1、? ? ?城市片区统筹更新的趋势与实施路径城市片区统筹更新的趋势与实施路径? ? ? ? ? ? ?序? ? ? ? ? ? ? ? ?前言片区更新是更新城市的操作系统? ? ? ?目录?（一）城市更新新趋势：片区统筹更新 ?（二）片区统筹更新的国际经验与案例 ?（三）统筹什么？片区统筹更新的优势 ? ?（一）片区统筹更新实践已有探索 ?（二）片区统筹更新面临的普遍痛点和盲点 ?（一）城市片区统筹更新的创新工具 ?（二） 打通片区统筹更新的四个实施路径 ?1?CONTENTS（一）华润：从大冲旧改项目到沙井大街片区项目 65?（二）瑞安：从新天地太平桥片区到“大新天地” 79?（三）万科：从上

2、生新所到南头古城到黄埔新城 95?（四）案例之后思考：我国片区统筹更新的发展之路 120?CONTENTS（一）华润：从大冲旧改项目到沙井大街片区项目 ?（二）瑞安：从新天地太平桥片区到“大新天地” ?（三）万科：从上生新所到南头古城到黄埔新城 ?（四）案例之后思考：我国片区统筹更新的发展之路 ?城市片区统筹更新的趋势与优势? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2? ? ? ? ?1. 国际经验与案例?1.1 促进业态共生、产城共荣发展? ? ? ?3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?4? ? ? ?1.2 促进功能完善、弥补

3、服务缺失? ? ? ?5? ? ? ? ? ? ?1.3 促进文化传承、提升空间品质? ? ? ? ? ? ? ?6? ? ? ?1.4 促进政企合作、鼓励公众参与? ? ? ? ? ? ?7? ? ? ? ? ? ?8? ? ? ? ? ?2. 我国与西方国家城市更新体系的差异9? ? ?1. 统筹“新”与“旧” ：解决城市发展与风貌保护的问题? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?102. 统筹“增”与“缺” ： 解决城市功能补短板问题? ? ? ?11?3. 统筹“密”与“疏” ： 解决空间资源配置效率的问题? ? ? ? ? ? ?12?4. 统筹“盈”与“亏”： 解决更新资

4、金投入与产出平衡问题? ? ? ? ?135. 统筹“先” 与 “后”： 解决城市更新“挑肥拣瘦”碎片化问题? ? ?14?6. 统筹“管”与“放” ：解决更新实施的多方工作协同问题? ? ? ?15城市片区统筹更新的难点与挑战? ? ? ? ? ? ? ? ?17?1. 更新参与主体的诉求与痛点? ? ? ?1.1 市民的诉求?18?1.2 政府的难点? ? ? ? ? ? ? ?19?1.3 企业的痛点?20?2. 更新实践中的困难与障碍2.1 管控体制尚待完善? ? ? ? ? ? ?21?2.2 存量更新类金融体系尚不健全?22?2.3 规划计划层面缺乏经济图层?23?2.4 市民及社

5、会组织参与存量更新的路径尚待挖掘?24?城市片区统筹更新的突破与创新25?26?27?1.“新规划”是城市更新中的行政治理工具1.1 什么是“新规划”工具? ?28? ? ?29?好的图则应该满足以下四个片区统筹更新实施性与可持续性要求：统筹平衡片区内各地块更新后用地强度要求统筹平衡各类产业生态与服务内容要求统筹平衡各方参与主体的短期与长期投融资要求统筹平衡各类公共配套服务与人口结构优化要求30?1.2 “新规划”在片区统筹更新中的作用? ?“三规一投”的城市片区产品策略输出31?32?2.“新金融”是城市治理中的经济调节工具2.1 什么是“新金融”工具?33?2.2“新金融”在片区统筹更新中

6、的作用? ? ? ? ? ? ? ? ? ?34?35?1. 打通多元主体参与片区统筹更新的政策路径? ? ? ? ? ? ?361.1 市级统筹更新指引实现多赢效果? ? ?37?1.2 区级主导更新行动明确具体路径?38?1.3 统筹主体编制城市更新实施方案? ? ? ? ?39?2. 打通片区统筹规划的实施方案编制路径 2.1 城市片区统筹更新规划计划体系的构建?40? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?41? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?42? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?43?2.2 实现规划视角的片

7、区统筹更新统筹落位? ? ? ? ? ? ?44?2.3 构建以产品为导向的规划治理平台? ? ? ?45?2.4 保证片区统筹更新规划计划体系实施性? ? ? ? ? ? ?46? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?47? ? ? ? ? ? ? ?2.5 实施主体视角下的片区统筹全周期规划路径探索48? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?49?3. 打通社会资本参与片区统筹更新的金融路径3.1 政府主体在片区统筹更新实施过程中的经济要求? ?50?3.2 社会资本在片区统筹更新实施过程中的经济逻辑? ? ? ? ? ? ? ?51?3.3 金

8、融监管视角下的更新项目需要区别于房地产项目? ? ?52?3.4 鼓励社会资本参与片区统筹更新的金融路径? ? ? ? ? ? ? ? ?53? ?54?4. 打通共建共享共治共赢的公众参与路径4.1 构建多元参与平台? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?554.2 发挥社会组织作用? ? ? ? ? ?56?附件：我国城市片区统筹更新的实践探索案例57? ?58?1. 以大规模拆除重建为代表的大冲村旧改案例?59? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?1.1 大冲村旧改概况60? ? ? ? ?1.2 更新亮点? ? ? ?2. 以更新保护并

9、行为代表的沙井大街片区重点更新单元项目2.1 沙井大街片区重点更新单元概况?61? ? ? ? ? ? ? ?62? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?63?2.2 重点更新单元面对的问题? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?64?2.3 项目定位及目标? ? ? ?2.4 古墟新生计划? ? ? ? ?65? ? ? ? ? ? ? ? ?66? ? ?67?2.5 更新亮点2.5.1 以片区统筹的思路实现重要节点带动片区活化提升? ? ? ? ?68?2.5.2 以重点城市更新单元实现片区统筹? ? ? ? ? ? ?69?2.5.3 以规划引领的方式保

10、障重点城市更新单元的实施?2.5.4 以政企合作的方式分层次推进更新工作? ? ? ? ? ? ? ?70? ? ?1. 改造前的上海新天地太平桥? ? ? ? ? ? ? ? ? ?71?2. 片区统筹更新早期阶段：新天地太平桥旧改案例2.1 项目定位及目标? ? ? ? ? ? ? ?72?2.2 空间环境构建2.2.1 以新天地开放式街区为代表的街区及建筑环境提升? ? ?73?74?2.2.2 以太平桥公园为代表的公共空间提质升级? ? ? ? ? ? ? ?2.3 商业环境构建? ? ? ? ? ?75?2.4 更新亮点2.4.1 挖掘片区文化价值带动片区发展?2.4.2 打造片区生

11、态景观价值带动提质升级? ? ?76?3. 更新的下一阶段：“大新天地”统筹更新的构想3.1 定位及目标? ? ? ? ? ? ? ? ?77?3.2 新天地的空间环境构建：城市 - 片区尺度下的公共空间提质升级? ? ? ? ? ? ? ?783.3 多元复合业态结构的构建：从商业单体向片区商业体系发展? ? ? ? ? ?79?3.4 片区文化生态的构建：内容品牌构建长效内生活力增长极? ?3.5 更新亮点3.5.1 紧扣城市发展方向激活片区活力与生命力? ? ? ?80? ? ? ?3.5.2 以文化内容生态激发片区的长期活力? ? ? ? ?3.5.3 紧抓“可持续”的城市更新核心要义

12、?81? ? ?1. 以文化园区商办业态为代表的上生新所案例1.1 上生新所简介? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?82?83?84?1.2 更新亮点?85?2. 以生产、生活、生态复合业态代表的南头古城案例2.1 南头古城的现状情况? ?86? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2.2 项目定位及目标? ? ? ?87? ?88? ? ? ? ? ?89? ?90?2.3 建成环境改造? ? ? ? ?91?92? ? ? ? ? ? ? ?93?2.4 多元业态构建?94? ? ? ? ?95?96?97? ? ?

13、? ? ? ?98? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2.5 更新亮点2.5.1 三方主体协同推进更新99? ? ?2.5.2 有机更新微改造过程中的价值平衡2.5.3 生产、生活、生态功能的多元融合100? ? ?3. 展望未来：大规模区域统筹更新，打造未来城市社区 万科黄埔新城案例? ? ? ?3.1 区位背景? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?101? ? ? ? ?3.2 项目亮点?102? ? ? ? ? ? ? ? ? ?103?1. 对华润城市片区统筹更新实践的思考? ? ? ?104? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2. 对瑞安城市片区统筹更新实

14、践的思考?105?3. 对万科城市片区统筹更新实践的思考? ? ? ? ?106? ?4. 小结：从量变到质变， 城市片区统筹更新正在实现高质量发展?107? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?中国商业地产基金的领跑者片区更新统筹实施经济策略智库