1、世邦魏理仕研究部世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 新冠疫情 对亚太地产市场的 长期影响 2 世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 2020 CBRE, INC. THE SHORT-TERM IMPACT 引言 新冠疫情对亚太地产市场的长期影响 2020年初爆发的新型冠状病毒疫 情（COVID-19）给亚太区经济蒙 上了阴影，并对今年全球经济增 长构成下行风险。 房地产市场方面，整个亚太地区 的房地产租赁及交易活动将短暂 放缓，投资者及租户均更为谨慎， 并推迟重大租赁决策或投资决定。 消费意愿走低、实体店暂停营业 和旅游业放缓等因素让区内零售 业承受重大损失。中国内地制造 业延迟复工也对全

2、球供应链产生 负面影响。 本报告是世邦魏理仕最新发布的 专题报告的内容摘要(完整版报 告可通过以下链接下载: Link)， 阐述了此次疫情迄今对亚太地区 房地产行业的影响，并指出其对 区域内房地产市场长期趋势带来 的变更。 短期影响 世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 2020 CBRE, INC. 4 世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 2020 CBRE, INC. 20202020年上半年经济增长放缓年上半年经济增长放缓 自疫情爆发以来，中国内地的经济活动显著放 缓，上半年国内生产总值（GDP）增长预测 已被下调至4-5%（按年同比增长）1 。这种情 况已经蔓延到亚太区其他市场，使部

3、分市场正 承受中度的短期影响。世邦魏理仕亦将2020 年亚太地区GDP增长预期从4.2%下调至4%以 下2。 写字楼写字楼 - - 延迟交付抵消延缓的租赁需求延迟交付抵消延缓的租赁需求 由于担忧全球经济增长迈入晚周期（late cycle），亚太地区的写字楼租户自今年年初 已经采取谨慎态度。疫情爆发后，这种态度明 显增强，而对租赁需求的负面影响主要体现在 大中华区 - 由于业务运营普遍中断，部分租户 推迟了重大租赁决策。当然，如果疫情能得到 有效控制，租赁活动可能最早于2020年第二 季度末回升。 世邦魏理仕认为，此次疫情对亚太区其他写字 楼市场影响较为轻微。这主要是因为写字楼需 求主要靠国家

4、内需拉动（而非中国企业），另 外部分市场也受益于长期低空置率和新增供应 不足。但在中国内地，预计2020年约有10% 的新增供应将因建设期延误而推迟，短期内或 缓解市场供应过剩的压力。因此，写字楼市场 可能在疫情得到控制后最先复苏。 THE SHORT-TERM IMPACT 短期影响 -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 中国内地印度澳大利亚韩国新西兰新加坡日本香港 特别行政区 亚太地区 2020年1月预测2020年2月预测 资料来源: 牛津经济研究院, 世邦魏理仕, 2020年2月. 图1: 2020年亚太各地国内生产总值(GDP)增长预测 新冠疫情对亚太地产市场的长期影响 1:

5、牛津经济研究院, 2020年2月. 2: 世邦魏理仕研究部, 2020年2月. 5 世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 2020 CBRE, INC. 零售物业零售物业 - - 消费放缓，但全渠道零售商展现消费放缓，但全渠道零售商展现 韧性韧性 新冠疫情对零售业的影响最大，尤其对娱乐、 餐饮和服饰行业。年初中国内地大量零售商 和购物中心因防疫需要而暂时关闭，中国连 锁经营协会（CCFA）对购物中心业态的会员 企业的一项调查发现，2月初开业率仅有约 40% 3。受此影响，社会消费品零售总额增幅 预期将会从2019年的8%降至6%左右 4。而从 历年春节消费数据来看，年初两个月的零售 额通常占该

6、年零售总额的16%左右5。 许多亚太地区对来自大中华区和韩国的旅客 实施旅行限制措施 6。在新加坡、韩国、日本 和澳大利亚等地，中国内地游客至少占当地 总体游客购物或旅游支出的33%，而中国内 地旅客数量的下降已经影响了当地热门旅游 购物点。 零售租金也正面临巨大的下行压力。中国内 地、香港特别行政区和新加坡等地的零售业 主均已宣布短期租金减免等措施，以减轻租 户的压力。此外，业主亦可考虑互惠计划 （mutually beneficial scheme），例如向租户 购买商品或现金券，用作日后推广。 尽管许多传统的实体零售商处境艰难，但拥 有全渠道平台的零售商，尤其是生鲜和生活 必需品的销售商

7、，在防疫时期仍取得相当不 错的销售业绩。 THE SHORT-TERM IMPACT 短期影响 图2: 中国内地游客占目的地总体游客人数和消费比例 (2018/2019) 资料来源: CEIC, 香港特别行政区- 旅游发展局,日本观光厅,台湾地区交通主管部门,韩国旅游发展局,澳大利亚统计局,澳大利亚旅游局,新加坡旅游局,泰国旅游局,越南 国家旅游管理局,马来西亚旅游局, CBRE Research, 2020年2月. 0% 20% 40% 60% 80% 100% 香港 特别行政区 韩国越南日本泰国中国台湾新加坡澳大利亚马来西亚 占总体游客人数比例 占总体游客购物或旅游支出比例 新冠疫情对亚太

8、地产市场的长期影响 3: 中国连锁经营协会, 2020年2月. 4: 牛津经济研究院, 2020年2月. 5: 中国国家统计局网站, 2020年2月. 6: 截至2020年3月6日，中国香港特别行政区、中国澳门特别行政区、日本、韩国、新加坡、澳大利亚、新西兰、印度、印度尼西亚、泰国和越南等国家和地区对中国内地游客 实施了旅游限制。而中国台湾、日本、泰国和菲律宾除对中国内地旅客外，还限制了港澳地区的游客入境。另外，中国内地，中国香港特别行政区、中国澳门特别行政区、中 国台湾、新加坡、日本、印度、越南和泰国还限制了从韩国来的旅客。除此以外，泰国限制了从新加坡、日本来的旅客。 6 世邦魏理仕研究部

9、| 亚太区专题报告 2020 CBRE, INC. 工业及物流地产工业及物流地产 全面复工仍需数周全面复工仍需数周 由于春节假期的延长、城际运输系统的中断 以及大城市强制性隔离措施，导致工人返城 复工速度缓慢，中国内地的工业活动仍未全 面恢复。现时工厂被要求在复工前达到新的 公共卫生标准，同时优先恢复医疗用品和生 活必需品的生产， 预期全国全面复工最早也 要到3月中旬。由于亚洲供应链中40%的中间 产品 （intermediate goods） 来自中国内 地 7，延迟复工也对邻国制造业产生连锁反 应。较早前，汽车、电子和制药等领域的跨 国公司都发出了可能短暂停产的警告。 投资投资 - - 投

10、资者需求暂时减弱投资者需求暂时减弱 整个亚太地区的房地产交易活动将短暂放缓， 许多投资者将推迟投资决定并转而采取观望 态度。中国内地和香港特别行政区的交易活 动将相对较弱，而澳大利亚和新加坡的业主 将因潜在的跨境投资者无法进行实地考察而 选择推迟销售。相较而言，受惠国内投资者 投资需求持续强劲，日韩所受的影响较小。 租金收入稳定的资产将继续受投资者青睐， 对物流资产的兴趣也随着电商的蓬勃发展而 增强。零售和酒店资产的需求将受到租金收 入下降和旅游业放缓的影响而进一步减弱。 而由于商业活动的停滞和住宅销售的放缓， 受高杠杆率困扰的中国内地开发商将面临更 大的压力，提供更多投资中国内地房地产债 的

11、机遇。 THE SHORT-TERM IMPACT 短期影响 资料来源: Capital Economics, 2020年2月. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 柬埔寨 越南 香港特别行政区 韩国 马来西亚 泰国 印度尼西亚 菲律宾 澳大利亚 中国台湾 日本 新西兰 印度 新加坡 图3: 亚太各地进口工业产品中来自中国内地的比重 新冠疫情对亚太地产市场的长期影响 7:彭博， 2020年2月5日. 长期影响 2020 CBRE, INC.世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 8 世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 2020 CBRE, INC. 更广泛地采用灵活工作制更广泛地采用

12、灵活工作制：最近几周，各 国政府和私人企业已下令或鼓励员工在家 办公，以限制社会接触，减缓新冠疫情的 蔓延。世邦魏理仕认为，尽管人们对在家 办公的工作效率和团队协作仍有保留，但 这次大规模试用在家办公或将鼓励企业在 未来更愿意采用灵活办公及在家/远程办公 策略。 调整空间利用指标调整空间利用指标：由于人员需要保持适 当的距离以防止疫情的传播，企业需重新 评估办公场所的密度。与此同时，在疫情 爆发后，随着更多公司实施弹性工作施行， 灵活办公可节省空间需求。因此，租户需 要在空间密度与灵活办公空间运用之间取 得平衡。 对绿色和健康建筑需求更强对绿色和健康建筑需求更强：具有可持续 性和健康特性的建筑

13、将会迎来长期的需求， 尤其是在室内空气质量、通风系统、排水 系统和其他室内环境相关方面更具优势， 以及可以改善员工舒适度的建筑。这可能 会加速LEED和WELL认证的发展。截至2020 年，亚太区共有700座经过WELL认证或注册 的商业建筑，总建筑面积达2.19亿平方尺， 其中超过四成位于中国内地。 重新检视业务连续性规划重新检视业务连续性规划 (BCP)(BCP)：疫情爆 发将促使企业重新评估业务连续性规划 （BCP），特别是需要将重点业务和重要员 工分散在各地的企业。部分企业可能会考 虑在未来突发状况期间，在不同的时间和 地点安排不同的员工小组轮班工作（如A组 和B组）。 物业及设施管理

14、重要性提升物业及设施管理重要性提升：物业管理将 更加重要。物业经理要确保物业保持高标 准的清洁要求。对于管理公司而言，加强 现有的卫生政策将确保租户及其员工的安 全，特别是设有咖啡馆、零售和灵活办公 室等共享设施的物业。写字楼业主也可以 参考零售业主的做法，通过租户服务平台 APP和社交媒体提供医疗资讯更新和交流， 在疫情爆发期间让楼内租户了解最新的抗 疫情况。 THE SHORT-TERM IMPACT 写字楼 新冠疫情对亚太地产市场的长期影响 9 世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 2020 CBRE, INC. 生鲜网购越来越受欢迎：生鲜网购越来越受欢迎：随着实体店被迫 暂时关闭或缩短

15、营业时间，消费者开始习 惯在网上购买日用品。此举推动了生鲜电 商销售的增长，全渠道超商如盒马鲜生和 7Fresh等将加速扩张。但是对于仍然没有 建立全渠道业务的传统实体店来说，此次 疫情将会受到一定的冲击。 实体店将服务“最后一公里”配送：实体店将服务“最后一公里”配送：疫情 之下，在线购物率低的地区如香港特别行 政区也出现了线上销售的跃升，这意味着 电商经济将可能会迎来长期的根本性转变。 在香港特别行政区，电子商务平台 HKTVmall 与商户合作，增加了25个自取 点 ，旨在善用商户的门店作为自取服务及 物流配送的“最后一公里”，从而提升购 物者的便利程度8。这一趋势可以简化配送 链的最后

16、一段，亦可能成为未来趋势。 社交媒体销售获得发展：社交媒体销售获得发展：零售业向线上转 型也将对零售商和业主如何通过提供独特、 互动的消费体验来吸引顾客并长期实现盈 利提出更高的要求。在线直播这种结合娱 乐和电子商务的形式日益流行，通过直播 模式帮助零售商吸引消费者，在告知消费 者产品性能的同时创造出购买紧迫感，并 培养“边看边买”的消费文化。 物业管理是关键：物业管理是关键：更严格的卫生及消毒措 施将保障设施的清洁，对员工和购物者的 安全也至关重要。其中部分措施将会长期 适用，比如入口处提供免洗洗手液，对购 物者经常接触或使用的物品及场所进行定 期且频繁的清洁等。 THE SHORT-TER

17、M IMPACT 零售物业 新冠疫情对亚太地产市场的长期影响 8: 香港电视网络有限公司， 2020年2月10日. 10 世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 2020 CBRE, INC. 加速生产基地的转移和多样化加速生产基地的转移和多样化：中国内地 劳动成本上升和中美贸易摩擦已经促使部 分制造商将供应链转向亚洲其他市场。世 邦魏理仕认为，此次疫情及其对供应链造 成的重大影响，将促使更多制造商考虑长 期性的供应链转移，以降低对单一市场的 依赖和避免区域产能过度集中。然而，鉴 于中国内地制造业和供应链的成熟程度以 及庞大的消费市场，制造业产能的全面外 流可能性不大。 电商驱动仓储需求蓬勃增长

18、：电商驱动仓储需求蓬勃增长：随着疫情的 爆发，在线购物大幅增长，并加速向全渠 道零售的结构性转变。为了满足最后一公 里配送的需求，大城市及其周边的仓储空 间将更受青睐。 冷库需求将加速增长冷库需求将加速增长：生鲜消费和全渠道 销售模式的增长将在未来几年加速冷库设 施的使用需求。 仓库和配送的自动化升级改造仓库和配送的自动化升级改造：物流领域 的新技术将被更广泛的采用。此次疫情之 中，根据有关防疫规定，部分快递公司提 供无人配送车为受隔离地区提供非接触式 的递送服务。在此之前，对于物流公司而 言，主要视投资回报情况来衡量是否采用 仓储物流自动化，而此次疫情会使物流公 司更加积极地投入相关研究，以

19、便在未来 出现危机时可减少对人员的依赖。这也会 促使更多的物流公司增加自建仓和配送中 心。 THE LONG-TERM IMPACT 工业及物流地产 新冠疫情对亚太地产市场的长期影响 11 世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 2020 CBRE, INC. 核心资产的防御性凸显：核心资产的防御性凸显：随着各国央行重 推量化宽松政策，预计利率将在更长时间 保持较低水平，势必将支持房地产价格。 尽管低息环境会使租金收益率较低，但同 时将确保优质核心资产的防御性。 冷库和数据中心投资成为主流：冷库和数据中心投资成为主流：随着冷库 需求的激增，投资者对此类资产显现出更 大的兴趣。根据世邦魏理仕201

20、9出版的亚 太区冷库投资指南，投资者可选择定制库 或与冷库运营商建立合作联营关系9。以冷 库为重点的房地产投资基金未来也可能涌 现。另外，随着大数据、工业4.0、物联网 （IoT）和云服务的广泛应用，数据中心已 成为投资者关注的焦点10。随着云存储需求 和数据使用量的上升，数据中心需求将会 激增且扮演更重要的角色。 重建老旧物流设施：重建老旧物流设施：随着自动化在新建物 流设施中日益普及，这将使老旧的仓库更 难觅租户，甚至被废弃。重建老旧设施将 会让这些建筑重现生机。 零售物业仍具吸引力：零售物业仍具吸引力：尽管零售业遭遇打 击，但世邦魏理仕认为零售资产仍是一个 具有吸引力的长期投资。购物中心

21、正逐步 转向体验式消费为主，因此对业主的运营 能力要求更高。这也意味着竞争零售资产 的投资者数量相对较少，有着扎实零售物 业运营经验的投资者将会迎来更多机遇。 将可持续发展纳入投资战略：将可持续发展纳入投资战略：随着越来越 多的租户更加重视员工的健康和福祉，投 资者将越来越关注拥有LEED和WELL认证的 高品质物业，或将这些标准纳入其增值战 略，以确保所投资的物业符合这一长期趋 势。 THE LONG-TERM IMPACT 投资 新冠疫情对亚太地产市场的长期影响 9: 冷链升温: 亚太区冷库投资指南, 世邦魏理仕，2019年. 10: 世邦魏理仕2020年投资者投资意向调查显示数据中心为最

22、受欢迎的替代性投资选项。30%的投资者表示他们在积极寻找相关投资机会，高于2019年统计时的19% 12 世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 2020 CBRE, INC. 表1: 此次疫情对不同物业类型的长期影响 物业管理更显重要 工作和生产场所的多点 化以分散风险 电商和最后一公里配送 持续发展 生鲜电商快速扩张带动 冷库需求 对建筑可持续性和健 康特性的需求提升 长期影响 较强影响较弱影响中度影响 写字楼零售物业工业及物流地产 投资 THE SHORT-TERM IMPACT 长期影响 新冠疫情对亚太地产市场的长期影响 世邦魏理仕世邦魏理仕研究部研究部 本报告由世邦魏理仕亚太区研究部撰

23、写。亚太区研究部是世邦魏理仕研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力提供房地产市场 研究和经济预测方案。 免责声明免责声明 除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核 实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下需独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金 融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。由于任何人 使用或依赖本报告

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