1、1 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 二一五年度报告二一五年度报告 (截至2015年12月31日止) 公告编号：万公告编号：万2016-030 重要提示：重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 王石主席、郁亮董事、魏斌董事、王文金董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海闻独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波董事、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权魏斌董事代为出席并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权郁亮董事

2、代为出席并行使表决权；华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权罗君美独立董事代为出席并行使表决权。 公司2015年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币7.2元（含税）现金股息。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。 致股东.2 公司简介 3 会计数据和财务指标摘要.5 董事会报告 6 重要事项 48 股本变动及股东情况.54 董事、监事、高级管理人员及员工情况.59 公司治理报告暨企业管治报告 66 监事会报告 71 内部控制情况 72 财务报告.77 2 一、致股东一、致股东

3、 在 2013 年，我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014 年的市场调整，让更多人接受了这个观点。但 2015 年市场的回暖意味着什么呢？我们需要修正自己的判断吗？ 不。我们依然坚持自己的看法。确实，在 2015 年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升，看到了个别城市的房价快速上涨，甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到，更多城市依然处在去库存的过程中。 套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为 1.1。2014年末，万科有业务的中国内地 49 个相对发达城市中，套户比低于 1的有 12个1，套户比

4、超过 1 但不超过 1.1 的有 8 个2，超过 1.1 的则已经有 29 个3。 套户比超过 1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。因此，2014 年和 2015 年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存必须经历的过程。 如果说在住宅市场，我们看到的情况主要是分化的话，那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一些。服务业极为发达的美国，累计的商办面积存量是人均 4 平米。但仅仅在 2011-2015 年的五年中，中国内地相对发达的 40 个城市4，新增出让商办用地人均建筑面积低于 4 平米的已经只剩下 9 个：北京、深圳（低于 1 平米），

5、上海、东莞、重庆（低于 2 平米），广州、天津、温州、佛山（低于 4 平米）。加上互联网、电商对传统零售业的冲击, 传统商办地产的过剩已经具有普遍性。 但我们也不必过于悲观，白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后，大量新兴的房地产需求并未得到满足。 中国的城市化过程还远没有结束。今后 10 年，中国预计还将新增 1.7 亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求。下一阶段的新市民，大部分是 90 后、00 后，与被称为“农民工”的父辈不同，他们和他们的家庭将在城市真正定居。与父辈相比，他们的童年生活条件更好，受教育程度更高，移动互联网时代已经完全融入他们的生活和认知，他们带来的增量居住

6、、生活和工作需求都不同于以往。 技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况，相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭，或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步，但随着轨道交通网络的日益发达，发达城市带内星罗密布的市镇，却可以成为他们新的家园；或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想，但利率的持续下行，却可能帮助他们先以租赁的方式，获得比父辈更有尊严的居住条件。 正在悄然来临的老龄化时代，一方面给经济增长带来了更大的挑战，但同时也催生着新的需求。2015 年底，我国 65岁及以上人口达 1.44 亿，占总人口比例为 10.5%，预计到 2025年老龄人口将增加到 2亿人。根据美国养老市场的

7、发展经验，健康照护产业占整体 GDP 的 10%，其中老龄照护占健康照护产业的 10%，养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国 GDP 保持每年 7%的增速，预估到 2023 年，中国的老龄照护与养老地产将各产生 1 万亿的市场机会。 2014 年中国电商渗透率（11%）已经超过美国（10%）。电商的快速发展，固然给传统商业地产带来巨大压力，但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积，仅为美国的 10%。 1北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原 2济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州 3昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青

8、岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚 4昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁、烟台、哈尔滨、南昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北京、深圳 3 在不动产服务领域，传统较为单一的物业管理和交易经纪，正向综合生活服务升级。根据中国物业管理协会的报告，2014 年，全国 31 个省市、自治区物业管理面积约 165 亿平方米，较 2012年增加了 13.5%。

9、而客户需求，也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活增值服务。 在房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国 REITs 市场在 1980 年代后出现爆发式增长，截至 2015 年底总市值达 9390 亿美元，是 1985 年的 122 倍。1972-2015年，美国权益型 REITs的复合年均收益率为 12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为 8.86%和 6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处

10、女地。 供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。落实在房地产领域，应当是大力发展有效供给，推动转型创新，满足新需求，以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。国际经验表明，经济进入成熟阶段后，房地产业的经济枢纽地位，不仅不会削弱，反而会因各类衍生服务进一步强化。 据 OECD 统计，全球主要发达国家 2009 年-2014 年房地产业直接产生 GDP 占比平均为 10.9%（我国目前约 5.8%），与上下游合计产生 GDP 占比接近 20%（我国目前约 13.8%）。如政策引导得当，“房地产+服务”多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房地产业。 而这些新兴的细分产业

11、，其集中度都可能明显超过原来的房地产开发。对于房地产行业的龙头企业来说，如果能抓住转型的机会，新天地将比原来更加广阔。正是基于这样的判断，万科在新的十年战略中，明确提出，要实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。 2015 年万科的经营成果和能力提升都令人欣慰。好房子+好服务带来的品牌溢价，比 2600 亿销售数字更有价值。事业跟投制度推行一年以来，公司不仅在成本、费用管理能力上进入行业前列，项目发展也取得了满意的成果。在土地市场已经出现明显局部过热的不利情况下，万科 2015 年不仅买到了基本足够的土地，更重要的是，这里面没有一个高风险的项目，没有一个“面粉贵过面包”的地王项目。 但万科管理

12、团队不应为此而自满。转型比传统业务的成功更为关键。万科管理团队需要证明自己是业内最优秀的团队，这是我们的职业尊严。这意味着，我们不仅要在传统业务的任何一个方面证明自己的能力，我们也必须成为在白银时代率先找到未来道路的团队。 相对于我们已经熟悉的领域，开辟未来道路将更加艰难，面对更多的不确定性。这需要我们更加全情投入，也更加需要智慧。而这一切，都离不开全体股东的支持。 再次感谢股东的选择和信任。未来可以是光明的，可以是美好的。而未来，也正掌握在我们的手中。 二、公司简介 二、公司简介 1、中文名称：中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 英文名称：英文名称：CHINA VANKE CO

13、., LTD.(缩写为“VANKE”) 2、注册地址：注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 邮政编码：邮政编码：518083 办公地址：办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：邮政编码：518083 香港主要营业地点：香港主要营业地点：香港花园道 1号中银大厦 55 楼 国际互联网网址：国际互联网网址： 电子信箱：电子信箱：IR 3、法定代表人：法定代表人：王石 4 4、授权代表：授权代表：王文金、谭华杰 替代授权代表：替代授权代表：陆治中 5、董事会秘书、公司秘书：董事会秘书、公司秘书：谭华杰 电子信箱：IR 股证事务授权代表：股证事务授权代表：

14、梁洁 电子信箱：IR 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话： 传真： 助理公司秘书：助理公司秘书：陆治中 电子邮件： 联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼 电话： 传真： 6、A 股股票上市地：股股票上市地：深圳证券交易所 A 股股票简称：股股票简称：万科 A A 股股票代码：股股票代码：000002 H 股股票上市地：股股票上市地：香港联合交易所有限公司 H 股股票简称：股股票简称：万科企业、万科 H代注 H 股股票代码：股股票代码：2202、2999

15、03注 注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东自本公司 H 股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公司交易系统交易本公司的 H股使用 H 股股份过户登记处：股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室 7、信息披露媒体名称：信息披露媒体名称：中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报、巨潮网以及香港一家英文媒体 登载年度报告的国际互联网网址 A股： H股：www.hkexnews.hk 年度报告备置地点：公司董事会办公室 8.公司首次注册登记日期：公司首次注册登记日期：1984年5月30日，

16、地点：深圳 变更登记日期：变更登记日期：2014年10月22日，地点：深圳 9.企业法人营业执照注册号：企业法人营业执照注册号：440301102900139 10.税务登记号码税务登记号码：地税登字440300192181490号 国税登字440300192181490号 11.组织机构代码：组织机构代码：19218149-0 5 12.公司聘请的会计师事务所公司聘请的会计师事务所 境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层 签字会计师：王晓梅，罗永辉 境外：毕马威会计师事务所 地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼 13.公司聘请的律师事

17、务所公司聘请的律师事务所 境内：广东信达律师事务所 地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦12楼 境外：普衡律师事务所 地址：香港花园道1号中银大厦2122楼 三、会计数据和财务指标摘要 三、会计数据和财务指标摘要 1.1. 本年度主要会计数据和财务指标 本年度主要会计数据和财务指标 单位：人民币元 2015 年年 2014 年年 本年比上年增减本年比上年增减 2013 年年 营业收入 195,549,130,020.90 146,388,004,498.44 33.58% 135,418,791,080.35 营业利润 33,122,777,302.51 24,979,358,8

18、67.78 32.60% 24,261,338,387.14 利润总额 33,802,617,619.10 25,252,363,233.49 33.86% 24,291,011,249.30 归属于上市公司股东的净利润 18,119,406,249.27 15,745,454,144.70 15.08% 15,118,549,405.78 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 17,615,950,216.12 15,576,596,101.66 13.09% 15,113,721,585.36 经营活动产生的现金流量净额 16,046,020,691.50 41,724,819,1

19、13.36 -61.54% 1,923,868,889.89 基本每股收益 1.64 1.43 14.84% 1.37 稀释每股收益 1.64 1.43 14.84% 1.37 全面摊薄净资产收益率 18.09% 17.86% 增加 0.23 个百分点 19.66% 加权平均净资产收益率 19.14% 19.17% 减少 0.03 个百分点 21.54% 2015 年末年末 2014 年末年末 本年末比上年末增减本年末比上年末增减 2013 年末年末 资产总额 611,295,567,689.29 508,408,755,415.65 20.24% 479,205,323,490.54 负债总

20、额 474,985,950,368.27 392,515,138,495.68 21.01% 373,765,900,091.91 归属于上市公司股东的股东权益 100,183,517,822.33 88,164,569,909.35 13.63% 76,895,983,339.70 股本 11,051,612,300.00 11,037,507,242.00 0.13% 11,014,968,919.00 归属于上市公司股东的每股净资产 9.08 7.99 13.64% 6.98 资产负债率 77.70% 77.20% 增加 0.50 个百分点 78.00% 注：报告期内，共有 14,105

21、,058 份公司 A 股股票期权激励计划股票期权行权，公司股份数因此增加 14,105,058 股。此外，公司在 2015 年回购 12,480,299 股 A 股，该等股份在 2015 年末尚未注销。在计算归属于上市公司股东的每股净资产、基本每股收益、稀释每股收益时，所用股份数已扣除回购的股份。 非经常性损益项目 单位：人民币元 项目项目 2015 年年 2014 年年 2013 年年 非流动资产处置损益 1,521.70 (2,168,344.08) (4,474,719.05) 6 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 3,585,

22、261.69 (73,553,232.10) (2,111,260.86) 出售、处理部门或投资单位收益 (376,974,837.33) 11,532,549.63 4,644,660.07 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 985,008,218.90 275,172,709.79 34,147,581.21 所得税影响 (86,056,125.60) (37,786,252.19) (14,677,613.30) 少数股东损益影响 (22,108,006.21) (4,339,388.01) (12,700,827.65) 合计合计 503,456,033.15 168,858,04

23、3.04 4,827,820.42 注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要为部分项目投资成本低于其公允价值形成的收益。 2. 境内外会计准则差异境内外会计准则差异 单位：人民币元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益 2015 年 2014年 2015 年 12月 31 日 2014 年 12月 31日 按境外会计准则 18,119,406,249.27 15,745,454,144.70 100,183,517,822.33 88,164,569,909.35 按境内会计准则 18,119,406,249.27 15,745,454,144.70 100,18

24、3,517,822.33 88,164,569,909.35 按境外会计准则调整的分项及合计： 按境外会计准则 - - - - 差异说明 无差异 四、董事会报告四、董事会报告 1. 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 市场环境变化与管理层看法市场环境变化与管理层看法 报告期内，全国商品住宅销售量逐渐恢复增长，全年商品住宅销售面积为 11.24 亿平方米，销售金额为人民币 7.28 万亿元，较上年分别上升 6.9%和 16.6%。 各地市场表现不一。公司持续观察的 14 个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），商品住宅销售面积从 2014 年

25、4 季度开始率先回升，2015 年销售面积较 2014 年增长 35.1%，较 2013 年增长 18.2%。而剔除这 14 个主要城市后，全国其它地区的销售面积从 2014 年 1 季度开始持续同比下滑，直至 2015 年 2 季度才恢复增长，且全年同比增幅仅为 3.3%，全年销售面积并未恢复到 2013 年的水平。 报告期内，前述 14 个主要城市的住宅成交面积明显回升，而住宅批准预售面积较 2014 年减少 5.3%。2015 年，14 城市分季度的成交批售比（住宅成交面积/同期批准预售面积）分别为 1.10、1.19、0.99 和1.24，新房成交总体上超过供应。2015 年底，14

26、城市的新房库存（已取得销售许可、尚未售出的面积）由年初的 1.55 亿平方米下降至 1.39 亿平方米，库存去化周期（库存面积/最近三月移动平均成交面积）由11.5 个月下降至 8.4 个月。 除部分主要城市外，全国其他地区仍然面临较大的去库存压力，房地产行业开发、投资活动依然低迷。2015 年，全国住宅新开工面积仅为 10.7 亿平方米，继 2014 年萎缩 14.4%后，再度下滑 14.6%。这是历史上全国住宅新开工面积首次低于同期商品住宅销售面积。全国住宅开发投资完成额增速连续两年下滑，2015 年仅为 0.4%，同样创出历史新低。住宅新开工持续萎缩，开发投资持续放缓，反映出当前大部分地

27、区的住房市场仍然面临较大挑战，另一方面，也有助于减少未来一至两年的新房供应，为行业库存逐步消化赢得空间。 鉴于各地市场分化较大，2015 年以来，政府在“分类指导、因地施策”的原则下，陆续推出支持居民合理自住和改善型需求的系列举措，包括将个人住房转让营业税征税时限由 5 年下调为 2 年，降低非限购城市的居民家庭首次购买普通住房、以及购买二套房的商业贷款最低首付比例，调整房地产交易环节的契税和营业税优惠政策等，以降低居民购房门槛，减少购房成本，促进购房需求的释放。年内，为应对国内外宏观经济形势变化，央行 5 次下调存贷款基准利率，5 次下调存款准备金率，国内金融机构存贷款基准利率降至历史低位，

28、相对宽松的信贷环境，也为居民购房提供了有利条件。 7 报告期内，由于住宅市场分化，企业普遍收缩投资布局，聚焦核心城市，土地市场冷热不均。热点城市的优质地块始终面临激烈竞争。2015 年上半年，前述 14 个主要城市的住宅（含商住）土地供应面积同比下降 36.9%，成交面积同比下降 50.9%，而地价高企不下；下半年土地供应面积、成交面积有所回升，同比分别增长 1.6%和 23.5%，而土地成交单价更是创出新高。14 城市的土地溢价率（成交土地的平均实际成交楼面价/成交土地的平均起拍楼面价）由 2014 年年底的 1.15，上升至 2015 年中期时的 1.23，年底又进一步升至 1.35。 公

29、司业务回顾公司业务回顾 公司为专业化房地产公司，主营业务包括房地产开发和物业服务。 2015 年，公司实现营业收入人民币 1,955.5 亿元，较 2014 年的人民币 1,463.9 亿元上升 33.6%；实现归属于股东的净利润人民币 181.2 亿元，较 2014 年的人民币 157.5 亿元增长 15.1%。公司毛利率 20.16%，较2014 年下降 0.79 个百分点；未扣除少数股东损益的净利润率 13.27%，较 2014 年上升 0.09 个百分点。公司基本每股收益为人民币 1.64 元，较 2014 年的人民币 1.43元增长 14.8%。 单位：人民币万元单位：人民币万元 行

30、业行业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 营业利润率营业利润率注注 金额金额 增减增减 金额金额 增减增减 数值数值 增减增减 1.主营业务主营业务 19,318,321.96 32.76% 13,781,375.16 34.48% 19.42% -1.24 个百分点 其中：房地产其中：房地产 19,021,283.58 32.52% 13,553,036.12 34.36% 19.46% -1.30 个百份点 物业服务物业服务 297,038.38 49.41% 228,339.04 41.98% 17.38% 4.14 个百分点 2.其他业务其他业务 236,591.04 171.97%

31、 33,687.71 347.76% 80.02% 10.76 个百分点 合计合计 19,554,913.00 33.58% 13,815,062.87 34.71% 20.16% -0.79 个百分点 注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。 （1）分业务类型）分业务类型 房地产业务房地产业务 公司房地产开发业务的主要产品为商品住宅，以及其它与城市配套相关的消费地产、产业地产。 报告期内，公司持续强化产品竞争力，销售业绩稳步增长。2015 年公司实现销售面积 2,067.1 万平方米，销售金额 2,614.7 亿元，同比分别增长 14.3%和 20.7%，按 2015 年全国商品房销售金

32、额人民币 87,280.8 亿元计算，公司在全国的市场占有率上升至 3.00%（2014 年：2.82%）。 2015 年公司所销售的住宅中，144 平方米以下中小户型普通商品房套数占比为 93%。 公司在中国大陆坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至 2015 年底，公司进入中国大陆 66 个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 国内分区域的销售情况国内分区域的销售情况 销售面积销售面积（平方米）（平方米） 比例比例 销售金额销售金额 （人民币亿元）（人民币亿元） 比例比例 广深区域 5,557,628 26

33、.93% 805.06 31.13% 上海区域 5,413,524 26.22% 856.96 33.14% 北京区域 5,256,551 25.46% 578.70 22.38% 成都区域 4,415,790 21.39% 345.22 13.35% 合计合计 20,643,493 100.00% 2,585.94 100.00% 此外，公司以“国际化”为发展方向，自 2013 年开始投资海外项目。截至 2015 年底，公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等 5 个海外城市。2015 年公司的销售业绩中，海外项目贡献销售面积 2.8万平方米，贡献销售收入人民币 28.8 亿元。 201

34、5 年公司房地产项目结算面积 1,704.6 万平方米，同比增长 35.4%；结算收入人民币 1,902.1 亿元，同比增长 32.5%；房地产业务的结算毛利率为 19.46%（2014 年：20.76%）。 截至报告期末，公司合并报表范围内有 1,840.9 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 2,150.5亿元，较 2014 年末分别增长 10.2%和 10.5%。 物业服务业务物业服务业务 公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。截止 2015 年底，公司物业服8 务已覆盖中国大陆 64 个大中城市，提供服务的合同项目 980 个，服务合同约定的建筑面积

35、 21,487 万平方米，较 2014年同期增长 107.8%。其中包干制项目 14,347 万平方米，酬金制项目 4,607 万平方米，睿服务管理面积 2,533 万平方米。 2015 年物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入 29.7 亿元，同比 2014 年增长 49.4%。物业服务营业利润率 17.38%，较 2014 年上升 4.14 个百分点。2015 年万科物业在经营规模快速扩张及人工成本刚性增长情况下，通过深化组织变革及加强 IT 信息建设，提升了公司运营效率，确保经营业绩可持续增长。 （2）分区域经营情况）分区域经营情况 2015 年，公司实现营业收入 1,955.5 亿

36、元，归属于上市公司股东的净利润人民币 181.2 亿元。分地域看，上海区域占比较高，成都区域占比较低。 国内分区域的主营业务收入和利润情况国内分区域的主营业务收入和利润情况 结算面积结算面积 （平方米）（平方米） 比例比例 主营业务收入主营业务收入 （人民币人民币万元）万元） 比例比例 权益权益净利润净利润 （人民币人民币万元）万元） 比例比例 上海区域上海区域 4,140,667 24.29% 5,870,306.44 30.86% 667,573.10 39.99% 广深区域广深区域 3,967,990 23.28% 5,115,903.48 26.90% 546,158.57 32.71

37、% 北京区域北京区域 4,222,338 24.77% 4,387,658.79 23.07% 334,062.89 20.01% 成都区域成都区域 4,715,359 27.66% 3,647,414.87 19.17% 121,679.90 7.29% 合计合计 17,046,354 100.00% 19,021,283.58 100.00% 1,669,474.46 100.00% 注：报告期内有项目结算的城市，广深区域包括：广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠海、中山、三亚；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、昆山、扬州、徐州、合肥、芜

38、湖、宁波、温州、南昌；北京区域包括北京、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、晋中、大连、鞍山、抚顺、长春、吉林、济南、青岛、烟台；成都区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。 公司主要全资附属企业经营情况公司主要全资附属企业经营情况 单位：人民币万元 公司名称公司名称 权益权益 2015 年营业年营业收入收入 2015 年年净利润净利润 2015 年末年末总资产总资产 2015 年主要开发项目年主要开发项目 广州市万合房地产有限公司 100% 314,994.13 48,631.34 347,904.78 欧泊 深圳市万科九州房地产开发有限公司 100% 298,696.52

39、33,034.37 149,927.67 天誉 合肥万科瑞翔地产有限公司 100% 233,991.56 40,645.73 766,468.92 森林公园 南京金域蓝湾置业有限公司 100% 224,980.71 42,519.09 268,178.75 金域蓝湾 武汉万科万威房地产开发有限公司 100% 199,894.32 27,195.60 165,162.72 金域蓝湾 长沙市万科房地产开发有限公司 100% 166,785.03 15,880.21 228,541.74 白鹭郡 深圳市万科城市风景房地产开发有限公司 100% 154,408.96 17,576.90 96,355.

40、49 金域缇香 武汉万科城花璟苑房地产有限公司 100% 152,300.81 22,228.76 265,085.54 城花璟苑 东莞市新万房地产开发有限公司 100% 140,821.81 10,688.78 59,327.57 双城水岸 深圳市广盛荣投资有限公司 100% 119,431.25 28,591.81 141,737.74 翡丽郡 项目发展和开发情况项目发展和开发情况 报告期内，公司坚持和城市同步发展的策略，深耕现有城市，积极发掘产业升级、轨道交通延伸等城市再发展以及城市更新改造所带来的发展机会，同时，公司围绕客户的生命周期、不断丰富和拓展产品服务，积极尝试投资新的物业领域。

41、 鉴于公开市场土地价格不断攀升，公司对存量土地市场保持密切关注，结合不同合作方的诉求，灵活创新合作模式，合作对象和方式更加多元化。年内，公司严格把控投资质量，新获取项目大多实现底价或低溢价成交。 期内，公司在传统业务领域新增加开发项目 105 个，按公司权益计算的占地面积约 630 万平方米，对应的规划建筑面积约 1,580 万平方米，平均楼面地价约人民币 4,941 元/平方米。关于公司新增项目的具体信息，详见公司“非募集资金投资情况”之“项目投资”。 报告期内，公司境内项目实现新开工面积 2,127 万平方米，较 2014 年增长 23.1%，高于年初计划的 1,681万平方米；完成竣工面

42、积 1,729 万平方米，较 2014 年增长 24.9%，高于年初计划的 1,581万平方米。 2015 年境内主要项目开发情况年境内主要项目开发情况 单位：平方米 9 项目名称项目名称 位置位置 权益权益 占地面积占地面积 规划建筑规划建筑面积面积 1515 年开工年开工面积面积 1515 年竣工年竣工面积面积 截至截至 1515 年末年末竣工面积竣工面积 广深区域广深区域 深圳车公庙项目 福田区 90.0% 5,775 57,750 - - - 深圳兰江山第项目 福田区 50.0% 16,370 77,515 77,515 - - 深圳深南道 68 号 罗湖区 65.0% 12,841

43、129,990 129,990 - - 深圳天琴湾 盐田区 100.0% 253,990 30,028 - - 19,608 深圳壹海城 盐田区 50.0% 137,250 354,695 - 12,617 122,641 深圳安托山项目 南山区 100.0% 48,804 219,967 - - - 深圳留仙洞 南山区 78.4% 394,044 1,335,510 281,493 - - 深圳地铁红树湾项目 南山区 24.0% 68,285 419,000 - - - 深圳溪之谷 宝安区 60.0% 158,639 47,270 - - - 深圳翡丽郡 宝安区 100.0% 77,045

44、264,075 - 78,074 228,042 深圳金域缇香 坪山新区 100.0% 104,801 323,624 - 119,415 323,624 深圳天誉 龙岗区 100.0% 118,132 690,219 334,855 149,743 235,216 深圳万科红三期 龙岗区 50.0% 43,713 178,241 - 102,214 178,241 深圳布吉水径项目 龙岗区 60.0% 164,982 456,405 120,942 106,239 123,258 深圳公园里 龙岗区 65.0% 104,876 478,318 126,035 8,397 252,585 深圳

45、浪骑项目 龙岗区 100.0% 41,487 22,380 - - - 深圳八意府 龙岗区 100.0% 28,894 115,040 - 26,742 115,040 深圳三馆项目 龙岗区 34.0% 66,600 250,600 20,690 - - 深圳嘉悦山花园 龙岗区 58.0% 37,982 113,950 - - - 深圳金域九悦花园 龙华新区 88.0% 61,000 146,000 146,000 - - 深圳北站项目 龙华新区 49.0% 20,339 142,400 - - - 深圳雅园学校项目 龙华新区 100.0% 19,963 18,500 - - - 惠州金域华庭

46、 惠城区 100.0% 151,298 327,550 - 70,137 327,550 深圳大甲岛 惠州市 100.0% 364,450 93,340 - - - 惠州双月湾 惠东县 100.0% 704,223 1,068,191 195,544 - 213,023 东莞双城水岸 塘厦镇 100.0% 596,786 414,759 - 100,572 310,711 东莞朗润园 塘厦镇 51.0% 128,144 256,287 - 77,771 256,287 东莞四季花城 塘厦镇 100.0% 51,263 92,273 - 71,030 92,273 东莞金色城市 塘厦镇 100.

47、0% 32,002 96,006 - 66,294 96,006 东莞金域松湖 松山湖园区 51.0% 135,049 381,000 - 48,842 381,000 东莞松湖中心一期 松山湖园区 34.0% 95,506 73,872 - 32,406 73,872 东莞松湖中心 松山湖园区 25.0% 30,084 30,084 - - 30,084 东莞万科大厦 南城区 100.0% 4,771 42,937 - - - 东莞翡丽山 南城区 50.0% 249,534 374,302 - 50,027 151,522 东莞香树丽舍 南城区 51.0% 43,851 109,626 -

48、70,472 108,294 东莞万科中心 莞城区 55.0% 53,887 215,547 - 15,075 15,075 东莞金域华庭 莞城区 55.0% 9,185 29,393 - 29,393 29,393 东莞金色里程 虎门镇 100.0% 17,374 69,495 - 69,495 69,495 东莞虎门万科城 虎门镇 57.4% 349,805 784,136 430,012 79,812 79,812 东莞虎门花园 虎门镇 94.0% 52,922 116,429 116,429 - - 东莞云广场 虎门镇 77.9% 124,395 373,182 - - - 东莞城市之

49、光广场 虎门镇 97.5% 29,391 136,422 - - - 东莞长安万科中心 长安镇 100.0% 75,653 249,658 - - 150,530 东莞金色悦府 长安镇 69.6% 46,666 116,666 - - - 东莞金域国际 厚街镇 10.0% 88,788 257,486 - - 257,486 东莞厚街广场 厚街镇 67.0% 32,002 113,856 - 31,640 31,640 10 东莞松湖传奇 寮步镇 100.0% 68,431 150,548 - 40,166 40,166 东莞湖畔花园 寮步镇 95.1% 21,593 47,055 - - -

50、 东莞常平万科城 常平镇 100.0% 635,971 442,460 - 84,668 442,460 东莞珠江东岸 麻涌镇 70.1% 303,695 542,650 289,374 - - 东莞松朗花园 大朗镇 97.0% 75,663 238,779 - - - 东莞金域缇香 大岭山镇 100.0% 29,692 74,229 - - - 广州峰境花园 白云区 100.0% 24,052 93,803 - - - 广州金域华庭 海珠区 100.0% 9,117 85,682 - 44,238 85,682 广州万科派广场 海珠区 68.0% 16,831 52,765 - 52,765