1、保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告 1 / 78 公司代码：600048 公司简称：保利地产 保利发展控股集团股份有限公司保利发展控股集团股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告 2 / 78 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、

2、二、公司全体董事出席公司全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见为本公司出具了标准无保留意见的的审计审计报告。报告。 四、四、公司负公司负责人责人宋广菊宋广菊、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人刘平刘平及会计机构负责人及会计机构负责人周东利周东利声明：保证年度报告声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以实施权益分派股权登记日总

3、股本为基数，每 10 股派发现金红利 7.30 元（含税），不进行资本公积金转增股本。 六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、七、是否存在被控股是否存在被控股股东股东及其关联方非经营性占用资金情况及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在是否存在违反违反规定决策程序对外提供担保的情况？规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、是否存在是否存在半数半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确

4、性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“经营情况讨论与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。 十一、十一、其他其他 适用 不适用 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告 3 / 78 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 7 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 8 第五节第五节 重要事项重要事项 . 49 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 .

5、59 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 63 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 64 第九节第九节 公司治理公司治理 . 70 第十节第十节 公司债券相公司债券相关情况关情况 . 73 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 78 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 78 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告 4 / 78 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义常用词语释义 中国证监会 指指 中国证券监督管理委员会 国资委 指指

6、国务院国有资产监督管理委员会 上交所 指指 上海证券交易所 公司、本公司、保利地产 指指 保利发展控股集团股份有限公司 保利物业 指指 保利物业服务股份有限公司,原名保利物业发展股份有限公司 报告期、本报告期 指指 2020 年度 元、万元、亿元 指指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称公司的中文名称 保利发展控股集团股份有限公司 公司的中文简称公司的中文简称 保利地产 公司的外文名称公司的外文名称 Poly Developments and Holdings Group Co.,Ltd. 公司

7、的外文名称缩写公司的外文名称缩写 PDH 公司的法定代表人公司的法定代表人 宋广菊 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书董事会秘书 证券事务代表证券事务代表 姓名姓名 黄海 旷煜、黄承琰 联系地址联系地址 广东省广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场董事会办公室 电话电话 传真传真 -8831 电子信箱电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址公司注册地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层 公司注册地址的邮政编码公司注册地址的邮政编码 510308 公司办公地址公司办公地址 广州市海珠区阅江中

8、路832号保利发展广场 公司办公地址的邮政编码公司办公地址的邮政编码 510308 公司网址公司网址 电子信箱电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露公司选定的信息披露媒体媒体名称名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告 5 / 78 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况公司股票简况 股票种类股票种类 股票上市交易所股票上市交易所 股票简称股票简称 股票代码股票代码

9、 A股 上海证券交易所 保利地产 600048 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的公司聘请的会计会计师师事事务务所（境内所（境内） 名称名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址办公地址 北京市海淀区车公庄西路 19 号外文文化创意园 12 号楼 签字会计师姓名签字会计师姓名 韩雁光、颜艳飞 报告期内履报告期内履行持续督导行持续督导职责的保荐职责的保荐机构机构 名称名称 中信证券股份有限公司 办公地址办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 签字的保荐代表人姓名签字的保荐代表人姓名 石衡、朱洁 持续督导的期间持续督导的期间 2016 年 6 月 20 日-201

10、7 年 12 月 31 日；公司 2016 年 6 月完成非公开股票发行，募集资金全部使用完毕前，保荐机构继续履行相关持续督导义务 七、七、近三年主要会计数据和财务近三年主要会计数据和财务指指标标 ( (一一) )主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据主要会计数据 20202020年年 20192019年年 本期比上年本期比上年同期增减同期增减(%)(%) 20182018年年 营业收入营业收入 243,094,868,536.68 235,933,564,582.09 3.04 194,513,842,492.17 归属于上市公司股东归属于上市公司股东的净利润的净利润

11、 28,948,429,856.66 27,959,019,793.11 3.54 18,903,715,264.07 归属于上市公司股东归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的扣除非经常性损益的净利润的净利润 28,200,416,400.78 27,164,249,069.24 3.81 18,050,260,847.42 经营活动产生的现金经营活动产生的现金流量净额流量净额 15,150,477,619.73 39,155,315,735.10 -61.31 11,893,321,359.64 20202020年年末末 20192019年年末末 本期末比上本期末比上年同期末增年同期末增减（

12、减（% %） 20182018年末年末 归属于上市公司股东归属于上市公司股东的净资产的净资产 180,231,098,579.00 156,021,944,764.20 15.52 121,922,515,914.16 总资产总资产 1,251,374,919,086.42 1,033,208,719,569.41 21.12 846,493,923,179.58 ( (二二) )主主要财务指标要财务指标 主要财务指标主要财务指标 20202020年年 20192019年年 本期比上年同期增本期比上年同期增减减(%)(%) 20182018年年 基本每股收益（元股）基本每股收益（元股） 2.4

13、2 2.35 3.21 1.59 稀释每股收益（元股）稀释每股收益（元股） 2.42 2.35 3.21 1.59 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 2.36 2.28 3.49 1.52 加权平均净资产收益率（加权平均净资产收益率（% %） 17.10 21.01 减少3.91个百分点 16.63 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益益率率（% %） 16.65 20.41 减少3.76个百分点 15.88 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 保利发展控股集团股份有限公司 2020

14、 年年度报告 6 / 78 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 ( (一一) )同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况产差异情况 适用 不适用 ( (二二) )同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的净资属于上市公司股东的净资产差异情况产差异情况 适用 不适用 ( (三三) )境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明

15、： 适用 不适用 九、九、20202020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度第一季度 （1 1- -3 3 月份）月份） 第二季度第二季度 （4 4- -6 6 月份）月份） 第三季度第三季度 （7 7- -9 9 月份）月份） 第四季度第四季度 （1010- -1212 月份）月份） 营业收入营业收入 23,822,994,137.47 49,854,445,787.67 43,726,617,111.69 125,690,811,499.85 归属于上市公司股归属于上市公司股东的净利润东的净利润 2,379,343,780.02 7,744,331

16、,926.75 3,079,888,158.15 15,744,865,991.74 归属于上市公司股归属于上市公司股东的扣除非经常性东的扣除非经常性损益后的净利润损益后的净利润 2,341,442,248.84 7,374,122,344.77 3,159,103,145.36 15,325,748,661.81 经营活动产生的现经营活动产生的现金流量净额金流量净额 -30,100,935,409.42 4,857,091,095.24 7,085,886,282.85 33,308,435,651.06 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损非经常性损益益项

17、项目和金目和金额额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目非经常性损益项目 20202020 年金额年金额 20192019 年金额年金额 20182018 年金额年金额 非流动资产处置损益非流动资产处置损益 145,056,551.28 40,104,207.07 719,186,844.14 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外或定量持续享受的政府补助除外 189,426,223.29 27,598,477.

18、84 5,018,257.77 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益允价值产生的收益 38,729,567.13 0 0 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益当期净损益 0 0 -6,886,431.97 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融

19、负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得得的的投投资收益资收益 83,297,494.99 765,317,147.30 190,424,456.43 除上述各项之外的其他营业外收入和支出除上述各项之外的其他营业外收入和支出 211,749,297.82 122,596,176.35 184,274,676.67 其他符合非经常性损益定义的损益项目其他符合非经常性损益定义的损益项目

20、429,289,930.23 31,994,733.98 0 少数股东权益影响额少数股东权益影响额 -76,697,007.37 -59,081,251.93 -29,318,253.97 所得税影响额所得税影响额 -272,838,601.49 -133,758,766.74 -209,245,132.42 合计合计 748,013,455.88 794,770,723.87 853,454,416.65 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告 7 / 78 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称项目名称 期初余额

21、期初余额 期末余额期末余额 当期变动当期变动 对当期利润的影响对当期利润的影响金额金额 广东省高速公路发展股份有限公司 836,032,381.24 612,348,172.70 -223,684,208.54 -180,971,658.31 招商局积余产业运营服务股份有限公司 970,427,238.82 703,233,916.34 -267,193,322.48 163,677,987.74 深圳市华阳国际工程设计股份有限公司 155,155,000.00 109,283,062.50 -45,871,937.50 -15,293,326.72 澳元套期保值 257,779,775.60

22、 356,602,309.64 98,822,534.04 -35,886,355.26 英镑套期保值 18,542,293.77 -83,026,264.33 -101,568,558.10 38,738,166.71 合计 2,237,936,689.43 1,698,441,196.85 -539,495,492.58 -29,735,185.84 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是专注于房地产开发及销售的大型企业集团，经过近

23、 30 年的稳健发展，已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。 不动产投资开发是公司坚定的主业方向，报告期内，公司实现营业总收入 2432.08 亿元，其中房地产开发收入达 2263.76 亿元，占比达 93.08%，销售规模多年稳居行业前五、央企第一。公司聚焦刚性和改善性需求， 坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略， 坚持以核心城市及重点城市群为主的布局策略，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域，通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、兼并收购等多元化拓展方式，持续优化资源储备，保持良好的可持续发展能力。 两翼业务是公司重点培育的相

24、关多元化板块，围绕不动产投资开发，搭建了覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台，其中保利物业已于香港联交所主板上市。报告期内，公司两翼业务市场化收入达 154.32 亿元，两翼业务商业模式逐步成熟，市场化运作能力持续提升。 报告期内房地产行业发展情况，详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1 1、卓越出色的战略管理能力、卓越出色的战略管理能力 自 1

25、992 年成立之初，公司便确立了房地产开发业务的核心地位。在行业近三十年的周期波动中，始终坚定看好房地产行业发展趋势。 正是得益于清晰的战略方向与坚定的战略执行力， 公司能够在周期波动中始终保持稳健发展的态势，不断巩固自身行业龙头地位，销售规模连续多年稳居行业前五，央企第一。 进入行业发展的下半程，公司积极顺应房地产行业新阶段、新特点，不断丰富战略内涵，精准地提出“以不动产投资开发为主体，以综合服务和不动产金融为翼”的发展战略，在坚持房地产开发主业的保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告 8 / 78 同时，纵向以产业链为延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务；横

26、向以地产相关多元业态为扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心等生态中，为用户提供全方位的综合服务，形成了地产相关多元化的业务能力和产业布局。 2 2、杰出优异的财务管理能力、杰出优异的财务管理能力 作为房地产行业的央企龙头， 公司注重资产规模增长与质量提升的有机结合， 在多轮行业波动中锻造出卓越的财务管理能力，实现国有资产的保值增值与结构优化的平衡。自上市以来，公司总资产实现了 15 年 75 倍的跨越式增长，截至报告期末总资产规模突破 1.25 万亿，规模体量再创新高。同时，公司基于对行业长期发展规律的把握，加快资金周转与回笼，持续保持健康的资产负债结构，满足“三道红线”的绿档企业标准，具备了

27、兼顾风险防范与持续扩张的能力。 3 3、优质充足的资源储备、优质充足的资源储备 公司坚持“中心城市+城市群”深耕战略，经过近 30 年的发展和积累，形成了以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的布局体系，资源储备丰富且质地优良。截至 2020 年末，公司拥有在手资源17096 万平方米，其中 38 个核心城市占比 65%；其中待开发面积 7747 万平方米，可满足公司 2-3 年的开发需求。 4 4、健全完备的不动产生态体系、健全完备的不动产生态体系 经过多年的积累与发展，公司已形成完备的不动产生态体系，依托房地产开发主业的稳健发展，公司两翼产业通过与主业在资源、人才、资本、科技、信息等方面

28、的链接，业务能力得到快速提升，市场化运作水平不断提高。 而两翼产业的稳步发展也对地产主业形成良性互动， 在协同地产主业通过产业合作方式获取优质项目资源的同时，通过社区综合服务、销售渠道及代理、资产管理等内容，进一步提升和丰富了公司住宅产品的内含价值。 5 5、专业高效的管理团队、专业高效的管理团队 公司管理团队兼具经济、营销、投资、设计等多元化专业背景人才，人员结构稳定、项目运作经验丰富、管理能力突出，能够根据复杂多变的宏观经济形势和行业环境灵活优化经营策略，保证公司战略的高效落地。在团队激励方面，公司持续完善激励机制，构建股权激励与项目跟投相结合的长效激励体系，统一公司目标与个人目标，构建强

29、大的团队合力。 6 6、广广受认可的央企形象受认可的央企形象 公司是大型中央企业中国保利集团有限公司控股的房地产上市公司， 也是中国保利集团有限公司旗下房地产业务的主要运作平台。央企背书增进了公司与地方政府、合作伙伴之间良好的互信关系，使公司在多元化拿地及合作开发等环节更具优势；同时，央企稳健经营的特点助推公司多渠道、低成本获取资源，保障公司在快速变化的市场环境中，具备充足的融资头寸和极强的资金成本优势；此外，可靠的央企形象帮助公司获得消费者的广泛信赖， 公司也通过优质的产品与服务输出不断增强客户对品牌的认可。2020 年末，公司品牌价值达 1205 亿元，连续十一年蝉联“中国房地产行业领导公

30、司品牌”，位列福布斯世界 500 强第 172 位。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、市场回顾与展望市场回顾与展望 2020 年，新冠肺炎疫情对中国经济及房地产行业造成一定的冲击，行业政策、流动性等经历了从宽松扶持到定向收紧的转换，全年市场总体表现出较强的韧性。2020 年，全国商品房销售金额 17.36万亿元，同比增长 8.7%，增速较 2019 年同期增长 2.2 个百分点；商品房销售面积 17.61 亿平方米，同比增长 2.6%，增速较 2019 年同期增长 2.7 个百分点。 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告 9 / 78 全国商品房销售情

31、况全国商品房销售情况 注：除另行说明外，数据来源均为国家统计局。 2020 年，行业延续市场分化趋势。作为调控的重点区域，一二线城市市场表现各异。其中一线城市热度稳中有升，成交面积同比增长 9.7%；二线城市市场出现波动，成交面积较去年同期下降 3.3%；三线城市延续弱化趋势，成交面积同比下降 4.0%。 不同级别代表城市住宅月均成交面积情况不同级别代表城市住宅月均成交面积情况 数据来源：中国指数研究院。代表城市为 70 个大中城市，城市线划分参照国家统计局标准。一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线包括天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、

32、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐 31 个城市，主要指各省会城市和副省级城市；三线城市包括唐山、秦皇岛、包头、锦州、吉林、牡丹江、丹东、无锡、扬州、徐州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、三亚、桂林、北海、泸州、南充、遵义、大理 35 个城市，主要指地级市。 2020 年初受销售活动暂停影响，库存商品房面积自 2016 年以来首次出现回升。进入 3 月份疫情防控情况好转，市场逐步升温，库存去化速度加快，库存商品房面积不断下降。截至 20

33、20 年末，全国商品房待售面积 5.0 亿平方米，较 2019 年同期微增 0.1%。其中，住宅待售面积 2.2 亿平方米，同比微降0.4%。 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告 10 / 78 全国商品房待售情况全国商品房待售情况 2020 年，全国土地成交 1.7 万亿元，同比增长 17.4%；成交面积 2.6 亿平方米，同比下降 1.1%；平均土地成交单价 6762 元/平方米，创近年来新高。其中，一季度受疫情影响，房企销售及资金回笼压力增大，叠加政府土地供应规模减少，土地成交规模下降。二季度以来，各地供地力度加大，同时得益于销售市场回暖及流动性宽松影响，企业拿地力度加强

34、，土地市场迅速升温，呈现量价齐升的态势。进入下半年后，宏观流动性边际收紧，“三道红线”政策试点推行，土地市场趋于理性，成交价款累计规模增速趋缓，但仍稳中有升。 全国全国土地市场成交情况土地市场成交情况 2020 年，房地产开发投资完成额 14.1 万亿元，同比增长 7.0%，增速自 6 月份转正以来不断扩大。受新冠肺炎疫情影响，人口流动及房屋施工活动停滞，行业工程施工进程放缓，导致企业开竣工进度受到冲击。2020 年，全国房屋新开工面积 22.4 亿平方米，累计同比下降 1.2%；房屋竣工面积 9.1 亿平方米，累计同比下降 4.9%。 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告 11

35、 / 78 全国全国房地产房地产开发投资情况全国房屋开竣工情况开发投资情况全国房屋开竣工情况 2020年， 全国房地产开发资金来源总量为19.3万亿元， 较去年同期增加1.5万亿元， 同比增长8.1%。其中受下半年房地产信贷边际收紧的影响，全年国内贷款为 2.7 万亿元，同比增长 5.7%，增速落后于资金总量增长。房企自筹资金、定金及预收款分别为 6.3 万亿元和 6.7 万亿元，同比分别增长 9.0%和8.5%；个人按揭贷款 3.0 万亿元，同比增长 9.9%。 房地产开发资金来源情况房地产开发资金来源情况 报告期内， 中央坚持“房住不炒” 调控基调， 精准施策保障行业平稳健康发展。 上半年

36、受疫情影响，经济下行压力加大，政府在供需两端出台政策助力行业有效应对冲击。随着局部地区市场转热，地价、房价迅速升温， 地方政府因城施策调控力度加强， 市场过热的情况得到控制； 而中央则通过 “三道红线” 、“房地产贷款集中度管理制度” 等宏观调控进一步完善行业长效机制与房地产金融监管体系， 力促市场回归理性，引导行业健康发展。 长期来看，以人为核心的新型城镇化将是社会发展的总体趋势：人口向都市圈及城市群不断集聚，城市居民对居住面积及住房品质提升的需求持续增强， 城市更新也将成为城市发展的重要内容， 综合来看房地产行业发展的根本驱动力没有改变。同时，政府对房地产调控的决心不会动摇，“房住不炒”的

37、基调不会改变。“三道红线”、“房地产贷款集中度管理制度”等行业长效机制的不断完善，标志着房地产行业将步入精准调控期，因城施策、因企施策将成为调控主基调，行业平稳健康发展的基础正不断保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告 12 / 78 夯实。短期内，区域分化、局部区域市场周期性波动将是行业发展常态。随着宏观经济恢复形势向好，市场流动性或将边际收紧，房地产行业流动性压力进一步加剧。同时，房企原有高杠杆的经营模式受到冲击，而产品品质、成本管控、服务等综合能力将成为下阶段房企的竞争核心。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 1 1、多措并举抗击疫情多措并举抗击疫情，践行央企

38、社会担当践行央企社会担当 2020 年新冠肺炎疫情对国内经济及居民生产生活造成巨大冲击，公司积极统筹推进各业务板块协同作战，抓实抓细疫情防控，践行央企社会担当。在疫情爆发后第一时间集结海内外资源援驰疫区，累计捐赠现金及物资超 4800 万元。随疫情防控形势稳定，公司有序铺排复工复产计划，做好每日疫情内控工作，成为行业内首批复工复产的企业。同时，公司积极响应国家“稳就业”号召，在稳定原有就业人员的基础上，通过线上招聘、开通就业绿色通道等形式开展人才招聘活动，增加就业岗位供应，满足社会就业需求。 两翼产业积极投身防疫事业， 将防疫工作与业务发展紧密结合。 保利物业依托完善的防疫工作体系，坚守社区及

39、公共服务项目防控一线，并开展物资代购、在线义诊等便民服务，全力保障业主需求。商业管理板块在积极抗疫的同时，与租户一起共克时艰，累计为 2240 个商家减免租金超千万元；同时帮助商家拓宽线上销售渠道，助力租户经营恢复。针对政府防疫需要，公寓公司主动提供武汉健吾项目客房用于康复病人的愈后隔离，确保疫情“零回头”。 2 2、销售规模稳健增长，核心区域及城市深耕效果显著、销售规模稳健增长，核心区域及城市深耕效果显著 2020 年，公司实现签约金额 5028.48 亿元，同比增长 8.88%，自 4 月份起连续 8 个月单月销售额创历史新高，市场占有率提升至 2.90%；签约面积 3409.19 万平方

40、米，同比增加 9.16%。 报告期内，公司一二线城市及 38 个核心城市销售贡献分别为 74%和 75%。分区域来看，珠三角及长三角销售合计占比达 52%，较去年提升 6 个百分点。2020 年公司在 16 个城市排名市场第一，39 个城市排名市场前三。单城签约过百亿城市 15 个，较 2019 年增加 2 个，合计销售贡献超 2700 亿元。其中广州、佛山合计销售规模超 820 亿，成都超 200 亿，上海、杭州、南京、北京等超 100 亿，核心区域及城市深耕效果显著。 3 3、坚持深耕、坚持深耕“中心城市中心城市+ +城市群城市群”，把握窗口加大资源获取力度，把握窗口加大资源获取力度 报告

41、期内，公司拓展项目 146 个，新增容积率面积 3186 万平方米，拓展成本 2353 亿元，分别同比增长 19%和 51%。公司坚持深耕“中心城市+城市群”，资源结构不断优化，全年 38 个核心城市拓展金额占比达 83%，同比提升 4 个百分点，新增货量中住宅类占比约 85%。受资源集中的影响，拓展平均楼面地价提升至 7388 元/平方米。 公司积极捕捉市场窗口，“不随众，不盲从”。报告期内，公司拓展溢价率仅为 13%，低于行业平均溢价率水平。尤其在下半年土地市场趋于理性时，公司集中发力获取资源，三、四季度拓展金额占全年总投入的 65%，为经营发展提供资源保障。 2020 年公司实现新开工面

42、积 4630 万平方米，竣工面积 3986 万平方米，截至报告期末，公司拥有在手资源 17096 万平方米，其中 38 个核心城市占比 65%；其中待开发面积 7747 万平方米，可满足公司2-3 年的开发需求。 4 4、收入规模持续提升，利润稳健增长、收入规模持续提升，利润稳健增长 报告期内，公司实现营业总收入 2432.08 亿元，同比增长 3.06%，收入规模持续提升。其中房地产开发收入 2263.76 亿元，占比为 93.08%；两翼产业实现市场化收入 154.32 亿元，同比增长 36.49%，对公司的业绩贡献程度不断提升。报告期内，公司实现净利润 400.48 亿元，同比增长 6.

43、64%；归母净利润 289.48 亿元，同比增长 3.54%。 报告期内，公司毛利率为 32.59%，同比下降 2.38 个百分点，主要由于 2017-2018 年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。随着合作项目增多并逐步进入结转期，公司实现投资收益61.41 亿元， 同比大幅增长 65.91%。 同时， 公司本年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响， 2020年公司净利率为 16.47%，同比增长 0.56 个百分点。 5 5、强化、强化现金管理能力，资产负债结构不断优化现金管理能力，资产负债结构不断优化 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告 13 / 78

44、报告期内，行业融资监管趋严，房企资金面承压，公司不断强化现金管理能力，抢抓现金回笼，提升销售质量。2020 年公司累计实现销售回笼 4706 亿元，回笼率为 93.6%。报告期内新增直接债务融资83.1 亿元,平均成本 3.60%，以低成本储备长期发展资金。截至报告期末，公司有息负债综合成本仅约4.77%，同比降低 0.18 个百分点，继续保持业内领先优势。 公司持续优化资产负债结构，强化抗风险能力。报告期末，公司资产负债率 78.69%，剔除预收账款资产负债率 68.74%，净负债率 56.55%，现金短债比 1.82，均符合“三道红线”中绿档企业标准。 6 6、提升管控精度与力度，夯实高质

45、量发展基础、提升管控精度与力度，夯实高质量发展基础 公司以降本增效为导向，加强对房地产开发流程管理的精度与力度，提升公司发展质量。公司大力推进产品及品牌标准化，建立由营销、技术、成本、工程等中心组成的“大产品”体系，明确多个管控节点，开发周期及建安支出进一步压缩。 2020 年， 公司定型楼栋标准化应用率超 70%， 产品品牌一体化达标率 98%， “天字系”产品获评 2020年度中国房企住宅产品线品牌价值力 TOP10 等多项荣誉；项目开发效率明显提升，开发周期提效近 4个月，其中新项目首开提效近 2 个月。在成本管控方面，标准化产品的推广进一步扩大了公司的集采范围，2020 年公司集采率达

46、 95.3%，同比提升约 3 个百分点，集采的规模效应有效地降低建安成本，有助于项目盈利水平的提升。 7 7、两翼业务规模持续扩大、两翼业务规模持续扩大 保利物业业务规模再上新台阶，发展质量不断提升。截至报告期末，在管面积达到 3.80 亿平方米，合同面积达到 5.67 亿平方米，合同管理项目 1948 个。2020 年，保利物业实现营业收入 80.37 亿元，同比增长 35%。同时，保利物业品牌影响力不断加强，在中国指数研究院 2020 年物业服务企业上市公司十强中排名第三位，央企物管公司中排名第一，品牌价值超 122 亿元。 保利商业行业影响力不断提升。2020 年新签约购物中心 20 个

47、，截至报告期末已开业大型购物中心26 个，开业面积 178 万平方米，分布于广州、上海、武汉等 14 个城市。在 2020 年观点指数研究院“中国商业地产 TOP100”排名中，保利商业由去年的第 26 位跃升至第 12 位。 保利酒管积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式，形成四大自有品牌系列，并与洲际、万豪等国际品牌建立深度合作关系。2020 年新签约项目 10 个，截至报告期末已开业酒店 18 个，客房数 4517 间。保利酒管与保利商业同获任第十四届全国运动会唯一指定商业服务运营商。 销售代理平台持续加强市场化拓展，报告期内销售代理业务覆盖全国 200 多个城市，代理项目超220

48、0 个，市场竞争力持续提升。 不动产金融方面，公司基金累计管理规模逾 1400 亿元，其中信保基金、保利资本均获中国房地产金融2020 年度“中国最具实力房地产基金 TOP10”。 ( (一一) )主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变利润表及现金流量表相关科目变动动分分析析表表 单位:元 币种:人民币 科目科目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例（变动比例（% %） 营业收入 243,094,868,536.68 235,933,564,582.09 3.04 营业成本 163,951,071,936.32 153,449,636,272.28 6.84 销

49、售费用 6,876,623,310.34 6,680,664,007.67 2.93 管理费用 4,315,043,185.03 4,233,044,430.65 1.94 财务费用 3,159,806,206.78 2,581,725,737.14 22.39 研发费用 1,260,470,195.49 56,258,733.08 2,140.49 经营活动产生的现金流量净额 15,150,477,619.73 39,155,315,735.10 -61.31 投资活动产生的现金流量净额 -6,927,440,134.97 -10,498,374,866.76 - 筹资活动产生的现金流量净额

50、 -1,877,937,096.46 -2,834,651,080.99 - 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告 14 / 78 报告期内，公司实现营业收入 2430.95 亿元，同比上升 3.04%；营业成本 1639.51 亿元，同比上升6.84%，主要为结转规模扩大，相应结转成本增加。 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况主营业务分行业情况 分行业分行业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率（% %） 营业收入营业收入