1、 新政成转折 市场降温回归理性 序言：序言：经济下行稳增长发力经济下行稳增长发力 政策宽松助力市场筑底政策宽松助力市场筑底 2022 年上半年中国经济继续承压，一季度 GDP 增速 4.8%，二季度增速预计将远低于一季度，GDP 增速显著放缓。一方面，去年底中央就提出我国经济将面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，上半年三重压力继续加大，特别是需求端持续萎缩，对经济冲击进一步加大。另一方面，全球疫情扩散，国内也快速传播且多点扩散，深圳、上海、北京等全国主要城市都有疫情暴发，国内防疫措施严格，国内外经济交流受阻，进一步加剧了经济下行。同时，俄乌冲突也加剧了国际紧张局势，大宗商品价格飞涨，

2、世界经济不确定性增加。为稳住经济大盘，中央出台了一揽子政策，从财政、货币、促消费等方面稳经济。首先是财政政策上，积极主动，宽财政保经济。一方面扩大投资规模，主要发力基建、制造业投资；另一方面，进一步减税降费，缓解企业经营压力，解决就业问题。针对中小微企业，上半年已累计新增退税减税降费及缓税缓费超 2 万亿元。其次是货币政策上，随着经济形势的恶化，货币政策力度也不断加大，总量加结构性货币政策轮番上阵，1 月、5 月两次下调 LPR，4 月降准，提前上缴结存利润，同时多方面引导金融机构加大对重点领域的信贷支持，保证流动性合理充裕。在促消费方面，地方政府发放消费券或采用消费补贴形式鼓励居民进行大宗消

3、费。多项政策形成合力，市场资金面宽裕，利率持续走低，消费逐渐企稳，缓解了经济下滑压力。财政与信贷的宽松不仅支持了实体经济，也利好房地产市场的复苏。上半年萎靡的房地产市场加剧了经济的下行，一季度房地产行业进入了深度调整，商品房销售量大幅下滑，房地产开发投资累计同比首次负增长。无论是一二线城市，还是三四线城市，一季度成立量都跌至谷底，房地产市场需求明显疲弱，整体供大于求。究其原因，一是经济下行，居民收入预期下滑，置业者更为谨慎；同时，市场对房地产未来预期减弱，观望情绪较浓，需求明显下降；多个知名房企暴雷也是一个重要因素，置业者对于期房存有疑虑。房地产作为经济的重要支撑，稳定房地产市场至关重要。自

4、3 月开始，中央频繁释放积极信号，房地产税也推后，各地政府开始逐步放宽调控，层层递进，从一季度的三四线城市到近期的二线新一线省会城市，从限购到限贷限售松绑，房地产调控步入全面放松阶段。而随着调控的松绑，信贷的放宽，加上疫情好转，4 月开始，全国房地产市场陆续触底回升，但经济环境、市场预期未能转向，刚需客户观望情绪依然浓厚，房地产交易活跃度未能明显回暖。虽然调控松绑不断深化，但是也要看到中央对于房住不炒、因城施策总体原则的不动摇。6 月 2 日，央行强调将继续坚持房住不炒基本定位，因城施策实施差别化住房政策。政策松绑还是集中于二线或者新一线，北上广深四个一线城市尚未见明显放松，政府对于一线城市的

5、放宽还是很谨慎。再加上武汉政策一日游，广州接力贷一日游，南京发布政策 2 小时就撤回，多个城市政策一日游。可以看出，虽然调控松绑是主旋律，但是房住不炒、因城施策这个底线仍是不可触碰的。深圳市场来看，上半年深圳房地产市场步入历史低谷，二手成交不过万套，创近 15 年半年度成交的新低。新房市场打新热也退潮，去化率走低，日光盘难现。一季度，受春节假期、疫情以及经济大环境的影响，深圳二手成交持续创历史新低，2 月二手成交不足千套。二季度，全国调控步入宽松周期，深圳贷款利率下行，加之深圳调控松绑传闻不断，市场触底反弹，需求小幅释放，二手成交恢复至 2000 套以上。但由于政策迟迟未能落地，且全国市场回暖

6、不及预期，进入六月，深圳市场再度小幅走低。上半年低迷市场中表现相对亮眼的是豪宅市场。新房市场核心区域豪宅表现都非常不错，去化好于热点区域刚需盘。二手市场中豪宅也占据主要力量，成交占比大幅度的上升。展望下半年，随着防疫政策的调整，疫情冲击减小，加上大规模的经济刺激持续，积极的财政政策与宽松的货币政策将合力托底经济。房地产市场随着政策救市上半年已完成触底，但也难掩需求的疲弱。深圳市场上半年触底反弹，下半年政策能否出台将成为市场能否继续回升的关键。1、宏观政策 一 经济发展 经济增速下行 促消费稳楼市政策跟进 一季度国内生产总值 270178 亿元，按可比价格计算，同比增长 4.8%。分产业看，第一

7、产业增加值 10954 亿元，同比增长 6.0%；第二产业增加值 106187 亿元，增长 5.8%；第三产业增加值153037 亿元，增长 4.0%。一季度 GDP 增长基本上都是由工业、基建、投资和出口带动，而消费疲软，地产低迷。二季度 GDP 继续承压，为稳增长，政府对于促消费、稳楼市的政策一直在跟进。PMI 波动较大 近期持续好转 6月官方 PMI 录得50.2，比去年下降1.4%。2022年上半年，官方制造业 PMI 在三月后一直维持在荣枯线以下，直到六月才首次重回景气区间。PMI 较低的原因主要有：国际形势导致商品价格飙升，特别是俄乌局势，导致国际能源价格大涨，企业生产成本增加；疫

8、情扩散导致部分大中城市停工停产，国内供应的不确定性导致国外订单转移等。近两个月 PMI 回升，是由于疫情好转加上政策频出，对经济的维稳起到了至关重要的作用。4.80%2010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q32022Q1GDP同比增长速度深圳中原研究中心 货币政策宽松 5 月末广义货币(M2)余额 252.7 万亿元，同比增长 11.1%，创近两年新高

9、，增速比上月末高 0.6个百分点。自去年以来 M2 增速持续上升，反映了政府稳增长的货币政策发力，且信贷投放力度加大，流动性水平充裕。全球通胀、美国退出量宽及加息、俄乌冲突加上新冠疫情，中国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力。为了保持经济增长速度、控制经济风险、支持中小微企业和民营企业融资，下半年货币政策将继续向稳增长倾斜，从总量上发力以支持经济复苏。5年期 LPR 下调 信贷宽松提振需求 今年1月，1年期 LPR 下调10个基点，5年期 LPR 下调5个基点；5月，5年期 LPR 再次下调15个基点。5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性

10、个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。5月的这两个政策相叠加，首套住房商业性个人住房贷款利率最低下限将在4.45%的基础上再次降低20个基点，即为4.25%。疫情、经济下行等对信贷需求产生了严重冲击，信贷需求疲弱，利率的下调直20200052020072020092020222203202205官方制造业PMI财新制造业PMI荣枯线深圳中原研究中心252.7011.10%近两年M2增速与增量M2数量（万亿元）M2同比增长深圳中原研究中心 接影

11、响供需两端，同时降低了房企的融资成本和消费者的购房成本，对房地产市场有刺激作用，提振了市场需求，提高去库存效率，增强房企资金的流动性，有利于市场的稳定发展。CPI 和 PPI“剪刀差”收窄 2022 年 5 月份，国内疫情防控形势持续向好，消费市场供应总体充足，全国居民消费价格（CPI）环比下降 0.2%，同比上升 2.1%。上半年居民消费价格指数同比增速整体缓慢上升，猪肉价格触底回升、疫情囤货与供应受阻，以及国际大宗商品价格上涨带来的输入型通胀压力是 CPI 抬升的主要原因。5 月份，工业生产者出厂价格指数（PPI）环比上升 0.1%，同比上升 6.4%，从去年十月以来，工业生产者出厂价格指

12、数同比增速一路下跌，主要原因是各地区各部门高效统筹疫情防控和经济社会发展，保障重点产业链供应链畅通稳定；国内以焦煤、焦炭主力合约为代表的大宗商品价格回落；海外对中国商品需求滑坡造成出口动能减弱等。PPI 与 CPI 的“剪刀差”进一步收窄，说明我国通胀水平仍相对温和。不过，当前内需复苏偏弱，工业制造业面临结构性问题等仍然突出，加上国际局势不稳定，各地冲突不断，全球商品价格持续飙升，海外持续通货膨胀，国内需要对输入型通胀保持警惕。市场供需双缩 资金来源自筹比例持续上升 上半年，在政策、资金逐渐宽松的背景下，房地产市场下跌的势头逐渐得到了抑制。1 月到 5 月全2001910

13、2002000320200420200520200620200720200820200920200222222202202203202204202205LPR走势图1Y5Y2.10%6.40%20.01月20.02月20.03月20.04月20.05月20.06月20.07月20.08月20.09月20.10月20.11月20.12月21.01月21.02月21.03月21.0

14、4月21.05月21.06月21.07月21.08月21.09月21.10月21.11月21.12月22.01月22.02月22.03月22.04月22.05月CPI同比PPI同比深圳中原研究中心 国商品房销售金额、面积增速同比去年一直为负，但是下跌趋势减缓，预计底部已经形成。房地产开发投资增速与市场需求增速走势一致，但需求端缩减的更加严重，“供需双缩”，市场进入双降阶段。保障房地产行业健康稳定，实现经济稳定发展是此阶段工作中心。预计后市宽松的政策会持续，下半年行情逐渐好转。从全国房地产开发投资主要资金来源来看，自筹比例持续上升，而定金预收款和国内贷款比例持续走低，房企开发难度加大，资金端短缺

15、，开发积极性受到影响，针对供给端的有效政策尚待出台。-23.6%-31.5%2020.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2021.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2022.1-2月1-3月1-4月1-5月全国商品房销售面积与销售额增速销售面积增速（同比）销售额增速深圳中原研究中心-4.0%2020.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2021.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月

16、1-11月1-12月2022.1-2月1-3月1-4月1-5月全国房地产开发投资增速全国房地产开发投资增速深圳中原研究中心 .二 宏观调控 楼市政策逐渐宽松,“房住不炒、因城施策”定位不变 据中原地产研究中心统计，今年上半年累计房地产调控政策次数为 288 次，同比去年下降 5%，主要以宽松政策为主。3 月 16 日，六部门罕见联合发声，房地产释放强烈维稳信号，同日财政部宣布今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，此后，各省市的宽松政策不断出台。从需求端出发，各省市主要通过取消限购限售、降低首二套首付比例、提高公积金贷款额度、以及降低房贷利率等方式来刺激需求的释放。从供应端出发，各省市主要

17、通过部分地块取消新房销售限价、下调土竞保证金比例、放松预售资金监管限制等方式，激发开发商拿地热情，降低开发成本，缓解房企现金流的压力。总的来说，去年楼市雷厉风行的调控影响巨大，特别是泡沫大，投资客多的城市，-25.8%2020.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2021.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2022.1-2月1-3月1-4月1-5月房地产开发企业本年到位资金增速房地产开发企业本年到位资金增速深圳中原研究中心13.3%34.9%31.7%16.2%2020.1-2

18、月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2021.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2022.1-2月1-3月1-4月1-5月全国房地产开发投资全国房地产开发投资主要主要资金来源资金来源占比占比国内贷款自筹定金及预收款个人按揭款深圳中原研究中心 成交量价都出现了很大的下滑。就深圳来说，去年全年的二手房成交量下跌 57.3%，创近十五年的新低。而去年的影响延续至今，在 3 月以前，基本上所有和楼市有关的消息都是防范房地产结构性、企业性风险，保障性租赁住房的筹建，支持租赁等，商品房救市的消息

19、寥寥无几。仅有一些地区的楼市已经承受不住下跌的压力，率先开始放松，但是数量很少，放松程度不高，直到六部门同时发声，提出维稳和化解房企风险，各地区才闻风而动，刚开始是放宽二手房的限购要求，接着是调整首付和贷款金额，放开限售，后面又出现了放宽二套房首付，限购区域的调整。宽松政策频次逐渐增多，程度也更加深入。上半年，房地产市场没有加码的政策出台，根据深圳中原研究中心监测，仅有 19 条关于市场整顿的讯息，涵盖广告行为、物业收费等的规范要求。上半年，深圳、上海、广州、成都、南京、云南等城市印发稳经济一揽子方案，稳经济依然是下半年主题，在房住不炒前提下，越来越多城市出台政策释放置业者需求，房地产政策不断

20、放松，近期在政策的不断刺激之下，跌势减缓，市场见底。随着其逐步趋稳，相信下半年对稳增长的作用会逐步显现。深圳楼市政策落空 氛围随外界转暖 上半年，对于深圳楼市来说利好政策只有两个，一是 5 月 15 日央行宣布首套房贷款利率下调，伴随着全国房贷利率下降，深圳也下调利率至 4.75%。二是 6 月 9 日南方电网官方 app 发布商务公寓可申办居民用电。相比其他城市，深圳没有明确的放松信号，政策出台仍然非常谨慎，在大家纷纷猜测会有放松消息的时候，迟迟不出。但是深圳的市场行情也受益于全国性政策宽松，市场信心有所恢复，成交也从底部回升。其他的与楼市有关但是相关程度不大的是 3 月、5 月、6 月分别

21、提出的关于疫情纾困的措施，仅停留在呼吁、支持房房企合理融资需求，居民信贷需求上，烘托了宽松环境的氛围。总体来说，三四线城市政策调整得轰轰烈烈，但一线城市中除了广州限购政策微调外，深圳和北京、上海一样，相关政策均未出现大的松动。下半年，政策能否出台将成为深圳市场能否回暖的关键。2、土地市场 一 土地供应 上半年深圳土地市场的成交较去年同期大幅增加，居住用地以 32.1 万平占上半年土地总面积 2 成。上半年出让土地的用地性质主要为工业用地，可以看出深圳大力发展新型产业的决心。土地供应大幅增加 根据深圳中原研究中心监测，2022 年上半年土地市场的成交面积较去年同期增加 101.87%，成交金额同

22、比增加 38.40%，相较于去年，今年深圳上半年成交土地 33 宗，比去年增加 13 宗。工业用地成交 20 宗，占比 60.6%，均以底价成交。二 居住用地分析 8 宗地全部成交，深圳首批土拍再现“红火”上半年出让的 8 宗居住用地，除深汕地块外，其余地块均以最高限价拍出。本次土拍整体溢价率约15%，无一宗居住用地流拍，由此看出房企对于整个深圳未来的发展前景仍然看好。上半年居住用地成交面积为 33.11 万平，较去年下降 21.87%，仅占上半年土地成交面积的 20.55%。供应的居住用地中有一块是企业自持的保障性租赁住房，面积达 5431 平。央企、国企成为拿地主力，民企方面仅万科联合人才

23、安居拿下宝安新安地块，由此可以看出目前民企整体仍旧处于资金周转的困境之中。土地储备一直都是房企可持续发展的动力，一方面，市场行情不好，开发商回款速度慢，现状堪忧；另一方面，由于资金问题参与不了土拍，没有土地储备，影响后续发展，综合实力较差的民企在深圳无法立足，只能退出历史的舞台。目前的情况来看，深圳未来楼市以国企、央企开发为主。此外，本次用地也进一步加大了保障性租赁住房供应力度，龙岗区宝龙地块全部用于建设企156.24 257.26 2002020212022H120172017年以来深圳土地出让金额与成交面积走势图年以来深圳土地出让金额与成交面积走势图成交用地面积（万平

24、）土地成交金额（亿）深圳中原研究中心 业自持的保障性租赁住房，而其余 7 宗用地均建设“普通商品住房+保障性租赁住房”。三 土地排行榜 万科、深圳人才安居获得上半年度单价“地王”称号 工业用地,203.8,37.9%商业用地,9.3,1.7%居住用地,169.1，31.4%其他,155.5，28.9%2022年上半年深圳土地成交面积分布（万平）工业用地商业用地居住用地其他深圳中原研究中心351211南山区罗湖区龙华区光明区盐田区深汕合作区2022022 2年深圳各区土地成交分布图年深圳各区土地成交分布图工业用地居住用地商业用地其他面积深圳中原研究中心128.518054.

25、3土地面积（万平）楼面价（元/平）20022上半年住宅用地成交走势上半年住宅用地成交走势深圳中原研究中心 根据深圳中原研究中心的统计，2022 年万科联合人才安居集团以 70.51 亿拿下宝安新安 A012-0112 宗地。该宗地位于尖岗山豪宅片区，具体位置是曦城南区南侧、尖岗山公园西侧，邻近京港澳高速。地块面积 9.8 万平方米，建筑面积 21.55 万平方米，建成后普通商品住房销售均价不得高于 87494 元/平方米（毛坯）。最终只租不售面积达 4.51 万平，占建筑面积的 20.92%，可售楼面价达 41364 元/平方米。将时间线拉长至近三年看各地块可售楼面价，南

26、山和宝安的可售楼面价包揽前五，而福田近三年来仅有一块出售型人才住房供给。上半年深圳首轮集中供地出让的 8 块居住用地，除龙岗区宝龙街道 G02310-0001 宗地外，其余用地采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，最高溢价率仍控制在 15%以内。其中有四块居住用地限价有不同程度的上调，以宝安新安街道 A012-0112 宗地为例，地块周边万科都会四季和佳兆业凤鸣水岸是 2021 年 5 月拍的地，限价 8.32 万/平，相比之下，限价提高了约 4 千/平，房企盈利空间增加。前有二手房限价调整的信息，后有土地限价松动，加上日益宽松的政策环境，深圳首轮土拍情况相较于临深还是较为乐观。四 2020

27、年至今深圳各区“地王”20202020 年至今各区总价地王年至今各区总价地王 20202020 年至今各区单价地王年至今各区单价地王 深圳一二手住宅成交占比 2021年二手参考价出台之后，二手房市场成交出现较大的萎缩，月度成交套数接连创下历史新低。而新房虽然热度下滑，但依然是刚需、改善客户的首选，市场仍然以新房为主导。在成交套数占比上，2022 上半年一手住宅占比 62%，较往年出现较大幅度的上升。在成交金额占比上，一手住宅占比 63%，与二手差距仍在扩大。一手,16126,62%二手,996538%2022上半年一二手成交套占占比一手,63%二手,37%2022上半年一二手成交金额占比 3、

28、深圳新房 2022 上半年，受疫情和经济压力下行等多重影响，新房市场延续去年下半年以来的降温趋势。在“房住不炒”大背景下，政策略有放松。为了有效刺激需求，降低居民购房压力，央行调整 5 年期以上 LPR 利率，降至历史低点，全国多地出台一系列刺激楼市的政策，试图让楼市进一步回归合理范畴。纵观上半年深圳新房市场，打新热不再盛行，多个往年日光盘上半年均出现不同程度的遇冷，近六成楼盘去化率低于五成，购房者积极性明显下降。从供需方面来看，上半年推售面积 164.0 万平，同比上升 2.8%，但环比下滑了 63.0%。受春节效应和疫情爆发影响，二、三月份市场供应跌至冰点，四月份开始供应逐步增加，六月份供

29、应大增，楼盘扎堆上市，导致六月末住宅存量大增，去化时间上升至 2021 年以来高位。在需求方面，新房住宅半年度成交套数跌至 2018 年下半年以来的低点，处于近年来的低值，市场信心恢复仍需时间。西部依然是成交最为强劲的区域，占据各区成交量前三；中部的福田、罗湖成交量增长加快。改善户型继续受到市场追棒，大户型占比上半年增长较快，中高端改善型产品逐渐成为市场趋势。一 新房供应分析 供应下滑 龙华成供应主力 2022 上半年，新房供应量较 2021 年下半年出现明显下降，但与去年同期相比出现小幅度上升。主要原因是去年下半年开发商现金流面临较大的压力，通过加快项目入市回笼资金导致年底供应大增；而今年由

30、于疫情反复，地缘冲突加大，经济下行，收入预期下降导致居民风险偏好降低，加上楼市刺激政策落空，新房供应明显减少。上半年新房总批售面积为 158.4 万，比去年同期上升 5.1%，环比下降 65.6%。从月度批售及推售面积统计图来看，上半年的批售主要集中于四五六月份，其中六月份批售面积达到 74.6 万，占比 47%位居上半年各月份第一。上半年推盘面积 164.0 万，同比上升 2.8%，环比下滑了 63.0%。从月度批售及推售面积统计图来看，上半年呈明显的阶梯状分布。在春节效应的影响下，1、2 月份市场推盘量明显减少，其中 2 月份新房住宅推售面积为 0；3 月份由于疫情反复，期间出现过短暂的封

31、城，传统的金三银四受到明显的冲击，开发商推盘意愿依然不强；随着疫情逐步得到有效的控制，市场信心进一步修复，开发商推盘节奏不断加快，4 月份市场供应环比上升 124.6%，其中 6 月份推售 73.5 万处于上半年的顶峰。2022 上半年深圳总供应量环比下滑，大部分区域也都呈现相同的趋势，仅福田推售面积较去年下半年有所增加。从各区推售面积看，去年下半年西部供应突出，宝安、光明、龙华成推售位居前三。而今年上半年中部供应量位居第一，龙华区推售面积居首，推售面积达到 49.2 万，宝安、龙岗分别位居二三位。从各区推售降幅看，光明、南山、罗湖、坪山、深汕等区下降幅度较大。从各区推售面积占比看，上半年龙华

32、区推售面积占比30.0%，宝安、龙岗分别占比20.9%、13.3%，前三名合计占比 52.2%，盐田、大鹏无项目供应。158.4164.0批售面积：万平推售面积：万平深圳中原研究中心2014-2022h1新房住宅批售及推售面积统计74.673.5222200422052206批售面积：万平推售面积：万平深圳中原研究中心新房住宅批售及推售面积统计 深圳中原研究中心监测显示，上半年深圳新房批售项目 59 个，去年同期为 50 个，而去年下半年为 109 个；其中 39 个住宅项目。批售项目主要集中于宝安、龙岗、南山三区，分别为 14

33、、12、10 个；上半年住宅入市项目 39 个，不及去年下半年的一半；3 项目开盘售罄，住宅开盘去化率整体走低。从走势看，今年批售、推售量位于去年六月以来的低位，市场整体处于放缓状态；6 月出现较为明显的反弹，预计下半年随着经济基本面的进一步好转，市场供应量会上升。20.9%30.0%11.2%7.6%9.0%1.0%0.0%13.3%4.9%0.0%2.2%宝安龙华光明南山福田罗湖盐田龙岗坪山大鹏深汕各区推售面积占比21H121H222H1深圳中原研究中心34.249.218.312.414.81.70.021.88.10.03.6宝安龙华光明南山福田罗湖盐田龙岗坪山大鹏深汕上半年各区推售面

34、积统计21H121H222H1深圳中原研究中心每月开盘项目数量走势批售推售深圳中原研究中心 打新热降温 开盘去化整体走低 上半年受多重因素影响下，访客指数波动较大。由于去年 12 月份楼盘扎堆上市的原因，1 月初访客指数处于相对较高的位置，之后由于春节假期效应，访客指数逐渐走低；春节假期后，市场出现短暂的上升，访客指数回暖；3 月疫情加重，全市出现短暂的封城，经济活动趋于停滞，访客指数跌至冰点；4 月全市疫情得到控制，叠加清明节假日的影响，部分楼盘成交量短期激增，访客指数走高，5 月初创下年内高位。但由于经济下行压力加大，未来收入不稳定性增加，且缺乏有效的楼市刺激的政策，居民风险偏好有所下降，

35、访客指数出现回落。从开盘销售率看，打新热降温，新盘去化整体走低。上半年上市的 39 个新房住宅项目中，仅 3 个项目开盘售罄，大幅低于去年同期水平，接近六成项目开盘去化低于五成。优质楼盘数量较少，加上产品同质化严重，市场购房者观望情绪较浓。1(Jan)4(Jan)7(Feb)10(Mar)13(Apr)16(Apr)19(May)22(Jun)25(Jun)28(Jul)31(Aug)34(Aug)37(Sep)41(Oct)44(Nov)47(Nov)50(Dec)1(Jan)4(Jan)8(Feb)11(Mar)14(Apr)18（May)21（May)24（Jun)20212022深圳中

36、原新盘访客指数深圳中原研究中心1(Jan)4(Jan)7(Feb)10(Mar)13(Mar)16(Apr)19(May)22(May)25(Jun)28(Jul)31(Jul)34(Aug)37(Sep)40(Oct)43(Oct)46(Nov)49(Dec)52(Dec)3(Jan)6(Feb)9(Feb)12(Mar)15(Apr)18（May)21（May)24（Jun)20212022深圳一手住宅周均开盘销售率推售套数开盘销售率 二 新房成交分析 成交量创近两年新低 六月成交大增 今年上半年，新房住宅成交 16126 套，同比下滑 38.3%，环比下滑 38.6%；成交面积 170.

37、8 万平，同比下滑 33.1%，环比下滑 36.0%。从新房住宅半年度成交走势来看，新房住宅成交套数跌至 2018 年下半年以来的低点，处于近年来的低位水平。从月度走势看，一月份新房住宅网签套数达 3572 套，面积达 39.1 万平，为近半年的最高值。去年 11、12 月为供应高点，由于网签数据的滞后性，一月份新房住宅成交出现短暂的高位。二至五月份市场供应处于较低水平，市场成交量较为平淡；六月份新盘供应大幅度上升，成交量随之出现大幅度的增加。四区成交上升 福田增长第一 从同比数据看，上半年全市成交量出现大幅度下滑，但各区表现涨跌不一。西部区域南山、光明成16126170.8成交套数成交面积2

38、014年以来新房住宅半年度成交走势深圳中原研究中心22220122032205成交面积(万平)成交套数深圳中原研究中心新房住宅成交面积及套数统计 交量呈现正增长，南山区成交面积位居全市第一；中部福田、罗湖区成交量同比出现大幅度上升，成为上半年增长较为强势的区域，龙华区下跌幅度接近三成；东部五区成交量均呈现下滑，坪山、盐田、龙岗下跌幅度位居全市前三。从成交量来看，西部依然是全市成交主力，包揽成交量全市前三。宝安、光明得益于供应量大、总价相对不高，成交量保持较高水平。上半年宝安成交 2793 套位居全市套数第一，南山凭借热门楼盘的推动，去化率较好，成交

39、30.86 万平位居全市面积第一，同比增长 32.4%，光明区成交量位居第三。在增幅方面，福田、罗湖、南山分别位居前三，其中，福田、罗湖两区增长率均超过 200%。从各区成交占比走势看，南山区成交占比 18.1%位居第一，上升了 6.2%；宝安、光明分别占比17.6%、15.0%位居二、三名。在占比降幅方面，受制于前期成交基数较大的影响，宝安区下降幅度最大，下降了 8.8%，深汕、龙岗分别下降了 3.6%和 3.0%。三 区域成交分析 17.6%13.7%15.0%18.1%5.2%9.5%1.2%10.0%5.8%1.1%3.0%区域成交面积占比趋势图20H221H121H222H1深圳中原

40、研究中心 光明持续火热 科技园增长较快 从区域来看，西部依然是需求旺盛的区域。一方面，西部近几年供给基数持续较大，是成交量得以保持较高的基础；另一方面，得益于良好的产业规划，深圳中心西移，西部大热，市场看好片区发展的前景。中部区域上半年龙华供应大涨，但整体销售一般，无一片区上榜；东部区域两片区上榜。从近三年看，光明新区成交始终占据第一。一方面是供应充足，另一方面也是新区产业规划佳，基础设施配套逐步完善，性价比上升，市场前景被普遍看好。虽然单价高，总价高，但得益于良好的地理位置、良好的市政配套以及优质教育资源，科技园片区楼盘去化较高，近三年成交首次排名前五。前海区域受益于大湾区政策，市场热度上升

41、较快。龙岗中心城、坪山区域依然保持较大的竞争力。2020 年至 2022H1 成交占比前 5 片区 排名 2020 年 2021 年 2022H1 片区 占比 片区 占比 片区 占比 1 光明 14.6%光明 13.4%光明 16.1%2 龙岗中心城 9.1%坪山 12.5%科技园 9.0%3 坪山 6.9%沙井 6.4%龙岗中心城 6.5%4 平湖 6.2%深汕 5.8%前海 6.4%5 大浪 5.9%松岗 5.0%坪山 6.3%四 新房成交结构分析 新房价格提升 高价段占比持续增加 2022 上半年受多重因素影响，新房市场热度下降。与以往打新热，开盘去化率高，需要积分门槛摇号不同，今年市场

42、呈现出较为明显的平淡。市场产品分化加剧，热门楼盘持续受到市场的追棒，但热度较低的楼盘面临去化周期较长的问题。根据深圳中原研究中心监测数据显示，上半年近六成20022H1光明科技园龙岗中心城前海坪山深圳中原研究中心TOP5片区成交均价走势 楼盘开盘去化低于五成，且多数楼盘无需积分即可参与打新，打新难度下降。从价格段成交看，高价楼盘占比持续增加，相反，低价楼盘占比持续减少。8 万以上楼盘占比环比上升了 3.1%，主要集中于南山科技园、香蜜湖、蛇口、前海以及翠竹、安托山一带；6-8 万楼盘占比 16.5%，环比上升了 5.1%，价格段占比提升显著，主要分布于民治、西乡、坂田区域

43、；4-6 万楼盘占比持续下降至不足四成，环比下降了 5.3%，此价格段内，观澜、龙岗中心城占比较高；4 万以下低价盘占比不足一成，除去深汕外，主要分布于坪山区域。改善型户型占据主导 从面积段成交看，改善型户型占比进一步上升，大户型提升显著。上半年，大户型占比 6.29%，上升了 3.01%，主要是海德园、华润城润玺二期项目；90-144 平户型占比持续上升至 69.12%，反映出市场供需结构的变化趋势，面积是否合适成为市场消费者选择的一大因素；90 平以下户型占比 24.59%，下滑了 6.81%，其中，60-90 平户型下滑较为明显。10.1%38.3%16.5%35.1%价格段成交面积占比

44、月度走势8万以上6-8万4-6万4万以下深圳中原研究中心9.29%39.70%16.12%34.89%2019h12019h22020h12020h22021h12021h22022h1价格段成交面积占比半年度走势8万以上6-8万4-6万4万以下深圳中原研究中心 五 存量分析 存量快速上升 去化时间进一步延长 上半年新盘入市呈明显的阶梯状分布，受春节效应和疫情影响，二三月份供应较小；随着疫情受控和经济基本面的改善，五六月份市场供应大幅增加，其中六月份批售面积 74.6 万，占上半年总批售面积接近一半，加上今年新房表现一般，市场观望情绪较浓，开盘去化率不如往期，导致半年度末库存大增。在去化时间上

45、，上半年总体呈上升趋势，去化时间由年初的 6.72 个月上升至六月底 8.07 个月，是自 2021 年以来最长时间，但仍低于去化警戒线。2200422052206面积段月度成交占比144平90-144平60-90平45-60平144平90-144平60-90平45-60平45平深圳中原研究中心 龙华存量最多 大鹏去化时间最高 从各区来看，当前库存最多为是龙华，存量 76.4 万平；其次为宝安、龙岗，存量分别为 44.1 万平、39.1 万平。龙华区上半年供应最多，但整体去化一般，库存进一步上升；宝安区七项目入市，一项目开盘售罄，且五项目集中在六月入市，导致半年末库存大增

46、。南山区库存量最少，一方面，上半年供应偏少，仅有 12.39 万平；另一方面，由于位置优越，项目关注度普遍非常高，去化速度也快，整体销售比较理想。从去化时间看，大鹏去化时间始终处于较高水平，西部区域去化时间偏低。大鹏上半年无项目入市，但由于地理位置及市政配套等原因，成交惨淡，短期内难以改善，去化时间高达 54.6 个月；传统热门南山，供应少去化快，去化时间仅 1.0 个月。深圳中心西移，西部大热，市场关注度高，整体去化时间偏低。六 新房成交排行榜 深铁瑞城获得成交套数榜首 505052

47、00720092022205全市存量（万平）去化时间（月）去化警戒线新房住宅存量与去化时间走势图深圳中原研究中心2200422052206220042205220622004220522062200422052206220042205220622004220522062200422052206220042205220622004220

48、5220622004220522062200422052206光明宝安南山龙华福田罗湖龙岗大鹏坪山盐田深汕存量去化时间去化警戒线深圳中原研究中心各区域住宅存量与去化时间走势图 网签数据显示，深铁瑞城上半年共成交 1269 套，成交量位居第一，其次是华润城润玺二期 948套、润峯府 680 套。住宅套数 TOP10 中南山、龙华各三个，光明两个位居其次，宝安、龙岗各一个，西部区域合计占据六个成为大热。住宅项目成交套数 TOP10 共成交 6261 套。华润城润玺二期以 183.8 亿成交额获得上半年住宅项目成交金额 TOP10 冠军，其次是润峯府，成交

49、 90.3 亿元，深铁懿府位居第三。TOP10 中均价十万以上项目有五个，四个位于南山、一个位于福田。住宅项目成交金额 TOP10 共成交 611.9 亿元。深圳地铁集团、华润置地分别获得成交面积和金额第一 上半年深圳地铁集团共网签住宅 20.3 万平，位居住宅项目开发商成交面积 TOP10 榜首，二三位分别是华润置地、新润园地产。深圳地铁集团网签的住宅项目有深铁瑞城、深铁懿府、深铁阅山境花园。住宅成交面积 TOP10 开发商共计成交 85.9 万平。项目名称项目名称区域区域片区片区套数套数面积（万平）面积（万平）均价（元/平）均价（元/平）深铁瑞城光明光明126912.750299华润城润玺

50、二期南山科技园94814.0131727润峯府南山前海6808.1111874深铁懿府南山安托山6557.2103190合正方州龙岗龙岗中心城6456.547225云科府光明光明4324.349836鸿荣源博誉府龙华民治4144.575354珑湾宝安沙井4104.053093万科启城家园龙华观澜4053.855935鹏瑞颐璟府龙华观澜4033.954020深圳中原研究中心2022上半年新房住宅成交套数TOP102022上半年新房住宅成交套数TOP10楼盘楼盘区域区域片区片区金额（亿元）金额（亿元）面积（万平）面积（万平）均价（元/平）均价（元/平）华润城润玺二期南山科技园183.814.013

51、1727润峯府南山前海90.38.1111874深铁懿府南山安托山74.57.2103190海德园福田香蜜湖65.25.2125929深铁瑞城光明光明64.112.750299鸿荣源博誉府龙华民治33.64.575354合正方州龙岗龙岗中心城30.86.547225招商仕林臻邸南山蛇口26.72.3115010云科府光明光明21.64.349836珑湾宝安沙井21.34.0530932022上半年新房住宅成交金额TOP102022上半年新房住宅成交金额TOP10深圳中原研究中心 网签数据显示，2022 上半年华润置地凭借华润城润玺二期、润峯府等项目登上成交金额 TOP1，成交金额高达 212.

52、1 亿元，深圳地铁集团则凭借深铁瑞城、深铁懿府等项目成为成交金额第二。新润园地产成交 85.3 亿元排名第三，网签项目为海德园、玖裕茗院。住宅成交金额 TOP10 开发商共成交 644.3 亿元。七 总结 上半年受制于疫情和经济环境下行压力，居民风险偏好明显下降，市场表现较为平淡，但相对于低迷的二手，新房仍然是市场的主导。新房市场产品分化加剧，区位好，周围配套成熟的楼盘依然受到市场的追棒，去化率整体较高；区位和周围配套一般的楼盘整体表现平淡。预计随着经济逐步回暖，下半年市场成交会有所好转。上半年新房供应量偏低，且主要集中于六月份，二三月份供应减少，无法满足市场需求。根据深圳市住房发展 2022

53、 年度实施计划，今年商品住房批售面积约为 600 万平和 6 万套，预计下半年市场新房供应会出现大幅度的增加。排名排名开发商开发商面积（万平）面积（万平）套数套数金额（亿元）金额（亿元）1深圳地铁集团20.31959141.42华润置地18.61361212.13新润园地产7.459685.34鸿荣源7.076054.25合正集团6.665531.46万科5.960639.97卓越集团5.652534.68鹏瑞集团5.051727.39龙光地产5.047132.210天安云谷4.343221.6深圳中原研究中心2022上半年新房住宅成交面积TOP10开发商2022上半年新房住宅成交面积TOP1

54、0开发商排名排名开发商开发商金额（亿元）金额（亿元）套数套数面积（万平）面积（万平）1华润置地212.1136118.62深圳地铁141.4195920.33新润园地产85.35967.44鸿荣源54.27607.05万科39.96065.96卓越集团34.65255.67龙光地产32.24715.08招商31.73003.49电建地产31.53513.710合正集团31.46556.6深圳中原研究中心2022上半年新房住宅成交金额TOP10开发商2022上半年新房住宅成交金额TOP10开发商 四、深圳商务公寓 一 公寓供应分析 2022 上半年深圳市公寓批售项目共 8 个，供应面积 14.1

55、 万平，同比下降 69.69%，环比下降68.83%，上半年公寓供应量为去年全年的 15.37%。二 公寓成交量价分析 全市公寓成交：成交面积同比大幅下降，成交均价上升 2022 上半年全市公寓成交面积 10.4 万平，同比下降 76.28%，为去年全年成交面积的 14.91%。公寓成交均价为 66911 元/平，较去年均价上涨 2.92%。2000212022H1批售面积批售项目个数万深圳中原研究中心10.4 66911 200022H1成交面积(万平)成交均价（元/平）深圳中原研究中心 各区公寓成交：罗

56、湖、龙岗、宝安为成交主力 从成交面积来看，2022 上半年公寓成交主要集中在罗湖、龙岗、宝安三个区域。其中，罗湖成交面积居全市首位，共成交 4.0 万平，占比达 38.24%；龙岗、宝安次之，依次占比为 14.31%、14.00%。从成交均价来看，仅龙岗、罗湖、南山、深汕成交均价出现下降，其他区域均上升。其中，罗湖地区受恒大天玺 4 月大批量备案的影响，成交均价同比上升 18.48%，其次上涨最多的是光明地区，同比上升 8.83%；降幅较大的是龙岗和南山，同比降幅分别为 5.88%和 4.43%。三 公寓成交结构分析 成交面积段：45 平以下户型成交占比超五成 从面积段来看，2022 上半年全

57、市公寓成交集中在小面积段，45 平以下户型占比达到五成以上，60 平以下占比达 66%。对比去年，从占比变动来看，90 平以上和 45 平-60 平面积段分别下滑8.4%、4.1%，而 45 平以下和 60 平-90 平面积段占比分别上升 6.6%、5.9%。1.51.10.21.50.54.01.10.30.10.2宝安福田光明龙岗龙华罗湖南山坪山盐田深汕2021年H1成交面积（万平）2022年H1成交面积（万平）2021年H1成交均价（元/平）2022年H1成交均价（元/平）深圳中原研究中心 成交总价段：100 万-300 万公寓成交占比 53.4%从成交价段来看，300 万以下公寓仍是成

58、交主力，总占比达 56.3%，100 万-300 万公寓占全市成交量的 53.4%。从占比变动来看，300 万-600 万占比上升，比 2021 年上升 12.0%，其他价段占比均下降。四 公寓成交排行榜 成交量 TOP10：恒大天玺公馆获成交量榜首 2022 上半年公寓成交套数榜首是恒大天玺公馆，成交套数为 503 套，占上半年全市成交套数的50.9%15.0%27.7%6.4%200022H145以下45-6060-9090以上深圳中原研究中心2.9%53.4%36.3%3.0%4.3%200022H1

59、小于100万100万-300万300万-600万600万-1000万大于1000万深圳中原研究中心 27.82%。成交量前十项目总成交套数为 1055，占全市成交套数的 61.28%。成交量前十的项目中，罗湖、龙岗各占 3 席，宝安、坪山、龙华、深汕各占 1 席。成交金额 TOP10：恒大天玺公馆成交金额居首位 2022 上半年公寓成交金额最大的项目是恒大天玺公馆，成交金额高达 15.03 亿元。成交金额前十的项目成交总额为 43.03 亿元，占全市成交总额的 62.06%。其中，成交金额前十的项目中，福田、罗湖各占 3 席，南山占 2 席，龙岗、龙华各占 1 席。五 总结 2022 上半年深

60、圳市公寓批售项目共 8 个，供应面积 14.1 万平，同比下降 69.69%，环比下降68.83%，上半年公寓供应量为去年全年的 15.37%。公寓成交面积 10.4 万平，同比下降 76.28%，为去年全年成交面积的 14.91%。公寓成交均价为 66911 元/平，较去年均价上涨 2.92%。从成汇裕名都花园（三期）深汕绿地商务中心一期远洋广场和昌拾里悦府京基水贝时代广场深国际万科和颂轩世茂广场建信天宸花园中洲铂玺坊恒大天玺公馆2022年公寓成交套数Top10深圳中原研究中心岁宝壹品皇庭世茂央玺园自贸锦尚世茂之都深国际万科和颂轩京基水贝时代广场恒裕金融中心中洲铂玺坊岗厦天元花园恒大天玺公馆

61、2022年公寓成交金额TOP10深圳中原研究中心 交区域来看，2022 上半年公寓成交主要集中在罗湖、龙岗、宝安三个区域。其中，罗湖成交面积居全市首位，共成交 4.0 万平，占比达 38.24%，龙岗、宝安次之，依次占比为 14.31%、14.00%。从成交均价来看，仅龙岗、罗湖、南山、深汕成交均价出现下降，其他区域均上升。其中，罗湖地区受恒大天玺 4 月大批量备案的影响，成交均价同比上升 18.48%，其次上涨最多的是光明地区，同比上升 8.83%，降幅较大的是龙岗和南山，同比降幅分别为 5.88%和 4.43%。五、豪宅市场 上半年整体市场较为低迷，但豪宅市场表现还是较为亮眼。受去年 11

62、、12 月豪宅项目集中入市和春节假期等因素影响，2022 上半年豪宅前四个月供应较少，主要集中在五六月份。相对于刚需楼盘，豪宅去化依然保持较高的水平，提升了市场整体的去化率，受到市场的青睐。住宅类豪宅占据大部分，南山区成为豪宅的主要供应地。一 豪宅供应分析 豪宅供应锐减 六月供应大增 2022 上半年深圳豪宅批售 26.3 万平，环比下滑 55.8%；推售面积 23.5 万平，环比下滑 59.3%，处于 2020 下半年以来的低点。7090 政策以及别墅项目的逐渐消失，再加上政府严格指导价下，开发商难以获批预期中的价格，导致豪宅项目逐渐减少，楼盘质量更加偏向刚需改善。从近一年的供应看，豪宅项目

63、主要供应在去年 11、12 月份，批售面积分别为 20.37、23.85 万平，2022 上半年受疫情等因素影响，前四月豪宅批售惨淡，五六月份市场逐渐回暖，但上半年总批售面积仍不及往期水平。2022 上半年豪宅供应面积较大的项目有深圳中心天元、华润城润玺二期、海德园 A 区。26.323.516H1 16H2 17H1 17H2 18H1 18H2 19H1 19H2 20H1 20H2 21H1 21H2 22H1批售面积推售面积深圳中原研究中心202101 202103 202105 202107 202109 202111 202201 202203 202205批售面积推售面积深圳中原

64、研究中心 各区供应量看，2022 上半年获批豪宅分布于福田、南山、光明三区，得益于优越的地理位置和良好的区位配套，南山、福田两区新房价格相对较高，豪宅供应较多。南山区豪宅批售 13.99 万平，主要为华润城润玺二期、伴山伴海广场；福田区豪宅批售 10.86 万平，主要为深圳中心天元。对比去年同期，南山豪宅批售面积锐减，福田增加显著。二 豪宅成交量价分析 豪宅成交止涨回落 2022 上半年豪宅成交 3094 套，环比下降 22.7%；成交面积 42.0 万平，环比下降 18.7%。从近几年豪宅成交走势看，2020 下半年至 2021 下半年豪宅成交面积处于上升态势，但由于 2022 上半年豪宅供

65、应面积的减少，豪宅成交止涨回落。上半年豪宅成交依然处于近几年高位，成为市场热点，主要得益于去年 11、12 月豪宅大量入市，但网签数据的延迟，让大量豪宅在上半年网签，提升了上半年的成交量。从月度成交量和价格看，去年 8 月豪宅成交处于顶端，此后市场进入平稳状态，11、12 月供应大增，但由于春节假期和疫情，大量豪宅于 3 月网签，拉高了当月的成交量。从价格看，今年上半年价格基本保持微幅上涨趋势，至六月底，豪宅均价为 120978 万/平。罗湖福田南山宝安龙华龙岗光明罗湖福田南山宝安龙华龙岗光明批售推售2021H12022H1深圳中原研究中心42.0309416H116H217H117H218H

66、118H219H119H220H120H221H121H222H1成交面积成交套数深圳中原研究中心 南山保持霸主地位 由于南山区豪宅供应的相对较高，上半年南山依然是豪宅市场的成交主力，成交占比 81.3%。受益于粤港澳大湾区、先行示范区政策，西部开发加速。上半年南山区豪宅成交 34.96 万平，同比上升 67.1%，主要位于科技园、安托山、前海区域，华润城润玺二期、润峯府项目成交亮眼。福田区豪宅成交 6.61 万平，同比上升 18.5%，主要为海德园、深圳中心天元项目。上半年福田区豪宅获批 3 项目，均为住宅项目，去化近九成，市场热度高。宝安区域上半年无豪宅项目供应，成交 0.35 万平，同比

67、大减，表现惨淡。三 豪宅成交结构分析 住宅类豪宅成交占比持续上升 分类型来看，随着深圳本土别墅项目的大幅减少，豪宅成交逐渐以平层为主。上半年豪宅供应大部分是平层，仅光明 1 处别墅项目。其中，住宅项目占据主导，成交占比 94.4%，环比上涨了 6.0%，2022222005成交套数成交均价深圳中原研究中心0.006.6134.960.350.000.000.000.01罗湖福田南山宝安龙华龙岗光明深汕2021H12022H1深圳中原研究中心 主要分布在南山区，华润城润玺二期、润峯府、深铁懿府项目成交数量较多

68、。公寓项目成交占比5.5%，下降了 5.6%，住宅项目的火热，也进一步挤压了公寓的成交空间，上半年公寓成交占比为近四年的最低。别墅项目上半年成交 0.03 万平，供给面积的减少，导致市场上别墅类豪宅的稀缺，成交量处以较低的水平。目前成交的别墅项目皆为深汕合作区的纯水岸项目，6 月份获批的光明区中海寰宇时代花园，有望带动下半年别墅类项目的成交。1-2 千万豪宅成交大幅上升 2022 上半年千万以下豪宅成交占比仅为 1.3%，降至历史最低，而去年占比为 10.5%，仅为去年的一成。而 1-2 千万成交占比提升至 83.7%，较去年提升了 13.7%，遥遥领先其它价格段。3000万以上的豪宅占比则小

69、幅上升至 8.1%。一方面，豪宅核心供应区域南山、福田、宝安等区域，新房价格有所上升，加上去年底以来，豪宅供应以南山区为主导，南山新房价格较高，也拉高了新房价格，导致总价上升。2022 上半年千万豪宅占新房成交比重为 14.9%，上升至历史的高位。其中，1-3 千万豪宅占新房比重为 13.7%，同比上升 8.2%；3000 万以上豪宅占比为 1.2%，与去年同期小幅度上升 0.8%。94.4%5.5%2017H12018H12019H12020H12021H12022H1别墅公寓住宅深圳中原研究中心深圳一手豪宅分类型成交占比200212022H13千万以上2-3千万1-2

70、千万1千万以下深圳中原研究中心一手豪宅价格段成交占比 四 豪宅成交排行榜 华润城润玺二期夺成交套数冠军 2022 上半年，销售套数排名前十的项目总计成交 3075 套，其中，华润城润玺二期成交 969 套，位居榜首；润峯府、深铁懿府分别位居二三位，前三名合计成交 2313 套，成交集中度进一步上升。前十榜单中，南山区占据 7 席，良好的地理位置和市政配套，拉高了区域的地价，虽然价格较高，但依然受到市场的追棒；福田区占据 2 席，成交套数较高的楼盘为海德园；宝安区占据一席，为和樾府项目。从成交金额看，上半年华润城润玺二期以 187.7 亿元的成交额位居豪宅成交金额第一，深铁懿府、润峯府、深铁懿府

71、分别位居二三位。TOP10 项目中，七个为南山项目，两个为福田项目，宝安项目仅一个。住宅类豪宅依然是市场主导，公寓类豪宅销售并不理想，TOTP10 中仅有一个公寓项目。13.71%1.23%2015H12016H12017H12018H12019H12020H12021H12022H11000万-3000万占比3000万以上占比深圳中原研究中心969瑧山海家园和樾府深圳中心天元临海揽山御园前海天境花园招商仕林臻邸海德园深铁懿府润峯府华润城润玺二期2022上半年深圳市一手豪宅成交套数TOP10深圳中原研究中心 四 总结 上半年豪宅市场入市项目减少，但受益于去年 11 月、12 月豪宅集中入市和网

72、签备案延迟的影响，上半年豪宅成交同比上涨 23%。从价格看，由于限价因素影响，豪宅成交价格趋于稳定。南山区供需依然是主导，热门楼盘成交量占据主导。由于住宅的受追捧，公寓类豪宅成交降至历史低位。瑧山海家园和樾府临海揽山御园深圳中心天元前海天境花园招商仕林臻邸海德园深铁懿府润峯府华润城润玺二期2022上半年深圳市一手豪宅成交金额TOP10深圳中原研究中心 六、深圳二手房 一 二手住宅市场概述 2022 年上半年深圳二手市场依然极度低迷，上半年成交量创 15 年来半年度的新低。市场不仅受到疫情影响，二手参考价、大学区的推进，也持续影响市场信心。再加上经济不景气，市场难有明显回升。从月度趋势看，2 月

73、市场触底，全国宽松周期到来，全国主要城市纷纷出台政策刺激楼市，房贷利率也不断下调。深圳政策传闻不少，市场信心有所增强，部分客户希望赶在政策出台前入市，需求小幅释放。但是由于政策迟迟未出，且放宽政策的城市也未见大幅回升，导致客户依然偏谨慎，观望仍是市场主旋律。（一）二手住宅成交量分析 二手住宅成交套数同比下滑 65%2022 年上半年全市二手住宅共成交 9965 套，同比下降 65.0%；成交面积合计 94.4 万平，同比下滑 61.7%。上半年全市二手住宅成交套数为近 15 年来半年度最低，仅占去年全年的 24.5%，二手住宅陷入历史低谷。从月度数据看，市场成交呈现先降后升的趋势。2 月成交量

74、仅成交 872 套，为近 15 年来的最低值。3 月开始，虽然疫情再度来袭，但是全国政策宽松周期来临，预期增强，市场信心开始回升，成交量也逐步回升，至 5 月成交量会升值 2318 套，为上半年最高。深圳政策传闻不少，但始终未见落地，预期落空导致市场还是较为谨慎，成交量依然维持在 2000 出头，难出现明显回升。99652000212022深圳二手住宅成交套数走势H1H2深圳中原研究中心 罗湖成交量同比下滑超七成 从成交量的区域分布来看，上半年龙岗成交量依然位居第一位，成交套数为 2621 套，占全市成交的 26.3%。龙岗区二手住宅供应量大，价格低

75、，且实际价格与参考价差距小，因此龙岗成交量稳居第一位。从同比变化来看，各区成交量较去年同期都有大幅下滑，除福田外，其余五区跌幅都超过六成。罗湖成交量跌幅最大，同比下滑 71.2%。（二）二手住宅成交价格走势 全市成交均价同比下滑 7008872230320222222202202203202204202205202206深圳市二手住宅成交套数月度走势深圳中原研究中心268520012621盐田南山福田罗湖宝安龙岗2022

76、H12021H1深圳各区二手住宅成交套数深圳中原研究中心 宝安成交均价跌幅最大 二 二手成交结构分析 1000 万以上价段成交占比升至 21.1%从成交价段来看，1000 万以上价段成为成交主力，成交占比为 21.1%；其次是 350-500 万价段，成交占比 20.1%，是仅有的两个成交占比超 2 成的价段。从占比变化来看，高价段成交占比上升，1000 万以上价段成交占比上升 3.4%至 21.1%；750-1000 万成交占比上升 1.0%至 11.1%。而中间价段 350-500 万、500-600 万、600-750 万价段皆下滑。2021H12022H1全市二手住宅成交均价深圳中原研

77、究中心龙岗宝安罗湖福田南山盐田深圳市各区二手住宅成交均价及同比涨幅2021H12022H1深圳中原研究中心 套均总价持续上升 大户型成交占比上升 从成交面积段来看，60-90 平面积段为成交主力，成交套数占比为 40.4%。90-144 平面积段成交占比位居第二，为 27.2%。从环比变动来看，90-144 平以及 144 平以上面积段成交占比上升，其他面积段成交占比下滑。其中，90-144 平面积段成交占比上升 4.3%，涨幅最大。4.0%10.5%14.2%20.1%9.4%9.6%11.1%21.1%1000深圳二手住宅成交总价分布200021

78、2022H1深圳中原研究中心2000212022H1历年深圳二手住宅套均总价走势深圳中原研究中心 4 房及以上户型成交占比大幅上升 从户型来看，3 房成交依然是成交首位，占比为 36.8%；4 房及以上成交占比 28.9%，位居第二。从环比变动来看，3 房、4 房及以上成交占比上升，1 房、2 房占比下滑。其中，4 房及以上成交占比上升 8.4%，升幅最大；而 2 房占比下滑 7.0%至 21.3%。显示上半年市场低迷下，豪宅产品较以往更受青睐。三 区域市场分析（一）龙岗区 龙岗成交套数居首位 10.2%6.5%40.4%27.2%15.7%45以下

79、4560609090144144以上历年深圳二手住宅成交面积分布历年深圳二手住宅成交面积分布200022H1深圳中原研究中心13.0%21.3%36.8%28.9%1房2房3房4房及以上历年深圳二手住宅成交户型分布200022H1深圳中原研究中心 2022 年上半年龙岗区依然是成交量最大的区域，成交套数为 2621 套，成交套数占比为 26.3%。龙岗区二手住宅市场供应量充足，价格相对较低，且实际价格与参考价差距较少，甚至部分楼盘价格低于参考价，首付低易上车，龙岗成交量稳居第一位。从同比变化来看，上半年龙岗

80、区成交量同比下跌 68.3%。从月度走势图来看，2022 年上半年龙岗区成交走势和全市走势基本一致，呈现先降后升趋势，5月达到最高，成交 644 套。从成交占比来看，龙岗区成交占比 1 月开始下滑，2 月成交占比跌至24.8%，随后开始回升，至 4、5 月龙岗区成交占比回升至 27.8%，达到上半年最高。龙岗 500 万以下成交占比超七成 从成交价段来看，2022 年上半年龙岗区二手住宅成交在 350 万-500 万价段房源成交占比最为集中，为 27.4%，但较去年同期占比下滑 3.9%。可以看出，龙岗区单价相对较低，为刚需客户较为青睐的区域，500 万以下成交占比超过七成。从成交占比变化来看

81、，150 万-250 万价段成交占比大幅上升，占比 19.4%，上升 5.1%。8274262344320022龙岗二手住宅成交套数H1H2深圳中原研究中心5602202222222003202204202205202206龙岗二手住宅成交套数及成交占比月度走势成交套数成交占比深圳中原研究中心 从成交户型来看，2022 年上半年龙岗 3 房户型成交最为活跃，成交占比为 36.0%，1 房成交占比最低

82、，只有 12.4%。从变化来看，4 房及以上户型成交占比大幅上升，占比 30.1%，上升 8.3%。2022 年上半年龙岗区二手住宅 1 房成交总价在 250 万之内，2 房成交总价在 600 万之内，3 房的购房门槛在 150 万之上。市场最受迎的房源为 350 万-500 万的 3 房，其次是 250 万-350 万的 3 房。龙岗成交均价走势 价段2021H12022H1变化150万以下8.7%8.1%-0.6%150万-250万14.3%19.4%5.1%250万-350万17.8%18.3%0.5%350万-500万31.3%27.4%-3.9%500万-600万9.6%10.2%0

83、.6%600万-750万9.4%7.5%-1.9%750万-1000万5.7%5.4%-0.4%1000万以上3.1%3.8%0.6%龙岗区二手成交价段分布变化表户型2021H12022H1变化1房13.7%12.4%-1.3%2房26.1%21.5%-4.6%3房38.3%36.0%-2.3%4房及以上21.9%30.1%8.3%深圳中原研究中心龙岗区二手户型分布变化表1房2房3房4房及以上150万以下6.5%1.1%0.0%0.0%150万-250万5.9%9.1%4.3%0.0%250万-350万0.0%5.9%11.3%1.1%350万-500万0.0%4.8%12.9%10.2%50

84、0万-600万0.0%0.5%4.3%5.4%600万-750万0.0%0.0%3.2%4.3%750万-1000万0.0%0.0%0.0%5.4%1000万以上0.0%0.0%0.0%3.8%深圳中原研究中心2022H1龙岗区二手成交价段与户型交叉百分占比 龙岗成交套数排行榜 （二）宝安区 宝安成交套数同比下跌超六成 宝安区作为近两年的热点区域，2022 年上半年成交套数仅次于龙岗，位居第二。宝安区（含龙华）成交套数为 2001 套，占比为 20.1%。从同比变化来看，宝安区域近几年涨幅较为明显，受参考价新政的影响也较大，上半年宝安区成交量同比下跌 62.0%，较 2020 年上半年下滑 8

85、1.3%。2020H12021H12022H1龙岗二手住宅成交均价深圳中原研究中心排名排名项目名称项目名称片区片区1第五园坂田2桂芳园布吉3龙珠花园(龙岗)布吉4振业峦山谷花园横岗5佳兆业中央广场坂田6京基御景印象家园坪山7公园大地花园龙岗中心城8中海康城花园大运9春华四季园坂田10茗萃园平湖深圳中原研究中心68490220212022宝安二手住宅成交套数H1H2深圳中原研究中心 从月度走势图来看，2022 年上半年宝安区成交最低为 2 月，仅成交 191 套；此后开始回升，峰值出现在 5 月，成交套数为 458 套。从成交占比

86、来看，2 月宝安区成交占比最高，达到 21.9%；随后逐渐下滑，4 月成交占比跌至 19.2%。宝安 750 万以上价段成交占比近 4 成 从成交价段来看，今年上半年宝安区二手住宅中 750 万以上房源成交占比近 4 成，其中 1000 万以上价段房源成交占比最高，为 22.5%。从成交占比变化来看，600 万-750 万价段成交占比波动最大，成交占比同比下滑 12.9%至 13.7%。从成交户型来看，2022 年上半年宝安区成交集中在 3 房、4 房及以上户型，其中 3 房、4 房及以上户型成交占比皆为 38.2%。从变化来看，2 房户型成交占比下滑 11.2%，波动最大。458 44321

87、.9%19.8%2022222222003202204202205202206宝安二手住宅成交套数及成交占比月度走势成交套数成交占比深圳中原研究中心价段2021H12022H1变化150万以下0.3%0.0%-0.3%150万-250万5.1%8.8%3.8%250万-350万4.0%7.8%3.8%350万-500万9.8%16.7%6.9%500万-600万13.5%13.7%0.3%600万-750万26.6%13.7%-12.9%75

88、0万-1000万19.9%16.7%-3.2%1000万以上20.9%22.5%1.7%深圳中原研究中心宝安区二手成交价段分布变化表 今年上半年宝安区二手住宅 1 房成交总价在 150 万-750 万之内，2 房成交总价在 250 万-1000万之间，3 房购房门槛在 250 万以上，4 房的购房门槛在 350 万之上。市场最受欢迎的为 1000 万以上的 4 房及以上房源，其次为 350 万-500 万 3 房房源。进一步显示目前市场下，豪宅产品更受市场青睐。宝安成交均价走势 户型2021H12022H1变化1房6.4%10.8%4.4%2房23.9%12.7%-11.2%3房39.1%38

89、.2%-0.8%4房及以上30.6%38.2%7.6%深圳中原研究中心宝安区二手户型分布变化表1房2房3房4房及以上150万以下0.0%0.0%0.0%0.0%150万-250万5.9%0.0%0.0%0.0%250万-350万2.9%2.9%4.9%0.0%350万-500万1.0%3.9%10.8%1.0%500万-600万0.0%3.9%3.9%5.9%600万-750万1.0%1.0%7.8%3.9%750万-1000万0.0%1.0%6.9%8.8%1000万以上0.0%0.0%3.9%18.6%深圳中原研究中心2022H1宝安区二手成交价段与户型交叉百分占比2020H12021H1

90、2022H1宝安二手住宅成交均价深圳中原研究中心 宝安成交套数排行榜 （三）罗湖区 罗湖成交降幅最大 2022 年上半年罗湖成交套数为 1485 套，同比下降 71.2%，在各区中降幅最大，也是除盐田外，成交最少的区域。罗湖区二手住宅楼龄长，但学区较好，而随着大学区的推进，学区房受挫，导致罗湖成交下滑显著。上半年成交套数占全市成交的 14.9%。从月度走势图来看，2 月罗湖成交仅 123 套，随后持续上升，至六月成交 365 套，为上半年最高。而从成交占比走势看，六月成交占比达 16.3%。排名排名项目名称项目名称片区片区1壹成中心花园龙华中心区2金地梅陇镇花园民治3桃源居桃源居4世纪春城民治

91、5水榭春天花园民治6书香门第梅林关7领航城领翔华府航城8苹果园民治9碧海富通城碧海10丽景城新安深圳中原研究中心2022年上半年宝安区二手住宅成交套数TOP102022年上半年宝安区二手住宅成交套数TOP104968 5985 5 7994 220212022H1罗湖二手住宅成交套数H1H2深圳中原研究中心 罗湖 350 万-500 万的 2 房最受欢迎 从成交价段来看，今年上半年罗湖区二手住宅成交主要集中在 250 万-600 万价段之间，其中，350 万-500 万价段成交占比最高为 31.6%。从成交占比变化来看，350 万-500 万价段以及

92、 750万以上价段成交占比出现上升，600 万-750 万价段成交占比下滑最大，占比 7.7%，下滑 5.8%。从成交户型来看，今年上半年罗湖区的市场需求集中在 2-3 房，占比近七成，其中 3 房市场需求量最大，占比 41.0%。从需求变化来看，大户型成交占比上升明显，1 房的市场需求显著下降，1房成交占比同比下滑 11.2%至 17.1%。今年上半年罗湖区 1 房成交总价在 500 万之内，2 房成交总价在 150-600 万之间，3 房购房门槛36516.3%2022222211

93、003202204202205202206罗湖二手住宅成交套数及成交占比月度走势成交套数成交占比深圳中原研究中心价段2021H12022H1变化150万以下3.5%2.6%-0.9%150万-250万9.6%6.0%-3.6%250万-350万15.9%15.4%-0.5%350万-500万25.5%31.6%6.1%500万-600万16.6%15.4%-1.2%600万-750万13.5%7.7%-5.8%750万-1000万8.5%11.1%2.6%1000万以上7.0%10.3%3.3%深圳中原研究中心罗湖区二手成交价段分布变化表户型2021

94、H12022H1变化1房28.3%17.1%-11.2%2房31.4%27.4%-4.0%3房31.6%41.0%9.4%4房及以上8.7%14.5%5.8%深圳中原研究中心罗湖区二手户型分布变化表 在 250 万以上，4 房及以上户型购房门槛在 600 万以上。二手住宅市场最受欢迎的房源为 350 万-500 万的 2 房、350 万-500 万的 3 房及 500 万-600 万的 3 房。罗湖成交均价走势 罗湖成交套数排行榜 1房2房3房4房及以上150万以下1.7%0.9%0.0%0.0%150万-250万4.3%1.7%0.0%0.0%250万-350万9.4%5.1%0.9%0.0

95、%350万-500万1.7%16.2%13.7%0.0%500万-600万0.0%3.4%12.0%0.0%600万-750万0.0%0.0%6.8%0.9%750万-1000万0.0%0.0%6.8%4.3%1000万以上0.0%0.0%0.9%9.4%深圳中原研究中心2022H1罗湖区二手成交价段与户型交叉百分占比2020H12021H12022H1罗湖二手住宅成交均价深圳中原研究中心排名排名项目名称项目名称片区片区1鹏兴花园莲塘2翠竹苑翠竹3深业东岭花园黄贝岭4新港鸿花园百仕达5旭飞华达园百仕达6城市天地广场万象城7嘉宝田花园宝安南8名骏豪庭莲塘9一品东门雅园东门10金城华庭凤凰深圳中原

96、研究中心2022年上半年罗湖区二手住宅成交套数TOP102022年上半年罗湖区二手住宅成交套数TOP10 （四）福田区 福田成交量同比下跌近六成 2022 年上半年福田成交套数为 1946 套，同比下降 59.1%，降幅为各区最小；成交套数也仅次于龙岗、宝安，位居第三，占全市成交的 19.5%。2022 年上半年豪宅更受市场青睐，加上上半年福田区域多个豪宅新房入市，如海德园、深圳中心天元等表现亮眼，也带动了二手市场成交。从月度走势图来看，2 月成交为上半年最低，仅成交 166 套；随后持续回升，至六月成交 456 套，为上半年最高。从成交占比来看，3 月开始福田区成交占比开始上升，6 月福田区

97、二手住宅成交占比达到上半年最高，达到 20.3%。福田千万以上房源成交占比超五成 从成交价段来看，今年上半年福田区二手住宅成交集中在1000万以上价段，成交占比高达53.7%；其次为 750 万-1000 万，成交占比 14.7%。从成交占比变化来看，1000 万以上价段大幅度上升，上升 21.6%；而 600 万-750 万成交占比下滑 10.3%至 9.5%。79004754212022福田二手住宅成交套数H1H2深圳中原研究中心45620.3%2022222

98、222003202204202205202206福田二手住宅成交套数及成交占比月度走势成交套数成交占比深圳中原研究中心 从成交户型来看，福田区成交集中在 3 房、4 房及以上，占比超 7 成；其中 3 房需求最高，达到38.9%;4 房及以上占比 31.6%。从需求变化来看，福田区 3 房、4 房及以上户型的市场需求出现大幅上升，分别上升 10.5%、9.1%。而 1 房、2 房户型成交占比则下滑 10.8%、8.8%。今年上半年福田区 1 房成交总价在 150 万-600 万之间，2 房购房门槛在 250 万以上，3 房购房门

99、槛在 500 万以上，4 房及以上户型购房门槛在 750 万以上。福田区二手住宅市场最售欢迎的房源为 1000 万以上的 4 及以上的大户型，占比 30.5%，其次为 1000 万以上的 3 房及 750 万-1000 万价段的 3 房。价段2021H12022H1变化150万以下0.0%1.1%1.1%150万-250万2.3%3.2%0.9%250万-350万9.6%4.2%-5.4%350万-500万11.9%6.3%-5.6%500万-600万10.6%7.4%-3.2%600万-750万19.7%9.5%-10.3%750万-1000万13.8%14.7%1.0%1000万以上32.

100、1%53.7%21.6%深圳中原研究中心福田区二手成交价段分布变化表户型2021H12022H1变化1房23.4%12.6%-10.8%2房25.7%16.8%-8.8%3房28.4%38.9%10.5%4房及以上22.5%31.6%9.1%深圳中原研究中心福田区二手户型分布变化表1房2房3房4房及以上150万以下1.1%0.0%0.0%0.0%150万-250万3.2%0.0%0.0%0.0%250万-350万3.2%1.1%0.0%0.0%350万-500万4.2%2.1%0.0%0.0%500万-600万1.1%4.2%2.1%0.0%600万-750万0.0%5.3%4.2%0.0%7

101、50万-1000万0.0%4.2%9.5%1.1%1000万以上0.0%0.0%23.2%30.5%深圳中原研究中心2022H1福田区二手成交价段与户型交叉百分占比 福田成交价格走势 福田成交套数排行榜 （五）南山区 南山二手住宅成交套数同比下跌超六成 2022 年上半年南山成交套数为 1644 套，同比下降 61.4%，降幅仅大于福田，福田、南山两个豪宅区域降幅最小，也显示豪宅市场在低迷市场表现相对较好。上半年南山成交套数居第四位，仅高于罗湖、盐田，成交套数占全市成交的 16.5%。2020H12021H12022H1福田二手住宅成交均价深圳中原研究中心排名排名项目名称项目名称片区片区1侨香

102、村香蜜湖2梅林一村梅林3皇御苑皇岗4盛世家园彩田村5园岭新村园岭6御景华城花园皇岗7益田村保税区8香蜜三村景田9金地海景花园福荣区10莲花北彩田村深圳中原研究中心2022年上半年福田区二手住宅成交套数TOP102022年上半年福田区二手住宅成交套数TOP6447750020212022南山二手住宅成交套数H1H2深圳中原研究中心 从月度走势图来看，南山区成交高峰出现在 6 月份，为 361 套；成交最低的为 2 月，仅成交 155套。从成交占比来看，成交占比总体呈现下滑趋势，2 月南山成交套数占比最高，达到 17.8%。南山千万以上房源成交占比超五成

103、 从成交价段来看，今年上半年南山区二手住宅成交在 1000 万以上房源成交占比达 53.5%，其次为 600 万-750 万，占比 15.1%。从成交占比变化来看，750 万以上价段成交占比下滑，而 500万-750 万价段成交占比上升，主要是南山区为热点区域，前两年炒作严重，近一年回归理性，部分楼盘下调显著。从成交户型来看，今年上半年南山区 4 房及以上需求最大，成交占比 39.5%；其次为 3 房，占比27.9%。从占比变动看，4 房及以上占比大幅度上升，上升 14.6%；而 2 房、3 房成交占比都明显下滑，分别下滑 10.3%、5.7%。36116.1%20221

104、0320222222202202203202204202205202206南山二手住宅成交套数及成交占比月度走势成交套数成交占比深圳中原研究中心价段2021H12022H1变化150万以下0.0%0.0%0.0%150万-250万0.8%1.2%0.4%250万-350万2.4%8.1%5.8%350万-500万8.7%2.3%-6.4%500万-600万4.0%7.0%3.0%600万-750万12.3%15.1%2.9%750万-1000万17.8%12.8%-5.0%1000万以

105、上54.2%53.5%-0.7%南山区二手成交价段分布变化表 今年上半年南山区 1 房成交总价在 250 万之上，3 房购房门槛在 500 万以上，4 房及以上户型购房门槛在 750 万以上。今年上半年南山区二手住宅市场最售欢迎的房源为 1000 万以上的 4 房及以上户型，占比达 38.4%；其次是 1000 万以上的 3 房户型。南山成交价格走势 户型2021H12022H1变化1房11.5%12.8%1.3%2房30.0%19.8%-10.3%3房33.6%27.9%-5.7%4房及以上24.9%39.5%14.6%深圳中原研究中心南山区二手户型分布变化表1房2房3房4房及以上150万以

106、下0.0%0.0%0.0%0.0%150万-250万0.0%1.2%0.0%0.0%250万-350万8.1%0.0%0.0%0.0%350万-500万1.2%1.2%0.0%0.0%500万-600万0.0%3.5%3.5%0.0%600万-750万2.3%9.3%3.5%0.0%750万-1000万1.2%1.2%9.3%1.2%1000万以上0.0%3.5%11.6%38.4%深圳中原研究中心2022H1南山区二手成交价段与户型交叉百分占比2020H12021H12022H1南山二手住宅成交均价深圳中原研究中心 南山成交套数排行 （六）盐田区 盐田成交量为各区最少 2022 年上半年盐田

107、成交套数为 268 套，同比下滑 63.3%；成交套数仅占全市成交的 2.7%，成交量为各区最少。从月度走势图来看，今年上半年盐田区成交峰值出现在 5 月，成交套数为 56 套；2 月成交最低，仅成交 21 套。从成交占比来看，盐田区成交占比整体呈下滑趋势，1 月盐田成交占比为 3.3%，为上半年最高。排名排名项目名称项目名称片区片区1大冲新城花园科技园2桃源村桃源村3星海名城前海4松坪村西丽5纯水岸华侨城6香山里花园华侨城7华润城润府科技园8半岛城邦花园蛇口9蔚蓝海岸社区后海10中信红树湾花城红树湾深圳中原研究中心2022年上半年南山区二手住宅成交套数TOP102022年上半年南山区二手住宅

108、成交套数TOP202020212022H1盐田二手住宅成交套数H1H2深圳中原研究中心 盐田 500 万以内价段成交占比近八成 从成交价段来看，今年上半年盐田区二手住宅成交集中在 150 万-500 万之间，占比达到 70.5%；其中 250 万-350 万占比最高，为 31.1%。从成交占比变化来看，250 万-350 万价段成交占比升幅最大，上升 12.2%；其次为 750 万-1000 万、1000 万以上价段，分别山水 5.3%、5.5%。从成交户型来看，今年上半年盐田 4 房及以上户型成交最为活跃，占比 32.8%；其次为 2 房户型，占比

109、 29.5%。从变化来看，1 房户型成交占比显著下滑，下滑 11.5%至 14.8%。今年上半年盐田区二手住宅 1 房成交总价在 500 万之内，2 房成交总价在 600 万之内，3 房和 4房的购房门槛都 250 万之上。市场最受迎的房源为 150 万-250 万的 1 房，其次是 350 万-500552.5%2022222222003202204202205202206盐田二手住宅成交套数及成交占比月度走势成交套数成交占比深圳中原研究中

110、心价段2021H12022H1变化150万以下10.2%6.6%-3.7%150万-250万21.9%19.7%-2.2%250万-350万19.0%31.1%12.2%350万-500万25.5%19.7%-5.9%500万-600万5.8%1.6%-4.2%600万-750万10.2%3.3%-6.9%750万-1000万2.9%8.2%5.3%1000万以上4.4%9.8%5.5%深圳中原研究中心盐田区二手成交价段分布变化表户型2021H12022H1变化1房26.3%14.8%-11.5%2房29.9%29.5%-0.4%3房29.9%23.0%-7.0%4房及以上13.9%32.8%

111、18.9%深圳中原研究中心盐田区二手户型分布变化表 万的 3 房。盐田成交均价走势 盐田成交套数排行榜 1房2房3房4房及以上150万以下6.6%0.0%0.0%0.0%150万-250万8.2%3.3%3.3%4.9%250万-350万0.0%19.7%8.2%3.3%350万-500万0.0%4.9%9.8%4.9%500万-600万0.0%0.0%0.0%1.6%600万-750万0.0%0.0%0.0%3.3%750万-1000万0.0%0.0%0.0%8.2%1000万以上0.0%1.6%1.6%6.6%深圳中原研究中心2022H1盐田区二手成交价段与户型交叉百分占比2020H120

112、21H12022H1盐田二手住宅成交均价深圳中原研究中心排名排名项目名称项目名称片区片区1佳兆业山海城家园盐田港2万科东海岸梅沙3新世界倚山花园沙头角4沙头角东部阳光沙头角5天利明园盐田港6中海半山溪谷花园盐田港7南方明珠花园盐田港8水云间雅居梅沙9碧海蓝天明苑沙头角10碧桐海苑沙头角深圳中原研究中心2022年上半年盐田区二手住宅成交套数TOP102022年上半年盐田区二手住宅成交套数TOP10 四 租赁市场分析 全市租金呈下降趋势 上半年深圳租赁市场受疫情以及经济形势影响，需求略有放缓，特别是一季度，春节后的传统旺季在疫情影响下未能到来。加上市场供应充足，租金整体继续呈下降趋势。今年上半年深

113、圳租金为70.3 元/平 月，较去年上半年下跌 3.5%。6 月深圳租金为 69.9 元/平月。从租金回报率来看，上半年深圳租金回报率先上升后下降，当前深圳租金回报率为 1.15%。仅龙华租金上升 当前深圳平均租金为 69.9 元/平月，上半年累计跌幅为 1.8%。深圳租金最高的区域是南山区，租金为 109.3 元/平月，租金最低的区域是龙岗区，租金为 49.3 元/平月。今年上半年除龙华外，其他各区租金都出现下滑，其中盐田上半年租金累计下滑 3.7%，跌幅最大。20000200001

114、深圳市租金及回报率走势租金租金回报率深圳中原研究中心-3.4%-0.7%-3.5%-3.7%-2.0%-1.0%2.4%-1.8%80.1 101.6 109.3 60.3 68.2 49.3 75.1 69.9 罗湖福田南山盐田宝安龙岗龙华全市累计涨幅租金2022H1深圳各区租金累计涨跌幅及当前租金深圳中原研究中心 龙岗和盐田租赁成交占比上升 龙岗区租金水平全市最低，且供应量大，因此龙岗区域租赁成交占比一直居全市首位，成交占比为23%；其次为罗湖，租赁占比 19%。从成交占比变化来看，龙岗、盐田成交占比出现上升，龙华成交占比与去年基本持平，其他区域成交占比下降。租赁成交套数排行榜 男性租客比

115、例高于女性 从租房客户的性别来看，2018 年以来男性客户租房占比虽然高于女性，但差距呈缩小趋势。2022年上半年男性客户租房占比下滑 0.3%至 52.4%，女性租房占比升至 47.6%19%12%14%11%16%23%3%罗湖福田南山盐田宝安龙岗龙华历年各区租赁占比趋势图2000212022H1深圳中原研究中心项目名称项目名称区域区域片区片区单位租金单位租金 套均租金套均租金 套均面积套均面积桃源居宝安桃源居576037105百仕达花园罗湖百仕达76521269东部英郡假日广场龙岗布吉58376665皇御苑福田皇岗97536255新天地名居罗湖

116、黄贝岭97452047万科东海岸社区盐田大梅沙64597094龙珠花园龙岗布吉50328366中海怡翠山庄龙岗布吉51361271翠竹苑罗湖翠竹73430459中海康城花园龙岗大运50377276深圳中原研究中心2022年上半年深圳租赁成交TOP102022年上半年深圳租赁成交TOP10 房东平均年龄 44 岁 2018 年以来房东平均年龄呈现出上升的趋势，2018 年深圳房东平均年龄为 42 岁，今年上半年，房东平均年龄为 44 岁。租客平均年龄升至 37 岁 2022 年上半年租客的平均年龄略有上升，为 37 岁。52.4%47.6%200212022H1租房性别占比

117、变化男女深圳中原研究中心44 200212022H1房东平均年龄走势图深圳中原研究中心37 200212022H1租客平均年龄走势图深圳中原研究中心 五 总结 2022 年上半年全市二手住宅共成交 9965 套，同比下降 65.0%；成交面积合计 94.4 万平，同比下滑61.7%。今年上半年全市二手住宅成交套数占去年全年的24.5%。从成交量的区域分布来看，上半年龙岗成交量居首，成交套数为 2621 套，占全市成交的 26.3%。各区成交量较去年同期都有大幅下滑，除福田外，其余五区跌幅都超过六成。罗湖成交量跌幅最大，同比下滑 71.2%。从成交价段

118、来看，1000 万以上价段成为成交主力，成交占比 3.4%至 21.1%，市场低迷背景下，豪宅反而表现更为亮眼。下半年，政策将成为关键，若无政策出台，市场将继续低位运行。七、深圳商办市场 市场规模：一手商办为成交主力 一 一手商业（一）商业供应分析 2022 年上半年商业批售项目共 25 个，面积共计 11.35 万平，为近八年来半年度最低；较 2021年上半年下滑 36.2%，与 2021 年下半年相比环比下降 71.8%。（二）一手商业成交量价分析 全市一手商业成交：成交量暴增，成交均价下降 2022 上半年一手商业成交 1858 套，同比上升 229.4%，环比上升 35.6%；成交面积

119、 13.5 万平，同比上升209.2%，环比上升56.8%。成交均价52081元/平，同比下滑43.6%，环比下滑15.0%。上半年一手商业成交为近八年半年度成交量最高值，主要是近一年来开发商资金回笼需求大，开发13.50 9.74 商业成交面积占比图一手商业（万平）二手商业（万平）15.74 4.97 成交面积占比图一手办公（万平）二手办公（万平）11.352015h12016h12017h12018h12019h12020h12021h12022h1历年商业面积批售概况批售面积（万平）深圳中原研究中心 商对商业产品以较大折扣促销，部分甚至低至 5 折，导致商业价格明显下滑，市场关注度增加，

120、成交暴增。各区一手商业成交：龙岗、盐田为成交主力 2022 上半年一手商业成交中，龙岗成交面积最大，为 5.1 万平，占全市成交面积 37.9%，其次是盐田，成交面积 5.0 万平，占比 37.4%。深汕合作区上半年首次有成交，成交 0.3 万平。（三）一手商业成交结构分析 成交面积段：70 平以下占比超七成 从成交面积段来看，2022 年上半年一手商业成交依然以小面积段为主，70 平以下占比超七成。其中，40-70 平占比最高，达 41.63%。从占比变动来看，40-70 平、100-200 平面积段占比上升，其中，40-70 平涨幅最大，上升 4.62%。其他面积段占比下滑，其中 200

121、平以上面积段大幅下滑，占比下降 4.06%至 2.54%。185852081一手商业成交量价走势成交套数成交均价（元/平）深圳中原研究中心宝安福田龙岗罗湖南山龙华坪山光明盐田深汕各区二手商业成交面积走势图2020h12020h22021h12021h22022h1深圳中原研究中心 成交总价段：300 万以下占比超六成 从成交总价段来看，2022 上半年成交总价在 300 万以下的一手商业占市场主导，占比超六成。从占比变动来看，仅 300 万以下价段成交占比上升，其余价段占比皆下滑。其中，300 万以下价段上升 19.36%至 63.28%；而 1000 万以上价段则大幅下滑 12.50%至 4

122、.32%。由于商业产品折扣大，价格低，近一年反而受到市场青睐，成交量大增。（四）一手商业成交排行榜 成交面积 TOP10：佳兆业盐田城市广场成交面积居首 20212 半年一手商业成交中，佳兆业盐田城市广场成交面积 5.0 万平，居全市一手商业成交面积榜首，占比 37.3%。成交面积前十共成交 11.7 万平，占全市成交面积的 86.7%。31.64%41.63%13.82%10.37%2.54%200一手商业面积段分布图2021H12022H1深圳中原研究中心63.28%23.97%8.42%4.32%1000万一手商业成交价段分布图2021H12022H1深圳中原研究中心 成交面积 TOP1

123、0 开发商：佳兆业居开发商成交面积榜首 2022上半年一手商业成交中，佳兆业共成交6.0万平，居全市第一位，占全市成交总面积的44.8%，佳兆业盐田城市广场、佳兆业壹都汇大厦等为其主打项目。成交面积前十的开发商共成交 12.9 万平，占比 95.8%。成交金额 TOP10 开发商：佳兆业居开发商成交金额榜首 2022 上半年一手商业成交中，佳兆业成交金额达 30.6 亿元，占全市成交总金额的 43.5%。成交金额前十的开发商成交总额为 67.2 元，占全市成交总额的 95.4%。新霖荟邑花园辉煌花园恒大天玺公馆恒大都会广场润樾山花园佳兆业壹都汇大厦恒大珺睿大厦珑城原点广场远洋新干线远洋广场佳兆

124、业盐田城市广场2022上半年一手商业成交面积TOP10深圳中原研究中心中海勤诚达汇龙房地产华润辉煌实业招商万科远洋恒大佳兆业2022上半年一手商业成交面积TOP10开发商深圳中原研究中心 二 二手商业（一）二手商业成交量价分析 全市二手商业成交：成交量同比下滑 3 成 2022 上半年二手商业成交 1263 套，同比下滑 36.5%，环比下降 31.6%。成交面积 9.7 万平，同比下滑 19.6%，环比下降 25.8%。经济下行，实体受挫，再加上一手商业折扣力度大，性价比高，进一步挤压了二手商业空间，二手商业成交量跌至 2015 年以来半年度成交最低值。各区二手商业成交：宝安、龙岗、福田为成

125、交主力 从区域看，2022 上半年二手商业成交中，宝安成交面积最大，为 2.7 万平，占全市成交面积的27.4%。其次是龙岗、福田，依次占比 21.6%、20.8%。汇龙房地产恒裕中海勤诚达华润招商万科远洋恒大佳兆业2022上半年一手商业成交金额TOP10开发商2015h12016h12017h12018h12019h12020h12021h12022h1二手商业成交走势成交面积（万平）成交套数深圳中原研究中心 （二）二手商业热门商圈分析 二手商业成交中，龙华中心商圈最热，主要为壹城中心六区商业的成交；其次为龙岗中心城商圈和宝安中心区商圈。（三）用途分析 2022 上半年商业纯投资占比 70%

126、，占比同比上升 13%；自住占比大幅下滑，下滑 16%至 8%。宝安福田龙岗罗湖南山盐田各区二手商业成交面积走势图2020h12020h22021h12021h22022h1笋岗商圈华强北商圈宝安中心区商圈龙岗中心城商圈龙华中心商圈二手热门商圈成交套数占比深圳中原研究中心70%8%22%客户投资占比投资自住自住或投资深圳中原研究中心深圳中原研究中心 三 一手办公（一）办公供应分析 2022 上半年共批售办公项目 7 个，批售面积共计 29.8 万平。与 2021 年下半年相比，批售面积出现较大幅度下滑，环比下降 45.1%；但较 2021 年上半年同比上升 21.3%。（二）一手办公成交量价分

127、析 全市一手办公成交：成交量同比下降 2022 上半年一手办公成交 1454 套，同比下降 26.1%，但环比上升 47.0%；成交面积 15.74 万平，同比下降 30.2%，同比上升 32.7%。29.82015h12016h12017h12018h12019h12020h12021h12022h1历年办公批售面积走势批售面积（万平）深圳中原研究中心成交面积（万平）成交套数深圳中原研究中心一手办公成交走势 各区一手办公成交：龙岗成交面积最大 从区域看，2022 上半年一手成交面积最大的是龙岗，共成交 8.2 万平，占全市一手办公成交面积52.0%。南山、福田紧随其后，成交面积占比分别为 1

128、4.8%、14.6%。（三）一手办公成交结构分析 面积段：40 平以下面积段成交占比大幅上升 从成交面积段来看，40 平以下为成交主力，成交占比 37.3%；其次为 40-70 平，占比 21.6%。从占比变动来看，40 平以下和 200 平以上面积段占比大幅上升，分别上涨 13.2%、7.9%。而 40-70 平面积段占比明显下降，占比下滑 21.8%至 21.6%。宝安福田龙岗龙华罗湖南山光明盐田坪山深汕各区一手办公成交面积走势图2020h12020h22021h12021h22022h137.3%21.6%8.9%11.2%21.0%200一手办公面积段分布图2021H12022H1深圳

129、中原研究中心深圳中原研究中心 总价段：成交金额 300 万以下占比超四成 从成交总价段来看，300 万以下为成交主力，占比 47.7%。从占比变动来看，300 万-600 万、1000 万以上成交占比下滑，其中 300 万-600 万跌幅最大，占比下滑 8.7%至 20.4%；而 300 万以下成交占比上升 5.9%，涨幅最明显。（四）一手办公成交排行榜 成交套数 TOP10：珑城原点广场成交套数居榜首 一手办公物业热门成交榜以珑城原点广场为首，共计成交 501 套；其次为恒大都会广场，成交 214套；第三位为恒大珺睿大厦，共计成交 74 套。四 二手办公 全市二手办公成交：成交量同比下滑 4

130、7.7%20.4%15.7%16.1%1000万一手办公成交总价段分布图2021H12022H1深圳中原研究中心南园晗山悦海城中洲铂玺坊佳兆业御璟佳园广场弘基翰林大厦汇裕名都花园三期臻林天汇大厦智丰大厦恒大珺睿大厦恒大都会广场珑城原点广场2022上半年热门成交套数Top10深深圳中原研究中心 2022 上半年二手办公成交 454 套，同比下滑 24.6%，环比下滑 16.4%；成交面积 5.0 万平，同比下降 17.5%，环比下降 11.4%。各区二手办公成交：福田区成交面积占比 48.7%从区域看，2022 上半年二手商业成交中，福田区成交面积最大，为 2.42 万平，占全市成交面积的 48

131、.7%。其次是宝安、罗湖，分别占比 15.1%、14.6%。五 总结 2022 上半年一手商业市场表现亮眼，成交量为近八年半年度成交最高。上半年虽然商业批售项目仅 25 个，批售面积 11.35 万平，为近八年来半年度最低，与 2021 年下半年相比环比下降 71.8%。但是由于近期房地产行业系统性风险加大，部分开发商急需资金回笼，商业折扣力度大，性价比高，导致一手商业成交较好。龙岗、盐田为成交主力，龙岗成交面积最大，为 5.1 万平，占全市成交面积 37.9%，其次是盐田，成交面积 5.0 万平，占比 37.4%。一手商业火热相对而言分流了二手需成交面积（万平）成交套数深二手办公成交走势深圳

132、中原研究中心宝安福田龙岗罗湖南山盐田各区二手办公成交面积走势图2020h12020h22021h12021h22022h1深圳中原研究中心 求，2022 上半年二手商业成交 1263 套，同比下滑 36.5%；成交面积 9.7 万平，同比下滑 19.6%，二手商业成交量跌至 2015 年以来半年度最低。办公市场则相对平稳，2022 上半年批售面积共计29.8 万平，环比下降 45.1%，但同比上升 21.3%。一手办公成交 1454 套，同比下降 26.1%，但环比上升 47.0%。龙岗成交面积最大，共成交 8.2 万平，占全市一手办公成交面积 52.0%。二手办公成交 454 套，同比下滑

133、24.6%；成交面积 5.0 万平，同比下降 17.5%。八、客户分析 （一）性别分析 从性别来看，近几年二手住宅置业者中女性占比始终高于男性，虽然去年女性购房占比微跌，但2022年上半年女性购房占比上升至57.3%。2022年上半年购买的最贵的二手房总价为6200万，男性购买的最贵的二手房总价为 8200 亿，均为全款购买。一手住宅方面置业者男性比例反超女性，今年上半年男性购房较去年占比上升 3.8%至 51.7%，女性降至 48.3%。上半年男性购买的最贵一手住宅总价为 4066 万，女性购买的最贵一手住宅总价为 6715 万。（二）星座 从星座来看，今年上半年二手置业者中天秤座成交占比最

134、大，为 10.6%，其次是处女座和巨蟹座。二手置业者中水瓶座买家最少，仅有 5.4%。上半年一手置业者中天秤座成交占比最大，为 11.3%；其次为处女座、天蝎座。一手置业者中摩42.7%57.3%200212022H1二手住宅不同性别购房占比男女深圳中原研究中心51.7%48.3%2022H19男性女性深圳中原研究中一手住宅不同性别购房占比 羯座买家最少，仅有 7.0%。（三）籍贯 从籍贯来看，今年上半年二手置业者中来自广东省的置业者成交占比遥遥领先，占比为 36.2%，其中有 6.1%的置业者籍贯为深圳市本地人。湖北省和湖南省的二手置业者位居第二和

135、第三，成交占比分别为 11.5%和 9.0%。一手置业者中来自广东省的置业者成交占比占据绝对优势，为 30.2%，其中深圳本地购房比例为7.2%。湖南、湖北的一手置业者位居二三位，成交占比分别为 13.0%和 12.5%，前十省份合计购白羊座,5.8%处女座,10.0%金牛座,6.6%巨蟹座,9.6%摩羯座,8.4%射手座,8.7%狮子座,9.0%双鱼座,9.3%双子座,7.3%水瓶座,5.4%天秤座,10.6%天蝎座,9.3%二手住宅购房者星座占比天秤座11.3%处女座10.1%天蝎座9.8%射手座8.3%双子座8.0%金牛座7.8%巨蟹座7.7%狮子座7.7%双鱼座7.6%水瓶座7.5%白

136、羊座7.1%摩羯座7.0%一手住宅购房者星座占比 买比例为 84.4%。（四）成交户籍 从户籍来看，今年上半年二手置业者中深户购房占比为 72.3%，较去年减少 1.9%，广东省其他户籍置业者购房占比为 11.1%，较去年上升 1.3%。2.2%2.3%2.5%2.8%2.8%4.5%7.9%9.0%11.5%36.2%黑龙江海南广西安徽河南四川江西湖南湖北广东2022H1二手置业者籍贯排行深圳中原研究中心30.2%13.0%12.5%10.7%5.4%3.3%2.7%2.2%2.1%广东湖南湖北江西河南四川安徽福建广西2022H1一手购房籍贯排行深圳中原研究中心 （四）成交年龄段 从年龄段来

137、看，年轻群体的成交占比继续保持下滑走势，上半年二手市场豪宅客户入市更为积极，刚需客户更多流入新房市场，导致成交年龄进一步提升。上半年二手置业者的主力客户年龄段为36-45 岁，占比 42.3%。从占比变化来看，45 岁以下各年龄段成交占比下降，而 46 岁以上各年龄段成交占比出现上升。一手年龄段看，26-35 岁成交占比超过五成，上半年占比上升幅度较大，为购房主力年龄群体。26-35 岁占比 33.7%位居第二，较去年下降 2.1%；46-55、56 以上成交占比下降，25 以下小幅度上升 0.2%。内地,14.5%广东11.1%深圳,72.3%香港,1.6%200212

138、022H1深圳市二手住宅成交户籍走势深圳中原研究中心备注：本次统计中内地户籍不含广东，广东户籍不含深圳1.4%36.6%42.3%14.6%5.1%25岁以下26-35岁36-45岁46-55岁56岁以上深圳二手住宅成交年龄段分布20022H1深圳中原研究中心 （五）付款方式 从按揭占比来看，2018-2020 年深圳二手住宅按揭购房占比均在八成以上，从 2019 年开始，按揭购房占比逐年下滑，至今年上半年已经将至 56.0%。（六）购房者行业分布 从购房者行业分布看，2019-2022 年上半年深圳一手购房者金融行业占比稳居第一，IT、移动通讯行业上升至第二，反超交通、

139、运输、物流行业；而第三为交通、运输、物流行业。排名 2019 年 2020 年 2021 2022H1 1 金融、保险、证券 金融、保险、证券 金融、保险、证券 金融、保险、证券 2 交通、运输、物流 交通、运输、物流 交通、运输、物流 IT、移动通讯 3 IT、移动通讯 IT、移动通讯 IT、移动通讯 交通、运输、物流 4 旅游、酒店、餐饮 印刷、包装 贸易、商业 贸易、商业 5 印刷、包装 旅游、酒店、餐饮 旅游、酒店、餐饮 旅游、酒店、餐饮 2.6%52.7%33.7%8.7%2.3%25以下26-3536-4546-5556以上深圳一手住宅成交年龄段分布20022H1深圳中原研究中心56.0%200212022H1深圳市二手住宅按揭购房占比深圳中原研究中心