1、 万科万科企业企业股份有限公司股份有限公司 CHINA VANKE CO., LTD. 2020 年度报告年度报告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H代 公告编号：万2021-027 二二一年三月 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 重要提示重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2020年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第十九届董事会第六次会议（以下简称“本次会议”）审

2、议通过。辛杰董事、唐绍杰董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权李强强董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次会议。 本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。 董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司2020年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2020年度拟合计派发现金股息人民币14,522,165,251.25（含税），占公司2020年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为34.98%，不送红股，不以公积金转增股本。如以20

3、20年末公司总股份数11,617,732,201股计算，每10股派送人民币12.5元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。该等2020年度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 本报告已按照深圳证券交易所行业信息披露指引第3号上市公司从事房地产业务的要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施

4、， 敬请投资者查阅“第八节 公司治理报告暨企业管治报告”之“十二、内部控制和风险管理” 部分。 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 2 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义 . 1 第二节 致股东 . 4 第三节 公司简介和主要财务指标 . 6 第四节 董事会报告 .11 第五节 重要事项 . 75 第六节 股本变动及股东情况 . 86 第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 . 91 第八节 公司治理报告暨企业管治报告 . 102 第九节 监事会报告 . 123 第十节 内部控制情况 . 126 第十一节 公司债券情况 . 137 第十二节 财务报告 . 142 第十三节 备查文

5、件目录 . 324 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 3 释义释义 释义项释义项 指指 释义内容释义内容 本公司、公司 指 万科企业股份有限公司 万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司 万物云 指 万物云空间科技服务股份有限公司 印力集团 指 印力集团控股有限公司（SCPG Holdings Co., Ltd，在开曼群岛注册） 万纬物流 指 万科物流发展有限公司 BG 指 Business Group 的缩写，指事业集团，目前包括南方区域 BG、上海区域 BG、北方区域 BG、中西部区域 BG、西北区域 BG及物业 BG。 BU 指 Business Unit 的缩写

6、，指事业部，目前包括印力 BU、物流 BU、长租公寓 BU、海外 BU、酒店与度假 BU、梅沙教育 BU及食品 BU。 央行 指 中国人民银行 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 住建部 指 中国住房和城乡建设部 银保监会 指 中国银行保险监督管理委员会 发改委 指 中国发展和改革委员会 深交所 指 深圳证券交易所 联交所 指 香港联合交易所有限公司 深铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 深交所上市规则 指 深圳证券交易所股票上市规则 规范运作指引 指 深圳证券交易所上市公司规范运作指引 联交所上市规则 指 香港联合交易所

7、有限公司证券上市规则 企业管治守则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则附录十四企业管治守则 标准守则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则附录十上市发行人董事进行证券交易的标准守则 A 股（人民币普通股） 指 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的内资普通股，该等股份在深交所上市并以人民币交易。 H 股（境外上市外资股） 指 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的境外上市外资普通股，该等股份在联交所上市并以港币交易。 公司章程 指 万科企业股份有限公司章程 金鹏 1 号计划 指 国信证券工商银行国信金鹏分级 1 号集合资产管理计划 盈安合伙企业 指 深圳盈安财务顾问企业（有限

8、合伙） 报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 元 指 如无特殊说明，指人民币元 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 4 第二节第二节 致股东致股东 对于房地产行业，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。 如果只看销售数字，房地产是为数不多在疫情下仍能保持增长的行业，2020 年全国商品房销售金额增长 8.7%。然而，比销售数字更重要的是，行业竞争规则正发生深刻的改变。 从过去到可见的未来，房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个时代。早年，土地价值尚未被广泛认知，部分拿到大量便宜优质土地的企业，获得了那个时代的馈赠。2002

9、 年，“土地招拍挂”制度施行后，行业进入金融红利时代，金融资源成为助力企业实现跨越式发展的关键要素。 2020 年 8 月，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了被业内称为“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。“三道红线”的出台再次改写了行业规则，其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。 管理红利时代以“充分竞争”为主要特征，竞争烈度将显著提升。如果说，土地红利时代和金融红利时代，决出的是收获的多少、发展的快慢；那么，管理红利时代决定的是企业的生存，不能胜出则意味着被淘汰。面对新

10、时代的淘汰赛，我们必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。 管理红利时代对企业的能力提出了更高的要求。一方面，企业需要更完整的能力。“土地”、“金融”，都是单项的关键资源，而“管理”，是全方位的能力要求。另一方面，企业需要更极致的优势。当行业在经营模式和产品服务上趋于同质化，要想在竞争中脱颖而出，必须要打造自身独特的竞争优势。面对更高段位的竞赛，我们在做到“均好无短板”的同时，还要构建有助于实现发展轨道跃升的“制胜长项”。 管理红利时代充满未知与挑战，但危与机永远是一枚硬币的两面。在正视变化与风险之后，我们也要问自己一个问题：“行业的机会在哪里？” 万科企业股份有限公司 2020

11、 年度报告 5 机会来自客户的需求。机会来自客户的需求。企业为满足客户需求而存在，是永恒不变的基本商业逻辑。但客户需求并非常量，而是容颜多彩的时间玫瑰。当网络原生一代成为市场主流，他们的偏好绽放出前所未有的多样性。所有企业面对全新的画布，谁能更深刻理解客户内心的向往和期待，谁才能成为更杰出的美好生活场景师。 机会来自城市的发展。机会来自城市的发展。人口和生产要素都是理性的河流，它们总往效率更优处流动。过往的城市积淀为传统，而未来城市在绵延中孕育。人口和资源的流淌和集聚，带来产业的演化与升级，带来消费的分蘖与升维。尤其在头部城市向世界级都市圈演进的过程中，TOD、有机更新、产城融合、智慧城市、大

12、型复杂综合项目、新城/新片区规划等，都将是未来城市的必要元素。 机会来自对存量价值的挖掘。机会来自对存量价值的挖掘。随着城市的扩张与发展，居住、商业、办公，多种形态的城市空间日积月累，已经形成庞大的规模。但它们不仅是凝固的水泥与钢铁，其中更有无数等待激活的价值。更优质的服务、更精彩的内容、更高效的互动，才能让沉静的硬件资源，变成美好生活更生动的载体。伴随 REITs 的出现，真正具备长期资产经营能力的管理者将获得巨大的成长空间。 机会也来自科技释放的价值。机会也来自科技释放的价值。人类进步源于想象力，而科技是能让想象真正放飞的羽翼。科技让不可能成为可能，让可能变得平易。二百年前开始的工业革命，

13、让肢体孱弱的人类拥有了超越肉身的力量，逐渐摆脱了饥寒和贫乏；而正在悄然降临的人工智能，将使思维穿透生物神经的局限，让人类迎来更优雅和精致的生活。而对于产业来说，知识与创造力，正取代资金和能源，成为最核心的资源。 正如彼得德鲁克在动荡时代的管理一书中写道：“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”。对企业来说，真正重要的问题不是行业有没有机会，而是“我们能否抓住机会？” 只有主动适应变化者，才有可能穿越荆棘，抵达成功的彼岸。回顾万科三十六年的历程，我们能走到今天，依靠的正是危机感下一次次的自省和警醒，是齐心协力度过的一次次挑战和历险。面对管理红利时代的淘汰赛，继续领先领跑、数一数二，

14、依然是我们不变的追求。我们相信，每一堵难以逾越的高墙，跨过去就是我们与对手拉开差距的屏障；每一片风云莫测的海域，渡过去就是希望无限的新大陆；每一道崎岖坎坷的山峦，翻过去必将迎来春暖花开的广阔绿洲。 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 6 第三节第三节 公司简介公司简介和主要和主要财务指标财务指标 公司于 1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991 年 1 月 29 日，公司发行的 A 股在深交所上市；1993年 5 月 28 日，公司发行的 B 股在深交所上市；2014 年 6月 25 日，公司 B股以介绍

15、方式转换上市地在联交所主板 （H股）上市。 公司经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2020 年，公司继续荣登财富“世界500 强”，位列榜单第 208 位。自 2016 年首次跻身财富“世界 500 强”以来，公司已连续 5 年上榜，此前分别位列榜单第 356、307、332、254 位。 2014 年公司第四个十年发展规划已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，2018 年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和

16、谐生态建设者。 公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、酒店与度假、教育、食品等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。 一、公司一、公司简介简介 （一）基本（一）基本信息信息 中文名称：中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 英文名称：英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”) 注册地址：注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中

17、心 邮政编码：邮政编码：518083 办公地址：办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：邮政编码：518083 香港主要营业地点：香港主要营业地点：香港花园道 1号中银大厦 55 楼 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 7 国际互联网网址：国际互联网网址： 电子信箱：电子信箱：IR 法定代表人：法定代表人：郁亮 联交所联交所授权代表：授权代表：王海武、朱旭 联交所联交所替代授权代表：替代授权代表：叶凯雯 （二）联系人（二）联系人和和联系联系方式方式 董事会秘书董事会秘书、公司秘书：公司秘书：朱旭 电子信箱：IR 股证事务授权代表：股证事务授权代表：吉江华 电子信

18、箱：IR 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话： 传真： 助理公司秘书：助理公司秘书：叶凯雯 电子邮件：IR 联系地址：香港花园道 1号中银大厦 55 楼 电话： 传真： （三）股票情况（三）股票情况 A 股股票上市地：股股票上市地：深交所 A 股股票简称：股股票简称：万科 A A 股股票代码：股股票代码：000002 H 股股票上市地：股股票上市地：联交所 H 股股票简称：股股票简称：万科企业、万科 H 代注 H 股股票代码：股股票代码：2202、299903注

19、 注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公司 H股股份使用。 H 股股份过户登记处：股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17楼 1712-1716 室 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 8 （四）信息（四）信息披露披露及及备置地点备置地点 信息披露媒体名称：信息披露媒体名称：中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报、巨潮资讯网以及联交所披露易网站 登载年度报告的国际互联网网址登载年度报告的国际互联网网址： A股： H股：www.hkexnews.hk 年度报告

20、备置地点：年度报告备置地点：公司董事会办公室 （五）注册变更（五）注册变更情况情况 公司首次注册登记日期：公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 变更登记日期：2017年7月14日，地点：深圳 统一社会信用代码：981490G （六）聘请（六）聘请的会计师事务所和律师事务所的会计师事务所和律师事务所 公司聘请的会计师事务所公司聘请的会计师事务所 境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 地址：北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 签字会计师：陈泳意、李默然 境外：毕马威会计师事务所 地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼 公司聘请的律师事务所公司聘

21、请的律师事务所 境内： 广东信达律师事务所 ，地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦1112楼 北京市君合（深圳）律师事务所，地址：深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场三座第2803-04室 境外：普衡律师事务所 地址：香港花园道1号中银大厦2122楼 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 9 二二、会计数据和、会计数据和财务指标财务指标摘要摘要 （一）（一）主要会计数据主要会计数据和财务指标和财务指标 单位：元 2020 年年 2019 年年 本年比上年增减本年比上年增减 2018 年年 营业收入 419,111,677,714.12 367,893,877,538.94

22、 13.92% 297,679,331,103.19 营业利润 79,958,642,103.88 76,613,136,041.54 4.37% 67,498,612,522.27 利润总额 79,675,752,923.39 76,539,289,517.59 4.10% 67,460,201,390.98 归属于上市公司股东的净利润 41,515,544,941.31 38,872,086,881.32 6.80% 33,772,651,678.61 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 40,237,711,134.26 38,314,387,512.31 5.02% 33,4

23、90,078,355.00 经营活动产生的现金流量净额 53,188,022,243.81 45,686,809,515.08 16.42% 33,618,183,388.52 基本每股收益 3.62 3.47 4.52% 3.06 稀释每股收益 3.62 3.47 4.52% 3.06 全面摊薄净资产收益率 18.49% 20.67% 减少 2.18 个百分点 21.68% 加权平均净资产收益率 20.13% 22.47% 减少 2.34 个百分点 23.24% 2020 年年末末 2019 年末年末 本年末比上年末增减本年末比上年末增减 2018 年末年末 资产总额 1,869,177,0

24、94,005.55 1,729,929,450,401.23 8.05% 1,528,579,356,474.81 负债总额 1,519,332,620,662.33 1,459,350,334,988.27 4.11% 1,292,958,626,477.23 归属于上市公司股东的净资产 224,510,952,749.09 188,058,491,912.82 19.38% 155,764,131,544.43 股本 11,617,732,201.00 11,302,143,001.00 增加 315,589,200 股 11,039,152,001.00 归属于上市公司股东的每股净资产

25、19.32 16.64 16.14% 14.11 资产负债率 81.28% 84.36% 下降 3.08 个百分点 84.59% 净负债率 18.09% 33.87% 下降 15.78 个百分点 30.89% 注：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 11,617,732,201.00 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 3.57 （二）（二）分季度主要财务指标分季度主要财务指标 单位：元 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季度第三季度 第四季度第四季度 营业收入 47,774,342,784.96 98

26、,575,163,944.75 95,141,960,460.82 177,620,210,523.59 归属于上市公司股东的净利润 1,249,359,312.96 11,258,160,243.54 7,355,307,573.23 21,652,717,811.58 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,017,202,995.38 11,097,004,890.90 6,775,110,226.08 21,348,393,021.90 经营活动产生的现金流量净额 (2,953,862,229.68) 25,559,824,266.56 10,774,906,549.48 1

27、9,807,153,657.45 上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异。 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 10 （三）（三）非经常性损益项目非经常性损益项目 单位：元 项目项目 2020 年年 2019 年年 2018 年年 非流动资产处置损益 48,381,265.04 (9,665,523.59) (3,409,185.58) 持有交易性金融资产、其他权益工具投资和其他非流动金融资产产生的公允价值变动和投资收益，以及处置交易性金融资产取得的投资收益 746,042,358.81 272,791,440.64 160,771,714.99

28、 出售、处理部门或投资单位收益 1,232,034,584.10 544,711,079.60 255,939,060.42 除上述各项之外的其他投资收益、营业外收入和支出 (282,889,180.49) (73,846,523.95) (38,411,131.29) 所得税影响 (424,655,746.93) (167,931,665.15) (84,672,383.91) 少数股东损益影响 (41,079,473.48) (8,359,438.54) (7,644,751.02) 合计合计 1,277,833,807.05 557,699,369.01 282,573,323.61 公

29、司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 （四）（四）境内外会计准则差异境内外会计准则差异 单位：元 归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益归属于上市公司股东的所有者权益 2020 年年 2019 年年 2020 年年 12 月月 31 日日 2019 年年 12 月月 31 日日 按境外会计准则 41,515,544,941.31 38,872,086,881.32 224,510,952,749.09 188,058,491,912.82 按境内会计准则

30、 41,515,544,941.31 38,872,086,881.32 224,510,952,749.09 188,058,491,912.82 按境外会计准则调整的分项及合计： 按境外会计准则 - - - - 差异说明 无差异 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 11 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、经营情况讨论与分析一、经营情况讨论与分析 2020 年是不平凡的一年。突如其来的疫情对社会经济产生巨大冲击。本集团全力做好疫情防控，守护客户安全，确保员工健康。在全体员工的努力下，各项业务逐步走出疫情影响，呈现出良好的恢复态势。 2020 年也是行业发展史上意义深远的一年。重点

31、房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等政策的相继出台，标志着行业正式进入管理红利时代，未来的竞争将更加全面和充分。 面对复杂的经营环境，本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，以“长期最大化市场价值”为纲，致力于构建面向未来的长期竞争优势。 报告期内，本集团主要财务指标保持稳健，实现营业收入 4,191.1 亿元，同比增长 13.9%；实现归属于上市公司股东的净利润 415.2 亿元，同比增长 6.8%；房地产业务实现销售金额 7,041.5 亿元，同比增长11.6%。集团保持行业领先的信用评级，截至报告期末，持有货币资金1,952.3亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，

32、除以净资产）18.1%，货币资金对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为 2.4倍。 （一）（一）2020 年市场回顾年市场回顾 报告期内，经营环境发生深刻变化。一方面，疫情作为年内最大的“黑天鹅”，在对各行各业产生冲击的同时，也加速催化了部分趋势。另一方面，经济动能切换和内外双循环相互促进的新发展格局，为国内众多行业注入新的发展动能。本集团作为“城乡建设与生活服务商”，旗下各项业务所在行业也受到不同程度的影响。 疫情后全国商品房销售面积恢复增长疫情后全国商品房销售面积恢复增长。2020 年初，受疫情影响，全国商品房销售规模一度大幅下滑。随着疫情防控形势的好转，3 月后市场逐步企稳回升。全年来看，全

33、国商品房销售面积为 17.61亿平方米，同比增长 2.6%；销售金额 17.36 万亿元，同比增长 8.7%。分季度看，全国商品房销售面积增速依次为-26.3%、3.2%、9.9%和 12.7%。 尽管商品房销售恢复较快，但房地产开发投资以及新开工仍显乏力。尽管商品房销售恢复较快，但房地产开发投资以及新开工仍显乏力。国家统计局数据显示，2020年全国房屋新开工面积 22.4 亿平方米，同比下降 1.2%，而上年为增长 8.5%；全国房地产开发投资14.1 万亿元，同比增长 7.0%，增速比上年回落 2.9 个百分点。 各地加大土地供应，土地成交面积有所增长。各地加大土地供应，土地成交面积有所增

34、长。一季度后土地市场快速复苏，供需两旺。根据中国指数研究院统计，2020 年全国 300 个城市住宅类用地供应建面同比增长 3.9%，成交建面同比增长9.4%。全年土地市场竞争较为激烈，住宅类用地的平均溢价率为 15.4%。 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 12 行业调行业调控坚持“房住不炒”，房地产贷款增速进一步回落。控坚持“房住不炒”，房地产贷款增速进一步回落。下半年部分城市市场热度有所提升，各地在“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位下，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进市场平稳发展。为抑制行业金融风险，8 月央行、住建部会同相关部门形成重点房地产企业资金监测和融资管理

35、规则；12 月央行和银保监会推出房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款占全部贷款的比重设置上限要求。2020年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 11.6%，增速较上年末回落 3.2个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额比例下降至 28.7%。 政策加大对住房租赁的支持力度政策加大对住房租赁的支持力度。12月的中央经济工作会议提出“加快完善长租房政策”、“规范发展长租房市场”。各地陆续出台关于培育和促进住房租赁市场发展的相关政策，住房租赁迎来新一轮发展机遇。 宏观环境的变化，也对本集团的物业服务、商业、物流仓储等业务带来不同宏观环境的变化，也对本集团的物业服

36、务、商业、物流仓储等业务带来不同程度程度的挑战和机遇。的挑战和机遇。物业服务方面，物业企业积极参与联防联控，为抗击疫情贡献了不可或缺的力量，证明了其在基层治理中的重要性；2021 年 1 月，住建部、发改委、银保监会等十部委发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知，进一步打开物业服务市场的空间。物流仓储方面，疫情下社会对于食品安全的重视度提升，生鲜新零售的加速涌现和连锁餐饮消费的不断恢复，推动冷链市场需求持续释放。商业方面，疫情加速了行业的分化，同时，持续增加的商业供应也推动行业竞争日益极化，要求企业必须在经营思路上做出改变，不断创新产品服务，提升对客户的吸引力。 （二）（二）报告期内报告期内

37、主要工作主要工作 本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，在此基础上，本集团亦遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。 报告期内，本集团实现营业收入 4,191.1 亿元，同比增长 13.9%；实现归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比增长6.8%；每股基本盈利 3.62元，同比增长 4.5%；全面摊薄的净资产收益率为 18.5%，较 2019年减少 2.2 个百分点。 分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4,004.5 亿元，占比 95.5%；来自物业服务的营业

38、收入为 154.3亿元，占比 3.7%。 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 13 本集团主营业务经营情况本集团主营业务经营情况 单位：万元 行业行业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 营业利润率营业利润率 金额金额 增减增减 金额金额 增减增减 数值数值 增减增减 1.主营业务 41,588,094.69 13.83% 29,547,128.79 26.16% 22.41% -4.49 个百分点 其中：房地产开发及相关资产经营 业务 40,044,873.59 13.55% 28,286,726.89 26.36% 22.59% -4.63 个百分点 物业服务 1,543,221.1

39、0 21.51% 1,260,401.90 21.88% 17.78% -0.18 个百分点 2.其他业务 323,073.08 27.19% 106,940.01 203.98% 66.14% -19.10 个百分点 合计合计 41,911,167.77 13.92% 29,654,068.80 26.43% 22.75% -4.55 个百分点个百分点 注：1、营业利润率数据已扣除税金及附加。 2、其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。 1、 业务发展情况业务发展情况 （1）房地产）房地产开发业务开发业务 销售和结算情况销售和结算情况 销售销

40、售规模上升规模上升。2020年本集团实现销售面积 4,667.5万平方米，销售金额7,041.5亿元，分别增长13.5%和 11.6%。所销售的产品中，住宅占 88.2%，商办占 7.9%，其它配套占 3.9%。2020 年本集团在全国商品房市场的份额约 4.03%，在 23 个城市的销售金额位列当地第一，在 14 个城市排名第二。 分区域的分区域的销售销售情况情况 销售面积销售面积 （万平方米）（万平方米） 比例比例 销售金额销售金额 （亿元）（亿元） 比例比例 南方区域南方区域 833.00 17.85% 1,502.00 21.33% 上海区域上海区域 1,249.11 26.75% 2

41、,377.33 33.76% 北方区域北方区域 1,190.99 25.52% 1,501.74 21.33% 中西部区域中西部区域 928.72 19.90% 1,153.69 16.38% 西北区域西北区域 462.05 9.90% 463.95 6.59% 其他其他 3.59 0.08% 42.75 0.61% 合计合计 4,667.46 100.00% 7,041.46 100.00% 注：报告期内有销售的主要城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、三亚、南宁、长沙、江门、柳州；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、无锡、南京、南昌

42、、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、盐城、绍兴、金华、泰州、台州；北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、淄博、威海、包头、临沂、潍坊、张家口、营口、盘锦、保定、廊坊；中西部区域包括成都、南充、武汉、宜昌、郑州、重庆、贵阳、鄂州、昆明、玉溪、大理、西双版纳、眉山、周口、西昌；西北区域包括：西安、乌鲁木齐、兰州、银川、西宁、咸阳、渭南；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 14 结算收入增长。结算收入增长。本集团房地产开发及相关配套业务收入

43、3,989.0 亿元，分区域看，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域和西北区域的占比分别为 28.11%、27.64%、16.91%、18.85%和 6.91%。此外，本集团克服疫情下已进入海外城市经营环境困难的影响，海外业务于本年贡献营业收入约 62.9 亿元。2020年本集团实现房地产业务结算面积2,889.4万平方米，同比增长17.4%，实现开发业务结算收入3,774.2 亿元，同比增长 13.0%；开发业务的结算均价为 13,062元/平方米（2019年：13,577元/平方米）。 分区域的分区域的营业收入营业收入和利润情况和利润情况 营业收入营业收入 （万元）（万元） 比例比例

44、权益权益净利润净利润 （万元）（万元） 比例比例 南方区域南方区域 11,211,801.88 28.11% 1,421,849.84 30.16% 上海区域上海区域 11,026,456.33 27.64% 1,568,656.54 33.27% 北方区域北方区域 6,744,294.26 16.91% 339,747.14 7.21% 中西部中西部区域区域 7,520,579.31 18.85% 864,700.30 18.34% 西北区域西北区域 2,758,599.68 6.91% 464,196.59 9.85% 其他其他 628,621.74 1.58% 55,142.95 1.1

45、7% 合计合计 39,890,353.20 100.00% 4,714,293.36 100.00% 注：报告期内有房地产结算的主要城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、惠州、厦门、福州、三亚、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、温州、盐城；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、济南、哈尔滨、石家庄；中西部区域包括：成都、重庆、武汉、贵阳、郑州、昆明；西北区域包括：西安、兰州、乌鲁木齐。 已售未结资源规模上升。已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有

46、4,918.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 6,981.5亿元，较上年末分别增长 14.7%和 14.6%。 开发投资情况开发投资情况 竣工面积竣工面积保持保持增长。增长。2020 年本集团开发项目新开工面积约 3,960.4 万平方米，同比下降 6.6%，完成年初计划的135.6%；开发项目实现竣工面积约3,381.7万平方米，同比增长12.4%，完成年初计划的101.9%。 坚持坚持理性理性投资投资，确保投资质量，确保投资质量。本集团坚持理性投资的策略，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘各类项目资源。2020年本集团获取新项目168个，总规划建筑面积3,366.

47、5万平方米，权益规划建筑面积 2,058.8万平方米，权益地价总额约 1,381.5 亿元，新增项目平均地价为 6,710元/平方米。 项目资源满足持续发展需要。项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约 10,787.6 万平方米，权益建筑面积约 6,380.8 万平方米；规划中项目总建筑面积约 5,050.8 万平方米，权益建筑面积约 3,127.4万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 363.4万平方米。 助力城市活化更新。助力城市活化更新。本集团在主导城市更新项目过程中始终秉持尊重历史文脉、保留城市记忆的理念，为城市

48、发展注入新的活力，近年来打造了深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街、苏州淮海街、福州烟台山等多个项目，获得社会好评。 万科企业股份有限公司 2020 年度报告 15 积极拓展积极拓展TODTOD项目。项目。本集团打造的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等多个项目成为所在城市 TOD 综合开发标杆。 有关本集团新增项目的具体信息，详见本报告“第四节董事会报告”之“非募集资金投资情况”之“项目投资情况”。 （2）物业服务）物业服务 报告期内，万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（以下简称“万物云”），力求实现物业服务的设施、设备、资

49、产、人、商业活动等都能通过数字化方式链接，从物业服务到空间科技服务，服务更多客户、服务客户的更多方面。 报告期内，万物云实现对万科集团内和对外营业收入 182.04 亿元，同比增长 27.36%。住宅物业服务收入100.52亿元，占比55.22%，商业物业及设施服务53.14亿元，占比29.19%，智慧城市服务9.91亿元，占比 5.44%，社区生活服务收入 9.85亿元，占比 5.41%，万物成长收入 8.62亿元，占比 4.74%。截至报告期末，万物云在管面积 5.66 亿平方米。 住宅物业服务方面，万科物业在 100 个城市（含香港）服务 3,051 个项目。“万科物业”专注于高品质住宅

50、物业服务，通过设立首席客户官、四级管控体系等一系列措施，不断检视业务本质，提升服务品质。疫情期间，万物云实现在管项目零停摆，在岗员工零感染。万科物业武汉公司向火神山医院派驻首批志愿者，成为唯一获得火神山医院书面表扬的团队。万科物业在管小区均实施电梯广告收益透明化，业主作为权利人参与广告收益的规范管理与监督。 在商企服务方面，万物云正式推出“万物梁行”品牌。万物梁行是国内目前唯一一家本土物业公司与国际五大行战略联合的公司，疫情期间，万物梁行将写字楼抗疫管理经验整理成册，向全球超过 100个国家的企业用户和专业人士分享疫情防控经验和复工防疫措施，助力全球抗疫。目前服务项目超1700 个，期内物业管