1、 -1- 证券研究报告 2022 年 5 月 25 日 公司研究公司研究 短期业绩增长迅速，城市运营短期业绩增长迅速，城市运营提升提升长期长期发展空间发展空间 金茂服务（0816.HK）投资价值分析报告 买入买入（首次首次） 央企央企背景深厚，背景深厚，资源禀赋较好资源禀赋较好，品牌声誉优良品牌声誉优良，关关联方联方及股东及股东实力雄厚实力雄厚 金茂服务是中国金茂（0817.HK）分拆上市的物管子公司，是国内增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商，管理多元化的业态组合，涵盖住宅物业及非住宅服务。 2022 年 3 月 10 日公司在香港联合交易主板挂牌上市， 五大基石投资人为深圳凯尔汉湘实

2、业、康力电梯、广东科顺、富汇资本及千合基金。中国金茂、中化集团、中国平安、新华资产等实力雄厚的股东及关联方为其提供强有力的支持，2021 年金茂服务获得“2021 中国物业服务百强企业”第 17 位。 经营经营聚焦聚焦高能级高能级，在管物业品质高，在管物业品质高，协同效应显协同效应显著著，城市，城市运营运营打打开开长期空间长期空间 公司积极布局京津冀、长三角、大湾区和成渝经济区业务，截至 2021 年末，金茂服务进入 22 个省份，48 个城市，合约面积 5760 万平方米，在管面积 3640万平方米（98.7%位于一线、新一线及二线城市），包括 113 个住宅社区及 62个非住宅物业；独立的

3、数字化研发团队（创茂科技）已取得 15 项软件著作权；得益于高能级城市布局，2021 年公司平均物业管理费为 4.64 元/月/平，在行业中处于较高水平。母公司中国金茂品牌力强， “三道红线”绿档，销售保持强劲，2021 年销售金额 2356 亿元（行业第 15 位），已累计锁定/获取 33 个城市运营项目，与公司的城市运营服务协同，为公司长期发展打开空间。 规模扩张稳健，利润率提升明显，规模扩张稳健，利润率提升明显，净利润增速净利润增速较高，费用率有优化空间较高，费用率有优化空间 2018-2021 年，公司营收从 5.7 亿元增加至 15.2 亿元，三年复合增速为 38%；归母净利润由 0

4、.17 亿元增至 1.78 亿元，三年复合增速为 117%（其中 2021 年yoy 同比+131%）。从利润率来看，近年公司的毛利率、营业利润率、净利润率均明显提升。毛利率从 2018 年的 20%提升至 2021 年的 31%，营业利润率从2018 年的 6.4%提升至 2021 年的 18.6%，净利润率从 2018 年的 3.0%提升至2021 年的 11.8%。从费用率来看，公司的销管费率（销售费用率+管理费用率）当前在 14.8%左右，对比同业仍有一定优化空间。 盈利预测、估值与评级：目标价盈利预测、估值与评级：目标价 9 9. .1 1 港元港元，首次覆盖，首次覆盖“买入买入”评

5、级评级 预测公司 2022-2024 年营业收入分别为 30.8/46.4/62.2 亿元，营收增速分别为103%、51%、34%；归母净利润分别为 4.4/6.5/8.3 亿元。根据相对估值法，我们认为公司 2022 年的合理 PE 估值约为 16 倍，对应股价 7.7 元人民币（折合约9.1 港元）；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格为 9.7 元人民币（折合约11.5 港元） ； 公司在一二线城市精准布局， 在管项目品质高， 管理业态较为多元，短期业绩增长较快；母公司实力雄厚，城市运营打开长期发展空间，首次覆盖给予“买入”评级，根据审慎性原则给予目标价 9.1 港元。 风险提示：风险提

6、示：业务开展不及预期风险、成本控制风险、新冠疫情反复风险、第三方外拓不及预期风险、次新股短期波动较大风险。 盈利预测与估值简表盈利预测与估值简表 指标指标 20202020 20212021 2022E2022E 2023E2023E 2024E2024E 营业收入（百万元） 944 1,516 3,076 4,639 6,216 营业收入增长率 19.8% 60.5% 103.0% 50.8% 34.0% 归母净利润（百万元） 77 178 438 650 826 归母净利润增长率 240.9% 130.8% 146.2% 48.4% 27.0% EPS（元） 0.09 0.20 0.48

7、0.72 0.91 ROE（归母，摊薄） 157.0% 87.3% 37.3% 39.5% 36.7% P/E 47.8 20.7 8.4 5.7 4.5 P/B 75.1 18.1 3.1 2.2 1.6 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2022-05-24；汇率：1 港元=0.8480 元人民币 当前价当前价/ /目标价目标价：4 4. .8181/ /9 9. .1010 港元港元 作者作者 分析师：何缅南分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 市场数据市场数据 总股本(亿股) 9.04 总市值(亿港币)： 43.5 一年

8、最低/最高(港元)： 3.45/6.35 近 3 月换手率： 10.9% 股价相对走势股价相对走势 资料来源：Wind 相关相关研研报报 20220405 2021 年度结算符合预期，2022 预计毛利率企稳回升中国金茂（0817.HK）2021年度业绩点评 20180817 混改中迸发能量的高成长国企中国金茂（817.HK）投资价值分析报告 20220524 三产就业人数近半，物管开启独立发展房地产行业（物业服务）2022 年中期投资策略 20211021 2022：青山依旧在，惯看秋月春风 房地产行业（物业服务）2022 年投资策略 要点要点 -2- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（08

9、16.HK0816.HK） 投资聚焦投资聚焦 金茂服务发展股份有限公司（以下简称“金茂服务”），2022 年 3 月在香港联交所主板上市(股票代码: 00816.HK)，背靠全球 500 强企业中国中化控股有限责任公司旗下城市运营平台中国金茂控股集团有限公司， 是中国增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商， 管理多元化的物业组合， 涵盖住宅物业及非住宅服务，2021 年排名“2021 中国物业服务百强企业”第 17 位。 关键假关键假设设 1、假设 2022 年下半年开始，国内新冠疫情得到有效控制，关联方经营正常，持续稳定交付项目，公司的非业主增值服务和社区增值服务可以顺利开展。 2、预测

10、公司 2022-2024 营业收入为 30.8 亿元、46.4 亿元、62.2 亿元，营收增速分别为 103%、51%、34%，三年的毛利分别为 9.7 亿元、14.4 亿元、18.7亿元，综合毛利率分别为 31.4%、31.1%、30.2%。 公司公司区别区别于于同行的特点同行的特点 1、区别于其他物管公司较多采用外购信息技术系统，我们认为公司拥有独立的数字化研发团队特点突出；公司下属创茂科技已取得 15 项软件著作权；公司于2020 年获得“中国特色物业管理服务领先企业-高端管家智慧服务”；独立化的数字化研发团队能够更高效、更精准地响应公司在打造智慧社区中的个性化需求，并利于公司拓展非业主

11、增值服务。 2、 目前市场同类物管企业多以市政清卫服务进行城市服务项目拓展， 难度较大，竞争激烈且利润率较低。而金茂服务资源禀赋突出，关联方及股东实力雄厚，城市运营服务为长期发展打开空间。 关联方中国金茂已成功进驻京津冀、 长三角和珠三角等中国高速发展区域，截止 2021 年累计签约 33 个城市运营项目；金茂服务的切入点是整个城市运营的服务设计，并输出解决方案。截至 2021 年已为中国金茂的 22 个城市运营项目订立了前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合。 股价上涨的催化因素股价上涨的催化因素 1、I

12、PO 全球发售后，公司整体发展迈上新台阶，资本助力，利于公司整合优质资源， 扩大经营规模， 加快对外拓展， 规范化经营有利于公司控制成本和费用率，利于公司营收增长和利润率提升。 2、2022 开年以来，房地产行业政策面友好，流动性较为充裕，市场悲观情绪逐步舒缓，利于物业服务板块整体风险溢价下降，估值提升。 3、后续公司有望纳入港股通，境内投资人增加配置比例利于公司股价提升。 估值与目标价估值与目标价 预测公司 2022-2024 营业收入为 30.8 亿元、46.4 亿元、62.2 亿元，营收增速分别为 103%、51%、34%；归母净利润分别为 4.4 亿元、6.5 亿元、8.3 亿元；三年

13、 EPS 分别为 0.48 元、0.72 元、0.91 元。综合绝对估值法与相对估值法，综合绝对估值法与相对估值法，根据根据审慎审慎性性原则原则，我们给我们给予公予公司司目标价目标价 7 7. .7 7 元人民币元人民币（折合折合 9 9. .1 1 港元港元）。 公司在一二线城市精准布局，在管项目品质高，短期业绩增长较快；母公司实力雄厚，城市运营打开长期发展空间，首次覆盖给予“买入”评级。 nMsNqRoNzRtOsQmPzQpNqR9P9R7NmOmMsQsQjMqQmRiNnPoQbRnNvMxNmRqRwMrMoP -3- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK

14、） 目目 录录 1、 发展历程、股权架构及管理层发展历程、股权架构及管理层 . 6 6 1.1、 公司近 20 年发展历程（1993-2022 年） . 6 1.2、 公司股权架构及高级管理层 . 7 2、 多元业态组合，数字化科技赋能多元业态组合，数字化科技赋能 . 1010 2.1、 三大业务板块，管理业态多元化 . 10 2.2、 独立数字化研发技术助力智慧物业 . 11 3、 业务板块发展均衡，利润增长明显业务板块发展均衡，利润增长明显 . 1414 3.1、 利润率持续提升，销管费率仍有优化空间 . 14 3.2、 三大业务板块均衡发展，收入结构进一步优化 . 15 3.3、 基础物

15、业管理规模稳健增长，关联方占比较高 . 16 3.3.1、 经营聚焦中高增长区域，2021 年在管面积华东占比 68% . 16 3.3.2、 住宅物业及非住宅物业分布均衡，齐头并进 . 18 3.3.3、 母公司及股东实力雄厚，关联方经营占比较高 . 20 3.4、 非业主增值服务增长较快，结构优化 . 22 3.5、 社区增值服务增长显著，毛利率基本稳定 . 23 3.6、 城市运营服务打开长期发展空间 . 24 4、 盈利预测、估值与投资评级盈利预测、估值与投资评级 . 2626 4.1、 营业收入及利润预测 . 26 4.2、 相对估值法测算 . 28 4.3、 绝对估值法测算 . 2

16、9 4.4、 估值结论与投资评级 . 30 5、 风险分析风险分析 . 3131 -4- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 表目录表目录 表 1：金茂服务 IPO 基石投资者名单 . 8 表 2：公司高层管理人员简介 . 8 表 3：营业收入、毛利及毛利率预测表（2022E-2024E） . 27 表 4：可比公司估值比较 . 28 表 5：绝对估值核心假设表 . 29 表 6：现金流折现及估值表 . 29 表 7：敏感性分析表 . 29 财务报表与盈利预测 . 32 -5- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 图目录图目录 图 1

17、：公司发展历程（1993-2022 年） . 6 图 2：金茂服务股权架构，截至 2022 年 3 月 10 日 . 7 图 3：金茂服务的管理业态较为多元 . 10 图 4：金茂服务的三大业务板块及细分子板块. 11 图 5：中国金茂智慧社区数字体系概念图 . 12 图 6：金茂服务的智慧停车场管理系统（1） . 12 图 7：金茂服务的智慧停车场管理系统（2） . 12 图 8：金茂服务“回家”App 提供的基本物业服务 . 13 图 9：金茂服务“回家”App 提供的特色生活服务 . 13 图 10：公司营业收入、净利润及同比增速 . 14 图 11：毛利率、营业利润率、净利润率 . 1

18、4 图 12：销售费用率、管理费用率、所得税率 . 14 图 13：2018-2021 年三大业务板块营收金额 . 15 图 14：2018-2021 年三大业务板块营收占比 . 15 图 15：2018-2021 年三大业务板块毛利 . 15 图 16：2018-2021 年三大业务板块毛利率 . 15 图 17：基础物业管理的合约面积、在管面积及在管项目数目 . 16 图 18：关联方中国金茂业务分布图 . 17 图 19：按区域划分物业管理服务的在管面积 . 17 图 20：2021 年末按城市能级划分的在管面积 . 17 图 21：物管百强企业及公司的整体平均物业管理费 . 18 图

19、22：物管百强企业及公司的住宅平均物业管理费 . 18 图 23：按物业类型划分物业管理服务的收入 . 19 图 24：按物业类型划分物业管理服务的毛利及毛利率 . 19 图 25：员工成本及占总成本的比重 . 19 图 26：母公司及关联方的支持 . 20 图 27：中国金茂历年销售金额及销售面积 . 21 图 28：中国金茂历年营业收入及归母净利润 . 21 图 29：中国金茂历年 ROE、毛利率及净利率 . 21 图 30：中国金茂历年“三道红线”指标 . 21 图 31：中国金茂历年收入结构拆分 . 21 图 32：中国金茂历年各业务板块毛利率 . 21 图 33：金茂服务的物业管理服

20、务板块收入按来源拆分 . 22 图 34：金茂服务管理来自第三方的物业面积和项目个数 . 22 图 35：非业主增值服务按细分业务划分的收入情况 . 23 图 36：社区增值服务毛利率和综合毛利率对比. 23 图 37：社区增值服务营收结构 . 23 图 38：社区增值服务子品牌“悦邻资产” . 24 图 39：社区增值服务子品牌“悦邻优选” . 24 图 40：温州金茂鳌江滨江商务新城 . 25 图 41：舟山东港与金茂服务合作签约 . 25 -6- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 1 1、 发展历程、股权架构及管理层发展历程、股权架构及管理层 金茂服务发展

21、股份有限公司（以下简称“金茂服务”），2022 年 3 月在香港联交所主板上市(股票代码: 00816.HK)，背靠全球 500 强企业中国中化控股有限责任公司旗下城市运营平台中国金茂控股集团有限公司， 是中国增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商， 管理多元化的物业组合， 涵盖住宅物业及非住宅服务。 1.11.1、 公司近公司近 2 20 0 年发展历程（年发展历程（19931993- -20222022 年）年） 1993 年公司前身中化国际物业有限公司成立， 1999 年接管上海金茂大厦的物业管理业务；2007 年成立北京世纪凯晨物管公司，接管中化大厦的物业管理业务，为中国金茂控股集

22、团（下文均简称“中国金茂”）开发的北京凯晨世贸中心提供物业管理服务。 2011 年起，公司扩大管理类型，开始为中国金茂开发的住宅物业提供服务，全面接管金茂系产品，正式更名为“中化金茂服务管理（北京）有限公司”；2013年首次获评“中国物业服务百强企业”；2016 年，在北京、上海、广州、长沙及重庆设立五个地区中心，推进全国布局。 2018 年，根据由独立专业顾问公司赛惟咨询进行的调查，公司客户满意度在 81家业内领先的物业管理服务企业中排名第二；2019 年公司推出“回家”应用程序，构建闭环的智慧生活生态系统。 2020 年开始，公司开始寻求对外拓展和独立发展，逐步承接第三方物业开发商开发的住

23、宅物业；2021 年公司获得“中国物业服务百强企业”第 17 名、中国物业科技赋能领先企业及中国智慧城市服务领先企业等荣誉。 2021 年 12 月 17 日，金茂物业正式更名为“金茂服务发展股份有限公司”。2022 年 3 月 10 日，金茂服务在香港联合交易所挂牌上市。 图图 1 1：公：公司发司发展历程（展历程（1 1993993- -20222022 年年） 资料来源：公司官网 -7- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 公司积极打造“品质”“智慧”“共生”三大核心 IP，以期提供超出客户期望的资产打理服务和品质生活解决方案。具体举措包括： 1）近年来，公

24、司在数字化转型方面加快脚步，以科技促进服务升级，持续提升管理服务效率和用户数字化体验。 2）做强社群生态，将物业管理服务升维拓展到城市运营服务，引领低碳、环保、绿色的可持续发展理念，承担更多社会责任。 近年来，公司获得多项物管荣誉： 2020 年，金茂物业荣膺 “2020 中国物业服务百强企业”TOP20，荣获“2020中国物业百强企业”、“2020 中国高端物业服务领先企业”、“2020 中国物业服务百强服务质量领先企业”、“2020 中国特色物业服务领先企业”、“2020中国办公物业管理优秀企业”和“2020 值得资本市场关注的物业服务企业”称号。荣获 “2020 中国物业服务力 50 强

25、（第 19 名）”殊荣，臻服务体系荣获“2020 中国物业优质服务品牌” ， 北京望京金茂府和上海大宁金茂府荣获 “2020中国物业服务企业标杆服务项目”，成功入选“2020 蓝筹物业百强企业”，获得 “2020 中国物业服务专业化运营领先品牌企业”与“2020 中国高端物业服务领先品牌”，品牌估值 25.01 亿。 2021 年，金茂服务荣膺“2021 中国物业服务百强企业”TOP17、“2021 中国物业服务百强服务质量领先企业” 、 “2021 中国物业科技赋能领先企业” 、 “2021中国特色物业服务领先企业MOCO 服务体系”、“2021 值得资本市场关注的物业服务企业”、“2021

26、 中国智慧城市服务领先企业”、“2021 中国高端物业服务领先企业”。金茂服务荣获“2021 高端物业服务力第一名”、“2021 城市服务 TOP10 企业”、“2021 物业服务满意度领先企业”、“2021 办公物业服务力 TOP20 企业”等荣誉。 1.21.2、 公司股权架构及高级管理层公司股权架构及高级管理层 2022 年 3 月 10 日公司 IPO 全球发售完成后，中化集团下属中化香港直接持股7.5%，董事会主席江南持股 0.01%，母公司中国金茂持股 67.49%，其他合资格金茂股东持股 13.75%，其他公众股东持股 11.25%。 图图 2 2：金茂服务：金茂服务股权架构股权

27、架构，截至截至 20222022 年年 3 3 月月 1010 日日 资料来源： 金茂服务招股说明书，光大证券研究所绘制 -8- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 金茂服务发售的五大基石投资人为深圳凯尔汉湘实业、 知名品牌电梯公司康力电梯、广东科顺、富汇资本及千合基金。根据公司公告，金茂服务以 8.14 港元发售，5 名基石投资者合计投资约 5.25 亿元人民币。 表表 1 1：金茂服务：金茂服务 I IPOPO 基石投资者名单基石投资者名单 投资机构投资机构 投资金额投资金额 （人民币，亿元）（人民币，亿元） 背景背景介绍介绍 Keltic 1.0 Kelti

28、c 为深圳凯尔汉湘实业有限公司 （由东方雨虹 （002271.SZ）实控人李卫国全资持有）的全资附属公司，总部位于香港，私人投资管理公司,主要从事香港及美国的一级/二级市场的股权投资，专注于房地产项目、融资服务以及项目开发及管理。 康力电梯 0.8 康力电梯（002367.SZ）成立于 1997 年，是集研发、制造、销售、工程、服务于一体的现代化专业电梯企业，拥有国家市场监督管理总局颁发的电梯制造、安装、修理、改造资质，是中国国内电梯行业首家上市公司，自 2017 年至 2021 年连续五年被Elevator World杂志评为全球十大电梯制造商之一。 广东科顺 0.5 广东科顺专注于制造业和

29、商业领域的投资，包括楼宇及物业相关领域上下游的投资，由陈伟忠先生持有 99%股权。陈伟忠先生为科顺股份（300737.SZ）控股股东及实际控制人。科顺为中国建筑防水行业生产商，专注于提供综合防水解决方案以及工程建材及民用建材的结合使用。 富汇资本 2.0 富汇资本为联交所主板上市公司中国联塑 （2128.HK） 全资拥有，中国联塑主要在中国从事建筑材料及室内装饰产品的生产，自2019 年起成为中国金茂的建筑材料供货商，被纳入恒生综合指数成份股中型股、MSCI 中国指数成份股。 千合基金 0.95 千合基金为千合资本管理，千合资本成立于 2012 年，专注于国内外证券市场的研究和投资，致力于打造

30、覆盖全球全天候投资的资产管理公司，投资范围覆盖境内外股票、期货、债券等多元资产以及量化投资。 总计 5.25 资料来源：公司公告，光大证券研究所；汇率：人民币 0.8314 元=1 港元；人民币 6.3463 元=1 美元 公司的高层管理人员从事相关行业多年，对物业管理及开发，公司治理与运营，业务发展投资等方面有着丰厚的实践经验，对行业发展有着深刻理解。 公司的非独立董事包括会计学资深教授、管理学博士、律师事务所创始人，可以为公司的经营和管理提供有力的独立意见与指导。 表表 2 2：公司高层管理人员简介：公司高层管理人员简介 姓名姓名 年龄年龄 现现任任职务职务 角色与职责角色与职责 加入日期

31、加入日期 谢炜 47 执行董事兼首席执行官 从事物业管理方面工作 20 余年， 见证了行业的发展变化，对未来公司运营有着积极的影响；负责本集团的日常营运、制定整体策略、业务规划及经营决策 2015-10 周立烨 47 执行董事兼首席财务官 从 2008 年开始就一直负责中国金茂资本市场相关业务，对公司发展洞悉深刻；负责本集团整体财务及成本管理、内部审计、纳税筹划以及资本市场相关事宜 2021-5 江南 48 非执行董事兼董事会主席 负责就本集团的整体发展制定业务策略及提供指导 2021-8 贺亚敏 49 非执行董事 负责就本集团的整体发展制定业务策略及提供指导 2013-2 乔晓洁 47 非执

32、行董事 负责就本集团的整体发展制定业务策略及提供指导 2021-8 陈杰平 68 独立非执行董事 负责就本集团经营及管理提供独立意见 2022-3 韩践 48 独立非执行董事 负责就本集团经营及管理提供独立意见 2022-3 黄诚思 57 独立非执行董事 负责就本集团经营及管理提供独立意见 2022-3 资料来源：公司招股说明书，光大证券研究所 -9- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 员工激励方面， 公司设置了具有竞争力的薪酬计划及激励计划， 来吸引外部人才及留住雇员和管理层以促进业务发展。 公司采纳市场导向的人才保留机制， 包括针对不同岗位及不同发展阶段雇员

33、的多维度、 全方位人才发展体系， 以促进其持续成长并有助其应对快速发展的业务需求；设立了“点金计划”及“铸金计划”，旨在选拔及培养具有强烈认同感的优秀高素质候选人成为未来的主要管理层。 -10- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 2 2、 多元业态组多元业态组合，数字合，数字化化科技科技赋能赋能 2.12.1、 三大业务板块，管理业态多元化三大业务板块，管理业态多元化 金茂服务定位为高端物业管理及城市运营服务提供商，管理多元化的物业组合，涵盖住宅物业及非住宅服务。 凭借领先的品牌声誉、 广泛的资源和丰富的经验以及全面的技术能力， 与业务伙伴携手， 致力于打造围绕

34、物业用户生活及工作活动的生活方式服务平台。力求通过平台协同服务的不同支撑点， 提供全面且升级的生活体验， 改善物业用户的生活品质并为业主激发物业管理的活力。 经过多年发展， 公司已经积累了较为丰厚的服务经验以及多业态服务能力， 持续为不同类型的客户提供品质如一、价值致远的服务，品牌声誉价值凸显。 公司业务主要分为三大板块：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。 物物业业管理服务管理服务 公司为业主及住户以及物业开发商提供一系列物业管理服务， 其中包括秩序、 保洁、绿化、园艺及公共区域设施运作的维护保洁等服务。 物业管理的业态组合多元，涵盖住宅物业（尤其是高端住宅物业）及各类非住宅物业，包

35、括商业物业（如写字楼及购物中心）以及公共及其他物业（如学校、政府设施、产业园及其他公共空间）。 图图 3 3：金金茂茂服服务的管理业态较为多元务的管理业态较为多元 资料来源：公司官网 非业主增非业主增值服务值服务 1）案场服务：金茂服务主要通过向物业开发商提供案场服务来提供非业主增值服务， 以协助在售楼处及样板间进行销售及营销活动， 从而创造优质客户体验以吸引潜在购房者。服务内容包括售楼处访客接待及管理、保洁、绿化、园艺、秩序检查、设施维护及运行、样板间展示、营销推广以及其他面向潜在购房者的客户相关服务。 2）咨询及其他非业主服务：金茂服务提供咨询及其他非业主增值服务，来协助制定项目整个生命周

36、期内的选址、品牌定位、初步规划及设计、建造、交付及维保。服务涵盖物业开发项目的规划及设计、建设、交付前、交付后四个阶段。此外， 还为物业开发商提供销售代理服务、 就物业开发商新开发的物业及停车位寻求潜在买家并协助其与买家订立销售合约。 -11- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 社区增值服务社区增值服务 1）社区空间运营服务：在管物业公共区域资源运营，包括广告管理、公共区域提供商业活动组织以及停车场管理服务。 2）房地产经纪服务：向客户提供销售代理服务，以及向业主及住户提供房地产经纪服务以进行物业转售或租赁交易。 3）室内装修平台服务：通过驻于总部的室内设计师，

37、及与第三方装修公司的合作，为在管物业的业主及住户提供室内家居设计、装修及拎包入住服务。 4）社区生活服务：向在管物业的业主及住户提供多种社区生活服务。包括家政保洁和新零售业务。 图图 4 4：金茂服务的三大业务板块及细分子板块：金茂服务的三大业务板块及细分子板块 资料来源：公司招股说明书，光大证券研究所 2.22.2、 独立独立数字化数字化研发研发技术助力智技术助力智慧物业慧物业 金茂服务运用先进技术打造智慧社区， 提升生活体验及优化资源配置， 从而提升客户满意度。 公司拥有独立的数字化研发团队，团队成员平均从业 9 年，经验丰富。团队通过科技创新，建立了完善的智慧物业服务体系，制定了智慧社区

38、、智能写字楼及智慧城市的服务标准，提高了公司运营的效率及服务品质。 2021 年 5 月 10 日公司收购了创茂科技（北京）有限公司（以下简称：创茂科技）100%股权。 创茂科技成立于 2020 年 2 月 14 日，其经营范围包括技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务等。此前，该公司由金茂慧创企业管理（天津）合伙企业（有限合伙）、北京创茂未来信息服务中心（有限合伙）共同持有，分别持股 85%、15%。转让完成后，公司持有创茂科技 100%股权。 创茂科技主导各种社区增值服务， 包括新零售服务及最后一公里配送服务。自成立以来，创茂科技已取得 15 项软件著作权。公司也于 2020 年获得“中国

39、特色物业管理服务领先企业-高端管家智慧服务”殊荣。 -12- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 图图 5 5：中国金茂中国金茂智慧社区数字体系概念图智慧社区数字体系概念图 资料来源：公司官网，光大证券研究所 公司应用多种智能化方式，帮助业务更好的开展，提升客户服务体验。 智慧社区：智慧社区： 运用物联网、 人工智能、 大数据分析及云计算等技术， 构建涵盖安防、保洁、停车、计费等多种应用场景的智慧社区，为住户提供安全、便捷、舒适的生活环境。例如在停车场运营过程中，金茂服务应用 IBA 物联网技术，将 2020年 9 月 30 日至 2021 年 9 月 30 日

40、（测试期试点项目） 从事停车员的工人数减少约 20%，改善了项目的设备及设施管理效率。 图图 6 6：金茂服：金茂服务的智慧务的智慧停车场管理系统停车场管理系统（1 1） 图图 7 7：金茂服务的智慧停车场管理系统（：金茂服务的智慧停车场管理系统（2 2） 资料来源：公司官网 资料来源：公司官网 智慧运营智慧运营：在运营方面，物业管理数字化是智慧社区的核心。通过无人管理停车系统、 物联网技术、 内部管理服务平台和财务系统的搭建， 有效提高了运营能力，提升了公司运营效率与空间运用，以及应对住户需求的能力。 -13- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 智慧生活：智慧

41、生活：公司开发了专有的在线客户门户网站“回家”APP 作为售后服务平台， 为业主及住户构建闭环式智能生活生态系统， 并在充满活力的互动社区改善其数字生活体验。用户可以在 APP 上支付水电费，预订家政服务等，该 APP 还提供个性化服务，通过收集用户请求，进一步助力业务开展。 图图 8 8：金茂服务“回家：金茂服务“回家”App”App 提供的基本物业服务提供的基本物业服务 图图 9 9：金：金茂服茂服务“回家务“回家”App”App 提供的特提供的特色生活服色生活服务务 资料来源：金茂服务“回家”App；光大证券研究所 资料来源：金茂服务“回家”App；光大证券研究所 -14- 证券研究报告

42、 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 3 3、 业务板块发展均衡，利润增长明显业务板块发展均衡，利润增长明显 综合来看，公司最近四个会计年度（2018-2021）经营和业绩表现较好。 2018-2021 年， 公司营收从 5.7 亿元增加至 15.2 亿元， 三年复合增长率超 38%；净利润从 0.17 亿元增加至 1.79 亿元，三年复合增长率为 117%。公司营收保持中高速增长，净利润增速较快（其中 2021 年 yoy+132%）。 图图 1010：公司公司营业收入、净利润营业收入、净利润及同比增速及同比增速 资料来源：公司公告，光大证券研究所；单位：千元 3.13.1、

43、 利润率持续提利润率持续提升，升，销销管费率仍有优化空间管费率仍有优化空间 从利润率来看，近年公司的毛利率、营业利润率、净利润率均明显提升。毛利率从 2018 年的 20%提升至 2021 年的 31%，营业利润率从 2018 年的 6.4%提升至 2021 年的 18.6%，净利润率从 2018 年的 3%提升至 2021 年的 11.8%。 从费用率来看， 公司的销管费率 （销售费用率+管理费用率） 基本维持稳定， 2018年约为 14.7%，2021 年约为 14.8%，对比同业公司（保利物业 9.4%，绿城服务 10.0%，远洋服务 10.4%）仍有一定优化空间。 图图 1111：毛利

44、率、营业利润率、净利润率毛利率、营业利润率、净利润率 图图 1212：销售费用率、管理费用率、所得税率销售费用率、管理费用率、所得税率 资料来源：公司公告，光大证券研究所 资料来源：公司公告，光大证券研究所 -15- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 3.23.2、 三大业务板块三大业务板块均衡发展，收均衡发展，收入结构进入结构进一步优化一步优化 2021 年，公司收入结构优化。其中物业管理服务收入占比由 2020 年的 60.1%降低至 2021 年的 54.3%， 非业主增值服务与社区增值服务迎来较快发展， 2021年营收增速分别为+83.2%和+85.9%

45、，营收占比分别提升至 35.6%、10.1%。我们认为后续公司有望进一步发力增值服务业务， 为业绩增长和结构优化提升发展空间。 图图 1313：20182018- -20212021 年三大年三大业务板块营收业务板块营收金额金额 图图 1414：20182018- -20212021 年年三大三大业业务务板块营收板块营收占比占比 资料来源：公司公告，光大证券研究所；单位：千元 资料来源：公司公告，光大证券研究所 我们认为近年来公司成本控制有效， 基础物管板块和非业主增值板块的毛利率明显提升，是公司净利润增长率大幅高于营收增长率的主要原因。 拆分板块来看： 1）物业管理服务板块的毛利从 2018

46、 年的 0.37 亿元，增加至 2021 年的 1.5 亿元，三年复合增长率为 59.3%，对应毛利率从 11.1%提升至 18.2%； 2）非业主增值服务板块的毛利从 2018 年的 0.48 亿元，增加至 2021 年的 2.58亿元，三年复合增长率为 74.8%，对应毛利率从 27.1%提升至 47.9%； 3） 社区增值服务板块的发展较为平稳， 毛利从 2018 年的 0.29 亿元， 增加至 2021年 0.62 亿元，2019 年以来毛利率基本维持稳定。 图图 1515：2 2018018- -20212021 年年三三大业务板块大业务板块毛利毛利 图图 1616：2 201801

47、8- -20212021 年三年三大业务板块大业务板块毛利率毛利率 资料来源：公司公告，光大证券研究所；单位：千元 资料来源：公司公告，光大证券研究所 -16- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 3.33.3、 基础物业管理规模基础物业管理规模稳健增长，关联方稳健增长，关联方占比较高占比较高 从合约面积和在管面积来看，公司基础物业管理规模保持了稳健增长。 合约面积从 2018 年 2186 万平方米增至 2021 年 5760 万平方米， 年均增长率为38.1%；在管面积从 2018 年 1022 万平方米增加到 2021 年 3640 万平方米，年均增长率为

48、52.7%。 截至 2021 年末，公司在管项目达到 175 个，其中住宅项目 113 个，非住宅项目62 个。 图图 1717：基础物业管理的合约面积、在管面积：基础物业管理的合约面积、在管面积及及在管项目数目在管项目数目 资料来源：公司公告，光大证券研究所；单位：千平方米 3.3.13.3.1、经营聚焦中高增长区域，经营聚焦中高增长区域，2 2021021 年在管面积华东占比年在管面积华东占比 6 68 8% 在金茂服务上市之前，关联方中国金茂就已经将物业业务推广到众多一二线城市，意图聚焦城市的潜能，整合优质资源，引进合理互生的城市规划理念，实现区域功能和城市活力的全面提升。 截至 202

49、1 年末，中国金茂已成功进驻京津冀、长三角和珠三角等经济高速发展区域，中国金茂在北京、天津、上海、广州等 53 个核心城市，持有 330 余个项目。 金茂服务也延续了母公司的发展战略，经营重点聚焦于较高能级的一二线城市。 根据金茂服务 2021 年报，截至 2021 年 12 月 31 日，金茂服务的在管建筑面积3640 万平方米中，98.7%位于一线、新一线和二线城市，远高于行业平均水平，在管物业涵盖了住宅社区、商业物业（如写字楼和购物中心）、工业园区以及公共物业（如政府设施、国际学校及其他公共空间）。 公司计划进一步投资位于有发展潜力城市的物业管理公司， 以促进覆盖区域的业务整合， 如京津

50、冀、 长三角、 大湾区和成渝经济区， 以更好地增加收入减少成本，发挥地区协同效应。 -17- 证券研究报告 金茂服务（金茂服务（0816.HK0816.HK） 图图 1818：关联方中国金茂业务分布图：关联方中国金茂业务分布图 资料来源：中国金茂 2021 年度业绩报告，光大证券研究所 此外， 借助一二线城市的物业基础， 金茂服务计划探索更多拓展增值服务的机会，以迎合高层级城市居民快速增长的消费能力和日益复杂的消费习惯， 从而产生更多收入及取得更高的利润率。 在管面积按区域拆分来看，截至 2021 年末，公司在华东地区、华北地区、华中地区、华南地区、西南地区和西北地区的在管面积分别为 2467