1、保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 1 / 59 公司代码：600048 公司简称：保利地产 保利房地产（集团）股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 2 / 59 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法

2、律责任。 二、二、 公司全体董事出席董事会会议。公司全体董事出席董事会会议。 三、三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人宋广菊宋广菊、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人刘平刘平及会计机构负责人及会计机构负责人周东利周东利声明：保证年度报告中声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以截至2017年1

3、2月31日公司11,858,441,061股总股本为基数，每10股派发现金红利4.00元（含税），不进行资本公积金转增股本。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？ 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请

4、投资者查阅“经营情况讨论与分析”中的“公司的机遇与挑战”的相关内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 3 / 59 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要. 7 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析. 8 第五节第五节 重要事项重要事项. 32 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 42 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况. 47 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况

5、董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 48 第九节第九节 公司公司治理治理. 54 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况. 56 第十一节第十一节 财务报告财务报告. 59 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录. 59 保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 4 / 59 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义常用词语释义 中国证监会 指指 中国证券监督管理委员会 国资委 指指 国务院国有资产监督管理委员会 上交所 指指 上海证券交易所 公司、本公司、保利地产 指指 保利房地产（集团）股份

6、有限公司 报告期、本报告期 指指 2017 年度 元、万元、亿元 指指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称公司的中文名称 保利房地产（集团）股份有限公司 公司的中文简称公司的中文简称 保利地产 公司的外文名称公司的外文名称 POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD 公司的外文名称缩写公司的外文名称缩写 PRE 公司的法定代表人公司的法定代表人 宋广菊 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书董事会秘书 证券事务代表证券事务代表 姓名姓名 黄海 尹超 联系地址联

7、系地址 广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔33层董事会办公室 电话电话 传真传真 -8831 电子信箱电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址公司注册地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层 公司注册地址的邮政编码公司注册地址的邮政编码 510308 公司办公地址公司办公地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30-33层 公司办公地址的邮政编码公司办公地址的邮政编码 510308 公司网址公司网址 ； 电子信箱电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息

8、披露公司选定的信息披露媒体媒体名称名称 中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况公司股票简况 股票种类股票种类 股票上市交易所股票上市交易所 股票简称股票简称 股票代码股票代码 A股 上海证券交易所 保利地产 600048 保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 5 / 59 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务公司聘请的会计师事务所（境内）所（境内） 名称名称 立信会计师

9、事务所（特殊普通合伙） 办公地址办公地址 上海南京东路 61 号 4 楼 签字会计师姓名签字会计师姓名 金华、邓艳明 报告期内履行持续督导报告期内履行持续督导职责的保荐机构职责的保荐机构 名称名称 中信证券股份有限公司 办公地址办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 签字的保荐代表人姓名签字的保荐代表人姓名 石衡、朱洁 持续督导的期间持续督导的期间 2016 年 6 月 20 日-2017 年 12 月 31 日 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据主要会计数据 2017201

10、7年年 20162016年年 本期比上年本期比上年同期增减同期增减(%)(%) 20152015年年 营业收入营业收入 146,306,235,168.92 154,752,138,129.80 -5.46 123,428,784,172.05 归属于上市公司股归属于上市公司股东的净利润东的净利润 15,625,886,183.86 12,421,551,064.86 25.80 12,347,579,022.33 归属于上市公司股归属于上市公司股东的扣除非经常性东的扣除非经常性损益的净利润损益的净利润 15,438,973,853.46 12,257,799,041.22 25.95 12,

11、233,798,193.44 经营活动产生的现经营活动产生的现金流量净额金流量净额 -29,295,855,440.87 34,053,957,194.00 -186.03 17,784,647,744.43 20172017年年末末 20162016年年末末 本期末比上本期末比上年同期末增年同期末增减减(%)(%) 20152015年末年末 归属于上市公司股归属于上市公司股东的净资产东的净资产 106,979,798,171.50 89,253,187,376.76 19.86 71,522,559,909.98 总资产总资产 696,451,750,899.16 467,996,774,7

12、50.41 48.82 403,833,203,006.96 (二二) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标主要财务指标 20172017年年 20162016年年 本期比上年同期本期比上年同期 增减增减(%)(%) 20152015年年 基本每股收益（元股）基本每股收益（元股） 1.32 1.10 20.00 1.15 稀释每股收益（元股）稀释每股收益（元股） 1.32 1.10 20.00 1.15 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 1.30 1.08 20.37 1.14 加权平均净资产收益率（加权平均净资产收益率（% %） 16.32

13、15.53 提高0.79个百分点 18.63 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（% %） 16.13 15.32 提高0.81个百分点 18.45 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净和归属于上市公司股东的净资产差异情况资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报

14、告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的净属于上市公司股东的净资产差异情况资产差异情况 适用 不适用 保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 6 / 59 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度第一季度 （1 1- -3 3 月份）月份） 第二季度第二季度 （4 4- -6 6 月份）月份） 第三季度第三季度 （7 7- -9 9 月份）月份） 第四季度第四季度 （1010- -1212 月份）

15、月份） 营业收入营业收入 17,903,749,296.96 36,554,871,134.79 21,081,861,048.21 70,765,753,688.96 归属于上市归属于上市公司股东的公司股东的净利润净利润 1,891,441,835.28 3,759,113,432.15 2,618,683,491.94 7,356,647,424.49 归属于上市归属于上市公司股东的公司股东的扣除非经常扣除非经常性损益后的性损益后的净利润净利润 1,826,751,020.15 3,719,547,217.80 2,598,917,220.26 7,293,758,395.25 经营活动产

16、经营活动产生的现金流生的现金流量净额量净额 -13,751,172,082.33 4,144,202,272.86 -21,237,854,423.48 1,548,968,792.08 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目非经常性损益项目 20172017 年金额年金额 20162016 年金额年金额 20152015 年金额年金额 非流动资产处置损益非流动资产处置损益 72,234,272.01 22,872,636.74 670,883.71 计入当期损益的政府补

17、助， 但与公司正常经营计入当期损益的政府补助， 但与公司正常经营业务密切相关， 符合国家政策规定、 按照一定业务密切相关， 符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外标准定额或定量持续享受的政府补助除外 0 1,837,929.33 0 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、 交易性金融负业务外， 持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产、 交易性金融负债和可供出售金融资金融资产、 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的

18、投资收益产取得的投资收益 -586,471.04 23,652,196.72 0 除上述各项之外的其他营业外收入和支出除上述各项之外的其他营业外收入和支出 172,529,614.42 185,377,489.19 176,412,783.83 少数股东权益影响额少数股东权益影响额 -33,718,906.61 -21,506,792.81 -19,231,262.01 所得税影响额所得税影响额 -23,546,178.38 -48,481,435.53 -44,071,576.64 合计合计 186,912,330.40 163,752,023.64 113,780,828.89 十一、十一

19、、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称项目名称 期初余额期初余额 期末余额期末余额 当期变动当期变动 对当期利润的对当期利润的影响金额影响金额 广东省高速公路发展股份有限公司 692,307,686.16 820,850,195.14 128,542,508.98 34,008,096.86 保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 7 / 59 中航地产股份有限公司 0.00 464,408,501.18 464,408,501.18 3,347,950.06 澳元套期保值 -40,648,207.75 -3,051,45

20、3.67 37,596,754.08 0.00 英镑套期保值 64,300,404.47 131,548,826.40 67,248,421.93 -586,471.04 合计 715,959,882.88 1,413,756,069.05 697,796,186.17 36,769,575.88 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。经过 25年的专业发展，公司成

21、长为以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的综合性地产开发企业。 在房地产开发业务方面，公司聚焦刚性需求和改善需求，始终坚持以中小户型的普通住宅开发为主的开发策略；坚持以北、上、广等国家中心城市为核心的城市群区域布局策略，在重点深耕珠三角、长三角、京津冀等城市群的同时，结合国内经济战略走向，逐步延伸至中部、西部、海峡西岸等国家重点发展区域。 此外， 经过多年的开发经验积累， 公司形成了公开市场招拍挂、 旧城改造、合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力，为公司的可持续发展奠定坚实基础。 在坚持房地产主业的同时， 公司还积极培育房地产金融和社区消费服务业务。 房地产金融

22、方面，公司形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式，通过地产与基金相结合，实现对更多外部资源的撬动，助力公司主业规模扩张及业绩增长。社区消费服务方面，公司充分挖掘业户资源的消费需求，致力于打造涵盖物业管理、增值服务、社区商业、长租公寓在内的综合服务商。 针对报告期内房地产行业发展情况，公司进行了分析论述，详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1 1、前瞻战略眼光和卓越的管理能力前瞻战略眼光和卓越的管理

23、能力 公司自 1992 年成立之初便坚定以房地产开发为主业，房地产主业占比始终保持在 95%以上。清晰的战略方向使得公司充分把握城镇化快速扩张带来的行业发展机遇，经营规模节节攀升，2017 年公司以 3092 亿元的签约销售规模稳居行业前五。 同时，随着房地产行业进入不同发展阶段，以及政策调控的不断影响，行业发展环境也愈加复杂多变。面对行业的复杂性和多样性，公司在既定战略的基础上，不断微调战略方向，灵活修正经营策略，确保公司持续健康发展。 2 2、可持续发展资源优势可持续发展资源优势 公司始终坚持全国化战略布局，以一、二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展。截至目前，公司形成了以珠三角、长三

24、角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 8 / 59 花的城市群布局，在全国 92 个城市拥有超过 9000 万平方米待开发土地资源，保证公司无论是在行业上升期还是调整期，均有充足的资源灵活应对市场变数。 3 3、多元化融资方式及低成本融资优势多元化融资方式及低成本融资优势 公司充分发挥央企优势，不断探索、创新融资方式，构建了以银行信贷为主、股权融资、直接债务融资、创新融资为辅的多元化融资渠道，使得公司在行业发展不同阶段均具备快速获取资金的能力，助力公司可持续发展。同时，公司凭借多年积累的雄厚经营实力和企业信誉，赢得各类金

25、融机构的高度信任， 具备突出的低成本融资能力。 截至报告期末， 公司银行贷款授信额度近 3600 亿元，剩余未使用额度超 2000 亿元，有息负债综合融资成本仅 4.82%。 4 4、专业的管理团队和高效的执行力专业的管理团队和高效的执行力 公司以出色的行业地位和优秀的上海品茶汇聚了大批房地产专业人才。公司核心管理团队人员稳定，项目运作经验丰富，确保公司战略的有效实施；同时，公司运营团队专业技能突出、学习能力强、人员结构合理，为公司的长远健康发展奠定了坚实基础。公司不断完善激励方式，通过股权激励和员工跟投等方式将企业与员工利益高度统一，形成强大的企业凝聚力。 公司将独特的军旅文化融入现代企业管

26、理，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内部审计、绩效考核、组织监督等机制，打造出雷厉风行、执行高效的团队，保障公司战略高效落地。 5 5、突出突出的品牌影的品牌影响力响力 公司是国务院国资委管理的大型中央企业中国保利集团有限公司控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团有限公司房地产业务的主要运作平台。公司坚持“和者筑善”的品牌理念，致力于“打造中国地产长城”，诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可，公司品牌价值持续提高。2017 年末，公司品牌价值达 528.3 亿元，连续八年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，并连续十五年荣获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所

27、和中国指数研究院联合发布中国房地产百强企业，2017 年综合实力位列第四名。 第四节第四节 经营情况讨论与经营情况讨论与分析分析 一、一、市场回顾与展望市场回顾与展望 2017 年，在“因城施策、分类调控”的总体思路指导下，市场延续 2016 年的趋势，房地产行业销售总量创出历史新高。全年，全国商品房销售金额 13.37 万亿元，同比增长 13.7%，较 2016 年增加 1.6 万亿元；商品房销售面积 16.94 亿平方米，同比增长 7.7%。 2017 年 12 月，全国百城住宅平均价格为 13967 元/平方米，较 2016 年同期上涨 7.15%，涨幅较去年同期缩小 11.6 个百分点

28、。从月度同比数据看，百城价格指数从 2 月份开始，扭转了 2015 年 4月以来持续上涨的趋势，由最高点 18.86%的同比涨幅逐月回落至个位数水平，调控效果明显。 保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 9 / 59 分城市来看，政策调控最为严厉的一二线城市，价格影响最为显著。其中，一二线城市平均价格指数分别为 1.43%和 7.70%，上涨幅度分别较 2016 年同期缩小 22.07 和 10.25 个百分点；而三线城市平均房价表现突出，累计上涨 12.32%，同比增幅稳定在高位水平。 2017 年，全国房地产开发投资完成额 10.98 万亿元，同比增长 7%，与去年增速基本

29、持平，其中住宅投资完成额 7.51 万亿元，同比增长 9.4%。 全年，房地产新开工面积 17.87 亿平方米，同比增长 7%，开工总量继续创下历史新高。同时，房地产开发企业土地购置面积 2.55 亿平方米，比上年增长 15.8%；土地购置费 2.32 万亿元，增长23.4%，增速较去年同期提高 17.2 个百分点。 2017 年，房地产行业库存总量保持下降趋势，去库存效果明显。全国商品房待售面积降至 5.89亿平方米，较 2016 年同期下降 1.06 亿平方米，较去年同期下降 15.3%，降幅较去年同期扩大 12.1个百分点。 其中， 全国商品住宅待售面积 3.02 亿平方米， 同比下降

30、25.1%， 降幅较去年同期扩大 14.1个百分点。 2017 年，房地产行业历经了史上最严调控期，限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码，限商、限售、限签等新政策不断出台，商品房销售增速逐月回落，过快上涨的房价也得到遏制，行业调控效果逐渐显现，市场逐步回归理性。 展望 2018 年，围绕“房子是用来住的、不是用来炒”的总基调，行业常态化、差异化调控不会放松， 并将保持一定的稳定性和连续性。 与此同时， 防风险作为当前中央经济工作会议的重要内容，保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 10 / 59 意味着房地产行业面临的资金环境将持续紧缩，对企业的运营能力提出更高要求。在看到市

31、场波动风险的同时，我们认为调控只是完善房地产行业长效机制的阶段性手段，其目的是为防范化解市场风险，保持房地产市场平稳健康发展。而在新型城镇化进程尚在推进、居民居住品质要求不断提升的背景下，支撑行业发展的根本因素并没有改变，市场仍存在结构性机会。房地产行业进入壁垒正在不断抬升，企业竞争更加充分。这也意味着，具备综合开发能力的大型企业将更适应行业变化，更好地把握市场机会。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 1 1、销售金额创历史佳绩销售金额创历史佳绩 2017 年，公司把握市场机会，销售规模再创历史新高。报告期内，公司实现签约销售金额 3092亿元，同比大增 47.2%，保持了 2

32、016 年以来的高增长趋势，也是公司在 2012 年跨入千亿台阶后的最高增速，展现央企地产龙头形象。本年公司累计签约面积 2242 万平方米，同比增长 40.3%。 报告期内， 公司始终坚持普通住宅中小户型的产品定位， 以满足刚需和改善人群居住需求。 2017年，公司成交产品中，住宅产品销售金额占比为 85.5%，其中，144 平米以下中小户型住宅产品占比达 92.4%。 2017 年，公司重点区域和重点城市依然表现突出。三大核心城市群销售占比近 70%，其中粤港澳大湾区销售近千亿；从单城表现上看，广州、佛山、武汉、成都、南京、上海、重庆、杭州、合肥等 9 个城市单城销售破百亿元。除此之外，公

33、司 7 个城市市场占有率排名第一，23 个城市市场排名位居前三。 从城市结构来看，公司销售业绩核心贡献来源仍聚焦一二线城市，占比为 82%，三四线城市销售占比提升 10 个百分点至 18%。三四线贡献占比提升主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献。 2 2、持续优化资源储备持续优化资源储备 报告期内， 公司实现项目拓展共计 204 个， 新增容积率面积 4520 万平方米， 总成本 2765 亿元，同比分别增长 88%和 128%，平均楼面地价 6118 元/平方米。 报告期内，公司始终聚焦一二线资源补充，一二线城市的拓展面积和金额分别占比 63%、82%。与此同时，公司继续落实城市群深

34、耕策略，加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透。全年，公司新进入城市 24 个，公司全国城市布局增加至 92 个。 截至报告期末，公司储备资源丰富，待开发土地储备面积 9090 万平方米，保障公司未来 2-3 年的开发需求。其中，一二线城市土地储备面积占比约 63%，三四线城市占比约 37%。 3 3、并购整合成果凸显并购整合成果凸显 公司高度重视市场化并购，将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一。2017 年，公司通过并购等合作方式累计获取项目 81 个， 新增容积率面积 2190 万平方米， 达到总土地拓展面积的 48%。 报告期内，公司大型并购整合持续发力。一方面，公司完成中国航空工业

35、集团有限公司旗下 11个项目收购，新增规划容积率面积近 538 万平方米。截至报告期末，公司与中国航空工业集团有限公司地产业务的整合已基本完成，公司通过分批方式在广州、南京、成都等 15 个城市累计收购 20个项目、新增规划容积率面积 910 万平方米。 另一方面，公司以现金方式收购保利（香港）控股有限公司 50%股权方案获得股东大会高票通过。通过本次交易，公司将实现对中国保利集团有限公司境内房地产业务整合，进一步扩大业务区域，有利于提升经营规模和市场占有率，巩固公司行业龙头地位。 4 4、利润规模大幅提升利润规模大幅提升 保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 11 / 59

36、近年来房地产市场持续回暖，市场价格稳步回升，公司房地产业务利润率水平稳步提高。报告期内，公司综合毛利率为 31.05%，较去年同期增长 2.05 个百分点，其中，房地产结算毛利率提升2.48 个百分点至 30.50%。报告期内，公司实现净利率 13.45%，同比提升 2.42 个百分点。 受此影响，报告期内公司归母净利润增速大幅上升。本年，公司实现营业收入 1463.06 亿元，同比减少 5.46%；实现净利润 196.77 亿元，其中，归属母公司净利润金额 156.26 亿元，同比增长25.8%，增幅较去年同期大幅提升 25.2 个百分点。与此同时，随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公司

37、投资收益大幅增长。报告期内，公司实现投资收益 16.8 亿元，同比增长 34.77%。 5 5、财务状况安全稳健财务状况安全稳健 报告期内，公司为防范行业流动性风险，把握潜在并购整合机会，主动调整财务策略，以抢回笼和抢资金作为年度工作重点。全年来看，公司新增有息负债 1261 亿元，净增有息负债 924 亿元，报告期内，公司新增有息负债综合成本仅为 4.98%，存量有息负债综合成本仅为 4.82%。同时，公司全年累计回笼金额 2644 亿元，回笼率达到 85.5%，处于历史较高水平。 报告期内，受有息债务上升的影响，公司的资产负债水平有所回升。期末，公司资产负债率和净负债率分别为 77.28%

38、和 86.45%。尽管如此，公司总体债务结构合理，总体风险可控。报告期内，公司一年内到期债务仅 294.95 亿元， 仅为公司账面现金余额的 43.5%。 同时， 从债务类型结构上看，银行借款占比 66%，各类债券占比 16%，其他类型借款占比 18%。 6 6、两翼业务发展提速两翼业务发展提速 房地产金融方面，公司累计基金管理规模达到 785 亿元，其中，信保基金累计管理规模 637 亿元，连续六年评为“房地产基金前十强”；保利资本累计管理规模 148 亿元。 社区消费服务方面，公司旗下保利物业顺利登陆新三板，迈出资本运作的第一步。报告期内，保利物业实现营业收入 32.4 亿元，归母净利润

39、2.3 亿元。同时，保利物业本年合同管理面积 17423万平方米， 同比增长 44.75%。 其中， 本年新增外拓项目合同面积达到 2379 万平方米， 同比增长 52%，累计外拓合同面积占比达 23%。在传统的住宅物业、商业物业基础上，积极开展高校、政府、工业园区、医院等业态布局。 在做好基础物业服务同时，公司围绕社区庞大的客户资源，不断丰富社区消费服务内涵，在社区养老、和乐教育、二手经纪、社区商超等方面均实现了“由零到一”的突破。 商业经营方面，公司旗下商业管理公司累计管理商业面积 160 万平方米，实现经营收入及管理费收入超 10 亿元。公司积极推动品牌输出，在武汉、长沙、天津等 6 个

40、城市实现自主购物中心品牌输出；在兰州、郴州、云浮实现自主酒店品牌输出，并且获得全球四大酒店管理集团各档次共计 10个品牌的特许经营合作意向。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流利润表及现金流量表相关科目变动分析表量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目科目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例（变动比例（% %） 营业收入 146,306,235,168.92 154,752,138,129.80 -5.46 营业成本 100,872,416,253.01 109,880,680,194.30 -8.20 销售费用 3,866,213,661.81

41、3,544,878,100.58 9.06 管理费用 2,844,838,048.49 2,266,511,838.50 25.52 财务费用 2,391,762,567.40 2,233,925,005.46 7.07 经营活动产生的现金流量净额 -29,295,855,440.87 34,053,957,194.00 -186.03 投资活动产生的现金流量净额 -16,950,719,217.37 -13,058,728,645.61 -29.80 筹资活动产生的现金流量净额 67,397,578,500.49 -11,328,683,949.64 694.93 保利房地产（集团）股份有限

42、公司 2017 年年度报告 12 / 59 1.1. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现营业收入 1463.06 亿元，同比下降 5.46%；营业成本 1008.72 亿元，同比下降 8.20%，主要受营改增及项目结转区域结构影响。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况主营业务分行业情况 分行业分行业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利毛利率率 （% %） 营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（% %） 营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（% %） 毛利率毛利率

43、比上年增减比上年增减 房地产销售 137,463,398,132.45 95,536,234,231.22 30.50 -6.46 -9.68 增加 2.48 个百分点 其他 8,691,598,184.20 5,308,938,827.58 38.92 14.23 30.85 减少 7.76 个百分点 合计合计 146,154,996,316.65146,154,996,316.65 100,845,173,058.80100,845,173,058.80 31.0031.00 - -5.445.44 - -8.198.19 增加增加 2.062.06 个百分点个百分点 主营业务分地区情况主

44、营业务分地区情况 分地区分地区 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利毛利率 （率 （% %） 营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（% %） 营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（% %） 毛利率毛利率比上年增减比上年增减 华南片区 52,844,874,449.87 34,594,252,135.13 34.54 -5.05 -9.85 增加 3.49 个百分点 华东片区 35,014,053,661.32 24,546,506,327.29 29.90 -5.15 -3.96 减少 0.86 个百分点 中部片区 17,646,576,484.98 12,661,439,031.11

45、 28.25 59.99 61.59 减少 0.71 个百分点 西部片区 17,477,350,759.54 12,852,824,611.02 26.46 -2.16 -7.29 增加 4.07 个百分点 华北片区 15,759,370,882.04 10,078,634,391.17 36.05 -39.95 -46.33 增加 7.60 个百分点 东北片区 6,961,523,731.07 5,843,723,928.53 16.06 10.14 15.56 减少 3.93 个百分点 海外片区 451,246,347.83 267,792,634.55 40.65 -16.17 -26.

46、99 增加 8.79 个百分点 合计合计 146,154,996,316.65146,154,996,316.65 100,845,173,058.80100,845,173,058.80 31.0031.00 - -5.445.44 - -8.198.19 增加增加 2.062.06 个百分点个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 其中：占公司营业收入总额或营业利润总额其中：占公司营业收入总额或营业利润总额 10%10%以上的地区以上的地区 单位：元 币种：人民币 分地区分地区 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率（% %） 营业收入营业收入比上年增比上

47、年增减（减（% %） 营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（% %） 毛利率比上年增减毛利率比上年增减 华南片区 52,844,874,449.87 34,594,252,135.13 34.54 -5.05 -9.85 增加 3.49 个百分点 华东片区 35,014,053,661.32 24,546,506,327.29 29.90 -5.15 -3.96 减少 0.86 个百分点 中部片区 17,646,576,484.98 12,661,439,031.11 28.25 59.99 61.59 减少 0.71 个百分点 西部片区 17,477,350,759.54 12,852,8

48、24,611.02 26.46 -2.16 -7.29 增加 4.07 个百分点 华北片区 15,759,370,882.04 10,078,634,391.17 36.05 -39.95 -46.33 增加 7.60 个百分点 合计合计 138,742,226,237.75138,742,226,237.75 94,733,656,495.794,733,656,495.72 2 31.7231.72 - -6.076.07 - -9.279.27 增加增加 2.412.41 个百分点个百分点 中部片区、 华北片区营业收入、 营业成本变动较大， 主要受项目交付结转波动影响； 华南片区、西部片

49、区、华北片区毛利率同比提高，主要受结转项目结构差异影响。 房地产业务分地区情况表房地产业务分地区情况表 单位：元、平方米 币种：人民币 地区地区 结算收入结算收入 比例 （比例 （% %） 结算面积结算面积 比例（比例（% %） 累计结算面积累计结算面积 比例比例（% %） 华南片区 45,173,036,766.06 32.87 4,031,787.66 29.11 16,291,164.37 22.75 华东片区 34,904,767,258.17 25.39 2,689,680.06 19.42 10,211,871.54 14.26 华北片区 15,456,436,137.55 11.

50、24 1,629,904.08 11.77 9,981,220.73 13.94 保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 13 / 59 西部片区 17,100,077,276.19 12.44 2,367,023.32 17.09 15,403,328.51 21.51 中部片区 17,543,154,185.70 12.76 2,251,582.52 16.26 11,662,754.21 16.28 东北片区 6,946,630,719.54 5.05 857,545.08 6.19 8,034,926.58 11.22 海外片区 339,295,789.24 0.25 2