1、2016年 成都零售消费市场洞悉2|仲量联行格局篇核心商圈与区域商圈的特征变化趋势零售商业市场消费热力只增不减核心商圈吸引力重塑、吸引客流“回溯”各区域商圈“一中心多点”格局初成成都零售消费市场洞悉|32014年2015年2016年核心商圈区域商圈1.281.091.780.900.910.970.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.002014-2016年相对客流指数变动趋势零售商业市场消费热力只增不减，核心商圈重塑吸引力，消费客流重新向核心商圈回流 IFS和太古里重塑春熙路国际化、时尚化的城市地标，银石广场的更新换代注入新鲜新颖的商业主题，带领核

2、心商圈客流回流注：相对客流指数=单个商场单日客流量/所有商场平均客流量数据来源：仲量联行零售地产部（一）商圈客流变化趋势4|仲量联行58%24%41%45%1%1%1%6%6%12%6%IFS/王府井太古里专柜购物超市购物美食餐饮娱乐运动儿童娱乐社交约会客群消费目的占比目的性购物和社交聚会是消费者到访核心商圈的主要目的 从到访目的来看，购物仍为核心商圈重要消费目的，同时社交约会等需求形成核心商圈显著到访特征 社交特性显著的商场未来如何通过运营建立圈层认同感是需要持续思考的方向数据来源：仲量联行零售地产部（二）核心商圈到访目的对比指标按客群类型按消费贡献旅游客群占比都市客群占比旅游客群消费占比都

3、市客群消费占比2016年25%75%22%78%2014年12%88%5%95%50%75%35%超市采购文化创意配饰成都零售消费市场洞悉|5核心商圈旅游客群占比和消费贡献占比变化核心商圈因品牌的不可替代性和集聚度成为城际旅游客群一站式观光消费的焦点 核心商圈对外来客流的吸附力增强，商场越来越重要地承载了都市观光地标功能 同时旅游客群的消费贡献也在增大，其中，配饰配件、文化书籍、创意设计、四川特色食品等伴手礼、正餐餐厅是旅游消费的主要构成，旅游客群对这些品类表现出了畅旺的需求注：旅游客群配饰消费主要为高端珠宝、手表类产品消费，超市采购消费主要为四川特色食品类伴手礼消费。数据来源：仲量联行零售地

4、产部超市采购文化创意配饰2.6倍4.2倍消费客单旅游客群都市客群消费贡献1.2倍（三）核心商圈外向消费特征6|仲量联行核心商圈积极引入广受年轻人欢迎的潮流品牌一览30岁以下年轻人高频次低客单、追潮流爱美食2.1次/月到访频次 45%社交约会目的45%购物目的2.5倍 美妆4倍美食 次数 核心商圈年轻群体激发商圈活力、品牌更替活跃、主题元素翻新 核心商圈成为年轻消费者社交聚会、体验前沿文化资讯的聚集地 更受年轻人欢迎的品牌旗舰店、潮流服饰配件、国际美妆、话题餐饮品牌成为核心商圈购物中心积极引进的对象数据来源：仲量联行零售地产部IFS 4F-6F 调整面积超过6,000平米太古里 配饰配件、餐饮新

5、增品牌超过30个品牌名称业种购物中心名堂服饰零售IFSEVE BY EVES服饰零售NEIL BARETT服饰零售DIDIER DUBOT配饰法味朵风休闲餐饮速度披萨休闲餐饮ISSEY MIYAKE服饰零售太古里JUICY服饰零售LINE FRIENDS跨界集合店YVES SAINT LAURENT美妆LANCOME美妆remicone甜品桃源眷村休闲餐饮（四）核心商圈客流年轻化趋势65%25万/年以上收入成都零售消费市场洞悉|7核心商圈呈现吸纳客群更多元、消费档次多层次，覆盖消费更宽阔的百花齐放景象 太古里定位国际高街前沿风向标 IFS定位国际精品时尚购物中心 王府井持续传统中高端百货高点

6、银石广场是新青年社交集中地注：IFS国际奢侈服饰品牌数量统计为项目F1、F2服饰品牌数量，太古里国际奢侈服饰品牌数量统计为项目东里服饰品牌数量，均不包含珠宝、鞋类、配饰等国际奢侈品牌独立店。数据来源：仲量联行零售地产部（五）核心商圈商场差异化定位IFS银石广场太古里王府井一店54%20-39岁60%30岁以下420 元/人/次客单72%20-39岁40%40岁以上27%40-49岁26%40-49岁1,600 元/人/次客单29 国际奢侈服饰品牌数量12 国际奢侈服饰品牌数量60%15万/年以下收入75%25万/年以上收入40%25万/年以上收入4161278相对客流指数1 相对客流指数1 相

7、对客流指数1 相对客流指数1 相对客流指数1 8|仲量联行2016年非核心商圈商场相对客流指数新兴商圈不断崛起，各区域的“一中心多点”格局已经形成 万象城、万达系、凯德系、环球中心成为各区域级商圈鹊起的中心。区域型商场逐渐分化为区域辐射型和邻里生活型两大类注：相对客流指数=单个商场单日客流量/所有区域商圈商场平均客流量数据来源：仲量联行零售地产部（六）区域商圈内部类型分化1金牛万达6万象城 11 大悦城2锦华万达7仁和春天光华店12 金楠天街3环球中心8来福士广场13 银泰城4金牛凯德广场9九方5凯德广场新南店10 王府井科华店12%8%58%9%2%11%区域辐射型商场不同类别消费目的占比专

8、柜购物超市购物美食餐饮休闲娱乐儿童娱乐社交约会成都零售消费市场洞悉|9区域辐射型商场停留时间110分钟/次86分钟/次邻里生活型商场停留时间区域辐射型商场主题功能日趋成熟，综合性消费增强 从到访目的来看，随着零售餐饮、主题游乐等优质品牌引入，区域辐射型商场辐射客群范围增大，综合性消费增加，开始分流核心商圈的目的型消费功能 同时，区域辐射型商场凸显了一站式体验消费，更加丰富的生活方式类业种是未来调整升级的方向数据来源：仲量联行零售地产部（七）区域辐射型商场到访目的消费频次对比3.1次/月邻里生活型 VS.2.1次/月 区域辐射型75-80%客流来自于1-3KM内临近居住区域专柜购物超市购物美食餐

9、饮休闲娱乐儿童娱乐社交约会邻里生活型商场不同类别消费目的占比41%20%1%10%20%8%10|仲量联行邻里生活型商场消费粘性增强，更加贴近日常生活 邻里生活型商场的社交休闲属性显著，教育培训、运动娱乐、书店文化、夜市酒吧等个人提升和社交载体下沉落户在社区型商场中 同时，丰富的生活服务和休闲美食品牌选择，有助于提高到访频次，成为区域家庭的高粘性生活服务站数据来源：仲量联行零售地产部（八）邻里生活型商场到访目的成都零售消费市场洞悉|11数据来源：仲量联行零售地产部（九）区域商圈商场差异化定位区域辐射型商业覆盖全客层打造综合型消费体验，邻里生活型商场吸附周边消费客群，满足日常社交活动 万象城定位

10、新锐中产时尚购物地 环球中心定位全客群娱乐目的地 大悦城站位时尚青年的精神领地 金楠天街定位成熟社区家庭消费中心50%20万/年以上收入万象城大悦城环球中心金楠天街35%30-39岁50%30岁以下650元/人/次客单46%30-39岁60%30岁以上1,000 元/人/次客单1,500元/人/次客单950元/人/次客单900 元/人/次客单620 元/人/次客单22%40岁以上30%40岁以上35%10-20万/年收入45%20万/年以上收入60%20万/年以下收入12|仲量联行品牌篇面对个性化细分客群消费建立多层次品牌选择 国际大牌副线、设计师服饰配饰、运动、美妆类零售受到热捧 轻食、亲民

11、类休闲餐饮拓展积极 儿童主题更加丰富且拉开档次，综合性消费表现突出 多元化新兴娱乐业种积极开拓市场份额9.6%02001520160%2%4%276%8%10%12%200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,000万平米32万平米新增供应单位：平方米净吸纳量空置率成都零售消费市场洞悉|132012-2016年成都市主城区新增供应及净吸呐量2016年零售商业供需变化：新增供应明显减少的情况下净吸呐量仍然稳定，市场需求强劲 2016年成都市零售商业开发速度继续放缓，新增供应量为连续五年最低值27万平方米，新增供应放

12、缓的情况下品牌拓展仍然积极，推动全年商业净吸呐量达到32万平方米，强劲吸纳下，整体空置率下滑至9.6%数据来源：仲量联行零售地产部（一）零售商业供需变化050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000201420152016单位：平方米75,200平米服装配件配饰餐饮家居生活数码电子儿童娱乐服务百货超市美妆珠宝名表71,500平米52,300平米78,900平米12,000 平米14|仲量联行成都市主城区37家购物中心2014-2016年业种变化情况服饰零售、美妆、餐饮、儿童、娱乐类业种增量显著，市场需求活跃 从连续

13、三年的业种业态变化情况可以看到，服装、配件配饰、美妆类零售业种增长明显 随 着 社 交 消 费 需 求 的 提 升，餐饮、娱乐类业态继续积极拓展市场 此外，家庭消费贡献突出，儿童类业态也成为各个商场积极引入的重要功能数据来源：仲量联行零售地产部（二）商业面积吸纳重点业种成都零售消费市场洞悉|15国际高端零售服饰副线积极拓展 G Givenchy入驻太古里以及万象城1F CK全系列旗舰店引入太古里国际知名设计师品牌发展 三宅一生西南首店太古里开业 Alice+Olivia中国第2个城市独立店铺IFS开业 名堂成都首店进驻IFS国际高端零售服饰副线品牌、国际知名设计师品牌积极拓展市场，旨在网罗追求

14、个性化前沿时尚的年轻消费 族群 尽管国际一线品牌开店速度放缓，但随着更多热爱国际前沿潮流时尚的年轻客群出现，国际品牌旗下副线品牌纷纷加快了拓展的步伐，以更好网络该类族群 消费（三）零售类业种变化特征-50,000100,000150,000200,000250,000300,000单位：平方米3,400平米运动户外其它快时尚国际大牌2015201616|仲量联行2015-2016年服装零售租赁面积引入AIR JORDAN亚洲最大旗舰店NIKE双层Community旗舰店开业原NOVO位置引入UNDER ARMOUR等运动品牌独立店运动健身概念热度持续，运动零售品牌纷纷加快品牌独立店拓展脚步 2

15、016年，运动零售品牌加大了品牌旗舰店及独立店的开拓，更多落户于核心商圈及区域辐射型商场 整体而言，运动品牌平均单店面积为280平方米，而品牌独立店及旗舰店的面积可达到300-1,000平方米，该类商店通常有限量版商品出售，同时推出定制化的服务功能，因此也更受市场欢迎数据来源：仲量联行零售地产部IFS太古里万象城成都零售消费市场洞悉|172014-2016年配饰配件、美妆类零售租赁面积变化情况配饰配件美妆IFS DIDIER DUBOT西南首店，国内第二家直营店 TASAKI成都精品店太古里 YSL美妆，全球首家全新形象旗舰精品店，全国店铺中业绩第一 雪花秀中国首家旗舰店 Nocturne小夜

16、曲英国设计师配饰独立店Fresh西南区首间精品店 MAKE UP FOR EVER西南首间独立精品店 M.A.C 成都第一家带彩妆课堂的精品店设计师配饰配件、国际美妆品牌积极打造品牌独立店及概念店，瞄准白领女性及潮流客群消费 随着年轻客群对个人形象提升的持续关注，国际及国内知名设计师配饰配件品牌受到热捧，拓展积极 另一方面，女性消费在美妆类零售上贡献突出，因此，更多的国际美妆品牌旗舰店也落户于核心商圈及区域辐射型购物中心，且在经营收益上表现优异数据来源：仲量联行零售地产部26%131%020040020m6008001,0001,20035m15m20152016其它饮品快餐其它休闲餐饮正餐甜

17、品咖啡轻食零食/小吃美食广场10%8%5%9%2015-2016年不同类别餐饮业种面积变化情况其它饮品快餐其它休闲餐饮正餐甜品咖啡轻食美食广场零食/小吃2015年2016年18|仲量联行不同类别餐饮业种平均单店面积对比亲民类餐饮拓展积极，并呈现去大店的趋势 2016年，餐饮业态面积增长为16,500平米，品牌数增长为142个 其中，90%增量来自于饮品、休闲餐饮、甜品、快餐等亲民类餐饮数据来源：仲量联行零售地产部（四）餐饮类业种变化特征成都零售消费市场洞悉|19情景类餐饮引发话题发酵和圈层传播，成为商场增强目的性到访的吸客利器，是核心商圈树立风尚体验和社交标签的载体空间。数据来源：仲量联行零售

18、地产部餐厅名称特色开设商场Lans Patisserie 网红甜品餐厅晶融汇域FIELDS地道法式甜品下午餐晶融汇JOY BOX网红新式西餐/轻餐厅太古里REMICONE韩国知名冰淇凌品牌中国内地首店太古里鱼鲜生主打精致海鮮料理的内地第二店银泰中心姜虎东烤肉韩国知名ICON新式韩国料理IFS/银泰中心母婴零售儿童服饰儿童培训儿童服务儿童游乐玩具50,00013,20040,00030,00020,00010,0000单位：平方米20162015语言培训才艺培训智力开发健身运动启蒙教育亲子互动20%28%18%7%11%16%20|仲量联行儿童细分业种品类更加丰富，增强消费选择广度，有效帮助邻里

19、生活型增强客户粘性和重复消费 2016年儿童业态增量明显，尤其在儿童培训类业种有突出表现 由传统以语言培训为主的儿童培训类业种目前已经发展了更多细分种类，覆盖了儿童教育的多个面向，有效帮助家庭客群建立更多消费选择，增强消费粘性数据来源：仲量联行零售地产部（五）儿童类业种变化特征2015-2016年儿童业种面积儿童培训细分业种占比1,6001,4001,2001,000800200400600026050802402208709201400单位：元/平方米/月儿童娱乐儿童培训儿童服饰儿童服务成都零售消费市场洞悉|21不同儿童业种平均客单价差距2016年儿童类细分业种消费客单档次5-10倍同一儿童

20、业种客单消费大不同，高低档次拉开差距，精细化不同收入段的客群定位是儿童业态的发展方向 瞄准不同收入家庭，儿童业种在消费档次上也日益拉开差距，以更好地网络全客层消费数据来源：仲量联行零售地产部22|仲量联行儿童类业态体现出强目的型消费驱动 儿童类业态关联消费特征显著，有儿童的家庭通常会为了小孩的教育培训、娱乐、服务等目的性需求到访，并在儿童服饰、玩具、用品等购买上展开更多关联性消费 此外，该类家庭消费停留时间有效延长，对于餐饮业种单次消费拉动显著数据来源：仲量联行零售地产部儿童零售儿童娱乐培训8%服饰配件服务配套8%不带小孩客群消费结构带小孩客群消费结构正餐消费客单带小孩客群同比不带小孩客群美食

21、广场消费客单带小孩客群同比不带小孩客群化妆品 11%餐饮 5%其他 3%儿童服务 4%餐饮 6%其他 7%服饰配件32%20%40%43%73%单位：元/平方米/月儿童娱乐儿童培训儿童服务儿童服饰/玩具零售儿童零售集合店8000500300成都零售消费市场洞悉|23儿童细分业种平均租金水平加大儿童业种品类丰富度，合理有效地搭配不同儿童业种，是项目儿童主题未来发展的重要课题 儿童主题发展不断成熟，品牌承租能力稳定提升，未来开发项目中儿童业态规划的关键需合理搭配不同细分业种，同时结合与项目其它业态的互补，共同带动客流量与租金收益持续增长儿童业种主力承租面

22、积区间（m）儿童娱乐500-800儿童培训350-600儿童服务80-400儿童服饰/玩具零售80-200儿童零售集合店500-1,000数据来源：仲量联行零售地产部电影院2016年39%32%2015年健身中心?电玩游戏冰场新兴娱乐业态24|仲量联行数据来源：仲量联行零售地产部（六）新兴娱乐类变化特征2016年新兴娱乐品牌拓展积极，成为娱乐业态增长主力 购物中心娱乐业态平均面积：8,960平米，同比增长5%平均单店面积：2,125平米，同比下降10%新兴娱乐业态面积增长超过10,000平米，同比增幅达到7%2015-2016年不同类别娱乐业种面积变化情况主题网吧/电子竞技动漫游戏休闲运动艺术

23、空间（美术馆、剧场）主题酒吧/茶馆/会所个唱吧其他22%2%7%8%15%32%15%成都零售消费市场洞悉|252016年2014年新兴娱乐业态品牌数量6040拥有新兴娱乐业态购物中心数量2116平均单店面积（m）680750平均租金承负力：新兴娱乐细分业种占比数据来源：仲量联行零售地产部新兴娱乐业种起步发展，独特的标志性和较长的停留时间是购物中心的关切点，租金贡献相对较弱的情况下，如何控制规划面积和选择与项目定位相符合的主题功能，以网络目标客群并带动更多关联消费仍待尝试和验证 动漫游戏、室内运动、艺术空间、主题酒吧等新兴娱乐业态占比过半，成为年轻人社交聚会的常驻地结论城市核心商圈区域商圈成都

24、零售消费市场洞悉|272016年“一核心分区域多点散布”2016年成都市已形成“一核心、多区域商圈”的商业格局数据来源：仲量联行零售地产部城市核心商圈城市副中心区域商圈28|仲量联行未来城市商业格局“城市核心城市副中心+区域辐射型邻里生活型”城市商业格局将随着城市功能的外拓而形成更多的梯度层次和丰富内涵城市核心商圈将更多承担前沿文化时尚功能，形成文化精神体验聚集地数据来源：仲量联行零售地产部成都零售消费市场洞悉|29邻里生活型扩大日常消费覆盖面，以提升消费者粘性是邻里型商场提升经营绩效的利器增加适合于家庭日常就餐的丰富品类，打造舒适的就餐环境，满足家庭日常用品采购与生活娱乐服务，同时针对儿童消

25、费引入多样化的种类选择，细化儿童业种档次以针对不同收入家庭消费，以充分扩大邻里日常消费面向，增加客群消费粘性。30|仲量联行区域辐射型区域辐射型商场应增强综合性消费选择，以提升客群吸附力和消费提袋率专注于优质零售和餐饮品牌引入，增加强到访目的的文化和娱乐运动设施配套，引入话题餐饮，以延展目标消费客群，同时兼顾区域家庭客群丰富家居生活类业态种类及档次，形成区域消费商业新中心。成都零售消费市场洞悉|31业态规划未来购物中心需围绕细分客群建立品牌组合，突出并合理控制亮点业态比例，以多元化消费选择应对市场竞争 个性化、多元化细分客群的出现，使得零售业从购物驱动向社交休闲驱动转变，购物中心逐渐成为消费者个性化的体验空间，同时也拉开了辐射能级和档次梯度。在此推动下品牌类别更加细分。零售品牌由传统服饰为主转而向更具个性的设计师品牌服装、配饰配件、美妆等外延功能发展，并加速了与不同品类业态的跨界融合；儿童、餐饮、休闲娱乐类业态消费层次更为丰富，品牌扩充现象明显。未来购物中心需更多考虑选择多层次的品牌组合，围绕目标客群进行主题展示，突出并合理控制主力与亮点业态比例，建立丰富的消费选择，提高商场黏性和单次消费金额。