1、保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告1 / 72公司代码：600048公司简称：保利地产保利发展控股集团股份有限公司保利发展控股集团股份有限公司20192019 年年度报告年年度报告保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告2 / 72重要提示重要提示一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司全体董事出席

2、董事会会议。公司全体董事出席董事会会议。三、三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人宋广菊宋广菊、主管会计工作负责人刘平及会计机构负责人周东利声明主管会计工作负责人刘平及会计机构负责人周东利声明：保证年度报告中保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。财务报告的真实、准确、完整。五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案以截至2019年12月31日公司11,932,675,162股总股本

3、为基数，每10股派发现金红利8.20元（含税） ，不进行资本公积金转增股本。六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明适用 不适用本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况否八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否九、九、重大风险提示重大风险提示本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“经营情况讨论与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。十、十、其他

4、其他适用 不适用保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告3 / 72目录目录第一节第一节释义释义.4第二节第二节公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标. 4第三节第三节公司业务概要公司业务概要.7第四节第四节经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析. 9第五节第五节重要事项重要事项.44第六节第六节普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.54第七节第七节优先股相关情况优先股相关情况.58第八节第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.59第九节第九节公司治理公司治理.66第十节第十节公司债券相关情况公司债券相关情况. 68第十一节第十一节

5、财务报告财务报告.72第十二节第十二节备查文件目录备查文件目录.72保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告4 / 72第一节第一节释义释义一、一、释义释义在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义常用词语释义中国证监会指指中国证券监督管理委员会国资委指指国务院国有资产监督管理委员会上交所指指上海证券交易所公司、本公司、保利地产指指保利发展控股集团股份有限公司，原名称保利房地产（集团）股份有限公司保利物业指指保利物业发展股份有限公司报告期、本报告期指指2019 年度元、万元、亿元指指人民币元、人民币万元、人民币亿元第二节第二节公司简介和主要财务指标公司简介和主

6、要财务指标一、一、 公司信息公司信息公司的中文名称公司的中文名称保利发展控股集团股份有限公司公司的中文简称公司的中文简称保利地产公司的外文名称公司的外文名称Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd.公司的外文名称缩写公司的外文名称缩写PDH公司的法定代表人公司的法定代表人宋广菊二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式董事会秘书董事会秘书证券事务代表证券事务代表姓名姓名黄海旷煜、黄承琰联系地址联系地址广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔33层董事会办公室广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔33层董事会办公室电话电话0

7、20-89898传真传真-8-8831电子信箱电子信箱三、三、 基本情况基本情况简介简介公司注册地址公司注册地址广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层公司注册地址的邮政编码公司注册地址的邮政编码510308公司办公地址公司办公地址广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30-33层公司办公地址的邮政编码公司办公地址的邮政编码510308公司网址公司网址电子信箱电子信箱四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点公司选定的信息披露公司选定的信息披露媒体媒体名称名称中国证券报 、 上海证券报 、

8、 证券时报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址登载年度报告的中国证监会指定网站的网址公司年度报告备置地点公司年度报告备置地点公司董事会办公室保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告5 / 72五、五、 公司股票简况公司股票简况公司股票简况公司股票简况股票种类股票种类股票上市交易所股票上市交易所股票简称股票简称股票代码股票代码A股上海证券交易所保利地产600048六、六、 其他其他相相关资料关资料公司聘请的会计师公司聘请的会计师事务所（境内）事务所（境内）名称名称立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址办公地址上海市黄浦区南京东路 61 号四楼签字会计师姓名签字会计师姓名金华、常姗报

9、告期内履行持续报告期内履行持续督导职责的保荐机督导职责的保荐机构构名称名称中信证券股份有限公司办公地址办公地址北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦签字的保荐代表人姓名签字的保荐代表人姓名石衡、朱洁持续督导的期间持续督导的期间2016 年 6 月 20 日-2017 年 12 月 31 日；公司2016 年 6 月完成非公开股票发行， 募集资金全部使用完毕前，保荐机构继续履行相关持续督导义务七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一) 主要会计数据主要会计数据单位：元币种：人民币主要会计数据主要会计数据2012019 9年年2012018 8年年本期比上年本期

10、比上年同期增减同期增减(%)(%)2012017 7年年营业收入营业收入235,933,564,582.09194,513,842,492.1721.29146,623,004,012.02归属于上市公司股东归属于上市公司股东的净利润的净利润27,959,019,793.1118,903,715,264.0747.9015,633,557,875.88归属于上市公司股东归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的扣除非经常性损益的净利润的净利润27,164,249,069.2418,050,260,847.4250.4915,446,781,266.30经营活动产生的现金经营活动产生的现金流量净额流

11、量净额39,155,315,735.1011,893,321,359.64229.22-29,261,417,046.932012019 9年年末末2012018 8年年末末本期末比上本期末比上年同期末增年同期末增减（减（% %）2012017 7年末年末归属于上市公司股东归属于上市公司股东的净资产的净资产156,021,944,764.20121,922,515,914.1627.97106,923,069,073.30总资产总资产1,033,208,719,569.41846,493,923,179.5822.06697,634,668,511.42( (二二) )主要财务指标主要财务指标

12、主要财务指标主要财务指标2012019 9年年2012018 8年年本期比上年同期增减本期比上年同期增减(%)(%)2012017 7年年基本每股收益（元股）基本每股收益（元股）2.351.5947.801.32稀释每股收益（元股）稀释每股收益（元股）2.351.5947.801.32扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）2.231.5246.711.30加权平均净资产收益率（加权平均净资产收益率（% %）21.0116.63增加4.38个百分点16.34扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（% %）20.

13、4115.88增加4.53个百分点16.15保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告6 / 72报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明适用 不适用八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况资产差异情况适用 不适用(二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的净属于上市

14、公司股东的净资产差异情况资产差异情况适用 不适用(三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用九、九、 2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据单位：元币种：人民币第一季度第一季度（1-3 月份）月份）第二季度第二季度（4-6 月份）月份）第三季度第三季度（7-9 月份）月份）第四季度第四季度（10-12 月份）月份）营业收入营业收入22,577,846,856.9748,543,557,464.9640,672,607,694.51124,139,552,565.65归属于上市公司归属于上市公司股东的净利润股东的净利润2,320,082,142.707,6

15、35,130,524.492,878,160,649.2015,125,646,476.72归属于上市公司归属于上市公司股东的扣除非经股东的扣除非经常性损益后的净常性损益后的净利润利润2,037,762,111.867,633,621,000.522,587,954,630.2414,904,911,326.62经营活动产生的经营活动产生的现金流量净额现金流量净额796,454,219.9915,431,268,242.54-7,006,639,420.9629,934,232,693.53季度数据与已披露定期报告数据差异说明适用不适用十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额适用

16、 不适用单位:元币种:人民币非经常性损益项目非经常性损益项目2012019 9 年金额年金额2012018 8 年金额年金额2012017 7 年金额年金额非流动资产处置损益非流动资产处置损益40,104,207.07719,186,844.1472,234,272.01计入当期损益的政府补助计入当期损益的政府补助， 但与公司正但与公司正常经营业务密切相关常经营业务密切相关， 符合国家政策规符合国家政策规定定、 按照一定标准定额或定量持续享受按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外的政府补助除外27,598,477.845,018,257.770同一控制下企业合并产生的子公司期同一控制下企

17、业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益初至合并日的当期净损益0-6,886,431.970除同公司正常经营业务相关的有效套除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动交易性金融负债产生的公允价值变动损益损益，以及处置交易性金融资产以及处置交易性金融资产、交易交易性金融负债和可供出售金融资产取得性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益的投资收益765,317,147.30190,424,456.43-586,471.04除上述各项之外的其他营业外收入和除上述各项之外的其他营业外收入和122,596,176

18、.35184,274,676.67171,469,083.03保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告7 / 72支出支出其他符合非经常性损益定义的损益项其他符合非经常性损益定义的损益项目目31,994,733.9800少数股东权益影响额少数股东权益影响额-59,081,251.93-29,318,253.97-33,114,992.20所得税影响额所得税影响额-133,758,766.74-209,245,132.42-23,225,282.22合计合计794,770,723.87853,454,416.65186,776,609.58十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值

19、计量的项目适用 不适用单位：元币种：人民币项目名称项目名称期初余额期初余额期末余额期末余额当期变动当期变动对当期利润的影对当期利润的影响金额响金额广东省高速公路发展股份有限公司849,190,275.86836,032,381.24 -13,157,894.6243,724,695.97招商局积余产业运营服务股份有限公司357,752,377.84970,427,238.82 612,674,860.98627,023,218.38深圳市华阳国际工程设计股份有限公司50,050,000.00155,155,000.00 105,105,000.00106,892,500.00澳元套期保值128

20、,583,336.1749,395,928.91 -79,187,407.2629,961,110.41英镑套期保值258,549,240.79226,926,140.46 -31,623,100.33-31,623,100.33合计1,644,125,230.66 2,237,936,689.43 593,811,458.77775,978,424.43十二、十二、其他其他适用 不适用第三节第三节公司业务概要公司业务概要一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团。经过 27 年

21、的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。不动产投资开发是公司坚定的主业方向，报告期内，公司实现营业总收入 2359.81 亿元，其中房地产开发收入达 2237.31 亿元，占比达 94.81%。公司销售规模稳居行业前五、央企第一。公司聚焦刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局策略，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。公司形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、兼并收购等灵活的多元化土地拓展能力，持续优化资源储备，为公司的可持续发展奠定坚实基础。围绕不动产投资开发

22、，公司重点培育房地产多元化业务板块，搭建了覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。报告期内，公司两翼业务市场化运作和企业经营能力不断提升，两翼业务收入达 113.06 亿元，其中，物业管理平台保利物业于报告期内登陆香港联交所，标志着公司“打造不动产生态发展平台”战略迈出坚实一步。报告期内房地产行业发展情况，详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析” 。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明适用 不适用三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析适用 不适用1 1、前瞻及坚定

23、的战略定力、前瞻及坚定的战略定力保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告8 / 72自 1992 年成立之初，公司基于对中国城镇化进程及行业发展机遇的趋势判断，前瞻性地确立了房地产开发主业在企业发展中的核心地位。在行业周期波动中，公司始终坚定看好房地产行业，毫不动摇地坚持房地产开发的主业地位，取得了持续稳健的发展。2019 年实现签约销售 4618 亿元，位列行业前五、央企第一。面对行业发展进入新阶段，公司在继续把握房地产主业机遇的同时，提出“以不动产投资开发为主体，以综合服务和不动产金融为两翼”的发展战略，构建不动产生态发展平台。通过延展不动产全产业链，提前布局物业管理、销售代理、

24、会展、康养等服务领域，为人民美好生活提供综合解决方案；以产融结合为经营理念，发挥资本对产业的赋能优势，不断丰富不动产生态平台内涵。2 2、极具竞争优势的资源储备、极具竞争优势的资源储备经过 27 年的发展和积累，公司形成了完善的全国化产业布局优势，完成了以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的区域布局结构，契合国内区域经济发展、人口、产业的长期趋势。截至2019 年末，公司拥有在建面积 13158 万平方米、待开发面积 8112 万平方米，其中 38 个核心城市占比达 58%，项目资源丰富且质地优良，为公司的持续发展奠定坚实基础。公司具备多元化的资源拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还通

25、过旧城改造、产业拓展、兼并收购等灵活的拓展方式低成本获取项目资源，持续优化资源储备。3 3、不动产生态发展平台加速成型、不动产生态发展平台加速成型围绕房地产开发主业，公司整合上下游产业链资源，在综合服务与不动产金融领域形成了物管、经纪、商管、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等多产业协同发展的格局，两翼产业市场空间巨大，发展前景广阔，是公司未来新的规模与利润增长点。依托房地产开发主业的稳健发展，公司两翼产业加快塑造核心业务能力，市场化运作和企业经营能力逐步提升。报告期内保利物业于香港联交所主板成功上市，销售代理平台合富中国市场规模与地位稳步提升，在商管、建筑、房地产基金、会展、文旅

26、、康养、教育、公寓等产业积极推进产业资源整合，提升经营能力。同时，两翼产业的稳步发展，协同地产主业通过产业合作方式获取优质项目资源，为地产主业在社区服务、销售渠道、资产管理等方面提供大力支持，主业与两翼产业之间形成了相互促进、协调发展的良好效应。4 4、多元化、低成本融资优势，突出的资产管理能力、多元化、低成本融资优势，突出的资产管理能力作为地产龙头企业，公司构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，具备在不同市场环境下，快速、充分获取资金的能力。同时，凭借央企信用优势，公司在各大金融机构获得充足授信，报告期末，公司银行贷款授信总额 5170 亿元，剩余未

27、使用额度为 2690 亿元，融资资源充裕；公司有息负债综合融资成本仅约 4.95%，拥有极具竞争力的融资成本优势。报告期内实现销售回笼超 4300 亿元，回笼率高达 93%，具备优秀的资金管理能力。资产负债率仅为 77.79%，净负债率 56.91%，为行业较低水平，资产结构稳健，抗风险能力突出。公司已获得大公、中诚信等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级，并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB” 、 “Baa2” 、 “BBB+”主体信用评级，展望为稳定。5 5、央企背景及突出的品牌影响力、央企背景及突出的品牌影响力公司是国务院国资委管理的大型中央企业中国保利集团

28、有限公司控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团有限公司旗下房地产业务的主要运作平台，央企背景使公司获得广泛信赖，竞争优势突出。公司坚持“和者筑善”的品牌理念及“美好生活同行者”的品牌愿景，诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可，2019 年末，公司品牌价值达 883.66 亿元，连续十年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌” ，位列福布斯世界 500 强第 245 位。6 6、专业、高效的管理团队，诚信、务实的上海品茶、专业、高效的管理团队，诚信、务实的上海品茶公司管理团队人员稳定、项目运作经验丰富、管理能力突出，能够及时应对复杂多变的宏观经济形势，保持公司平稳较快发展。公司持续完善激励

29、机制，构建股权激励与项目跟投相结合的长效激励体系，将公司目标与个人目标相统一，具备强大的团队凝聚力。同时，公司将军旅文化与现代企业管理相融合，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内部审计、绩效考核、组织监督等机制，打造出务实、规范、执行高效的团队，保障公司战略高效落地。高度重视人才培养，持续优化多层次培训体系，为公司持续健康发展提供坚实的人才保障。在肩负家国建设使命，坚守央企社会责任的过程中，公司循法尚德、诚信经营，将“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，将“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告9 / 72业精神，融入公

30、司的规章制度和管理行为，成为支撑公司发展的软实力。第四节第四节经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析一、一、市场回顾与展望市场回顾与展望2019 年，全国商品房销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，增速较 2018 年同期降低 5.7 个百分点，在行业持续严厉调控的情况下销售增速仍呈现出一定的韧性；商品房销售面积 17.16 亿平方米，同比减少 0.1%，增速较 2018 年降低 1.4 个百分点，增速波动幅度收窄。全国商品房销售情况全国商品房销售情况注：除另行说明外，数据来源均为国家统计局在持续调控环境下，市场呈现分化趋势。一线城市成交延续 2018 年以来的回升态势，销售面积同比

31、显著增长 17.1%。二线城市成交表现相对稳定，成交面积较去年同期微降 1.6%。三线城市市场压力凸显，成交面积较去年同比下滑 10.8%。不同级别代表城市住宅月均成交面积情况不同级别代表城市住宅月均成交面积情况数据来源：中国指数研究院。根据中指院统计：代表城市 50 个，一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌 25 个城市；主要是各省会城市和计划单列市；三线城市包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、

32、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通 21 个城市，主要指地级市。保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告10 / 72全国房地产库存总量延续自 2016 年 11 月以来的下降趋势。截至 2019 年末，全国商品房待售面积为 5.0 亿平方米， 较 2018 年同期下降 4.9%。其中，住宅待售面积 2.2 亿平方米， 同比下降 10.4%。全国商品房待售情况全国商品房待售情况2019 年，房地产开发投资完成额 13.2 万亿元，同比增长 9.9%，增速保持平稳。其中，全国土地成交 1.5 万亿元，同比减少 8.7%，土地成交增速在 5 月后触底回升；报告期内

33、，全国房屋新开工面积 22.7 亿平方米，累计同比增长 8.5%；房屋竣工面积 9.6 亿平方米，累计同比增长 2.6%，2019年 12 月累计增速由负转正。全国土地成交及开发投资情况全国土地成交及开发投资情况全国房屋开竣工情况全国房屋开竣工情况全国房地产开发资金来源总量为 17.9 万亿元，较去年同期增加 1.26 万亿，同比增长 7.6%。其中国内贷款 2.5 万亿元，同比增长 5.1%；自筹资金、定金及预收款分别为 5.8 万亿元和 6.1 万亿元，同比分别增长 4.2%和 10.7%，合计占比与去年同期基本持平；个人按揭贷款 2.7 万亿元，同比增长15.1%，增速较去年同期提升 1

34、5.9%。保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告11 / 72房地产开发资金来源情况房地产开发资金来源情况报告期内，行业延续“从严”调控思路，中央表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ，调控力度未见放松。2019 年 5 月起，金融市场对房地产融资全面收紧，行业环境、资金面等逐步承压，土地市场成交波动明显，区域结构呈现冷热不均的特点。商品房成交方面，行业继续保持“总量峰值” ，整体呈现出箱体震荡的态势，成交价、量均表现出一定韧性。随着调控的持续深入，以及各地方政府“一城一策”调控手段的逐渐落地，不同区域和城市间去化各有差异，调控效果得到显现。长期来看，中国城镇化进程仍未完成，资

35、源、人口向核心城市和重点城市群迁移的发展趋势仍在推进，房地产行业发展的根本驱动力没有改变。另一方面，由于房地产在国民经济中的重要性十分突出，作为宏观经济的“调节器” ，房地产行业调控的主基调仍以稳地价、稳房价、稳预期的政策为核心，坚持“房住不炒”的行业定位不动摇。短期内，中美贸易摩擦的余波犹在，新冠疫情带来企业停工停产冲击新至，国内国际消费需求被动收缩、金融和原油等大宗商品交易市场持续震荡，国内宏观经济面临较大下行压力。房地产行业投资、销售、施工等也因此受到共振，开发商的经营和资金状况等均面临较大冲击。为应对疫情影响，尽管中央已及时出台相关货币和财政政策对冲经济下行风险，各地方政府也在土地、按

36、揭、销售等方面对房地产予以支持，但客观上的新房供应、消费者信心恢复需要一定修复过程，房地产行业企稳仍需要时间。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况1 1、销售稳步增长，城市深耕效果显著、销售稳步增长，城市深耕效果显著2019 年，公司紧抓市场窗口，合理铺排销售节奏，在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下， 实现签约金额 4618.48 亿元， 同比增长 14.09%， 市场占有率提升至 2.89%； 签约面积 3123.12万平方米，同比增长 12.91%。报告期内，公司聚焦的 38 个核心城市销售贡献达到 77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。单城签约过百亿城市 13

37、 个，合计销售金额达 2500 亿元，销售贡献占比达 54%。在全国 11 个城市中销售金额排名当地第一，25 个城市进入前三，市场地位稳步提升。广州实现销售超 420 亿元，佛山、武汉、北京超 200 亿元，福州、西安、三亚等首次突破 100 亿元，核心城市深耕效果显著。2 2、把握市场节奏，优化资源结构、把握市场节奏，优化资源结构报告期内，公司拓展项目 127 个，新增容积率面积 2680 万平方米，拓展成本 1555 亿元。公司主动提高拓展项目权益比例，拓展金额权益比例提升至 71%；新增权益面积 1916 万平方米，与去年同期相近。公司根据土地市场变化灵活调整节奏， “不随众，不盲从”

38、 ，合理把握投资节奏，年内拓展平均楼面地价 5802 元/平方米，拓展溢价率仅 14%。新增货量中，住宅货量占比 84%，资源结构持续优化。公司坚定落实城市深耕战略，持续加大核心城市及重点城市群的渗透深耕，报告期内新拓展资源中，38 个核心城市拓展金额占比达 79%。同时，通过产业合作、旧改、收购等方式获取项目数量不断增加，多元化拓展能力持续提升，有效补充优质资源。2019 年，公司实现新开工面积 4983 万平方米，竣工面积 2973 万平方米。截至 2019 年末，公保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告12 / 72司待开发面积 8112 万平方米，其中 38 个核心城市占比

39、达 58%。3 3、 收入利润稳步增长，持续高质量稳健发展收入利润稳步增长，持续高质量稳健发展报告期内，公司经营规模稳步增长。房地产业务结转加快，实现营业总收入 2359.81 亿元，同比增长 21.29%； 净利润 375.54 亿元， 同比增长 43.61%； 归母净利润 279.59 亿元， 同比增长 47.90%，收入利润稳步增长，实现高质量稳健发展。得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升，公司毛利率提升 2.48 个百分点至 34.97%，其中房地产结转毛利率提升 2.69 个百分点至 35.38%；随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公司实现投资收益 37.02 亿元，同比大幅

40、增长 37.62%；净利率提升 2.47 个百分点至 15.91%。4 4、强化现金管理能力，优化资产负债结构、强化现金管理能力，优化资产负债结构报告期内，公司为应对行业资金面收紧风险，强化现金管理能力。一方面，公司通过将回笼指标纳入业绩考核、建立回笼动态监控机制、加大按揭总对总合作力度等多种举措，持续强化现金回笼，全年累计实现销售回笼 4312 亿元，回笼率提升 5 个百分点至 93%，资金保障稳健有力。另一方面，截止报告期末，公司拥有未发行公司债额度 150 亿元、 中期票据额度 85 亿元，在保险金融机构、供应链 ABN 储架、 私募供应链融资等方面合计储备融资额度达 358 亿元， 未

41、使用银行授信额度约 2690亿，融资头寸充裕。持续优化资产负债结构， 强化抗风险能力。 报告期末， 公司资产负债率 77.79%， 较年初降低 0.18个百分点；净负债率 56.91%，同比大幅降低 23.64 个百分点，负债率为业内较低水平。报告期内公司发行 15 亿元中期票据与 5 亿美元债，发行利率均为同期同类产品的最低。截至报告期末账面有息负债 2700.49 亿元，有息负债综合成本仅约 4.95%，同比降低 0.08 个百分点，继续保持业内领先优势。货币资金近 1400 亿元，为短期借款及一年内到期债务的 2.1 倍，资金结构安全。5 5、不动产生态发展平台加速成型、不动产生态发展平

42、台加速成型报告期内，保利物业于香港联交所主板上市，募集资金规模达 53.82 亿港元，引入新加坡政府投资公司、高瓴资本、中国国有企业结构调整基金股份有限公司、中国交通建设集团有限公司等国际知名基石投资人， 获得国际资本市场广泛认可。 截至报告期末， 保利物业在管面积达 2.87 亿平米，合同面积达 4.98 亿平米，物业管理项目超过 1000 个。报告期内实现营业收入 59.67 亿元，同比增长 41.1%，净利润 5.03 亿元，同比增长 49.7%。根据中国指数研究院 2019 年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，央企物管公司中排名第一。截至 2020 年 4 月

43、14 日，公司市值达 416 亿港元。销售代理平台合富中国持续推进整合工作，加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国 200 多个城市，代理项目近 2000 个，市场竞争力持续提升。商业管理板块管理面积达 268 万平方米,其中购物管理中心管理面积达 153 万平米， 酒店管理面积达 94 万平米,以轻资产模式实现品牌及管理输出。不动产金融方面，公司在管基金管理规模近 1200 亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强” 。( (一一) )主营业务分析主营业务分析1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表单位:元币种:人民币科目科目本期数本期数上年同期

44、数上年同期数变动比例（变动比例（% %）营业收入235,933,564,582.09194,513,842,492.1721.29营业成本153,449,636,272.28131,338,798,272.8016.83销售费用6,680,664,007.675,912,207,338.9813.00管理费用4,233,044,430.653,495,447,619.2321.10研发费用56,258,733.0840,945,036.3937.40财务费用2,581,725,737.142,584,650,271.32-0.11经营活动产生的现金流量净额39,155,315,735.1011

45、,893,321,359.64229.22投资活动产生的现金流量净额-10,498,374,866.76-13,459,173,583.95/筹资活动产生的现金流量净额-2,834,651,080.9946,497,753,467.15-106.10保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告13 / 722.2.收入和成本分析收入和成本分析适用 不适用报告期内，公司实现营业收入 2359.34 亿元，同比上升 21.29%；营业成本 1534.50 亿元，同比上升 16.83%，主要为结转规模扩大，相应结转成本增加。（1 1）主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分

46、地区情况单位:元币种:人民币主营业务分行业情况主营业务分行业情况分行业分行业营业收入营业收入营业成本营业成本毛利率毛利率（%）营业收入比营业收入比上年增减上年增减（%）营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（%）毛利率毛利率比上年增减比上年增减房地产销售223,731,311,502.19144,582,928,215.0235.3822.5917.69 增加 2.70 个百分点其他11,306,446,589.218,759,055,621.1022.530.493.93 减少 2.56 个百分点合计235,037,758,091.40153,341,983,836.1234.7621.31

47、16.81 增加 2.52 个百分点主营业务分地区情况主营业务分地区情况分地区分地区营业收入营业收入营业成本营业成本毛利率毛利率（% %）营业收入比营业收入比上年增减上年增减（% %）营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（% %）毛利率毛利率比上年增减比上年增减华南片区80,775,831,853.4448,907,498,814.4039.456.60-4.57 增加 7.08 个百分点华东片区51,668,207,679.1435,646,185,993.1131.012.576.78 减少 2.72 个百分点西部片区41,900,194,895.0129,380,467,733.822

48、9.8883.0674.58 增加 3.40 个百分点中部片区29,316,525,098.0818,769,011,519.0135.9888.0187.96 增加 0.02 个百分点华北片区20,040,504,278.7012,201,744,914.2939.11-10.92-18.13 增加 5.35 个百分点东北片区10,968,267,430.858,096,957,930.2026.18129.01135.14 减少 1.92 个百分点海外片区368,226,856.18340,116,931.297.63-79.89-77.10 减少 11.28 个百分点注：其他主营业务为建

49、筑、租赁、物业管理、展览、酒店、服务费等。主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明其中：占公司营业收入总额或其中：占公司营业收入总额或营业利润总额营业利润总额 10%10%以上的地区以上的地区单位：元币种：人民币分地区分地区营业收入营业收入营业成本营业成本毛利率毛利率（% %）营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（% %）营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（% %）毛利率比上年增减毛利率比上年增减华南片区80,775,831,853.4448,907,498,814.4039.456.60-4.57 增加 7.08 个百分点华东片区51,668,207,679.1435,646,185,

50、993.1131.012.576.78 减少 2.72 个百分点西部片区41,900,194,895.0129,380,467,733.8229.8883.0674.58 增加 3.40 个百分点中部片区29,316,525,098.0818,769,011,519.0135.9888.0187.96 增加 0.02 个百分点华南片区、华东片区、西部片区、中部片区营业收入、营业成本增加，主要因为房地产项目交付结转增加；华南片区、西部片区、中部片区毛利率同比提高，主要受结转项目结构差异影响。房地产业务分地区情况表房地产业务分地区情况表单位：元、平方米币种：人民币地区地区结算收入结算收入比例比例（