1、r影响力全 球 房 地 产 市 场 的 未 来第5期 2022 韧性城市应对趋势变化 太空科技： 房地产的角色 雇主如何与雇员重新连接 智慧城市以人为本 能源创新的六种模式 生命科学领域投资 绿色写字楼的世界先驱 豪宅市场 世界各城市的净零目标 长租公寓投资创纪录 重新连接供应链 元宇宙的重要性 吸引管理层游民的前15个目的地 塑造零售的四个趋势 影响力 2022 全球房地产市场的未来新连重接第一太平戴维斯联系人r本出版物中所表达的观点不一定代表第一太平戴维斯或出版商的观点。 本出版物中的信息在出版时是正确的。 所有版权归第一太平戴维斯所有。 未经第一太平戴维斯许可， 不得使用全部或部分资料。

2、 第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性， 但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关影响不承担任何责任。Jeremy Bates执行董事EMEA租户市场部主管+44 (0)20 7409 8813Simon Hope执行董事全球资本市场部主管+44 (0)20 7409 8725Justin Marking执行董事全球住宅部主管 +44 (0)20 7016 3810Paul Tostevin董事世界研究部+44 (0)20 7016 3883 Eri Mitsostergiou董事世界研究部+30 6946500104Oliver Salmon董事世界研究部oliver.salmon +

3、44 (0)20 7535 29846503632目 录3影响力4 开篇语 第一太平戴维斯集团及全球CEO Mark Ridley揭开2022年 影响力主题： 重新连接 6 韧性城市我们研究了各变化因素自2016年以来对城市排名的影响 14 供应链旧的供应链模式已过时。 近岸外包是否是解决之道？20 物流物流板块采用科技和多层仓库的解决方案以满足未来空间需求 22 未来劳动力 文化、 人才、 多样性。 第一太平戴维斯专家对这些价值的解读帮助构建更好的工作方式 26 绿色办公空间我们的研究成果展示环保认证写字楼最多、 比例最高的城市 30 生命科学 生命科学领域投资不断上涨， 我们审视了板块内房

4、地产的需求32 管理层游民 哪里是长期远程办公人士的理想目的地？36 顶级住宅 城市恢复生机， 买家也与豪宅市场重新连接40 可再生能源 六个区域为更可持续的未来进行能源变革42 净零目标 我们分析探索了世界各城市净零目标和计划48 元宇宙元宇宙在路上， 工作、 交际与娱乐方式迎来全新变革50 智能城市升级居民体验是城市规划的基础56 零售回归 塑造未来零售城市的四个趋势60 长租公寓2021年投资达到历史新高， 我们分析了全球长租市场的机遇和风险64 空间竞赛 太空科技发展且对地产有独特需求66 结束语社会价值传递是房地产业的下一个挑战142240 rerecoconnnenenect 人们

5、与工作场所 重新连接， 但对健康、 弹性、 可持续有 更高要求4重新连接卷首语4文： MARK RIDLEY， 第一太平戴维斯集团全球首席执行官从住宅到零售， 物流到写字楼， 第一太平戴维斯为其服务的人和产业建立深度的连接。 现在重新连接的时刻到来， Mark Ridley期待接下来的挑战 rerererecocococonnnnnenenenectct摄影 Greg Funnell5影响力欢迎来到2022年的 影响力 。 历经新冠疫情后， 我们把 “重新连接” 作为本期的主题。 很高兴能够和世界各地的同事和客户重新连接。 作为一家已有167年历史的企业， 我们和所服务的人群和地区都有密切联系

6、， 此次重新连接广泛发生在房地产业内。 我们的韧性城市指数显示， 世界领先的城市虽然还没能恢复常态， 但也正在逐步开放。 人们也开始和工作场所重新连接， 但对健康、弹性和可持续提出了更高的要求。能源是房地产业可持续的关键议题。乌克兰战争导致的全球通货膨胀及疫情期间全球供应链中断均凸显能源可持续的重要性。第一太平戴维斯致力于分别在2030年和2040年达到企业和供应链净零。 第一太平戴维斯地球团队也帮助客户实现净零和能源安全规划。 减碳行动能够减少能源消耗和生活成本， 并帮助应对气候挑战。 可持续组合我们看到建筑减碳获得越来越多的关注， 有远见的企业租户或许已要求新建筑达到最高环保标准， 并进一

7、步考虑对翻新建筑也提出同等要求以适应可持续发展。楼宇升级到甲级标准也符合投资者可持续性及优质资产组合需求， 能够抵御通货膨胀和地缘政治带来的不确定影响。 我们的项目管理业务也加大投入为变革提供支持。能够作为避风港抵御通货膨胀的地产将会是投资者今年最关注的议题。 我们预计这一资产分类将迎来更多资本注入。随着供应链中断， 对靠近消费者的地点的空间需求上涨， 物流仍将是优质目标领域。 但假如板块内租户要求频繁变化，则投资者对资产定价应持谨慎态度。 人际重新连接写字楼板块并没有衰败， 许多业主采用更灵活可持续的空间以满足租户及其员工的要求。许多市场内， 零售也展现出惊人韧性， 我们的文章将展开探讨。

8、必需品零售持续活跃， 主要购物区域也随着人群回归市中心而与客户重新连接。 国际旅游重启和旅游业恢复将进一步促进牛津街、 第五大道及乌节路等零售区域回暖。展望未来不论走到哪里， 总是能听到技术员工短缺的讨论。 第一太平戴维斯也面临此类挑战。 但我可以很骄傲地宣称， 在世界各地， 集团都在稳步推进毕业生及实习生计划， 为公司业务发展输送人才。展望余下的2022年， 我期盼和世界各地的员工和客户重新连接。 希望看到更多人出行， 只要人在途中就会推动投资。 我也期待看到房地产发展成为更可持续的行业。“第一太平戴维斯致力于分别在2030年和2040年达到企业内和供应链净零。 第一太平戴维斯地球团队也帮助

9、客户实现净零和能源安全规划”高线， 纽约6重新连接韧性城市韧性城市人们开始重新和城市产生连接。 过去五年中， 第一太平戴维斯韧性城市指数榜单的前几位相对保持不变， 但我们认为最让人向往的城市类型却发生重要改变7影响力重新连接韧性城市文： 第一太平戴维斯世界研究部 纽约1伦敦 2东京 3洛杉矶 4巴黎 5首尔 6旧金山 7新加坡 8波士顿 9芝加哥 10柏林 11墨尔本12斯德哥尔摩 13亚特兰大 14慕尼黑 15北京 16苏黎世 17悉尼 18都柏林 19西雅图 20达拉斯上海华盛顿迈阿密休斯敦菲尼克斯墨尔本斯德哥尔摩慕尼黑北京都柏林 苏黎世 来源 第一太平戴维斯研究部 81 纽约2 伦敦3

10、洛杉矶4 旧金山5 东京6 首尔7 柏林 8 波士顿9 亚特兰大 10 达拉斯11 巴黎12 新加坡13 芝加哥 14 西雅图15 悉尼 16 华盛顿17 休斯敦18 上海19 迈阿密20 菲尼克斯排名下降排名不变排名上升怎样成为韧性城市？第一太平戴维斯世界研究团队根据房地产市场、经济实力、 知识经济与科技、 环境韧性等因素给世界500座城市进行排名。 排名领先的城市最能够应对未来经济和环境方面的挑战。 房地产投资 流动性及投资充足的房地产市场， 所有权有保障。知识经济 & 科技 具备充足风投资金、 优质教育和活跃行业创新的高附加值的就业。经济实力 规模经济安全且有活力， 个人财富值较高， 良

11、性人口结构作为有力支撑。环境、 社会和治理 社会重视可持续环保措施， 医疗条件良好， 氛围包容， 治理公平且充分。第一太平戴维斯韧性城市指数： 2016-2021年城市排名变化2016 20219影响力在一段时间内， 城市仿佛显得矛盾重重。 人口密集的大型城市所承受的新冠疫情冲击远超安静偏远的区域。 世界各地的新闻报道中出现的都是空荡荡的街道， 明显少了往日的喧嚣。 似乎每一个评论员都会说城市生活已经完结了： 居家办公就是未来趋势， 我们该想想如何处理这些空置的办公室。但疫苗和抗病毒药物的结合已经缓解了新冠疫情的打击， 世界各地的人们已经重新开始和城市的连接。 第一太平戴维斯豪宅指数显示， 2

12、021年， 30个主要城市中28个已经出现房价增长， 并录得2014年以来最大的年度租金涨幅。办公室员工也非常热切地和同事重新连接， 企业对职员也是如此。 第一太平戴维斯数据显示， 2021年伦敦办公室出租率同比上涨65%； 2022年1月， 月出租率达到2018年以来的最高点。 纽约同样在2021年的第四季度录得两年以来最高的季度出租率。2022年， 世界面临的是新的威胁。 在新冠疫情蔓延两年后， 随着各地区出行限制和国际旅游放宽， 房地产市场开始恢复常态。 乌克兰战争带来新的阻力， 或对部分投资情绪造成负面影响， 经济恢复也会延迟， 尤其是靠近危机区域的市场。 后续影响仍未完全显现， 但战

13、争导致的商品价格上涨加剧了通货膨胀， 进一步推高生活成本。 在不确定性扩大的时候， 城市的韧性再一次受到考验。但是城市通过其适应能力和韧性在经济衰退和疫情打击中生存下来。 第一太平戴维斯韧性城市指数评估了500个城市在经济实力、 人口统计、 教育和知识经济、 环境韧性及房地产市场深度等因素， 对城市韧性进行排名。 过去五年， 指数榜单上排名靠前的城市保持不变： 纽约和伦敦一直占据首位， 洛杉矶、 旧金山、 东京和首尔也保持在前十。然而， 尽管人类对城市的偏好鲜有动摇， 最向往的城市的类型却一直在变化。 由于经济快速增长、 生活成本更低， 部分美国中型城市也冲进了前20， 或在2016年后进入前

14、十。 在榜单前20名以外， 最成功的是受到科技及生物科学等知识领域快速增长驱动的城市， 包括哥本哈根、 深圳、 多伦多、 奥斯汀、 圣地亚哥、 丹佛、 罗利和埃因霍温等。驱动改变的另一关键因素则是科技和知识经济。 拥有高科技产业的城市能够吸引更多的人才和资本。 旧金山、 波士顿和上海近年来的排名一直在上升。 展望未来， 在后疫情时代， 对健康的注重将使步行便利、污染更少的宜居城市更为受益。 对健康的追求很大程度上和气候变化挑战相关， 能够良好应对气候变化的城市在解决别的问题的时候也有余力。房地产投资而对房地产来说， 韧性城市拥有庞大的流动性市场， 良好的国内国际投资者组合以及强大的产权支持。

15、总体来看， 世界级城市得分较高， 2021年投资总额超过了1.3万亿美元同比增长59%， 比2019年的最高纪录还要高出22%。2016年后， 洛杉矶和纽约排名调换，但两者仍保持在榜单靠前的位置， 庞大的流动性市场对所有投资者都充满了吸引力。 2021年旅行受到限制， 对国际资本依赖度更低的洛杉矶因而得以超越纽约。伦敦仍旧是世界上国际化程度最高的房地产市场， 高达62%的投资活动有跨境资本参与。 2021年交易量达到319亿美元。柏林位置上升2021年， 柏林超过伦敦成为欧洲最大的房地产市场， 其中最主要的原因是两家住宅地产公司合并的单笔交易。 德国首都柏林的住宅市场仍持续吸引投资。房地产指数

16、上最显著的变化为美国城市兴起已不限于东西海岸的主要城市。自2016年起， 亚特兰大、 菲尼克斯、 波士顿和休斯敦都跃进了前20， 主要因为强劲人口增长导致的资金流支持， 迈阿密的情况拥有高科技产业的城市能够吸引更多的人才和资本。 旧金山、 波士顿和上海近年来的排名一直在上升亚特兰大， 乔治亚州， 美国人类对城市的偏好鲜有动摇， 最向往的城市的类型却一直在变化第一太平戴维斯韧性城市指数： 2016-2021年城市排名变化重新连接韧性城市10也类似。 近年来， 人们因为就业机会和生活质量而涌进这些城市。 相比于北方的大型城市， 亚特兰大和迈阿密气候宜人， 房价更低， 国家和城市税收也更低， 这些因

17、素吸引了不愿受拘束的美国就业群体。有人的地方就有地产投资， 这是住宅板块热度提升的结果。 2021年， 住宅已超过写字楼， 成为世界最大的房地产板块。 未来这一偏好也将驱动更多投资进入能够吸引人群来工作的城市。 在美国门户城市购置资产的难度也让投资者另寻机会。 ESG因素则是驱动地产投资者的另一主要考量。购买和建造更可持续房地产的愿望决定了最有吸引力的资产类型， 以及买家更愿意投资的城市。经济实力谈到经济实力和韧性， 就不能够忽略相关规模。 人口规模更大且仍在增长， 以及GDP更高且仍在增长 （不论是总量还是人均） ， 都能够驱动韧性增长。 经济多元化、 更低的风险对韧性有促进作用。 世界规模

18、最大及最富裕的城市自然居于榜首： 自2016年起， 东京和纽约的位置就很稳固。东京因其低风险和高度多元的经济而表现突出， 至今仍吸引日本其他地区的人口迁移。 尽管国家正发生人口特征及其结构的变化， 东京城市规模仍在增长。 纽约的地位则完全取决于其财富人均GDP世界最高， 达到东京的两倍。中国现有4座城市位于前12名， 反映了其经济繁荣增长。 活跃的科技城市深圳排名第三， 上海和杭州则进入前十。 中国的另一科技城市杭州因其活跃的经济增长排名上升30多位。 技术及其所产生的财富也推动加利福尼亚州硅谷科技中心的圣何塞名列前茅， 尽管它的规模远小于前十名中的其他城市。德里的GDP增长与圣何塞形成鲜明对

19、比， 德里人均GDP仅为前者的1/100，但不断增长的年轻人口和城市化进步均促进经济发展。印度第一太平戴维斯研究和咨询部主管Arvind Nandan说：“德里的社会、 实体和产业基础设施发展完善， 有技能劳力比例相对于其他国家较高， 因此能够驱动知识经济的增长， 尤其是在IT、 设计、 研发和金融服务领域， 经济继而发展。 未来五年平均GDP增长率预计将达到8.7%。 ”由于脱离欧盟， 伦敦过去五年地位有所下滑， 但仍是前12中唯一的欧洲城市。 瑞士城市巴塞尔和苏黎世因金融稳定性和低风险保留在前20。未来， 大型富有城市仍将主导韧性城市排名， 而中国的经济增长将使其城市排名上升。 虽然人口因

20、素可能会使部分中国城市上升速度放缓， 但同样的因素却会让印度大型城市的经济韧性有所加强。世界范围内拥有最庞大的劳动年龄人口的城市， 如深圳（86%） 、 迪拜 （83%） 和开罗 （69%） ， 均能够提供迎合中产阶级崛起和业务投资增长需求的房地产机会。知识经济和科技世界经济更多受到科技和知识经济的推动， 最有韧性的城市能够适应新科技， 还能够创造环境吸引高增长科技业务的人才。知识驱动型的城市拥有良好高等院校及庞大的年轻劳动人口， 能东京因低风险和高度多元的经济而表现突出，至今仍吸引日本其他地区的人口迁移。 尽管国家正发生人口特征及其结构的变化， 城市规模仍在增长GDP是否是衡量城市成功的最佳

21、方式？总体来说， GDP是忽略各地不平衡状况的、 较为粗放的一种衡量方式。 人们愈加重视工作和生活的平衡， 对健康和快乐的追求超越了金钱， 所以需要寻找另外的标准， 用以衡量城市触摸不到的品质。 GDP无法体现经济增长的环境成本， 我们则在指数中纳入ESG的因素。 部分有前瞻性的国家， 尤其新西兰和冰岛， 意识到不止GDP福利不仅仅是GDP而已。 新西兰的生活质量标准反映的是 “与新西兰人民福利密切相关的因素” ， 并且会引导政府某相关领域的投资， 它衡量以下三个维度： 个人和集体的生活状态诸如健康、 知识 和技能、 住房和休闲等因素 机构和治理政府、 公司和市场及国际关系 财富金融资本、 社

22、会凝聚力和自然关系中国的另一科技城市杭州因其活跃的经济增长排名上升30多位来源 第一太平戴维斯研究部 洛杉矶， 美国纽约， 美国达拉斯， 美国旧金山， 美国柏林， 德国亚特兰大， 美国伦敦， 英国迈阿密， 美国 菲尼克斯， 美国波士顿， 美国华盛顿， 美国休斯敦， 美国首尔， 韩国伦敦， 英国纽约， 美国北京， 中国上海， 中国旧金山， 美国深圳， 中国大田， 韩国光州， 韩国新加坡， 新加坡东莞， 中国波士顿， 美国东京， 日本纽约， 美国深圳， 中国上海， 中国圣何塞， 美国德里， 印度广州， 中国伦敦， 英国旧金山， 美国洛杉矶， 美国杭州， 中国大阪-京都， 日本 雷克雅维克，冰岛奥斯

23、陆， 挪威卑尔根， 挪威维也纳， 奥地利林茨， 奥地利格拉茨， 奥地利赫尔辛基， 芬兰哥本哈根， 丹麦多伦多， 加拿大 蒙特利尔，加拿大奥胡斯， 丹麦温哥华， 加拿大按照房地产因素排名按照知识经济因素排名按照经济实力因素排名按照ESG因素排名关键因素城市排行变化 （2016-2021） 89678967897540影响力重新连接韧性城市12道。“大量的人才储备对国内和国际公司都产生很大的吸引。 我们

24、观察到还有更多的公司为了获取人才而在柏林设立总部或分支。 ”新冠疫情打断了移民的流动， 意味着人口增长中止， 但柏林的人口并没有向更小型的城市或城郊流失， 这也足以解释城市宜居性及豪宅价格9.6%的上涨。 随着疫情放缓， 德国重新与世界进行连接， 涨势预计将维持。 第一太平戴维斯预计2022年涨幅能够达到10%。排名上升的城市 8481216（上升4位， 2016年排名第11位）德国首都柏林因住宅市场繁荣而排名上升， 市场本身也受益于城市的蓬勃发展。 “去年， 柏林第一次成为欧洲房地产投资体量最大的城市， 远超伦敦和巴黎， ” 德国第一太平戴维斯研究

25、部主管Matthias Pink评论（上升1位， 2016年排名第4位）除了拥有世界最大的房地产市场， 洛杉矶还是创意和经济的中枢引擎。 数百万人梦想着能够在此生活， 实现自我。当然， 城市的成功并不建立在浮华之上，洛杉矶还是无数高科技公司驻扎的地方。 娱乐产业体量庞大， 也已恢复了和客户的紧密连接以满足流媒体娱乐发展需求。 “洛杉矶的气候、 设施和生活质量持续吸引世界各地的优秀人才， ” 洛杉矶第一太平戴维斯写字楼研究主管Michael Soto说。 这一热度使豪宅价格在2021年上涨了19.7%。对于一个以交通拥堵著称的城市来说，宜居性和排放问题是一个挑战， 但Soto说： “在过去的15

26、年里， 洛杉矶的选民已经批准使用超过1,200亿美元的税收用于长期的交通建设项目。 一直以来， 洛杉矶因交通拥堵而 久负盛名 ， 但现在洛杉矶所拥有交通基础设施计划是美国大都会中最庞大的。 ”（上升7位， 2016年排名第25位）自2016年以来， 经济增长和房地产市场扩张推动中国的金融城市上海在韧性排名中不断攀升。 上海房地产市场具有流动性和透明度， 吸引的海外投资规模高于其他任何大陆城市。第一太平戴维斯中国研究部主管James Macdonald表示， 上海在可持续性和宜居性方面也有进步。“上海扩建了公园其他公共空间， 尤其是滨江区域， 并努力做好文化遗产保护。 中国大陆、 香港和新加坡的

27、优质开发商已为跨国企业建造了LEED认证的项目。 高企的地产价值鼓励人们对现有建筑进行改造升级。 ”上海同时还是知识经济和金融业同样蓬勃发展的中心， 生命科学领域活力十足， 国内顶尖的高等院校吸引中国各地以至海外公司和人才， James Macdonald评论说。我们深入探究洛杉矶、 柏林、 上海如何改善城市韧性柏林第7位洛杉矶第3位上海第18位够吸引风险投资并生产创新专利。韩国因其有实力的教育系统和著名的科技企业集团三星和LG而在排名中占据一个独特的位置。 首尔自从2016年起就在榜单靠前的位置， 规模较小的城市大田和光州也进入前十。伦敦、 纽约、 北京和上海等拥有优秀高等院校的地区得分也较

28、高， 吸引了大量风险投资。生命科学领域佼佼者生命科学是知识经济中增长最快一个分支， 波士顿因为生命科学领域的实力保持了前12的排名， 属于获益于疫情和人口老龄化的发达城市。英国第一太平戴戴维斯写字楼和生命科学研究董事Steven Lang说：“新冠疫情促使公共和私营部门都把投资需求的重点全部投入到人类健康领域中去。 在2020年已有55%的增长之后， 去年全球生命科学领域风险投资又增长了32%这表明资金方的投资偏好及对人类问题现状的关注。 ”“能够吸引到资金的公司都进入了扩大招聘的阶段， 对很多人来说， 这意味着公司将会在城市核心区位选址， 以成功吸纳最有能力的人才。 科技领域的劳动力集中在大

29、城市， 距离终端用户更近的地方。 ”生命科学及其他知识经济是成功孕育成功的领域。 如城市拥有高等院校、 知名科技企业、 配套支持的同时还能够为雇员提供充足的生活方式选择， 则将在各方面受益。 城市也能够组成集群， 如英国牛津、 剑桥、 伦敦组成的金三角， 北卡罗莱纳的罗利、 达勒姆和教堂山科研三角等。生活及宜居性因素吸引人才是知识经济成功的关键， 因此生活方式和宜居因素在未来会更加重要。 奥斯汀、 巴塞罗那和哥本哈根都从工作人口迁移上受益， 而数字游民现象也让知识傍身的员工能够选择世界上任何一个符合他们生活方式的城市远程工作。第一太平戴维斯科技城市研究认为， 即使是提供好的馥芮白及素汉堡的咖啡

30、店也能够作为科技城市成功的晴雨表。环境、 社会及治理 （ESG）正如人们生活的其他方面一样， ESG已经成为城市中的一个重要优先事项。 不仅大多数工业化国家有净零排放的目标， 许多城市和公司也有。然而， 大多数ESG议题都是在国家层面上的， 这也自上而下地主导了城市的所有相关特征。 一般来说， 处于优先考虑ESG国家中的城市表现也更为出色。 该指数主要是在国家层面上对城市进行评级， 考虑到人均碳排放量、 可再生能源消耗、 食品安全、 不平等、 民主和法治等因素， 同时也参考了英国Energy and Climate Intelligence Unit组织在城市层面的净零目标数据库 （详见第42

31、页 碳中和的赛跑 ） 。表现最好的城市集中在少数几个北欧国家和加拿大。 ESG排名前10位的城市总人口不到700万， 仅略多于上海人口的四分之一。 这突出了大城市和新兴经济体面临的挑战。净零碳排放的赛跑得益于繁荣自由的经济体， 丰富的自然资源和低人口密度， 北欧和冰岛在ESG方面占据了前12个城市的主要排名。 拿冰岛举例， 岛上四分之三以上的能源来自可再生资源， 主要是水电和地热发电。奥地利有三个城市进入前十， 包括首都维也纳。 第一太平戴维斯公司附属公司Modesta Real Estate的管理合伙人Sebastian Scheufele 说： “这三个城市拥有先进的公共交通系统， 有助于

32、降低排放。 此外， 维也纳已经连续多次被评为全球生活质量最高的城市。 ”“奥地利已承诺2040年实现净零碳排放， 比欧盟的整体目标整整提前了十年。 近年来， 对奥地利的房地产投资者、 房东和租户来说， ESG的重要性愈发凸显。 这一趋势在未来几年仍可能持续。 ”加拿大优秀的社会和治理实践让多伦多和蒙特利尔的排名得以提升。 多伦多同样设定了 2040年达到净零排放的目标， 比全国其他地区早了十年。房地产业占全球碳排放的40%， 它比以往任何时候都更注重ESG。 许多主要投资者和资产管理公司承诺能够2050年或更早实现净零碳。 使用人工智能来保障建筑有效运行， 或采用新的建筑技术和材料是实现目标的

33、核心。 然而， ESG方面的挑战并不在于科技不够先进， 而在于现存建筑的改善。 世界上大部分的建筑存量不是近期新建的， 因此需要更多的努力才能使它们更有效率。 同样的，富裕国家中规模较小的城市仍在本研究的ESG部分占主导地位。 可持续发展的主要挑战是让规模大但财富水平更低的城市取得同样的ESG表现， 因为这些城市仍把经济增长作为优先项。13影响力加拿大优秀的社会和治理实践让多伦多和蒙特利尔的排名得以提升。 多伦多同样设定了 2040年达到净零排放的目标， 比全国其他地区早了十年 解锁供应链策略14重新连接供应链文： OLIVER SALMON， 董事， 第一太平戴维斯世界研究部零库存生产制暴露

34、了风险。 第一太平戴维斯近岸外包指数显示， 重组全球供应链，重新连接消费者、 增加韧性、 回应社会及环境问题也有一定的代价， 并会对生产地造成冲击15影响力期， 部分原因在于减少贸易壁垒的主要收益已经实现， 也因为全球经济危机暴露了全球金融系统的风险， 导致跨境贸易活动的萎缩。经济增长疲软和不平等加剧导致了贸易活动的萎缩， 并导致不满和怨恨情绪滋生。 随后政治民粹主义增长， 尤其是特朗普当选美国总统后推行美国优先政策， 把制造和就业都拉回美国。特朗普执政时期提高了针对中国商品的关税， 并导致报复性的关税征收。 但中美贸易冲突并不是个例； 对全球化的信心缺失引起美国和欧洲之间钢铁和铝的关税措施，

35、 北美自由贸易协定（NAFTA） 重新协商， 英国也退出了欧盟。假如全球经济危机暴露的是经济全球化中的弱点， 中美贸易冲突暴露了政治的限制， 疫情则显示了供应链全球化的缺陷。 最初疫情只对供应稍有冲击： 中国的封闭导致全球供应链中部分关键部件生产受到影响， 继而最终产品也受到影响， 一开始是日本和韩国， 接着欧洲和北美也受到波及。危机演化超出了一开始的病毒蔓延， 全球需求开始瓦解。 但在世界经济势头恢复的过程中， 供应链的弱点也再次暴露了出来。 需供应链就是全球化的生命线， 为生产带来低成本和高效率， 为世界的企业和个人带来收益。但疫情、 地缘冲突、 重要性愈加凸显的可持续性及顾客对速度的要求

36、促使我们对全球化和供应链重新思考。 在劳动力最低廉的地方进行生产， 为了流动性保持最低库存这种零库存管理方法 （just-in-time inventory management） 原本是为了最小化成本， 但在多重因素的催化下， 韧性已超越成本， 成为了优先考虑的事项。 疫情让我们看到复杂且分散的供应链会被打断，而根据国际货币基金组织的评论， 俄罗斯和乌克兰的战争也将在很长一段时间内改变 “经济和地缘秩序” 。 重新连接国内和区域内供应链的吸引力增加了。“全球化的黄金时代” 从2001年中国加入世界贸易组织开始， 世界因此获得10亿低廉劳动力。 在2000至2020年期间， 世界贸易价值从6.

37、5万亿美元跃至17.6万亿美元， 平均年复合增长率超过5%， 而中国在世界贸易中的份额已经从2000年的4%以下增长到了2020年的近15%。但全球化在全球经济危机之前达到了顶峰， 之后便处于瓶颈重新连接供应链16世界： 全球经济危机后全球化脚步停滞7060504030200520.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0GDP比例GDP比例商品和服务贸易 （左轴）外商直接投资 （右轴）求猛增但无法得到满足， 尤其在不同市场采取不同的疫情处理方式时。 中国台湾和韩国对病毒采取低容忍度的政策，

38、 影响半导体生产并导致汽车和电子产品短缺， 尤其在美国。同时， 港口、 机场和航运中断导致世界货物运输价格飞涨。 疫情爆发前， 从中国到美国西海岸的一个集装箱运输价格为1,500美元， 但2021年九月， 价格已经涨了10倍， 达到15,000美元。 同时因为大量船只在港口积压， 从中国来的总运输时间翻了四倍， 极不稳定。这一动荡并没有降低成本或摩擦， 而是增加了供应链韧性需求。 使供应链本身增加韧性有三种方式， 包括从零库存制管理（just-in-time inventory management） 转向 “保障性生产制 （just-in-case） ” 、 距离零售终端更近的近岸外包或再外

39、包、 增加透明度和监测力度以提高灵活性 （见下表） 。三个选项中， 第一项和最后一项最简单，因为它们都利用了现有的供应链。 这一保障性生产库存管理在过去两年有力推进了世界各地的仓库出租率。 麦肯锡在2021年6月的一份调查表明， 如制造商在2020年计划展开近岸外包和再外包， 他们很有可能将在2021年增加库存。 因此， 根据第一太平戴维斯的数据， 这一仓储需求使美国2021年该板块内平均空置率达到史上最低的4.4%， 出租面积则第一次达到9.08亿平方英尺。增加供应链韧性的策略增加供应链韧性有三个方式： 从零库存生产制转为保障性生产的库存管理、 将生产环节的近岸外包和再外包迁至离最终消费更近

40、的地方， 及增加供应链的透明度和监测， 提升灵活度。 保障性生产的库存管理将风险管理置于成本之上， 要求企业持有更多原材料、 中间部件成品的库存， 并将其存放在更靠近终端客户的地方。 近岸外包和生产再外包是相似的概念， 表明企业将关键业务放在靠近终端销售的地方， 而不是那些离国内市场更远的低成本地区 （过去离岸外包的受益者） 。 供应链近岸外包也减少了对多余库存的需求。 采用数字科技则是更为温和的办法， 能够在所有供应商层面增加透明度和监测， 依靠灵活操作而不是搬迁业务。 例如， “China Plus” 策略让制造商在中国生产中断时还有备用计划。 制造商也在经营和供应商的关系， 以保证得到最

41、优待遇。 例如， 福特在2021年11月和半导体制造商GlobalFoundries建立了战略合作关系。来源 第一太平戴维斯研究引用世界银行和联合国贸易和发展会议数据17影响力ESG因素将驱动近岸外包制造商感到改进ESG表现的压力， 这会使他们重新考量全球供应链。 普华永道在2021年9月对资产经理的调查发现80%的投资者认为ESG在投资决策中很重要， 而50%会放弃没有采取足够ESG行动的公司。政府、 投资者和雇员都要求公司有更出色的表现， 因此对离岸外包到工人和环境保护更低的经济体中也存在反对意见。 第一太平戴维斯近岸外包指数反映了各市场内劳动成本和ESG资质呈负相关的走势， 传统上低成本

42、的离岸外包地在环保和劳动力保护标准上一般表现较差。净零碳目标意味着公司面临更多监管压力， 需要考虑高度分散的全球供应链中的环境成本。 从整个供应链来看， 温室气体核算体系 中范围3的排放（价值链活动产生的间接碳排放） 可占整个公司排放量的90%， 国际机构Carbon Trust估计。“当更多公司投身净零碳的目标， 只注重自身肯定是不够的， ” 第一太平戴维斯可持续性高级顾问Tanya Broadfield说。 “范围3排放一般能够代表企业总排放量的绝大部分。在供应链上的参与需要资源和时间投资， 但也是通过改变更好地保护环境、服务本地社区。 ”供应链本地化的成本是改变的最大障碍。 美国银行的数

43、据显示， 如在五年内把非国内消费的国外生产环节完全迁出中国， 资本支出将达1万亿美元。 同时中国的中产阶级的快速发展， 总数已超过美国人口， 该群体对新产品消费的有庞大的需求， 中国的国内消费力也不可忽视。 发达市场劳动力成本更高， 库存仓储费用也将更高， 因此近岸外包也会持续产生费用。“先发劣势” 导致人们选择暂时观望。 这一切似乎都表明， 不论是近岸外包还是离岸外包都不太可能发生。 毕竟特朗普总统即使尽了最大努力， 2021年中国对美国出口仍旧达到历史新高。 但我们也许已经到达一个临界点， 全球趋势正在改变支持近岸外包的激励措施， 不重新和消费市场产生连接的机会成本也在不断增加。四个趋势能

44、够表明机会成本的上涨。 第一， 中国薪资的增长和科技进步不断消除离岸外包的传统优势。 自2001年加入世贸至今， 中国劳动力成本已增长约250%， 而美国的增幅还不到30%。第四次工业革命的科技成果， 如机器人、 3D打印、 机器学习及物联网等减少了劳动力的支出。 根据麦肯锡的一份报告， 预计87%的工人在岗生产时间可以自动化。 ING的研究显示， 预计到2040年， 3D打印技术能够通过产品和配件现场打印减少40%的全球贸易。第二， 全球化已经达到瓶颈， 而区域化程度则在上升。 三个最大的区域自由贸易协定为欧盟单体市场、 北美的美国-墨西哥-加拿大协议 （USMCA） 及亚太区域全面经济伙伴

45、关系协定 （RCEP） 。第三， 政治压力影响公司的选址决策，尤其是在高科技及其他有战略重要性的当制造商重视韧性和可持续性超过成本的时候， 就会产生新的赢家+250%来源 第一太平戴维斯ESG得分 （10 = ESG资质高）经济因素 （10=低劳动力成本）近岸外包指数： 生产成本更低经济体一般ESG资质较低捷克葡萄牙日本中国大陆印度英国德国自2001年加入世贸至今， 中国劳动力成本已增长约250%，而美国的增幅还不到30%泰国奥地利美国中国台湾30252000042005200620072008200920

46、000192020全球贸易比例来源 第一太平戴维斯研究引用世界银行和联合国贸易和发展会议数据按照政治风险排列的与全球底部四分之一经济体进行贸易的比例贸易风险： 过去20年全球与风险更高的经济体的贸易有所扩张 18重新连接供应链领域。 针对中国贸易政策的消极回应有所增加， 而且不仅来自美国。 2021年十月， 世贸组织回顾中国的贸易政策， 各成员国共提出了2， 500多条对中国 “不平等” 贸易措施的反对意见， 相比2018年增长了16%。 政府产业政策愈加往国内生产倾斜。 21世纪开始， 世界政治不稳定性及供应中断的风险增加，

47、尤其在成本削减的竞争加剧、 与不稳定国家进行贸易的比例增加的时候。最后， 发达国家的消费者和企业都比以前更加关心ESG议题。离岸外包会破坏环境， 把生产大规模转移到环境标准更低、 能源效率更低、 化石燃料消耗更高的经济体中去， 离岸生产也是离岸污染。 而大多数生产成本更低的制造地ESG资质缺失， 且不会因为库存增加或使用科技增加供应链透明度或灵活度而有所改善。生产偏好地区在当前近岸外包政策下已发生急剧改变。 当制造商重视韧性和可持续性超过成本的时候， 就会产生新的赢家。 第一太平戴维斯研究制作了近岸外包指数以反映影响公司把生产环节带到离消费者更近的地点的因素， 包括韧性 （没有风险且离未来消费

48、者更近） 、 经济 （劳动力成本） 、 营商环境 （经营难度低及贸易基础设施质量） 和ESG （环境和劳动力保护） 四个因素。典型的近岸外包策略会平衡以上四个因素， 而传统离岸外包策略会过于强调劳动力成本。 对成本过于关注往往会造成其他因素的妥协和其他主要地区标准相比， 低成本生产的枢纽在稳定性、 经营难易度及环保资质上一般表现不佳。 在近岸外包指数的前20座城市中， 只有一个不符合世界银行设定的高收入标准。同时还有七个区域在指数上各有特点， 分别为捷克共和国、 葡萄牙、 中国台湾、波兰、 新加坡、 匈牙利和罗马尼亚。捷克第一太平戴维斯工业部主管Chris LaRue评论说：“捷克既有比西欧邻

49、国更低的工资， 又有比发展中经济体更好ESG资质。 ”“其所处的微妙区位横跨德国等富裕的西欧市场以及波兰和匈牙利等东部的低成本地区。 它制造业历史悠久， 交通条件良好， 拥有高等院校， 劳动力生产力高， 同时作为欧盟成员国政治稳定， 工业地产市场发达， 人均面积几乎是波兰的两倍。 重组全球供应链以重新连接消费者，这能够提高韧性， 却也有一定的代价。 经济合作与发展组织的模拟显示， 在市场与全球供应链的联系减少的 本地化 情形下，全球GDP将产生5%的下滑。 然而， 相对供应中断对GDP的损失， 5%的下滑则变成可以接受的代价。疫情爆发前， 从中国到美国西海岸的一个集装箱运输价格为1,500美元

50、， 但2021年九月， 价格已经涨了10倍， 达到15,000美元+900%19IOFFSHORING RANKINGNEARSHORING RANKINGSAVILLS NEARSHORING INDEXSupply chainindex sizeChange in ranking from ofshoring to nearshoringOffshoringNearshoring离岸外包转向近岸外包模式 市场吸引力产生重要变化来源 第一太平戴维斯研究部图 Getty Images,Piero Zagami19影响力为反映全球供应链潜在变化， 我们推出第一太平戴维斯近岸外包指数， 抓住影响企