业物业服务服务 426,025.14 43.42% 331,879.88 45.35% 17.22% -0.17 个百分点 2.2.其他业务其他业务 207,668.89 -12.22% 24,869.28 -26.18% 83.14% 3.12 个百分点 合计合计 24,047,723.69 22.98% 16,974,240.34 22.87

34、% 20.27% 0.11 个百分点 注：营业利润率数据已扣除税金及附加。 分区域的主营业务收入和利润情况分区域的主营业务收入和利润情况 结算面积结算面积 （平方米）（平方米） 比例比例 主营业务收入主营业务收入 （人民币人民币万元）万元） 比例比例 权益权益净利润净利润 （人民币人民币万元）万元） 比例比例 上海区域上海区域 5,346,776 26.04% 7,751,232.95 33.11% 698,254.03 31.82% 广深区域广深区域 5,666,584 27.60% 7,594,043.79 32.43% 960,927.54 43.78% 北京区域北京区域 4,139,9

35、88 20.16% 4,178,931.13 17.85% 325,536.42 14.83% 中西部中西部区域区域 5,379,574 26.20% 3,889,821.79 16.61% 209,952.12 9.57% 合计合计 20,532,922 100.00% 23,414,029.66 100.00% 2,194,670.11 100.00% 注：报告期内有项目结算的城市如下： 广深区域包括广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠海、中山、南宁、泉州、三亚； 上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、昆山、扬州、常州、徐州、合肥、芜湖、宁波

36、、温州、南昌； 北京区域包括北京、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、晋中、大连、鞍山、营口、抚顺、长春、吉林、济南、青岛、烟台； 中西部区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。 1 1、房地产业务实现有质量的增长房地产业务实现有质量的增长 （1 1）2016 年实现年实现房地产销售金额房地产销售金额 3,647.7 亿元亿元 新开工面积同比增长新开工面积同比增长 47.5%。2016 年本集团境内项目实现新开工面积 3,136.7 万平方米，较 2015 年增长 47.5%，较年初计划增长 42.6%；实现竣工面积 2,237.2 万平方米，较2015年增长 29.4%，较年

37、初计划增长 8.3%。 销售销售金额同比增长金额同比增长 39.5%。2016 年本集团实现销售面积 2,765.4 万平方米，销售金额3,647.7 亿元，同比分别增长 33.8%和 39.5%。按全国商品房销售金额人民币 117,627.1 亿元计算，2016年本集团在全国市场占有率为 3.1%，较 2015年提高 0.1个百分点。 住宅产品以中小型普通商品住房为主住宅产品以中小型普通商品住房为主。本集团房地产开发业务的主要产品为商品住宅及商业配套。2016 年所销售的产品中，住宅占比为 84.7%，商办占比为 11.9%，其它配套占比为 3.4%。本集团的住宅产品聚焦主流客户自住需求，9

38、5%为 144 平方米以下的中小户型。 聚焦城市经济圈，聚焦城市经济圈，深耕现有城市。深耕现有城市。截至 2016 年底，本集团进入中国大陆 65 个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。2016 年，本集团在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、东莞、佛山、南京、西安、宁波、沈阳、天津等 14 个城市的销 万科企业股份有限公司 2016年度报告 13 售金额超过百亿；在 40个城市的市场销售排名位列当地前三。 持续持续关注海外市场投资机会。关注海外市场投资机会。本集团以国际化为长期发展战略，截至 2

39、016年底，已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等 6 个海外城市。海外项目在 2016 年贡献销售面积 3.6 万平方米，销售收入人民币 33.0 亿元。投资海外项目有助于本集团引进国外优秀的产品和服务理念，并扩大本集团在海外市场的品牌影响力。 分分区域区域销售销售情况情况 销售面积销售面积（平方米）（平方米） 比例比例 销售金额销售金额 （人民币亿元）（人民币亿元） 比例比例 广深区域 6,474,538 23.41% 1,024.17 28.08% 上海区域 7,579,463 27.41% 1,188.97 32.60% 北京区域 6,711,169 24.27% 799.2

40、3 21.91% 中西部区域 6,852,764 24.78% 602.31 16.51% 海外海外 36,479 0.13% 33.00 0.90% 合计合计 27,654,412 100.00% 3,647.69 100.00% 已售未结资源增已售未结资源增至至 2,782.3 亿元亿元。2016 年本集团实现结算面积 2,053.3 万平方米，结算金额人民币 2,341.4 亿元，同比分别增长 20.5%和 23.1%。截至 2016 年底，公司合并报表范围内有 2,279.7 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币 2,782.3 亿元，较2015 年年底增长 29.4%。上

41、述资源将在今后数年陆续结算，为本集团未来业绩奠定坚实基础。 （2 2）土地储备满足持续发展需要土地储备满足持续发展需要 坚持审慎的投资策略，坚持审慎的投资策略，合理补充项目合理补充项目资源。资源。2016 年本集团新增开发项目 173 个，按公司权益计算的建筑面积约 1,892.2 万平方米，总建筑面积约 3,157.3 万平方米，其中 88.3%的新增项目都位于一二线城市。鉴于土地市场竞争激烈，本集团持续探索多元化的土地获取模式，通过合作、股权收购、代建等方式确保以合理价格获取土地资源。2016 年本集团59.5%的新增项目为通过合作方式获取。在项目投资上本集团坚持量入为出的原则，2016年

42、全年实现经营性现金净流入 395.7 亿元，相对充裕的资金使本集团能灵活应对市场波动，积极捕捉潜在项目发展机会。 现有的土地资源基本满足了现有的土地资源基本满足了本集团本集团未来两年的开发需求。未来两年的开发需求。截至 2016 年底，本集团在中国大陆拥有 600 个主要开发项目。其中，在建项目权益建筑面积约 3,622.2 万平方米，总建筑面积约 5,442.4 万平方米；规划中项目权益建筑面积约 3,655.9 万平方米，总建筑面积约 5,296.9 万平方米。此外，本集团还参与了 11 个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，按公司权益计算的规划建筑面积约 360.5 万平方米，总建筑面

43、积约 544.7 万平方米。目前拆迁与相关手续办理尚在进行中。 万科企业股份有限公司 2016年度报告 14 有关本集团新增项目的具体信息，详见公司“非募集资金投资情况”之“项目投资”。 （3 3）经营效益经营效益有所有所提升提升 报告期内，本集团加强精细化管理，提升经营效率，在多个维度实现了均好发展。1）盈利能力有所提升。2016年本集团全面摊薄的净资产收益率提升至 18.5%，较 2015年上升0.44 个百分点；本集团房地产业务毛利率为 19.8%，较 2015 年提高 0.32 个百分点。2）销售回款速度加快。2016 年本集团平均销售回款率超过 95%，继续保持行业领先优势。3）负债

44、率保持低位。年底本集团净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 25.9%（2015年底：19.3%），继续保持在行业低位。 2 2、物业服务物业服务保持行业领先保持行业领先 本集团物业服务业务以万科物业为主体展开。2016 年本集团物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入 42.6亿元，同比增长 43.4%。 报告期内，万科物业发布睿服务 3.0，建设“阳光社区、透明物业”，不仅将物业费外收入和物业费内支出对业主公开，还特别推出“友邻计划”，将“友邻市集”利润捐给社区，用于设施设备更新和社区文化建设，进一步提升了万科物业品牌的独特性与美誉度。报告期内，由万科物业控股的深圳市万睿智能科

45、技有限公司成功申报国家级高新技术企业。 3 3、各项拓展业务稳步推进各项拓展业务稳步推进 房地产行业进入白银时代，公司坚持“和城市同步发展”的策略，跟随城市发展轨迹和客户需求升级积极拓展新的商业机会。 商业地产商业地产 商业地产与本集团各项业务存在广泛的协同效应，是城市配套服务不可或缺的业务板块。本集团多年来努力培育自身的商业物业管理运营能力。报告期内，上海七宝万科广场、宁波 1902广场、贵阳万科广场、北京住总万科广场等大型商业项目开业。 2016 年，本集团通过与部分合作方组成的联合收购平台收购了印力集团的股权。印力集团拥有成熟的商业开发管理和经营管理能力，以及大量长期稳定的优质客户资源，

46、此次战略投资将为双方带来巨大的资源协同效应。 物流地产物流地产 2016 年本集团物流地产业务秉承“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的战略，持续稳健扩张。截至 2016 年底，本集团物流地产累计已获取 18 个项目，总建筑面积约 147万平方米，其中，2016年新增项目 10 个，新增可租赁面积 96万平方米。 滑雪业务滑雪业务 万科企业股份有限公司 2016年度报告 15 截至 2016 年底，本集团已运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个滑雪项目，初步树立了万科冰雪品牌形象，雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均居全国第一。2016年底，万科松花湖度假区正式升格为

47、国家 4A 旅游景区。 长租公寓、养老业务长租公寓、养老业务 本集团积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了统一的对外运营品牌“泊寓”。 本集团基于城市、社区和居家养老需求，深入探索养老模式。本集团首个大型养老社区杭州随园嘉树项目，自 2015 年投入运营以来，目前已有 600 余位长者入住，成为 2016年 G20峰会的接待参观点。 4 4、控制风险，提升效率控制风险，提升效率 （1 1）打造精工品质，打造精工品质，夯实夯实产品竞争力产品竞争力 坚持质量第一。坚持质量第一。2016 年本集团交付总量为 21.4 万套，规模创历史纪录。本集团持续推广实测实量和交付评估等管理工具，为客户提供验房指

48、引表，加大天网行动（对采购的材料、部品及设备进行不定期抽检）频率，使产品质量控制在良好水平。本集团广州欧泊项目获得建筑行业最高质量奖鲁班奖。 促进工程提效促进工程提效。2016 年，本集团继续通过工业化技术应用提高质量、提升效率，减少对人工的依赖及材料的耗费。本集团新开工的主流产品中，预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到 43.5%、100%和 100%。通过推广应用穿插提效技术，本集团 64%的新开工主流项目达到提效 20%的目标。年内本集团继续推进绿色战略，共完成绿色建筑 2,834 万平方米，其中获取绿色标识项目 1,319 万平方米，绿色三星项目共 14个，

49、面积达到 182.8万平方米。 推动成本优化推动成本优化。本集团以“为客户省成本”为目标，针对不同的项目定位，建立分层分级的产品成本适配体系，通过技术革新、资源整合等精细管理实现成本的不断优化。2016 年本集团坚持招标总价包干、禁止后补变更、完工限期结算合约三项原则，进一步强化了对工程成本的控制。 （2 2）完善资金管控，完善资金管控，探索探索打造金融合作生态圈打造金融合作生态圈 本集团坚持以现金流管理为核心，持续完善资金管控，提升资金使用效率，报告期末本集团持有的现金由 2015 年末的人民币 531.8 亿元增加到人民币 870.3 亿元。此外，本集团联合上下游合作伙伴开展多渠道的融资创

50、新尝试，打造金融合作生态圈。年内，以本集团供应链为基础的国内首单地产供应链金融 ABS 在深圳证券交易所获得批准，并成功发行四期，总金额近人民币 60亿元，受到市场多种类型投资者的追捧。 万科企业股份有限公司 2016年度报告 16 （3 3）“营改增营改增”后实现业务后实现业务顺利过渡顺利过渡 2016 年 3 月，财政部、国家税务总局出台关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，2016 年 5 月，房地产业正式纳入试点范围。公司成立了营改增专项小组，全面梳理经营业务流程，通过业务、财务、税收一体化平台建设，创造性的搭建了增值税自动申报管理系统，实现了信息化管理模式，不仅在最短时间内适应了政