1、12022中国房地产行业发展白皮书12022中国房地产行业发展白皮书2022 中国房地产行业发展白皮书暨 影响力指数 2022 年度地产风尚企业表现报告观点指数 2022 中国房地产行业发展白皮书（影响力指数 2022 年度地产风尚企业表现报告）是对地产行业各业态领域的发展现状与前景所做的整体性研究，由专业研究机构观点指数研究院撰写，并于每年度的博鳌房地产论坛上公开发布。后疫情时代，经济变化和行业调控仍在进行中。当下，房地产高杠杆的发展模式弊端、高负债及各类财务资金问题成为伫立在企业面前的大山，并给企业发展带来诸多不利影响。 如何实现可持续的稳健发展， 是企业需要明确的首要问题。 住宅业务之外

2、，多元化赛道的物业、物流、产业等也迎来新的发展机遇，如何实现自身突破值得思考。为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、数据收集、调研等手法，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前行业各业态各领域的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在 2022 博鳌房地产论坛现场隆重发布观点指数 2022 中国房地产行业发展白皮书（影响力指数 2022 年度地产风尚企业表现报告），与各方企业共谋划，同成长。22022中国房地产行业发展白皮书目录/CONTENTS03/市场篇销售回顾：触底与回暖土地市场观察：边际缓和04 /14 /19/

3、资本篇地产金融：偿债中流地产基金：风口与重组20 /27 /33/ESG 与数字化篇ESG 发展：潜力标尺数字化发展：任重而道远34 /41 /46/产业物流篇产业运营：逆境铸魂物流资产投资运营：资本奔腾47 /53 /59/创新发展篇康养产业综合运营：窗口与机遇文旅发展：识变从宜办公空间服务：多元未来住房租赁：REITs 突破与增长信号60 /69 /75 /80 /89/物业服务篇物业服务：辅车相依，唇亡齿寒90 /98/商业篇商业地产纵览：静待复苏99 /32022中国房地产行业发展白皮书市场篇42022中国房地产行业发展白皮书销售回顾触底与回暖 6 月份前 100 房企实现权益总销售金

4、额 5864 亿元，环比增加 50.4%环比增加 50.4%，前 100 房企 6 月销售复苏6 月房地产市场迎来半年业绩冲刺期，房企积极推出新盘，配合多样化营销策略；同时，北京、上海等地疫情缓和，房地产市场复苏，助推销售回暖。“”数据来源：观点指数整理观点指数发布的“2022 年 1-6 月房地产企业销售表现”研究报告显示，6 月份前 100 房企实现权益总销售金额 5864 亿元，环比增加 50.4%，同比下降 44.4%。1-6 月，前 100 房企累计实现权益总销售金额 24448亿元，同比下降 52.2%，降幅较 1-5 月收窄 2 个百分点。从整体销售情况来看，1-6 月前 100

5、 房企销售业绩较去年同期有较大幅度下滑，权益销售金额突破 1000 亿的房企共4家， 比去年减少8家；突破600亿的房企共9家，比去年减少 14 家，100 亿以下的企业有 36 家，比去年增加 35 家。数据来源：观点指数整理1-6 月，前 20 房企实现权益销售金额 14184 亿元，同比下降 42.1%；6 月单月实现权益销售金额为 3590 亿元，环比增加 61.7%，同比下降 30.8%。从头部房企来看，1-6 月前三房企碧桂园、保利发展和万科分别录得权益销售金额为 1851 亿元、1411.9 亿元以及 1399.4 亿元，同比下降 38.9%、31.2%、39.3%。另外，去年同

6、期权益销售金额在 2000 亿以上的企业有 5 家，而今年上半年尚未有企业销售达到 2000 亿。52022中国房地产行业发展白皮书数据来源：观点指数整理销售均价方面，上半年前 100 房企销售均价总体平稳，6 月单月录得销售面积为 5150 万平方米，销售均价为 1.67 万元 / 平方米，较上月均价上升 10 个百分点，同比上升 12 个百分点。土地减量近半，22 城首批供地分化据观点指数统计，2022 年 1-6 月一二三线城市成交土地建面 87624 万平方米，同比减少 30%，土地成交总额 14310 亿元，同比减少 53.9%；6 月一二三线城市成交土地建面环比增加 23.9%，同

7、比减少 22.7%，土地成交总额环比增加 60.3%，同比减少 40.6%。数据来源：Wind、观点指数整理数据来源：Wind、观点指数整理2022 年 1-6 月，一二三线城市成交住宅用地建面22005万平方米， 同比减少57.6%， 成交总价11091亿元，同比下降 57.7%，6 月一二三线城市成交住宅用地建面环比增加 68.8%，同比减少 51.9%，土地成交总额环比增加 67.8%，同比减少 43%。随着楼市热度下降，拿地企业数量减少，土地出让规模下滑，其中住宅用地供应降幅明显；成交方面，土地成交量价齐跌，宅地在土地成交总价中占比较高，对市场表现影响更为突出。集中供地方面，2022

8、年不少城市继续放宽集中供地的参拍条件，包括下调竞买保证金或监管资金比例、下调政策性房源配建面积、取消“竞自持”环节、取消销售房价限制等，但土拍条件对集中供地的影响较小，城市间集中供地仍表现分化。据观点指数统计，2022 年上半年 22 城首批集中供地挂牌地块 471 宗，成交地块 396 宗，成交建筑面积约3898 万平方米，成交总价 4961 亿元，平均撤牌及流拍率约 15.9%。由于企业参拍积极性下降， 叠加集中供地批次增加，北京、青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉等多个城市确认今年将会举行四个批次的集中供地，因此今年首批集中供地土地挂牌数量普遍下降。北京、广州、重庆等商品房库存较为

9、合理的城市在2022 年集中供地中缩量保成交，首轮土拍表现相对平稳；62022中国房地产行业发展白皮书南京、长春等城市商品房库存高企，土地交易市场冷清，在供应缩量情况下成交不太理想；少部分城市一批次供应宅地挂牌数量上升，包括上海、深圳、合肥、成都等，其中深圳表现亮眼，平均溢价率达到 15%。房企到位资金承压，下半年迎来偿债高峰期2022 年上半年，受融资通道收缩和销售行情下行影响，房地产企业资金承压。数据来源：国家统计局、观点指数整理国家统计局数据显示，1-6 月房地产开发企业到位资金 76847 亿元，同比减少 25.3%，降幅较 1-5 月的收窄0.5pcts。6 月单月房企到位资金 16

10、443 亿元，同比下降23.6%，相比 5 月降幅收窄 9.8pcts。从到位资金结构上看，1-6 月国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款和定金及预收款累计值分别为9806、55、27224、12158、24601 亿元，同比增幅分别为-27.2%、 30.7%、 -9.7%、 -25.7%和-37.9%， 增速较1-5月变动分别为 -1.2pcts、-70.3pcts、-2.5pcts、1.3pcts、1.8pcts。6 月，国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款和定金及预收款分别为1761、 4、 6163、 2373和5460亿元，同比增速分别为-32.1%、 -75.2%、

11、-17.5%、 -19.7%、 -30.8%，增速较 5 月变动分别为 1.9pcts、-120.9pcts、-4.2pcts、14.7pcts、17.9pcts。整体上来看，6 月房地产企业国内贷款依旧处于下行态势，销售回暖趋势下个人按揭贷款和定金及预收款出现边际改善， 但对比去年同期下降34.3%， 处于低位水平。后续房地产企业融资环境需要进一步改善，缓解资金压力和流动性危机。数据来源：国家统计局、观点指数整理数据来源：Wind、观点指数整理，美元债按汇率换算成人民币计值债务方面，今年下半年，房地产企业共有 264 支境内信用债到期，存量金额为 1961 亿元；此外还有 90 支美元债到期

12、，存量金额为 1589 亿元。整体上看，2022 下半年是房地产企业偿债高峰期，当前融资通道收缩以及销售回暖的不确定性给房企带来较大的偿债压力。房企尝试多元化偿债，政策触底反弹房企流动性压力未减，资金紧张之下通过展期寻求喘息空间。据统计，今年上半年有不少于 12 家上市房企开展债务展期工作，展期债务其中包括境外债、境内公司债、资产支持证券等。72022中国房地产行业发展白皮书在债务获得展期的同时，企业依然需要积极寻求资金来源，售卖资产成为了最直接和有效回笼资金的方式。如 1 月初世茂资产处置提速，上架上海、北京、杭州等地核心区位的优质资产，合计资产价值超过 771 亿元。对此，央行亦支持优质房

13、地产企业兼并收购重点房地产企业项目，招商蛇口、华润置地等企业获得收并购融资，但由于项目的股权、资金背景、盈利能力等问题需逐一研究，房企普遍对收并购持谨慎态度，更多着眼于合作项目。如美的置业视并购窗口为调仓的重要时机，收购合作方南京、长沙、重庆、天津等高量级城市项目股权，并退出广西柳州、湖南岳阳等低量级城市项目，把握提升项目布局城市能级的机会。房企之外，AMC 等金融机构加入房地产不良资产处置的队列。公开资料显示，中国恒大、佳兆业、中南建设、华夏幸福、融创中国、花样年、阳光城、世茂、奥园等企业均已有 AMC 介入，或传项目收购。政策层面，今年上半年各城市陆续出台楼市放松政策，郑州在三月初发布“郑

14、 19 条”，打响楼市松绑的“第一枪”，调控内容包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设、优化房地产市场环境等。随后各城市开始加大楼市救市力度，从年初的放宽公积金使用条件的政策改为放松限购、限贷、降低首付比例等。二三线城市中放松限购及提供公积金支持购房是最为普遍的救市方式，政策具有一定的针对性，但未完全解除限购、限贷等措施。从货币需求的角度观察，救市政策正在逐渐起效，居民购房积极性提高。央行公布数据显示，4 月份住户中长期贷款减少 313 亿元，5、6 月份则分别增加 1047、4167 亿元。随着部分城市新一轮救市政策的实施，住户中长期贷款有望继续回升。另外，

15、房贷利率方面迎来利好，根据 2022 年 5 月LPR 报价，5 年期以上 LPR 为 4.45%，下调 15 个基点；受此影响，一线城市银行房贷利率全面下调 15 个 BP。叠加央行、银保监会支持，首套房利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，首套房贷款利率最低可至4.25%， 将进一步利好房地产市场复苏。82022中国房地产行业发展白皮书2022 年度影响力地产企业研究体系包括：企业的运营能力（资产总值、权益销售金额、项目个数及构成、城市布局）、未来的发展潜力（权益土地储备、权益总货值）、企业影响力（营销方式及策略、 运营效率与企业治理、 产品创新性及技术水平、 品牌

16、特色与影响力） 、社会影响力（企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。碧桂园滨江集团保利发展控股华发股份华润置地金辉控股金科股份力高集团龙湖集团路劲地产世茂集团万科旭辉控股越秀地产远洋集团中海地产中粮大悦城中南建设招商蛇口卓越集团* 以上企业按拼音首字母排序92022中国房地产行业发展白皮书影响力地产企业：稳健破局这一年以来，楼市政策松动、房贷利率下调、土地竞拍条件放宽等利好消息接踵而至。然而，销售下滑、停贷危机、企业信用下滑等风险事件依然存在。为了适应复杂的市场环境，保持行业影响力，房企必须巩固自身优势，同时寻找新的发展战略和管理优化。“2022 年度影响力地产企业”，

17、以资产总值、权益销售规模、权益土地储备、布局城市、业务发展以及品牌特色等指标为研究体系，综合评价、深入研究过去一年表现突出、发展成果优异、影响深远的标杆房企。喊出 “黑铁时代” 观点的万科， 在业绩会上表示要 “缩表出清”，具体来看，万科在公开市场获取项目的力度明显下降。根据观点指数统计数据，今年上半年万科权益拿地金额约 277 亿元，较去年同期下降 75.1%。而各类项目合作则消息不断。 根据深圳国际的披露，万科发展向前海商业公司注资 9.15 亿元的增资款，以获纷繁复杂的行业环境中，保持稳健经营、寻求风险共担是重要的破局思路。得前海商业公司 28% 股权；同时公告透露，深圳国际将与万科共同

18、开发深圳前海二期 T102-0337 及 T102-0338宗地。另外， 万科入股绿景中国深圳白石洲旧改项目第三、四期，两期规划体量达 270 万平方米，占据了白石洲旧改总体量的 75%。此外，万科或利用品牌优势及资源获得项目 20% 利润分配权，注资金额占项目股权约 8%。保利发展构建了涵盖招拍挂、城市更新、产业拓展、兼并收购等在内的资源获取体系，形成强大的资源整合能力，保障持续获得低成本项目资源，并借此储备了质地优良、规模合理的土地资源，近年来 38 个核心城市储备资源始终保持在 75% 以上，住宅货量占比超 80%，资源储备满足 2-3 年的开发需求。此外，凭借出色的项目开发能力，保利发

19、展受到不少地方国资企业欢迎，如合肥城建拟增资扩股引入保利发展共同合作开发于 4 月 22 日的南京集中供地中竞得的两宗地块。以高权益比闻名的中海地产则从年初开始为北京中海汇德里、广州广钢新城地块等项目寻求合作方，以及将上海建国东路街坊城市更新项目南侧 3 幅地块大部分股权出让，留下 2% 的权益及北侧的 2 幅宅地控制权。在纷繁复杂的行业环境中，保持稳健经营、寻求风险共担是重要的破局思路。“”102022中国房地产行业发展白皮书2022 年度投资价值地产企业研究体系包括：企业的运营能力（权益销售金额、权益销售面积、权益土地储备、权益总货值、城市布局）、投资潜力（营业收入及营收结构构成、近三年营

20、收复合增长率、ROE、净负债率、现金短债比、剔除预收账款的资产负债率）、企业影响力（营销方式及策略、运营效率与企业治理、产品创新性及技术水平、品牌特色与影响力）、社会影响力（企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。碧桂园滨江集团保利发展控股华侨城华润置地合生创展金地集团建发房产绿城中国龙湖集团万科五矿地产新城控股旭辉控股越秀地产中国金茂中海地产珠江投资中粮大悦城招商蛇口* 以上企业按拼音首字母排序112022中国房地产行业发展白皮书投资价值地产企业：精耕细作过去一年，房地产风云变幻，市场对于企业价值的判断标准亦快速转变。曾经，土地与销售规模是最大评判法则，随着调控政策的出

21、台以及三道红线要求的出现，加之行业去金融化、去杠杆化过程的持续，企业信用、债务规模、资产质量等因素都成为了观察企业投资价值的重要标准之一。2022 年度投资价值地产企业，以权益土地储备、布局城市、营收增长、ROE 以及三条红线财务表现等指标为考察标准，盘点过去一年内适应市场变化且财务稳健、业绩良好、管理精细，在市场竞争中脱颖而出的房地产企业。根据房企财报数据，万科、合生创展、旭辉等企业平均融资成本下降，其中万科通过加强现金流管理、优化债务结构与融资成本，保持了三道红线“绿档”，同时，2021 年末存量融资综合融资成本降低 2.02 个百分点至 4.11%。随着房企融资环境边际回暖，房地产债券融

22、资规模企业信用、债务规模、资产质量等因素都成为了观察企业投资价值的标准之一。回升， 融资成本下降。 根据观点指数统计， 保利发展、 万科、华润置地、招商蛇口、金茂等企业 2022 年上半年新债融资成本均在 3.5% 以下。财务表现之外，新增土储质量亦是判断房企投资价值的重要指标，尤其是在项目销售疲软的当下，房企若能形成独特的资源获取能力，低价获取核心城市潜力地块，将对保持未来销售稳定及改善利润水平大有裨益。滨江集团2022年在拿地上坚守大本营， 在杭州第一、二批集中供地中拿下 409 亿元共 23 宗地块，其中独立竞得的地块就有 18 宗，包括总价 61.82 亿元的上城区四堡七堡单元 JG1

23、405-41、JG1405-42 地块。在集中供地的背景下， 市场迎来 “竞品质” 的新风口，绿城在经过多年的产品研发与创新后提升了产品核心竞争力，为土地获取提供了很大帮助。此外，据相关披露，绿城项目运营成本不断优化，实现平均 4.3 个月开工、7.3个月开盘、30.1 个月交付。“错峰拿地”和“精准布局”投资方式，亦为绿城发力提供了基础。值得注意的是，根据企业有关公告，2022 年上半年越秀地产以权益销售金额 479.2 亿元，同比上升 4.7% 的业绩成为前 20 房企中唯一同比上升的企业，这一成绩背后与坚持拓展优质土储、不断升级产品与服务息息相关。“”122022中国房地产行业发展白皮书

24、2022 年度影响力房地产代建管理企业研究体系包括：企业的营运指标（销售金额、销售面积、新增项目数量、新增项目面积、项目布局、项目构成、盈利水平）、企业影响力（营销方式及策略、运营效率与企业治理、 产品创新性及技术水平、 品牌特色与影响力） 、 社会影响力 （企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。绿城管理蓝城集团金地管理中原建业华润置地建发建管蓝绿双城雅居乐房管万科保利里城序号企业132022中国房地产行业发展白皮书代建管理企业：绿城管理领先，蓝城金地管理各展实力2022 年房地产市场遭遇巨大的挑战，疫情持续影响下造成了多方面冲击，销售骤降、融资困

25、难、债务违约事件频发、 地产债信用受损等， 极大打击市场参与者信心，使企业陷入恶性循环。面对诸多问题，政府实施多项政策助力房地产市场发展，如 LPR 下调、土地竞拍条件放宽、金融支持刺激需求端等。 一些企业也瞄准了代建行业高收益率、 低风险、低杠杆以及抗周期能力强等优势，先后进行布局，有的已在行业深耕多年，有的正逐步开拓代建业务，新老代建企业在复杂的市场环境中，积极应变，另辟一条轻量化蹊径。 “影响力指数 2022 年度影响力房地产代建管理企业”以代建项目规模、在管面积、项目货值、项目布局等指标进行综合分析，研究出极具行业影响力的房地产代建管理企业。根据研究的结果来看，绿城管理拔得头筹，蓝城集

26、团和金地管理位居前列，其次是中原建业和华润置地。绿城管理作为“代建第一股”，凭借着多年深耕代建行业的经验，盈利水平和代建规模等在行业中表现突出。2022 年绿城管理中期业绩发布会表示，截至 6 月底面对市场环境的冲击，房企们正在经历大浪淘沙的考验，而积极应变，找准方向，踏稳步子显得尤为重要。合约代建项目约有 390 个，合约项目总建筑 9430 万平方米，较去年同期增长 12.3%；在建面积 4480 万平方米，较去年同期增长 2.7%。蓝城集团于 2010 年涉足轻资产模式，并成立相关代建业务线。经过多年发展，累计代建项目数量有 504 个。截至 2021 年底，蓝城累计 248 个政府代建

27、项目，累计总建筑面积 5183.82 万平方米，其中参与保障性住房代建是重要发展方向。另外，2022 年 3 月份，蓝城集团代建五粮液青城山国际康养中心项目，整体面积超 700 亩。金地管理以“代建共赢 G 体系”形成专业优势，满足不同客户的需求，整合资源提供多元化服务。截至2022 年上半年，金地管理代建数量累计超 90 个，累计签约项目面积超过 1600 万平方米。依托母公司金地集团，金地管理可以获得巨大的资源支持，并且有足够成熟且极具竞争力的产品体系。中原建业上市时间不久，但是依然有着不俗成绩。截至 2022 年 6 月 30 日，拥有 266 个在管项目，总建筑面积为 3141.34

28、万平方米，新增 9 个合约项目，新增合约建筑面积 111.68 万平方米。除了扎稳河南基本盘之外，集团积极布局多个省份，包括安徽、山西、陕西、河北、新疆、海南六个省和自治区。另悉， 截至2021年底， 华润置地在管项目数量198个，建筑面积约 4000 万平方米。借助自身的资源综合优势，华润置地把握政策因势利导，打造了一套“投资策划 - 规划设计 - 工程建设 - 运营管理”的一体化代建服务，以成熟管理体系提升整体效率与质量。“”142022中国房地产行业发展白皮书土地市场观察边际缓和 从单月拿地数据来看， 6 月前 50 房企拿地体量环比涨幅较大，同比跌幅收窄，新增土地建筑面积为1083 万

29、平方米。 观点指数监测一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量 3891 宗，环比增加 107 宗，同比增加 31宗；供应土地规划建筑面积环比增加 8.3%，同比增加0.8%；供应土地起始楼面价环比上升 24.4%，同比上升33.6%。报告期内， 一线城市广州、 上海挂牌第二批集中供地，二线城市供地主力是南京、长沙、重庆、天津、合肥等，土地供应呈现量升价减的特点。成交方面，报告期内一二三线城市成交土地数量2832 宗，环比增加 116 宗，同比减少 660 宗；成交土地规划建筑面积环比增加 9.8%，同比减少 28.2%；成交总价环比增加 43.4%，同比减少 45.4%；成交楼面均价环比增

30、长 30.6%，同比下降 23.9%。前 50 房企单月扩储涨 88.4%，滨江新增土储近百万平米观点指数发布的“1-6 月房地产企业新增土地储备”研究显示，报告期内前 50 房企新增土地建筑面积为 5376万平方米，同比减少 81.3%。其中，中海地产、招商蛇口和保利发展新增全口径土地储备分别为 438.2 万、429.3 万以及 411.8 万平方米，处于领先地位。从单月拿地数据来看， 6 月前 50 房企拿地体量环比涨幅较大，同比跌幅收窄，新增土地建筑面积为 1083 万“”数据来源：观点指数整理平方米， 环比上升88.4%， 同比减少86.9%， 较上月收窄3.4个百分点。声明：观点指

31、数研究院报告与数据均来源于观点指数样本企业的全年监测数据、上市房企公告与公司通讯，数据统计口径中新增土储、拿地金额为权益口径，新增货值为全口径；土地统计数据包含招拍挂土地以及收并购项目，旧改用地因转化周期较长暂不纳入统计范畴；观点指数研究院报告与数据仅供行业研究参考，观点指数研究院不对其内容引发的任何直接或间接损失承担责任。152022中国房地产行业发展白皮书六月末进行的杭州第二批集中供地，滨江集团拿地积极，斩获 12 宗地块，涉及拿地权益金额约 215.6 亿元，单月新增土地规划建面 98 万平方米。早前进行的杭州首批集中供地，滨江集团亦拿下 11宗地块。另外， 报告期内拿地力度较大的企业以

32、央国企为主，包括建发房产、 武汉地产、 中国铁建、 越秀地产、 中建二局、苏州新高城发等。土地供应爬升，同比降幅收窄观点指数监测一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量 3891 宗，环比增加 107 宗，同比增加 31 宗；供应土地规划建筑面积 25723 万平方米，环比增加 8.3%，同比增加 0.8%；供应土地起始楼面价 1986 元 / 平方米，环比上升 24.4%，同比上升 33.6%。数据来源：Wind、观点指数整理住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地 1046 宗，环比增加 115 宗，同比减少 57 宗；供应土地规划建筑面积 7870 万平方米，环比增加 26%，同

33、比减少 18%；供应土地起始楼面价 5427 元 / 平方米，环比上升 26.2%，同比上升 82.4%。数据来源：Wind、观点指数整理分城市能级来看，一线城市广州、上海公布第二批集中供地地块信息。其中，广州第二批集中供地挂牌 14宗地块，总土地面积 47.4 万平方米，总建筑面积 146.6万平方米，总起价 253.1 亿元，已于 7 月 18 日进行出让。与首批供应地块相比，广州二批次供地体量下降，中心区供地比例上升，天河区时隔一年半再推宅地。交易规则方面，除海珠一地块继续沿用“竞地价 +竞自持 + 摇号”的规则外，其余宗地采用“限地价 + 摇号”的方式，取消“竞自持”环节，一定程度上提

34、高企业参拍的积极性。上海第二批集中供地挂牌 34 宗涉宅用地，包括 2 宗城中村旧改用地，总土地面积约 1795 亩，总建筑面积107.1万平方米， 总起价746亿元， 于7月28日完成出让。二线城市供应住宅用地 256 宗，供应土地建筑面积为 2760 万平方米，环比增加 16.5%，同比增加116.3%；供应起始楼面价为 6804 元 / 平方米，环比下降19.1%，同比上升 152.3%。南京、长沙、重庆、天津以及合肥是报告期内的主要供地城市，其中南京第二批集中供地推出 44 宗商品住宅地块， 总起价755.8亿元， 总出让面积196.99万平方米，总建筑面积 452.36 万平方米。南

35、京本次挂牌地块有 31 幅地块延续“限房价、定品质、 竞地价” 政策， 另外有13幅地块实行 “差异化定房价，按程序报备”政策，即出让时不设定毛坯限价，在开发企业完成开发后向有关部门报备审核，属于提升住房品质的一种政策。天津第二批集中供地挂牌11宗地块， 供应减量明显，同时，有 6 宗地块为首批次未成交地块重挂，其中仅 1宗地块挂牌价格调整，显示出天津追求平稳的供地思路。报告期内，三线城市供应住宅用地 742 宗，供应土地建筑面积为 4730 万平方米，环比微涨 2.6%，同比减少 43.4%；供应起始楼面价为 3031 元 / 平方米，环比上升 7.2%，同比下降 0.5%，主要供地城市包括

36、南通、菏泽、威海以及驻马店等。整体来看，报告期内多个重点一二线城市集中供地挂牌， 推动土地供应量上升， 亦拉升整体楼面地价；另外，随着房地产市场政策环境放松，各城市推宅地意愿积极，助推宅地供应规模上升，一二三线城市单月住宅用地供162022中国房地产行业发展白皮书应建面同比降幅较上月收窄 27 个百分点。宅地成交量价环升，平均溢价涨 1.7个百分点成交方面，6 月疫情缓和，助力一二线城市加快土拍进度，土地成交体量环比上升，一二三线城市单月土地成交建面创年内新高。数据来源：Wind、观点指数整理具体而言，一二三线城市成交土地数量 2832 宗，环比增加 116 宗，同比减少 660 宗；成交土地

37、规划建筑面积 17910 万平方米，环比增加 9.8%，同比减少28.2%；成交总价 3650 亿元，环比增加 43.4%，同比减少 45.4%；成交楼面均价 2038 元 / 平方米，环比增长30.6%，同比下降 23.9%。住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地 674宗，成交土地规划建筑面积 5276 万平方米，环比增加46.1%，同比减少 56.2%；成交总价 2996 亿元，环比增加 49.9%，同比减少 47.8%；成交楼面均价 5678 元 / 平方米，环比增长 2.6%，同比增长 19.2%。平均溢价率为4.13%，较上月上涨 1.7 个百分点。分城市能级来看，出让地块的一线城

38、市分别是上海和北京。上海首批集中供地于 6 月 1 日恢复出让，36 宗地块全部成交，总成交额 834.7 亿元，平均溢价率 3.31%。北京第二批集中供地时间横跨 5、6 月，5 月 31 日底价成交 7 宗地块，成交额 218.1 亿元，次日竞价地块 7宗成交，3 宗流拍，成交额 281.5 亿元，二批供地总成交额 499.6 亿元，平均溢价率 5.35%。从出让情况来看，在竞拍规则放松、出让机制优化、地块质量上升的背景下，一线城市集中供地表现稳健；尽管拿地主力仍为央企或国企，但国资平台托底的情况减少，龙湖、大华等民企露面，集中供地趋势向好。二线城市住宅用地成交量升价跌，期内主力土地成交城

39、市包括杭州、合肥、苏州、西安等，由于举行集中出让的城市较多，二线城市宅地成交建面较上月大幅上涨。其中杭州表现突出，挂牌 45 宗涉宅用地全部出让，成交总额 557.1 亿元，平均溢价率达 4.02%，12 宗出让地块触及中止价进入一次性报价阶段。相比之下，其他城市土拍则显得比较冷清，例如，172022中国房地产行业发展白皮书苏州市第二轮集中供地共成交 20 宗地块，成交总金额271.3 亿元，平均溢价率为 2.2%，溢价地块 3 宗，同时，竞得者全都为苏州本土企业，其中苏高新摘得 5 宗宅地，其余地块多数由苏州地方国企或城投平台公司竞得；西安首批集中供地分三轮进行，最终 24 宗成交、9 宗流

40、拍、1 宗中止，总成交额 245 亿元。三线城市土地成交量价齐涨，平均楼面价较上月上升近 15%，报告期内主要土地成交城市包括湖州、临沂、宿迁、泉州等。以住宅用地成交总价来看，报告期内，上海、杭州、合肥、北京以及苏州 5 个城市名列前茅，成交总价分别是 834.7 亿元、557.1 亿元、292.5 亿元、281.5 亿元（北京仅统计 6 月内成交总价）以及 271.3 亿元。从涉宅用地成交总价数据来看，期内大额成交地块主要位于上海与北京，一线城市之外仅杭州一宗地块入列，而上海有 6 宗，北京有 3 宗，竞得人以央企国企为主，民企则有滨江集团、惠州奥花置业联合体、香港置地等。成交价格最高的是北

41、京朝阳区太阳宫新区 D 区0210-029 地块，由中建二局以 66.8 亿元加 10% 政府持有商品住宅产权份额竞得，溢价率 15%，成交楼面价约88250 元 / 平方米。据了解，该地块初步设计方案已经出炉，规划建设10 栋住宅楼，总房源 412 套，以小高层、高层住宅为主，面积或为163至220平方米的四居室， 最早可在9月开盘。广州黄埔重启城更，知识城接手燕塘村6 月 3 日，广州市 2022 年城市更新项目年度计划公布，列入广州市 2022 年城市更新项目年度计划的旧改项目共计 224 个，旧村庄项目 118 个，旧厂房 102 个，旧城镇 4 个。其中，黄埔区计划推进 92 个项目

42、，其中纳入实施计划的项目 32 个，纳入前期计划的项目 60 个。6 月 26 日，黄埔区举行了知识城新乡村示范带暨“九佛五村七片”首开区动工，将分区分类、分步、科学平稳有序推进实施城市更新行动，其中包括莲塘村、蟹庄村、燕塘村、山龙一二社、重岗村等。经历了近一年的核查与整改后，黄埔区城市更新正式重启。近期，广州亦发布了关于进一步明确城市更新（全面改造）项目推进有关管控要求（试行）的通知，城市更新将在监管和规范中继续推进。对于部分已开展工作但合作企业资金流动性存在风险的城更项目，广州正通过区属国企的介入解决项目问题，日前，知识城集团接手九佛街燕塘村旧村改造项目，后者目前处于前期计划阶段，签约率约

43、 93%，拆除率约 91%。深圳城市更新亦出现类似情况，日前深圳人才安居182022中国房地产行业发展白皮书集团接手龙华大浪建泰城市更新工改工项目，该项目此前曾确定佳兆业为实施主体。另外，绿景中国引入万科开发深圳白石洲旧改项目第三、四期，三、四期规划体量达 270 万平方米，占据了白石洲旧改总体量的 75%，按目前周边在售项目均价以及 50% 可售面积估算，三、四期项目货值将在一至两千亿之间。192022中国房地产行业发展白皮书资本篇202022中国房地产行业发展白皮书地产金融偿债中流地产行业所面临的“冬季”，或许比市场预料的要更加漫长。2022 年行业呈现出较为集中的债务到期浪潮，融资“缺口

44、”规模与持续性不容小觑。资金短缺情况较为明显地体现在境内外市场上，月均约 80 亿元的净融资流出何时划上句号仍是未知数。2022 年 1-6 月，观点指数 61 家样本房企融资情况和楼市销售一样遭受 “腰斩” 境遇， 融资总额约3670亿元，同比下降 58.2%，与 2021 年下半年相比下降 30.1%。不仅如此，融资“缺口”刺激了融资成本降低、增信工具推出以及“舍外保内”等现象的产生。观点指数认为，在融资紧张环境下，“保内不保外”或将成为常态，但是后果将致使整个行业失去海外市场的议价权。地产行业所面临的“冬季”，或许比市场预料的要更加漫长。“”境内市场“缺口”难平，融资成本小幅回落过去 6

45、 个月，房地产开发境内债券融资共计发行268 笔，较去年同期减少 102 笔；发行规模合计约 2530亿元，同比减少 41.35%。据观点指数持续观察，上半年通常是房企集中筹资期，部分如万科、中国金茂等企业历年来 1-6 月发行占比超过存续规模的 60% 以上。除此之外，3 月、4 月是房企信用债集中发行时段，不过今年融资窗口期并未如期到来， 销售低迷叠加偿债高峰期， 令2022年成为了 “分水岭”。就 2022 上半年数据来看，境内债券市场同样受到较大影响，但是房企对其依赖程度在逐渐提升。这一趋势自 2020 年以来日益加强，现阶段境内资金来源占比提升至 80% 以上。观点指数认为， 考虑到

46、房企 “借新还旧” 的主要用途，未来融资渠道将继续以境内市场为主。债券融资顺畅与否，是决定企业资金链条是否闭环的主要因素。当下，行业融资规模维持低位，一方面是因为企业降杠杆，主动缩减有息负债规模。2021 年报数据显示，碧桂园、时代中国、华发股份等企业的有息债务明显下降。更重要的是，因资金压力加大、债务违约频发，部分企业的融资通道被直接关闭。数据来源：Wind，观点指数整理2022年下半年， 房企境内债务到期规模约2328亿元，约占下半年行业整体债务到期量的 57%。年初至今，整体融资环境处于快速“冷却”的状态，房企的融资需求212022中国房地产行业发展白皮书和能力同时下降。目前行业“展期”

47、事件尚未发酵完全，市场期待着重组计划尽快 “落地” 。 整体来看， 行业融资未有明显回暖，部分企业不仅是流动性不足，甚至面临资不抵债的境况。虽然境内到期规模没有境外集中，没有明显突出的清偿情况，但庞大债务规模不容轻视。数据来源：Wind，观点指数整理上述数据表明，自 2021 年初，房企境内信用债融资呈现“流出”状态，发行端口的萎靡系主要原因。去年融资缺口为月均-80亿元， 2022上半年该指标为-78亿元。观点指数认为，2022 全年月平均缺口将会远超去年水平，主要原因有两个：其一，上半年发行规模同比减少约 40%，换句话说，下半年需要增发约 70% 才可维持同期水平，困难较大；其二，本年偿

48、债浪潮普遍集中在下半年，忽略短期融资券影响，7-12 月信用债到期规模约为 2600 亿元，基本与上半年发行额持平。融资产生落差之后， 企业间融资成本差距有所缩小，境内融资成本小幅回落。2022 年上半年，房企发行信用债的平均利率为3.58%， 较去年同期下降约0.6个百分点。观点指数认为，行业融资成本下行是一个“利好”消息，但是造成这一现状的原因并不是整体融资环境优化，而是许多民企“丧失”了发债权。以发行规模为权重，约 60% 企业境内融资成本集中在 3.00%-4.00% 之间；少数央企国企，诸如保利发展、招商蛇口与华润置地等票面利率在 3% 以下。相对而言，民营企业发债空间受限，且成本较

49、高。例如有民营企业上半年融资成本超过 6%；换句话说，在同样融资规模下，部分房企要比央企多支付近一倍的股息与财务费用。行业融资成本下降的部分原因是原本可以发行低利率票据的央企、国企并未受到较大影响，但是部分民营企业由于信用风险影响，甚至丧失了发行高利率票据的机会，融资前景依旧不容乐观。数据来源：Wind，观点指数整理数据来源：企业公告，观点指数整理同样是去杠杆导向和融资收紧，2021 与 2022 年的效果和影响与历史情况有所不同。上一次融资通道收紧发生于 2018 年左右，房企的应对方式是开拓新融资渠道，以较高成本资金维持企业周转。如发行成本较高的境内债与美元债，从而整体上抬高了融资成本。然

50、而，此次融资受限的结果是出险房企资金链闭环失效，只能被动偿还，有息负债规模出现明显下降，尤其是美元债偿还或者非标融资规模压缩，压低了融资成本。美元债市场“腰斩”，下半年集中偿债期将至境外市场的情况比境内更加严峻。222022中国房地产行业发展白皮书2022 年是房企美元债务偿还高峰期，规模比去年更高，加之经济面临下行压力，购房者买房意愿减弱，房地产企业正经历严峻考验。伴随着即将到来的 6 月份和 7 月份债务偿还高峰，下半年预计展期或利息违约的现象将集中出现。发行端，1-6 月发行总额约 167.8 亿美元，达到近 5年来最低值，同比下降约 78%。数据来源：WIND，观点指数整理注：海外债以

51、历史汇率计算净融资持续为负，但相较于去年增加 16.18 亿美元，发行端仍同比下降 53.65%。到期债务规模无显著变化，基本维持在60亿美元， 融资缺口保持月平均约40亿美元。据观点指数不完全统计，2022 年 6-7 月份，有 73只境外地产债券面临到期与付息。其中，佳兆业、中梁控股等企业有超 3 只美元债面临付息。随着美元债到期高峰临近，展期以时间换空间，成为部分房企的唯一“下策”。数据来源：WIND，观点指数整理截至 5 月 23 日，2022 年 1-5 月房企境外债券规模约 82.64 亿美元，较 2021 年同期下降 75 个百分点。相对而言，同期房企境内融资规模约 2200 亿

52、元，同比减少28%。2020 年以来，房企境外融资占比较高的趋势发生扭转，未来或将长期以境内融资为主导。结合以往房地产周期中地产美元债的表现，大规模集中到期的兑付情况仍不容乐观。2022 年 3-4 月、6-7 月是房地产美元债的到期高峰，也是房企境内外债券合计到期的高峰，不排除集中展期的情况发生。观点指数预计，美元债市场有望回暖，但很难回归历史水平，接近月均 62 亿美元债的缺口亟待寻找新渠道。整体来看，不管是境内还是境外债，下半年展期都将是持续的热词。近段时间内，有房企对所有境外美元债申请展期并获通过。虽然当下房企申请债务展期已不是新鲜事，但一次性宣布所有美元债寻求展期，依然会引起资本市场

53、的消极反应。境内债方面，从 2022 年开始，一年及以上的境内债房企普遍采取分期兑付方式，并质押旗下项目公司股权用于增信。个别房企在投资人强烈要求下，还会增加实控人无限连带责任担保。除了展期，大部分民企现阶段的共识还包括降低前期兑付比例、 延长分期兑付间隔、 减少增信措施等。 后续，民企对境内债展期方案的设定大概率还会不如投资者预期。房企寻求债务展期，本质是以时间换空间。二次展期出现，说明企业偿付能力并未恢复，整体资金面还在走下坡路。此前房企铺排展期方案，大多将兑付比例较大部分放在 2022 年下半年。二次展期现象一旦蔓延，意味着已成功展期的地产境内债，下半年兑付情况堪忧。筹资“缺口”刺激信用

54、工具产生，展期事件将在下半年延续5 月出台了一项利好于民企公开市场融资的政策，有关部门选定龙湖集团、碧桂园、美的置业、新城控股、旭辉控股五家作为示范房企，增设信用保护工具，改善当前民营企业融资受阻的局面。上述企业中，龙湖集团融资规模较为突出，共计 33亿元主要用于回售到期票据以及补充流动资金。232022中国房地产行业发展白皮书除上述企业外，万科在 2022 上半年展现出较强的投资意愿，且改变了以往“借新还旧”模式，开始布局项目建设。数据来源：企业公告，观点指数整理此次信用保护工具主要是信用违约掉期（CDS）与信用风险缓释凭证（CRMW），两者分别是对债务主体和单笔债权进行风险保护，在违约发生

55、时要按约定赔偿投资人损失。事实上，房地产境内融资“松绑”的信号自 2021 年年底便公布，碧桂园、龙湖集团、龙光集团、金地等民营房企相继加入发债阵营。不过，观点指数监测的样本企业 2022 年 1-5 月境内融资额只达到 1280 亿元，同比减少 36%，并未出现明显的“回暖”迹象。现阶段无违约民企的融资渠道是畅通的，但市场投资者信心缺失，认购意愿不强，导致这类房企无法顺利融资。而且，增信工具的本质是保险，需要付出代价。投资人需要支付额外保费， 费用率通常在0.4%-1.2%之间，与企业信用呈反比，基本会让收益打九折。此外，上述三家房企的计划融资规模合计不超过24.02亿元， 相较招商蛇口、

56、华润置地、 保利等央企的规模，民企融资规模普遍偏小。如果未来销售无法回弹，收益无法保证，民营房企债券融资依然无法摆脱认购的尴尬局面。2021至2022上半年， 展期事件成为了房企的高频词。据观点指数统计，境内债券发生违约类型事件的次数达到 48 起，“展期”类型的数量和规模占比最高。数据来源：企业公告，观点指数整理观点指数认为，对于拥有较高轻资产比例或盈利优质的，但是短期流动性承压的房企来说，提前与债权人沟通、 商议展期， 是较为理想的以时间换空间的补救措施。不过，展期并不是无风险的，行业高频繁的展期会让其“代价”愈来愈高。比如，部分企业为了使债权人同意要约，往往提出支付 3 -6的同意费，通

57、常是半年利息支付额的 10%-20%；或者直接提高票面利率。对于展期 1 年的票据来讲，要多支付约 2.1-2.2 倍的半年利息额；或追加指定资产处置条件，往往会导致资产出售周期加长，亏损可能性增大。“展期” 之后的持续发展应成为市场的焦点。 现阶段，各个房企“销售资金”的回款能力急剧下降，回笼资金主要依靠新债券与项目出售。但对于部分出险企业而言，其资金来源将成为较大障碍。因此， 虽然暂缓了短期偿债压力， 却加重了利息负担，长期债务压力并未缓解。“保内舍外”，或将丧失海外市场当前部分出险房企存在境外债务大于境内债务，这242022中国房地产行业发展白皮书些企业也普遍采用“舍外保内”等策略。以样

58、本企业 A 为例，存续美元债共计 12 笔，规模合计达 36.6 亿美元，将于 2022 年下半年到期或行权的有两笔，余额合计 5.59 亿美元，并未有极大的偿付压力。此时急于展期谈判的根本原因是投资者对于其私募美元债担保较为敏感，这反映出现阶段投资者对出险房企所担忧的“保内不保外”问题。观点指数并未找到该企业发布相关公告对外披露私募美元债的具体担保规模，但根据近年来“或有负债”推测，未披露的私募美元债担保规模可能超过 20 亿美元。私募美元债市场的失信行为影响程度更深，因为涉及多家中资银行所提供的资金。即便不统计离岸银团贷款，样本企业 A 的债务规模也接近 60 亿美元。该公司当前的债务策略

59、是“保内不保外”，对于境外债务展期不成即接受重组。这同样是整个行业的“避险倾向”，原因之一是境外债如果执意起诉或者申请清盘，清偿率是低于境内水平的，所以从财务方面也可以理解其“保内不保外”的意图。另一重原因则是， 房企营业区域、 土储及核心资产 （投资物业与商业楼宇）以及最“棘手”的被抵押、合作项目基本都集中在境内。如若不能妥善解决，房企将会依次面临赔偿合作违约金、庞大的抵押规模以及资产被查封、冻结等后果。在融资缺口环境下，“保内不保外”或将成为常态，后果将致使整个行业失去海外市场的议价权。252022中国房地产行业发展白皮书2022 年度资本市场影响力企业研究体系包括：企业的资本市场表现力（

60、投入资本回报率 ROIC、现金利息保障倍数、收入负债比、息税前利润、带息负债增长、主体信用评级）、企业影响力（营销方式及策略、 运营效率与企业治理、 产品创新性及技术水平、 品牌特色与影响力） 、社会影响力（企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。碧桂园服务贝壳找房保利发展控股东湖高新ESR华润万象生活华润置地龙湖集团中国海外发展招商蛇口* 以上企业按拼音首字母排序262022中国房地产行业发展白皮书资本市场表现：震荡中的调整与机会2022 年以来，地产及相关行业受宏观调控的影响仍存，股债市场价格的变化亦表达了资本市场对这一变化所产生的不确定性而举棋不定。资本市场是上市公

61、司融资、并购重组、优化资源配置的重要平台，同时也为实现相关产业结构发展升级提供了重要的支撑。合理利用资本对于企业的健康发展有莫大助力，因此地产及相关行业在低谷过后应更重视持续经营理念，实现有效的内审和风控管理，一步一脚印实现发展及利润最大化。观点指数通过跟踪研究上市房企及相关衍生业态的财务指标、企业影响力和社会影响力等方面，综合评估企业的资本市场表现。其中，中国海外发展、华润置地、碧桂园服务等企业的表现均有较好数据支撑。前两者近年来投资回报率分别为 6.21% 和 4.77%，领先于样本企业均值水平；息税前利润分别约为 513 亿元及 456 亿元，同时在 2021 年销售及融资均受影响下，实

62、现正向的经营及总净现金流。碧桂园服务是上市较早、体量也是相对领先的一家物企，表现亦是可圈可点。得益于较早参与资本市场，规模优势显现，企业近期投资回报率实现 39.65%，大幅领先于行业均值水平。企业多年来均获得稳定增长的经营现金流入，且在 2021 年有大规模的投资动作，后续利润增长值得期待。房企及相关业态投资回报率近年来有较明显的下行趋势， 不过物业有小幅度回升。 从样本企业具体数据来看，地产行业的投资属性正逐年下降，由 2018 年投资回报率3.24% 下降到 2021 年的 1.99%；园区企业的投资属性三者中最低，由 2018 年的 2.79% 期间多次波动至 2021 年1.65%。

63、物企由于经营模式相对稳定，投资属性在三者中表现较好，2018 年实现 25.93% 的高点后有较大幅度下滑，不过近期盈利表现较好，回报率正逐步回升，2021 年为20.99%。在地产行业发展承压的情况下，房企盈利能力受到进一步影响。而物企由于盈利模式与传统制造和工业经济有所差异，即使在波动市场下也取得了不错的回报，后续可能更受投资者青睐。 融资方面，2020 年三个业态都有较大幅度下跌，期间物企保持着领先的增长势头。具体来看，2018 年物企实现了 64% 的债务增长，资本市场的顺利为扩大运营规模提供了较大的支援，后续增速有所下降后 2021 年回升至 40%。房企近年来受宏观调控影响，债务正

64、逐年放缓，2018 年增长 51%，近几年逐步下降至 2021 年的 13%；园区债务增速则一直相对稳定，不过在 2019 年有较大增长，后续回归正常水平至 2021 年 18% 的增速。债务偿付指标方面有所改善，观点指数通过比较企业营业收入与总负债比例，进一步观察企业的偿付能力。可以看到，得益于债务增速放缓，企业的债务偿付指标有所改善。这一指标物企同样拥有较大优势，由于债务规模较小，营业收入与总负债比例在较长时间内均维持在 1 以上；样本房企指标比例较为平滑，2021 年小幅改善上升至 29%；园区企业与房企相差较小，指标保持小幅波动，2021 年升至 21%。272022中国房地产行业发展

65、白皮书地产基金风口与重组 信托公司在房地产领域的资产规模占比较高，很难从房企的违约潮及售楼景气下滑中独善其身。2022 年上半年是房地产基金不平凡的半年，房企信用违约事件不断，行业景气度下滑，住宅开发投资增量不足，各大基金也开始缩减自身的规模。主要的几只房地产基金注销的关联公司数量占比基本在 20% 左右，多则处 60%-80% 的范围。在这种情况下，地产私募股权投资基金将注意力转向了硬科技、新经济以及特殊机会领域。随着私募资金募集难度的增加，信托基金也成为了地产私募股权投资的主要资金来源之一。不过，可以看到身处信用事件频出的地产领域，信托基金也不能独善其身，几个规模较大的信托因房企违约而造成

66、自身的违约。大宗交易方面， 上半年不乏房地产基金的身影， 商办、物流仓储和数据中心依旧是各大基金青睐的资产。北京、上海仍是商办交易的重点地区，长三角的物流仓储是各大基金争相抢夺的优质资产。“”样本基金规模萎缩明显，资金杠杆效应不尽相同2022 年，各行业利润均有所下滑，私募基金的数量和规模亦是。从私募基金管理人、管理基金数量及金额来看，截至 2022 年 6 月末，存续私募基金管理人 24330 家，较上月减少 188 家，环比下降 0.77%；管理基金数量 133797只，较上月增加 1061 只，环比增长 0.8%；管理基金规模19.97万亿元， 较上月增加41.61亿元， 环比增长0.0

67、2%。单看私募股权和创投数据，可以看到私募股权、创业投资基金管理人 14814 家，较上月减少 113 家，环比下降 0.76%。截至 2022 年 6 月末，存续私募股权投资基金 31536 只，存续规模 10.84 万亿元，环比增长 0.05%。2022 年 6 月，新备案私募基金数量 2562 只，较上月增加 522 只，环比增长 25.59%；新备案规模 486.05亿元，较上月增加 56.67 亿元，环比增长 13.20%。私募股权投资基金 265 只，新备案规模 173.94 亿元，环比增长 10.06%。观点指数持续监测的样本房地产基金中，规模萎缩比较明显的是优钺资管，截至 20

68、20 年 12 月，已累计发行的地产股权基金 19 只，累计基金管理规模约 76.7 亿元人民币。但目前 18 只基金已注销，占比 78.26%，旗下存续的 5 只基金总注册资本仅为 1.73 亿元。同样，首金资本也存在类似的情况，旗下关联公司注销将近 51 家，占比 13.28%；华润资本 13 家，占比13.26%；歌斐资产注销 176 家，占比 20.16%；中信资本 39 家，占比 22.67% 。可以看到，注销关联公司数量占比基本在 20% 左右，282022中国房地产行业发展白皮书多则在 60%-80% 之间。此外，样本房地产基金中规模参差不齐，资金杠杆效应各不相同。房地产基金合计

69、总注册资本为 8079.76亿元， 总投资额为2347.05亿元， 总资金杠杆倍数为3.44，相当于 1 元投入撬动 3.44 元的总投入。而华润资本的资金杠杆是最高，为 185.36 倍，规模最大的一只私募基金为国新国同（浙江）投资基金合伙企业（有限合伙），投资领域涉及环保、新能源、空间技术、信息科技、生物医药等等领域，资金杠杆约为9.41，意味着华润资本在硬科技领域的自有资本规模较高。资金杠杆最低的是首金资本，约 1.46，为大量占股50% 的投资项目，多为房地产开发领域。此前，首金资本与华润资本签署战略合作协议，筹建合资基金管理公司，双方将发挥各自优势，在城市更新、不动产运营、长租公寓和

70、特殊机会投资等领域开展合作。预计未来华润资本的资金杠杆可能会进一步下降。私募股权聚焦非住投资机会硬科技领域仍是房地产基金较偏好的投资领域，据不完全统计，上半年有 5 起较为重要的房地产基金投资事件，其中有 4 起涉及硬科技领域。从主要的投资事件来看，硬科技领域的投资主要集中在信息科技和生物科技。在疫情的影响下，这两大行业成为新星，有多项国家政策支持。如在上述行业蓬勃发展的深圳，就在 4 月初率先开展契约型私募基金投资企业商事登记试点工作。据观点指数了解，基石资本、深创投旗下两只契约型私募基金，已经顺利完成商事登记，成为全国首批参与“实名登记”的契约型私募股权基金。以往的契约型私募基金因无法成为

71、企业具名股东，因而很难从 IPO 渠道退出。而在上述政策的利好下，即使这类基金不进行股权穿透申报，也可以成为上市企业股东的一员，大大刺激了房地产基金对硬科技领域的投资布局。同时，在房地产信用风险频出，楼市景气下滑，新经济机会涌现的大环境下，有 6 只较为突出的房地产基金成立，其中有 2 只机会型不动产基金，1 只社区商业领域基金和 1 只投向新能源领域的基金。机会型不动产基金有望推动出险房企中被低估的优质项目出表，一方面可以给出险房企带来现金流，另一方面也有利于优质项目的盘活。2月15日， 远洋资本称， 已联合多家全球机构投资者，发起设立 6 亿美元的地产特殊机会基金，将担任基金的普通合伙人和

72、基金管理人，负责基金的日常运营及管理。据悉，这是聚焦于国内住宅开发的美元特殊机会基金，专注于投资长三角、大湾区在内的核心城市的住宅开发项目，主要投资领域包括城市更新和特殊机遇项目。而华平投资的“华平亚洲地产基金”则有所不同，去年末完成募集，总额达 28 亿美元（178 亿人民币），将重点关注以物流地产、数据中心、高科技产业园区、生命科学园区和集中式公寓为代表的“新经济地产”。与华平投资类似，国寿乐歌壹号物流股权投资基金也将聚焦于新经济领域。1 月 24 日，国寿投资披露，携手物流企业乐歌集团发起设立总规模近 30 亿元的股权投资基金，国寿资本公司担任基金管理人。该基金关注现代高标仓投资机会，主

73、要聚焦于长三角经济和粤港澳大湾区的核心城市以及周边的卫星城。同样是新经济领域，作为基金管理人的洛德投资与292022中国房地产行业发展白皮书南京公用合作成立规模不超过 7.2 亿元的股权投资基金，聚焦于城市产业升级、新经济相关行业发展的投资机会。其中，南京公用拟认购不超过 3.5 亿元有限合伙份额，江苏洛德及其关联方认购基金不高于 1% 的合伙份额。据观点指数了解，南京公用是一家依托城建集团优势，在房地产、能源、交通领域进行投资、运营的综合类企业。同样是寻找新增长点，高和资本则欲抓住疫情带来的社区商机，于 4 月份成立专注于社区商业投资的基金，规模达 10 亿元人民币。与上述不同的是，拥有大量

74、房地产投资项目的越秀产业投资，与广汽资本合作设立广祺越秀新能源产业投资基金，主要投向新能源及智能网联汽车产业链上下游相关领域，包括氢能源、储能、新材料等。 可以看到，在传统住宅利润空间下滑情况下，上述大部分地产股权投资机构将目光或转向了利润空间更大的城更项目，或转向与地产相关的高速增长的新经济项目，如物流地产和数据中心；同时也关注受信用风险波及的优质项目。而越秀产业投资入局的是这两年最为火热的新能源领域，与地产项目关联并不大。地产信托陆续暴雷，需树立高度审慎风控意识上半年，在私募基金新增备案数量、金额以及存续规模、金额双双下降的情况下，信托成为地产私募股权投资的重要资金来源之一。 据用益信托网

75、报告数据，61 家信托公司在 2021 年底投向房地产领域的信托资产占比主要集中在 30% 以内，其中有 29 家小于 10%，22 家处于 10%30%。万向信托和爱建信托投向房地产领域的信托资产占比超过 50%。 不过受房地产信用事件影响，地产信托规模也有所下降。用益信托统计数据显示，截至 6 月 14 日，2022 年集合房地产信托成立规模 530.29 亿元，同比下降近 82%。 据观点指数不完全统计，截至 6 月 14 日，2022 年对地产项目进行股权投资的信托计划拟发行规模为 84.24亿， 同比下降82% （2021年同期为458.08亿元） ；2021年，房地产信托全年违约规

76、模达 917.11 亿元，占总违约规模61.34%。今年 15 月，房地产信托违约规模 428.43 亿元，占总违约规模的比例达到 80.45%，房地产企业成为违约的重灾区。 而五矿信托、中融信托和平安信托，是业界较为关注的几个暴雷信托。据悉，由招商银行代销的总规模超 23 亿元的“五矿信托鼎兴” 1号至15号产品， 在全部到期后均无法完成兑付。其中，五矿信托 - 鼎兴 2 号集合资金信托计划，用于收购深圳市五顺方商业保理公司持有的，对世茂集团旗下项目公司的贸易应收账款债权，世茂集团关联公司上海世茂建设为债务人的偿付义务提供差额补足。最后，因世茂方面未能履行义务，所以导致了该信托计划的违约。中

77、融信托主要是涉及华夏幸福的债务违约，今年 1月中旬，华夏幸福对中融信托违约两笔本息共计 11.2 亿元的到期信托计划， 涉及产品为融昱100号和骥达11号；5 个月后，中融和华夏幸福合作的享融 223 号、享融 287号也相继出现到期难以兑付问题。情况不同的是，中融信托还涉及出险房企阳光城永康项目的投资，并未出现较为严重的违约情况。滨江出手并购该项目，使得中融信托全身而退，但这种退出情况难以得到大量复制。而头部的信托机构也无不例外地陷入房地产的违约风波中。5 月 23 日，平安信托发布临时公告，旗下安远 9 号集合资金信托计划，产品借款人为武汉融侨置业，该公司未能偿还 2022 年 5 月 1

78、8 日到期的本金 5.99 亿元及对应利息。302022中国房地产行业发展白皮书紧随其后，平安信托翔远 92 号集合资金信托计划便爆出已违约。该信托计划成立于 2020 年 5 月 27 日，存续期限 24 个月，存续规模 10.38 亿元。而借款人正是荣盛发展旗下的项目子公司，荣盛发展作为该信托计划的担保人。可以看到，信托公司在房地产领域的资产规模占比较高， 很难从房企的违约潮， 及售楼景气下滑中独善其身。若没有高度审慎的风控意识，信托的违约潮可能将陆续。大宗交易活跃，地产基金积极参与房企风险化解 大宗交易方面，上半年房地产基金也较为活跃。商办大宗交易方面主要涉及上海展想中心大厦、北京苏宁生

79、活广场、北京钻石大厦以及北大方正资产包。三起收购案中，资产的类型囊括了商办、购物中心、住宅等，特别是北大资产包，类型较为多元。而 3 个卖家，就有 2 个债务出现了问题。所以，对于买家来讲，收购这类资产，能减少溢价甚至折价购买。如北京苏宁生活广场，交易对价 24.5 亿元，项目原本对外报价 35 亿元，但最终成交价为报价的 7 折。这也意味着，房地产基金也在积极参与化解房地产行业风险的队伍中来。物流方面，主要涉及东百集团 3 个物流项目、SC Capital 在长三角的物流资产包以及普洛斯物流基金的到期退出。2 月 10 日，ESR 宣布与一家机构投资者合作，在中国市场收购 55 万平方米资产

80、组合。该资产组合共有 11个已竣工的物流及工业资产，位置集中于长三角地区。 5月 12 日，东百集团公告，将 3 个位于长三角的仓储物流项目公司 100股权转让给领展房地产投资信托基金。6月 21 日，摩根士丹利房地产投资收购 SC Capital 长三角物流及工业资产包，分别是位于南通、太仓、苏州和嘉兴近 21 万平方米的综合物流地产项目。6 月 16 日，普洛斯的中国物流基金 I 拟以 31.88 亿美元出售转让资产予中国收入伙伴基金 V，由于中国物流基金 I 的投资期已于 2021 年 11 月届满，中国物流基金 I拟根据基金的正常业务周期及其组织性文件的约定，通过转让交易标的的方式处置

81、基金资产，实现投资退出。可以看到，物流资产是各大房地产基金眼中的香饽饽，特别是位于长三角的物流仓储资产，因长三角发展迅猛，GDP 总量居全国前列，航运网、铁路网和公路网密集，高科技重工业发达且集群程度较高，加上消费占比也较高，所以成为各大房地产基金的战略要地。 数据中心方面，1 月 20 日，ESR 宣布以 52 亿美元成功完成收购 ARA。完成收购后的 ESR，总资产管理规模将达 1400 亿美元，华平投资也将成为 ESR 的最大机构股东。2 月 22 日，数据中心提供商普平数据宣布完成超5 亿美元融资。作为普平数据的最大机构投资人，华平在此轮融资中再次加码。4 月 6 日，ESR 宣布，收

82、购位于日本东京东久留米市的主要数据中心项目。该项目是位于东京最成熟的数据中心群之一，由三座办公楼组成，总占地面积 20900平方米。4 月 22 日，数据中心服务商秦淮数据已收到初步收购意向，潜在买家包括亚洲私募公司 PAG。 上述关于数据中心的投资活动， 均与华平投资有关，而数据中心开发商之间的资产交易基本没有。这也可以看出，数据中心开发商们虽然在疫情之下业务发展较快，但是业务模式上还是倾向于轻资产。另外可以看到，华平投资在新经济领域有较多的投资，对该领域持续看好，不仅涵盖物流仓储，还包括数据中心，而且地域范围不局限于中国，还包含了亚洲其他国家和地区。312022中国房地产行业发展白皮书20

83、22 年度影响力房地产基金品牌研究体系包括：企业的运营能力（在管 / 累计基金规模、在管 / 累计基金个数、投资项目资产规模、投资领域、投资项目个数、兑付能力、资产管理回报能力、募资来源及成本）、机构影响力（募资优势、团队投资专业水平、私募基金管理水平、内部风控制度建设及退出机制、品牌特色与影响力）、社会影响力（企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。信保基金国寿资本光大安石中城投资普洛斯资本晨曦控股远洋资本保利资本深创投不动产基金鼎信长城华润资本大家祥驰中信资本稳盛投资帕拉丁资本中海晟融华金资管首金资本国投万和中保产业基金61

84、7181920序号企业序号企业322022中国房地产行业发展白皮书2022 年度影响力地产股权投资机构研究体系包括：企业的运营能力（在管 / 累计基金规模、股权投资项目资产规模、资产管理回报能力、募资来源及成本、成功案例）、机构影响力（募资优势、团队投资专业水平、私募基金管理水平、内部风控制度建设及退出机制、品牌特色与影响力）、社会影响力（企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。鼎信长城光大安石国寿资本五牛控股稳盛投资信保基金远洋资本中城投资中海晟融中信资本* 以上企业按拼音首字母排序332022中国房地产行业发展白皮书ESG 与数字化篇342022中国房地产行业发展白皮

85、书ESG 发展潜力标尺 “经济下行”与“融资收紧”背景下，粗放式扩张模式所遗留的问题亟待解决，未来可持续发展将成为房地产及相关行业的共识。在提质增效的背景下，粗放式扩张模式所遗留的问题亟待解决，可持续发展成为房地产及相关行业（住宅开发、商业地产、物业服务、产业运营、物流投资运营等）的共识。尤其作为国民经济重要组成部分的房地产，过去的一段时间里销售乏力、债务承压、融资受挫，整体面临较大的压力。这份压力同样传导到资本市场，使得投资者不再满足于房企及相关行业企业传统的财务信息的获悉，而是对 “绿色金融”、“双碳”、“人才管理”“社会公益”等关键内容也予以重点关注。于是，以环境发展、社会责任和公司管治

86、为导向的ESG 报告也从年报中剥离并独立披露。近年来，上述管理价值理念逐渐成为衡量企业可持续发展水平的重要指标，ESG 投资也成为资本市场的关键投资策略。未来，ESG 所衡量的发展质量及潜力将作为财务数据的重要辅助工具。ESG 渐受重视，建筑与内部治理成聚焦点在报告的开始，观点指数首先聚焦于房地产及相关“”行业中的房企群体，观察它们的 ESG 发展情况。可以看到，规模上市房企逐渐提高对 ESG 信息披露的重视程度，报告披露质量也在不断提高。不过，还存在许多无法忽视的局限性问题。未来房企的 ESG 报告，应该更加注重量化数据的完整度以及对于投入与收益话题的探讨。数据来源：企业公告，观点指数整理注

87、：样本池为观点指数重点跟进的 61 家重点房企；标题中“ESG 报告”指房企公开发行的“环境、社会及管治报告”、“企业社会责任报告”、“可持续发展报告”的统称。房地产行业可持续发展报告可以追溯到 2010 年，随后有愈来愈多房企加入发布行列。数据呈现的结果来看，房企对于 ESG 理念的重视程度逐渐上升，样本企业中 2020 年发行 ESG 报告的占比超过 70%。2021 年本该是数量突破的一年，理应有更多的企业发行 ESG 报告，不过由于有 5 家企业年报出现延期， 故此暂停了 ESG 项目披露，因此 2021 年报告数量未能获得较大增长。ESG 报告内容聚焦方面，观点指数发现房地产行业ES

88、G 评估绝大部分聚焦于建筑与内部治理。这是因为房开业务占比较高的龙头企业，开发链条长，涉及上下游产业较多，建设周期长，资源消耗量大，是参与“碳减排”的重要行业之一。352022中国房地产行业发展白皮书因此， 房地产及相关行业更加注重绿色建筑与 “双碳”信息的披露。据调查，超过 68% 房企公布准确的绿色建筑面积与统计口径以及 2030 年碳排放目标；物流与产业园区企业在智慧园区、智慧仓库、气象预警、智能冷链方面展示较多，几乎 100% 物流样本精确披露了二氧化碳及能源节约成功，并制定 2030 年“碳排放”目标；商业地产的披露重点在酒店业务以及物业服务客户满意度层面，对于人才管理披露程度较好。

89、A 股和港股的披露差异方面，样本池中上市 H 股房企占比较大，约为 70%，目前港交所对于披露 ESG 报告的要求更加严格，体现在 ESG 报告页数、报告编制准则、实质性议题、量化性数据与董事会声明等方面。相比 A 股上市企业，后者披露的情况更为详细，数据也更为齐全。“绿色金融”提供融资新渠道，融资成本优势存疑观点指数统计，2022 年 1-6 月，房企境内债券融资同比减少约 41.35%，来自海外市场的规模同比减少超过60%，资金缺口问题对于民企来说更加严重。 观点指数认为，国内融资环境与规模有限，地产板块可以分得的“蛋糕”逐渐变小。相对而言，境外发债是房企的主要融资形式，而且境外市场资本运

90、作更加成熟，对绿色票据的接受程度以及认购比较高。ESG 主题下的“绿色债券”，无疑为行业融资困境另辟蹊径。 “绿色债券”的特性与房地产及相关行业的建筑业务存在适配性，许多房企发行的绿色债券以建筑本身、建造材料、施工方式等为标的。公开资料显示，当代置业是地产行业发行绿色债券的先行者。随后更多房企加入，据观点指数统计，61 家样本企业 2019 年“绿债”发行规模约为 52 亿元，2020年为 130 亿元，2021 年提升至 407 亿元。从经济效益上考虑，绿色债券确实优化了企业的名义融资成本，发行利率也比普通债券更低，样本数据呈现的结果显示，绿色债券与传统债券平均收益率差距超过 1.5%。近几

91、年房企在境内发行绿债的平均票面利率约为2.5%-5.5%，而传统房企融资成本则平均为 4.0%-8.5%。数据来源：企业公告，观点指数整理注：汇率依据发行时汇率计算数据来源：企业公告，观点指数整理注：债券 1-5 系上市样本企业最近发行的 5 笔非绿色债券因此，绿色债券成为房企的优质融资渠道。以远洋集团为例，近两年该公司发行了 3 笔绿色债券，规模达到 9.2 亿美元。今年四月，远洋集团发行 2 亿美元 2025年到期年息 2.7% 有担保绿色票据，通过“绿债”降低了整体平均融资利率。随着房企发行品种逐步均衡，“绿色”题材也逐渐丰富。Wind 数据显示，绿色公司债及绿色企业债的占比持续上升，分

92、别从 2016 年平均占比不足 10% 分别上升至 2020 年的 33.0% 和 21.5%；绿色中期票据、资产支持证券占比也逐渐上升，其中前者在今年上半年占比约为30%。不过，当前地产领域绿色短期融资债券进程依旧是 0。“绿色金融”在商业地产领域同样得到重视，以太古地产为例，最先于 2018 年 1 月发行首批绿色债券，总集资额 5 亿美元；随后于 2020 年共发行了四批绿色债券，362022中国房地产行业发展白皮书总额达港币 19.34 亿元，以及一笔最大限额为 10 亿港元的绿色贷款，整体融资利率为 2.40%-3.50%，明显低于行业及自身历史水平。根据太古地产2021 年绿色金融

93、报告数据显示，截至 2021 年 9 月 30 日，100% 绿色债券所筹得的资金净额已全数运用，其中超过 95% 的资金投资于绿色建筑领域，规模约 59 亿港元，其次是用于提升能源效率以及可再生资源。太古坊二座项目是太古地产善用绿色贷款的典型例子，项目将于 2022 年开幕，采用绿色建筑和健康标准建造，现已取得三项铂金级预认证，包括 WELL 健康建筑认证、绿建环评 (BEAM Plus) 及能源与环境设计先锋评级(LEED)。在节能减排方面每年约减少 1180 万 kwh 能源消耗以及 8373 吨二氧化碳排放。从整体行业来看，绿色债券以中短期品种为主，5 年期以下债券占了近几年发行总规模

94、的 89.6%。细分来讲，1-3 年（包括 3 年）期绿色债券占比为 63.2%，3-5 年（不包括 3 年）期绿色债券占比 26.4%。观点指数认为，绿色债券实际融资“价格”并不像表面呈现的那样“实惠”。尽管平均发行利率与普通债券相比略低 15BP，但若加上发行过程中的审查、评估认证等费用，绿色债券发行利率并没有明显优势。此外，随着“绿色债券”受到追捧，我们需加强对企业庞大负债规模以及资金用途的注意。“绿债”对于筹资用途有明确的管控与要求，企业要将普通建筑提升至绿色建筑，需要满足规定的能耗与星级绿色建筑标准。换句话说，需要一定增量成本。在当前融资持续收紧的背景下，发行绿色债券付出额外的增量成

95、本是否在承受范围内，仍需房企进行综合考量。在国内，绿色企业债券一般仅允许不超过 50% 的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金，绿色公司债券和资产支持证券、中票等则仅允许 30% 募集资金用于补充公司流动资金或偿还借款，其余 70% 全部要用于明确的绿色项目。相比而言，绿色美元债募资用途更加灵活，在符合国家规定下，可全部用于偿还公司未来到期债务，这也是房企更热衷于发行绿色美元债的重要原因。近期远洋集团、 阳光城、 正荣集团等房企发行的绿债，均是为了偿还相关境外债务、为现有债务再融资。管理绩效（G）：研发投入分化，商业地产重视程度高房企针对技术研发的投入呈现出较为明显分化趋势，样本池的研发均值

96、约为 6.58 亿元，占营收比例约为0.04%-0.70%，区间跨度较大。数据来源：企业公告，Wind，观点指数整理具体来看，不同规模房企对于投入研发费用的支出存在较大差异，整体区间为 600 万至 30 余亿元，“研发费用 / 营业收入”的比值跨度区间依旧很大，处于0.04%-0.69% 之间。碧桂园集团投入研发费用超过 30 亿元，在样本池中居于前列（招商蛇口投入 3.32 亿，万科投入 6.42 亿元，华润置地投入 2.30 亿元）。在年报中，碧桂园有一段涉及 ESG 投资分析的阐述，从中可以看到对可持续性发展的重视，“结合现有的房地产开发及建筑业务，集团 2021 年研发费用产生约人民

97、币 33 亿元，并建立了一个囊括智能建造、机器人餐饮、现代农业与新零售的多元化投资组合。未来将更多地依靠应用人工智能来应对建筑行业人员老龄化的问题及消费者对可持续生态环境与食品安全的更高要求。”不过，相对于制造与能源类行业来讲，房地产行业关于研发投入的披露程度较低。一方面，并不是全部企业都进行了投入研发费用的数额披露；另一方面，所有房企未见关于投入研究费用明细的相关标注 ，资金去向与份额比同样不得而知。住宅 / 商业用户满意率与投诉解决比率是 ESG 投资372022中国房地产行业发展白皮书分析中不可忽视的两个因素，其中，满意度指标与续租率关联密切，进而影响未来对于物业与商业地产营业收入与经营

98、性现金流的评估。从目前数据来看，虽然住宅与商业领域存在本质差异，诸如磨合期长短、前端销售签约等方面的不同，但是商业楼宇项目的数据表现明显更为突出，也得到了更多重视。图表可以清晰看到，大部分房企的“商业地产租户满意度”明显高于“住宅地产租户满意度”。具体而言，写字楼客户满意度最高达 98%-99%，住宅客户满意度普遍分布在 90% 以下。以华润置地为例，住宅客户满意度为 85.46%，商业项目租户满意度达到 98.90%，差距较为明显。同样存在明显区别的还在于 “住宅客户投诉关闭率”与“商业项目客户投诉解决率”层面，样本企业对于商业楼宇的解决力度与速度， 明显高于住宅领域。 具体而言，办公楼客户

99、投诉解决率基本接近 100%，住宅客户投诉解决率普遍分布在 95% 左右。数据来源：企业公告，观点指数整理观点指数认为，为尽快缓解疫情的影响，房企商业楼宇项目在拉动销售增长、营销与减免等活动方面，动作不断。相应的，各项相关服务不断提升，客户满意度也有所提高。相对而言，住宅客户并未享受到上述福利，高度竞争的物业市场中，如何提供更优质服务，进一步提升客户忠诚是每个房地产企业面临的问题。具体而言，写字楼客户满意度最高达 98%-99%，住宅客户满意度普遍分布在 90% 以下。环境（E）：“双碳”成另类财务“晴雨表”房地产及相关行业上市企业 ESG 报告中聚焦的绿色低碳等话题也备受外界关注。中国建筑节

100、能协会建筑能耗与碳排放数据专委会披露的数据显示，我国现阶段建筑碳排放约占全国碳排放总量的 20%。德勤中国分析认为，考虑到建筑领域在中国的能源消耗和二氧化碳排放中占比较大，房地产行业对气候的影响也必然受到各方关注。观点指数与施耐德电气联合发布的2022 数字化运营白皮书中则指出，现阶段商业楼宇与园区全周期运维成本通常是建造成本的 3-5 倍。企业相关负责人透露，绿色建筑项目的引进或将为企业每年节约 20%-35% 的能源与人力支出。通过对房企环境绩效分析，不仅可以了解企业生产经营活动对于环境的影响，还可以通过投入力度、绿色建筑规模、能源消耗量等，预估企业未来的增长空间与机遇。数据来源：企业公告

101、，观点指数整理地产行业对于绿色建筑面积的披露较为普遍，公布ESG 报告的房企中约 90% 均对已认证的绿色建筑面积进行阐述。房企融资所投向的绿色建筑，主要指在全寿命期内节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效空间使用率的高质量建筑。政策支持给予 “绿色建筑” 更多动力， 为了实现 “双碳”目标，住建部、发改委等七部门联合发布绿色建筑创建行动方案，提出到 2022 年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比需达到 70%。进一步完善星级绿色建筑标识制度、加强技术研发推广、推广装配化建造方式等，实现星级绿色建筑持续增加，既有建筑能效水平不断提高。从目前热衷布局绿色建筑的房企来看，远洋、

102、朗诗在绿色领域布局较早。其中，朗诗绿色地产在 2004 年就开始探索绿色建筑发展，目前开发项目中含有绿色认证的项目占整体开发的比例约为 70%。382022中国房地产行业发展白皮书远洋集团则于 2006 年开始进行绿色建筑相关实践探索， 目前已有超110个项目完成国家绿色建筑标准的注册。除此之外，践行绿色战略的另一家房企中国金茂，在 2021 年可持续发展报告中披露，截至 2021 年底累计获得绿色建筑类认证或标识 262 个，智慧能源项目 75 个，供能面积达 4000 万平方米。“绿色建筑”同样是产业园区在可持续发展理念中的核心，意在凭借绿色建筑提升园区的环境质量以及效益提升，进而增强园区

103、招商、全区管理、生态管理等方面的水平。张江高科披露，建筑节能率设计均值约为 65%，非传统水源利用率约 5.0%，可再循环建筑材料用量比范围为 9%-15%。绿色建筑为该园区节约能耗超过 40%，总废弃物的 50% 被再利用。据估算，每平方米生产效率和健康价值提升是 397.04 595.03 美元。物流园区的绿色建筑往往与智慧园区以及仓库相结合，据普洛斯披露，除了环境保护以及能源节约以外，绿色建筑全自动化大大提高了园区运营效率。其中，配套的智能道闸使通车速度提高了约 90%，安防效率提升了 25%。得益于物流园区的集中性，仓库智能化改造提升了空间利用率，并节约 30% 的人力成本以及分拣效率

104、。物流产业当前冷链业务需求正在增长，面临仓储、运输等环节的高能耗成本。因此，物流企业通常在冷链领域、恒温制冷系统以及屋顶光伏的投资力度更大。总体来看，已披露的数据显示企业间并未形成“代差”。整个行业的“碳排放量 / 营业收入”基本维持在相似水平，样本池中相同指标极大值与极小值之比约为 1.7。数据来源：企业公告，观点指数整理数据呈现的结果来看，央企披露更详实，内容篇幅长且案例详实。民企表现则弱一些，更多在环境政策给公司带来的业务机遇上进行重点陈述。目前有少量公司参与绿色金融，建筑企业获得绿色金融支持的比例也较去年有所提升，但仍相对较小。定量指标方面， 主动披露环境数据的公司数量增加，但由于各自

105、存在统计口径差异，因此自身纵向更有意义。整体来看，近几年央企、部分地方国 / 民企的大建筑业务，单位产值能耗、碳强度在逐步下降，这体现了这些公司在工艺、工法上的改变以及不断加深的环保意识。社会（S）：新增员工关乎未来成长力样本池数据显示，行业目前员工总数规模与企业业务规模具有较强的相关性。此外，2021 年的新增员工数并没有出现较大程度的分化。其中，华润置地新增员工 /员工总数的比例达到 32.6%，居于同行业较高水平。数据来源：企业公告，观点指数整理员工作为企业的核心成员，不仅在日常生产运营环节中扮演着举足轻重的角色，更是上海品茶、价值与利益的创造者与分享者。培养多样化的人才输送管道，对于每

106、个行业和每家公司而言都至关重要。在资本市场的驱动下，未来几年更多、更优质的ESG 数据需求将继续增长。前文中的“环境”数据成为碳市场与金融市场的焦点，也证明了无形商品是可以被标准化、定价和交易的。因此，“社会”信息同样需要相对标准的口径以及评估方法。企业应该持续披露“社会”角度具有影响力的数据，而不仅仅是简单的信息宣传。392022中国房地产行业发展白皮书标准必须通过自下而上的方式建立，还应该逐步健全体制，并相对独立地衡量重大的“社会”信息，将其披露给股东；主动测量和报告它们的“社会”影响力，并独立地验证它。观点指数认为，是时候让市场像重视“E”和“G”一样重视“S”了。现阶段仍存不足，“投入

107、与收益”主题不变尽管上市房企越来越重视 ESG 报告的披露，但从现阶段披露程度与体系来看，仍存在较多值得改进的地方。其一，整体分化较为严重，“金字塔”型分布不利于长期发展。基于 Wind ESG 2021 年四季度评级结果，金融行业公司得分最高，且处于领先水平（AA 级及以上）的公司占比达到 9%，房地产行业处于 B 级及以下的公司占比最高，约占总体的 22%。根据 Wind ESG 评级数据库，目前披露“绿色建造管理体系与制度”的房地产上市公司仅占 9%，披露“绿色施工”指标的上市公司不足 20%。在 MSCI ESG 评级体系中，远洋集团数据披露质量较好，且取得行业较高评级。但是行业中超过

108、 30% 的企业并未披露量化的 ESG评级。其二，如何衡量投入与收益是无法忽略的话题，但是部分企业并未对投资明细与成本明细进行阐述。除量化数据的丰富以外，上市房企在 ESG 报告披露方面也面临着长期投入与短期利益之间的矛盾。目前房企 ESG 发展的规模效应仍相对突出，碧桂园、万科、龙湖集团等行业巨头在规模效应下有更多的动力与资源投入其中，但中小房企的 ESG 仍有较大发展和成长空间。在当前行业环境下，不少房企将求生存、谋发展放在优先级的位置，而在 ESG 关注的绿色低碳、公司综合治理等领域，实事求是讲，即使加大投入也非短期就能见效。在此情况下，如何平衡企业投入与产出、长期与短期效益，成为房企不

109、得不慎重对待的“考题”。产业园区领域，成本与收益贯穿至开发建设、运营管理以及能源使用等领域。从现有数据来看，园区新项目或新仓库的数智化较高，也同样意味着较高的投资规模与资金需求，这需要企业对于融资与“绿色”投资的良好匹配能力。其三，ESG 披露中存在“偏科”现象。ESG 综合考量的是环境、社会和治理三大板块，是衡量企业发展质量和潜力的关键指标之一，但是可以看到“环境”披露质量明显强于其余两者。ESG 的几大因素在行业中变得越来越重要，但是公众对各个因素的认识却有所不同。建筑行业被认为是影响气候的关键因素之一，所以更强调“环境” 因素，而往往较少关注房企的社会以及治理因素。事实证明，社会和治理对

110、房企来说同样具有特殊意义。目前，ESG 成为了财务信息以外的第二重要指标，未来发展前景值得期待。可持续发展背景下，可持续性成为衡量资产价值的重要参考标准。观点指数认为，ESG 体系的管控与构建贯穿投前与投后，标杆企业持续跟踪自身供应链的可持续性表现，并不断提出优化发展要求与更具有影响力的数据，客观上有助于促进企业及其供应链的提质升级。402022中国房地产行业发展白皮书2022 年度 ESG 发展影响力企业研究体系包括：环境 （排放物、 资源使用） 、 社会 （雇佣、 健康与安全、 发展与培训、劳工准则、供应链管理、产品责任、社区投资）、公司治理（管理结构、ESG 信息披露、反贪污）、ESG

111、行业影响力（品牌特色与影响力、行业认可度与美誉度、ESG 主题债券或基金的概况）。碧桂园恒隆地产凯德集团龙湖集团瑞安房地产太古地产新鸿基地产新世界中国海外发展中国金茂* 以上企业按拼音首字母排序412022中国房地产行业发展白皮书数字化发展任重而道远 以数字化转型驱动生产、服务和治理方式的变革，将成为房地产及相关行业未来发展的重要命题。数字经济是指以信息资产为关键要素，以互联网为载体，结合数据分析、云服务、物联网等新技术，赋能企业全方位数字化转型，是促进创新与效率的新形态。过去的一段时间，多个省、市政府在工作报告中总结并肯定过往的数字化成果，规划了未来发展“蓝图”。观点指数聚焦四大一线城市，并

112、提炼其中有关 2022年数字化发展的目标和举措。房地产及相关行业（涉及住宅开发、商业地产、物业服务、产业运营、物流投资运营等业态）作为经济发展中的重要组成，其数字化发展同样值得关注。观点指数以 40 家房企及物业、产业园区、物流地产等相关业态企业作为样本，对其研发团队规模、阶段性成果、数字化覆盖层度等进行多维度分析，以此观察整体的数字化发展经纬。研发投入两极分化，先行者未形成代差成果数字时代背景下，激活数据要素潜能将是辅助企业精细化管理、推动盈利二次增长的重要驱动力。以数字化转型驱动生产、服务和治理方式的变革，将成为房地产及相关行业未来发展的重要命题。“”根据模型结果进行统计分析，观点指数认为

113、，地产企业及相关业态企业在数字化转型中大致可以划分为三个梯队。一梯队中有 11 家企业，占样本总体数量的比例约为27.5%，由 6 家房企、4 家物企以及 1 家物流投资运营企业构成。由于物企以及产业地产体量较小，因此在投入规模方面相对房企差距较大。从发行人性质来看，一梯队房企中民营与国资各占一半，研发投入规模也呈现两极分化。其中研发规模最大的 3 家企业 A、G、K 均为国资背景房企，投入规模最大的一家国资背景房企金额达到33.08 亿元，占当年净利润约 9.73%。数据来源：企业公开资料，观点指数整理二梯队企业包含 8 家房企、3 家物企以及 1 家产业运营企业。一梯队与二梯队之间已形成了

114、量级上的分水岭，据观点指数统计，后者合计研发投入规模约为 11.62 亿元，相对前者合计 63.54 亿元有较大差距。422022中国房地产行业发展白皮书数据来源：企业公开资料，观点指数整理归 属 于 三 梯 队 的 企 业 有 17 家， 数 量 占 比 约 为42.5%。该梯队企业投入规模差异较小，不过也有约1700 万元的研发投入规模。数据来源：企业公开资料，观点指数整理总体来看，无论是国资企业或是民营企业，对于数字化发展都有一定程度的重视，不过投入规模超过亿元的主体仍然较少。要关注的是，对于较早开展数字化的企业，研发投入规模已与其他企业拉开一定差距，不过目前在客户直观的消费体验上并未明

115、显领先，更多还是在于技术储备和积累。样本企业总体的研发费用投入规模合约77.98亿元，据工业和信息化部发布的2021 年互联网和相关服务业运行情况报告，规模以上互联网企业投入研发费用合计超 754 亿元。虽然不同行业数据之间的对比没有过多参考性，但是从借鉴意义上看，房地产及相关行业企业的数字化发展仍有很大空间和市场。值得一提的是，近几年房企在技术、人才团队方面有较大的提升，部分房企将信息部门提升至集团一级部门。据观点指数不完全统计，一梯队研发团队占总员工规模比例大致为 1-2%，二梯队规模在 0.3-0.6% 区间，三梯队团队规模则在 0.3% 以下。总体来看，样本企业中有超过 33% 的主体

116、有大规模研发团队，以一梯队中一家国资背景房企为例，研发团队约有 3727 人，其中来自各个领域的博士近 1000 名。加码数字化发展的两大模式回溯房企及相关行业近几年来的数字化发展，过往每当行业陷入低谷时，企业便推动信息化、在线化乃至数字化的建设，目的在于通过技术进行系统性分析，寄希望于数字化建设带来的“破局”效果。早在 2008 年房地产及相关行业发展低潮时，信息化建设就被重点关注。2014 年行业再度陷入低迷，这一阶段信息化建设达到高峰。而 2020 年疫情出现至今，更是极大地掀起了数字化建设的热潮。可以看到，企业正积极参与到数字化转型进程中，集团数字化建设战略优先级别大幅度上升。观点指数

117、通过集合多家房企截止目前对于数字化发展所做的摸索和实践，总结得出目前数字化建设可以大致划分为 2 种模式：432022中国房地产行业发展白皮书模式一：纵横发展，跨赛道竞争改革开放 40 余年中，大部分房企度过了第一代粗放经济时代，享受了土地与规模红利，长年累月的发展下积累了雄厚资本。然而，近年来盈利水平下滑严重，以观点指数监测的 72 家样本企业来看，房企毛利率中位数下行明显，由2011 年最高时期的 40% 下滑至 2020 年的 30%。因此， 房企必须寻找 “市场增长率” 和 “相对市场份额”各不相同的产品组合，以相对稳健的地产“现金牛业务”拉动具有高增长潜力的“明星业务”。数据来源：观

118、点指数调研整理以碧桂园为例，旗下专门从事机器人研发生产的博智林公司，以应用建筑机器人、新型装配式建筑、BIM技术为核心的智能建造体系取得了阶段性成果。目前博智林在研机器人 50 款，18 款已投入商业化使用并对外开展租售业务，服务覆盖 25 个省份（直辖市、自治区）超 350 个项目，累计交付机器人超 730 台，累计应用施工面积超 700 万平方米。在“无人经济”的探索上，碧桂园不局限于地产业务限制，旗下千玺机器人集团专注于餐饮机器人应用研发，目前累计提交 1000 余项专利申请，自主研发机器人设备及软件系统 80 多种。由千玺集团打造的智慧餐厅，在冬奥会期间推广“无人餐厅”概念，受到广泛关

119、注。不过，目前城市之间无人餐厅差异化较大，市场内对该模式尚未达成统一标准，客户消费理念也尚未同步。相对来说，无人经济在一线和新一线城市发展情况较好，由于城市生活工作节奏快，客户更倾向于安静和私密的消费环境，无人经济的实践得以生息。从餐饮行业的特性和未来发展趋势来看，拥有降低人工成本、精准服务顾客需求、提高效率等特性的无人餐厅，将会是未来发展的重点和方向之一。产业链延伸除此之外，部分房企从国家“十四五”规划出发，为保持自身产品竞争优势、提高品牌影响力，对上下游产业链进行布局。数据来源：观点指数调研整理中海开发的智慧工地平台实现 263 个在建项目100% 覆盖，实时监测施工现场的空气污染、噪声污

120、染、温度、风速等环境数据。下属平台海智创更是积极参与智慧小区、 园区、 建筑等国家标准编制， 扩大品牌影响力。企业目前获得计算机软件著作权 74 项，国内专利 36 项，自研项目比例达到 70%。无独有偶，金茂旗下科技公司金茂绿建，关注智慧能源与建筑科技的综合运用，聚焦研发解决目前城市生活中的空气污染 / 水质污染 / 噪音污染 / 温度异常等产品和技术，打造可持续化发展产品。金茂云服则基于数据服务平台，不断挖掘和发挥数字价值，服务于主业发展、客户需求及政府要求。此外， 近期三家递交招股书的企业万物云、 龙湖智创、万达商管，以及万科的万翼科技、绿地集团的绿地数科、美的的睿住智能等，均为房企聚焦

121、在产业链下游进行空间智慧服务等纵向探索的尝试。对大型房地产企业来说，多元化战略布局是顺应时代发展的必然，从主业基础上延伸出来的新产业，稳扎稳打更为妥当。模式看点回溯海内外大型集团的发展，多元化战略布局是必442022中国房地产行业发展白皮书经之路，数字化技术出现恰逢其时，可以配合企业对各业务进行精细化管理。企业自身孵化科技子公司的优势在于产品适配性更好，结合过往的业务经验更容易推出差异化的产品。不过， 缺点也很明显， 首先便是资金成本过高。 其次，周期过长容易丧失信心和目标。当然，缺乏科技公司的基因，会让其更依赖于母公司资源，因而在对外输出业务线时缺乏竞争力。模式二：与科技服务商达成战略合作企

122、业与科技公司的合作由来已久。至今，部分企业或是认识到自身能力边界与迭代改进的局限性，或是考虑到性价比、企业发展重心等问题，在多方面与科技公司开展更深层次的合作。尤其是对于涉及商业项目、园区管理以及物业服务的企业，工作重心更多在于多纬度的服务以及大数据分析导向的精准服务。数据来源：观点指数调研整理2018 年，博联智能和招商蛇口在智能家居方面达成合作。 至今， 合作的智慧精装项目已落地深圳、 杭州、 南京、北京等 30 多个城市。招商蛇口联合博联智能与小度共同研发定制 AI 家庭管家小度智能中控，推进智能家居与智慧社区解决方案的实施。同样在 2018 年，宝龙商业看重腾讯在智慧零售和产业服务领域

123、的经验，双方推出打通商业用户连接的“纽扣计划”，结合人工智能、大数据、线上营销和内容创新在商业运营领域进行深入实践。目前，研发出了在管理端的招商管理工具，对智慧停车、消费感知等方面进行数据分析试点。科技的优势同样在物流园区方面有所展示。2021 年初，万纬物流携手国药集团北京生物制品研究所，对新冠疫苗库进行改造，利用科技手段将北京亦庄园区打造成集智能温控、智能消防、智能安防、自动化设备于一体的智慧疫苗库。此外， 与服务商的紧密合作还包括绿地集团和华为、科大讯飞，明源云与旭辉，合景泰富与 IBM 等。模式看点企业联手科技企业加快转型步伐，在降本增效的基础上寻找下一个发展制高点。这一做法的优势在于

124、，房企等传统大规模集团可以通过雄厚的资金直接导入成熟产品，见效快；集中市场互联网及科技创新公司人才，更高效和快速地打造硬科技产品和渠道。此外，通过合联营企业进行战略合作的项目公司，未来有机会通过科创板、创业板走向市场，规避传统房企的标记。不过，弊端也较为明显，房企和科技类企业的组织架构并非一体，管理难度大于自有团队；双方对于对方的业务和运行模式了解不深，对于某些领域的理解有偏差，需要时间磨合。数字化转型任重而道远总的来说，目前房地产和相关行业企业进行数字化发展更多是从副业的角度出发，以资金孵化科技公司，创造新增长点，或辅助业务的发展进行研发或合作。以地产开发业务的数字化为例，该行业是一个较低频

125、购买的市场，客户购买决策时间比较长，即对于房企来说，客户忠诚度不能单纯通过一次性的购买来形成，需要通过后续的物业服务，以及其它的生态服务，才能带来品牌效应，影响客户决策。因此，相对快消、零售等其他制造业的生产流程而言，所开发的产品如商品房户型，由于地域的属性差异，无法像其他行业一样在生产过程中进行线上化流程。与之相反，物业及产业、物流等行业重服务和运营管理，数字化开发相对便捷且效果呈现相对直观。452022中国房地产行业发展白皮书相比房开业务，物业服务毛利相对较低，因此成本问题是重点的考虑因素，需要探索更低成本的改造及运维管理方式。在服务场景中，通过科技提供的增值服务也需要区别消费者定位，考虑

126、是否愿意买单等实际问题。当前来看，消费者对于数字化生活场景的需求并不紧迫和强烈。未来物业数字化方向更多在于高效利用多业态下反馈的数据，借助数据提高运营效率及进行模式创新。和上述行业相比，产业和物流行业或许在定位上存在差异，不过重心仍是放在对人及对企业的多方面服务，比如对水电等琐碎项目的安全监督管理以及对园区建筑整体的运维监测。此外，作为产业群的载体，是否能够形成平台链接园区内企业以形成服务生态圈，提供政策、资源导入和工商税务等实质性指导和信息服务，以及开展行业活动促进企业产业链条间的交流合作将变得至关重要。462022中国房地产行业发展白皮书产业物流篇472022中国房地产行业发展白皮书产业运

127、营逆境铸魂 “十四五”期间，科技创新是战略规划的重点，困于传统地产疲弱的开发商也试图转型开发产业园区，不过相当部分只得其形、不得其魂。2022 年上半年疫情持续扰动，产业运营企业的正常经营受到波及，租金、招商等收入承压。大部分企业为避免整体业绩大幅下滑，选择将此前留存的地产销售收入在一季度进行集中结转，而这可能导致本年度中后期的业绩增长难以为继。从现金流来看，2021 年一季度观点指数监测的所有样本企业的经营活动产生的现金流均为负值，企业经营压力较大。产业用地获取情况方面，万洋众创城、联东集团为2022 年上半年绝对的拿地大户，分别摘得 23 和 10 宗产业用地。上半年经历的运营挑战客观存在

128、，但企业个体自身的做法和思维同样关键。无论是做一级开发、土地整理，依赖卖地回款；还是做类城投业务，依靠二级开发销售住宅等，本质都是在用地产的思维、传统的模式经营产业运营事业。这些模式在早期取得了一定成功，然而随着我国各行业的提质增效，逻辑发生重大变化，及时改变思路才能不被落下。上半年公募 REITs 市场也迎来了数个重要节点，包括上交所对波动较大 REITs 的警示、华夏中交 REIT 的上市、首批 9 支 REITs 解除限售以及 REITs 扩募规则的出台等。整体来看，虽然成交活跃度有所波动，但投资者的样本企业营收半数下滑，力保现金流成决策重点在观点指数重点监测的产业运营企业中，上市企业1

129、9 家，剔除出现经营异常和不公布一季度业绩的港股上市企业，有 12 家 A 股上市企业在报告期内公布了 2022年一季度业绩。数据上看，在利润实际增加这一指标上，观点指数监测的 12 家样本上市企业中大部分本期业绩增长与房地产收入结转有关，包括一些产业载体出让的收入。营业收入表现上，2022 年一季度有 9 家企业实现了营收正向增长。其中，浦东金桥增长 523.36%，市北高新增长 282.71%，外高桥增长 82.80%，上海临港增长接近 50%，实现高增长的几家均是上海园区企业。“”数据来源：公司公告，观点指数整理热情依然旺盛。从归母净利润同比变化来看，2022 年一季度 12 家样本企业

130、中有 5 家实现正增长，其中浦东金桥、市北高新和外高桥是上海企业。相当数量的产业园区企业，特别是上海本地企业选择在本年一季度结转房地产收入，包括区内住宅和产业482022中国房地产行业发展白皮书数据来源：公司公告，观点指数整理载体的销售，贡献了可观的营收和净利增长。比如浦东金桥就在期内基本完成了碧云尊邸一期的交房，结转当期收入、净利润；市北高新则受益于本期园区产业载体销售确认收入增加；外高桥在解释收入和净利润大增时，同样提到了“主要为房产转让收入较上年同期大幅上升”。张江高科引以为傲的“产业投行”模式则受到了国内外资本市场、新冠疫情再次爆发等因素的影响，直接或间接持有的境内外二级市场股票市价大

131、幅下跌，使得净利润出现了滑坡。当前产业运营商进行产业投资是大趋势，如中新集团在近两年就多次参与多支产业投资基金的成立，涉及生物医药、电子信息、半导体、新消费等行业。标准厂房开发的代表联东也在 2021 年开启产业投资新路径，先后投资了明势资本、同创伟业旗下基金，并已取得一定的成果。不过， 产业投资收益情况与整体市场环境关联极大，当资本市场表现转差时难免会对公司业绩造成较大影响，同行效仿投行模式时，更需做好规划。数据来源：公司公告，观点指数整理从现金流看，2022 年一季度观点指数监测的 12 家样本上市企业经营活动产生的现金流均为负值。主要是一季度受疫情影响， 整体经营环境急转直下，各大产业园

132、区企业无论是开发销售还是园区运营的回款都显著下降。数据来源：公司公告，观点指数整理观察现金及现金等价物净增加额，12 家样本上市企业中也有 8 家呈现负值，企业在一季度现金净流出，现金状况堪忧。观点指数认为，受到疫情影响，一季度产业运营企业的正常经营受困，租金、招商等收入承压。因此为避免整体业绩明显下滑，选择将此前留存的地产销售收入在本季进行集中结转。不过，这种集中结转的方式可能导致本年度中后期业绩增长难以为继，需持续关注企业二三季度业绩情况。另外，企业更需留意自身的现金流健康状况，确保主营业务回款，拓宽融资渠道。万洋、联东、中南成拿地大户，工业用地出让渐趋严格从上半年产业用地的获取情况来看，

133、有多家企业成功拿下产业用地，特别是一些医疗器械、光伏能源以及半导体产业的企业。观点指数重点关注园区投资企业的拿地，万洋众创城、联东集团是上半年绝对的拿地大户，分别摘得 23 和10 宗产业用地，土地面积合计分别为 107.7 万平方米和71.4 万平方米，累计竞得总价分别为 4.53 亿元和 6.54 亿元。在万洋所摘地块中，位于广东清远市佛冈县的有 5492022中国房地产行业发展白皮书宗， 位于广东韶关市新丰县的有9宗， 显示了万洋对清远、韶关两市的重视程度。可以看到，广东依然是万洋投资布局的绝对重点和核心。特别是韶关市新丰县，根据该地 2022 年度国有建设用地供应宗地表，新丰县工业园松

134、园园区在 2022 年全年合共供应 7 宗工业用地，合共宗地面积 31.7 万平方米，均已在上半年被万洋全数收入囊中。韶关和清远在广东的发展中稍显落后，更需抓住头部城市的产业转移契机，满足当地工业厂房需求。从政策面看，新丰县丰城街道为当地推进 三旧 改造的重点区域，清远亦出台了鼓励工业园区建设和使用标准厂房等优惠政策，未来将形成显著的产业集聚效应。万洋在两市的着重布局，显然是为了抓住大湾区整体发展中产业转移的机遇。值得关注的是，联东、万洋、中南 3 家均于上半年在合肥工业用地市场有所斩获，多方的关注足以证明合肥循环经济示范园区在当地工业发展中的重要地位。合肥作为承接产业转移的重要区域，工业用地

135、越发紧俏，此时拿地对于企业来说是战略占位的重要时刻。从出让土地条件看，现时产业用地出让大部分设置了一定的投资强度要求，对宗地中建设项目也有严格规范。如上海临港摘得的奉贤区两宗地块，均作出明确的土地权益流转限定，要求 土地使用权不得整体转让，不得分割转让 、 工业宗地范围内房屋不得分幢、分层、分套转让 ，并要求受让人 不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施 。而苏州高新所拍得的苏新国土2021-WG-12号宗地，明确规定产业类型为智慧新能源设备，同批出让的苏州其余 12 宗地块也有明确产业类型要求。除了设置严格的投资强度要求和明确的产业定位外，亩均税收也成

136、为重要的出让控制性指标。 如1月25日，中电光谷成功摘得的宜昌市宜土网挂（2021）56 号地块，就规定了亩均税收不低于 15 万元 / 亩。从全国工业用地出让情况来看，2022 年上半年供应土地数量 17602 宗，同比增长 0.1%；供应土地规划建筑面积 108364.76 万平方米，同比增长 14.2%；供应土地起始楼面价 229.98 元 / 平方米，同比增长 0.7%。数据来源：Wind，观点指数整理从成交情况看，上半年成交土地 13297 宗，同比减少 9.8%；成交土地规划建筑面积 80744 万平方米，同比增加 1.6%；成交总价 1883.35 亿元，同比减少 1.3%；成交

137、楼面均价 234.82 元 / 平方米，同比减少 .2.1%。今年各地频繁出台支撑工业用地供应的政策，致力于优化审批流程。提高办事效率的同时，确保工业用地用于符合区域整体发展的产业。未来一段时间内，相信会有更多地方陆续跟进，要求上可以预见会更加严格。园区 PPP 退场，地产思维待变疫情期间，园区的正常经营面临前所未有的挑战。在建项目工程变慢、现有租户退租增多、招商引资困难重重、区内生产企业的供应链上下游也被打断，无论是国营还是民营园区都无可幸免，管理现金流成为现时的重点。“十四五”期间，科技创新是战略规划的重点，困于传统地产疲弱的开发商也试图转型开发产业园区，不过相当部分只得其形、不得其魂，项

138、目无法盈利，现金502022中国房地产行业发展白皮书流管理成重大困难。更有民营开发商表示，由于招商要求难以达标，宁愿放弃项目前期的投资也要撤出，避免继续拖累母公司现金流。作为产业新城代表之一的华夏幸福，债务问题已发生两年，尽管已披露了债务重组计划，但距离问题完全解决仍需时日。专注产业市镇规划、开发及运营服务的中国宏泰发展，已于今年上半年与中国金茂联合公告，后者将以最高现金代价约 25.65 亿港元对其进行私有化。待计划实施完成之后，中国金茂将持有中国宏泰股份的90.1%，而仅有 9.9% 将由利东 ( 中国宏泰控股股东及中国金茂一致行动人士 ) 持有。尽管两家企业多年经营所积累的产业资源以及优

139、秀招商团队，依然会在未来重组后发挥较大作用，但不能忽略的现实是，两大产业园区 PPP 模式的民营代表企业已经实质上退出一线舞台。客观因素固然重要，自身的做法和思维更是关键。无论是做一级开发、土地整理，依赖卖地回款；还是做类城投业务，依靠二级开发销售住宅等，本质都是在用地产的思维、传统的模式经营产业运营事业。这些模式在早期取得了一定成功，然而随着各行业提质增效，发展逻辑发生了重大变化，及时改变思路才能不被落下。REITs 政策频出，扩募和解禁期到来上半年公募 REITs 市场迎来了数个重要节点，其中包括：上交所对波动较大 REITs 的警示、华夏中交 REIT的上市、保障性租赁租房 REITs

140、的试点推进、首批 9 支REITs 解除限售，以及 REITs 扩募规则的出台等。年初，由于多部门与机构发声，支持各类基础设施项目积极参与试点发行，公募 REITs 市场出现了一段交投相当活跃的时期。市场活跃度在 2 月第二周达到 REITs 发行以来的高峰，11 只公募 REITs 周成交金额达到 28.24 亿元，周成交量 4.91 亿份，周内换手率 4.56%，均为最高值。市场活跃度过高、价格上升过快引致多支产品接连停牌，并引来上交所发文警示，要求对波动较大的 REITs 依规加强监管。在警示发出后，市场逐步回归理性，活跃度和各只产品的价格都有所下跌。直至 4 月末，本年首只实现上市的公

141、募 REIT华夏中交 REIT 上市交易，REITs 市场迎来了短暂的交投活跃高峰。其后市场再度平复，静待下一次的窗口期。随着国金中国铁建 REIT 在 7 月 8 日完成上市 ，目前仍有 4 只公募 REITs 处于审批过程中，其中深圳人才安居保障性租赁住房 REIT 项目状态已于 7 月 11 日更新为“通过”。数据来源：Wind，观点指数整理政策方面，多项 REITs 相关的支持政策在 5 月末集中出台。其中，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs) 有关工作的通知，规范做好保障性租赁租房试点发行 REI

142、Ts 工作。REITs 扩募方面，5 月 31 日证监会指导沪深交易所制定发布新购入基础设施项目 ( 试行 )，明确扩募的各项规定，意味着公募 REITs 扩募规则正式落地。6 月 21 日，首批上市的九只公募 REITs 迎来解禁潮，解禁前流通份额 20.95 亿份，本次解禁份额约 21.73亿份，占全部战略配售受限份额的 50%，占流通份额的105%。512022中国房地产行业发展白皮书而由于机构投资者中保险、产业资本占比较高，分别为 31.3 % 和 22.3%，两者均为长期投资者，因此首次解禁带来的卖压较为有限，市场价格并没有受到明显的冲击。截至 7 月 8 日（7 月第一周），已发行

143、公募 REITs相对发行价平均涨幅为 26.24%。其中，红土盐田港仓储 REIT 涨幅为 46.67%，建信中关村产园 REIT 涨幅为45.30%、中航首钢生物 REIT 涨幅为 40.94%，涨幅均位于前列。现阶段大部分投资人继续将 REITs 视为资产配置的良好方式，减持需求不显著，未来将有更多优质资产参与到 REITs 的发行当中，持续满足市场的投资组合需求。522022中国房地产行业发展白皮书2022 年度影响力产业运营发展企业研究体系包括：企业的营运能力（营业收入、收入来源占比、管理建筑面积、待开发土地面积、园区总产值、税收贡献、项目个数、入驻率、园区入驻企业构成、城市布局）、企

144、业影响力（营销方式及策略、运营效率与企业治理、产业规划与招商能力、产品创新性及技术水平、品牌特色与影响力）、社会影响力（企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。招商蛇口中电光谷联东 U 谷东湖高新张江高科星河产业集团中新集团中南高科上海临港中城新产业金地威新产业苏高新集团外高桥市北高新天安数码城凯德集团东久新宜集团中关村发展中集产城中创盈科集团617181920序号企业序号企业532022中国房地产行业发展白皮书物流资产投资运营资本奔腾 多只物流基金设立，颇有准备粮草抄底的迹象。2022 年初，受疫情影响，线下零售业经营受到影响

145、，社会消费品零售总额下滑，导致物流仓储业景气也受到波及。一季度， 全国主要地区仓储空置率均环比有所上升，但华东地区率先回暖，空置率较年初有所下降。从企业层面来看，物流资产主要位于长三角的宝湾物流，一季度资本性支出环比有所上升，而普洛斯等企业的资本支出环比下降，这也佐证了长三角地区物流仓储业在逐步回暖。上半年，多只物流基金设立，颇有准备粮草抄底的迹象。普洛斯设立最大物流私募基金“普洛斯中国收益基金 V”，管理规模为 50 亿美元，其中一个投资领域就是接手“普洛斯物流基金 I”旗下资产，使得后者可以完全退出。同时，华平投资也促成亚洲较大规模的新经济基金“华平亚洲地产基金”以及东久新宜新经济投资开发

146、平台（主要涉及物流、产业）的设立。普洛斯中国和华平投资的一系列资本运作，为物流仓储行业带来了较大的资金增量，提高了物流资产开发建设、流通以及退出的流动性。投资方面，资金方对物流智慧信息化科技以及成熟的物流物业或二手地皮较为青睐。据不完全统计，上半年对智慧物流项目的投资总额超过 70 亿元人民币。而主要的物流资产交易规模超过了 120 亿元人民币，且资产华东率先回暖，政策利好企业平稳运行据统计局数据，2022 年 3 月社会消费品零售总额同比下降 3.5%，4 月同比下降 11.1%，5 月同比下降 6.7%，这意味着线下零售业大受冲击，对仓储业造成不利影响。与之不同的是，网上零售业在逐步增长，

147、今年 2 月份网上零售额同比增长 10.2%，3 月份同比增长 6.6%，4和 5 月份分别为 3.3% 和 2.9%。虽然增长幅度缩小，但整体来讲，对仓储业有一定利好。若单看仓储指数，上半年的物流景气在逐渐回暖。中国物流与采购联合会与中储发展股份有限公司联合调查的中国仓储指数显示，2022 年 5 月份为 50.2%，在荣枯线之上，较上月上升 3.7 个百分点。分指标来看，5 月份，业务量指数为 53.0%，较上月回升 10.4 个百分点。5 月份，收费价格指数为 51.5%，较上月回升 2.0 个百分点。从数据来看，仓储业的业务量在回暖，收费价格指数的上升，也从一定程度上表明仓储业务需求在

148、上升。不过回暖过程中也出现了较大的区域分化。据戴德梁行数据，2022 年第一季度大部分地区的空置率较 2021年第四季度有所上升，只有华东地区的空置率在下降，一定程度上也意味着 2022 年上半年华东地区的仓储业率先回暖。“”标的基本位于长三角地区，这表明物流仓储投资运营企业在华东地区仓储业回暖之际积极抄底。在盘活存量资产方面，在港的两只 REITs 在上半年均有物流资产置入，而内地落地推出 REIT 扩募机制，将有利于 12 只内地 REITs（其中两只为物流仓储 REITs）获取新的资金进行物流资产收购。542022中国房地产行业发展白皮书从样本企业的数据来看，也可以印证上述现象。可以看到

149、，2022 年一季度，普洛斯中国、宝湾物流、宇培的营收比 2021 年第四季度单季均有所下降。而衡量再投资支出的资本性支出，除了宝湾物流外，其他企业均环比有所下降。宝湾物流在全国的 51 个项目中，有 24 个项目位于华东地区，意味着华东地区回暖背景下，宝湾物流提前加大了再投资。与前者不同的是，受农业、医药生物等行业需求上升影响，冷链发展突出的万纬物流一季度动作也颇为积极，新获取 1 个项目，新开业 9 个项目，营收也同比增长 39%。仓储业的蓬勃发展，离不开政策的大力支持。5 月 10 日，财政部和商务部联合发文关于进一步促进冷链物流发展的通知，决定以促进农产品冷链物流发展为重点，支持加快农

150、产品供应链体系建设。政策支持的方向有：增强农产品批发市场冷链流通能力；完善农产品零售终端冷链环境等。同月 31 日，国务院发布关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知。其中提到，2022 年中央财政将安排资金 50 亿元，支持全国性重点枢纽城市，提升货物集散、仓储、中转运输、应急保障能力，降低综合货运成本。这将有助于缓解因疫情物流成本急剧上升的中小物流企业的压力。另外，中央财政将安排约 25 亿元支持加快农产品供应链体系建设，约 38 亿元支持实施县域商业建设行动。这对畅通农产品物流流通，激活县域物流体量具有一定的促进作用。同时，国务院强调，加快 1000 亿元交通物流专项再贷款政策落地，支持

151、交通物流等企业融资，加大结构性货币政策工具对稳定供应链的支持。货币政策的精准放量，有利于物流企业及时获得经营生产所需的资金，保障物流企业的稳定运行。资本争相入局，聚焦新经济投资就在华东地区仓储业回暖之际，上半年有多只重要基金成立，主要投向以物流为代表的新经济领域。1 月 21 日，普洛斯宣布设立越南物流开发基金一期“GLP VDP I”，总规模为 11 亿美元，获 APG 资管和宏利金融等众多机构认购。该基金专注于越南大河内和大胡志明地区的现代化绿色物流基础设施，目前已投资开发 6 处园区，总占地面积约 90 万平方米。随着越南中产规模扩大，消费需求强劲，电子商务发展迅速，该基金将从越南的物流

152、市场分得一杯羹。 而普洛斯目前最大规模的基金于 7 月份成立，该基金为普洛斯中国收益基金 V，管理规模为 50 亿美元，友邦保险和安联保险是投资人之一。上述基金将投资普洛斯的美元物流基金普洛斯物流基金 I 旗下的资产，该基金于 2013 年成立，获得全球主要机构投资人 15 亿美元出资，专注于投资开发现代物流基础设施，在中国 27552022中国房地产行业发展白皮书个核心物流枢纽创建了 54 处高标准现代物流设施，总面积超过 500 万平方米。普洛斯中国收益基金 V 的设立，标志着普洛斯物流基金I已全面退出。 基金份额转让是常见的基金退出方式，而在未来，仓储 REITs 将得到迅猛发展，这也给

153、普洛斯物流基金提供了另一个退出渠道。普洛斯旗下另一只基金积极与同行开展合作，利用对方优势进行物流仓储的投资。3 月 10 日，中集集团与隐山资本（为普洛斯旗下股权基金）、上港集团签署战略投资协议，共同增资中集世联达物流科技股份有限公司。中集集团是世界领先的物流装备和能源装备供应商，主要业务有集装箱、 道路运输车辆、 能源化工及食品装备、海洋工程、重型卡车、物流服务、空港设备等。若与普洛斯展开合作，有望利用自身物流设备优势在仓储业进行差异化竞争。而物流行业另一大投资机构华平投资，也在 2021 年末成立了“华平亚洲地产基金”，募资总额达 28 亿美元（178 亿人民币）。基金将重点关注以物流地产

154、、数据中心、高科技产业园区、生命科学园区和集中式公寓为代表的“新经济地产”领域。此外，还将投资于城市更新和特殊机会项目。年初，华平投资继续跟投，与高瓴资本和一家全球领先的投资机构共同完成对京东产发8亿美元B轮融资，此次融资较 A 轮融资的 7 亿美元多出 1 亿美元。而“华平系”东久中国和新宜中国于 2021 年 12 月16 日联合宣布，两家公司完成合并交易，并通过引入战略投资者募集资金超过 15 亿美元，投资者包括瑞士合众集团、行健资本、红杉资本、CPE 源峰及 D1 Capital Partners 等，现有股东华平投资和创始人亦共同参与此轮融资。两者的合并，有利于减少公共资源的投资，从

155、而减少部分固定成本，发挥出 1+1 大于 2 的效应。东久和新宜的合作，吸引来了各路资本。北京朗姿韩亚资产管理有限公司联合韩亚金融集团，共同投资东久新宜高标准物流设施，项目总规模约 10 亿人民币。另外，东久新宜在产城合作方面也有一定的涉及。3 月昆山创控集团与东久新宜、中联基金合作设立专注于产业园区基础设施的不动产投资基金，总规模 50 亿元人民币，首期 20 亿元人民币，助力提升昆山市产业基础设施的建设运营水平。可以看到，华平投资的一系列资本运作，为物流仓储行业带来了较大的资金增量，对物流仓储的开发建设、流通以及退出均增加了流动性。物流仓储业稳定持续的收益率，也大大吸引了险资的注意力。1

156、月，国寿资本携手物流企业乐歌集团发起设立总规模近 30 亿元的股权投资基金，国寿投资公司担任基金管理人。该基金关注现代高标仓投资机会，主要聚焦于长三角经济和粤港澳大湾区的核心城市以及周边的卫星城。智慧物流赛道热度不减，成熟资产仍是交易重心从上述新设立基金的情况大致可以了解到，物流投资的赛道粮草充裕，而在这条赛道的投资主要聚焦于智能物流以及大宗交易。据普华永道发布的数据显示，2021 年物流并购交易数量较上年增长 38%，达到 190 宗，连续 3 年实现正增长；交易金额较上年大幅上升 1.58 倍，达到 2247 亿元。行业并购整合步伐加快，综合物流和物流智能信息化成为最受关注的领域。2022

157、 年，上述两个领域同样是热度较高的赛道。据观点指数不完全统计，2022 年上半年共有 15 起重要的智慧物流投资，单个项目投资金额基本在 1 亿元以上，总投资规模超过70亿元， 投资方主要有普洛斯、 平安资本、顺丰产业基金、蓝驰创投、广汽集团等，包含了主要的物流企业或基金，以及汽车企业或风投。投资领域主要集中在无人驾驶、网络端、终端信息平台以及终端硬件。562022中国房地产行业发展白皮书可以看到，在智慧物流的投资方面，物联网、无人驾驶以及自动化是较为重点的投资方向。除了智慧物流以外，物流资产开发建设和交易仍是资本扎堆的领域。6 月 7 日，普洛斯、京东等 11 家物流头部企业与北京平谷区签署

158、项目投资协议，将在马坊、马昌营、夏各庄三镇建设 11 个项目，总金额达 304 亿元。此次签约的11 个项目，包括医疗器械仓储物流中心和智慧城市物流谷等，涵盖农副产品、医疗医药、汽车后市场、电子电器、智能制造、数字农业等诸多领域。这些项目分布于上述三个镇，总占地面积约 2900 亩。类似的政企合作项目还有，如在石家庄市藁城区举行的 2022 年一季度集中签约项目中，包含了宇培冷链物流仓储二期项目。该项目总投资 4 亿元，占地 100 亩，新建设高标准双层库房 2 个，总建筑面积 7.25 万平方米。这是地方响应国家号召，建设物流枢纽城市而发起的物流项目投资集中签约活动。这种集群的方式，有利于物

159、流企业之间的协同交流和合作，扩大其业务合作范围。由于物流仓储的开发建设需要的周期较长， 风险高，所以成熟的物流资产交易仍是物流企业获取资产的重要方式。上半年主要的物流资产买家有 ESR、京东集团、新创建集团和摩根士丹利房地产。其中，ESR 宣布在中国市场收购 11 个已竣工的物流及工业资产，位置集中在上海、昆山、苏州、太仓及杭州等华东地区的主要城市。而京东集团宣布收购的德邦，在全国各地拥有 140 个仓库。新创建集团收购的资产包括 5 个已竣工项目、1 个在建项目和一幅待开发的地皮。 摩根士丹利房地产收购的资产包位于南通、太仓、苏州和嘉兴。其中位于南通与苏州的两处物流资产已处于运营状态，而太仓

160、与嘉兴的两处资产则还处于在建状态，由于处于最后完工阶段，该项目已经完成部分租户的租赁意向签约。观察上述交易的物流资产，可以看到基本处于华东或长三角地区，这也是上半年仓储物流业率先回暖的地区。这些物流资产的买家，在行业转折的节点上大量收购资产，有助于获得较为丰厚的回报。在港 REITs 积极置入资产，内地推出扩募机制上半年，在香港上市的 REITs 进行了一些物流资产交易活动。5 月 12 日，领展宣布斥资 9.47 亿元向东百集团收购位于嘉兴和常熟的 3 个仓储物流园。至此，领展将拥有4 个处于运营状态的物流园，这是其由商办和零售物业进入物流仓储领域的一大步。新收购的嘉兴和常熟物流园的回报率均

161、高于之前已拥有的东莞和佛山物流项目。所以，此项收购将提升整体的物流收益。另外一只物流仓储 REIT 顺丰房托，于 6 月 6 日与顺丰控股下属运营物流仓储子公司顺丰丰泰签订合约，前者将购入后者所持有的长沙物业的全部股权，该次交易总金额约为人民币 4.93 亿元。该物业的项目公司总资产为 5.4 亿元，净资产为 -0.29亿元， 2022年前5个月净利为0.047亿元。 据此计算得出，该项目公司的年化收益率约为 2.08%，低于顺丰房托整体的收益率2.65%。 预计该交易会拉低顺丰房托的整体收益。572022中国房地产行业发展白皮书在内地上市的两只物流仓储 REIT 表现可圈可点。中金普洛斯 R

162、EIT 和盐田港仓储 REIT 在 2022 年一季度的年化分派率分别为 5.22% 和 6.16%。出租率方面，分别为98.33% 和 99%。不过此前内地的 REIT 并不像香港一样，可以发行新基金单位获取资金并购新的物流资产。不过今年有相关的扩募政策落地。7 月 13 日，国家发展改革委发布 关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知，鼓励已上市的基础设施 REITs 通过扩募等方式筹集资金购入优质资产。其中提到，新购入项目的不动产评估净值根据项目实际情况合理确定，不再参照首次发行时原则上不低于 10 亿元的相关要求执行。降低购入的不动产净值要求

163、，有利于上市 REITs 根据自身实际情况购入合适的资产，提高资金使用效率。有利于实现投融资良性循环，盘活存量资产，扩大有效投资。具体而言，内地物流仓储 REIT 可利用扩募机制募集资金进行新物流资产的收购，对私募物流基金而言，退出的机会增加了，对投资者来说，有利于分散资产组合风险，降低投资风险。582022中国房地产行业发展白皮书2022 年度影响力物流资产投资运营企业研究体系包括：企业的营运能力（仓储面积、仓库个数、经营收入、仓储资产规模、出租率、城市布局）、企业影响力（营销方式及策略、运营效率与企业治理、产品创新性及技术水平、品牌特色与影响力）、社会影响力（企业经济表现、慈善公益、合作伙

164、伴关系、员工保障、激励与关怀）。普洛斯京东产发ESR万纬物流宝湾顺丰丰泰产业园东久新宜集团中储股份安博中国DragonCor 龙地序号企业592022中国房地产行业发展白皮书创新发展篇602022中国房地产行业发展白皮书泰康之家表现亮眼，中海锦年康养运营能力突出上半年，作为险资发展康养产业的代表，泰康之家动作频频，泰康之家沈园、苏园、湘园、鹭园均有试运营和正式开业的消息。另值得关注的是，分别于 2 月和 4 月收获杭州和呼和浩特的两宗地块，计划建设成浙园和蒙园。这也意味着华东地区布局的项目将进一步扩充至 14 个，而华北地区则是继北京和天津后，落地的第三个项目。2009

165、年投资养老社区后，泰康之家截止目前已在 26个城市布局连锁医养社区和康复医院，规划养老单元以及医疗床位超 4.3 万个和约 2500 张。规模积极扩张之外，年内三亚泰康之家度假酒店臻品之选开业，这是目前项目中唯一一家康养酒店，提供候鸟旅居、家庭度假、会议服务为一体的综合服务，目标群体为国内的高净值家庭以及泰康的高净值客户。保险、 养老、 旅游、 会议泰康之家利用自身优势，正在打造更加庞大的康养版图。该项目的开业，补充了泰康全生命周期产业链以及大健康生态体系。作为房企系康养代表的中海锦年康养，是中海地产旗下康养品牌，上半年继续深耕运营，锻造具有影响力的“新中式养老生活” 品牌。观点指数对逾 20

166、 家康养产业综合运营机构进行监测以及分析，发现中海锦年康养在样本机构中表现突出。一方面是运营效率高。中海锦年康养实施总部和项目管理二级管控模式，项目由资源支持、客户服务、照护服务 3 个管理中心构成，组织架构精简，极大提升了运营效率。同时有效降低了冗余人员配置，使得效率与成本管控兼具，这也进一步提升了中海锦年康养的人均营业收入和人均利润，总体净利率也高于行业平均水平。此外，医养结合程度高也是中海锦年康养脱颖而出的要素之一。在各个项目中，中海锦年康养均配有医务室或一级医疗机构，机构内常驻内科、外科医生，确保长者日常医疗需求。同时与医疗机构建立良好关系与绿色通道快速转诊服务。产品创新性及人性化服务

167、方面， 中海锦年康养在家装、灯光、设备方面引进更符合长者身体特征的产品，极大地满足了长者需求。以长者按铃为例，考虑到老年人动作的被动与延缓性，配备了红外扫描呼叫装备。长者下床移动后，被红外线扫描到，会及时呼叫护理员前往提供帮助。目前中海锦年康养已完成北京、深圳、天津、济南、青岛、 无锡、 南京等城市的布局， 十四五期间将围绕成渝、中部长江经济核心城市、珠三角、长三角、环渤海完成不低于 18 个城市的投资布局。截止到 2025 年，计划新来源：企业公布，观点指数整理康养产业综合运营窗口与机遇 随着养老事业重要性上升，未来行业的机遇将存在于现有养老问题的解决。同时结合科技手段推动智慧养老的发展，将

168、大有可为。“”612022中国房地产行业发展白皮书建或运营 100 多个养老项目。2022 年上半年，虽然疫情多有烦扰，但是康养产业综合运营行业总体平稳，持续深化推进。政策层面，围绕居家、社区养老的“一刻钟”服务圈成为重点，多个省份跟进出台一系列利好政策，聚焦于照护服务、护理站供应、居家失能老年人养老服务等问题的解决。除此之外，政策对于个人养老金、医养结合、公建民营、物业企业发展养老服务等多有倾斜，旨将 “十四五” 期间作为积极应对人口老龄化的重要窗口期，推动养老民生保障问题的解决。企业方面，除了个别如泰康之家、光大养老、保利健投等有项目的签约、开工、开业外，上半年康养产业综合运营企业基本以锤

169、炼内部的防控措施、建设服务体系、加强项目运营等为主。随着养老事业重要性上升，未来行业机遇将存在于现有养老问题的解决， 如提高人才专业度、 完善照护体系、增加床位数供应、平衡城乡发展等，同时结合科技手段推动智慧养老的发展，将大有可为。家事与国事，政策加强养老民生保障上半年，国家层面积极推动养老事业建设，将亿万家庭的“家事”上升为“国事”，多方向规划老龄化发展，出台多个政策保障民生。结合各地相继发布的政策来看，总体而言分为以下几个突破点：医养结合、养老服务规范、农村养老均衡发展、强化居家社区养老、支持物业企业开展居家养老服务、提升老年健康服务能力、促进健康老龄化的科技和产业发展等。政策出台的背景是

170、“十四五”期间，我国康养行业将面临严峻挑战。一方面是将进入中度老龄化社会，养老压力激增。根据国家统计局发布的第七次人口普查数据来看，我国 60 岁及以上人口占全国人口的 18.7%, 为 2.64 亿人；65 岁及以上人口 1.91 亿人 , 占比 13.54%。国家统计局发布的公报则显示，截至 2021 年末，我国 60 周岁及以上人口达到 2.6736 亿，占总人口比重 18.9%，65 周岁及以上人口达到 2.01 亿，占总人口比重 14.2%。来源：各政府网站，观点指数整理数据来源：国家统计局，观点指数整理622022中国房地产行业发展白皮书从上述数据可以看到，老年人口占比进一步提升，

171、预估在“十四五”期间 60 岁及以上人口占总人口比例将超过 20%。但是从全国结婚意愿来看，过去十年中由 2012 年的同比正增长 4.01% 下降至 -6.09%，这也意味着整体家庭结构面临一定变化，劳动人口的养老压力有所提高。数据来源：国家统计局，观点指数整理从最为直观的老年人口抚养比来看，每 100 名劳动年龄人口要负担的老年人数量由 2012 年的 12.7 名进一步提升至 2021 年的 20.8 名。数据来源：国家统计局，观点指数整理老年人口的结构性发展，意味着我国将面临规模更大、程度更复杂的养老问题。这不仅需要国家层面积极推动养老事业的高质、高效发展，亦需要充分发挥社会力量，共同

172、应对好“养老”课题。当前的养老挑战还来自寿命增加后随之而来的诸多老年人健康问题， 如认知、 运动、 感官功能下降以及营养、心理等健康问题日益突出。国家卫生健康委等 15 个部门联合印发的“十四五”健康老龄化规划指出，78%以上的老年人至少患有一种以上慢性病，失能老年人数量将持续增加。但是，相对上文提及的老年人健康需求，目前国内与健康老龄化相关的机构、 队伍、 服务和政策支持却不足。数据来源：民政部，观点指数整理民政部公布的数据来看，2021 年末全国共有提供住宿的养老机构 4.0 万个，养老服务床位 813.5 万张，这也是过去几年来首次出现下降，2020 年养老床位数为 821万张。从平均数

173、来看，每千人老人拥有的床位数 2020 年为31.3张 （2021年暂未公布） ， 对比2016年的高峰31.6张，期间多有波动，整体未能明显提高。来源：“十四五”健康老龄化规划，观点指数整理来源：“十四五”健康老龄化规划，观点指数整理632022中国房地产行业发展白皮书可以说，十四五期间是积极应对人口老龄化的重要窗口期，“十四五”健康老龄化规划提出了 9 项重点任务，合计 28 个小项。对于养老机构而言，既是挑战也意味着更多机遇。尤其是健全居家、社区、机构相协调的失能老年人照护服务体系、促进健康老龄化的科技和产业发展、加强老年健康服务机构建设等的重点任务，将给行业机构带来更多的政策利好和增长

174、空间。企业深化原有运营，非机构养老仍有待提升观点指数以行业内发展较为靠前的 12 家康养产业综合运营企业作为样本，重点关注上半年的发展情况。总结而言，上半年企业开业、开工动作较少，基本以已有养老格局继续深耕运营。而签约合作上，“政企合作”、“智慧化发展”、“医养结合”是关键词。虽然国情有所不同，但是从国际经验出发，2018 年日本各种养老服务模式中，公共设施提供的养老服务（类似于国内的公、民营机构养老）费用支出占比 34.4%；居家养老服务费用支出占比最高，达到 43.7%；其余则是县城村镇小型养老服务，为 17.5%。来源 : 企业公布，观点指数整理截至 2020 年底，我国共有社区综合服务

175、机构和设施51.1 万个，社区养老服务机构和设施 29.1 万个，共有床位 332.8 万张，远低于养老机构床位数。结合国内 9073的养老格局，相信未来行业的增量将更多地出现在居家养老、社区养老上。从观点指数监测的样本企业发展情况来看，基本以机构养老为主，居家和社区养老等业务虽有涉及，但是目前的发展仍处于较为初期阶段。主要体现在现有开业项目不多、布局区域较少且集中，较少企业能形成统一的品牌对外系统、全面化输出。医养结合（康复及护理）、智慧养老、专业人员培 养方面， 尤其是医养结合上， 当前以基本的智能照护手环、睡眠监测等手段为主，智能程度较低、未能构建较为成熟的服务生态，整体处于初级阶段。从

176、行业现实出发，养老行业资产沉淀大，以样本企业 A 为例，目前拥有的项目达到 28 个，其中待开业状态数据来源：日本厚生劳动省，观点指数整理642022中国房地产行业发展白皮书数据来源：安养帮，观点指数整理达到16个， 已开业12个项目中晚于2020年开业的为4个。这也意味着，大部分项目需要持续建设，处于成熟期的较少，未能提供较高入住率，给整体盈利能力带来影响。除此之外，另一个不能忽略的现实是资金和人力成本高，购买力却不足。购买力不足一方面是潜在客群规模较少带来的，国内养老观念还是以居家养老为主，能负担养老机构尤其是民营机构的人群较少，整体购买力不足；另一方面则是资金情况带来的，由于民营养老机构

177、通常为中高端定位，费用较高，而大部分老年人资金情况不足以承担。对于养老机构而言，除了机构养老以外，还需要顺应政策对康养产业链条进行挖掘，提高业务链条的价值变现，以更好地实现营收平衡。衍生业务助力盈利，“一刻钟”服务圈仍待突破在上半年企业发展中 , 我们也可以看到一些养老机构凭借衍生业务发展，表现突出。上半年，光大养老凭借在康养服务、养老金融、教育培训等上面的收入，实现了较为可观的营收和盈利。光大养老以机构养老作为体系支撑，以康复医疗、护理医疗为服务核心。上半年其保持了一定体量的开业项目，且布局城市较广。兼顾不同层级的城市养老需求，这也是当前康养产业运营企业较为少见的。2022 年一季度，光大养

178、老共有 10 家不同业态的项目先后投入运营，新增备案床位数近 3000 张。城市包括重庆、都江堰、南阳、泉州、启东、贵港、兰州，其中后两者是光大养老在甘肃、广西的首个运营项目。以逐来源：企业公布，观点指数整理渐扩大的城市和项目布局为支撑，光大养老持续输出运营咨询服务、承接培疗养机构改革和转型，形成了单体盈利和快速扩展的能力。其中标准化服务体系的建立、输出，给其他企业提供了较好的范例。这也是居家和社区养老业务发展中较为看重的能力。未来以居家、社区养老“一刻钟”服务圈为重点，将是国内结合国情下的重点发展方向。同样以 2018 年日本厚生劳动省的数据为例，在费用占比 43.7% 的居家养老模式上，养

179、老院护理、上门护理、养老院复建、上门看护、居家疗养管理指导、上门洗浴、上门复健的费用支出比例合计占日本总养老服务支出的30.3%。可以看到，各种细分业务的市场广阔，同样也是我国居家以及社区养老模式中的重要机遇。数据来源：日本厚生劳动省，观点指数整理 “十四五” 健康老龄化规划 中指出健全居家、 社区、机构相协调的失能老年人照护服务体系：支持居家 （社区）652022中国房地产行业发展白皮书照护服务、促进机构照护服务发展。具体内容（部分）包括：支持社区、机构为失能老年人家庭提供家庭照护者培训和“喘息”服务；鼓励社会力量利用社区配套用房或闲置用房开办护理站，为失能老年人提供居家健康服务；鼓励社区卫

180、生服务中心与相关机构合作，增加照护功能，为居家老年人提供短期照护、临时照护等服 务；支持具备服务能力和相应资质的机构将照护服务向社区和家庭延伸，辐射居家失能老年人等。从上半年各城市发布的政策来看，国家发改委、中央宣传部等 21 个部门联合印发的“十四五”公共服务规划，提出要发展集中管理运营的社区养老服务网络，推动形成 15 分钟养老服务圈。随后不乏江苏、贵州、内蒙古等地方发布政策跟进。江苏更提到，2023 年底前，每个城市街道将配建 1家建筑面积不少于 1000 平方米的综合性养老服务中心，具备日间照料、 上门服务、 全托服务、 智能呼叫、 技能培训、业务指导等功能，与社区养老服务机构互补，在

181、街道辖区内形成“一刻钟养老服务圈”。各个城市对于“一刻钟养老服务圈”的落实建设，意味着过往更多聚焦于自建自营机构养老“一亩三分田”业务的企业，需要将更多的精力放在成熟业务的锤炼和对外输出上，此外对于公建民营市场也需要给予更多的目光和尝试。智慧养老生意经，重点关注人文关怀与生态圈观察过去六个月的行业发展，可以看到不管是政策还是企业动作，均有涉及智慧养老的落地和体系建设。“十四五”健康老龄化规划中提出促进健康老龄化的科技和产业发展：发展老年神经、睡眠等监测与干预相关技术及产品；支持新兴材料、人工智能、虚拟现实技术等在老年健康领域的深度集成应用与推广；充分运用互联网、物联网、大数据等信息技术手段，创

182、新服务模式，提升老年健康智能化服务质量和效率等。智慧养老的提出主要基于当前人均预期寿命逐渐增数据来源：国家卫健委，观点指数整理寿命的增加也带来更多且复杂的健康问题，如多病共存、病程长且复杂，发展变化快等，给康养行业的运营带来挑战。相关研究预测，2030 年、2050 年我国失能/ 半失能老年人口数量分别为 6290 和 9600 万人，占比分别为 17% 和 20%。第七次人口普查数据显示，全国“不健康但能自理”以及“不健康、生活不能自理”的 60 岁及以上老年人有325.40 万人，占比 12%。数据来源：观点指数整理需要关注到的是， 这也提高了入局运营的机构门槛，让护理工作变得更加精细，对

183、运营人员的专业素质提出了更高的要求。除了健康问题带来的需求外， 年轻老年人 （60-74岁）占比的提升， 也对智能、 高质生活服务提出了较高的要求。从三次人口普查的情况来看，年轻老人在总人口中的比例分别为 8.22%、9.95% 和 13.98%，提升幅度较大。这一群体相对较有活力，对生活的多元化、个性化、便利化存在较大需求，需要予以满足。长的现实，国家卫健委的数据显示，由 2015 年的 76.34岁提升至 2020 年的 77.93 岁，预计 2025 年和 2035 年我国的人均预期寿命将分别达到 78.93 和 80 岁。662022中国房地产行业发展白皮书数据来源：国家统计局，观点指

184、数整理以上，都使得技术的辅助使用成为必须。观点指数调研结果显示，大部分企业受困于预算和盈利问题，并没有明确的智慧养老发展的规划。以观点指数监测的重点样本企业为例，除少数企业外，比较多的企业智慧化程度不足，以简易小程序、APP 作为载体，局限于单个使用需求或者场景的满足，而未能融合行业的智能化发展诉求，形成体系化的平台。同时由于担心涉及老年人隐私等问题，现存的相关产品设计，未能很好地兼顾人性化需求和解决方案。这也在一定程度上压制了智慧养老的发展。观点指数认为，在智慧养老的发展上，不是一家之力足以拉动，需要行业形成合力，构建智慧养老产业生态圈，聚焦于养老需求的满足，以形成具有可推广性的解决方案和产

185、品。同时，政策上应予以更大力度的支持，对于隐私和人性化等问题则需要找到合适的方案解决。产业深耕，未来六大聚焦点结合政策指引以及行业和企业的发展现况，观点指数认为未来行业的增量和焦点可以集中于：一、人才培训和护理服务建设。十四五期间对于老年健康照护队伍建设和老年健康专业人才培训力度提出更高的强化需求。到 2025 年，培训老年医学科医师不低于 2 万人，培训老年护理专业护士不低于 1 万人，每名老年医学科医护人员、安宁疗护试点地区从事安宁疗护服务的医护人员至少接受一次专业培训。遴选一批国家级和省级老年健康人才培训基地等。这对于先行在康养运营服务上探索的机构而言，意味着更多的轻资产发展机遇。二、公

186、建民营，政企合作蕴含更多的空间。6 月 20日天津市民政局发布天津市养老服务机构公建民营管理办法（试行）（征求意见稿），原则上实施公建民营的养老服务设施包括：各级政府作为出资主体兴建、改扩建或购置并拥有所有权或者使用权的养老服务设施 ;以土地、房产作为投资，吸引社会资本建设，约定期满后所有权或者使用权归政府所有的养老服务设施 ; 新建居住（小）区按规定配套建设并移交给民政部门的养老服务设施；新建公办养老机构。目前，康养产业综合运营机构中如保利健投，形成了公建民营品牌“银福苑”，在嘉兴嘉善运营综合性养老机构嘉善银福苑，是政企合作上的有力尝试。在各地相继释出公建民营政策的背景下，养老服务机构可享受

187、运营补贴，对于资产沉淀较大的行业乃至企业而言都是较为理想的养老发展模式之一。三、智慧养老，新概念蕴含新机会。如上文所述，政策支持下，搭载“智慧化”手段，将给企业的康养产业发展带来更广阔的空间。四、农村养老服务仍有较大发展，社会责任与增长机会并行。当前养老行业城乡发展水平存在较大的不平衡。根据卫健委发布的 2020 年度国家老龄事业发展公报，2020 年我国乡村 60 周岁及以上人口占乡村总人口的 23.81%，比城镇高出近 8 个百分点。预测到 2035 年，我国农村 60 岁及以上人口在农村人口中的比例将升至37.7%。可以看到，农村地区的老龄化程度远超城市及全国整体水平。数据来源：国家统计

188、局，观点指数整理而七普数据显示，无论是总人数还是健康情况，乡村面临的养老压力都高于城市。未来农村地区养老将是672022中国房地产行业发展白皮书更大的命题，需要养老机构发挥更大力量。五、居家、社区养老有待深化发展，与物业企业加强合作有助于抢占市场份额。6 月 28 日，青岛市发布的关于支持物业企业开展居家养老服务有关意见，鼓励物业企业开展居家养老服务；开展试点工作形成复制推广经验等。物业企业对于居家和社区养老有着天然的距离优势，但是缺乏养老服务经验，养老机构与其合作，可以更有效率地入局。六、医养结合蕴含机遇。十四五期间支持规模较大的养老机构设置医疗卫生机构，并按规定纳入医保定点范围。引导社会资

189、本举办医养结合机构，推动建设一批百姓住得起、 质量有保证的集团化、 连锁化医养结合机构。当前不少企业如泰康人寿都有在养老社区中配备自建或合作的医疗机构，将相关经验沉淀、输出，将助力康养产业运营机构进一步把握政策和市场机遇。682022中国房地产行业发展白皮书2022 年度影响力康养产业综合运营企业研究体系包括 ： 企业的营运能力 （在运营项目床位数、 在运营项目套数、 床位费水平、在管项目个数、现有项目入住率、城市布局）、营收效益（营业收入、净利润）、企业影响力（营销方式及策略、运营效率与企业治理、产品创新性及技术水平、医疗配套及资源链接、品牌特色与影响力）、社会影响力（企业经济表现、慈善公益

190、、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。泰康之家光大养老中海锦年康养九如城养老复星康养远洋椿萱茂保利健投万科养老燕达康养越秀养老序号企业692022中国房地产行业发展白皮书文旅发展识变从宜 逆水行舟、不进则退。困局之下，部分稳健发展的文旅企业并未放弃业务的拓张，而是更加求新求变。近两年受困于新冠疫情的持续，国内外旅游业务始终未放开，大部分文旅企业都陷入了经营困境，勉强依靠补贴度日。而地产行业同样处于历史低谷，越来越多企业身陷偿债危机， 急于变卖资产回血。 因而对于上述房企而言，资金沉淀大、回报周期长的文旅板块自然会被第一时间摆上货架。从一季度数据看，行业内 30 家 A

191、股上市企业中有23 家亏损，仅 6 家企业经营活动产生的现金流量净额为正值，更有 2 家企业退市。逆水行舟、不进则退。困局之下，部分稳健发展的文旅企业并未放弃业务的拓张，而是更加求新求变复星旅文积极推进中国区业务；海昌持续增强轻资产运营和 IP 输出能力，更与欢乐谷集团达成了 IP 相关的合作随着跨省游政策的逐步放宽，最近一个旅游复苏节点应着重关注暑期出行，而行业是否能真正实现复苏反弹，则更需要持续留意国庆期间的出行情况。“”旅企开局不利，部分黯然离场数据来源：东方财富，观点指数整理从现金流量看，旅行社类、旅游景区类和旅游消费类合共 24 家企业，仅宋城演艺的经营活动产生的现金流为正值，表明文

192、旅企业在日常经营上承受较大压力。受困于多轮且散发的疫情影响，国内旅客出行受到影响，文旅企业长期陷入经营困局。从一季度数据来看，行业内 30 家 A 股上市企业中有 23 家亏损，仅 7 家盈利。数据来源：东方财富，观点指数整理观点指数重点监测的企业（运营有物业空间及文旅物业资产的企业）中，仅有在港上市的复星旅文传出利润转正消息；宋城演艺、中青旅、曲江文旅等都录得不同程度的亏损。其中， 中青旅乌镇项目受上海及周边疫情冲击严重，归母净利润由 2021 年回正后再次转亏。据一季度公告披露，期内录得营业收入 13.82 亿元，与上年同期基本持平，净利润亏损 1.12 亿元。702022中国房地产行业发

193、展白皮书乌镇一季度共接待游客 17.54 万人次，同比下降65.13%；剔除房地产业务影响后，景区经营实现营业收入 5330.06 万元，同比下降 58.76%。古北水镇作为一线城市的重点景区， 受周边游带动，一季度共计接待游客 20.78 万人次，同比增长 29.84%；实现营业收入 1.49 亿元，同比增长 41.30%。数据来源：中青旅季报，观点指数整理对比乌镇及古北水镇两个景区的经营情况，后者恢复情况明显优于前者。究其原因，古北水镇以京津冀近郊客流为主，受到疫情影响较小。乌镇客源主要来自长三角地区，受影响比较大，当地客流无法支撑景区的盈利。凭借着高毛利率的轻资产业务，宋城演艺在疫情期间

194、表现强韧，不过也难避免亏损。公告表示，2022 年第一季度宋城演艺旗下景区多数时间处于闭园状态，对业绩造成了较大影响。数据来源：宋城演艺公告，观点指数整理根据最新官网和官微消息，除现阶段开放的炭河、明月、黄帝景区外，杭州、三亚、丽江、九寨、桂林项目在 7 月 2 日起恢复千古情表演。预计在北京、上海疫情稳定，各地防控政策放松的情况下，宋城演艺三季度的业绩会有明显改善。一众亏损严重的企业中，复星旅文一季度表现尤为亮眼，占业务收入绝对比例的 Club Med 经营利润转正，归属母公司股东的利润回正，也是疫情以来首度扭亏为盈。与其他文旅企业不同，复星旅文主营的 Club Med 度假村遍布全球多个国

195、家和地区。随着多个国家推行群体免疫策略，海外旅游市场复苏。此外，三亚亚特兰蒂斯凭着得天独厚的区位条件与富有成效的运营，在国内文旅项目中表现亮眼。从文旅企业整体业绩来看，2022 年经营压力仍旧很大，历经了两年多暗淡时光，部分企业已是油尽灯枯。5月6日， 停牌一天的凯撒旅业正式带帽， 变更为 “ST凯撒”。在此之前，凯撒受疫情影响连续两年亏损，接近 14 亿元。另外，为了优化资源配置，锦江酒店控股股东锦江资本也正式从港股退市。除此之外，背靠新光集团，成立已有十余年的天池旅游也于 4 月底宣布破产重组。据了解，天池旅游于2012 年与新疆维吾尔自治区阜康市人民政府共同出资120 亿，升级打造了天山

196、天池景区，这笔巨款对母公司来说无疑是较大的资金压力。上述几个文旅企业的表现，给行业带来警醒。传统景区如何在疫情中自救，尚未有企业能给出参考答案。但无论是在顺境还是逆境中，提升项目核心盈利能力，紧跟时下趋势进行大胆创新，都是上策。投资动作寥寥，地产抛售文旅近两年受困于新冠疫情持续，国内外旅游始终未迎来“春天”，大部分文旅企业陷入了经营困境，甚至勉强依靠补贴度日。受此影响，新的投资亦难以落地，且热度上低于 2019 年之前。地产行业同样处于低谷，越来越多企业陷入债务违约危机，对于持有文旅项目的房企来说，文旅行业不景气更是“雪上加霜”。因此积压资金大、回报周期长的文旅板块第一时间被摆上货架，以达到变

197、卖资产“回血”的目的。2022 年上半年，恒大退出广州恒大童世界，将股权712022中国房地产行业发展白皮书完全转让予五矿信托；建业转让“只有河南戏剧幻城”和建业华谊兄弟电影小镇的大部分股权；融创将出售包含世界最大室内雪世界在内的冰雪文旅综合体深圳冰雪城的 51% 股权；佳兆业则退出公司第一个文旅项目深圳金沙湾国际乐园项目，转让 51% 股权予西部信托。融创早在2017年就大手笔收购万达的13座文旅城，高起点开启文旅业务板块，近期频繁传出抛售文旅资产的消息，但其并未打消在文旅业务上继续拓展的打算，且从签约内容看，大体上采取轻资产输出和与地方城投平台合作的方式，有效降低资金压力。融创文旅的项目大

198、部分来源于万达，再加上持续的投入和培育，项目规划可圈可点，即便现时部分项目无奈出售，也能相对容易找到卖家。相比之下，恒大文旅城的境况就较为复杂。恒大文旅城在操盘上并不常规，很难与现时市场上的文旅巨头的规划标准相适应，地理位置上，除广州南沙项目外，相当部分位于三四线城市，辐射能力较差，难以融入其他大型文旅企业现有的运营体系，因此投资者对其收购意愿不大。复星旅文扩张，海昌由重转轻逆水行舟、不进则退。困局之下，部分稳健发展的文旅企业并未放弃业务的拓张，而是更加求新求变。复星旅文积极推进中国区业务，重点关注丽江及太仓复游城的项目进度。丽江复游城 Club Med 度假村、爱必侬度假公寓、湖区营地均已投

199、入运营，其余部分预计 2022 年至 2023 年底全面竣工；太仓项目所有部分均已进入施工状态，室内滑雪场、Club Med Joyview 太仓度假村、主题商业街将于 2023 年下半年开业。除此之外，复星旅文旗下新项目 Club Med Joyview千岛湖度假村正式营业。该项目是中国第十座 Club Med度假村，同时也是 2022 年杭州亚运会（2022 年 5 月 6日亚奥理事会宣布延期举办）淳安亚运分村的指定接待酒店。Club Med Joyview 是复星旅文 Club Med 度假酒店的品牌之一，填补了短途旅游度假产品上的短板，主要面向中国市场提供周末度假及 MICE 服务。在

200、融创文旅积极求变，强化融创冰雪轻资产输出能力的同时，主要以重资产项目为主的海昌海洋公园同样加快了由重转轻的步伐。据观点指数统计，2021 年底至今，海昌海洋公园新增了多项重要的轻资产签约，如去年 12 月与上海新创华文化发展有限公司开展 奥特曼 ULTRAMAN 系列 项目合作；今年 2 月与保利文化、中丝集团达成文旅轻资产业务合作；5 月更是首度将轻资产业务推出海外，与Sunny World 合作，启动在越南的两个主题乐园项目。同时，海昌海洋公园还致力于 IP 的打造与输出。6月 21 日，海昌海洋公园对外公布与欢乐谷签署战略合作协议，后者将同时开放八个欢乐谷项目，并引入海昌海洋公园的奥特曼

201、超级能量项目，海昌海洋公园则向欢乐谷提供标准化的奥特曼超级能量站产品和商品。除了各项轻资产业务具体落地外，海昌还在近期任命了金民豪担任集团亚太区总裁（除中国大陆），全面负责集团在亚洲业务的拓展、经营管理以及知识产权业722022中国房地产行业发展白皮书务落地。上述人士拥有近 30 年经营世界级跨国文旅品牌、跨业态的经历。业务转型与 IP 的引入，均体现了各公司在疫情艰难时刻努力 自救 ，但轻资产业务仍在发展初期，成效如何还需经历市场检验。跨省游渐放宽，寻找恢复契机2022 年上半年包括春节、清明、五一和端午在内的假期原本为出行旺季，不过在防控政策的倡导和管控下，假期出行人数和旅游收入表现弱于

202、2020 年。数据来源：宋城演艺公告，观点指数整理据文化和旅游部数据中心测算，2022 年春节期间，全国国内旅游出游 2.51 亿人次，同比减少 2.0%；实现国内旅游收入 2891.98 亿元，同比减少 3.9%。按可比口径分别恢复至 2019 年的 73.9%、56.3%。春节出行数据并不理想，但已经是上半年下跌幅度最低的传统出行旺季。3 月下旬开始的疫情从持续性、范围和数量上都远超 2020 年上半年，跨省熔断政策、各地防疫措施差异等对旅游业影响较大。不过，这波围绕以上海、北京两地为核心圈，并在5 月末迎来拐点，尽管仍时有反复，但总体已趋于平稳。数据来源：宋城演艺公告，观点指数整理另外，

203、期间文旅部下发精准实施“熔断”政策，调整了跨省旅游实施“熔断”机制的范围，将出现中高风险地区的“省（区、市）”缩小至“县（市、区、旗）”和“直辖市的区（县）”，各地方也配合出台切实有效的纾困政策。随后山东、浙江、河南、甘肃、福建、广西、江西、云南相继宣布恢复跨省旅游，重新放开“机 + 酒”业务，并开放跨省游。江西更是率先宣布全面开放文旅场所，低风险地区人员流动不再查验核酸证明。很多省市旅游局、协会组织也举办旅游节会、宣传营销，积极挽回此前数月停滞的损失。基于此，相较暗淡的“五一”假期，端午小长假有了回暖迹象。截至 6 月 2 日，除北京、上海等地有中高风险地区外， 全国其他地区均为低风险地区，

204、 旅行限制正逐步放松，约 26 个省市已恢复正常接待游客。732022中国房地产行业发展白皮书文旅部发布的端午假期旅游数据显示，全国国内旅游出游 7961 万人次，同比下降 10.7%，按可比口径恢复至 2019 年同期的 86.8%；实现国内旅游收入 258.2 亿元，同比下降 12.2%，恢复至 2019 年同期的 65.6%。尽管同比 2020 年数据依然有所下降，但下降幅度较“五一”假期明显缩窄。不可忽视的是，目前各地对疫情防控及跨省旅游依然审慎，旅游扶持和放宽政策落地有延迟性。对于全行业来说，最近一个旅游复苏节点应着重关注暑期出行，特别是中高考考生的出行消费潜力将得到进一步释放。至于

205、行业是否能真正实现复苏反弹，则更需要看国庆期间的出行情况。742022中国房地产行业发展白皮书2022 年度影响力特色小镇运营商研究体系包括：企业的营运能力（运营规模、小镇定位、项目个数、城市布局）、营收效益（经营收入、净利润、资产规模、毛利率）、企业影响力（营销方式及策略、运营效率与企业治理、产品创新性及技术水平、小镇品牌特色与影响力）、社会影响力（企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。蓝城集团华侨城集团伟光汇通中青旅绿城小镇集团奥伦达部落阿那亚灵山文旅集团融创中国棕榈股份序号企业752022中国房地产行业发展白皮书办公空间服务多元未来 面对充满

206、挑战的市场环境，不少企业的选择是增强服务能力，对多元业务和场景进行探索，寻找新的业绩增长点。随着办公空间发展进入新周期，增长也趋于稳定。企业对于规模的追求变得理性，愈发注重项目的精细化运营。如何在疫情影响下保持较高的入驻率和租金水平，也反向考验着企业的能力。传统重资产模式之外，企业也继续在轻资产领域探索，降低成本压力。但就上市企业业绩表现来看，轻资产模式并未能扭转亏损状态，寻找可行的盈利模式依然任重道远。面对充满挑战的市场环境，不少企业的选择是增强服务能力，对多元业务和场景进行探索，寻找新的业绩增长点。可以预见，未来灵活办公的发展将更加多元。“”数据来源：观点指数整理规模之外，需注重精细化运营

207、此前数年办公空间服务企业发展高歌猛进，最直观的是带来了规模上的快速增长，但随之而来的种种问题也日益凸显。今年以来，受疫情防控影响以及行业尚未找到成功的商业模式，企业发展相比以前显得更为审慎。营运规模上，样本企业 WeWork 和优客工场的整体规模在行业中属于前列。面积上 WeWork 全球营运面积已超 100 万平方米，而优客工场国内项目数量则突破了200个， 两者在规模上领先于其他办公空间服务样本企业。然而规模增长并未带来营收和盈利的增长，持续投入的运营成本和未达预期的业绩增长成为规模类企业面临的困境，两者作用之下，WeWork 和优客工场 2021 年净利润均为负数。数据来源：观点指数整理

208、单个项目平均面积上寰图最大， 接近18000平方米，梦想加处于中等水平，优客工场则最小，其余企业单个项目平均面积差异不大。观点指数认为，寰图单个项目平均面积较大是由于762022中国房地产行业发展白皮书主要定位高端办公，对空间舒适度要求较高。而优客工场面积较小与布局项目较多有关，虽然不乏大体量项目，但是更多中小体量项目拉低了平均面积。整体来看，较大的平均面积能带来更好的办公体验，但相应的相关租赁成本也较高，需要更加注重成本把控，这方面如有来自母公司项目支撑的企业，成本压力要小一些。较小的办公面积则在灵活性上更具优势，面对的客户群体多为小微型企业。想要获得可观收入，除项目本身条件外，能够提供符合

209、企业需求的个性化服务更为关键。数据来源：观点指数整理企业项目的平均工位费水平方面，据观点指数测算，样本企业中工位费排前三的是寰图、OFFICEZIP、IWG。其中寰图工位费最高，平均达到约4500元/工位/月的水平。三者在项目定位、产品线方面都与其他企业有较明显差异。布局上，三者均以核心一二线城市为主，项目多位于高端写字楼，收费水平较高。与之相对，优客工场的平均工位费较低，主要与三四线城市布局有关，定位较为大众化。除写字楼外，产业园及商改写等业态也有所涉猎。数据来源：观点指数整理企业平均出租率方面，整体相差不大，总体出租率均超 60%，但这个指标实际并不理想。一般而言，作为办公项目，出租需要维

210、持在 80% 以上才算合格，90% 以上属于较优水平。据观点指数观察，处于 90% 以上较高水平的主要有梦想加、寰图、BEEPLUS 和 OFFICEZIP，超过 80% 出租率的企业占比约 60% 左右。入驻率的差异，与企业招商能力、运营能力以及项目把控等有关。如 OFFICEZIP，一方面有以写字楼业务为核心的中海商业支撑，项目区位和服务配套设施有保障，而且在招商方面也有更多经验和渠道；另一方面，项目布局相较行业内其它企业少，这也意味着在运营精细度上可能更具优势。不过也需要注意到，布局项目不多，辐射能力不如头部企业。疫情影响下，办公空间服务企业如何维持现有项目入驻率，可观的工位费水平等，显

211、得尤为重要。在尚未找到成功发展模式、实现盈利的前提下，企业需更加注重单个项目的运营效率提升。尚未扭亏，寻找盈利改善思路以优客工场、IWG 等为代表的上市企业披露的 2021年业绩数据显示，过去 2021 年的净利润为负数。其中，优客工场和 WeWork 的亏损情况较为严重，且长期处于亏损状态。以优客工场为例，其数据显示 2019-2021 年净亏损分别为人民币 8.07 亿元、人民币 5.08 亿元和人民币21.63 亿元，连续三年为亏损状态。数据来源：企业财报，观点指数整理772022中国房地产行业发展白皮书WeWork 最新发布的 2022 年 Q1 财报显示，2022 年Q1 营收为 7

212、.65 亿美元，环比增长 7，同比增长 28；净亏损5.04亿美元， 与2021年Q4亏损8.03亿美元相比，环比减亏 37%，实现整体收入增长，亏损幅度变小。截至第一季度末，WeWork 综合实体入住率达到67%，环比增长 4 个百分点，会员人数增至 5.5 万名，环比增长 22%。总体来看，迈入 2022 年，WeWork 的收入和运营情况有所好转，但不可否认亏损状态尚未扭转。办公空间服务企业面临的最主要问题依然是尚未实现盈利， 多数企业采用 “二房东” 模式的局限性非常明显，不仅对企业自身资金流状况要求较高，还对出租率依赖度高、盈利模式单一。企业也意识到了单一依靠租金收入无法实现盈利，因

213、此正在探索多元化的盈利模式。优客工场目前在非业主增值服务上发力，2021 年财报显示办公空间会员业务营收 3.77 亿元人民币，同比降低 10.96%；营销和品牌服务业务营收 4.63 亿元人民币，同比增长 45.99%；其他业务营收 2.17 亿元人民币，同比增长 59.04%。数据来源：企业财报，观点指数整理此外，不约而同地注重科技平台建设，也成为样本企业的共同点。如创富港坚持在二房东模式基础上，着重利用自有模式实现成本有效把控，以及利用 IT 平台优势实现增值业务收入增长。而优客工场则着重发展旗下的希遇科技，挖掘数字化产业的发展机遇。新开业稳定，新签约城市集中度高上半年，样本办公空间企业

214、每月均有新项目开出，整体较为稳定，并未因市场环境压力停滞不前。除面积数百到数千不等的中小体量项目外，也不乏过万的大体量项目供应。如优客工场新增运营托管新项目东莞得康医疗优客工场，合作面积共 20000 平米，拥有近 3000 个工位，为期内最大体量的新开业项目。数据来源：观点指数整理期内样本企业新签约项目上，以上海、北京、深圳为代表的一线城市依然是新签约项目布局的重点，而成都、东莞、杭州等新一线城市也受到青睐。背后主要是由于我国新一线城市的发展及创新创业吸引力提升，以杭州、成都等为代表的新一线城市灵活办公规模效应逐渐显现，吸引了更多办公空间服务企业前往发展。数据来源：观点指数整理截至目前，在样

215、本企业城市布局中可以看出，城市聚集趋势明显。17 个样本企业中，布局城市数量 10 个以下的企业占比最大，为约 60%，布局 20 个城市以上的企业占比约 30%。较高的城市集中度，有利于企业进行深耕，扩大城市竞争优势和影响力，而布局了较多城市的企业在项目运营和人才培养上承受着更大的压力，也需要适应市场多样性挑战。782022中国房地产行业发展白皮书数据来源：观点指数整理目前布局城市数量最多的是优客工场， 为69个城市。城市能级方面，涵盖了全部一线城市，二线及以下城市占比约 77%。优客工场采取的发展策略是聚焦国内布局，虽然对运营能力有所考验， 但更容易实现标准化， 具有可复制性。数据来源：观

216、点指数整理轻资产是当下企业实现城市快速布局的最主要形式，以优客工场为例，2021 年轻资产模式下新增 40 个空间，新增管理面积约 27.14 万平方米，新增空间数量和管理面积较 2020 年底分别增长 32% 和 77%。布局上，2020 年 54 个城市，截至 2021 年底已增长至 65 个城市，达成了年内新增 11 个未布局城市的成就，这也离不开轻资产的贡献。服务边界拓宽，积极探索多元场景随着灵活办公发展进入新阶段，传统写字楼之外，产业园、购物中心、TOD 项目等多业态类型项目进入了办公空间服务企业的视野。据观点指数不完全统计，今年上半年，样本企业外拓项目中，产业园、商场、TOD 均有

217、涵盖，虽在整体签约项目中占比不高，但可以看出企业目前正在进行积极探索，让灵活办公模式具备更强的场景适应性。其中，产业园业态占比最高，说明企业对这类业态的重视程度较高，优客工场、创富港、BEEPLUS 等企业均在此领域发力。数据来源：观点指数整理以优客工场为例，凭借产业园相关项目的获取，带动大体量项目数量取得了快速增长。相关数据显示，2021 年优客工场管理面积增长约 77%，其中大部分园区项目依靠轻资产实现。据观点指数统计，截止目前优客工场共有 21 个过万平方米的项目，其中约一半单体面积超过 2 万平米。这些项目覆盖了一线、新一线以及三四线 10 个以上城市，所管理园区包括金融安全产业园、电

218、商直播产业园、数字经济产业园、新基建园区等，涉及领域广泛。数据来源：观点指数整理此外，企业也注重存量商业市场机遇，以新的办公方式改造运营存量物业，为合作方提供办公空间的运营管理委托等一站式服务，从中获取收益。如优客工场上述获取的东莞得康医疗优客工场项目就属于存量改造物业，由老旧厂房改造而来。792022中国房地产行业发展白皮书当灵活性和移动性正成为新经济企业办公空间的基本需求时， TOD项目也成为了企业关注的重点。 今年4月，梦想加与杭州市西站枢纽公司签约合作，将在杭州西站枢纽内打造融合型 TOD 办公产品。此前梦想加已有数个在运营的 TOD 办公项目，均具备良好的交通通达度和便利性。如在运营

219、的梦想加杭州西迪港空间坐落在杭州东站，这是杭州市接驳功能最为齐全的交通枢纽， 也是国家 “四纵四横” 战略的重要站点。传统租赁业务之外，更多场景打造也成为企业的方向之一。如优客工场进军餐饮，推出晓寿司和旬源，主打日料餐饮。而氪空间也和饿了么联手打造办公 + 美食的跨场景服务，氪空间提供场地和服务支持，饿了么提供活动内容以及产品，以丰富的内容与服务融入办公物理空间。来源：公开资料，观点指数整理以上动作均基于双方业务的互补，以及主要服务客群的趋同性。如优客工场通过晓寿司、旬源加深在餐饮领域布局，进一步打通包括写字楼、办公园区和商业楼宇在内的销售场景，在现有业务之下寻找新的业绩增长点。 核心城市租金

220、波动平稳，低碳绿色渐热纵观上半年主要一二线城市的平均租金水平， 上海、北京在租办公空间项目平均租金处于第一梯队，为接近或超过 2000 元 / 工位 / 平方米的水平，此外上海租金变动更为平稳。虽然上半年上海受到较长时间疫情影响，租金水平略有波动， 但市场需求稳定， 租金水平的变化幅度并不大，最大环比跌幅为 -0.98%。广州、深圳和成都的租金水平相近，成都虽为二线城市，但商业发展较快，创新创业需求较为活跃，租金水平在二线城市中位居前列。数据来源：观点指数整理值得关注的是，随着低碳环保、绿色建筑等概念的流行，越来越多租赁企业青睐于在绿色建筑中办公，而目前办公空间服务企业也有意识地打造绿色建筑项

221、目。市场调研显示，较非绿色建筑而言，一线城市中获得LEED 认证的办公物业可产生约 10% 的租金溢价，而核心商务区内溢价更为明显。WeWork 上半年和瑞房签约合作了武汉天地项目，其中采用的高端商务空间产品线励帷，就以打造空间、资源和服务共享的共创生态圈为导向，为入驻企业提供低碳办公环境。据观点指数观察，目前企业打造绿色办公空间的方式主要有：装修选择符合国家质检要求的，且为无害无毒环保室内装修材料，且尽量选择可循环利用材料；配备空气净化系统，营造干净、舒适办公环境；搭配健康饮用水系统等。除此之外，企业还可以通过技术手段降低能源消耗，将低碳绿色的理念融入日常经营管理之中，营造低碳环保的绿色办公

222、氛围。802022中国房地产行业发展白皮书住房租赁REITs 突破与增长信号 首批两单保租房 REITs 申报及头部企业宣布实现盈利，均是租赁市场稳步增长的信号。2022 年上半年，租赁市场利好政策持续加码，主要从保租房供给、金融支持、保租房认证等多方面支持推进租赁市场稳健发展。此外，自去年提出将保租房纳入基础设施 REITs 行业试点范围后，今年 5 月首批两单保租房 REITs 正式申报并即将发行，保租房 REITs 取得突破性的进展。企业方面，上半年样本企业共计开业 39 个项目，其中新开业项目在一线城市分布占比过半，表明一线城市仍是租赁市场的主战场。同时上半年头部租赁企业宣布实现盈利，

223、分散式企业在管规模及营收实现双增长，或是预示着租赁市场发展正逐步迈入正轨。“”来源：观点指数不完全统计多方政策助推，金融机构加大支持力度回顾报告期内，行业颁布的重点政策中主要涉及保租房认证、保租房 REITs、市场规范以及多项保租房支持政策。关于金融支持方面，今年 2 月 8 日，央行联合银保监会发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产集中度管理的通知。通知中主要提及银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。812022中国房地产行业发展白皮书同时，银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度， 按照依法合规、 风险可控、 商

224、业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。此外，住建部联合银保监会颁布关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见，意见中要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。央行联合银保监会颁布关于加强新市民金融服务工作的通知，通知中指出加大对公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房和城镇老旧小区改造工程的支持力度。支持商业银行在保障性住房开发建设、购买、存量盘活、装修改造、运营管理、配套市政基础设施建设等环节，依法合规提供专业化、多元化金融服务。上半年政策端加大金融机构对保障性租赁住房的支持力度，支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助

225、力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式，推动增加长租房源供给，完善住房租赁市场供应体系。据观点指数不完全统计，今年上半年共计 6 例关于金融机构支持保租房的案例。来源：观点指数不完全统计金融机构积极参与租赁市场建设，各类银行保险机构提供相应的金融产品和服务支持，助推租赁市场加快发展，并给予金融保障。值得注意的是， 上半年租赁REITs推行再迎重磅文件。5 月 27 日，证监会、发改委联合发布关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知（下称通知）。通知 严格落实房地产市场调控政策， 在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机

226、构责任，切实防范 REITs 回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。主要内容包括：一是明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人；二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域；三是压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、 实际控制人不得挪用回收资金；四是加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。首例资产成功退出，保租房 REITs启航上半年，首批两单保租房 REITs 正式申报，保租房REITs 取得突破性进展。通知颁布同日，红土创

227、新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金以及中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下称红土深圳人才安居保租房 REITs 及中金厦门安居保租房REITs）分别于深交所及上交所提交资料，成为首批申报的保租房 REITs。对比两者底层资产项目运营情况获知，6 个底层资产项目均已获得保租房认证，同时项目产权明晰，其中厦门人才安居保租房 REITs 拟持有的目标基础设施资产的不动产权证书记载的土地使用权到期日为 2086 年 9 月 9 日。运营方面，底层资产中的 4 个项目运营时间在一年半左右，安居百泉阁及安居锦园项目投入运营时间均不足一年。厦门人才安居保租房 REIT

228、s 的底层项目租户主要是以个人租户为主，其租赁面积占比达 89.36%，而深圳人才安居保租房 REITs 的底层项目整体企业租户租赁面积占比超一半，其中安居锦园项目企业租户租赁面积占比最大，达 100%。822022中国房地产行业发展白皮书出租率方面，6 个项目出租率水平最高的项目是保利香槟苑，达 100%；最低的项目是凤凰公馆，出租率为98%；平均出租率为 99.09%，高出租水平给项目带来持续稳定的现金收入。6 月 17 日，上交所、深交所已分别对中金厦门安居保租房 REITs、红土深圳人才安居保租房 REITs 发布了反馈意见。观点指数查阅相关文件获知，上交所、深交所提出的主要意见有项目

229、合规性、项目估值以及受行业政策影响等方面的内容。关于项目合规性方面，根据公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）第八条第（三）款的条件，所持有的基础设施项目应符合原则上运营 3 年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力及较好增长潜力。但从两者底层资产的基本信息看来，并未能符合运营 3 年以上的条件。运营时间过短可能会让项目的估值、收入、利润等指标的评估不确定性增加。但事实上保租房发展的时间并不长，受到市场关注是源于去年 7 月国务院颁布的关于加快发展保障性租赁住房的意见，但目前符合保租房要求的项目数量寥寥无几，大多数的项目仍在筹备状态。7 月 5 日 ，红土创新基金管

230、理有限公司、深创投红土资产管理（深圳）有限公司发布对深圳证券交易所问询函的回复。回复中提及，红土深圳人才安居保租房 REITs 四个项目均已投入运营，虽运营时间未满 3 年，但均已具备产生持续、稳定现金流的能力，同时四个项目均已达到较高的出租率水平，预计未来能产生持续稳定的现金流。现有租约方面，四个项目租约期限较长，3 年期租约的占比高达98%， 且租约到期前承租人可以申请续签，每次续签时租约期限仍为 3 年，续签政策能保持租约持续稳定。在租赁行业真正实现公募 REITs 退出前，出售股权给险资或外资也是一个资产退出的选择。2 月 9 日，旭辉集团对外宣布，公司旗下租赁板块旭辉瓴寓成功出让所持

231、有的上海浦江华侨城柚米社区项目的全部 30% 股权，实现从该项目的资产退出。出让股权后，旭辉瓴寓作为资管方，仍继续运营管理该项目。据观点指数了解，早在 2019 年，旭辉瓴寓就与平安不动产合作成立 100 亿元资金的资产投资管理平台，主要涵盖一线城市和部分强二线城市长租公寓项目的投资收购、 工程改造、 运营管理、 资产证券化的发行及退出等。上海浦江华侨城柚米社区正是双方合作后落地的首个重资产项目，同时也是旭辉瓴寓首个落地的租赁社区项目。来源：观点指数不完全统计832022中国房地产行业发展白皮书项目总投资 20 亿元，旭辉瓴寓持股 30%，并负责项目的开发建设与运营管理，剩下的 70% 股权由

232、平安不动产持有。2020 年 9 月项目正式投入运营，可为市场提供房源 1869 套。项目的股权转让流程如下：2021 年 9 月 2 日，旭辉控股集团发布关连交易出售目标公司 30% 股本权益的公告。公告内容显示，旭辉附属公司上海昌煜置业有限公司以总价 2.13 亿元向上海家迪酒店管理有限公司（即瓴寓国际间接全资附属公司）出售上海安标管理咨询有限公司 30% 的股本权益及销售贷款。公告显示，目标公司及上海安标管理咨询有限公司是开发及运营上海市浦江镇的浦江地段的项目公司，而浦江地段已开发成为领航社项目，一个主要由公寓、商业及写字楼组成的综合体项目。上海安标管理咨询有限公司正是上海浦江华侨城柚米

233、社区项目的开发及运营公司。自此完成上海安标30%股权从旭辉转让至瓴寓国际，上海家迪及平安不动产退出，平安人寿接手上海安标的全部股权， 变更完成后， 上海安标由平安人寿100%持股。在租赁市场迎来首例资产成功退出的同时，近期首批两单申报的保租房 REITs 均已获得审核通过并即将发行，租赁市场在资产退出端取得突破性进展。值得注意的是，住房租赁公司债发行成为越来越多房企融资的渠道之一。如上图所示，上半年龙湖、保利、首创等房开企业均有发行租赁公司债的相关动作。来源：观点指数不完全统计租赁社区热度不减，资产交易渐成主流观点指数选取 26 家住房租赁企业作为样本，监测上半年租赁项目的开业情况。据观点指数

234、不完全统计，今年上半年样本企业共计开业 39 个项目，新开业项目城市布局最多的为上海，占比达 35.9%，其次是深圳，占比达 12.82%。上海成为租赁企业开店首选城市。此外，一线城市新增开业项目数合计占比超一半，表明一线城市仍是租赁市场的主战场。但对于人口流入量大的城市诸如武汉、成都、天津等地，租赁企业的关注也逐步加强。样本企业中开业项目数最大的租赁企业是安歆公寓，上半年新增开业项目数达 9 个；其次是魔方公寓，上半842022中国房地产行业发展白皮书数据来源：观点指数不完全统计年新增开业项目数为 7 个，新增开业项目产品线主要涉及白领公寓和蓝领公寓产品，其中上半年新增开业的天潼路地铁站店是

235、魔方旗下 9 号楼公寓产品。新增开业项目的房间数主要集中在 100 到 300 套之间，大体量的项目占比较少。新增开业大体量租赁项目主要有有巢公寓北京润棠瀛海项目（3000 套）、华润有巢国际公寓社区广州设计之都店（1500 套）以及瓴寓的城开莘社区（2562 套）等。其中，有巢公寓北京润棠瀛海项目产品主要包括大开间、一居室、两居室和三居室等，面积从 26 平方米至104 平方米不等，是华润置地在北京的第二个租赁社区项目，同时也是北京在营的最大集体租赁住房项目。该项目是由华润置地和愿景集团联合投资、开发和运营。诸如此类的租赁社区自去年受到关注后，热度持续不减。有巢公寓、旭辉瓴寓等租赁企业在扩张

236、方面亦着重关注租赁社区的发展。今年上半年，有巢公寓和旭辉瓴寓均有摘得租赁用地。来源：观点指数整理来源：观点指数整理除租赁社区外， 租赁行业资产交易也逐步受到关注，如近期雅诗阁从丰树产业私人有限公司手中全盘收购奥克伍德全球，此次收购后雅诗阁在全球 39 个国家拥有超15 万套公寓单元。据观点指数不完全统计，年初以来租赁行业共计录得 5 宗资产交易案例，交易资产多为服务式公寓产品，852022中国房地产行业发展白皮书据观点指数不完全统计，目前集中式租赁企业中，在管及已开业房源规模最大的均是泊寓。截至 2021 年年末，泊寓在管房源数达 20.87 万间，累计开业房源数达15.95 万间，业务分布在

237、全国 33 个城市。其次是冠寓，随着 2021 年末的杭州滨江天街滨和路店二期项目开业，冠寓已开业房间数正式突破十万间。截至 2021 年年末，累计开业房间数达 10.6 万间。同时，龙湖在 2021 年度业绩会中宣布冠寓首次实现年度盈利。来源：企业财报，观点指数整理财报数据显示， 2021年冠寓录得租金收入22.3亿元，实现首年盈利 1.4 亿元，整体出租率为 92.9%，开业超过六个月的项目出租率为 94.3%。从冠寓盈利的相关数据中，可以简单测算企业已开业项目中，每间房年收入不低于 2.1 万元，以及整体出租来源：观点指数整理来源：企业公告，观点指数整理（注：由于财报中披露的深圳社区公寓

238、及深圳鲸山别墅及其他别墅项目均为综合项目，下文中的分析均剔除两项目影响。）市场迎来盈利元年，分散式企业回暖明显 房间租金单价方面，据观点指数测算，招商伊敦房间租金单价水平最高，达 5712 元 / 月。具体来看，除深圳社区公寓和深圳鲸山别墅及其他资产收购方多为实力租赁企业或房企、酒店背景的企业，通过资产交易方式能为其快速扩充市场份额。率达到 90% 以上可以初步实现盈利。按此出租率计算项目平均租金单价水平为 1850 元 / 间 / 月左右。以泊寓数据作为对比，2021 年泊寓累计开业房间数15.95 万间，营业收入 28.9 亿元，已开业项目年均出租率为 95.3%，平均每间房收入为 1.8

239、 万元，低于 2.1 万元。即使泊寓在规模和营收方面占据极大优势，但并未实现真正盈利。万科在 2021 年业绩会中表示，如果没有城中村二房东业务，万科长租公寓业务早就可以赚钱了。管理房源（含未开业）规模方面，旭辉瓴寓、窝趣及有巢公寓的储备房源体量不容忽视。旭辉瓴寓管理规模达 8.2 万间，有巢公寓管理规模达 5.25 万间，但对于租赁企业而言，未开业的房间并不能产生收益，空置时间越长，房间成本越大。观点指数认为， 管理房源中的未开业房间数应适当，同时为控制房间成本，项目的筹备工期需提前规划。862022中国房地产行业发展白皮书来源：观点指数整理但从在管房源体量来看，分散式企业相寓的规模体量远超

240、大多数集中式租赁企业，主要是由于分散式企业的房源获取成本更低。对比以往财报数据，目前相寓在管规模未达到峰值时的房源体量，同时也还未能达到疫情前 2019 年底的房源体量。但从去年开始，相寓在管规模稳步提升，截至2022 年 3 月 31 日达 25.9 万套，相较年初增长 2.37%，实现正增长，出租成交量同比增长 23.1%，平均出房天数同比缩短。提升规模的同时，相寓各项指标持续优化，同时在产品线方面亦有实现创新。目 前 相 寓 产 品 涉 及 分 散 式 两 大 产 品 线： 相 寓HOME、相寓 ROOM；集中式四大产品线：相寓 PARK、相寓 INN、相寓 DORM、相寓 BASE。2

241、021 年，相寓在原有分散式产品基础上，进一步拓展了业务发展空间，搭建了长租公寓品牌加盟体系，实现首个整栋集中式公寓轻托管运营项目立项；落户天津市滨海高新区 CBDA 城市更新项目与智能智慧产业联合加速基地，承接天津市国资人才公寓运营，实现天津一店（DORM 产品）、天津二店（PARK 产品）的顺利开业；创新推出针对集中式公寓、租赁社区项目的全链条“顾问咨询”产品，已完成与太原住建局下属企业安居公司的顾问咨询项目，目前该项目已迈入开业筹备阶段，实现了公司房屋资产管理品牌“相寓”由无形资产转变为有形产品的业务模式突破。由此看出，分散式企业如相寓已经从疫情阴霾中恢复，规模与运营效率实现稳步增长。北

242、京住宅租金波动较大，深圳租金正逐步恢复市场端方面，上半年观点指数监测的十个城市平均租金单价表现，前 1-3 月租金持续走低，后续 3-5 月租金稳步上涨，6 月出现轻微回落。10 个城市中，北京住宅租金平均单价水平始终位于首位，同时也是唯一一个租金单价突破 110 元 / 平方米 / 月的城市。来源：同花顺、全国房价行情网，观点指数整理整体来看，今年 2 月及 3 月城市租金表现较差。2月仅一个城市租金出现环比上涨，其余监测的 9 个城市均出现不同下降，降幅从 9.1% 到 0.83%，其中降幅最小的城市是南京，降幅最大的城市是深圳。深圳 2-3 月份主要是由于受到疫情反复影响，住宅租金呈下降

243、走势。同时广州、杭州、天津降幅均超过 5%，分别为 7.82%、7.22% 及 5.77%。3 月份虽然下降幅度有所缩减，但大多数城市租金仍是下降走势。10 个城市中仅广州及成都住宅租金出现回升。 其中北京、 上海、 杭州及南京的租金环比出现微降，别墅项目外，招商伊敦在营的重要项目中租金单价最高的是香港 CM+ 壹棠服务公寓，月租金单价高达 42530.86元 / 间，其次是深圳泰格壹棠服务公寓，月租金单价为13094.54 元 / 间。白领公寓产品线壹间公寓租金单价最高的项目是深圳壹间槟榔园项目，月租金单价为 8473.21 元 / 间，远高于其他壹间公寓的产品，同时深圳壹间槟榔园项目也是2

244、021 年营业收入最高的项目。加上招商伊敦项目大部分在深圳核心区域，据观点指数不完全统计，招商伊敦分布在深圳的项目占比超一半，达 52.78%。其次是上海和重庆，占比均是 8.33%。分散式企业项目平均单价低于多数集中式长租公寓项目，主要是由于分散式企业的房源在城市各个区域分布不均，同时产品主要面向企业白领人群。872022中国房地产行业发展白皮书降幅在 1% 以下。观点指数认为，由于 2 月处于春节长假期间，大量流动人口由核心城市流向三四线城市，一线城市及人口净流入大的城市需求下降，整体租赁市场较为冷淡，租金出现大幅走低现象，同时伴随零星疫情的影响，部分城市租赁需求受到抑制。春节假期过后的

245、4-6 月，租赁市场整体表现稳中向好。具体城市表现方面，上海、厦门、南京及成都在租金表现方面极为平稳，1-6 月环比变动幅度均不超 5%。其中 1-5 月厦门租金单价均为下降走势。深圳、北京及广州租金波动相较大，其中北京 1-3 月租金持续走低，4-5月份连续两月租金实现大幅增长，6 月再次回落。整体来看，10 个城市上半年平均租金最高的月份是5月， 平均租金单价为67.29元/平方米/月。 北京、 杭州、上海及广州的租金表现较去年同期有所增长，北京较去年同期相比出现大幅提升，其余城市整体租金走势不及去年。总体而言，今年上半年疫情对租赁市场的整体规律走势没有造成太大影响。882022中国房地产

246、行业发展白皮书2022 年度影响力住房租赁运营服务企业研究体系包括：企业的营运能力（已开业房间数、管理房间数、平均入住率、房间租金单价水平、城市布局）、营收效益（营业收入、增值服务收入占比、租金回报率）、企业影响力（营销方式及策略、运营效率与企业治理、产品创新性及技术水平、品牌特色与影响力）、社会影响力（企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。自如万科泊寓龙湖冠寓乐乎集团相寓雅诗阁华润有巢旭辉瓴寓窝趣魔方公寓序号企业892022中国房地产行业发展白皮书物业服务篇902022中国房地产行业发展白皮书物业服务辅车相依，唇亡齿寒 虽然近年来物业对地产方的依

247、赖度正逐渐降低，但地产对物业仍存在大量隐性托举，二者一荣俱荣，一损均损。 2022 年上半年，地产行业的波动给物业服务行业带来了较大冲击， 企业加紧开拓公建、 产业园等非住宅领域，并加快入局城市服务赛道。增值服务方面，非业主增值服务贡献度逐渐降低。各物企社区增值服务方面的新业务入局和老业务的量变累积仍在继续，其中经纪业务是物企最为广泛开展的业务，也成为可能向关联方进行利益输送的通道。此外，物业养老的服务模式也已逐渐启动，发挥本身优势或将成为物企破局社区增值服务的抓手。收并购市场的热潮则仍在延续， 2022 年上半年，主流物企发起收购案 20 余起，涉及金额超 80 亿元。值得注意的是，有多家物

248、企在上市进程中被收购，亦有多笔收购公告后又告吹的案例。看似波诡云谲的收并购市场，实质是地产行业调整的传导，但客观上加速了物业服务行业的集中整合。资本市场层面，大量物业企业的上市进程在上半年发生了暂停或终止，无论递表还是上市的企业数量和规模都较往期大幅降低。二级市场上，物业与地产股在上半年相比大盘都录得了较大幅的下跌，当前物企在资本市场上的估值水平仍很大程度取决于关联方的财务稳健程度，但目前行业估值已行至低点，修复仍然可期。回顾 2022 年上半年，物业服务行业由地产关联方裹挟前行，虽然近年来对地产方的依赖度正逐渐降低，但地产仍对物业存在大量隐性托举，二者一荣俱荣，一损均损。非住业态加速布局，城

249、市服务探索持续2022 上半年，商住开发及销售步伐进一步放缓，而物业服务企业规模增长诉求不减。 收并购手段之外， 公建、产业园及城市服务等非住宅领域成为物业服务企业拓盘的重点。 “”目前大部分物企都将住宅业态作为主要营收支柱，而非住领域市场广阔，大量空间等待开拓。根据研究机构估算和预测，预计到 2025 年，非住业态市场规模或将突破 4500 亿元（仅含基础物管费）。数据来源：中泰证券，观点指数整理912022中国房地产行业发展白皮书其中，商业物业服务是目前除住宅外企业发展最为成熟的业态。该市场格局分散，发展空间较大，不管是物管费单价还是毛利率都显著高于住宅业态，盈利能力更强。此外，商业物业面

250、对的业主对价格敏感度要远低于住宅物业业主，收费上更具弹性，受政策限制较少。视乎企业的专业能力，在议价上也存在较大空间，与住宅业态平均物业费的提升主要依靠新增楼盘相比，长期来看将更具发展前景。值得一提的是，万物梁行在上半年中标了包括吉利汽车总部在内的多个 IFM 管理项目，IFM（Integrated Facility Management）即整合设施管理，是写字楼物业服务的变种和深化，除了常规保安保洁等基础服务外，还为企业提供整合式的深入托管和部分业务外包。当前，除了万物梁行外，还有卓越商企、特发服务等物企在此领域有所建树。公建及城市服务方面，2022 上半年，除碧桂园服务及万物云等龙头物企有

251、签约更多大型城市服务项目外，更有多家物企开始从环卫领域切入城市服务。以世茂服务为例，其 2021 年收购了世路源以及金沙田两家环卫企业，并于 2022 年上半年通过上述两家企业以环卫为切入口，签约了多个城市服务相关项目。城市服务的采购方是政府，低成本、高效率地进行城市后勤管理是天然需求，物业公司正好在社区治理方面存在大量服务经验与技术积累，也能在服务中进行科技赋能，正好满足以上诉求。在当前阶段，整合式地进行城市服务发展并有成绩的物企不多，主要是万物云、碧桂园服务以及保利物业等少数企业，其他大部分城市服务内容仍仅限于环卫服务。城市服务是物业企业在 To G 端业务的深入和延伸，当前行业尚处于探索

252、期，大部分企业如上所述仅涉及环卫或单一公建项目管理。随着政府机关及城市后勤管理市场化的进一步提高，这一领域未来仍存在较大机遇。增值服务量变累积，物业养老逐渐起步目前物业企业所提供的服务更偏向于“收租式”的后勤服务，若意图寻找更多市场空间，可以重点考虑增值服务，这也是向“商业消费服务”模式转型的关键。回顾上半年，各家物业企业在增值服务方面，继续进行新业务入局和老业务量变累积。非业主增值服务与关联方往来密切，常被诟病存在利益输送嫌疑。尽管如此，2021 年数据显示，该业务类型仍是目前物管企业营业务中不可舍弃的重要构成，占比普遍在 20% 左右。随着物企独立性加强和市场化程度提高，该部分业务未来营收

253、占比与重要性预计会逐渐降低。数据来源：企业公告，观点指数整理而在社区增值服务领域，该片蓝海开发尚不完全，细分赛道众多，虽然已有物企耕耘多年，但还未探索出认可度高的盈利模式。换而言之，社区增值服务领域还存在较大的盈利与创新空间，等待物业服务企业探索发现。以经纪业务（或称资产管理业务）为例，经纪业务即物业企业借助社区等平台资源进行资产的代理出租或销售，并赚取中介费的服务。除了常规的住宅商品房之外，公寓、写字楼及车位922022中国房地产行业发展白皮书也是物企经纪业务中的重要组成部分，是社区增值服务中门槛较低、开展较为广泛的一类服务。2022 上半年，大量物企经营范围新增经纪业务，同时也有不少企业如

254、新大正退出了该领域的竞争。新大正属于第三方物企，本身无关联房企提供渠道，而且公建业务占比较大，开展经纪业务基础较为薄弱，这或许也是退出的主要原因。物业服务企业开展经纪业务的难点，主要在于房源及代理销售范围均局限于在管或关联方提供的房源辐射区，而在外部则有早已占据市场的贝壳等企业抢占市场。相对而言，物业企业仅在车位代理、销售等领域存在较大优势，但该业务能取得的收益很大程度上依赖于关联开发商的输送。值得警醒的是，2021 年至今，不少物企通过与房企签订经纪业务框架协议，将手中巨量现金提前以保证金或诚意金的形式向关联房企支付，经纪业务也成为物企向关联开发商进行输血的通道。物业养老方面，今年 1 月，

255、北京市民政局等部门联合印发关于开展“物业服务 + 养老服务”试点工作的通知，鼓励物管企业跨界提供养老服务。2022 年上半年，多家物业公司也在养老领域有所动作：龙湖物业与安馨康养进行了战略签约、兴业物联与福森物业在南阳新设养老公司、远洋服务则在“物业服务 + 养老服务”的试点中有所行动。目前进行养老业务发展的物企较少，整体仍处于早期起步阶段。但是，住宅物业服务与社区养老之间天然存在高契合性，大部分试水养老的物企集团本身也有开展养老相关业务，可以为企业发展提供相应资源，例如复星康养在医养结合和养老社区上的发展。不过，物业企业开展养老业务存在盈利痛点，已开展了业务的企业在该方面的收入或盈利总体中微

256、乎其微。物业企业进行社区养老所面对的大比例老年人群，一般并不具备充足的支付意愿。目前大部分物企开展的养老业务及活动，普遍偏向于公益和宣传性质，还需要在政策基础上做好公益与盈利的平衡。数据来源：企业公告，观点指数整理整体而言，当前物企社区增值服务发展仍处于积累阶段，且普遍面临较大的外部竞争压力。但新业务开拓及营收增速迅猛，以 2021 年数据来看，主流物企社区增932022中国房地产行业发展白皮书值服务增速普遍超过 50%。从物业企业的角度来看，发挥物业服务企业本身特色（物企作为集团层面产业链的一环，利用丰富的上下游资源以及物业企业本身在空间距离上贴近业主的特性）才是社区增值服务破局的关键。收购

257、市场烈度略减 行业整合持续推进上半年，行业收并购市场的热潮仍在延续。据观点指数统计，2022 年上半年主流物企发生收购案 20 余起，涉及金额超 80 亿元（去年同期 130 亿），而 2021 年全年上市物管企业主动披露并购案例达 54 起，涉及金额超过 350 亿元。与往期相比，今年上半年的并购市场烈度略减但强度仍在。大宗收购案频繁发生同时，亦有包括中南服务、中梁百悦智佳以及明宇商服在内多家已向港交所递表的物业企业，在上市进程中转而选择将企业股权出售而上市终止。可以看到，企业表现分化明显，行业资源也进一步向少数头部企业集中。从被收购方业态布局来看，上半年除合景悠活收购环卫企业进行环卫及城市

258、服务赛道切入外，其余大部分物企收并购对象多为同类型物业公司，追求的并非新业务开拓，而是规模或区位上的扩张。 交易对价上，整体市盈率与去年同期相比有一定下行，平均约为 11 倍，这也是地产母公司财务状况进一步恶化后难以实现溢价的体现。值得一提的是，上半年还发生了多起收购被终止案例。从公开披露资料来看，主要包括融创服务终止收购第一服务、金科服务终止收购佳源服务以及宝龙商业终止收购关联方写字楼。收购的性质和终止的原因各有不同：被收购的第一服务与佳源服务，背后关联房企当代置业和佳源国际均陷入了流动性危机。对收购方而言，收购行为除能获得更低交易对价外，也能扩张自身业务规模和版图。收购终止的原因，则和交易

259、对价以及被收购方的企业素质及关联账目不清有关。宝龙商业收购来自关联方宝龙地产的写字楼则性质有所不同，此次收购被认为具有明显利益输送以及帮助关联方化解重资产的动机，公告后宝龙商业股价大幅下挫，并最终迫于压力叫停了该笔交易。观点指数认为，上半年波动的收并购市场下，实质是地产行业调整的传导。反映的并非物业企业的主动行为，而是背后关联房企的现金与财务运作。这些动作， 客观上加速了物业服务行业的集中整合，行业基本格局已现。新入局物企数量渐稀，二级市场估值下挫资本市场角度看，2022 上半年无论是递表或是上市的物业企业数量，相较往期的大幅降低。随着大量递表物企被收购以及招股书过期，排队企业数量已由巅峰期的

260、 23 家下降至目前仅 5 家，以往在港942022中国房地产行业发展白皮书交所争相排队上市的热潮已不在。上半年资本市场的一个显著特征是，大量企业上市进程暂停或终止。在目前物业企业于港交所二级市场市盈率普遍低于收并购对价的情况下，选择放弃上市转而出售亦或另寻他路，也是意料之中的选择。今年上半年，行业中的两家大型物企万物云与龙湖智创生活相继完成了递表，预期将在年内顺利上市，届时物企在资本市场的格局将基本完成。从特点来看，万物云是行业龙头，主打科技与城市服务等概念，关联方有国资背景，与行业另一龙头碧桂园服务相比，利润率更低，也低于目前已上市物企的普遍水准。管理规模上，也已被碧桂园服务超越。龙湖智创

261、生活则打包了龙湖旗下物业服务与商管平台共同上市，这种打包上市的方式在目前物管行业中已不少见，华润万象生活、宝龙商业、正荣服务等都是物管 + 商管的融合平台。数据来源：企业公告，观点指数整理新上市物企方面，2022 年上半年仅东原仁知服务、力高健康生活、金茂服务 3 家物企顺利上市，数量及整体规模均为近年来最低点，物企资本热潮不再。数据来源：Wind，观点指数整理二级市场方面，2022 上半年恒生中国内地地产指数952022中国房地产行业发展白皮书累计下跌 14.17%，恒生物业服务及管理指数累计下跌15.35%，大盘恒生指数累计下跌 7.86%。相比大盘，物业与地产股都在上半年录得了大幅下跌，

262、分别跑输恒生指数 6.31 个百分点以及 7.49 个百分点。此外，物业与地产股在指数走势上具备极高的一致性。个案来看，佳源服务与佳源国际、领地控股与领悦服务等物企 + 房企的组合，均在同日发生闪崩；建业新生活与建业地产也是在同日发生大幅上涨。将地产指数与物业指数 2022 年上半年每日收盘价的时间序列进行相关性分析，可以看到，地产指数与物业服务指数相关系数 r 约为 0.9732，这也证明了二者在二级市场上的波动情况具备极强的相关性。个股方面，港交所目前共有 54 只主要在内地进行运营的物业服务企业，以 2022 年上半年情况来看，54 只中有 46 只录得下跌；其中，包括碧桂园服务（-29

263、%）、融创服务（-41%）等头部物企在内的 17 家物企，市值跌幅均超过 25%。数据来源：Wind，观点指数整理A 股方面，物业股情况同样不容乐观，已上市 4 只全数下跌，平均跌幅达 15.9%。值得注意的是，上半年跌幅最大的物业股多为关联方发生暴雷的物业服务企业，例如正荣服务（-82.5%）、领悦服务 (-80.7%)、佳源服务（-79.5%）以及佳兆业美好（-62.8%）。H 股物业股中，仅 3 月新上市的力高健康生活有较好表现，上市以来录得 118.9% 涨幅，市盈率57 倍也为目前板块第一。上半年物业企业的上市节奏明显变缓，板块估值也大幅下挫。究其原因，主要来自关联地产方面融资渠道受

264、限以及销售下滑带来的流动性危机的传导，目前物企在资本市场上的估值高低，仍很大程度上取决于关联方的财务稳健程度。观点指数认为，当前物业股在二级市场的估值已处于历史低点，市盈率甚至普遍低于一级市场上的收购水平。但是，物业企业自身存量经营、稳定现金流以及强抗周期性的高估值特性并未改变，未来的估值修复依然可期。地产调整下物业剧变与关联之辩回顾 2022 年上半年的物业服务行业，多由地产关联方裹挟前行。上市物业企业频繁出现了年报迟发以及更换核数师事件，除了受疫情干扰外，更多原因在于物业企业今年财报审计遇到阻碍。不难看出， 这与关联方财务往来以及关联交易相关。地产方危机给物业企业财务带来的影响是多方面的，

265、除了直接挪用资金进行还款外，还有诸多非直接路径，例如由物管企业直接收购关联方重资产物业辅助去化；向关联方提前支付巨额保证金的框架销售协议；以及将账上现金作为房企对外贷款的质押保证金等，这些在目前上市物企中都已有数起公开案例，也给物业企业的财务及运营情况造成了冲击。除此之外，物业企业股东及管理层变动也给运营造成影响。目前，上市物业与关联方之间的股权关系类型较多，如碧桂园服务与碧桂园之间由同一大股东进行持股的兄弟公司模式，或金科服务引入战略投资者模式。但更为主流的仍是关联房企作为母公司，直接对物企控股和并表模式，因此关联方出现流动性危机时，可962022中国房地产行业发展白皮书能即会选择直接出售物

266、业企业以实现纾困。由于目前大部分主流物企都已挂牌上市，从上市企业视角来看，地产行业发生的危机已实质对物业企业的运营有所拖拽。抛开早期物业企业完全脱胎于地产的发展路径，仅以现状来看，物业服务企业仍在多方面对关联房企有着较大依赖。依赖之一是项目获取，除了明面上关联方会将开发的地产项目直接交付给旗下物企进行管理外，关联方还能提供合作方的项目资源或其他信息渠道，这于对物企现阶段的规模扩张来说，仍不可或缺。依赖之二，在于对关联方集团上下游产业链资源的依仗。物业企业在运营上的多方面能力实质都需要关联方辅助来补强，其中既包括增值服务方面资源，也包括日常运营中相关的产业链资源提供。依赖之三， 关联地产方本身作

267、为物业企业的大客户，是非业主增值服务或部分经纪业务交易的对象。尽管非业主增值服务在物企中的营收已有所降低，但目前而言仍是营收结构中不可忽视的重要部分。最后，地产对物业企业还有无数的隐性托举，例如品牌价值，人才互通等。虽然物业企业减少对地产方的依附和加强自身独立性是大势所趋，但二者唇亡齿寒，长期来看，现阶段所谓的“适度”关联交易，还需要积极避免。972022中国房地产行业发展白皮书2022 年度影响力物业服务企业研究体系包括：企业的营运能力（在管建筑面积、合约面积、新拓展面积、非住宅面积占比、单位营收水平、平均物业费水平、物业费收缴率、第三方面积占比）、营收效益（经营收入、增值服务收入、毛利率、

268、应收账款周转率、速动比率、经营活动产生的现金流量净额/营业收入、 货币现金） 、 企业影响力 （营销方式及策略、运营效率与企业治理、产品创新性及技术水平、品牌特色与影响力、服务满意度及多元化）、社会影响力（企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。碧桂园服务万物云保利物业龙湖智创生活融创服务雅生活绿城服务华润万象生活中海物业招商积余世茂服务金地智慧服务旭辉永升服务新城悦服务合景悠活集团金科服务建业新生活远洋服务彩生活服务集团卓越商企服务617181920序号企业序号企业982022中国房地产行业发展白皮书商业篇992022中国房地

269、产行业发展白皮书商业地产纵览静待复苏 疫情影响之下，上半年商业地产行业整体供给和需求都受到挤压，资产交易依旧活跃，被积压的供需预计在下半年释放。2022 年上半年，突如其来的奥密克戎疫情对商业地产行业如购物中心、商业办公楼、长租以及办公空间等造成了一定的影响。尽管疫情反复，但是市场情绪上仍呈现较为乐观的状态，年中时各项供给和消费端的数据已有复苏爬升态势。新冠疫情对商业地产行业的影响是挤压式的，一定程度上延后了原本的供给和需求的释放时间。而真正造成行业供给量和需求量以及活跃度降低的原因，还是行业本身景气度的下降。被挤压的供给和需求预计将在疫情被平复后得到释放，叠加行业的时间周期，之后在下半年或将

270、会迎来一波增长。报告期内，尽管购物中心新开业面积缩减，但上海依旧是开业数目最多的城市，总体来看上半年开业项目布局集中在二三线及以下城市；北上地区写字楼需求旺盛，租金水平领先全国，这两个地区的写字楼物业是最热门的大宗交易标的。此外，各家商业地产企业加快了自己的轻资产运营进度，二三线城市是主要开拓的市场。“”数据来源：国家统计局，观点指数整理供给和需求端受不同程度挤压，预计下半年迎来释放2022 年前六月的办公楼投资额约为 2616.27 亿元，商业营业用房投资额约为 5528.23 亿元。总体上来说，商业营业用房物业投资规模要比办公楼高出约一倍左右。然而投资额总额方面二者同比都分别低于 2021

271、 年同期，基本回落至 2020 年上半年疫情开始时期的水平。供给端的投资热情有所降低，这其中既有行业整体回落的原因，也有春季时期奥密克戎疫情及其对宏观经济叠加的影响。数据来源：国家统计局，观点指数整理虽然商业物业整体投资额有所回落，但是销售额方面保持住了整体势头。2022 年前六月，办公楼物业及商业营业用房销售额同比 2020 年有所增长，与 2021 年相比处于同一水平，商业营业用房销售额规模依旧是接近办公楼销售额规模的两倍，需求端保持了一个较为稳定的状态。1002022中国房地产行业发展白皮书数据来源：国家统计局，观点指数整理数据来源：国家统计局，观点指数整理总体来说，商业营业用房整体市场

272、活跃度及规模明显高于办公物业市场。地产行业整体回落以及春季疫情的影响使得商业物业施工 + 竣工面积失速，不及2020 和 2021 年。但从第一季度来看，施工面积同比2021 年有所提升，说明排除疫情的影响整体市场依旧是复苏态势，商业营业用房供给处于一个被疫情挤压的状态，相信随着疫情逐渐平复，施工和竣工量将会释放。同时，销售面积回落程度并不如施工面积回落程度高，表明需求依旧是处于相对稳定的状态。疫情的突然爆发虽然一定程度上扰动了需求方的计划，但很快便恢复过来。施工与销售面积缺口同比 2020、2021 年稳定减小，市面上存量商业物业去化情况良好，主要是由于需求不变且供给减少。无论是商业营业物业

273、还是办公物业，供应和去化都显示出很明显的周期性，施工 + 竣工面积会在每年6-7 月迎来峰值，去化则在 12 月迎来峰值。办公物业、商业营业物业去化情况良好，同比皆优于 2020 年和2021 年同期，主要是供给端减少贡献。疫情对商业物业需求产生了局部性的干扰，但并没有形成基本面上的影响。物业价格方面， 办公楼物业平均售价波动相对较大，受到时间周期以及市场供需的影响更加敏感。而商业营业物业则更加稳定，总体呈现较为平稳的状态，但受困于零售行业景气度低迷，今年一季度售价依旧下探到近24 个月新低。趋势上，办公物业售价在四月份下探到近 24 月内次低水平，然而不同于往期年中的下行趋势，办公物业售价在

274、五月迎来大幅上扬，同时商业营业物业售价也逐渐回升，但是在六月陡然回落，波动较大。数据来源：国家统计局，观点指数整理社会消费整体水平在年初大幅下跌约 21.4%，反映了居民部门消费能力或者意愿的下降。从需求端来看，社会消费品零售总额与零售商业经济增长呈现相关关系。我们选取近 18 个月社会消费品零售总额数据，并将其与零售供应面积数据相比较，会发现增长和回落趋势总体高度吻合，并且零售物业供给略微滞后于社零数据，体现了居民部门消费能力下降与购物中心供给减少显著正相关。宏观经济增速放缓，叠加疫情影响降低了居民消费能力，导致了需求端疲软，也直接导致了购物中心供应数据来源：国家统计局，观点指数整理1012

275、022中国房地产行业发展白皮书的下滑和低迷。然而与商业物业市场的趋势相同，社零数据在四月份下探到新低后，在五月份回升 13.78%。春季疫情限制了线下消费活动，是四月份社零数据新低的主要原因。五月份社零数据的回升，预示着零售物业供给也会出现一定程度的回暖。这一推论在六月份的社零数据及购物中心开业面积数据中得到验证。2022 年 6 月，社零数据同比增长 3.1% 的同时，录得购物中心开业面积 249.77 万平方米，环比上涨443%，市场趋势与消费能力恢复的双重影响叠加之下，供给大幅释放。购物中心供给紧缩下沉二三线，轻资产运营赛道玩家增加据观点指数不完全统计，2022 年上半年共录得全国范围内

276、购物中心新开业面积达到 794.41 万平方米，同比下降 45.35%，环比下降 75.3%。购物中心新开业的时间分布存在一定的周期性特征，与国内法定节假日分布有一定关联，通常会在每年年初、年中、年末以及 9、10 月份迎来一个小高峰。2022 年上半年延续了这一趋势，在年初购物中心新增开业 403.14 万平方米后，供给量在接下来几个月内迅速降低，直到六月份才开始爬升，达到年内次高点249.77 万平方米。即使总体上延续了时间周期的趋势，但是供应总量上依旧不及以往，实际上处于一个紧缩的状态。新开业购物中心项目分布方面，尽管遭受了疫情的严重影响，但在报告期内上海依旧冠绝全国所有城市，共有 38

277、 个新项目面市。深圳以 30 个新开业购物中心项目紧随其后，再次之则是重庆，新开业项目数达到 25 个。数据来源：公开资料、观点指数整理这三个城市占据了新开业城市数量的第一梯队，北京、广州以及其他新一线城市为第二梯队。由此可见，上海拥有最发达的商业市场以及最活跃的经济要素，依旧是购物中心落地的最优选之地。图：2022H1 各大城市新开业购物中心数量数据来源：公开资料、观点指数整理图：2022H1 新开业购物中心各城市层级分布数据来源：公开资料、观点指数整理一线城市以资源集中度优势汇聚了众多期内新开业的购物中心，占比约 14%，但出于开发运营成本、发展潜力以及市场饱和度等因素考虑，把目光放在具备

278、发展潜力且成本更加低廉的二三线及以下城市这类新兴市场，对于开发运营商来说会是更优的选择。2022 年上半年，除去一线城市及新一线城市，其它能级城市新开业购物中心项目数量达到 390 个，占上半年新开业总数量的 56%。马太效应已经走到了尽头，一线城市激烈竞争中付出的高额边际成本难以被收益所覆盖。超过八成新开业项目选择北上广深以外城市，二三线城市的优先级也得到提高。总体来讲，购物中心的供给相比于过去呈现回落状态，并且开发运营商不再优先将项目布局在一线城市，而是收敛并下沉市场。除此以外，众多企业纷纷将经营重心的一部分转移到轻资产赛道上。1022022中国房地产行业发展白皮书图：2022H1 商业地

279、产企业轻资产签约事件信息一览数据来源：公开资料、观点指数整理据观点指数不完全统计，2022 年上半年商业地产企业共录得 35 宗重点轻资产签约事件，已披露签约面积达到 332.85 万平方米。五月至六月，龙湖在重庆以外拓展的首个轻资产模式天街项目以及在重庆运营首个星悦荟项目开业，同期旭辉商业宣布全面开始轻资产合作。各家商业地产企业都在轻资产领域迈出战略性一步，已经布局轻资产领域的玩家们也加紧拓展步伐，明确自己的战略定位，如碧桂园文商旅在上半年就签署了七个轻资产项目，输出旗下碧乐城品牌，并且项目均位于二三线城市。同样地，本报告期录得的样本企业轻资产签约项目也大部分位于二三线及以下城市。这是由于一

280、线以及新一线城市的商业物业是十分优质的资产，运营收益通常较高，因此在这些城市持有资产的商业地产企业一般选择由自身平台来运营，而将相对没有那么优质的商业地产标的委托给其他专业的商管企业，实现持有和运营的分离，专注于其他自身业务。大宗交易偏好商办资产，上海最为活跃2022 年上半年的商业地产大宗交易市场较为活跃，报告期内共录得重点大宗交易 20 宗，总交易规模达到352.55 亿元，具体信息如上表。写字楼依旧是最受欢迎的交易标的，以写字楼为主体的大宗交易共计 15 宗，占比 75%，商业综合体交易共计 3 宗。受利率下降的影响，险资可能会加大对核心写字楼的投资。表：2022H1 内地大宗交易信息一

281、览数据来源：公开资料、观点指数整理1032022中国房地产行业发展白皮书图：2022H1 大宗交易标的类型数据来源：公开资料、观点指数整理图：2022H1 大宗交易用途数据来源：公开资料、观点指数整理以投资增值为目的的交易达到 12 宗，高于以自用为目的的 8 宗。写字楼作为优质的防御性资产，对于以投资为目的买家来说，在经济下行周期保障投资组合收益率十分有效，因此会更为险资所偏好。险资瞄准了供应稀缺的核心地段资产配置的机会，基于自用需求的企业也纷纷下场抄底，富余现金的资本也会在资产释出期间调仓。图：2022H1 大宗交易标的分布数据来源：公开资料 观点指数整理大宗交易底层标的所在城市基本集中在

282、北京和上海，上半年上海大宗物业交易额在全国市场占比超过了40%、外资占比超过 30%。上海作为国内经济体量最大的城市之一，无论是投资还是自用，区位以内的商业地产标的无疑最具备交易价值。近年来，行业迅速扩张及产业发展，在创造了大量人才岗位的同时，也吸纳了相当体量的写字楼面积。出于马太效应，产业不断往一线城市尤其是北上地区集聚，支撑了北上地区物业的交易价值。图：近一年一线城市商办写字楼租金数据来源：公开资料、观点指数整理商办写字楼市场方面，近一年来北京地区写字楼租金领先，达到 5.5-6 元 / 平方米 / 日，上海次之，深圳和广州处于第三梯队。得益于良好的疫情控制，广州和深圳的写字楼租金在报告期

283、以内一直企稳，而北京和上海则在今年二月初迎来一波上涨，在三四月份春季疫情后迅速回落。原本北上地区对于商办写字楼上涨的需求被春季疫情强行冲破，如果市场情绪稳定且基本面无太大变化，这部分需求预计会重新释放，在六月份，一线城市办公楼租金已经有回调的趋势，下半年北上地区写字楼租金预计将有所补涨。1042022中国房地产行业发展白皮书地产风尚企业表现研究成果1052022中国房地产行业发展白皮书2022 年度影响力房地产供应商研究体系包括：企业的营运能力 （企业规模、 财务状况、 市场份额） 、 企业影响力 （营销方式及策略、 运营效率与企业治理、 产品创新性及技术水平、 品牌特色与影响力） 、社会影响

284、力（企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。戴森飞利浦霍尼韦尔科勒慕思欧派家居集团日立电梯施耐德电气商汤科技三星中央空调* 以上企业按拼音首字母排序1062022中国房地产行业发展白皮书2022 年度地产风尚企业表现研究成果卓越置业集团有限公司龙光集团有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司重庆两江新区置业发展有限公司碧桂园控股有限公司保利发展控股集团股份有限公司中奥地产大悦城控股集团股份有限公司恒太商业管理集团有限公司合生商业集团金地威新产业招商局智慧城蛇口网谷凤岗天安数码城番禺敏捷广场广州环球贸易广场 Guangzhou South Station Internat

285、ional Commerce Centre 新鸿基地产京基水贝城市广场 & 时代广场2022 年度诚信价值品牌2022 年度创新力地产企业2022 年度品牌影响力典范企业2022 年度区域影响力地产企业2022 年度社会责任房地产企业2022 年度社会责任房地产企业 2022 年度影响力房地产稳健经营优质企业2022 年度影响力商业地产运营商2022 年度影响力商业地产运营商2022 年影响力商业不动产投资运营管理商2022 年度影响力产业园区运营企业2022 年度发展潜力产业园区2022 年度数字化产业园区2022 年度影响力产业示范园区2022 年度影响力城市综合体2022 年度影响力城市

286、综合体2022 年度影响力城市综合体1072022中国房地产行业发展白皮书2022 年度影响力房地产项目2022 年度影响力房地产项目2022 年度影响力高端住宅2022 年度影响力医养产业创新服务企业2022 年度养老社区典范项目2022 年度成长力物业服务企业2022 年度影响力品质服务物业企业2022 年度影响力灵活办公创新服务优质运营商2022 年度影响力住房租赁运营商2022 年度影响力地产数字化创新企业2022 年度房地产数字化营销卓越平台2022 年度房地产优秀原创内容媒体平台2022 年度不动产资管典范机构2022 年度创新力地产资管科技企业2022 年度杰出地产投资机构202

287、2 年度影响力不动产投资机构2022 年度影响力不动产资产管理机构2022 年度影响力不动产资管服务提供商2022 年度影响力全资产管理机构2022 年度优秀不动产金融综合管理服务商2022 年度综合实力房地产基金管理机构两江曲院风荷龙光天宸 ( 佛山 )侨鑫保利汇景台高力国际富德生命香河大爱城康养项目深圳市莱蒙物业服务有限公司深圳市彩生活物业管理有限公司IWG 集团建方长租天工云筑 BIM 平台 ( 金地集团 )博点科技 搜狐焦点恒哲投资集团榆叶科技深圳乔氏控股集团有限公司深圳市帕拉丁资本管理有限公司领展资产管理有限公司晨曦资管五牛控股有限公司海南信保风神建设管理有限公司上海中城联盟投资管理

288、股份有限公司1082022中国房地产行业发展白皮书关于观点指数研究院 观点指数研究院作为观点机构旗下的数据研究部门，长期跟踪房地产各业态、领域的企业表现、行业动态、经济走势，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据，同时结合专业分析，生产原创、深度的企业报告，解读经营策略。观点指数将实时、 准确的数据与深度的分析相结合， 采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计等途径，构建独特的观点指数数据分析模型体系，并于全年不同时点、不同方向、不间断推出各种专业研究报告与行业权威研究成果。基于此，观点指数研究院全方位把握房地产业发展走势，对相关资本金融、土地、商业市场等动态、结构、信息，以及复杂的市场和交易数据，进行深入分析。同时，以敏锐的市场眼光，独特的视角，剖析各业态之下的市场万象，如物业、产业、文旅、创新业务等，为企业谋划决策提供参考，共享全行业发展红利。