1、写字楼需求收缩下的行业增长点在哪？研究快报 | 成都 | 2022年6月 2观点与建议 2022年受国内疫情反复，尤其是一季度上海疫情对正常生产生活秩序的影响，许多成都企业因其总部位于上海，故企业扩张计划延缓或停滞，同时国际环境的复杂影响了大家对于经济形势的预判，投资热情下降，成都甲级写字楼一季度吸纳量同比下降约35%。 在这种整体需求减少的情况下，我们希望通过对过去和当下的成都甲级写字楼发展情况进行复盘分析，去寻求其中的发展规律，为2022年接下来的时间去拨开一些云雾，寻找一些可能被我们忽视的市场机会。 通过研究分析，我们发现构成成都市甲级写字楼五大需求来源的主要是金融行业、互联网行业、专业

2、服务、房地产建筑和消费者服务，其中金融行业、互联网行业和专业服务无论是从上位政策还是市场环境未来都将继续成为甲级写字楼需求来源的绝对主力，只是未来可以在大类别下去更加关注一些细分赛道。其中金融行业中涉及人工智能升级的类别、互联网行业中的区块链类别以及专业服务中为企业提供信息化服务和人才支撑的类别都具有良好的发展机会；而受疫情波及明显的消费者服务和零售贸易，则出于成本的考虑，或将选择整合办公地点，未来部分项目可能会因此类整合而出现退租或扩租的现象。 除此之外，医疗健康未来也可成为我们重点关注的对象，尤其是生物制药、美容护肤产品的研发以及医疗信息化。教育行业中的出国教育、职业培训和教育科技化也是潜

3、在增长的细分赛道。数据来源：高力国际研究部3近10年成都甲级写字楼的发展周期2012-2015年为起势发展期年为起势发展期，供应急剧新增，年均新增供应超过40万方，这个期间是成都目前高新产业主要聚集地的金融城得以崛起的时期，同时大源也紧随其后得以发展，年均净吸纳量约21万方，空置率高企近40%；2016-2018年为高速发展期年为高速发展期，一方面金融城和大源子市场在这个时期进一步发展成熟，天府新区也迎来了第一个甲级写字楼的入市，另一方面这三年得益于房地产和金融行业的齐驱并进，因此无论从新增供应还是市场需求都表现出空前的生气勃勃，年均新增供应约30万方，年均净吸纳量超40万方；经历了2016-

4、2018年的高歌猛进，2019年市场进入到存量拐点期年市场进入到存量拐点期，年新增供应不到20万方，净吸纳量约17万方，下降约60%，2019年以后进入到以消化市场存量为主的时期。这一年主要为了抑制房地产和金融业的泡沫风险，出台了一系列的“去杠杆”和“房住不炒”政策，同时美国从2018年开始对华展开贸易战，2019年全国出口增速仅5%，相比2017年跌幅近半。2020年写字楼市场萎靡不振年写字楼市场萎靡不振，一场前所未有的新冠疫情席卷全国，阶段性停工停产经济萧条，2020年成都甲级写字楼净吸纳量不到10万方。2021年需求企稳回升年需求企稳回升，主要在于疫情防控趋于平稳，经济逐渐复苏，2021

5、年成都甲级写字楼净吸纳量回归到疫情前水平达到17万方。2022年上半年需求有一定程度收缩年上半年需求有一定程度收缩，主要是受国内疫情反复、外部国际环境复杂影响，第一季度成都甲级写字楼净吸纳量约2.9万方，同比下降35%。放眼成都市甲级写字楼的放眼成都市甲级写字楼的10年发展周期年发展周期，从从2019年开始年开始，写字楼需求就从高速扩张的阶写字楼需求就从高速扩张的阶段进入到供求稳定的阶段段进入到供求稳定的阶段，同时随着国家对房地产行业的宏观调控以及供给侧经济结构的同时随着国家对房地产行业的宏观调控以及供给侧经济结构的调整调整，对写字楼市场机会的洞察也需时刻保持灵敏对写字楼市场机会的洞察也需时刻

6、保持灵敏，寻求新的行业增长点寻求新的行业增长点，以临机制胜以临机制胜。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%0200,000400,000600,000800,0002012-2022年Q1成都甲级写字楼供求关系图新增供应（）净吸纳量（）空置率起势发展期高速发展期供求稳定期4成都甲级写字楼的租户需求特征（一）2012年至今，成都甲级写字楼租户的五大主要需求来源均为金融行业五大主要需求来源均为金融行业、互联网行业互联网行业、专业服务专业服务、房地产建房地产建筑和消费者服务筑和消费者服务，但因国家政策导向和市场环境的变化，也会带来不同细分行业的起伏涨落。2012-2

7、015年主要为金融行业中小额信贷的全盛时期，一方面是得益于2008年5月中国银监会与中国人民银行出台关于小额贷款公司试点的指导意见国家政策的支持，根据2012年11月的统计数据，成都市小额贷款公司注册资本总额达190.6亿元、贷款余额168.26亿元，均为全国副省级城市最高；另一方面是在此期间因金融城以及其他子市场大体量甲级写字楼市场的供应，出于提高楼宇入驻率的考虑，大量小额信贷公司入驻甲级写字楼。2016-2018年，房地产市场热火朝天，与房地产相关的开发及建筑业务在成都甲级写字楼租赁中，仅次于金融行业，位居第二。同时写字楼市场的供过于求以及同质化竞争，催化了联合办公新兴模式的繁荣，2017

8、-2018年是联合办公高速发展的时期，在2018年成都的大宗租赁（2000以上）中，联合办公占比超过35%。此外，随着人工智能时代的到来，金融行业中的金融科技扶摇直上，如云计算、大数据、区块链等。以及集中在消费、支付、服务和内容层面的互联网行业亦是风起云涌，如网络直播、网络短视频等。2019年到目前为行业调整期，疫情重创消费者服务行业，房地产行业进入调整阵痛期，教培行业大震荡，都对写字楼租赁产生较大冲击。据我们了解，受疫情影响，2022年部分消费者服务中的餐饮企业出于节省成本的考虑对原来分散在各地的办公地点进行整合，因此出现部分项目退租和扩租的现象。而房地产及建筑在成都市甲级写字楼租户需求结构

9、中由2019年的近20%，下降到2021年的12%。教培行业在成都甲级写字楼的大宗租赁（2000以上）中，由2020年的近20%下降到2021年的约5%，教育行业中的K12培训虽然遭受重创，但出国教育、职业教育和教育科技都方兴未艾，其中出国教育2021年租赁动作频繁，占成都甲级写字楼教育租赁近40%，尤其是在CBD和东大街子市场表现较为活跃，或许正是由于K12教培行业受到打击，家长和学生在应试教育下更显焦虑，因而选择出国留学作为缓解焦虑的另一个出口。5成都甲级写字楼的租户需求特征（二）除了以上五大主要需求来源，零售贸易、医药健康也在成都甲级写字楼租赁中占据一定份额，尤其零售贸易在成都具备良好的

10、发展基础。成都作为全国奢侈品消费第三城，且是全国第三个拥有双机场的城市，同时从成都始发的国际班列贯通欧亚，形成中欧班列、西部陆海新通道班列等多向度班列协同运行格局，此外，成都高新综保区进出口规模连续四年在全国综保区中位列第一。这样的对外开放程度，使得成都的进出口贸易持续保持增长，成为名副其实的“西部外贸第一城”，在疫情之前，零售贸易一直与消费者服务的需求份额不相上下，甚至有超越之势，但目前在疫情影响下，也出现了办公地点的整合或者退租。生物医药及健康一直稳定在5%-6%的构成份额，以医药研发、医药销售、医疗美容和口腔牙科为主要细分类别。此外，这两年随着碳达峰和碳中和战略的提出以及制造强国战略的深

11、入实施，成都甲级写字楼也迎来了新能源企业以及芯片企业的陆续入驻。纵观成都甲级写字楼的十年发展纵观成都甲级写字楼的十年发展，我们看到国家政策的导向和市场环境的变化我们看到国家政策的导向和市场环境的变化，都会引发都会引发行业需求的减少或增加行业需求的减少或增加，但即使在需求整体减少的情况下亦能获得某个细分类别的逆势增但即使在需求整体减少的情况下亦能获得某个细分类别的逆势增长长。因此因此，我们需洞隐烛微我们需洞隐烛微，关注细分赛道关注细分赛道，即使在面临复杂的内外部环境时即使在面临复杂的内外部环境时，亦能敏锐亦能敏锐地捕捉到潜在的市场机会地捕捉到潜在的市场机会。而对于符合国家发展战略具有长足潜力的行

12、业类别而对于符合国家发展战略具有长足潜力的行业类别，我们需高我们需高瞻远瞩瞻远瞩，重点关注重点关注。6未来可重点关注的写字楼行业增长点在哪？1、从政策角度，看未来行业发展1) 成渝双城经济圈建设共建西部金融中心、科技创新中心 2021年12月，中国人民银行印发成渝共建西部金融中心规划，提出将成渝建设成为立足西部，面向东亚和东南亚、南亚，服务共建“一带一路”国家和地区的西部金融中心，标志着成渝共建西部金融中心迈向实质性阶段 按照成渝地区双城经济圈建设规划纲要的要求，成渝地区共建具有全国影响力的科技创新中心，必须坚定实施创新驱动发展战略，瞄准突破共性关键技术尤其是“卡脖子”技术。2) 成都建设践行

13、新发展理念公园城市示范区 推进活力迸发的创新创业。打造具有全国影响力的科技创新中心，推进“科创中国”试点城市建设，形成服务战略大后方建设的创新策源地。 建设西部金融中心。厚植金融总部集聚优势、金融开放区位优势和金融生态协同优势，深化金融体制机制改革，增强对实体经济和“一带一路”金融服务功能。 打造国际门户枢纽城市。建设国家现代供应链创新与应用试点城市，打造内陆开放战略高地和参与国际竞争新基地。 建设国际消费中心城市。坚持高端化与大众化并重、快节奏与慢生活兼具，塑造“成都消费”“成都休闲”“成都服务”“成都创造”品牌。3) 成都市“十四五”服务业发展规划成都市甲级写字楼租户90%以上为现代服务业

14、，因此我们将重点关注成都现代服务业的未来发展规划以服务产业转型升级为导向加快发展生产性服务业 科技服务。发展研发设计、技术转移、知识产权服务等科技服务业。 金融服务。大力发展特色金融、资本市场、中介服务等重点领域，优化现代金融产业生态，增强对实体经济和“一带一路”金融服务功能。 信息服务。以布局新一代信息基础设施、畅通信息网络为依托，以核心信息技术创新应用为关键，推动数字产业化和产业数字化。 商务服务。加快会展服务、专业服务、人力资源服务高质量发展。以促进消费提档升级为导向转型发展生活性服务业 现代商贸。推动传统商贸业态转型升级，到2025年，社会消费品零售总 额达到 1.1万亿元。 文体旅游

15、。加快建设世界文创名城、旅游名城、赛事名城和国际音乐之都。到 2025 年，实现旅游总收入年均增速16%。 医疗健康。不断壮大服务供给主体，全面提升健康服务发展质量和效益，满足人民多样化、个性化、精细化、高品质的健康需求，打造西部医疗康养高地。7未来可重点关注的写字楼行业增长点在哪？2、从投融资角度，看行业发展潜力349558382202020003000房地产及建筑物流运输文娱传媒教育行业汽车及零部件消费者服务金融零售商贸互联网软件与服务专业服务医疗健康制造业2021年各行业投资事件数量获投数量排名前五行业数据来源：根据IT桔

16、子数据，结合高力国际行业分类整理所得 随着制造强国战略的深入实施，2021年制造业获投数量排名第一，其中先进制造业获投数量占比约87%，主要包含如集成电路、新能源、新材料、智能装备、航空航天等类别。先进制造业出于产业聚集以及租金等方面的考虑选址更偏好于产业园区，但部分企业会出于与投资人、销售人员等的商务洽谈和企业展示需求而在甲级写字楼承租小部分面积。 传统制造业和工业当中的采矿业和能源行业出于行政办公和商务接待需求亦会选择入驻甲级写字楼，因其后台办公团队较为庞大，故此类租户一般承租面积相对较大，如2021年在金融城子市场录得了若干电力行业2000以上的大面积租赁。 服务业中排名前五的主要是医疗

17、健康、专业服务、互联网软件和零售商贸，下文选取部分服务行业进行具体阐述。单位：件数8未来可重点关注的写字楼行业增长点在哪？部分服务业细分类别获投情况 从医疗健康来看，目前主要获投的领域为针对疾病治疗的医药研发和医疗器械，其中医药研发以癌症医药研发居多，此外，就是针对美容护肤方面的产品研发，尤其是随着国货的崛起，国产美容护肤产品也日渐受到青睐 随着疫情防控的常态化，医疗信息化也受到资本重视，如建立线上平台、提供诊疗方案等。医疗健康9392926寻医诊疗健康保健专科医疗医疗信息化医疗器械及硬件生物技术和制药2021年医疗健康获投数量前五类别专业服务 从企业服务来看，目前具有良

18、好发展机会的主要是为企业提供信息化服务和人才支撑的细分类别。4301行业信息化及解决方案人力资源前沿技术数据服务企业IT服务2021年企业服务获投数量前五类别互联网软件与服务 从互联网软件与服务来看，2021年因元宇宙概念的爆发，元宇宙的支撑技术区块链获得了大量资本的关注。 由于疫情产生的宅经济效应，使得游戏行业成为2021年互联网软件与服务里排名第二的细分类别538893204818元宇宙社交网络工具软件游戏区块链2021年互联网软件与服务获投数量前五类别零售商贸 从零售商贸来看，获得资本青睐的主要是食品饮料、美容护理产品、服装服饰以及电商零售类别86941141453

19、65综合电商服装服饰电商解决方案美容护理食品饮料2021年零售商贸获投数量前五类别数据来源：IT桔子单位：件数单位：件数单位：件数单位：件数9未来可重点关注的写字楼行业增长点在哪？部分服务业细分类别获投情况金融行业 从金融行业来看，排名靠前的细分类别主要分为两类：一类是随着人工智能时代的到来，金融行业科技化和信息化的升级，如移动支付、金融信息化等；一类是为消费者和实体经济服务的细分行业，如金融信息化中为企业提供金融科技服务的类别、金融综合服务、保险和借贷等。7288113146188借贷金融综合服务保险金融信息化支付2021年金融行业获投数量前五类别教育行业 从教育行业来看，随着就业压力的增大

20、和个人需求的提升，职业培训得到快速发展。同时受“双减”政策的影响，部分K12教培机构转向素质教育和职业培训。 疫情的反复以及国家对于教育信息化的深化落实，吸引了众多资本进入教育信息化领域36395491102儿童早教K12素质教育教育信息化职业培训2021年教育行业获投数量前五类别数据来源：IT桔子单位：件数单位：件数10结束语通过前文分析，我们可以看到写字楼的租户需求是在政策导向和市场环境的双向影响下，呈现不同行业细分类别的起伏涨落，其中上位政策决定了未来重点发展的行业方向，市场环境则会推动对原有行业的新陈代谢以及新需求新场景下衍生细分类别的繁荣滋长。因此，对于未来成都写字楼可重点关注的行业

21、增长点，首先，我们从政策层面结合了成渝双城经济圈建设层面的发展要求、成都市建设践行新发展理念公园城市示范区的行动计划以及与写字楼入驻行业息息相关的成都市“十四五”服务业发展规划三个层面，明确未来成都市重点发展的方向，一个是与产业升级息息相关的金融和科技创新类服务等，一个是与消费升级相关的商贸和医疗健康类服务等。其次，我们从市场层面的投融资角度，同时结合时下写字楼租户的入驻特征，去评估资本主要流向下的行业未来发展潜力。一是对于制造业而言，先进制造业一般会选择入驻环境和配套较好的产业园区，而将其部分商务接待功能置于甲级写字楼，一般面积相对较小；而传统制造业和工业中的采矿业和能源企业因受土地供应以及

22、原有厂房办公环境的限制，出于行政办公和企业形象的展示选择入驻甲级写字楼，此类企业一般租赁面积较大。二是对于服务业而言，除了传统的主要需求来源，如金融行业、互联网行业、房地产服务、专业服务、消费者服务以及零售贸易等主要类别外，随着时代的变迁和市场环境的变化，亦会呈现出不同细分类别的盛衰兴废，如金融行业和专业服务因为信息化时代的到来，获得良好发展机会的主要是与行业自身的信息化变革以及带动相关行业信息化升级的服务类别。此外，因疫情防控的常态化需求，使得医疗和教育的信息化发展也获得了市场资本的青睐和聚集，同时还有一些新的市场趋势在刺激着细分类别的发展，如元宇宙的爆发对区块链行业的带动，国货的崛起对国产

23、美容护肤产品行业的催化，就业压力下个人需求提升对职业培训行业的驱动等。通过对政策和市场环境的分析，结合成都市写字楼需求的特征表现，总结出未来具有良好发展潜力的细分产业类别，是本文的主要目的所在，也希望能以我们的管窥之见去为写字楼从业者提供一些参考。About ColliersColliers(NASDAQ,TSX:CIGI)isaleadingdiversifiedprofessionalservicesandinvestmentmanagement company. With operations in 62 countries, our 17,000 enterprising profes

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