1、大中华区的联合办公空间2018年5月大中华区租户研究大势所趋迅速发展P2/摘要P4/报告指南P5/报告介绍P6/目前大中华区联合办公空间的分布情况P13/六大主要市场P26/联合办公快速扩张 大中华区联合办公信息图P28/从用户视角看联合办公P31/从开发商视角看联合办公P41/大中华区联合办公的未来发展趋势P44/要点总结目录2 大中华区的联合办公空间摘要从对写字楼空间的租赁上看，联合办公是大中华区写字楼市场中发展最快，最值得关注的新兴力量。在 2018年一季度末，在主要城市，已经有 546 个联合办公场所，而在几年前，联合办公还只是个新兴办公概念。“联合办公的迅速发展已经给大中华区的写字楼

2、市场带来了巨大的改变，并且，在部分城市，联合办公已成为租赁写字楼空间的主力军。”魏超英董事总经理戴德梁行中国区企业服务部主管在大中华区，联合办公空间仍在扩张。而在这种现象之后，我们需要注意到以下事实，包括：大量的公司以及私募基金向联合办公领域注入资本；创新驱动的发展战略进一步激发大众的创业热情；千禧一代的崛起以及富有创业精神的新时代；更多的跨国企业开始寻求灵活的租约和节约成本的租赁；互联网+及先进的技术促进了联合办公领域的变革。毋庸置疑的是，联合办公在大中华区仍然处于发展初期，在某些城市，联合办公的布局仍然十分分散。例如，在北京和上海这种相对成熟的联合办公市场，在城市中只运营一个联合办公空间的

3、联合办公品牌非常少。而在其他市场，比如深圳和广州，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌有很多。在所有运营联合办公空间的大品牌中，截止目前，只有优客工场，裸心社和 WeWork 三个品牌的布局遍及大中华区的主要门户城市。在北京，上海和香港这三个门户城市，三个品牌的市场占有率达到 20%。许多企业也越发青睐大中华区的联合办公场所。考虑到绝大多数的办公用品（包括办公用具，电话和网络）以及办公室服务已经包含在了会员费中，搬迁至联合办公场所可以帮助企业降低与物业维护和运营相关的成本。租赁联合办公空间而节省的成本将会激发大中华区企业对联合办公空间的需求。因为联合办公在大中华区写字楼市场保持了强劲的

4、发展势头，一些开发商开始在自持物业中运营联合办公空间，或者和已有的联合办公运营品牌合作，以谋求进入该领域。“最近，大中华区的众多开发商对联合办公这个概念越来越感兴趣。许多开发商开始和联合办公品牌合作，将写字楼空间租赁给这些品牌，或者在自持的写字楼中提供联合办公空间，作为进入联合办公领域的第一步。联合办公蓬勃发展成定局，恰当的选址、更高的运营效率及良好的成本控制是联合办公品牌走得更远的关键。”“在未来，我们预计越来越多大中华区的企业将不再把联合办公视为一个单一的空间解决方案，而是一个涵盖了空间，设计，配套设施，技术，社区联系和服务的综合产品。”沈洁Shaun Brodie高级董事戴德梁行中国区写

5、字楼部主管高级董事戴德梁行租户研究及华东区研究部主管在未来的几年间，大中华区的联合办公领域将经历整合期，具有竞争优势的联合办公品牌的市场份额仍将增长，而许多小品牌管理的联合办公空间会被整合到拥有更广区域联系的大品牌中，联合办公领域将由逐鹿群雄演变为几家独大。同时，各大品牌也在寻求商业模式上的创新，以期提高竞争力，品牌效应，和客户黏性。并且，随着联合办公品牌开拓新市场，寻求新商机，这个领域将朝着以下几个方向发展：向二线城市扩张；和商业业态相结合，以及；综合用途发展联合办公和共住空间。随着大中华区的联合办公品牌在近几年来的持续发展，企业也越发关注这一领域，并将其视为其房地产战略的重要组成部分。大势

6、所趋 迅速发展 34 大中华区的联合办公空间报告指南这份报告将分析并强调与大中华区联合办公相关的几个关键领域，包括：目前联合办公空间的分布情况；从用户的角度分析，在联合办公空间工作的优势和劣势；联合办公发展的下一步，关注未来几年联合办公领域的新趋势。深入分析大中华区六个主要的联合办公市场；从开发商的角度，提出将写字楼空间租给联合办公运营商的一些观点，以及发展运营自己的联合办公品牌时需要考虑权衡的一些问题，比如联合办公的商业模式，最佳空间设计，以及可以提供增值服务的设施的建议，以及；在过去几年中，共享经济在大中华区蓬勃发展。受益于来自企业，投资人和私募基金的大量投资，共享经济的初创型企业已经在各

7、个领域崭露头角；从共享单车到可租赁的雨伞，甚至是共享的充电宝。在共享经济领域，联合办公的发展非常迅速，从前些年的几个布局点到 2018 年一季度末在大中华区主要城市的546 个联合办公场所。联合办公的迅速发展已经给大中华区的写字楼市场带来了巨大的改变，并且，在部分城市，联合办公已成为租赁写字楼空间的主力军。报告介绍大势所趋 迅速发展 56 大中华区的联合办公空间联合办公在大中华区迅速扩张联合办公领域的崛起是中国共享经济蓬勃发展的又一重要例证。根据国家发改委国家信息中心旗下共享经济研究中心的研究，中国共享经济企业的市场交易额在 2016 年达到了 3.34万亿元人民币（5,320 亿美元），同比

8、增长 97%，并且在 2017 年达到了4.92 万亿元人民币（7,820 亿美元），同比增长 47%（图 1）。与其他那些面临巨大发展挑战的共享经济领域不同，联合办公领域的持续扩张是基于以下这些事实，包括：大量的公司以及私募基金向联合办公领域注入资本；千禧一代的崛起以及富有创业精神的新时代；更多的跨国企业开始寻求灵活的租约和节约成本的租赁，以及；先进的技术促进了联合办公领域的变革。目前大中华区联合办公空间的分布情况图1共享经济在中国迅速发展（2015-2017）资料来源：中国发改委，戴德梁行研究部1.7 3.3 4.9 0.01.02.03.04.05.06.0201520162017Tur

9、nover(RMB trillion)流通量（人民币，万亿）资本流入近年来，联合办公迅速崛起，在很大程度上，也是受到了业内风投的推动。Wework 对投资者有着极大的吸引力，使他们愿意向其注入大量资金。自 2010 年成立以来，Wework 已成功获得超过 69 亿美元的融资，并且，大势所趋 迅速发展 712%29%16%2%11%14%16%AustraliaGreater ChinaIndiaIndonesiaJapanSingaporeSouth Korea图2WeWork 在亚太地区 29%的联合办公空间位于大中华区（2018 年 4 月）资料来源：WeWork，戴德梁行研究部融资仍在

10、继续。为助力 Wework 这一联合办公巨头在全球的扩张，日本软银株式会社在 2017 年向其注资44亿美元。随后，大量融资蜂拥而至，占到融资总量的约 64%。拥有了大量的资金支持，估值超过200 亿美元的 WeWork 迅速在亚太地区扩张，尤其是大中华地区。自2016年第二季度进入亚太市场以来，截止至 2018 年第一季度，WeWork在亚太地区的 6 个国家设立了 56 个办公点，其中约 29%位于大中华区的 3 个门户城市（北京，上海和香港）（图 2）。与此同时，中国的联合办公品牌在融资市场也迎头赶上。中国万科公司前高管毛大庆创办了中国最大的联合办公初创公司优客工场。在 2015年成立之

11、后，该公司共筹集了约 4.16亿美元的资金。此外，氪空间也在同一时期获得了 1.43 亿美元的融资。拥有充足的融资，国内联合办公品牌加快了扩张步伐，在中国大陆一线城市抢占了约三分之二的市场份额（图 3）。千禧一代的崛起千禧一代步入职场是大中华区联合办公空间迅速崛起并能成功落地的关键因素。中国的千禧一代大都出生在独生子女政策下，成长于科技发展的新纪元，他们看待世界的方式和他们的父辈截然不同。因此他们往往会觉得传统的办公空间十分无趣。相比之下，联合办公空间几乎是为千禧一代量身定做的，符合他们的特征：创业，精通科技，灵活，协作以及流动性。联合办公强调培养合作精神，提升创造和创新能力，分享知识和资源，

12、创造着对千禧代极具吸引力的社区群体。0%20%40%60%80%100%BeijingShanghaiGuangzhouShenzhenDomesticOverseas图 3国内的联合办公品牌占据了中国大陆一线城市79%的市场份额（截止2018年一季度末）资料来源：媒体文章，相关公司官网，戴德梁行研究部联合办公空间受到千禧一代企业家的青睐，他们在中国初创企业蓬勃发展的进程中占据了主导地位。中国社会科学院和麦可思公司（总部位于北京的人力资源公司）从 2016 届 760 万大学毕业生中随机选取了访谈样本，收录在了2017 中国大学生就业报告中。样本数据显示，毕业半年后选择“自主创业”的大学生的比

13、例为3%，相比 2011 年提高了 1.6 个百分点。换句话说，如果这些大学生每人创办一家新企业，那么将有 22.7万家初创企业涌入市场。澳大利亚大中华地区印度印度尼西亚日本新加坡韩国北京上海国内联合办公品牌海外品牌广州深圳8 大中华区的联合办公空间与全球其他企业家不同的是，中国的企业家得到了政府史无前例的支持，这是因为中国政府将中国的企业家视为中国能够在关键行业实现全球领先地位的重要一环。据毕马威的报告显示，作为中国制造 2025计划的一部分，政府已向国内科技类初创企业投资 10 亿美元，并为拓宽融资渠道以及减少市场壁垒提供政策支持。以上这些举措都极大地推动着初创企业的发展进程，据中国国家统

14、计局的数据显示，2017 年在中国注册的新公司共计 610 万，高于 2016 年的550 万家。常规办公的替代品在全球范围内，许多企业，尤其是那些从事信息技术，银行金融业以及提供专业服务的企业，也越发青睐联合办公场所。考虑到绝大多数的办公用品（包括办公用具，电话和网络）以及办公室服务已经包含在了会员费中，搬迁至联合办公场所可以帮助企业降低与物业维护和运营相关的成本。租赁联合办公空间而节省的成本将会激发大中华区企业对联合办公空间的需求。随着商业市场日新月异的发展，联合办公空间给企业提供了很大的灵活性。无论是寻求进入新市场或是在某市场中深入发展，面对无法确定的未来，企业无需再被大中华区租赁市场传

15、统的三年租约束缚。相反，如选择租借联合办公空间，他们只需在合适的时间段内，对所需使用的办公桌数量作出承诺即可。在联合办公空间之外，企业还可以获得一些额外的好处：1.接触新的商业理念创业者的联合办公环境可能会激发新的商业理念。如果进一步发展并实现商业化，这些想法可以给企业带来更多价值。在联合办公环境下工作，这些想法在初期阶段就会涌现，企业可以吸收并将其商业化，掌握先发优势。2.拓展新业务联合办公空间中有大量的企业家和初创企业，部分拥有实现企业规模化并取得成功的潜力。对专业服务类企业而言，譬如会计事务所，在联合办公空间中设立一个小工作室可以帮助他们争取与初创企业合作的机会。先进的科技在过去几年中，

16、全球共享经济的蓬勃发展离不开科技领域的创新。笔记本电脑和智能手机越来越普及，人们可以选择在任何地方办公。科技使人们和商业机会在联合办公空间中联系得更加紧密。在联合办公空间工作的会员可以通过不同运用商提供的内置应用程序与其他会员取得联系，或是寻求服务（包括会计和法律服务）。所有这些技术都旨在使工作变得更容易，并促进联合办公领域的发展。联合办公领域的主要参与者是谁？联合办公在大中华区并不是一个全新的概念，这种商业模式可以追溯到2010年，当时，联合创业办公社（P2）在上海首次设点。然而，直到2015年，该领域才真正出现了爆发式增长，从零星布局，到 2018 年一季度末分布于北京、上海、深圳、广州、

17、香港和台北六个主要城市的 546 个联合办公场所。毋庸置疑的是，联合办公在大中华区仍然处于发展初期，在某些城市，联合办公的布局仍然十分分散。例如，在北京和上海这种相对成熟的联合办公市场，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌非常少。而在其他市场，比如深圳和广州，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌有很多。展望未来，我们预计，联合办公领域会出现一段时间的整合，许多小品牌管理的联合办公空大势所趋 迅速发展 9间会被整合到大品牌的联合办公集合中。而从一个更广的角度上看，这种整合也会加强区域内的品牌实力（图4）。在所有运营联合办公空间的大品牌中，截止目前，只有优客工场，裸心社和 WeWo

18、rk 三个品牌的布局遍及大中华区的三个门户城市（北京，上海和香港）。在这三个门户城市，三个品牌的市场占有率达到 20%。考虑到该领域的迅速扩张，预计将会有很多其他联合办公品牌加入混战。例如，雷格斯的联合办公品牌“Space”已经在其服务的写字楼中提供了一些联合办公的空间，并且在大中华区快速扩张。而在最新一轮融资的基础上，总部位于中国大陆的联合办公品牌氪空间宣布了进军香港的计划。作为大中华区最大的联合办公外资运营品牌，WeWork 自成立以来在三个门户城市实现了快速扩张。WeWork于 2016 年 6 月在上海布局了其首个位于中国大陆的联合办公场所。截止2018 年一季度末，WeWork 已经

19、在三个门户城市布局了 16 个联合办公空间，这也体现了 WeWork 在全球范围内的快速扩张战略。例如，在伦敦，WeWork 在短短 7 年内成为写字楼市场的最大租户，租赁面积达到约 260 万平方英尺，没有任何其他公司能与同期 WeWork 的惊人扩张相媲美。在大中华区，WeWork 几乎每两个月就布局一个新的联合办公空间，并且打算在门户城市再布局五个以上的联合办公空间，这包括亚太区最大的联合办公中心（即将开业的联合办公空间包揽了上海某甲级写字楼的 10 层，占地 2.7 万平方米），并且，WeWork 将于 2018 年拓展业务网络至 8 个新城市其中包括西安、苏州和武汉在内的二线城市。图

20、 4联合办公品牌运营商以及它们在每个城市的布局数量：在大中华区的四个城市中，联合办公市场的发展（2018 年一季度末）资料来源：戴德梁行研究部Shenzhen12-9Over 10Beijing12-9Over 10Shanghai12-9Over 10Guangzhou12-9Over 10中国内地初创企业优客工场，现在被视为 WeWork 在中国大陆最大的竞争对手。自 2015 年成立以来，其先后得到阿里巴巴集团旗下的蚂蚁金服和红杉资本的投资，已在中国大陆布局了 71 个联合办公空间，成为中国大陆最大的联合办公运营商。在 71个联合办公空间中，约有 35%在北京，其余大部分在上海。在租赁了

21、上环某甲级写字楼 975 平方米的空间后，该品牌最近开设了自己在香港的首个联合办公场所。众所周知，优客工场是中国大陆最具进取精神的联合办公运营商之一，已在全球 120 个地区布局，包括纽约、旧金山和伦敦。裸心社于2015年11月在上海成立，大于10个大于10个大于10个大于10个上海广州北京深圳是轻奢度假村品牌裸心旗下的联合办公品牌。截止 2018 年一季度末，该品牌在大中华区的三个门户城市中，已经布局了 26 个联合办公空间。裸心社现在是上海第二大联合办公运营商，经营着 17 个联合办公空间。在2017 年，裸心社拓展业务至北京和香港，于北京和香港分别设立了 6 个和 3 个联合办公空间。除

22、这些大品牌之外，现在也有许多处于初创阶段的中型内资联合办公品牌，整体约占三个门户城市联合办公市场份额的 40%。它们基本在北京或上海开始布局，然后再扩张到其他城市，现在，许多这类企业已经在多个城市成功落地。虽然许多品牌10 大中华区的联合办公空间仍在扩张，比如一些品牌将目光投向了其他一线城市、二线上城市、香港和台北，但这些品牌也是潜在的收购目标。最近的两个案例是：裸心社被WeWork 收购；在北京和上海运营着 12 个联合办公空间（截止 2018年一季度末），总部位于北京的无界空间被优客工场收购。随着大中华区联合办公领域走向成熟，业内的大品牌将通过兼并收购来扩大市场份额，此类活动预计将会增长。

23、因为联合办公在大中华区写字楼市场保持了强劲的发展势头，一些开发商开始在自持物业中运营联合办公空间，或者和已有的联合办公运营品牌合作，以谋求进入该领域。以前者为例，远洋集团与 WeWork 在 2016年下半年达成了合作协议，在中国开设 3 个联合办公空间。据报道，这两家公司将平分收入，而在具体职责上，开发商根据 WeWork 的具体设计要求，对原有物业进行改造和翻新，与此同时，WeWork 负责管理物业和会员。同样，总部位于广东的开发商碧桂园已经与当地的联合办公品牌方糖小镇签订了一项协议，共同设立了联合办公的开发基金。其他开发商也积极地进入联合办公领域。中国商业地产巨头 SOHO 中国于 20

24、15 年成功进军联合办公领域，SOHO 3Q 在上海和北京设立的两个联合办公空间都赢得了不俗的市场反响。截至 2017 年底，其已经在这两个城市设立了 20 个网点。同样在2017 年，太古地产进入了香港的联合办公领域，重新推出了 Blueprint品牌，运营其位于鰂鱼涌开发项目的联合办公空间。联合办公运营商在中国的选址标准有哪些?位置!位置!位置!项目区位是联合办公运营商寻找潜在门店的主要标准之一。与许多企业只需要在城市中择一处办公地点不同的是，许多大的联合办公运营商的目标是覆盖市场，因此它们会在多个商业区布局。最重要的是，他们需要以此来控制成本，从而使会费保持在合理的范围内。在核心区，商业

25、地产项目的租金往往很高，这激发了品牌运营商的创造性。它们将联合办公空间布局在核心区域边缘的写字楼或者升级改造后的历史建筑。幸运的是，这与许多品牌所追求的时髦风格相吻合，这些办公地点也能吸引千禧一代的办公者。比如：WeWork 在上海静安区的联合办公空间位于仅距离南京路 CBD 几个街区的绿树荫蔽之所；其在香港的联合办公空间则设立在了兰桂坊酒吧区旁经过改造的酒店。在成本较低的非核心区域、二级商业区或郊区，联合办公品牌的选址往往更容易，它们会选择这些区域的甲级写字楼。以香港为例，截止 2018 年一季度末，共有 6 个联合办公空间位于城市核心区，而 12 个联合办公空大势所趋 迅速发展 11间位于

26、非核心区域、二级商业区或郊区。无论位于哪个区域，良好的通达性是联合办公选址所考虑的关键要素，这些联合办公空间通常布局在步行可达地铁站或者公交车站的范围内。截止2018 年一季度末，在北京，由优客工场、裸心社和 WeWork 运营或正在开发的 35 个联合办公空间中，有超过一半的项目位于地铁站步行 10分钟的距离内。由于联合办公的目标客户大多是千禧一代的白领或企业家，联合办公品牌更加亲睐具有方便配套设施的物业。在北京，由优客工场、裸心社和WeWork 运营或正在开发的 35 个联合办公空间中，有四分之一的联合办公空间在 10 分钟步行范围内有充足的配套设施，比如餐厅、酒吧、便利商店和零售商场等。

27、一些品牌甚至选择在有配套购物中心的大型住宅区附近开设他们的联合办公场所。位于朝阳区光华路的 WeWork 联合办公空间被多个购物中心包围，包括世贸天阶和 SOHO 尚都，而裸心社的盈科中心门店与太古里三里屯的步行距离只有 10 分钟。面积很重要为了能在联合办公空间中配备大面积的公共区域以及会议室，联合办公运营商偏爱那些有一定空间规模的物业。截止 2018 年一季度末，WeWork 在大中华区三个主要门户城市的所有联合办公空间的面积都不少于 5,000 平方米。在目前的 16 个办公地点中，有 4 个是租赁了商业物业中的大面积，其中 1 个位于香港，另外 3 个在上海，就包括前不久刚签约的中海国

28、际中心（2.7 万平方米）。另一个国际运营商雷格斯的联合办公品牌 Spaces 也采用了相同的策略，4个联合办公空间的平均规模也达到4,000 平方米。根据我们的分析，对于国内知名的联合办公运营商，它们对写字楼空间的需求通常并没有海外运营商那么大，平均每个办公空间大约在 2,000 到4,000 平方米。以无界空间为例，它的联合办公空间平均面积为 2,700 到3,000 平方米。在大中华区，一些联合办公运营商不拘泥于传统的写字楼，它们同样也寻求其他类型的物业来满足自身的空间需求。例如 SOHO 3Q 在北京租赁了 25 万平方米的购物中心，将其改造成拥有超过 3,600 个工位的共享办公空间

29、，这也是 SOHO 3Q 在大陆地区规模最大的办公地点。类似地，WeWork 分别在上海和香港租赁了两个酒店，并将它们改造成为面积超过 10 万平方米的办公空间。租金成本租金是另一个联合办公运营商需要考虑的关键因素，因为它占据了整个运营成本的一大部分。这些运营商通常会优先考虑租金价格较低的物业，资料显示，在大中华区六个主要城市中，主要联合办公品牌的布局中，位于非甲级写字楼的比例占到了 74%。租约越长越好联合办公的一个主要优势就是可以给租户提供灵活的短期租约，但这就需要运营商积极寻求长期稳定的租赁。联合办公品牌成功的关键在于始终保持低运营成本和避免租金上涨，因为那可能超出许多会员的预算。许多运

30、营商同样在设计和装修上投入了大量成本，特别是大的联合办公空间，他们需要避免搬迁所带来的任何成本和风险，比如，一个三年租约就很可能大大增加上述成本。因此，联合办公运营企业通常会选择长期租赁办公空间。在大中华区范围内，联合办公运营商如何脱颖而出？由于越来越多的联合办公品牌进入大中华区并迅速扩张，我们预计，在未来，将会有更多可供用户选择的联合办公空间。市场竞争也由此变得愈发激烈，而想要在这个领域保持优势，整体设计，提供的服务，便利设施和社区文化这些都至关重要。同时，会员价格也是一个关键要素，理解会员的需求并提供相关的服务也是保持竞争力不可或缺的要素。1.家是心之所在（设计）当工作和生活的时间界限越发

31、模糊时，千禧一代和企业家开始注重办公场所的舒适度和放松感。因此，联合办公运营商也开始强调它们的办公室设计。不同的运营商偏好不同的室内风格，但他们都旨在提高舒适感，营造灵活与协作的社区氛围，并努力呈现出一个时髦的，现代的，不拘一格的办公空间。例如，WeWork 在上海将一个老建筑改造成一个现代与复古相融合的空间，这归功于它的全球室内设计团队。室内设计同样与家具相关。一些运营商甚至采购符合人体工程学的智能办公桌，一旦会员进入办公区域，它们就会自动调整到最合适的高度。12 大中华区的联合办公空间一些联合办公品牌也针对中国人独特的需求，进行了有针对性的设计调整。例如，一些办公地点包含了传统的超大会议室

32、，还有的联合办公空间提供了更多封闭的办公室，因为一些企业需要更多的私密性。营造一个社区（网络）为会员提供一个社交渠道是联合办公运营商区别于传统办公室服务运营商的又一方面。全球和区域运营商帮助他们的会员进入其广泛的网络和平台，与不同行业的会员建立联系，或在某些情况下，与不同的城市或国家的会员建立联系，以此促进合作，激发创造力，最终实现销售和业务量的增长。通过其全球平台，WeWork 为其会员提供了一个可以与其在全球 20 万个会员联系的机会。对于那些想要在全球范围内发展的企业，他们也能够与WeWork 网络中的其它 50 万家企业建立联络。WeWork 内部有超过 50%的会员已经与在 WeWo

33、rk 办公的其他会员协作。它还通过组织线下兴趣小组来促进合作，加强会员之间的联系。作为中国最大的联合办公运营商，优客工场使用其广泛的网络，助力外国客户在中国市场立足，并帮助中国企业在国外布局。优客工场还与其他公司合作，增加会员数量，提高用户体验度。比如，优客工场在 2017 年底与BTG Homeinn 酒店集团达成一项协议，两家公司将分享他们的会员，而优客工场的会员可以在该酒店集团旗下所有3,400个酒店中享受折扣优惠。无界空间（现已与优客工场合并），作为另一个例子，为他们的会员联系了数百种不同的服务机构，涉及媒体、公司注册、法律和会计等。无界空间还拥有一个内部招聘团队，为他们的会员，尤其是

34、初创企业提供招聘服务。对那些没有广阔行业人脉的本地小众公司来说，一些联合办公品牌设立了行业互动专区。例如，总部位于香港的联合办公运营商 Campfire 在不同区位设立了针对不同行业的联合办公中心。Campfire 的两个联合办公中心都位于香港岛南部的新兴商业区黄竹坑，一个中心专门为时尚设计行业提供服务，它提供了一个时尚的走秀台和一个装备齐全的照相馆，而另一个中心则为媒体行业的成员提供录音工作室、放映室和意见领袖的房间。优质的服务和配套设施非常重要（软件和服务）大中华区的大多数联合办公运营商在最低限度上都会在其会员费用中包括免费的 Wi-Fi、打印机和电话服务等基本设施。为了让自己与众不同，更

35、好地吸引千禧一代，许多运营商更进一步，为他们的会员提供了美食咖啡、瑜伽课程，甚至是精酿啤酒。真正使一个品牌脱颖而出的是他们提供的技术支持，几家全球和地区品牌对内部移动应用和在线“社区”平台进行了大量的投资。通过使用移动应用程序，会员只需点击一下鼠标，就可以预订会议室，购买服务或零食，与其他会员或第三方服务供应商联系，以及向联合办公运营团队寻求帮助。在过去的两年中，WeWork，优客工场，裸心社和 SOHO 3Q 都推出了自己的内部“社区”服务平台或移动应用程序，以更好地提升会员的体验。其他的技术创新包括在联合办公空间内引入智能系统。氪空间，一个总部位于北京的联合办公品牌已在其会议室中引入了智能

36、门禁，智能照明系统，环境监控系统和智能电子屏幕等多种智能系统。在其位于上海的一个联合办公空间中，会员通过扫描会议室内智能电子屏幕上的二维码，可以在手机上下载会议记录的内容。北京上海深圳从全球角度上来看，联合办公主要布局在核心商业中心并发展业务。在过去几年中，大中华区也是如此。本节将深入分析六大主要市场在过去 12 个月中的市场动态，并展望未来的发展趋势。六大主要市场广州台北香港大势所趋 迅速发展 1314 大中华区的联合办公空间地图 1北京联合办公空间分布来源：戴德梁行研究部 国内运营商 海外运营商大势所趋 迅速发展 15北京城市01市场动态 过去 12 个月作为全国科技创新中心，以“科技创新

37、”为城市定位之一的北京近年来催生了大批科技型小微企业。同时，高企的甲级写字楼租金水平和一直保持低位徘徊的空置率等因素的叠加使得北京成为联合办公得以快速发展的理想城市。截止2017年底，北京成规模的联合办公品牌已超过20个，办公空间达 160 多个。以发展较早的 SOHO3Q 和优客工场等为典型代表的内资品牌由于善于把控市场动向，因此强占了的先机，办公空间比例占全部办公空间的 80%；作为当前吸引风投的热点，联合办公品牌在获得巨额融资后便迅速扩张，比如氪空间，近期分别在王府井吉祥大厦和长安街兆泰国际中心租下 15,000 平方米和 7000 平方米的办公面积。与此同时，过去一年北京联合办公市场旺

38、盛的需求和巨大的发展潜力，也吸引了一些区域和国际品牌的入驻。如联合办公的“鼻祖”WeWork 与远洋集团签署了战略合作，从 2017 年初在北京远洋光华国际开了第一家共享办公空间后，至今已在北京布局四家共享空间。另外，裸心社目前已在北京布局 6 家共享空间。行业的聚集性是北京联合办公市场发展的主要特征之一。从北京各联合办公品牌选址的区域分布来看，70%左右都位于传统的写字楼商圈，比如中央商务区、中关村和望京等高科技与专业服务业最集中的区域。市场展望 未来 12 个月未来，北京核心商圈的写字楼、零售及改造物业仍将是联合办公品牌拓展的首选。虽然各大品牌都在努力吸引大集团的稳定租户，但目前初创企业及

39、创业团队仍将会是联合办公市场的主力租户。另外，目前各联合办公品牌除了在办公空上不断拓展外，在业务上也在积极寻求跨界合作，“联合办公+”将是未来联合办公市场发展新趋势。科技和创新企业驱动联合办公需求甲级写字楼存量10,436,086平方米甲级写字楼空置率8.4%甲级写字楼租金人民币391.3 每平米每月主要联合办公地点数量161联合办公地点分布 区域联合办公地点 项目运营商甲级写字楼租金 未来 12 个月运营商商圈项目名称面积(平方米)WeWork王府井淘汇新天13,000方糖小镇东二环隐源大厦11,338氪空间东二环海峡国际大厦10,300氪空间中央商务区中海广场3,500裸心社中央商务区宫霄

40、国际大厦2,850魏东 北中国区研究部主管核心商圈57%新兴商圈43%甲级写字楼20%非甲级写字楼80%国内83%海外17%市场信息（截止 2018 年一季度末）主要租赁交易来源：戴德梁行研究部16 大中华区的联合办公空间地图 2上海联合办公空间分布来源：戴德梁行研究部 国内运营商 海外运营商大势所趋 迅速发展 17上海城市 02市场动态 过去 12 个月作为中国重要的商业中心，过去的一年时间，上海已经成为联合办公运营企业初创和扩展业务的焦点之地。国内外知名的联合办公运营商已经将这座城市视为共享办公市场份额的兵家必争之地。仅仅数十个月的时间，上海已经拥有 168 个主要联合办公地点。就在一年前

41、，联合办公空间还主要集中在市中心的乙级办公楼或者创意型空间内。然而，随着这一行业逐渐被资本领域所看好，联合办公运营商通过融资获得了大量的资金支持，并开始大规模扩张，他们不仅扩充办公地点的数量，也积极寻求高品质的楼宇，特别是甲级写字楼。毫无疑问，在过去的几个季度里，我们看到联合办公已经成为上海甲级写字楼市场重要的租赁需求来源。主要的交易包括 WeWork 在中海国际中心租赁 27,000 平方米，在徐家汇中心一期租赁 6,000平米，以及办伴在港汇恒隆广场的 6,500 平米租赁。事实上，很多联合办公运营商都实现了跨越式的增长，如裸心社，他已经在上海开设了众多联合办公地点，包括在娄山关路的旗舰店

42、以及最新的北外滩星荟中心 10,000 平米的联合办公空间。除了纯联合办公运营商外，一些房地产开发商也开始涉足灵活办公市场。例如，SOHO 中国使用自己在上海的写字楼物业来经营“SOHO3Q”，龙湖地产则在虹桥的龙湖天街建立了自己的联合办公品牌“一展空间”。市场展望 未来 12 个月展望未来，2018 年上海甲级写字楼市场预计将迎来约 160 万平方米的新增供应。大量写字楼项目入市也为联合办公运营商在核心商圈和新兴商圈提供了充足的选址机会，以便他们在未来两年继续积极扩张其版图。为了能在上海这个重要市场中时刻保持竞争力，我们认为联合办公运营企业将会继续为客户提供更加优质的共享空间和更完善的服务。

43、归根结底，这都是为了吸引和留住自己的会员。致力于为会员营造强烈的社区氛围和良好的品牌效应，被大众客户所接受，将成为在上海这个兵家必争之地存活和发展的取胜之匙。联合办公必争之地甲级写字楼存量10,464,294平方米甲级写字楼空置率13.2%甲级写字楼租金人民币282.7 每平米每月主要联合办公地点数量168联合办公地点分布 区域联合办公地点 项目运营商甲级写字楼租金 未来 12 个月 运营商商圈项目名称面积(平方米)WeWork黄浦中海国际中心27,000WeWork陆家嘴富汇广场14,000裸心社虹口星荟中心10,000办伴徐汇核心港汇恒隆6,500WeWork徐汇核心徐家汇中心一期6,00

44、0来源：戴德梁行研究部Shaun Brodie大中华区租户研究及华东区研究部主管市场信息（截止 2018 年一季度末）主要租赁交易核心商圈72%新兴商圈28%甲级写字楼34%非甲级写字楼66%国内70%海外30%18 大中华区的联合办公空间地图 3深圳联合办公空间分布来源：戴德梁行研究部 国内运营商 海外运营商大势所趋 迅速发展 19深圳城市 03市场动态 过去 12 个月在深圳良好的科创产业基础下，联合办公因其灵活性、便利性吸引了众多中小企业客户入驻，尤其是初创型企业。受此影响，本土孕育而生的联合办公品牌扩张迅速，如思微在科技园片区内的多个旧楼宇内租赁楼层进行装修改造，打造成主题不一的联合办

45、公空间以契合客户需求，另外还获得了 IDG 资本、华住酒店集团及万科商产 3000 万A 轮融资，加速扩张布局联合办公上下游，为创业者提供更优质服务。国内知名联合办公品牌也开始瞄准深圳市场，租赁大面积办公空间以抢占市场份额，如寰图相继租下鼎和大厦,航天科技大厦以及金地中心；纳什空间进驻卓越世纪中心等。而优客工场则通过收购方式将本土品牌 Wedo 联合创业社纳入优客工场生态体系中，为其在深增添超过 10 个联合办公营业点以打造粤港澳大湾区共享办公平台。另一方面，国外共享办公品牌运营商也开始加快步伐布局深圳。从分布上来看，南山的科技园、南油以及蛇口等成熟片区因旧写字楼和厂房工业区较多，租金较低，再

46、加上科创类企业集中，创业氛围浓厚，成为联合办公运营商的首选。而高端联合办公品牌更偏向选择入驻成熟商务区的办公楼。深圳联合办公市场发展至今，由于其独具的社区办公概念，使得行业间的互动交流、信息传递十分便捷，对大型企业也产生了巨大的吸引力，越来越多的企业考虑租赁一部分的联合办公空间以融入行业生态圈。可以预见，深圳联合办公市场在未来几年将会持续快速发展。市场展望 未来 12 个月2018 年，深圳联合办公空间市场将进一步扩大。品牌联合办公如 WeWork，将陆续布局深圳市场，而通过收购并购的方式获得现有的联合办公也是实现快速增加市场份额的途径之一。此外，一些高端商务中心品牌开始跃跃欲试，开始打造开放

47、空间。国内运营商主导市场，海外品牌加速布局甲级写字楼存量4,402,805平方米甲级写字楼空置率12.9%甲级写字楼租金人民币 270.81 每平方米每月主要联合办公地点数量25联合办公地点分布 区域联合办公地点 项目运营商甲级写字楼租金 未来 12 个月 运营商商圈项目名称面积(平方米)寰图福田深圳鼎和大厦10,000寰图南山深圳航天科技大厦13,000寰图福田金地中心5,700WeWork南山华润置地大厦9,252雷格斯福田平安金融中心3,500来源：戴德梁行研究部张晓端华南及华西区研究部主管主要租赁交易核心商圈92%新兴商圈8%80%甲级写字楼20%非甲级写字楼国内96%海外4%市场信息

48、（截止 2018 年一季度末）20 大中华区的联合办公空间地图 4广州联合办公空间分布来源：戴德梁行研究部 国内运营商 海外运营商大势所趋 迅速发展 21广州城市04市场动态 过去 12 个月近年来，随着新兴产业的不断发展及共享经济的迅速崛起，初创企业及中小型企业群体在广州市场快速增长。在此背景下，广州联合办公市场的规模不断扩大。至今，约有 40 个主要的联合办公空间分布于广州的甲级和乙级写字楼，以及各创意园内。广州联合办公市场正处于快速发展期，各大联合办公运营商正积极增加其办公空间数量、扩大管理面积。以联合办公品牌世联空间为例，自 2017 年创建联合办公产品至今，已在广州市场累计落地 10

49、个办公项目，管理面积约 2.5 万平方米。此外，随着市场的进一步发展，越来越多的联合办公空间进驻广州核心商务区及甲级写字楼。例如，在核心的珠江新城商务区，寰图在雅居乐中心开设了约1.1 万平方米的办公空间，Bee+在广州国际金融中心租赁办公面积 2991 平方米。目前，内资运营商是广州联合办公市场发展的主导力量。以酷窝、德培利等为代表的内资联合办公空间的数量约占广州市场联合办公空间数量的九成，大幅领先如雷格斯和世服宏图等外资运营商。然而，随着广州写字楼市场及联合办公市场的进一步发展，越来越多的国内外主要联合办公品牌对广州市场表现出强烈的投资兴趣。如今的广州联合办公市场，除了专一的联合办公运营商

50、外，房地产开发商及地产服务机构等也先后涉足这一市场，推出了联合办公产品。如美林基业集团旗下的联合办公品牌 CANVAS 的全球首个办公地点落户广州美林基业大厦；世联行旗下的联合办公品牌世联空间同样在过去一年内在广州市场上快速拓展其业务版图。市场展望 未来 12 个月2018 年，广州甲级写字楼市场预计将有约 44.7 万平方米的新增供应交付使用，而未来五年的新增办公面积预计将超过350万平方米。充足的优质写字楼供应将为未来联合办公市场的快速发展提供强有力的支撑。广州联合办公市场正处于快速成长阶段，未来数年，市场将逐步壮大并日趋成熟。随着市场的发展，以 WeWork 为代表的国际知名运营商，以及

51、如 SOHO3Q 等发展成熟的内资联合办公品牌将加快进驻广州市场的步伐，联合办公的市场规模将随之进一步扩大。未来，各大联合办公运营商将通过提供更多高质量的增值服务，以增强客户粘性、提升自身的品牌竞争力。快速扩张的新兴市场缪舒怡助理董事华中区研究部主管主要租赁交易甲级写字楼存量4,569,750平方米甲级写字楼空置率5.1%甲级写字楼租金人民币188.6 每平方米每月主要联合办公地点数量40联合办公地点分布 区域联合办公地点 项目运营商甲级写字楼租金 未来 12 个月 运营商商圈项目名称面积(平方米)寰图商务中心珠江新城雅居乐中心11,000七客联创体育中心中信广场10,000世联空间体育中心宏

52、发大厦4,115蜜蜂科技珠江新城广州国际金融中心2,991氪空间海珠T.I.T 创意园2,662来源：戴德梁行研究部核心商圈42%新兴商圈58%40%60%非甲级写字楼甲级写字楼国内90%海外10%市场信息（截止 2018 年一季度末）22 大中华区的联合办公空间荃湾&葵涌数码港&黄竹坑地图 5香港联合办公空间分布来源：戴德梁行研究部 国内运营商 海外运营商大势所趋 迅速发展 23香港城市05市场动态 过去 12 个月直至两年前，香港的共享工作空间是一个由少数本地投资者所主导的市场。增长也相对的平稳。但此情况自WeWork 于 2016 年 5 月进入香港市场后开始出现改变。自此，不同背景的共

53、享工作空间营运商开始在香港各主要地区开设据点。除了国际品牌如 WeWork 及 Spaces 外，国内营运商如优客工场亦先后进入市场，使此行业的竞争白热化。打入市场的初期，大部分的营运商均会在本港的两个核心商业区(中区,湾仔及铜锣湾区)中的其一设立据点。截至上年，大部分共享工作空间均集中在该两个核心区。然而，各主要营运商为求抢占市占率，大部分选择在非核心区积极增设据点。例如 Spaces 在全港共有 4 个据点，而其中两个分别位于九龙东区和港岛南区。资金较充裕并具有一定规模的营运商(除了 WeWork 及Spaces)亦相继进入本港市场。裸心社牵头在 2017 年年初在中区一乙级写字楼Bonh

54、amCircus 承租了约4,000 平方米，优客工场及以广东为根据地的营运商寰图亦紧随裸心社的步伐，近期分别在上环和尖沙咀开设了他们在香港的首个据点。市场展望 未来 12 个月随着更多国内共享工作空间营运商考虑进入本港市场，本行预计各营运商对写字楼的需求将维持强劲。由于非核心区的新落成及快将落成的甲级写字楼拥有更高规格及能够提供较吸引的租约条款，预期各营运商的需求将很大程度被此类写字楼所吸纳。由于在本年余下时间将会开幕的共享工作空间预计不少于33,400平方米，此行业的竞争将会更激烈。对较具规模的营运商而言，其中一个主要挑战将会是如何吸引大型企业入驻。视付具体实行的进度，新吸纳的情况将有机会

55、较近月水平有所回落。与此同时，本行预计各营运商之间的整合将随着此行业愈趋成熟而发生。营运商之间的竞争进入白热化阶段甲级写字楼存量5,608,475平方米甲级写字楼空置率7.9%甲级写字楼租金港币 74.2/平方英尺/月主要联合办公地点数量108联合办公地点分布 区域联合办公地点 项目运营商甲级写字楼租金 未来 12 个月 营运商地区项目面积(平方米)*氪空间湾仔One Hennessy6,870 WeWork中区LKFTower6,500裸心社九龙东TwoHarbourSquare3,500寰图尖沙咀区港威大厦2,700Spaces港岛南安盛汇2,400*面积以实用面积计算,约数至百位数数据来

56、源:戴德粱行研究部贺凯董事香港区研究部主管*汇率:1 人民币=1.25 港元*本地营运商包括香港及国内的营运商主要租赁交易核心商圈44%新兴商圈56%非甲级写字楼83%甲级写字楼17%国内19%海外81%市场信息（截止 2018 年一季度末）24 大中华区的联合办公空间地图 6台北联合办公空间分布来源：戴德梁行研究部 国内运营商 海外运营商大势所趋 迅速发展 25台北城市06市场动态 过去 12 个月由于持续成长的共享经济，作为台湾经济中心的台北市成为共享办公室业者拓展据点的重要城市。目前台北约有 44个具规模的共享办公室，主要集中在市中心和非 A 级办公大楼。根据数据显示，相较于本地业者，外

57、商倾向在 A 级办公大楼及中心商业区设立共享办公室，以确保拥有绝佳的区位及大楼质量。外商及本地业者包括大瀚环球及 Hanse 等，渐渐着眼于提供精致及创新的服务，例如 Regus 和全球最大的共享汽车及汽车俱乐部公司Zipzar 合作，展现跨产业共享服务的新业务平台。除此之外，来自新加坡 NextStoryGroup 旗下的 Kafnu(提供企业主和创意思考在生活、工作、玩乐的完整结合)，于 2018 年 1 月在敦北民生区开业，承租面积约 4,628 平方公尺。另一个值得注意的是，共享办公室品牌 Regus 于台湾设立子品牌 Spaces，位于捷运南京复兴站的宏盛国际金融中心的一楼、二楼及十

58、五楼，租用约 4,397 平方公尺，预计于 2018 年 5 月开幕。市场展望 未来 12 个月未来十二个月，预期市场会推出一个具规模的共享办公室，大瀚环球也计划在全球人寿民权大楼设立据点(约 992 平方公尺)。由于共享办公室的稳定成长，经营者们试图将共享办公室拓展至内湖科技园区、新竹科学园区及中部科学园区，例如 Spaces 预计在新竹高铁站附近开设新的据点。市中心及外围地区共享办公室稳步发展甲级写字楼存量2,237,000平方公尺(677,000坪)甲级写字楼空置率7.6%甲级写字楼租金新台币2,470/坪/月主要联合办公地点数量44联合办公地点分布 区域联合办公地点 项目运营商甲级写字

59、楼租金 未来 12 个月 经营者区域大楼名称面积(平方公尺)Spaces敦北民生宏盛国际金融中心4,397Kafnu敦北民生N/A4,628Regus信义国泰置地广场2,645Hanse信义统一国际大楼1,091大瀚环球敦北民生全球人寿民权大楼992薛惠珍台湾研究部主管数据来源:戴德粱行研究部核心商圈61%新兴商圈39%25%非甲级写字楼75%甲级写字楼本地80%外商20%*汇率:1 人民币=4.68 新台币主要租赁交易市场信息（截止 2018 年一季度末）26 大中华区的联合办公空间九大要点大中华区联合办公运营商的观点最热地点首要的工作重心主要的选址因素在不同城市的商业模式北京上海香港租金一

60、级商圈良好的交通通达度因地制宜拓展至适合的市场良性增长提升品牌影响力在过去的几个月里，我们采访了一些大中华区内的联合办公运营商。以下是受访者提及的 9 个要点，以及我们的访谈成果：联合办公中心快速扩张大中华区联合办公信息图大势所趋 迅速发展 27会员的平均年龄最受欢迎的地点可持续性/健康 他们重要吗？平均的会员占比平均会员占比大堂吧是的!Yes377.67.42.42.6:2.47.67.4 2.6 国内企业 初创企业 跨国企业 成熟的公司/28 大中华区的联合办公空间从用户角度看联合办公大中华区联合办公空间的优缺点在过去的几年中，大中华区的联合办公空间受到了越来越多用户的欢迎，而这种现象背后

61、的原因包括：优点：成本:购买联合办公会员是大中华区许多企业和个人用户节省成本的有效方法。它避免了传统租赁中产生的费用，如准备费用，软装费用，租金，管理费用，水电费，清洁费用等（图 5）。与此同时，用户可以享受高质量的工作场所并享受多项服务.这有助于进一步降低整体业务运营成本。然而，需要注意的一点是，会员费用通常是分等级的。提升一个级别意味着你将有机会获得更多的空间，设施和服务，但成本也会更高。03006009001,2001,50028%cost saving950Co-working ofce0Grade A ofcein 000 RMBCleaningWater/in

62、ternet/electricity costManagement feeRentFit-out costPrivate ofce28%cost saving950Co-working ofce0Grade A ofcein 000 RMB03006009001,2001,500CleaningWater/internet/electricity costManagement feeRentFit-out costPrivate ofce28%cost saving950Co-working ofce0Grade A ofcein 000 RMB03

63、006009001,2001,500CleaningWater/internet/electricity costManagement feeRentFit-out costPrivate ofce图 5上海核心区域：写字楼租赁成本:联合办公 甲级写字楼（2018 年第一季度）资料来源：戴德梁行研究部备注：10 名员工两年租约所需租金人民币 千元节约成本联合办公保洁管理费装修成本水费/网络费/电费租金单位办公空间甲级办公楼大势所趋 迅速发展 29 租赁和空间灵活性:与传统办公室相比，联合办公空间通常允许更长的租期和更大的空间灵活性。现在的用户通常都很难预测未来的业务增长，特别是在大中华区，在过

64、去几年中，许多企业的增长都非常显著。凭借期限较短的会员合同，以及可迅速调整的工作空间，联合办公空间可以快速适应用户空间需求的变化，比如公司的业务人数突然增长或减少。工作场所多样性：在大中华区的许多联合办公空间中，有各种不同的功能区，用户可以在这里进行工作、放松或互动。此外，在主要城市中，联合办公运营商通常拥有不同的地点供用户选择。会员可以使用该品牌的不同办公空间。这种组合搭配可以激发生产力和创造性思维，这两个因素在任何成功企业中都起到了重要作用。支持系统（商业融资和数字“社区”平台）：从事商业活动并不容易，任何帮助都是宝贵的，大中华区的许多联合办公品牌都认识到了这一点。如果联合办公运营商认为某

65、些初创型企业会员有实现显著增长的可能，它们会帮助这些企业接洽“天使”融资。其他的系统支持包括提供直接的商业建议和数字“社区”平台，这已在前文提及。在这个平台上会员可以获得商业建议，或者进行思想上的碰撞，或者只是简单地预订会议室（图6）。交流和联系：联合办公空间的设计和建造初衷是为了方便人们进行交流。网络，连接和互动是联合办公场所的命脉，对于大中华区的用户来说，这些是关键的吸引力。学习机会：无论是成员向其他成员学习，从而提高技能，还是从另一企业学习并改进产品，企业提供的共享学习体验都是用户加入并留在大中华区共享办公场所的关键考虑因素。会员可以在一对一，在商业讲座中，或通过中心的在线“社区”平台学

66、习。千禧一代和他们的生活方式：最后，对于正在迅速壮大，并成为大中华区劳动力主要组成的千禧一代来说，相对于传统办公室图 6典型联合办公在线“社区”平台资料来源：戴德梁行研究部工具箱门禁房间预订空气质量检测温度社交社群新闻社群活动社交博客聊天中心我的资料服务业务助理帮助和支持中心指南中心向导业务业务新闻业务简介业务建议业务大事记JackJillI like your business idea.Where can we meet to discuss?Co-WorkHow about the lounge?我喜欢你的商业理念。我们在哪里见面讨论？杰克吉尔在公司休息区讨论如何？30 大中华区的联合办

67、公空间中一成不变的工作节奏，他们更加青睐联合办公场所倡导的灵活工作风格。联合办公场所的设计和运营更符合这一代人的职场需求，他们将这种环境和空间看作是他们生活方式的延伸。联合办公空间需改进的两个方面：外界干扰，隐私缺乏：在大中华区，一些联合办公运营商在提供私人工作室功能空间的同时，主要的用户通常还是在共享的开放空间中工作。在这样的工作环境中，周围他人的交流往往会让用户难以将精力集中在手头上的工作上。这样的外界干扰以及隐私的缺乏会降低用户的工作效率。安全性：在大中华区，联合办公空间中的公共区域通常是缺乏私密性的，这其实对于信息安全是有着一定的不利影响。在这样的环境中，一些敏感的商业信息，如商业合同

68、，可能会不经意地分享到竞争对手手中，或者通过与其他会员的紧密合作而获得。此外，如果外部缺乏安全性，外来人员可能会进入到联合办公空间中，这将导致人们担忧敏感商业信息的安全性，同时也会引起会员对个人设备和物品安全问题的关注。最后，在权衡购买会员的利弊时，用户需要评估联合办公场所的整体情况，然后才能了解这种工作场所设置是否适合它的公司员工和整体业务。大势所趋 迅速发展 31最近，大中华区的开发商对联合办公的概念越来越感兴趣。许多开发商认为，通过与一些联合办公品牌合作，将自持写字楼空间租赁给联合办公品牌，或者在自持写字楼中自主开发一个联合办公空间，是一个可行的商业方案，因为它有可能：吸纳空置面积（如果

69、写字楼中有大面积的空置）；对现有和未来的租户有利，和/或；产生收入，利润和增值。如报告前文所述，在联合办公空间租赁方面，Sino Ocean 已与 WeWork合作，碧桂园已与 Fountown 合作，这两个开发商成为了联合办公领域的先行者。在自主开发和运营方面，三家大中华区的开发商已试水这一领域，SOHO 中国推出 SOHO 3Q 联合办公品牌，龙湖推出了 EASYWORK品牌，以及太古地产着力打造的Blueprint 联合办公品牌。在这一部分，我们将深入探讨两种进入联合办公领域的方式（与已有的联合办公品牌合作，或者自主开发联合办公品牌）的利弊。如果决定自己开发联合办公品牌，在本节中，我们还

70、概述了两种通用的联合办公商业模式。之后，我们提出了实现良好的联合办公空间的设计，并提出了在设施方面的几方面建议，这些设施有望为大中华区开发商自主开发的联合办公空间增值。将自持物业租给联合办公运营商与联合办公品牌合作，将自持写字楼的一层或者数层交由联合办公运营商来经营管理，对于业主来说，有许多优势，其中包括：1.联合办公可以吸纳大体量的空置面积；2.提升办公租户的整体形象；3.租金直接从联合办公运营商处收取，提升整个物业项目的商业优势，从而进一步推升该项目的投资价值；4.联合办公空间为初创型企业租户提供了更灵活的小型办公空间，业主也不必再为需要满足不同需求，分割现有的办公空间而烦恼；5.联合办公

71、主打“社区型”的办公的理念，为租户提供了更容易沟通交流的空间，这使租户更愿意在租赁合同结束前续约；另外，对于潜在租户来说，“社区型”从开发商角度看联合办公32 大中华区的联合办公空间办公显然已是一“大卖点”；6.联合办工空间的众多会员增加了综合体项目底层商铺的人流量，从而改善商业氛围，增加商铺的营收，进而从租金，利润和商业价值角度提升物业整体的价值。然而，与联合办公运营商合作也存在潜在风险，比如，对物业把控力减弱，对于业主而言，顾虑主要可以归纳为以下三点：1.联合办公运营商的存续能力；2.联合办公品牌与现有企业租户的形象“格格不入”，以及；3.建筑物内部改建和装修可能影响到物业的安全性。当然，

72、业主可通过早期的尽职调查来规避风险，比如了解其合作方的组织能力，长期存续能力，以及管理和运营模式等，以规避以上提到的顾虑和风险。另外，联合办公空间应该配备有独立的入口及电梯，这样可以减少对已有租户的影响，并降低安全隐患。自主开发联合办公空间如果开发商不考虑与联合办公品牌合作，而更希望自主开发和运营联合办公空间，那么，这种模式也可以带来很多的优势，特别在物业管理和把控上，这些优势包括：1.把控联合办公的整体业务；2.把控联合办公空间中会员的组合和组成。比如，可以向写字楼中已有的租户提供会员权益（作为增值服务），甚至可以培育和帮助成功的联合办公成员，使他们的企业发展壮大，从而租赁物业中的空置面积；

73、3.把控联合办公服务人员的招聘和培训，确保他们可以为会员提供最好的定制服务；4.把控联合办公空间的设计，包括设施，设计和设施符合当地和会员的要求，从而对整个项目产生积极的影响；5.把控项目的整体形象，以及；6.把控项目的整体安全性。图 7合作办公空间的会员数量和利润空间资料来源：戴德梁行研究部高工位数低利润工位数量利润中等工位数中等利润多工位数高利润少工位数低利润低工位数高利润大势所趋 迅速发展 33一般的商业模式为确保自主开发的联合办公空间能够成功，了解联合办公基本的商业模式显得尤为重要。联合办公空间从向会员出租工位中获得大部分收入。此外，一个联合办公空间还可以从出租办公设备、私人办公室、会

74、议室和活动场所，甚至是从售卖食品饮料，销售研讨会和各类活动的门票中创收。一些联合办公空间也从虚拟办公室服务中创收，但这需要一定的商业规模。许多联合办公空间还设置了不同价格的会员，服务范围从提供基本服务到所有服务。联合办公与许多其他的业务类似，都关注产品、销售量和利润空间。我们的建议是，如果您是在该地区有少数几个项目的高级甲级写字楼开发商，您应该考虑开发定制低会员量/高利润空间（图 7）的联合办公品牌。一个定制的办公室将赋予联合工作空间一种排他性，（但这类空间不应该过于排斥，否则可能最终看起来太高端，而不像一个典型的联合办公空间）。这类空间应该是独特的和吸引人的。它的独特性将有助于树立品牌，并使

75、竞争对手难以复制。他的吸引力不仅仅是对那些经常签约的会员而言的，也应该包括那些租赁同一项目中现有办公空间的企业，还包括从外地来此工作的短期项目团队。另一方面，如果您是在该地区拥有多个甲级写字楼项目的开发商，您可能需要选择一个中等会员量/中等利润空间的联合办公发展模式，该模式可以为每个城市定制，但其设计的方式需要便于在整个区域铺开。空间设计前文所述，办公空间设计对联合办公品牌吸引并留住会员，以及对自主开发的联合办公空间的运营表现有至关重要的影响。在此，我们概述了七个简单但非常关键的设计要求。当这些要求被充分采纳，联合办公空间将展现出更高的性能：1.社区事实上，联合办公与“社区型”办公理念以及合作

76、密切有关。与其他会员交流，寻找商业伙伴或发掘投资机会，这些都是一个成功的联合办公空间的要素。因此，任何联合办公的空间设计都应该确保这些要素可以被充分运用。实践“社区型”办公理念并促进交流和思想碰撞的一个方法是设立吧台区/咖啡区。目前在大中华区，许多联合办公场所都有类似的区域（图 8）。在这里，安坐在一个家庭式的环境中，会员们可以以轻松地工作、见面并互相交流。另一个具有同样效果的方法是设立开放区域。长桌子或大桌子不仅可以让会员更舒适地工作，同样也能帮助营造轻松聊天和交流思想的空间。最后，设立一个游戏区域同样也能促进人际交往和思想交流。它可以包含最新的电脑游戏，台球桌，甚至桌上足球。无论有什么游戏

77、，这个空间将是一个有趣的区域，并且可以让会员们彼此认识交流。值得注意的是，我们在设计联合办公空间时，以上所述的“社区型”区域需要与会员需要集中精力完成工作的办公区域保持一定的距离，或设立合适的隔音墙。2.空间灵活性联合办公空间的会员来来往往。有些会员使用办公空间仅仅几天，而另一些会员则会连续使用几个月。有些会图 8“社区型”空间资料来源：,戴德梁行研究部吧台大堂茶水间借阅区商店楼梯区域34 大中华区的联合办公空间员是单独工作，而另一些则是整个团队一起工作。在某些日子里，办公空间里需要举办活动、讲座、研讨会等，而在其他的时候，办公空间只是被简单地用于正常工作。因此，为了适应任何变化，空间需要足够

78、灵活，以适应在特定时间内不同的用户需求（图9）。目前，在大中华区，大部分联合办公运营商都理解空间灵活性的必要性，并且许多空间都包含可调节的照明，可移动的插座、可折叠的隔墙，以及不需要时可以方便地存储到角落的椅子和桌子。3.工作场所多样性大部分位于大中华区的联合办公空间都有开放的公用办公桌区域或独立的小隔间，当然，更加激进的联合办公品牌也会设置与众不同的功能空间。这些空间可以包括露天屋顶或阳台，懒人沙发休息室或团队工作区域，例如图书馆区域（图 10）。通过不同的空间设置，在白天或工作期间，联合办公为会员提供了更多工作区域的选择。在多样性的设计空间内工作，可以让整个联合办公空间满足会员的个性和他们

79、对不同工作空间的偏好。而在任何时候，在喜欢的环境中工作，会让会员更加开心，从而提高工作效率。4.专注、隐私和完成工作工作并不完全是思想碰撞、讨论和合作。在办公室里找一个安静的地方专注于工作并完成它，这在一个富有成效的联合办公空间里是必不可少的。在大中华区许多联合办公空间内，很多个体会员和工作团队紧挨在一起工作。当噪声级别上升到一个水平时，他们很难专注于手头的工作。为了降低噪声对工作效率的影响，办公空间里的安静区域能够充分隔绝噪声就显得尤为重要。对于玻璃屏墙，最小厚度应在 10 毫米左右。此外，磨砂的玻璃屏墙也可以增加空间的私密性。最后，当希望接听私人电话时，图 9灵活办公拥抱变化资料来源：Ac

80、oustics.org,戴德梁行研究部大势所趋 迅速发展 35一个理想的空间是独立的电话亭。5.会议在传统的办公室中，会议室通常是能容纳 20 人左右的由桌椅组成的固定空间。传统的会议室非常低效，空间浪费的情况非常普遍。如今，大中华区的联合办公空间开启了会议空间布局的新阶段，它们将传统的会议室功能转移到吧台，休息室以及卡座中（图11）。联合办公的会议室设计是多种多样的，以提供不同形制的会议空间。在联合办公空间设置正式会议室时，不需要总是设置在靠窗的地方，而应该图10为不同的工作类型提供多样的空间资料来源：诺尔研究部，戴德梁行研究部“居家环境”办公空间主要的个人隐私保障庇护项目团队制定策略团队会

81、议多人间沟通交流大型会议小型团体会议场所“飞地”互动不期而至社区办公室有时候，人们需要一种完全的隐私和匿名感。即使是身处安静的办公空间，旁人也常能透过设立的玻璃墙看到办公室内正在发生的所有事情。我们不应该一直都是透明可见。安静，苏珊凯恩36 大中华区的联合办公空间最好靠近前台接待区域，从而避免客户路过联合办公空间中需要更多私密的区域。6.心之所在即是家一般来说，办公室是用来工作的而家是休闲的地方。但现在，这两者间的界限越来越模糊。今天，大中华区越来越多的大企业正在重新设计他们的办公室来体现并鼓励员工生活方式延伸。联合办公空间中包括许多家居方面的设计，比如家庭房、休闲空间、照片墙等等（图12）。

82、了解到这一点，为了保持对会员的吸引力并提高竞争力，中国的联合办公持续拓宽设计边界。这不仅是与同行竞争，更是对“传统”办公室本身的革新。联合办公空间的设计需要鼓励一种有趣的工作氛围工作即玩，玩即工作。哪怕可能仅仅是设置一个投影墙，而这种方式不仅仅加强了员工间的互动，同时也增强了归属感。7.舒适与颜色最后，对于大中华区所有的联合办公空间来说，为员工提供一个舒适的工作环境是很重要的，并且大中华区的联合办公运营商也密切关注这个方面。工作场所的健康和幸福感已被广泛讨论，并且是有关工作环境的热门话题。例如舒适图 11会议空间资料来源：,戴德梁行研究部独立工位超级会议室开放式工位休息区优选会议室这种举措可以

83、将办公室打造得像家一般温馨。这些灯将照亮你个人风格的另一面。即使你不使用壁炉，它也会给你带来舒适感。这听起来似乎很简单的小设备却能将房间的设计感凸显出来。给软木板加上有趣的框架也是个不错的选择，不论是闪光瞩目的还是朴实的，都能给办公空间平添抹生动而又个性的色彩。布置些父母、兄弟姐妹、宠物狗，或者孩子的照片，布置些从大学室友那里得到的有趣的圣诞卡。那些超能准确代表你的照片，越能体现出温馨感。在会议室中放置一盏台灯，顿时令它更像一间书房而不单单是会议室。你可以巧妙地选用吊灯设计，避免平庸感。在办公室里搜寻一些充满乐趣的设计，没有什么比壁炉更能让员工感觉舒适，像在家中一样，无论它是燃木的、燃气的还是

84、电动的。如果你不希望在二十年里，办公空间一成不变，添加些个性化元素，例如升级一个全新的吊扇是个值得考虑的事情。虽然软木板可能与办公室的设计风格不搭，但我们可以在板上张贴图片，趣言等等。图 12如何打造有家的感觉的办公室资料来源：HansenWholesale,戴德梁行研究部照片照明壁炉吊扇软木板大势所趋 迅速发展 3738 大中华区的联合办公空间图 13工作站人体工程学：理想的设置资料来源：myD,戴德梁行研究部图 14颜色与情绪资料来源：戴德梁行研究部蓝色黄色红色橙色黑色粉色绿色紫色信任聪明平静信仰自然稳重权威欢悦注意童稚新鲜温暖能量乐观爱心刻不容缓能量激情健康吸引力脱颖而出财富年轻幸福胆识

85、丰富权威神秘优雅力量温柔敏感关怀情感丰富同情心爱心舒缓环保自然平衡宁静皇家神秘奢侈童稚创新的符合人体工程学原理的座椅、舒适的室内温度、声音、照明和绿化都是影响工作环境的重要因素。如果处理得当，员工能够愉快且高效地工作，同时使他们愿意定期来联合办公空间（图 13）。在大中华区的联合办公空间设计中，配色方案也是需要慎重考虑的要素。五彩斑斓的联合办公空间是很吸引人的。色彩会影响情绪和工作，比如，蓝色是一种自然的色彩，具有使人平静下来的效果这样的色彩适合运用在休闲区域（图 14）。黄色充满了正能量，可以帮助刺激大脑这是适合用在需要激发想法的房间内的颜色。便利设施正如之前强调的那样，出众的设计以及适宜的

86、便利设施能够帮助吸引和留住会员。因此，在设计以及设施的投入对于联合办公品牌的发展也很重要。在大中华区，很多联合办公品牌认识到了便利设施的重要性，并在自己的联合办公空间中推广多种多样的便利设施。在此，我们提出八点建议：1.供应零食联合办公运营商可以提供一些坚果和美味零食，也可以是会员们自制的饼干。食物通常能够使人开心并且将大家聚集在一起。更重要的是，在规定的时间地点提供小食，能够更方便地让员工知道在何时何地聚集，从而更有效地将大家组织起来（图 15）。2.饮品供应后背挺直电脑显示器顶部在与眼睛的水平线上或下方显示器大约保持距人体在一个手臂的位置尽量不弯曲双手手腕文件夹肘部接近身体靠背支持下背调整

87、转椅转椅前座没有压迫膝盖后侧双脚平放在地上或者脚登上大势所趋 迅速发展 39人体 70%的成分是水，我们需要饮水来补充一整天工作中的水分流失。联合办公空间提供各式各样的饮品供会员选择，从烘焙咖啡到茶，从精酿啤酒到各式果汁，能够让会员在长时间的工作中保持活力，也给了他们独饮一杯以及与同事互动的机会。3.淋浴设备许多会员可能喜欢早上骑单车上班或在白天锻炼身体。但是有些人因为担心太热出汗导致上班不舒服，而放弃了这个习惯。安装淋浴可以改变这种状况，并且帮助吸引和留下这些追求有活力的生活方式的会员。4.健康与幸福感一个健身区域，无论是用于放松的房间还是开放的瑜伽课场所，都是联合办公空间的重要组成部分。健

88、身计划一直以来都是公认的提升幸福感和员工生产力的方式（图 16）。5.户外空间户外空间，不论是一楼空间、阳台、还是屋顶，都受到会员的欢迎，这也给联合办公运营商增加了一个新的设图 15免费零食成就快乐员工资料来源：P，戴德梁行研究部4/10在 10 名 员 工 中，有4 人赞同“我羡慕那些在提供免费食品/零食的公司工作的朋友”。66%对目前工作满意或者非常满意的受访人员表示他们的办公室提供免费的食物和饮料。83%的受访人员认为在工作场所提供新鲜健康的零食是一项巨大的福利。如果可能的话，48%的人希望办公室每周能提供 1-4 次零食或饮料。42%的受访者认为：“我们办公室的冰箱和橱柜利用率比较低。

89、”32%的人表示：“我觉得必须把食物在办公室的冰箱里藏好，这样联合办公的同事就不会拿走。”56%的人认为，他们在下午没有吃零食来补充能力时会情绪低落。Top4最受欢迎的办公室零食排行榜咖啡和茶（55%）水果和蔬菜（37%）咸味零食（36%）烘焙食品（33%）66%的千禧一代认同：“如果我在另一家公司找到了一份有更好福利的工作，其中包括提供零食，我会接受。”在接受工作岗位时，千禧一代比 45 岁及以上的办公人员更看重办公空间的条件。幸 福 感 最 强 的 美 国 办 公 人 员获得免费零食40 大中华区的联合办公空间计维度。这些户外空间为办公空间增添了新的用途，不仅可用于会议、活动和聚会，也可用

90、于种植绿植，例如爬墙虎和盆栽，会员甚至可以亲自参与种植这些植物或果蔬。6.托儿室在工作繁忙的当代，很多都是双职工家庭。通过采访调查，我们得知，在大中华区，在联合办公的员工的平均年龄是 40 岁正是已婚并育有幼儿的高峰年龄。在这样的情况下，儿童的托管对于父母双方来说都是一个大问题。因此，联合办公运营商如果可以在办公空间中提供一个托儿室，这对有幼儿的员工来说将是个巨大福利。7.影音设备对运营商来说，在任何的联合办公空间中，有很多充满新商业想法但尚未图 16工作场所健康和幸福感项目对生产力的影响资料来源：M，戴德梁行研究部5%6%提高工作绩效增加每月“最佳工作”的天数+10%改善健康状态，有助于落地

91、实践的初创企业。解决这个问题的一大办法就是配备一个有技术人员、控制室、配音室、编辑处和休息室的综合影音工作室。8.卡拉 OK最后，唱歌是当代人非常流行的一种娱乐方式。因此，利用如周末唱 K等方式促进会员之间的交流也是一大妙招。大势所趋 迅速发展 41与其他共享经济的原理类似，联合办公在大中华区快速扩张，并日趋成熟，这个趋势将在短期内持续。另外，对于联合办公运营商来说，分散的市场以及日益加剧的竞争将会导致更多并购行为的产生。这种趋势在过去 18 个月中得以显现，运营商试图增加他们的市场份额并优化其资产配置。例如，优客工场在同期一轮并购之后，会员数量已增长至 20 万。此外，据报道，近日WeWor

92、k 以 4 亿美元收购裸心社，这也是他们在中国扩张计划中的一部分。并购后的 WeWork 将在年底为大中华区内超过 40 个城市，80 多万会员提供服务。随着联合办公领域在未来几年中在大中华区的持续发展，我们认为，它将成为企业房地产战略的关键要素。在其他国家，企业正在利用联合办公提供更多所需的办公灵活性，而这种趋势在大中华区也已出现。我们预计企业对联合办公的需求在未来几年内将持续高涨，尤其在高成本城市，例如香港、北京和上海，因为这些地区的企业已经开始关注联合办公所提供的租赁优势。随着联合办公被广泛应用，我们认为，更多的用户将联合办公视作一种同时考虑了空间、设计、设施、技术、社区网络以及服务的综

93、合产品，而不仅仅是一种空间解决方案。从长期来说，用户更倾向于选择大规模的运营商，这也促使大品牌运营商增加对商业空间的需求。我们认为，将会有更多的开发商跟随SOHO 3Q，龙湖地产和太古地产的脚步进入联合办公领域。这些开发商将会有两种主要的选择：将他们的项目出租给运营商，或者；自主开发一个联合办公中心。如果选择自主开发联合办公空间，这将使开发商对自持写字楼中的联合办公空间有更好的掌控，包括对整体设计、视觉以及会员的分类上的把控。在未来的几年间，大中华区的联合办公领域将经历整合期，许多小品牌管理的联合办公空间会被整合到拥有更广区域联系的大品牌中。并且，随着联合办公品牌开拓新市场，寻求新商机，这个领

94、域将朝着以下几个方向发展：向二线城市扩张；和商业业态相结合，以及；综合用途发展联合办公和共享住宅。大中华区联合办公的未来发展趋势42 大中华区的联合办公空间向二线城市扩张大型联合办公品牌在大中华区三大门户城市（北京、上海和香港）的市场份额之战已经蔓延到了二线城市。现在，部分二线城市已经有了联合办公空间（图 17）。例 如，WeWork 已 经 宣 布 计 划 在2018 年扩张至八个二线城市，包括苏州、杭州、厦门和成都。同时，优客工场为了稳固其在大陆的主导地位，同样希望扩张至成都、武汉和天津等二线城市。另外，据报道，SOHO 3Q将进入两个新的二线城市，此举是为了达成在未来几年将 26 万个工

95、位增加至 50 万个的目标。预计在未来三年，联合办公将出现在中国大陆每个二线城市以及众多三线城市。随着这些联合办公品牌将扩大他们的运营网络，更多的潜在用户将被吸引。这些被吸引的用户可能是个人或者初创型企业，也有可能是想要在二三线城市设立分支的本土和跨国企业。和商业业态相结合联合办公的快速发展对购物中心或百货商店来说也是福音，因为它们希望利用联合办公来去化商业体中的空置面积，这也满足了运营商在大中华区进一步扩张的需求。这种现象已经初见端倪，SOHO 3Q 将北京一座 25万平方米的购物中心改造成了联合办公空间。当运营商选择购物中心或百货商店用作联合办公地点时，有许多优势，其中包括：:购物中心所在

96、地本身拥有充满活力的商业环境；便捷的公共交通，以及；触手可及的生活设施，如餐厅。这些都是吸引潜在用户寻找使用联合办公的因素。从长期来说，零售商和联合办公经营方的合作能够加快购物中心/百货商店与联合办公进一步合作。纽 约 的 罗 德 与 泰 勒 百 货（Lord&Taylor）与 WeWork 合作的案例可图 17中国大陆二线城市案例：联合办公热点地图（截止 2018 年一季度末）资料来源：戴德梁行研究部武汉青岛南京苏州杭州成都天津大势所趋 迅速发展 43以证明这种合作模式的可行性。联合 办 公 品 牌 WeWork 最 近 从 加 拿大零售商哈森贝集团（Hudsons Bay Company(

97、HBC)）手 中 买 下位于纽约第五大道上的罗德与泰勒百 货（Lord&Taylor），不 仅 作为 WeWork 在 纽 约 的 总 部，而 且WeWork 会将大楼的相当一部分改造成联合办公空间。在售卖合约中，WeWork 也同意将大楼一部分的零售区域租还给罗德与泰勒百货。另外，为了进一步巩固两家企业的商业合作，WeWork 同意接管部分 HBC商场高区的零售区域，其中包括将HBC 位于多伦多的旗舰店的高区改造成联合办公空间。此番合作将会使双方都获益。HBC可以其商场重新定位并转化成一个更吸引人的，更精彩的零售空间，并且，我们预计，HBC 也将获得更多的顾客来源，不仅是 WeWork 的会

98、员，也是那些希望体验这种氛围的大众。对于 WeWork 来说，与零售业的融合使得他们可以为会员提供更大的楼层区域（相比传统的甲级写字楼）和附加服务，比如 HBC 线上线下购物的特定折扣。联合办公与共住空间的融合发展联合办公很可能在未来与共住空间相互融合发展，因为经营者越来越希望提供增值服务，以使自己与其他企业区别开来。共住空间的概念是：会员们租一个小单元或是在共享房间里的租赁一个床位，并与其他会员共享公共厨房、洗衣房和公共空间，这种模式越来越受到纽约、伦敦、部分亚洲国家及大中华区千禧年一代年轻人的欢迎。共住空间的概念在大中华区还比较新，但是北京、上海及香港对于共住空间单元的需求相对旺盛。以北京

99、为例，万科的共住空间品牌-泊寓（Port Apartment）在朝阳区的劲松地区建设了包括 90 间住房的青年社区，据报道，其出租率已经超过 95%。其中大部分的租户是在附近国贸商业地区工作的年轻白领人群。在上海，另外一个共住空间运营商，V+Space，也已经兴起。实际上，作为扎根长江三角洲地区的共住空间品牌，V+Space 的资产组合遍布长江三角洲的三大主要城市：上海、南京和杭州。在未来几年，共住空间行业在大中华区将迎来大规模的增长与发展，背后有两大原因：房价方面：当某地经济不断增长，住房价格也将抬高。在今天，对于希望搬迁到区域主要城市工作与生活的年轻人来说，高房价可谓是重压。而共住空间则将

100、提供给这个群体一个可承受的解决方案。共住空间对区域主要城市也是有益的，因为它可以鼓励并吸引外来人才到这些城市，而这也将帮助提升城市未来的经济竞争力。政府政策方面：房价负担始终是政府关注的问题。政府已经采取了一系列措施来进一步发展住宅租赁，以冷却过热的房地产市场。这些举措的进一步升级，也将促进共住空间领域更好地发展。总部位于上海的湾流国际青年社区（HarbourApartment）计划将他们的联合住宅单元从 2017 年底的 20 万间，增加到 2019 年的 80万间左右，而这也印证了这个领域的良好势头。随着工作、生活和娱乐的界限日渐模糊，共住空间与联合办公的融合也不可避免。千禧一代和企业家们

101、越来越偏爱那些能够让他们与其他企业及专业人士沟通，并能和同龄人生活在一起的地方。正是看到了这样的潜力，一些经营商已经率先提供联合办公与共住空间的融合空间，例如，总部在香港的联合办公运营商 Campfire 今年下半年将开设他们的首家共住空间。鉴于运营商们不断追求将工作、生活和娱乐的界限打通，在不久的将来，我们将看到一个包含共住空间与联合办公的大型多元项目在大中华区三个门户城市兴起。此后，我们可能会在整个大中花地区看到一些囊括了这些综合服务的项目，这也会让那些从一个地点搬到另一地点的付费会员成为事实上的移动上班族。从对写字楼空间的租赁上看，联合办公是大中华区写字楼市场中发展最快，最值得关注的新兴

102、力量。在2018 年一季度末，在主要城市，已经有 546 个联合办公场所，而在几年前，联合办公还只是个新兴办公概念。在大中华区，联合办公空间仍在扩张。而在这种现象之后，我们需要注意到以下事实，包括：大量的公司以及私募基金向联合办公领域注入资本；创新驱动的发展战略进一步激发大众的创业热情；千禧一代的崛起以及富有创业精神的新时代；更多的跨国企业开始寻求灵活的租约和节约成本的租赁；互联网+及先进的技术促进了联合办公领域的变革。毋庸置疑的是，联合办公在大中华区仍然处于发展初期，在某些城市，联合办公的布局仍然十分分散。例如，在北京和上海这种相对成熟的联合办公市场，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公

103、品牌非常少。而在要点总结其他市场，比如深圳和广州，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌有很多。展望未来，我们预计，联合办公领域会出现一段时间的整合，许多小品牌管理的联合办公空间会被整合到大品牌的联合办公集合中。而从一个更广的角度上看，这种整合也会加强区域内的品牌实力。在所有运营联合办公空间的大品牌中，截止目前，只有优客工场，裸心社和 WeWork 三个品牌的布局遍及大中华区的主要门户城市。在北京，上海和香港这三个门户城市，三个品牌的市场占有率达到 20%。许多企业也越发青睐大中华区的联合办公场所。考虑到绝大多数的办公用品（包括办公用具，电话和网络）以及办公室服务已经包含在了会员费中，搬

104、迁至联合办公场所可以帮助企业降低与物业维护和运营相关的成本。租赁联合办公空间而节省的成本将会激发大中华区企业对联合办公空间的需求。因为联合办公在大中华区写字楼市场保持了强劲的发展势头，一些开发商开始在自持物业中运营联合办公空间，或者和已有的联合办公运营品牌合作，以谋求进入该领域。在未来的几年间，大中华区的联合办公领域将经历整合期，具有竞争优势的联合办公品牌的市场份额仍将增长，而许多小品牌管理的联合办公空间会被整合到拥有更广区域联系的大品牌中，联合办公领域将由逐鹿群雄演变为几家独大。同时，各大品牌也在寻求商业模式上的创新，以期提高竞争力，品牌效应，和客户黏性。并且，随着联合办公品牌开拓新市场，寻求新商机，这个领域将朝着以下几个方向发展：向二线城市扩张；和商业业态相结合，以及；综合用途发展联合办公和共住空间。最后，随着大中华区的联合办公品牌在近几年来的持续发展，企业也越发关注这一领域，并将其视为其房地产战略的重要组成部分。44 大中华区的联合办公空间