1、保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 1 / 68 公司代码：600048 公司简称：保利地产 保利发展控股集团股份有限公司保利发展控股集团股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 2 / 68 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

2、 二、二、 未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务未出席董事职务 未出席董事姓名未出席董事姓名 未出席未出席董事的原因说明董事的原因说明 被委托人姓名被委托人姓名 独立董事 朱征夫 工作原因 李非 三、三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人宋广菊宋广菊、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人刘平刘平及会计机构负责人及会计机构负责人周东利周东利声明：保证年度报告声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、

3、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以截至2018年12月31日公司11,895,029,098股总股本为基数，每10股派发现金红利5.00元 （含税），不进行资本公积金转增股本。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定

4、决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“经营情况讨论与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 3 / 68 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 9 第五节第五节 重要事项重要事项 . 37 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变

5、动及股东情况 . 50 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 55 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 56 第九节第九节 公司治理公司治理 . 62 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 64 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 68 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 68 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 4 / 68 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义常用词语释义 中国证监会 指指 中国证券监督管理委

6、员会 国资委 指指 国务院国有资产监督管理委员会 上交所 指指 上海证券交易所 公司、本公司、保利地产 指指 保利发展控股集团股份有限公司，原名称保利房地产（集团）股份有限公司 报告期、本报告期 指指 2018 年度 元、万元、亿元 指指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称公司的中文名称 保利发展控股集团股份有限公司 公司的中文简称公司的中文简称 保利地产 公司的外文名称公司的外文名称 Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd. 公司的外文名称

7、缩写公司的外文名称缩写 PDH 公司的法定代表人公司的法定代表人 宋广菊 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书董事会秘书 证券事务代表证券事务代表 姓名姓名 黄海 尹超 联系地址联系地址 广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔33层董事会办公室 电话电话 传真传真 -8831 电子信箱电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址公司注册地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层 公司注册地址的邮政编码公司注册地址的邮政编码 510308 公司办公地址公司办公地址 广州市海珠区阅江中路6

8、88号保利国际广场北塔30-33层 公司办公地址的邮政编码公司办公地址的邮政编码 510308 公司网址公司网址 ； 电子信箱电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露公司选定的信息披露媒体媒体名称名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 5 / 68 备注：公司原指定信息披露报纸为中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报；自2018年5月7日起，变更为中国证券报、上海证券

9、报、证券时报。 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况公司股票简况 股票种类股票种类 股票上市交易所股票上市交易所 股票简称股票简称 股票代码股票代码 A股 上海证券交易所 保利地产 600048 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事公司聘请的会计师事务所（境内）务所（境内） 名称名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址办公地址 上海南京东路 61 号 4 楼 签字会计师姓名签字会计师姓名 金华、常姗 报告期内履行持续督报告期内履行持续督导职责的保荐机构导职责的保荐机构 名称名称 中信证券股份有限公司 办公地址办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券

10、大厦 签字的保荐代表人姓名签字的保荐代表人姓名 石衡、朱洁 持续督导的期间持续督导的期间 2016 年 6 月 20 日-2017 年 12 月 31 日；公司2016 年 6 月完成非公开股票发行， 募集资金全部使用完毕前，保荐机构继续履行相关持续督导义务 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据主要会计数据 20182018年年 20172017年年 本期比本期比上年同上年同期增减期增减(%)(%) 20162016年年 调整后调整后 调整前调整前 营业收入营业收入 194,513,842,

11、492.17 146,623,004,012.02 146,306,235,168.92 32.66 154,752,138,129.80 归属于上市公归属于上市公司股东的净利司股东的净利润润 18,903,715,264.07 15,633,557,875.88 15,625,886,183.86 20.92 12,421,551,064.86 归属于上市公归属于上市公司股东的扣除司股东的扣除非经常性损益非经常性损益的净利润的净利润 18,050,260,847.42 15,446,781,266.30 15,438,973,853.46 16.85 12,257,799,041.22 经营

12、活动产生经营活动产生的现金流量净的现金流量净额额 11,893,321,359.64 -29,261,417,046.93 -29,295,855,440.87 140.65 34,053,957,194.00 20182018年末年末 20172017年末年末 本期末本期末比上年比上年同期末同期末增减（增减（% %） 20162016年末年末 调整后调整后 调整前调整前 归属于上市公归属于上市公司股东的净资司股东的净资121,922,515,914.16 106,923,069,073.30 106,979,798,171.50 14.03 89,253,187,376.76 保利发展控股集

13、团股份有限公司 2018 年年度报告 6 / 68 产产 总资产总资产 846,493,923,179.58 697,634,668,511.42 696,451,750,899.16 21.34 467,996,774,750.41 ( (二二) ) 主要财主要财务指标务指标 主要财务指标主要财务指标 20182018年年 20172017年年 本期比上年同期增本期比上年同期增减减(%)(%) 20162016年年 调整后调整后 调整前调整前 基本每股收益（元股）基本每股收益（元股） 1.59 1.32 1.32 20.45 1.10 稀释每股收益（元股）稀释每股收益（元股） 1.59 1.

14、32 1.32 20.45 1.10 扣除非经常性损益后的基本每扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）股收益（元股） 1.52 1.30 1.30 16.92 1.08 加权平均净资产收益率（加权平均净资产收益率（% %） 16.63 16.34 16.32 增加0.29个百分点 15.53 扣除非经常性损益后的加权平扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（均净资产收益率（% %） 15.88 16.15 16.13 减少0.27个百分点 15.32 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 2018 年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整

15、报表，后文提及 2017 年度财务数据均为追溯调整后数据。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会

16、计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度第一季度 （1 1- -3 3 月份）月份） 第二季度第二季度 （4 4- -6 6 月份）月份） 第三季度第三季度 （7 7- -9 9 月份）月份） 第四季度第四季度 （1010- -1212 月份）月份） 营业收入营业收入 20,133,631,997.93 39,392,455,593.43 35,407,945,257.89 99,579,809,642.92 归属于上市公司归属于上市公司股东的净利润股东的净利润 1,893,754,274.08 4,598

17、,270,058.43 3,109,390,549.79 9,302,300,381.77 归属于上市公司归属于上市公司股东的扣除非经股东的扣除非经常性损益后的净常性损益后的净利润利润 1,861,783,871.52 4,516,472,275.44 2,586,793,289.82 9,085,211,410.64 经营活动产生的经营活动产生的现金流量净额现金流量净额 -26,118,298,070.67 16,520,530,107.75 -1,076,292,911.74 22,567,382,234.30 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 7 / 68 季度数据与已

18、披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2018 年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整报表。 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目非经常性损益项目 2012018 8 年金额年金额 2012017 7 年金额年金额 2012016 6 年金额年金额 非流动资产处置损益非流动资产处置损益 719,186,844.14 72,234,272.01 22,872,636.74 计入当期损益的政府补助，但与公司正计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规常经营业务密切相关

19、，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外的政府补助除外 5,018,257.77 0.00 1,837,929.33 同一控制下企业合并产生的子公司期同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益初至合并日的当期净损益 -6,886,431.97 0.00 0.00 除同公司正常经营业务相关的有效套除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易损益，以及处置交易性金融资产、交易性

20、金融负债性金融负债和可供出售金融资产取得和可供出售金融资产取得的投资收益的投资收益 190,424,456.43 -586,471.04 23,652,196.72 除上述各项之外的其他营业外收入和除上述各项之外的其他营业外收入和支出支出 184,274,676.67 171,469,083.03 185,377,489.19 少数股东权益影响额少数股东权益影响额 -29,318,253.97 -33,114,992.20 -21,506,792.81 所得税影响额所得税影响额 -209,245,132.42 -23,225,282.22 -48,481,435.53 合计合计 853,454

21、,416.65 186,776,609.58 163,752,023.64 注：非流动资产处置损益主要为公司以保利地产投资顾问有限公司 100%股权对合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司进行增资带来的投资收益。 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称项目名称 期初余额期初余额 期末余额期末余额 当期变动当期变动 对当期利润的对当期利润的影响金额影响金额 广东省高速公路发展股份有限公司 820,850,195.14 849,190,275.86 28,340,080.72 51,214,574.44 中航善达股份有限公司 464,

22、408,501.18 357,752,377.84 -106,656,123.34 4,782,785.80 澳元套期保值 -3,051,453.67 56,728,642.71 59,780,096.38 4,328,602.09 英镑套期保值 131,548,826.40 330,403,934.25 198,855,107.85 186,095,854.35 合计 1,413,756,069.05 1,594,075,230.66 180,319,161.61 246,421,816.68 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 8 / 68 十二、十二、 其他其他 适用 不

23、适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是专注于房地产开发与经营的大型企业集团，报告期内，公司“一主两翼”战略进一步明确为“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，搭建不动产生态发展平台。 不动产投资开发是公司坚定的主业方向，公司销售规模稳居行业前五、央企第一。公司聚焦刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以一二线城市及核心城市群为主的布局策略。公司通过招拍挂、收并购、合作开发、旧城改造等多元化拓展方式持续优化资源储备，保持良好的可持续

24、发展能力。 两翼业务是公司重点培育的相关多元化板块。围绕不动产投资开发，搭建覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。 报告期内房地产行业发展情况，详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1 1、前瞻性的战略定位与良好的战略定力、前瞻性的战略定位与良好的战略定力 自 1992 年成立之初， 基于对城镇化进程及行业发展机遇的趋势判断， 公司前瞻性地确立了房

25、地产开发主业在企业发展中的核心地位，先后制定了“三个为主，两个结合”、“三个为主，三个结合”的发展战略，房地产开发主业对公司收入贡献比例始终保持在 90%以上。公司准确把握了行业快速发展机遇，实现了持续稳定增长，2018 年实现签约销售 4048 亿元，同比增长 30.91%，位列行业前五、央企第一。 面对行业发展进入新阶段，公司提出“一主两翼”发展战略，构建不动产生态发展平台。一方面，坚定聚焦房地产开发主业，结合宏观环境与市场需求进行战略定位，并根据市场情况灵活微调指导经营决策。另一方面，提前布局两翼产业，加快市场化发展，物业管理、销售代理、房地产金融等板块排名行业前列，逐步形成多产业协同发

26、展格局，并培育新的规模与利润增长点。 2 2、资源储备充足，符合城市聚集发展趋势、资源储备充足，符合城市聚集发展趋势 公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群，形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系。 截至 2018 年末， 公司在国内外 100 个城市合计拥有在建面积 10390万平方米、待开发面积 9154 万平方米，可满足未来 2-3 年的开发需要，保证公司在不同的行业周期灵活应对市场变化。 在此基础上，公司根据市场需要持续优化资源结构。区域布局方面，公司继续加大重点城市深耕发展，在 9154 万平方米待开发面积中，一二线城市占比 60%，城市群周边的核心三四线

27、城市占比 30%，其中在珠三角拥有待开发面积 3447 万平方米。产品结构方面，保持刚性及改善性需求的住宅产品定位，住宅类产品销售占比在 85%以上，且以 144 平方米以下普通住宅为主，满足市场主流需求。 3 3、房地产开发与相关产业整合发展、房地产开发与相关产业整合发展 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 9 / 68 经过多年发展积累，公司构建了多元化的土地资源拓展模式，在招拍挂、收并购、合作开发、旧城改造、央企整合、产业拓展等渠道均形成了突出的资源整合优势，完成中航国际旗下地产开发业务整合，落实及储备多个旧改、城市地标、主题公园、特色小镇、产业园项目，均具备突出的成本优

28、势。 依托房地产开发主业，公司整合房地产上下游产业链资源，在综合服务与不动产金融领域形成十余个专业板块，重点发展物管、经纪、商管、建筑、房地产基金等产业，推动公司整体服务水平与品牌形象提升，积极培育会展、文旅、康养、教育、公寓等产业，构建不动产生态发展平台。 4 4、资金管理能力突出，资产结构稳健、资金管理能力突出，资产结构稳健 公司持续加强现金流管理，近年来销售回笼率保持在 85%以上，处于行业领先水平，提供了充足的经营现金流保障。同时，公司发挥央企信用优势，构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，保障充足的融资头寸和极具竞争力的融资成本。公司累计发行

29、权益融资工具 326 亿元、各类直接债务融资工具约 510 亿元。 公司注重保持稳健的资产负债结构， 合理控制负债规模， 优化账龄结构， 严控债务风险。 2018年末，公司有息负债总额 2637 亿元，其中直接融资占比超 15%，有息负债综合成本仅 5.03%。 5 5、管理团队专业高效、管理团队专业高效 公司将独特的军旅文化融入现代企业管理，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过绩效考核、内部审计、组织监督等管理机制，打造高效的执行力。公司持续完善激励机制，构建股权激励与项目跟投相结合的长效激励体系，将公司目标与个人目标相统一，提升团队凝聚力。同时，公司高度重视人才培养，优化多层次培训体

30、系，构建了专业突出、学习能力强的管理团队，为公司健康发展提供坚实的人才保障。 6 6、品牌影响力行业领先、品牌影响力行业领先 公司是大型中央企业中国保利集团有限公司控股的房地产上市公司，也是中国保利集团有限公司房地产业务的主要运作平台。公司坚持“和者筑善”的品牌理念及“美好生活同行者”的品牌愿景，良好的品牌形象得到社会广泛认可。2018 年末，公司品牌价值达 642.41 亿元，连续九年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，位列“中国房地产百强企业”综合实力第四名。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、市场回顾与展望市场回顾与展望 2018 年，全国商品房销售金额 15.

31、0 万亿元，同比增长 12.2%，增速较 2017 年降低 1.5 个百分点；商品房销售面积 17.2 亿平方米，同比增长 1.3%，增速较 2017 年降低 6.4 个百分点。行业集中度持续提升，销售前五名企业合计市场占有率达 18.3%，较 2017 年提升 1.3 个百分点；前十名与前五十名的市场占有率分别超过 25%和 55%。 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 10 / 68 数据来源：国家统计局，下同 在行业调控加深与“因城施策”推进下，区域及城市分化逐渐加大。根据 40 大中城市销售统计，2018 年一线城市延续 2017 年的调整并于年中出现筑底回升，年内销售

32、金额同比增速自 2018年二季度起逐步提高，但仍远低于 2016 年全年水平；二线城市表现较为平稳，年内销售金额同比增速在 10%至 15%间小幅波动；三线城市则出现慢速降温现象。 2018 年，全国土地成交 1.6 万亿元，同比增长 18.0%，远低于 2017 年的 49.4%，土地成交热度明显下降；房地产开发投资完成额 12.0 万亿元，同比增长 9.5%，增速自 2017 年初以来保持稳定。报告期内，全国房屋新开工面积 20.9 万平方米，同比增长 17.2%；竣工面积 9.4 万平方米，同比减少 7.8%。 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 11 / 68 2018

33、 年，全国房地产库存总量延续自 2016 年 11 月以来的同比下降趋势，但降幅有所收窄。截至 2018 年 12 月末，全国商品房待售面积下降至 5.2 亿平方米，较 2017 年末同比下降 11.0%。其中，住宅待售面积 2.5 亿平方米，同比下降 16.8%。 在防控金融风险与去杠杆的政策背景下，2018 年全国房地产开发资金来源总量 16.6 万亿元，同比增长6.4%， 增速较2017年下降1.8个百分点； 其中， 国内贷款占比下降1.7个百分点至14.5%，房企自筹资金、定金及预收款合计占比则提高至 67.0%。 报告期内，在“房住不炒”的政策引领下，房地产宏观调控以稳为主，具有较强

34、的政策定力和稳定性，商品房销售增速继续下降，城市调整分化渐趋明显，一线城市下半年调整至筑底、二线城市保持平稳表现、三线城市则逐步进入调整，且城市内各片区间也出现不同的调整节奏；临近年末，行业资金面伴随降准与流动性放松而有所改善，但贷款规模尚未出现明显提升。公司认为房地产行业发展趋势仍然向好，居住及改善需求随着城市群聚集发展将持续补充，市场竞争趋于专业化、品牌化。公司将继续专注刚性及改善性需求，聚焦一二线城市及核心城市群，把握市场调整中的结构性机会，优化资源储备，提升产品及配套服务，发挥融资能力优势，保持持续稳健增长，巩固行业领先地位。 长期来看，房地产作为城市发展的重要载体之一，承载居住、商务

35、、学习、消费等多元需求，拥有种类庞大的服务消费场景。房地产企业通过发挥整合资源优势，从过往单一的房地产开发，向社区消费、生活服务、产业链投资、资产持有运营等领域延伸，提高业绩增长宽度与厚度，提升持续发展能力。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 1 1、销售再创新高，城市深耕优势显现、销售再创新高，城市深耕优势显现 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 12 / 68 2018 年，公司紧抓市场窗口，合理铺排销售节奏，在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下，实现签约金额 4048.17 亿元，同比增长 30.91%，市场占有率提升至 2.70%；签约面积276

36、6.11 万平方米，同比增长 23.36%。 报告期内，公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达 77%，其中在珠三角实现签约销售 1170 亿元，较去年同期增长 24%。深耕城市销售再创新高，单城签约过百亿城市 12 个，广州实现签约 400 亿元，佛山、北京超过 250 亿元，东莞、中山等首次突破 100 亿元。 2 2、适度增量拓展，持续优化资源结构、适度增量拓展，持续优化资源结构 2018 年，公司拓展项目 132 个，新增容积率面积 3116 万平方米，是年度签约面积的 114%，为销售规模持续增长奠定基础；拓展成本 1927 亿元，平均楼面地价 6186 元/平方米。 公司持续加

37、大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，年内一二线城市拓展金额和面积分别为74%和 61%，且三四线城市新增容积率面积中 53%位于珠三角、长三角城市群。 2018 年，公司实现新开工面积 4396 万平方米，竣工面积 2217 万平方米。截至 2018 年末，公司待开发面积 9154 万平方米，其中一二线城市占比 60%，六大城市群合计占比 69%。 3 3、利润较快增长，盈利能力持续提升、利润较快增长，盈利能力持续提升 报告期内，公司实现营业总收入 1945.55 亿元，同比增长 32.66%；净利润 261.49 亿元，同比增长 32.78%；归母净利润 189.04 亿元，同比增长 20.

38、92%。 年内，公司毛利率提升 1.45 个百分点至 32.49%，得益于结转项目价格上升，房地产结转毛利率也提升至 32.68%； 实现投资收益 26.90 亿元， 同比大幅增长 60.06%； 净利率 13.44%， 与 2017年基本持平。 4 4、持续强化现金管理，抗风险能力突出、持续强化现金管理，抗风险能力突出 2018 年，公司持续优化资金管理。一方面，提高销售回笼管理精细度，全年累计实现销售回笼 3562 亿元，回笼率达 88%，在资金趋紧的背景下保持回笼率稳中有升；另一方面，继续加大直接融资，年内发行 3 年期中期票据 50 亿元、美元债券 10 亿美元，储备低成本长期资金；发

39、行永续中期票据 15 亿元，充实权益资本。 报告期末，公司资产负债率 77.97%，基本保持稳定；净负债率 80.55%，同比降低 5.82 个百分点，资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力；账面有息负债 2636.57 亿元，其中银行贷款、直接融资占比分别为 71%和 15%，有息负债综合成本仅约 5.03%，具备突出的规模及成本优势。 5 5、以并购整合加快资源拓展与业务布局、以并购整合加快资源拓展与业务布局 房地产主业将收购兼并作为重要拓展方式，加快资源储备扩大规模。公司已完成保利（香港）控股有限公司 50%股权收购交割，进一步扩大业务区域。报告期内，公司通过收并购、合作开发、旧城改造、

40、产业拓展等方式获取项目 75 个，占全年拓展金额及拓展面积的 54%、58%。 两翼业务借助资本运作，提升核心竞争力。保投顾与业界龙头合富辉煌完成股权整合，双方一二手物业代理业务融合发展，2018 年末累计覆盖超过 150 个城市，代理项目超过 1700 个。保利物业收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业，完善物业管理 4+2 的多业态布局；持续探讨进一步资本运作，夯实行业领先优势。 6 6、两翼业务加速市场化发展、两翼业务加速市场化发展 综合服务方面，物业管理布局全国 131 个城市，综合实力位居国内物业管理行业前五；商业管理板块运营项目 65 个，管理面积 266 万平方米，累计外拓购物中心

41、 10 个、酒店 4 个，以轻资产模式实现品牌及管理输出；公寓、教育、康养等板块也取得一定发展。 不动产金融方面，公司累计基金管理规模逾 1000 亿元，累计投资项目超过 150 个，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 13 / 68 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目科目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例（变动比例（% %） 营业收入 194,513,842,492.17 146,623,004,

42、012.02 32.66 营业成本 131,338,798,272.80 101,132,555,008.61 29.87 销售费用 5,912,207,338.98 3,883,196,495.51 52.25 管理费用 3,495,447,619.23 2,822,947,368.13 23.82 研发费用 40,945,036.39 34,581,224.66 18.40 财务费用 2,584,650,271.32 2,390,160,000.80 8.14 经营活动产生的现金流量净额 11,893,321,359.64 -29,261,417,046.93 140.65 投资活动产生的

43、现金流量净额 -13,459,173,583.95 -16,950,721,767.37 20.60 筹资活动产生的现金流量净额 46,497,753,467.15 67,381,531,740.24 -30.99 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现营业收入 1945.14 亿元，同比上升 32.66%；营业成本 1313.39 亿元，同比上升 29.87%，主要为结转规模扩大，相应结转成本增加。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况主营业务分行业情况 分行业分行

44、业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率（% %） 营业收营业收入比上入比上年增减年增减（% %） 营业成营业成本比上本比上年增减年增减（% %） 毛利率毛利率比上年增减比上年增减 房地产销售 182,497,765,890.01 122,848,747,604.87 32.68 32.46 28.25 增加 2.21 个百分点 其他 11,251,008,640.31 8,427,895,384.08 25.09 29.41 58.62 减少 13.80 个百分点 合计 193,748,774,530.32 131,276,642,988.95 32.24 32.28 29.84

45、 增加 1.27 个百分点 主营业务分地区情况主营业务分地区情况 分地区分地区 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率（% %） 营业收营业收入比上入比上年增减年增减（% %） 营业成营业成本比上本比上年增减年增减（% %） 毛利率毛利率比上年增减比上年增减 华南片区 75,775,815,943.63 51,247,229,703.56 32.37 43.39 48.14 减少 2.17 个百分点 华东片区 50,372,678,590.76 33,382,956,565.11 33.73 43.02 35.16 增加 3.85 个百分点 西部片区 22,888,780,855.3

46、5 16,828,751,884.65 26.48 30.14 29.85 增加 0.17 个百分点 华北片区 22,498,305,674.71 14,903,655,352.97 33.76 42.76 47.87 减少 2.29 个百分点 中部片区 15,592,677,075.51 9,985,609,452.80 35.96 -11.64 -21.13 增加 7.71 个百分点 东北片区 4,789,394,063.62 3,443,494,611.61 28.10 -31.20 -41.07 增加12.04个百分点 海外片区 1,831,122,326.74 1,484,945,4

47、18.25 18.91 305.79 454.51 减少21.75个百分点 合计 193,748,774,530.32 131,276,642,988.95 32.24 32.28 29.84 增加 1.27 个百分点 注：其他主营业务为建筑、装饰、租赁、物业管理、销售代理、展览、酒店、服务费等。 保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 14 / 68 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 其中：占公司营业收入总额或营业利润总额其中：占公司营业收入总额或营业利润总额 10%10%以上的地区以上的地区 单位：元 币种：人民币 分地区分地区 营业收入营业收入 营业成本

48、营业成本 毛利率毛利率（% %） 营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（% %） 营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（% %） 毛利率比上年增减毛利率比上年增减 华南片区 75,775,815,943.63 51,247,229,703.56 32.37 43.39 48.14 减少2.17个百分点 华东片区 50,372,678,590.76 33,382,956,565.11 33.73 43.02 35.16 增加3.85个百分点 西部片区 22,888,780,855.35 16,828,751,884.65 26.48 30.14 29.85 增加0.17个百分点 华北片区 2

49、2,498,305,674.71 14,903,655,352.97 33.76 42.76 47.87 减少2.29个百分点 合计合计 171,535,581,064.45 116,362,593,506.29 32.16 41.28 41.33 增加0.03个百分点 华南片区、华东片区、西部片区、华北片区营业收入、营业成本增加，主要因为房地产项目交付结转增加；华东片区毛利率同比提高，主要受结转项目结构差异影响。 房地产业务分地区情况表房地产业务分地区情况表 单位：元、平方米 币种：人民币 地区地区 结算收入结算收入 比例 （比例 （% %） 结算面积结算面积 比例（比例（% %） 累计结算

50、面积累计结算面积 比例比例（% %） 华南片区 65,481,588,112.26 35.89 4,839,097.20 31.86 21,130,261.57 24.35 华东片区 50,283,661,400.08 27.55 2,934,651.68 19.32 13,146,523.22 15.14 西部片区 22,611,265,544.16 12.39 2,812,066.97 18.52 18,215,395.48 20.98 华北片区 22,097,604,155.86 12.11 2,118,721.49 13.95 12,099,942.22 13.94 中部片区 15,4