1、 深 度 报 告 【 行 业 证 券 研 究 报 告 】 房地产行业 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本 波动业绩影响有限 物业管理行业系列报告之五 核心观点核心观点 践行践行社会责任社会责任坚守防疫第一线。坚守防疫第一线。此次疫情中居家隔离成为防控重要措施， 物业 公司成为基层疫情防治工作的执行者、 隔离状态中民生问题的解决者和防疫工 作的科普者宣传者。期间，物业公司额外承担的工作主要包括内部员工管理、 公共区域防控消杀、小区出入管理、疫情防控宣传等几大类。部分物业公司还 进一步承担起了业主蔬菜等食材采买配送的民生保障工作。 疫情对物业公司的影响主要集中在两方面：疫情对物业公司的影响主要集中

2、在两方面：1）基础物业服务业务的成本端上）基础物业服务业务的成本端上 升；升；2）非业主增值服务业务的收入端下降。）非业主增值服务业务的收入端下降。其中，成本端带来的影响主要体 现在两方面：1）防护、消毒器具设施的成本费用；2）在岗人员工作量增加带 来的额外薪酬补贴。 我们选取 3 家不同类型的样本公司， 其材料成本在总的成 本结构中占比普遍在 2%左右，影响可忽略不计。人员上物业公司通过岗位的 灵活调配基本不需要新增人员， 但受返乡影响轮岗人员不足在岗人员工作时长 增加造成部分薪酬补贴，导致人工成本略有提升。在收入端，疫情过程中房地 产开发短期受到一定影响（关闭售楼处、 在建项目延期复工、新

3、开工项目审 批暂停等）。与之相关的非业主增值服务将受到影响。主要上市物业公司的非 业主增值服务营收占比区间为 14-20%，收入端波动对整体业绩影响有限。 疫情对物业公司全年业绩预疫情对物业公司全年业绩预计造成个位数的影响计造成个位数的影响。根据我们对样本公司的测 算，疫情对物业公司全年的利润影响范围集中在 12%以内，平均值为 8.7%， 影响程度有限。成本端的波动对业绩几乎不构成影响，核心影响因素为非业主 增值服务收入的变动， 即与地产销售相关的业务何时能够恢复将左右短期物业 公司业绩波动的幅度。 因此非业主增值服务占比越低的物业公司， 越能在此次因此非业主增值服务占比越低的物业公司， 越

4、能在此次 疫情中豁免影响。疫情中豁免影响。 通过疫情中的物业服务增强业主的认同感和粘性， 有利于后期物业费收缴及增通过疫情中的物业服务增强业主的认同感和粘性， 有利于后期物业费收缴及增 值服务的开展。值服务的开展。业主长时间居家，与物业人员的互动频率明显提升。通过此次 的疫情让业主感受到物业公司的价值， 对于后期物业费的收缴甚至是物业费的 提价都有较大好处。防疫过程中优秀的物业企业体现出的标准制定执行能力、 资源整合调配能力、客户需求响应能力等均得到很好的展示，行业未来并购必 将提速，龙头物业企业的综合软实力将很快带来管理规模和资产规模的提升。 投资建议与投资标的投资建议与投资标的 此次疫情阻

5、击战中物业公司践行社会责任做出了自己的贡献， 短期看基础物此次疫情阻击战中物业公司践行社会责任做出了自己的贡献， 短期看基础物管管 的成本略有上升， 同时非业主增值服务收入端也略受影响， 但行业整体成长趋的成本略有上升， 同时非业主增值服务收入端也略受影响， 但行业整体成长趋 势并未受到疫情影响而改变。 此外居家隔离防疫过程中物业公司与业主的粘性势并未受到疫情影响而改变。 此外居家隔离防疫过程中物业公司与业主的粘性 大幅提升，未来收缴率、新拓项目以及增值服务的开展均将受益。大幅提升，未来收缴率、新拓项目以及增值服务的开展均将受益。我们建议从 两个维度关注投资标的：1）行业经此一役后整合必将提速

6、，在此次防疫战中 综合实力得以展现的头部物业企业未来将拥有更大优势，推荐保利物业 (06049， 买入)， 建议关注碧桂园服务(06098， 未评级)、 永升生活服务(01995， 未评级)、新城悦(01755，未评级)。2）非业主增值服务占比较少的物业公司在 此次疫情中受到的影响更小，建议关注招商积余(001914，未评级)、新大正 (002968，未评级)。 风险提示风险提示 疫情出现反复持续时间久于预期。 房地产销售新开工恢复低于预期。 物业企业员工防疫措施不到位。 行业评级 看好看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2020 年 02 月 07

7、日 行业表现行业表现 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 *6202 执业证书编号：S0860518070003 联系人 马晓东 联系人 吴尘染 相关报告 功不唐捐，未来可期：物管企业的增值服务 探索：物业管理行业系列报告之四 2019-10-25 因时而动，因地制宜：国际物管龙头的发展 之路： 2019-07-08 探究物管公司利润率之真相： 2019-07-03 百舸争流上市谋发展，各显神通开启新征 程： 2019-05-08 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 2

8、目 录 1 疫情对物管行业的业务模式是否产生影响？ . 4 1.1 基础物管服务业务几无任何影响 . 4 1.2 增值服务业务部分订单向后平移 . 4 2 疫情对物管企业盈利有何影响？ . 5 2.1 承担企业社会责任，筑阻击疫情首道防线 . 5 2.2 成本波动影响甚微，收入受销售新开工影响 . 8 2.2.1 防疫物料及薪酬补贴致成本端略有上升 8 2.2.2 非业主增值服务收入短期受地产销售新开工停摆影响 10 2.3 预计疫情将对当年业绩造成个位数影响 . 11 3 物管企业能否在疫情中有所成长和受益？ . 12 3.1 危中觅机，疫情带给优秀物管企业成长机会 . 12 3.2 把握疫

9、情催生需求机会，拓展社区增值服务版图 . 13 投资建议 . 14 风险提示 . 14 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 3 图表目录 图 1：物业公司对公共区域进行严格的消杀 . 7 图 2：物业公司利用线下显示屏进行防疫宣传 . 7 图 3：电梯间设置纸巾避免病菌通过按钮传播 . 7 图 4：出入口实行严格的测温管控 . 7 图 5：物业公司集中采购绿叶菜供应所管理社区居民 . 8 图 6：物业公司人员配送采购的蔬菜 . 8 图 7：保利物业历年原材料成本在总成本中占比约 2% . 9 图 8：永升生活服务历

10、年物料费用在总成本中占比约 23% . 9 图 9：新大正历年材料成本在总成本中占比接近 2% . 10 图 10：大部分物业公司非业主增值服务收入占比处于 14-20%区间 . 11 图 11：物业人员值守隔离观察岗位获媒体报道 . 13 图 12：物业公司获赠业主提供的防疫物资 . 13 表 1：物业公司主要增值服务业务类型 . 4 表 2：物业公司在疫情期间主要工作及提供的服务 . 6 表 3：疫情对物业公司利润影响分析（单位：亿元） . 11 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 4 1 疫情对物管行业的业务

11、模式是否疫情对物管行业的业务模式是否产生影响？产生影响？ 新冠肺炎疫情冲击下，绝大部分行业或多或少都受到影响，其中尤以消费及服务性行业为甚。物业 管理作为一个兼具房地产业属性及服务性行业属性的行业，引发了部分投资人对其受疫情影响的 担忧。但细究物管行业及公司的业务模式，我们认为疫情对行业的影响非常有限，下文中我们按照 基础物管业务和增值服务业务分别阐述。 1.1 基础物管服务业务几无任何影响 物业费收入相对刚性， 基本不受疫情影响。物业费收入相对刚性， 基本不受疫情影响。 基础物管服务的业务模式非常简单， 物管公司提供服务， 并收取物业管理费作为收入，物业费按照单位面积的费用 X 管理面积来计

12、算。因此，只要业主与 物业公司的服务合同继续存续，物业费就是非常刚性的收入，并不会受到疫情的影响。相反，由于 此次疫情过程中，各地均执行了严格的居家隔离政策，避免人员外出聚集扩大病毒的传染范围，因 此大部分人居家时间大大提升，客观上享受了更多的物业管理服务，对于物业费的支付意愿提升， 有利于提升物业费的收缴率。 住宅住宅、公建、公建业态业态影响影响甚微甚微，商办业态可能适当减免，商办业态可能适当减免。分业态看，住宅业态如上文所述，并不会受到 疫情影响。 作为此次疫情中受影响较大的商业广场和办公楼业态， 租户的经营状况受到不同程度的 影响， 可能存在部分业主愿意与租户共克时艰， 为其减免部分的租

13、金和物业管理费用。 但究其本质， 减免物业管理费用说明业主仍将物业管理视为其资产运营的后勤保障部分，是可以稍加牺牲以避 免租户的流失确保经营指标的部分，这一理念并非目前行业的主流，因此目前来看，也仅由万达集 团宣布为其广场的租户减免物业管理费， 我们预计商办业态物业费的减免不会成为主流做法。 最后 机构及公建业态，物业管理费用多为专项财政预算，其支付也几乎不会受到疫情影响。 综合来说，疫情综合来说，疫情及其及其带来的经济活动的波动基本不会对基础物管业务带来的经济活动的波动基本不会对基础物管业务的收入端的收入端造成造成影响。影响。 1.2 增值服务业务部分订单向后平移 近年来，增值服务成为物业公

14、司发力的方向和业绩的又一增长极，按照服务对象的不同可以将增近年来，增值服务成为物业公司发力的方向和业绩的又一增长极，按照服务对象的不同可以将增 至服务划分为非业主增值服务和社区增值服务。至服务划分为非业主增值服务和社区增值服务。 一般而言， 非业主增值服务的服务对象为开发商， 服务内容一般包括案场协销、咨询服务、房屋检验服务、代理销售、拓荒保洁等。社区增值服务的 服务对象为在管项目的业主，服务内容一般包括公共区域广告位的管理、协助购物、到家服务、教 育养老、资产管理等。 表 1：物业公司主要增值服务业务类型 服务种类服务种类 服务细分服务细分 内容内容 非业主增值服务 案场协销服务 销售现场及

15、样板房保洁、保安巡查及维护、停车、接待指 引、客户咨询、餐饮、物流调度等服务等 咨询服务 项目设计和开发阶段的项目规划、设计管理、建筑管理及 营销管理咨询服务；项目交付后的物业销售、物业管理咨 询服务等 房屋检验服务 房屋交付前现场验收及风险评估服务等 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 5 代理销售服务 房屋尾盘及车位代理销售等 工程服务 自动化及其他硬件设备安装、智能楼宇改造服务等 社区增值服务 社区空间服务 出租公共区域广告位，组织社区活动并收取赞助费，停车 费等 社区产品及生活服务 包括 1）购物协助，通过

16、线上电商及线下商店提供各类产 品的购买服务 2）家政清洁、家用电器维修保养等生活服 务 3）家居软装、拎包入住服务 4）旅游、医疗保健、车 辆共享等其他定制服务等 资产管理服务 二手房交易、租赁中介、房地产投资咨询等 教育养老服务 幼儿园早教，养老保健服务等 数据来源：东方证券研究所 涉地产销售的非业主增值服务短期受影响，整体干扰程度有限。涉地产销售的非业主增值服务短期受影响，整体干扰程度有限。需要说明的是，并非所有非业主增 值服务都会受到疫情的影响。针对此次疫情的情况来看，房地产开发短期受到一定影响，主要体现 为关停售楼处停发销售许可证、 在建项目延期复工、新开工项目审批暂停等。因此，与之相

17、关的 非业主增值服务（案场协销、咨询服务、房屋检测服务等）势必将或多或少受到影响。但需要注意 的是， 按照当前主流的物业公司与开发商签订的合同情况看， 非业主方增值服务的收入与提供服务 的场所数量相关性更高， 而非与基础物管服务类似的与提供服务的持续时间相关， 即非业主增值服 务收入受到的影响并不能直接将受影响的时长/全年后进行调整。具体而言举个例子，若非业主增 值服务受疫情影响 3 个月，其收入并非简单乘以 0.75 的系数进行调整。考虑到疫情过后开发商势 必会加快开工和销售的节奏，就全年情况而言受影响的项目、售楼处预计将较为有限，再叠加部分 不受影响的非业主增值服务（车位销售、工程服务等）

18、，我们认为物业公司的非业主增值服务整体 受到的影响将非常有限。 社区增值服务社区增值服务不受疫情不受疫情影响影响。 社区增值服务中的公共区域广告租赁一般按年度支付费用， 与疫情持 续时间无关。另外，目前各地执行不同程度的居家隔离政策，部分城市小区开始实行封闭式管理， 居民在家时间较之前大幅提升， 网购及到家服务的需求大幅提升， 一定程度上甚至对社区增值服务 构成利好。 综上所述，物业行业综上所述，物业行业的业务模式的业务模式接近于订单接近于订单+合同制合同制，疫情并不会疫情并不会影响存量影响存量合同合同的的继续继续履约履约，且订，且订 单部分也会在疫情过后迅速恢复。因此单部分也会在疫情过后迅速

19、恢复。因此我们判断我们判断物业公司的运营情况物业公司的运营情况短期可能短期可能受疫情影响受疫情影响小幅波小幅波 动动， 拉长到年度的维度看影响有限， 同时疫情也不会改变物管行业及公司继续拉长到年度的维度看影响有限， 同时疫情也不会改变物管行业及公司继续快速成长快速成长的大逻辑的大逻辑。 2 疫情对物管企业盈利有何影响疫情对物管企业盈利有何影响？ 2.1 承担企业社会责任，筑阻击疫情首道防线 疫情当前，物业公司纷纷承担起其社会责任，成为疫情防范工作中的第一道防线。与日常提供的服 务相比，在疫情期间物业公司额外承担的工作主要集中在以下 4 个方面： HeaderTable_TypeTitle 房地

20、产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 6 1） 内部员工管理：内部员工管理：物业作为人力密集型服务性行业，且员工在疫情爆发期需要持续上岗，属于高 暴露职业人员， 本身就是疫情防控工作的重点关注行业。 因此物业公司首要任务是严控公司内 部员工的防疫问题，确保标准化上岗和日常报备制度。 2） 公共区域防控：公共区域防控： 室内外公共区域作为病毒传染高发场所必须实施高频次的消杀， 尤其是电梯、 大堂、 楼道等处。 此外物业公司对于小区内停放的车辆也会进行排查， 重点关注疫区牌照车辆。 3） 小区出入管理：小区出入管理：此项工作是隔绝疫情扩散的治本之举，也是现阶段物业工作

21、的重中之重。封闭 出入口，对进入人员严格管控，同时限制快递、外卖等高暴露职业人员进出社区，这些工作都 有利于阻隔疫情的进一步传播。 4） 疫情防控宣传：疫情防控宣传：此次疫情面临着新媒体时代的挑战，信息传播的范围和速度惊人，物业公司作 为基层单位也应当承担起相应的责任， 通过企业公众号、 社区微信群等线上渠道和社区出入口、 楼道通知栏等线下渠道，传递准确、科学的信息和防控措施。 表 2：物业公司在疫情期间主要工作及提供的服务 服务种类服务种类 服务细分服务细分 内容内容 内部员工管理 培训提高防范意识 对员工进行疫情知识普及以及防控措施培训，保证员工 掌握个人防护知识和疫情防控应急处置办法 标

22、准化上岗 务必佩戴口罩、护目镜及一次性手套等上岗 严查异常对象 疫情发生地、在疫情发生地停留过、与疫情发生地人员 有亲密接触的员工信息进行报备并上报，隔离观察 14 天，确认无异常后上岗 公共区域防控 室内消杀 楼道、卫生间、大堂、电梯等消毒清洁；电梯按钮和扶 手处额外消毒，增设“按钮专用纸”等措施。 室外消杀 广场、娱乐设施、垃圾收集点和绿化带等区域消毒清洁 制作标识 制作“本区域已消毒”临时标识，张贴于业主活动区域 排查车辆 排查小区内已停放疫区牌照车辆，了解其是否最近前往 过疫区 小区出入管理 封闭小区出入口 对小区实施封闭式管理，留 1-2 个出入口以便管理 严查入社区人员 出入口配置

23、员工及体温检测仪，进入人员体温检测，不 符合标准的不能进入小区，同时及时上报主管部门 加强外来人员管控 非本小区人员入小区，须对来访人员、车辆实名登记， 体温检测合格后方可进入 限制高暴露职业人 员入社区 限制外卖、快递等高暴露职业人员进入小区内部，设置 专点处置相应物品，业主可前往专点拿取物品 配合政府工作 配合政府部门及所在街道办的上户查询工作，重点关注 疫区籍贯人员以及从疫区回家人员 隔离人员防控措施 每日记录当天信息，上报主管部门以及街道，在条件允 许的情况下，配置员工定点把守 疫情防控宣传 线上宣传 通过企业公众号、社区微信群、APP 公告栏等平台，发 布权威疫情信息及防控措施 线下

24、宣传 社区出入口、小区公告栏以及楼宇出入口等地，通过拉 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 7 横幅、张贴疫情宣页的方式加大宣传力度 配合政府机构宣传 落实上级及政府的宣传通告要求 数据来源：亿翰智库、东方证券研究所 图 1：物业公司对公共区域进行严格的消杀 资料来源：物业公司网站、东方证券研究所 图 2：物业公司利用线下显示屏进行防疫宣传 资料来源：物业公司网站、东方证券研究所 图 3：电梯间设置纸巾避免病菌通过按钮传播 资料来源：物业公司网站、东方证券研究所 图 4：出入口实行严格的测温管控 资料来源：物业公司

25、网站、东方证券研究所 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 8 通过各种渠道我们也发现，一批富有社会责任感的物业公司在疫情防控过程中除了完成上述几点 规定工作外， 还承担起了部分民生保障工作， 最为典型的就是在此次疫情中居民普遍面临的食材尤 其是绿叶蔬菜的采购难题。部分物业公司采用统计需求+集中采购并配送入户的方式，替所管理的 社区居民解决了“买菜难”问题，这一举措无疑将大大增加业主对于物业公司的认同感，提升与业 主间的粘性。 图 5：物业公司集中采购绿叶菜供应所管理社区居民 资料来源：物业公司网站、东方证券研究所

26、图 6：物业公司人员配送采购的蔬菜 资料来源：物业公司网站、东方证券研究所 2.2 成本波动影响甚微，收入受销售新开工影响 基于上文的分析，我们明确了疫情对物业公司的影响主要集中在两方面：基于上文的分析，我们明确了疫情对物业公司的影响主要集中在两方面：1）基础物业服务业务的）基础物业服务业务的 成本端上升；成本端上升；2）非业主增值服务业务的收入端下降。）非业主增值服务业务的收入端下降。 2.2.1 防疫物料及薪酬补贴致成本端略有上升 如上文所述， 此次疫情使物业公司增加了内部员工管理、公共区域防控、 小区出入管理等几项额外如上文所述， 此次疫情使物业公司增加了内部员工管理、公共区域防控、 小

27、区出入管理等几项额外 的工作，给的工作，给基础物业服务成本端带来基础物业服务成本端带来的影响主要体现在两方面：的影响主要体现在两方面：1）防护、消毒器具设施的成本费）防护、消毒器具设施的成本费 用；用；2）在岗人员工作量增加带来的额外薪酬补贴。）在岗人员工作量增加带来的额外薪酬补贴。 从物业公司历史成本数据看，从物业公司历史成本数据看， 新增新增防护、 消毒器具设施带来的成本波动几乎可以忽略不计。防护、 消毒器具设施带来的成本波动几乎可以忽略不计。我们选 取了 3 家不同类型的物业公司，分别是管理面积超过 2 亿平的大型公司保利物业、管理中高端品 质项目的中型物业公司永升生活服务和管理业态以非

28、住宅项目为主的新大正，可以发现其材料成 本在总的成本结构中占比普遍在 2%左右，因此相较其成本大头的人工成本，此次因疫情而增加的 防护、消毒设施器具的成本费用基本不会对物业公司的总成本带来变化。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 9 图 7：保利物业历年原材料成本在总成本中占比约 2% 资料来源：招股说明书、东方证券研究所 图 8：永升生活服务历年物料费用在总成本中占比约 23% 资料来源：招股说明书、东方证券研究所 1.8% 2.0% 2.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80

29、% 90% 100% 2016年2017年2018年 员工成本分包成本公共区域设施成本原材料成本 折旧及摊销税项及附加费其他成本 2.2%2.2% 2.9% 2.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2015年2016年2017年2018H1 人工成本外包费用办公费用物料费用能源费用其他费用税项及附加费 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 10 图 9：新大正历年材料成本在总成本中占比接近 2% 资料来源：招股说明书、东方证券研究所 岗位灵活配置，适当薪酬补贴

30、将导致成本略有提升。岗位灵活配置，适当薪酬补贴将导致成本略有提升。此次疫情中，物业从业人员可以说持续战斗在 一线， 工作强度明显提升。 但较为有利的是， 基于防疫的需要各小区均被要求关闭出入口， 仅余 12 个通行便于管理， 对物业来说出入口处原设置的保安人员便可灵活调配， 可调整至快递集中收纳处 等新增岗位处，因此大部分项目并不存在增派人手的状况。此外，由于过年期间物业公司本来就会 安排人员在岗值班，也不会较往年产生额外的加班费用。只是由于政府行政命令延长了假期，这期 间会产生部分额外的薪酬补贴，导致整体人工成本略有提升。目前来看，各地延长假期的时间分布 在 1-2 周，因此增加的人工成本也

31、较为有限。 2.2.2 非业主增值服务收入短期受地产销售新开工停摆影响 地产销售受疫情影响，进而影响非业主增值服务业务收入。地产销售受疫情影响，进而影响非业主增值服务业务收入。疫情影响过程中，房地产开发短期受到 一定影响， 主要体现为关停售楼处停发销售许可证、 在建项目延期复工、 新开工项目审批暂停等。 因此，与之相关的非业主增值服务（案场协销、咨询服务、房屋检测服务等）势必将或多或少受到 影响。 主流上市物业公司的非业主增值服务营收占比区间为主流上市物业公司的非业主增值服务营收占比区间为 14-20%，收入端波动收入端波动对整体业绩影响有限。对整体业绩影响有限。 我们选取了行业内 5 家单独

32、披露了非业主增值服务业务分部数据的公司，可以发现除公司 E 外， 其余 4 家公司非业主增值服务的营收占比范围为 14-20%，分布较为集中，剔除异常值后的平均营 收占比为 17%。即使考虑到非业主增值服务略高于基础物业服务的毛利率水平，其收入端的阶段 性下降预计也不会对整体业绩构成重大的影响。 1.8% 1.6%1.8% 1.9% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 2016年2017年2018年2019H1 人工成本（含外包）维修维保费水电费材料成本 保洁绿化费办公费用折旧费其他费用 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短

33、期成本波动业绩影响有限 11 图 10：大部分物业公司非业主增值服务收入占比处于 14-20%区间 资料来源：各公司年报、东方证券研究所 2.3 预计疫情将对当年业绩造成个位数影响 我们采用 2018 年各物业公司的年报数据，尝试将疫情对物业公司造成的影响在一定的情景假设条 件下做出定量的分析。我们做出如下的核心假设： 1）短期人工及防疫材料导致成本上升幅度为 5%，并带来全年营业成本上升约 1%。 2）受地产销售影响非业主增值服务营业收入下降 10%。 表 3：疫情对物业公司利润影响分析（单位：亿元） 公司公司 营业成本营业成本 非业主增值服务收入非业主增值服务收入 毛利润毛利润 毛利率毛利

34、率 2018A 调整调整 2018A 占总收入比占总收入比 调整后调整后 2018A 调整后调整后 影响影响 2018A 调整后调整后 影响影响 公司 A 29.1 29.3 7.9 17% 7.1 17.6 16.7 5.4% 37.7% 36.2% 1.4% 公司 B 55.1 55.2 9.4 14% 8.5 12.0 11.0 8.2% 17.8% 16.6% 1.2% 公司 C 7.7 7.7 2.1 20% 1.9 3.1 2.8 7.9% 28.8% 27.0% 1.8% 公司 D 33.8 33.9 7.0 16% 6.3 8.5 7.6 10.1% 20.1% 18.4% 1

35、.7% 公司 E 20.9 20.9 14.6 43% 13.2 12.9 11.4 12.0% 38.2% 35.2% 3.0% 平均 8.7% 数据来源：各公司年报、东方证券研究所 根据测算我们可以得出几个结论：根据测算我们可以得出几个结论： 1） 就选取的就选取的 5 个样本公司情况看，疫情对公司全年的利润影响范围集中在个样本公司情况看，疫情对公司全年的利润影响范围集中在 12%以内，平均值为以内，平均值为 8.7%，影响程度有限。，影响程度有限。 7% 8% 11% 17% 19% 17% 13%14% 30% 28% 20% 20% 16% 15% 16% 20% 17% 26% 4

36、3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 2015年2016年2017年2018年 公司A公司B公司C公司D公司E HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 12 2） 成本端的波动对业绩几乎不构成影响。成本端的波动对业绩几乎不构成影响。 3） 核心影响因素为非业主增值服务收入的变动，即与地产销售相关的业务何时能够恢复将左右核心影响因素为非业主增值服务收入的变动，即与地产销售相关的业务何时能够恢复将左右 短期物业公司业绩波动的幅度。短期物业公司业绩波动的幅度。因此非业主增值服务占比越低的物业公司，越能在此次疫情

37、因此非业主增值服务占比越低的物业公司，越能在此次疫情 中豁免影响。中豁免影响。 3 物管企业物管企业能否在疫情中有所能否在疫情中有所成长和成长和受益受益？ 3.1 危中觅机，疫情带给优秀物管企业成长机会 疫情当前，物业公司及其员工都堪称“逆行者”，如果说医务人员处于抵抗疫情的第一线，物业人 员则位于防控疫情的第一线， 是基层疫情防治工作的执行者、 隔离状态中民生问题的解决者和防疫 工作的科普者宣传者。 此次的疫情对于物业行业而言可以说是危中有机， 经过这次考验后我们认为 行业可能会出现以下几点变化： 通过疫情中的物业服务， 增强业主的认同感和粘性，通过疫情中的物业服务， 增强业主的认同感和粘性

38、， 有利于有利于后期物业费的收缴及增值服务的开展。后期物业费的收缴及增值服务的开展。 此次疫情中居家隔离成为防控最重要的措施，甚至我们看到越来越多的城市对住宅小区开始实行 封闭式管理， 居民业主被迫长时间居家。 这无疑给物业公司创造了一个绝佳的展示窗口期和破解住 宅物业行业最大痛点的机会增强与业主的粘性与互动。可以明显感受到的是近期业主与物业 人员的互动频率明显提升，出入小区时的体温检测、公共区域的定期消毒、防疫知识的实时推送， 甚至是业主在发生生活物资采买困难的时候， 也是物业工作人员为之解决， 都极大的有利于增强业 主对于物业公司的认同感。为何以往物业费的收缴会存在障碍？确实有部分业主会有

39、物业并没有 提供什么服务的错觉，通过此次的疫情让业主感受到物业公司的存在，感受到接受了物业服务，对 于后期物业费的收缴甚至是物业费的提价都会有较大的好处。 疫情防控过程中配合政府部门工作承担部分民生责任，有利于未来新项目的获取。疫情防控过程中配合政府部门工作承担部分民生责任，有利于未来新项目的获取。此次疫情防控 过程中，街道和居委会的工作人员承担了大量的人员排查和物资发放等工作，但由于其人力有限， 很多工作实际执行中获得了物业工作人员的协助。获得上级政府主管部门的认同甚至未来将物业 公司纳入城市基层管理体系，无疑也将有利于物业公司未来存量市场项目的获取。 行业差距拉开，整合并购加速，龙头物企优

40、势继续扩大。行业差距拉开，整合并购加速，龙头物企优势继续扩大。过去对于物管企业的综合实力评判缺乏具 有说服力的标准， 但此次疫情的防控工作恰好提供了很好的评判机会， 在防疫过程中优秀的物业企 业所体现出的标准制定执行能力、资源整合调配能力、客户需求响应能力等均得到了很好的展示， 部分物业公司收到业主表达谢意的口罩甚至被媒体点名表扬， 均是对其综合实力的肯定。 可以预见 的是未来随着行业资本化程度的进一步提升， 整合并购将继续提速， 龙头物业企业的综合软实力将 很快带来管理规模和资产规模的提升。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波

41、动业绩影响有限 13 图 11：物业人员值守隔离观察岗位获媒体报道 资料来源：头条合肥、东方证券研究所 图 12：物业公司获赠业主提供的防疫物资 资料来源：物业公司网站、东方证券研究所 经过这次疫情的考验，无论是政府、广大居民业主和机构物业业主，对于在此期间提供优质、暖心 物业服务的物业企业的认可度都将大大提升。上述因素虽然短期内无法直观的体现在物业公司的 财务报表中，但无疑确实会给物业企业未来的发展提供助力。 3.2 把握疫情催生需求机会，拓展社区增值服务版图 此次疫情中，长时间的居家隔离必然会催生一批全新的“宅经济”，最明显的例子是在线买菜的习 惯正在被快速培养。但我们认为，物业公司并不应该成为类似独角兽公司的竞争者，而应该成为其 合作者。社区增值服务的想象空间很大，但我们认为长期来看，对于物业公司而言各类到家服务的 市场空间会远大于在线采买业务， 且切入难度也会相对较小。 当前物业行业正处于快速资本化的过 程，物业公司的现金流情况也普遍较好，因此选择合适的发力和投资方向也显得尤为重要。 把握疫情催生的新市场的需求机会，拓展社区增值服务版图。把握疫情催生的新市场的需求机会，拓展社区增值服务版图。本次疫情改变了很多行业的商业模 式，同时也在创造一些新的细分市场，例如可以预见未来无论是机构商办物业还是住宅物业，入户 消杀必然是一个规模不小的新生市场， 也已经有先知先觉的物业公司