1、 无无“特色特色”，不不“小镇”“小镇” 城城与乡的与乡的诗意结合诗意结合 新农村建设产业洞察新农村建设产业洞察 20172017 年年 3 3 月月 远卓远卓农业农业研究中心研究中心 Insight & Foresight 远见卓识远见卓识 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 目录目录 前言 . 1 特色小镇发展情况介绍 . 2 一、 特色小镇创建背景 . 2 二、 特色小镇创建的核心要素 . 4 三、 特色小镇发展现状 . 5 特色小镇的创建 . 8 一、 特色小镇创建流程 . 8 二、 特色小

2、镇的商业模式 . 8 三、 特色小镇融资模式 . 9 四、 特色小镇开发模式 . 10 五、 特色小镇案例分析 . 11 结语 . 22 关于远卓 . 23 1 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 前言前言 经过几十年的发展， 我国农村经济取得了长足的进步， 但当前农村产业单一、收入水平低、生产力过剩、环境恶劣等问题仍未得到根本解决，制约着农村的发展。农村的城镇化建设成为促进农村发展,提高农民生活条件的必由之路。虽然我国城镇化率从 2002 年的 37.7%增长到 2015 年的 56.1

3、%，城镇常住人口达到了7.7 亿，但是农业转移人口市民化进展依然比较缓慢，户籍人口城镇化率还比较低。同时，我国的城镇化质量也比较差，城镇数量不多，功能不够完善。只有真正提高城镇化水平， 才能提高农业劳动生产率， 提高农民的收入水平 ， 才能加快第二、三产业的发展，推进农村一、二、三产融合，促进农村的现代化和全国的工业化，从根本上解决城乡二元经济结构问题，从而加快我国的现代化进程。 特色小镇，作为加快新型城镇化建设的一个重要突破口和统筹城乡发展的重要载体， 是近年从中央到地方都在大力推进的重要任务。 通过充分挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋，用新理念、新机制、新载体来推进“特色小镇”建设，打造农

4、村新经济发展的平台，是实现创新、协调、绿色、开放、共享发展理念的题中之义。因此，加快建设一批产业特色鲜明、人文气息浓厚、生态环境优美、兼具旅游与社区功能的“特色小镇”，必将有力推动新型城镇化和新农村建设，为夯实地区经济发展底部打牢坚实的基础。诸如浙江等地在“特色小镇”建设道路上，已经摸索了丰富和成功的经验，并已成为推动当地经济发展的主要模式，起到了良好的示范作用。 2016 年是中国特色小镇元年， 中央陆续发布了数个关于特色小镇建设工作的指导性文件，地方的补贴和支持政策也陆续出台，特色小镇创建工作被提升到新的国家战略的高度。而从 2017 年开始，将是中国特色小镇创建的大发展时期。我们相信未来

5、 510 年将是特色小镇发展的黄金期，也是农村产业升级的关键时期，特色小镇的创建将为当地经济焕发新的活力，为农村发展带来新的机遇！ 2 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 特色小镇发展情况介绍特色小镇发展情况介绍 一、一、 特色小镇创建背景特色小镇创建背景 我国农业一直存在着产业结构单一、组织化程度低等问题。为了解决这些问题， 2014 年起， 以浙江为首的一些省市开始尝试以特色小镇为载体，以特色产业为核心，推动当地的产业升级。这一做法在浙江省收到了很好的效果并在省内得到广泛推广。与此同时

6、，国家也看到了浙江特色小镇蓬勃发展的态势，决定将特色小镇作为下一个农村经济发展周期的重点工作，并陆续出台了多项扶持政策，推动特色小镇走向全国。 特色小镇的创建既是国家政策推动下农村发展的新趋势， 又是农村产业调整、发展的必然结果。 ( (一一) ) 特色小镇是国家新农村建设的新方向，特色小镇是国家新农村建设的新方向，是是政策的集中体现政策的集中体现 2005 年 10 月 8 日，中央在十一五规划纲要建议中首次提出要扎实推进社会主义新农村建设。2013 年，结合各地区开展新农村建设的经验，中央又提出了美丽乡村这一阶段性农村发展概念。 经过十余年的理论和实践探索，各地纷纷找到了适合当地农村实际情

7、况的发展模式。有以发展乡镇龙头企业为核心的苏南模式，有以能人带动、规模经营为重点的赵庄模式，也有以村容整治、支农资金捆绑利用的赣州模式而在各种模式中浙江特色小镇新模式最为引人瞩目并获得了巨大成功，形成了较强的示范效应。与此同时，中央从 2016 年开始将特色小镇创建列为农村重点工作之一；各部委、地方政府也陆续出台相应政策，支持特色小镇创建工作。至此，特色小镇进入了国家层面推广的新阶段，成为了带动农村经济发展诸多模式中的主旋律。 需要指明的是，特色小镇并非是对新农村建设和美丽乡村建设的否定，而是在 “新农村建设” 和 “美丽乡村建设” 基础上的发展和延续， 是国家新农村建设、新型城镇化在新时期、

8、新常态下的“新举措、新模式”。 3 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 图图 1 1 从“新农村建设”到“特色小镇”的政策演进从“新农村建设”到“特色小镇”的政策演进 资料来源：资料来源：历年一号文件、历年一号文件、特色小镇与特色小城镇的概念界定及相关政策解读、远卓分析特色小镇与特色小城镇的概念界定及相关政策解读、远卓分析 表表 1 1 国家国家关于特色小镇的部分政策关于特色小镇的部分政策 发布时间发布时间 发布发布机构机构 政策名称政策名称 主要内容主要内容 2016.2 国务院 国民经

9、济和社会发展第十三个五年规划纲要 要发展充满魅力的小城镇 2016.2 国务院 关于深入推进新型城镇化建设的若干意见 要发展具有特色优势魅力小镇 2016.4 国土资源部 国土资源“十三五”规划纲要 用地要向特色小镇倾斜 2016.5 发改委 新型城镇化站在新起点力争新突破 选择 1000 个左右的小城镇，投入资金促其发展为专业特色镇 2016.7 住建部 发改委 财政部 关于开展特色小城镇培育工作的通知 到 2020年争取培育 1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇 2016.10 住建部 无 正式公布了第一批127个中国特色小镇名单 2017.1 发改委 国开行 关于开发性金融支持特色

10、小(城)镇建设促脱贫攻坚的意见 提出6项对特色小镇的支持方向 2017.2 国务院 中央一号文件 建设农业文化旅游 “三位一体” ,一二三产深度融合的特色村镇 资料来源：资料来源：远卓整理远卓整理 4 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- ( (二二) ) 特色小镇是特色小镇是解决当前城乡二元化结构的有效方式解决当前城乡二元化结构的有效方式 农村经济的稳定、快速发展对国民经济发展起着至关重要的作用。自改革开放三十年来，我国在农村、农民和农业虽然取得了巨大成效，但同时也面临着新的挑战。 当前，

11、 我国城乡收入差距不断拉大， 农民增收困难； 农村基础设施薄弱、生产经营模式落后、农村资源利用率低的局面仍未得到根本改变。 远卓认为，以特色产业为核心的特色小镇将成为改变当前农村发展困局，促进农村经济腾飞的重要催化剂。 特色小镇的建设与城镇化发展相关联，是统筹城乡发展的重要载体。建设特色小镇，一方面让农村更多的优质资源就近向特色小镇集中，形成特色化产业集群，促进当地产业结构的升级和优化，促进镇域经济发展，提高农民的收入和生活质量；另一方面，有利于缓解过多人口和资源进入大城市的现象，减少和避免“城市病”，进而实现大中小城市协调发展。建设特色小镇是新常态下我国加快区域发展的一项重要战略决策， 是破

12、解城乡二元结构的有效路径，是带动产业结构优化升级的重要抓手，具有实现农民就地城镇化和破解“大城市病”的双重功效。 二、二、 特色小镇创建的特色小镇创建的核心核心要要素素 特色小镇是相对独立于市区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。它既不同于建制镇、工业园区、经济开发区、旅游区，又不是四者的简单叠加。从根本上而言，是块状经济转型升级的新业态。 图图 2 2 特色小镇核心要素特色小镇核心要素 资料来源资料来源：浙江省特色小镇建设的现状与对策研究，远卓分析浙江省特色小镇建设的现状与对策研究，远卓分析 5 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：8

13、6-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 产业产业升级升级是特色小镇特色化的是特色小镇特色化的核心体现，产业是支撑小镇经济增量的支柱，核心体现，产业是支撑小镇经济增量的支柱，也是小镇成败的决定因素。也是小镇成败的决定因素。不同于传统工业园区和开发区， 特色小镇所选择的产业更加聚焦， 更加专一， 其定位在集约化、 高水平的某个或某几个核心特色产业。特色的选择与打造要与当地的实际情况相结合，要因“镇”不同。此外，根据当地已有产业的发展情况也要选择不同的产业升级模式。在某些地区，例如浙江等地， 当地的产业基础较好， 有地方优势产业， 相应的产业发展配套资源比较丰富，这

14、时可以通过旧产业重组和产业链延伸的方式进行产业升级。 但在另外一些地区，比如北京的大多数农村，这些村镇没有优势产业作为支撑，因此需要通过打造新产业的方式完成对当地产业的升级。不论通过哪种方式进行产业升级，特色小镇的产业发展思路都是要把特色产业做专、做精既要沿产业链尽可能延伸，又要推动一二三产业融合发展。 文化文化旅游不是特色小镇发展的主要目的，旅游不是特色小镇发展的主要目的，而是作为特色小镇的必备而是作为特色小镇的必备的城市的城市功能而存在，是引导项目外延发展的重要支点。功能而存在，是引导项目外延发展的重要支点。在不同产业选择的特色小镇，旅游是可以灵活匹配的，在文旅小镇里旅游是一种产业链条完备

15、、旅游服务功能齐备、旅游要素齐全的产业，但在非旅游主导型的特色产业小镇里，文化旅游体现的是特色产业与当地自然环境的结合，是作为一种城市功能而存在。中国旅游业已经从景点旅游走向全域旅游全域旅游模式。全域旅游并不是处处搞旅游开发，而是，无论是新城镇的改建扩建还是老城区的复兴都应该配备旅游的功能。 特色小镇的文化旅游功能与其产业发展协调统一， 其产业体系与外部系统产生交流碰撞的节点都可形成旅游行为， 除文化和旅游产业之外，还可能涉及健康、教育等与其相融合的基础产业，形成一种泛文旅文化，即大文旅产业大文旅产业。 城镇化是支撑产业发展的客观要求，城镇化是支撑产业发展的客观要求， 是是特色小镇发展的内涵之

16、一。特色小镇发展的内涵之一。 城镇化的目的是通过住宅改造、基础设施建设和生活配套设施完善等手段，打造美丽、宜居的的小镇生活环境。 只有城镇建设与产业升级同步发展才能吸引足够多的人流量来到小镇，进而促进小镇产业的发展，实现小镇的良性发展。特色小镇是我国新型城镇化的重要载体，是解决城乡二元经济结构问题的重要途径，因此城镇化建设既是特色小镇的落脚点，又是特色小镇的发展方向。 三、三、 特色小镇发展现状特色小镇发展现状 自从 2014 年浙江省首次提出“特色小镇”以来，真正引爆特色小镇的契机在于 2016 年 7 月三部委联合发布的 关于开展特色小镇培育工作的通知 和 2016年 10 月住建部公布的

17、第一批 127 个中国特色小镇名单。尤其是三部委提出“到 2020 年，培育 1000 个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇”之后，各地积极开展培育特色小镇的探索尝试，各项地方规划密集出炉。 根据对全国 31 个省市特色小镇产业规划的不完全统计，各地规划的特色小 6 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 镇建设数量达到 2000 多个，远远超过三部委的规划。 表表 2 2 全国各省市特色小镇规划全国各省市特色小镇规划 省市省市 特色小

18、镇规划数量特色小镇规划数量 规划年份规划年份 省市省市 特色小镇规划数量特色小镇规划数量 规划年份规划年份 北京 42 2020 湖北 50 2020-2025 天津 20 2020 湖南 100 2020 河北 100 2020-2025 广东 100 2020 山西 40 2020-2025 广西 100 2018 内蒙古 48 2020 海南 100 2020 辽宁 50 2020 重庆 30 十三五 吉林 80 2020 四川 200 2020 黑龙江 100 2020 贵州 100 2020 上海 40 2020 云南 200 十三五 江苏 100 2020-2025 西藏 100

19、2020 浙江 100 2020 陕西 100 2020 安徽 80 2020 甘肃 18 2018 福建 100 2020 青海 20 2020 江西 60 2020 宁夏 40 2020-2025 山东 100 2020 新疆 100 2020-2025 河南 50 2020-2025 资料来源：远卓整理资料来源：远卓整理 北京市在十二五期间设立了总规模 100 亿元的小城镇发展基金， 投向本市十个远郊区县的 42 个小镇，欲将其打造成旅游休闲、商务会议、园区经济等五类重点小城镇。 “十三五”伊始,市农委表示北京将在原有 42 个重点小城镇的基础上,结合各小镇不同区位条件,规划建设一批功能

20、性特色小镇,以实现农民就近、就地城镇化。在 2016 年底，房山区选取了西潞、长阳、良乡、长沟、青龙湖、张坊、琉璃河、周口店作为 8 个试点先行区，以产业定名称，打造 8 个特色小城镇，涵盖了基金、文创、颐养、旅游等主题。2016 年 10 月，在住建部公布全国的 127 个特色小镇名单中，北京的房山区长沟镇、昌平区小汤山镇和密云区古北口镇分别入围，凸显了北京在特色小镇创建上取得的阶段性成果。当前北京市关于特色小镇建设还没有具体的投资规划，但根据在建/已建的北京特色小镇平均投资额估算，总投资额将在 2000 亿左右。 7 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-

21、10-62800298/62800269 Email：bexcel- 图图 3 3 北京北京 4242 特色小镇分布特色小镇分布 资料来源：远卓资料来源：远卓整理整理 从全国来看，从全国来看， 特色小镇特色小镇的建设的建设将产生十万亿以上的投资额。将产生十万亿以上的投资额。 根据已经初步建成，有企业进驻运营的部分小镇统计来看，平均一个特色小镇投资额约为 50-60亿。按照住建部总规划 1000 个特色小镇，将产生 5-6 万亿投资额；如果按 31 个省市的规划总和，2400 多个特色小镇将产生 12-15 万亿投资额，可为经济增长提供强大推力。 表表 3 3 部分特色小镇投资部分特色小镇投资

22、小镇名称小镇名称 总投资额（亿元）总投资额（亿元） 小镇名称小镇名称 总投资额（亿元）总投资额（亿元） 杭州玉皇山南基金小镇 72 智能模具小镇 21.6 天台山和合小镇 56.1 远洋渔业小镇 52.58 沃尔沃小镇 153.5 西湖龙坞茶镇 51 江苏药镇 51.5 余杭梦想小镇 50 平阳宠物小镇 52.2 富阳硅谷小镇 70 龙泉青瓷小镇 30 临安云智造小镇 85 酷玩小镇 110 梅山海洋金融小镇 50 碧桂园科技小镇 （5 个） 1000 瓯海时尚智造小镇 80 阿里巴巴云栖小镇 12 苍南台商小镇 60 妙笔小镇 50 海宁皮革时尚小镇 60 资料来源：远卓整理资料来源：远卓整

23、理 8 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 特色小镇的创建特色小镇的创建 一、一、 特色小镇创建流程特色小镇创建流程 特色小镇的创建流程遵循“政府主导、企业主体、市场化运作”的原则。政府在其中起到引导和服务保障的功能，在规划编制、基础设施配套、资源要素保障、文化内涵挖掘传承、生态环境保护等方面发挥作用；而企业作为特色小镇的建设、运营主体，通过市场化运作实现资源的有效配置，不仅有利于缓解政府财政压力，提高建设效率，而且可以为民营企业拓宽投资渠道，实现可以令各方共同受益的良性循环。 图图 4

24、4 特色小镇创建流程特色小镇创建流程 资料来源：远卓分析、整理资料来源：远卓分析、整理 二、二、 特色小镇的商业模式特色小镇的商业模式 特色小镇的商业模式主要包括土地一级开发、二级房地产开发、项目运营、城市配套服务设施开发运营 4 类。在实际操作中，特色小镇的开发运营通常是以一揽子服务或按功能、区域划分的分块项目为主。例如古北水镇是由中青旅负责整体开发、运营；嘉善大云巧克力甜蜜小镇将特色小镇建设项目划分成多个子项目，分块进行开发。 9 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 小镇开发的几大主体

25、，包括政府、镇村经济组织、房地产商、投资商、产业基金、产业服务商、规划设计机构和小镇运营商等，以特定的合作方式分别在产业链的各个环节发挥作用。 特色小镇的盈利主要包括开发运营收入和政策补贴收入。 图图 5 5 特色小镇特色小镇的商业模式的商业模式 资料来源：资料来源：一诺休闲农业规划一诺休闲农业规划，51to51townswns，远卓分析远卓分析 三、三、 特色小镇融资模式特色小镇融资模式 特色小镇的投资建设， 呈现投入高、 周期长的特点， 纯市场化运作难度较大。因此需要打通三方金融渠道，保障政府的政策资金支持，引入社会资本和金融机构资金，三方发挥各自优势，进行利益捆绑，在特色小镇平台上共同运

26、行，最终实现特色小镇的整体推进和运营。 特色小镇投融资应以项目为主体， 以未来收益和项目资产作为偿还贷款的资金来源和安全保障， 融资安排和融资成本直接由项目未来现金流和资产价值决定。该融资方式具有有限追索或无追索、融资风险分散、融资比例大及资产负债表外融资的特点，但担保较为复杂，融资成本相对较高。 在特色小镇开发中，政府和投资人通过设立 SPV（特殊目的公司）作为项目公司，根据投资方达成的权利义务关系确定风险分配，进行可行性研究、技术设计等前期工作，以及项目在整个生命周期内的建设及运营，相互协调，对项目的 10 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62

27、800298/62800269 Email：bexcel- 整个周期负责。由 SPV 根据特色小镇项目的预期收益、资产以及相应担保扶持来安排融资。融资规模、成本以及融资结构的设计都与特色小镇项目的未来收益和资产价值直接相关。根据融资主体、项目母公司或实际控制人、项目现状、增信措施、风控措施、财务状况、资产情况、拥有资质等情况，综合判断特色小镇开发的资金融入通道，测算融资成本。 图图 6 6 特色小镇融资渠道特色小镇融资渠道 资料来源：资料来源：绿维创景，绿维创景，远卓分析远卓分析 四、四、 特色小镇特色小镇开发开发模式模式 特色小镇的开发主要有三种模式：政府主导模式、企业主导模式和政企合营的

28、PPP 模式。 当前，特色小镇的开发主要以政府主导为主。但随着特色小镇的商业模式不断清晰，民间资本参与特色小镇开发的意愿越来越强。同时，在浙江特色小镇成功经验的示范效应和政府多重政策刺激下，未来全国特色小镇建设无论在数量上还是投资额上都将迎来质的飞越，单靠政府财政资金将难以满足如此大的投资需求。因此，未来以政企合营的 PPP 模式进行小镇开发的特色小镇越来越多。PPP模式既可以为特色小镇的开发提供充足的资金入口，又可以发挥市场在资源配置中的作用，提升特色小镇的开发效率，加速小镇的发展进程。 11 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/6

29、2800269 Email：bexcel- 图图 7 7 特色小镇开发特色小镇开发模式模式 资料来源：资料来源：51towns51towns，远卓分析远卓分析 五、五、 特色小镇案例分析特色小镇案例分析 ( (一一) ) 杭州玉皇山南基金小镇杭州玉皇山南基金小镇：政府：政府投资打造完整私募基金生态圈投资打造完整私募基金生态圈 杭州玉皇山南基金小镇坐落于杭州市上城区玉皇山脚， 占地面积 2.5 平方公里，是以美国格林尼治基金小镇为标杆，运用国际先进理念和运作模式，结合浙江省和杭州市的发展条件和区域特质，旨在打造一个集基金、文创和旅游三大功能为一体的特色小镇。 玉皇山南基金小镇玉皇山南基金小镇项目

30、由杭州市政府单方出资建设项目由杭州市政府单方出资建设，于 2015 年 5 月揭牌，总投资达 30 多亿元。然而，截至目前，基金小镇的投资方都不曾出现过社会资本的身影，甚至连配套的相关产业基金都没有设立，这一方面体现了杭州市政府资本的雄厚， 另一方面也表现了政府方的规划者对该基金小镇盈利性的充分自信。 12 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 图图 8 8 杭州玉皇山南基金小镇组织杭州玉皇山南基金小镇组织架构架构 资料来源：资料来源：天眼查天眼查，远卓分析远卓分析 在招商引资方面， 基金小

31、镇通过打造良性发展的基金生态圈与优质生活圈吸引了大批私募基金入驻，成为浙江省新金融产业的重要集聚地。 具体做法包括： 1 1、 活用政策资源，探索、活用政策资源，探索、实施科学的扶持机制。实施科学的扶持机制。与国内已建成的金融产业园区相比，管辖杭州玉皇山南基金小镇的上城区区级政府财力有限，税收等政策没有明显优势。事实上，该基金小镇的所得税返还只到国内大多数金融产业园的二分之一。但上城区政府对基金小镇的政策优惠等进行研究、创新，制定并实施了较为科学的扶持机制，实现了省市区三个层次扶持政策的叠加。目前，玉皇山南基金小镇的扶持政策涵盖了企业所得税、 营业税、 落户奖励、 购房补贴等诸多方面。 表表

32、4 4 杭州玉皇山南基金小镇杭州玉皇山南基金小镇部分部分扶持政策扶持政策 补贴对象补贴对象 补贴内容补贴内容 人才购房补贴 高级管理人员购房次月按照每月 1500 元标准给予 3 年补贴 办公用房补助 新构建本部自用办公用房按每平米 1000 元给予一次性补助；租赁办公用房按房屋租金的 30%给予 3 年补贴 高级人才落户奖励 高级管理人员本人及其配偶和未成年子女按政策向有关部门申请办理本市常住户口 规模发展奖励 根据基金的规模给予一定百分比的奖励 13 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel-

33、 补贴对象补贴对象 补贴内容补贴内容 投资奖励 对达到一定规模的基金按其投资规模给予一定百分比的奖励 税收优惠 对以有限合伙形式设立的私募金融机构，符合一定条件的，予以免除营业税；创业投资基金、私募股权基金符合一定条件可减免应纳税额 资料来源：资料来源：基金小镇发展经验分析，远卓整理基金小镇发展经验分析，远卓整理 2 2、 采用 “政府采用 “政府+ +新型运作主体” 的发展机制新型运作主体” 的发展机制。 政府主要为机构入驻提供硬件环境、政策配套、服务配套。同时，委托私募（对冲）基金行业代表性机构组织运作主体，通过“产业链招商”和“生态圈建设”模式，发挥行业协会与龙头企业的影响力与引领作用，

34、开展专业化的园区发展和促进工作，有效带动了整个产业的快速积聚。 图图 9 9 杭州玉皇山南基金小镇金融生态圈杭州玉皇山南基金小镇金融生态圈 资料来源：资料来源：基金小镇发展经验分析，基金小镇发展经验分析，远卓分析远卓分析 3 3、借助已有生活服务设施，打造高级金融人才生活圈。、借助已有生活服务设施，打造高级金融人才生活圈。在基金小镇开发前，该区域就已具备医院、公寓区、小学等配套设施。在开发过程中基金小镇又引入了超市、娱乐中心、特色餐饮、配套酒吧、茶楼、美容健身等生活娱乐设施，形成了完整的生活配套服务体系。 在盈利模式方面，在盈利模式方面， 基金小镇的收入主要来源于税收。基金小镇的收入主要来源于

35、税收。 基金小镇的房屋租赁费用为 3-4 元/天每平米，建筑面积约 10 万平方米的小镇一年房租收入约为 1 亿元。然而，据小镇管委会介绍：小镇每年创造的税收还有十多亿元。这与小镇一直以来秉持的招商思路密不可分，即通过“三免两减半”等税收优惠政策加上低价房租吸引优质私募基金企业率先入驻， 而后利用产业集群效应进一步吸引市场知名度较为一般的私募企业以及想要和园区企业建立合作关系的证券公司。 目前小镇主要引进浙江地区的私募基金总部入驻， 已入驻的知名投资公司包括赛伯乐资本、阿里巴巴旗下湖畔山南资本等。 14 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-628002

36、98/62800269 Email：bexcel- 表表 5 5 杭州玉皇山南基金小镇发展数据统计杭州玉皇山南基金小镇发展数据统计 20152015 年年 2012016 6 年年 20182018 年（预期）年（预期） 入驻机构数量（家）入驻机构数量（家） 280 1010 10002000 总资产管理规模（亿元）总资产管理规模（亿元） 1500 5800 1 万2 万 投放资金规模（亿元）投放资金规模（亿元） 1600 3500 房屋租金收入（亿元）房屋租金收入（亿元） 1 税收收入（亿元）税收收入（亿元） 4 10.1 资料来源：资料来源：搜狐公众，搜狐公众，远卓分析远卓分析；说明：投放

37、资金规模指；说明：投放资金规模指投向创业创新和实体经济投向创业创新和实体经济的资金规模的资金规模 由于基金小镇的收入主要依靠税收， 对于社会资本而言没有清晰的盈利模式，很难吸引社会资本投入到基金小镇的开发中。另外，在小镇开发前，当地已有医院、公寓、小学等配套服务设施，开发运营难度相对较低。因此，对于当地政府而言，以财政资金进行投资、开发是其最优选择。 ( (二二) ) 诸暨诸暨大唐大唐袜艺小镇袜艺小镇：传统传统产业升级产业升级带动区域经济发展带动区域经济发展 从 20 世纪 70 年代开始， 大唐镇袜业就以家庭手工作坊和集市零散贸易为主起步。经过近 40 年的发展，产业横向分工和垂直分工极其明

38、显。2014 年，以大唐镇为中心的诸暨袜业共生产袜子 258 亿双，产量占全国的 70%，世界的 30%，是名副其实全球最大的袜子生产基地。同时，袜业是大唐镇的安身立命之本，因为大唐镇 70%的工业产值、农民收入、农村就业来源于袜业。 但是，由于受到全球经济低迷的影响， 加上多年来“低小散”的产业格局使得大唐袜业难以壮大，低廉劳动力、低端产品、低价竞争的“ 三低” 传统路径制约袜业的发展。 2015 年浙江省启动特色小镇建设，大唐袜艺特色小镇成为首批 37 个特色小镇创建单位。袜艺小镇规划总面积 2.87 平方公里，3 年完成总投资 55 亿元。汇集产品研发、设计、投资、电商网络及品牌建设于一

39、体。计划到 2017 年，实现产值 150 亿元，接待游客 30 万人次。 围绕袜业产业升级这一核心任务，袜艺小镇采取了 4 步走的策略： 第一步第一步， 纵向， 纵向打通打通袜业产业链， 横向袜业产业链， 横向以袜业为核心，以袜业为核心， 大力发展其他大力发展其他衍生衍生产业，产业，建立建立设计设计研发研发+ +高科技高科技制造制造+ +文化旅游的文化旅游的产业布局产业布局。 为了打破传统的低端袜子生产制造的产业模式，袜艺小镇着力打造智造硅谷、时尚市集、众创空间三大核心区域， 以实现多元化的产业结构。 其中 “智造硅谷” 是袜艺小镇的智能制造功能区，“时尚市集”是袜艺小镇的智慧研发中枢和文化

40、区，“众创空间”是袜艺小镇的创业创新功能区。通过专业园区建设、现代技术革新、优化生产组织、专业人才引进提升生产效率，打造更有竞争力的袜业制造业。通过产业链延伸，大力发展工业设计、文化创意产业，形成规模化研发设计产业集群，促进制造业向研发设 15 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 计的转型发展。 通过升级现有袜业市场、 原材料市场的同时， 重点培育电子商务、现代物流产业。通过袜业制造与文化、艺术、设计相结合，融“智造、商贸、研发、旅游、居住”等功能于一体，致力于把大唐打造成为全球最先进的袜

41、业制造中心、全球最顶尖的袜业文化中心、全球唯一的袜业主题景观空间和全球唯一的袜业旅游目的地。 图图 1010 袜艺小镇的产业结构袜艺小镇的产业结构 资料来源：资料来源：公开资料整理公开资料整理，远卓分析远卓分析 第二步，开展产业专项整治，第二步，开展产业专项整治，减“量”增“质”，减“量”增“质”，以政策与市场相结合的手以政策与市场相结合的手段段倒逼倒逼袜企转型。袜企转型。2014 年底，大唐镇组织力量集中开展并完了“三合一企业整治、燃煤锅炉淘汰、流动人口管理、出租房管理、无证照企业整治、规范税收秩序”六大专项整治。经过 7 个多月的专项整治，大唐镇关停了占当地袜企总数近一半的众多“低小散”企

42、业。整治并没有让大唐袜业停滞或倒退，相反，无论是袜企的规模与效益、袜子的质量与品牌、生产的环保与安全，无不上了一个台阶。 第三步， 多措并举推动产业升级。第三步， 多措并举推动产业升级。 为打造大唐袜业产业集群经济 “升级版” ，大唐袜业产业集群着力构建差别化政策引导机制、 落后产能升级与淘汰退出常态化机制，培育“微集聚”工业园区建设，大力推进工业企业“腾笼换鸟”，改造提升传统特色优势产业，形成“退低关低”与“提升入园”相互协调、互促共进的良性发展态势。同时，建成启用总投资两亿元的袜业智库，并把“袜业智库”作为整个袜艺小镇建设的心脏和发动机来打造，构建袜艺小镇的科研经济、美丽经济和体验经济。

43、16 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 图图 1111 4 4 大举措大举措促大唐镇袜业产业升级促大唐镇袜业产业升级 资料来源：资料来源：四步转型之路打造“袜艺小镇四步转型之路打造“袜艺小镇，远卓分析远卓分析 第四步，提升城镇建设水平，实现产城融合。第四步，提升城镇建设水平，实现产城融合。大唐镇把推进基础设施建设与推进“两路两侧”、“三改一拆”、“四边三化”、“五水共治”等刚性工作有机结合，强化生产、生活、生态“三生融合”，促进工业、商贸、旅游“三业同步”，按照“一里一景”的思路，计划五

44、年完成投资 15.33 亿元。同时，通过旧厂房改造、个性化袜业体验商场建设，旧村整治、新建袜业博览中心和文化中心等，大力发展休闲文化旅游项目。 在实行了四步走的产业升级战略后， 袜艺小镇为大唐袜业带来了脱胎换骨的变化：20152015 年，在袜子产销量同比下降年，在袜子产销量同比下降 5.7%5.7%和和 4.2%4.2%的背景下，大唐镇的的背景下，大唐镇的 GDPGDP 增增长了长了 3.8%3.8%，财政收入增长了，财政收入增长了 9.74%9.74%；2 2016016 年年 1 1 月到月到 5 5 月，大唐镇的袜子产量在月，大唐镇的袜子产量在同比减少同比减少 5 5 亿双的情况下，财

45、政收入却同比增长亿双的情况下，财政收入却同比增长 20%20%以上。以上。 ( (三三) ) 嘉善大云巧克力甜蜜小镇嘉善大云巧克力甜蜜小镇：PPPPPP 模式撬动社会资本模式撬动社会资本 嘉善巧克力甜蜜小镇围绕产业培育和旅游度假两大功能， 依托自然乡村田园风光和休闲度假园区，与集巧克力生产、研发、展示、体验、休闲度假于一体的工业旅游与文化创意相结合，打造巧克力风情体验基地、婚庆蜜月度假基地和文化创意产业基地。其规划面积 3.87 平方公里，总投资 55 亿元。自 2014 年 10 月开张运营。 在特色小镇创建前， 该地的歌斐颂巧克力小镇是歌斐颂集团重磅打造的省级重点项目，计划总投资 9 亿元

46、，规划用地 430 亩。小镇在规划设计和发展理念 17 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 上借鉴国外“好时小镇”、“雀巢工程”等工业旅游模式，并加以创新，是从一般性的工业旅游拓展为巧克力工业旅游与巧克力主题乐园相结合的旅游景区产品。小镇于 2014 年 10 月对外营业。 而在 2015 年，特色小镇创建的大背景下，嘉善大云巧克力甜蜜小镇应运而生。它在歌斐颂巧克力小镇的基础上丰富了其内涵，并扩展了外延，形成了“乡村休闲文创体验工业旅游”的产业布局。 在嘉善大云巧克力甜蜜小镇的开发中，为了

47、弥补当地人才、资金、能力不足等瓶颈，小镇在一些项目中大胆尝试 PPP 的开发模式，积极引入社会资本和投资机构参与小镇的开发、运营。 表表 6 6 嘉善大云巧克力甜蜜小镇嘉善大云巧克力甜蜜小镇 PPPPPP 项目项目 项目名称项目名称 投资额投资额 占地面积占地面积（亩）（亩） 巧克力主体街区项目巧克力主体街区项目 5.2 亿元 130 甜蜜小镇酒店项目甜蜜小镇酒店项目 3.2 亿元 80 民宿开发项目民宿开发项目 1.2 亿元 300 婚庆商业风情街区项目婚庆商业风情街区项目 2.4 亿元 60 咖啡豆产业园项目咖啡豆产业园项目 1000 万美元 20 德国啤酒庄园项目德国啤酒庄园项目 500

48、 万美元 11 资料来源：资料来源：浙商大会浙商大会 PPPPPP 项目推介会，远卓整理项目推介会，远卓整理 为了解决投资方的后顾之忧，推进 PPP 项目的顺利开展，政府采取了多方面的保障措施。 金融层面金融层面，2016 年国家农发行等银行对巧克力甜蜜小镇投放项目贷款近 15亿元用于基础设施建设和度假区环境综合整治提升。 政策层面政策层面，嘉善县出台用地、资金、项目、改革、公共服务等五个方面的政策措施。对小镇建设中新增建设用地，县里优先办理农用地转用及供地手续，优先确保重点项目、基础设施用地指标。 资源方面资源方面，实行凡是符合小镇定位的招商项目优先向小镇集聚，基础设施、公共服务、人文环境等

49、方面的资源优先向小镇倾斜，管理、建设、运营等方面专业人才优先向小镇配备的方针。 在 PPP 模式的推动下，小镇 3 年内的 10 个规划项目已有 9 个开工建设，开工率达到 90%，远高于同期特色小镇的平均水平。这体现了 PPP 模式在解决资金来源问题、提高建设效率上具有的独特优势。 考虑到地方政府的财政能力，全国特色小镇创建过程中，未来资金约束仍然是最大瓶颈，而引入 PPP 模式是解决资金问题的最佳选择。通过 PPP 模式可以广泛吸收社会资本，既可减轻政府负担，还可以拓宽融资渠道，实现政府和社会资 18 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800

50、298/62800269 Email：bexcel- 本实现利益共享和风险共担。目前，PPP 模式在特色小镇建设中尚未得到广泛的应用，要大力发展该类模式在特色小镇中的应用，就需要政府从政策、法律、税收和金融等方面提供更多的支持，才能进一步推动特色小镇的建设。 ( (四四) ) 北京密云古北水镇：北京密云古北水镇：传统旅游小镇的特色新路传统旅游小镇的特色新路 北京密云古北水镇是司马台长城脚下独具北方风情的度假式小镇， 由北京古北水镇旅游有限公司负责开发运营， 度假区总占地面积 9 平方公里， 总投资逾 45亿元人民币，回报周期约为 8-10 年。度假村整体规划为“六区三谷”，是集观光游览、休闲度

51、假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。当前，度假区内拥有 43 万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑， 包含 4 个精品酒店、 5 个主题酒店、23 家民宿客栈，共 1288 间客房，10 多个文化展示体验区、特色商铺和餐厅及完善的配套服务设施。 古北水镇自 2010 年开始筹建，历时 3 年多的建设期，一期于 2014 年开始正式开业。 图图 1212 古北水镇建设历程古北水镇建设历程 资料来源：资料来源：公司公告公司公告，远卓整理，远卓整理 自古北水镇正式运营后， 其经营业绩增长迅猛。 2015 年， 古北水镇接

52、待游客量超过 160 万人次，旅游综合收入近 5 亿元。2016 年，随着景区不断完善配套设施， 充实景区内容， 推出夜游长城等经典项目， 接待能力与经营业绩快速增长，古北水镇前三季度累计接待游客 192.41 万人次，同比增长 76.52%，实现营业收入 5.64 亿元，同比增长 64.43%。预计进入成熟运营期后，古北水镇每年将接待游客 400 万人次，旅游综合年收入达到 10 亿元。 19 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 图图 1313 古北水镇古北水镇 20201414- -2

53、0162016 年经营业绩年经营业绩 资料来源：资料来源：中青旅季报、年报中青旅季报、年报，远卓整理，远卓整理 注：注：20162016 年度经营数据是基于年度经营数据是基于 20162016 年前三季度经营数据估算得出年前三季度经营数据估算得出 作为一个新建的旅游小镇，古北水镇以独有的“长城观光、北方水乡”为核心卖点，历经四年精心打造，并最终取得成功，这对当前国内“古镇打造热”、“旅游小镇热”具有一定的借鉴意义。 图图 1414 古北水镇的成功要素古北水镇的成功要素 资料来源：资料来源：远卓远卓分析分析 20 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62

54、800298/62800269 Email：bexcel- 首先，首先，古北水镇古北水镇选址科学，所在地资源丰富，交通便捷选址科学，所在地资源丰富，交通便捷。古北水镇位于北京市密云区古北口镇区域内，背依司马台古长城，坐拥鸳鸯湖水库，是北京市及周边区域罕见的山、水、城有机结合的自然古村落，拥有原生态的自然环境、珍贵的军事历史遗存和独特的地方民俗文化资源。水镇所在地原本为自然村落，受外界干扰较少，周边自然环境保护完好；司马台长城曾被誉为中国最美的长城，观赏游憩价值极高；作为曾经的边塞小城，这里自古以雄险著称，有着优越的军事和地理位置， 也吸引着无数文人雅士， 并形成多元的军事文化和民俗文化等聚集。

55、古北水镇所在地位于北京市京郊密云县，距离北京仅 100 余公里，车程时间仅一个多小时，又处于京承黄金旅游干线上，高速公路直达景区，交通十分便捷。在享有北京两千多万潜在旅游消费者的巨大市场外， 还通过北京这一知名旅游目的地平台，间接拥有数千万乃至上亿的潜在客源市场。 其次其次，通过多元化的股权结构，通过多元化的股权结构，古北水镇解决了资金、经验、客源以及政府古北水镇解决了资金、经验、客源以及政府关系等问题关系等问题。古北水镇项目总投资超过 40 亿元，面对如此巨大的资金需求，投资方采用成熟的市场化资本运作方式，由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、IDG 资本、北京能源投资（集团）有限

56、公司和北京和谐成长投资中心共同投资成立北京古北水镇旅游有限公司，按比例共同出资持股，承担古北水镇的开发、建设，确保了项目开发建设所需的巨额资金的保障。同时，这种多元化的股权关系使得古北水镇的投资开发主体同时具备了乌镇的成功经验、 中青旅平台的游客资源和京能集团（北京市国资委下属）的地方政府关系，为古北水镇未来的开发运营铺平了道路。此外，古北水镇投资方还与知名地产商开发龙湖地产合作，借助古北水镇巨大的游客量和消费能力，共同开发打造区域内唯一的房地产项目长城源著，力图通过地产开发的资金快速回流，从而实现资金的平衡。 图图 1515 古北水镇古北水镇旅游有限公司旅游有限公司股权结构演变股权结构演变

57、资料来源：资料来源：公司公告，远卓整理公司公告，远卓整理 21 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 第三，古北水镇采用主体第三，古北水镇采用主体一元化开发模式。一元化开发模式。一般而言，古镇或乡村开发旅游大多采取租赁经营或者集体经营的模式，因为古镇既是旅游景区又是居民区，各处房产归属不同居民，产权很难统一。然而这样的模式存在很大的弊病：旅游开发起步时，居民还能配合统一管理，而一旦人气旺起来后，在巨大的利益驱动下业主纷纷装修改造，要么自己经营，要么出租经营，古镇整体风貌就会被肢解，成了低档、

58、同质和杂乱无章的店铺集群。由于房屋产权分散在各家各户手中，因而很难实现整体布局， 更别说进行统一的管理。 而古北水镇在开发时采取了全资古北水镇在开发时采取了全资买断所有原商铺和住家的房屋产权，在此基础上实现整个景区开发的主体买断所有原商铺和住家的房屋产权，在此基础上实现整个景区开发的主体一元一元化， 从而使得对古镇的统一规划和统一经营管理成为了可能。化， 从而使得对古镇的统一规划和统一经营管理成为了可能。 古北水镇将原住居民全部迁出，景区内的居民主体是游客，除此之外都是工作人员，这样的社区重构使得一般古镇开发中的居民与游客的矛盾不复存在。 对于古镇中民宿的房东来说，他们的身份由原来的居民变成了

59、旅游公司的雇员，他们租赁自己的原有房屋经营餐饮，与游客之间也是服务关系，并且需要在公司统一的规范下进行经营。古北水镇改变了一般古镇开发中的社区关系： 对于一般古镇而言是外来者的游客对于一般古镇而言是外来者的游客在古北水镇是真正的“镇民”在古北水镇是真正的“镇民”，原来的居民却成为进入景区务工的外来者，原住居民通过承租景区公司的房屋进行经营。正是这种颠覆式的社区重构，给游客带来了对古镇的深度感受和极佳的旅游体验。 第四第四，政府政府给予大力给予大力扶持扶持。当地政府采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办理。同时

60、，密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式，各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。此外密云政府还提供财政补贴和政策支持， 在项目拿地、 征地、 水电供暖、 基建补贴、道路交通等提供帮助。例如，在征地方面，村民的宅基地，包括村民承包地在内的大部分村集体土地， 都被流转至该村经济合作社， 后者再将土地出租给镇政府，村民腾地后由政府招商，对发展沟域经济、新农村建设与后期的商业开发三者进行联动。 然后政府集中建设安置房， 统一规划的交通网络、 供水、 排水、 通讯等，村民以补偿款进行回购。 古北水镇以其古式

61、的建筑、典雅的环境、独特的历史文化、厚重的人文内涵以及浓郁的民俗民风，吸引了成千上万的游客，成为密云、北京乃至中国旅游行业的一匹“黑马”。在备受青睐、拉动经济的同时，也为古镇旅游走出了一条特色新路。 22 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 结语结语 特色小镇以特色产业为核心的理念决定了它会成为带动农村经济完成转型升级的强大载体，而地方特色产业也将成为带动农村经济发展的引擎。随着政策的陆续出台和政府规划的不断落地， 远卓相信特色小镇会在未来 5 年迎来发展的黄金期。但同时，我们也认识到特色

62、小镇的创建是一个周期相对较长的过程。每个特色小镇的地理区位、产业特点、经济发达程度等都不尽相同，盲目地跟风开发特色小镇只会给当地经济带来无法弥补的损失。 政府和企业在介入特色小镇开发前需要对当地的政策环境、产业情况、经济形势等进行详细的解读、调研，同时要做好规划，并在实践中摸索适合当地经济发展的特色小镇创建之路。 23 / 23 地址：北京市朝阳区融科望京中心 B 座 2001 电话：86-10-62800298/62800269 Email：bexcel- 关于远卓关于远卓 远卓由前麦肯锡/罗兰贝格/正大集团咨询公司的资深人士于 1998 年创立，为中国本土管理咨询之发轫，也是第一家本土战略

63、咨询公司。远卓始终围绕“中国管理咨询业的高端品牌”构建咨询能力，逐步形成战略管理、运营管理和资本管理三大业务板块，并在能源资源、房地产、金融、消费、交通、工程建筑、节能环保、先进制造、传媒文化等十多个行业内有丰富的咨询经验和深入研究。 远卓的专业服务获得了客户的高度评价，远卓也以超过 60%的重复委托率，成为本土管理咨询行业中重复委托率最高的咨询服务机构， 并与许多企业建立了长期合作关系，共同成长发展。远卓合作的客户包括： 四十家大型央企集团本部的信赖，国家国资委和地方国资委也多次委托远卓提供专项研究和咨询 众多的地方骨干国企和行业龙头国企，帮助其不断增强行业竞争力和行业地位 中国经济中非常活跃、非常重要的组成部分民营企业，发现和培育各细分行业中的领先者和强力竞争者，助力其长期发展 三十多家世界 500 强企业的中国区业务与远卓长期开展合作，以及多家世界级金融机构 上百家涉及国内深沪两地各板市场、以及香港、美国、新加坡等国际资本市场的上市公司 秉持坚守专业价值的理念， 追求卓越质量的理想主义情怀， 远卓过去、 现在、未来都立志创建本土最佳的管理顾问机构。