1、2022年闽北市场半年报海西研究院2022年7月。PART ONE、明F将VO除d严，也。宏观环境价大势环境与走势研判。除055-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%050002500300035002021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月30城成交（万）同比环比商品住宅月均成交（万）时间3

2、0城核心一二线二线及强三线2022H较2021H1-49%-42%-55%较2021H2-33%-26%-39%62020年2月2020年4月2020年6月2020年8月2020年10月2020年12月2021年2月2021年4月2021年6月2021年8月2021年10月2021年12月2022年2月2022年4月2022年6月2.53.02.51.31.21.32.0-30%31%-60%-40%-20%0%20%40%60%0.02.04.06.08.010.0核心一二线成交套数（万）二线及强三线成交套数（万）同比环比二手月均成交套数（万）时间

3、2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q212城10.020.422.919.519.420.813.910.89.811.8核心一二线6.713.615.012.812.913.29.27.36.77.3二线及强三线3.46.87.96.76.57.64.73.53.14.5全国上半年市场特征上半年市场先降后升，疫情与经济冲击供求双方预期成交高峰后移，当前市场预期好转、底部企稳全国层面：统计局全国1-5月商品房销售面积同比降24%，销售额降32%；上半年典型30城住宅供求面积同比降43%、49%。年初信贷、局部政策

4、松动，春节后呈小幅抬头；3-4月疫情与经济冲击下，重回低迷。429中央定调为关键分水岭，5月迎来宽松政策潮，市场预期初步企稳，看房热度率先回升，传导至6月交投氛围提升。城市层面：核心一二线城市需求稳定性强，疫后政策、供应带动率先反弹，但成交量仍待释放。豪宅项目引领市场修复，带动刚需改善入市，房企投资预期有所好转。二线城市市场延续平淡，有待核心城市放量、成交氛围带动。刚性需求相对稳定，政策带动结构性需求短期释放，但可持续性较弱，如佛山、济南等。重庆、福州因前期价格、需求透支延续低迷，东北、昆明受疫情冲击严重，需求不足，政策难刺激，市场下行加剧。弱三四线城市供需弹性大，市场普遍低迷。需求以婚房、教

5、育置业等刚性购房为主，价格敏感度高，价格战下价格观望情绪浓。累计同比单月固定资产投资社会消费品零售总额出口总额制造业PMI生产指数非制造业PMI:建筑业非制造业PMI:服务业总额基建投资制造业投资 地产开发投资2021年4.90.213.54.412.521.250.351.456.352.01-2月12.28.620.93.76.713.650.250.457.650.53月9.310.515.60.73.313.449.549.558.146.74月6.88.312.2-2.7-0.210.347.444.452.740.05月6.28.210.6-4.0-1.511.449.649.75

6、2.247.16月-50.252.856.654.3单月边际好转、但仍表现较弱拖累项支撑项支撑项-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2021年前5月30%16%-3%-31%19%-18%-38%-24%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%地方本级财政收入国有土地使用权出让收入城市2021土地财政依赖度2022.1-6出让金同比2022.1-5财政收入同比常州183%-33%-18%温州153%-57%-23%广州134%-67%-2%杭州134%-25%-9%西安131%-25%-4%武汉123%-79%-13%南京122%-83%-18%佛

7、山116%-72%-4%成都106%-36%-7%长春105%-99%-41%合肥105%42%7%长沙98%-65%3%济南92%-65%-9%东莞85%-37%-7%郑州84%-76%-5%重庆81%-82%-15%城市2021土地财政依赖度2022.1-6出让金同比2022.1-5财政收入同比苏州79%-40%-15%宁波68%-13%-5%沈阳60%-94%-4%青岛58%-24%-13%福州57%-34%3%石家庄54%-20%9%厦门54%-31%2%天津53%-89%-29%兰州52%-41%12%南昌47%44%-1%太原46%35%1%上海43%-43%-15%北京40%-2

8、5%-5%大连37%-57%-1%深圳26%30%-10%昆明24%-88%-23%全国下半年研判展望下半年，整体市场供求活跃度提升，成交同比降幅持续收窄一线及热点二线市场有望率先回升，关注先行城市成交放量的市场筑底信号持续关注影响后市的两大关键变量：经济复苏程度：一揽子“稳增长”政策支持下，宏观经济进入复苏通道，但回升速度及程度仍存不确定性，需持续关注；此外，不同行业、不同城市受疫情冲击及修复情况存在差异，将影响客户实质购买力与收入预期，需具体分析、持续研判。行业政策力度：地产投资回稳是经济回升的关键变量，而地产投资回升关键在于销售。从当前政策效果及销售回升幅度看，下半年，行业政策有再加码的

9、必要性及空间，重点关注年中中央政治局对地产的表态，密切追踪居民信贷进一步放宽的政策信号，以及核心一二线政策是否有边际优化的风向。城市走势：核心一二线城市供应有望放量，需求充足下、对市场带动更明显。基本面较强二线城市或在整体氛围及政策利好带动下局部回升，但整体热度较平稳。弱二线、三四线城市呈回升态势，但需求较弱限制回弹幅度，量缩延续。618.465731/2021202119%20225731/202130%2-2-1-25 1-45-680007000020406020Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q220105.32186.62

10、221.014 01.45-2.0/4 21.5-1.88/6 01.01-1.35/3 01.1-1.25/601.3-1.51/710.75-1.41/4 21.2-1.35/13223/21000/1-45-618250-20837/-0221000/1-45-62022”20221-2291.122022-22022-317.7378%84%12.2850%88%6139/12%63018192021 22.618192021 22.618192021 22.618192021 22.618192021 22.618192021 22.

11、629284532232034034769314145 220 186 178 222189 191 208 185 161216 203 172 209 210137 148 148 135 114113 121 107 103 834122 118 117 113 115118 148 169 166 15414511 17838 2225318902 20869 1610421642 17286 2101413791 14849 114

12、3912118 10742 834812252 11532 11814 16954 1549505,00010,00015,00020,00025,00030,00000708090124.183564/7764%63564/202127%7.49640%2022411-1.65/401.3-1.8/3 11.2-1.35/601.05-1.3/1 01.5/600.8-1/650.9-1.1/13947/2 22 238.138.1508950898%8%2 22 22 22 25.45.42922292233%33%改善改善

13、刚改刚改、刚、刚需需&20227.9202133%202130%16308/13318/13500/22041.32130%6.5%6.5%6.0%6.0%5.0%5.0%3.9%3.9%3.9%3.9%3.5%3.5%2.7%2.7%1.16 1.16 11.5%11.5%1.10 1.10 10.9%10.9%0.76 0.76 7.5%7.5%0.75 0.75 7.5%7.5%0.48 0.48 4.8%4.8%0.46 0.46 4.6%4.6%0.21 0.21 2.1%2.1%004000500060000%10%20%30%40%50%60%70%80%9

14、0%19Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q2开盘推量开盘去化率年平均去化率莆田四区近三年季度住宅项目开盘走势图22630630200222000212022()70.2635.5459.2170.68119.7896.87169.3648.73()26.4435.5459.2170.68116.0096.8770.3548.73%0.245.651.988.2244.2745.977.942/

15、9296384617.0004000500060007000020406080018015-2216.764.342.607.7060.366.400.000.443.3250.0036.624.8624.860.000700070809%11%6%4%10%9%13%13%20%19%16%13%3%6%8%14%14%7%2%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%供应结构成交结构80以下80----以上92%99%100%86%79%100%78%94%72%0200400600800100012000%20%40%60%80%100%120%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月22.1月2月3月4月5月6月开盘推量开盘去化率年平均去化率宁德蕉城2022上半年住宅项目开盘走势图