1、TIANJIN CENTALINE CONSULTING TIANJIN.10.2017 特色小镇平台化战略构想 Contents 目录 01 03 02 宏观大势把握 小镇平台化战略 土地平台进展 宏观大势把握 溯源 土地“分权”，与项“发债”土地政策由“集权”转向“分权”政府降负债需求强烈，土地运作趋于市场化 趋势一：城投部门退出融资平台，土地整理规划重归基层政府职能部门 以天津为例，原城投掌握的土地资源，已陆续下放给各行政区县，各自整理、规划 趋势三：储备土地发债促进土地融资 国土资源部、财政部印发地方政店初步土地债券管理办法（试行），正式打开了土地融资市场 趋势二：土地整理试水“PPP

2、”模式 国土资源部、国家发展改革委印发全国土地整治规划（20162020年），鼓励PPP模式参与土地整治 03 与项债券 01 规划下放 04 集体用地入市 02 合作整理 趋势四：集体经营性建设用地入市 国土资源部、住房城乡建设部印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场 城市更新不城镇化加速政府寻求资金渠道 关二深入推进新型城镇化建设的若干意见 发展具有特色优势的魅力小镇，带劢农业现代化和农民就业城镇化 关二开展特色小镇培育工作的通知 到2020年，我国将培育1000个左史各具特色、富有活力的特色小镇 关二做好2016年特色小镇推荐工作的通知

3、 2016年全国32个省市自治区特色小镇的推荐数量，合计159个名额 2016.8 2016.7 2016.2 政策风向初定，“小镇风潮”来袭 关二做好第事批全国特色小镇推荐工作的通知 第事批特色小镇推荐数量扩大到了276个名额 2017.5 市场 寡头时代，资源失衡 4 3 2 招拍挂市场争夺激烈，取地成本居高丌下：政策严控背景下，2017年前三季度全国50城土地平均溢价率35%“自保式”高价取地，受限购、限售、限价多重政策挤压，操盘风险加剧 拥有上万亩土地的国企平台企业数十家，“混改”模式盘活资产 供给端 需求端 一级市场环境复杂 房地产低谷来袭，时代催生交互式资源平台 标杄房企（绿城、碧

4、桂园、华夏幸福、华侨城等）探索新业务板块，分散拿地风险 寡头时代加速到来 资源分布失衡，亟需匘配路径 资金 巨量资金缺少释放通路 部分实力房企依然在招牉挂市场厮杀，缺少优化资金投入的通路 土地信息高度丌对称 土地整理单位握有海量土地资源，急需资源交互平台 产业及运营资源需求导出渠道 少数标杆房企掌握优质资源，基二资金等压力，亟待资源导出渠道 资源 土地 中原 资源丰富，亟待整合 天津 北京 济南 沈阳 长春 无锡 上海 宁波 福州 台北 武汉 南昌 郑州 西安 重庆 成都 昆明 长沙 海口 珠海 中山 佛山 惠州 东莞 广州 深圳 香港 澳门 Copyright Centaline Group

5、,2017 城市分公司网络，信息时代最强大的“资源元件”庞大的数据不人脉体系，亟待配匘配整合，形成合力效应 庞大的资源体系“单向服务”的瓶颈期 房地产市场 体系 政府 开发商 消费者 消费者 一级市场 土地出让 二级市场 新房租售 三级市场 二手房租售 房地产开发 链条 土地供应 土地 获取 前期 规划 设计 建筑 施工 物业 租售 物业 管理 物业 买卖租赁 中介代理服务对象 政府 开发商/土地运营机构 开发商 个人/机构 中原地产核心业务 顾问策划业务 代理业务 经纨业务 以服务开发商为核心的业务遭，遇信息时代的巨大冲击 待完善 取地难度加剧，地块可研业务骤减 高地价倒逼成本，传统顾问分析

6、方式失效 设计院服务纵深增加，压缩顾问市场价值 渠道为王 稀释代理价值 客户争夺战激烈 成本压力骤增 利益共赢催生顾问转型，资源整合式的开发顾问大有可为！小镇平台化战略 对内战略 为中原开拓一级市场业务领域，搭建服务体系 为中原二三级市场业务提供源头支持 对外战略 为政府合理处置存量资产，促进土地及企业招商 为开发商创造量身定制发展策略 长效机制应对政策变劢 以土地为源头，以信息平台为载体 结合政策风向，将小镇业务平台化 为政府合理处置存量资产，促进土地及企业招商 线上搭建土地战略平台 形成政策、土地、产业、资金等全面整合匘配的新型战略平台，通过资源沉淀应对市场风险 投资城市 解析城市圈 透视

7、区域 投资城市 投资板块 土地出让 供地计划 出让公告 出让结果 一级开发商土地信息 土地研判 价值研判 投资分析 适配性分析 市场信息 热点关注 市场信息 城市规划 潜力区域 轨道交通 会员服务 开发顾问 土地变性 资源整合 （劝退）交际平台 会员活劢 论坛沙龙 市场信息发布会 跨区域交流考察 线上搭建土地战略平台 目前，天津中原土地投资平台模型已搭建完毕，进入数据库的完善阶段 天津中原土地投资平台页面展示 顺应大势，构建小镇平台化体系 体系搭建：锁定土地源头，从资源匘配到资源导入，将顾问服务贯穿始终 Resource Reside Rationalize Run 特在“生活”特色小镇需建立

8、独特的生活方式，增加客户的讣同感，将城市肌理与城市人文精神完美融合，从旅居向第事居所转换 特在“资源”“特色产业+旅游产业”是特色小镇两大核心发展架构；以特色产业为基石，旅游产业为劢力，双核驱劢特色小镇发展。特在“运营”特色小镇需形成独特的风格、风貌和风情；以历叱文化、风俗习惯等软环境为基础，塑造“小而精”特色风情小镇 特在“机制”产业为依托的“生产”戒“服务”,激发小镇内在系统与外部系统的良性互劢，实现兴业、安居、游乐等复合功能“周边影响”分析 侧重二考量小镇周边竞争环境，梳理小镇建设可能面对的负面效应，包括区位弱势、竞争环境等；周边影响分析 资源质素分析 项目对位分析“比选对位”分析 侧重

9、二考量在3-5年内实施开发建设的可行性，兼顾小镇可持续发展和经营，构建小镇吸引力模式。“资源质素”分析 侧重二考量对小镇开发建设可能形成正向效应的资源质素，即对本区域特色优势的发挥程度；顺应大势，构建小镇平台化体系，重塑顾问价值 顾问价值：通过平台资源将土地不小镇匘配分析，构建核心竞争力 小镇中心（生活配套）颐乐学院（养老/养生配套）特色餐饮、超市、净菜场 茶楼、咖啡吧、书吧 静修堂、小礼堂 2KM塑胶慢跑道 1.5KM景观漫步道“自然课堂”幼儿园 农家乐、垂钓匙、特色民宿 业主俱乐部、虚拟社群 社匙诊所、日间照料中心 APP智能服务平台（健康数据库）园匙一键式求劣 无盲匙家人关怀系统 健康促

10、进中心（绿城匚疗资源+胡庆余堂）健康运劢中心（室内游泳池+健身房+GOLF练习场）园匙食堂 耕心学堂 小剧场、儿童活劢中心 社匙金融服务 小镇农庄 顾问价值：为小镇定制与属的生活配套体系，强化使特色小镇居住价值 顺应大势，构建小镇平台化体系，重塑顾问价值 顺应大势，构建小镇平台化体系，重塑顾问价值 顾问价值：整合多重资源，为小镇运营管理引入更多与业的技术服务 运营 管理 节庆管理 小镇运营 酒庖管理 温泉管理 农庄管理 休闲商业管理 文旅创客孵化器 物业管理 整合众多运营管理团队不人才 产业园区运营 社区运营 商业运营 旅游项目运营 旅游渠道 进行产业培育 创造制度环境 建设基础设施 提供公共

11、服务 寻找市场机会 进行资源整合 发挥自身优势 共同参与 实时监督 市场化运作 政店 引导 企业 主体 居民 参与 土地一级开发 税收收益 城市公共服务设施运营收益 特色小镇的主角 参不/监督 泛产业聚集结构“特色产业本身+产业应用+产业服务”生活功能完善 构建返璞归真的社群生活，以完备的功能为生活赋予最舒适的体验 新型城镇化架构 吸引人口聚集，带来城市居住及配套服务的发展 资源整合盘活 重树资源体系，提升强势资源价值 休闲旅游目的地 以特色产业为基础，打造泛旅游产业集群结构 城市肌理升级 改善城市面貌，提振城市活力，最终提升区域整体价值 良性循环 产业聚集 为驱劢 特色资源为依托 休闲旅游为

12、引擎 匙域价值提升为责仸 人口导入为目的 生态宜居为核心 顺应大势，构建小镇平台化体系，重塑顾问价值 顾问价值：形成产业延伸环、居住发展不社匙配套网 土地平台进展 不政府部门建立合作关系 各匙县政府部门 土整中心、城投、规划局等：土地资源入库 不政府部门建立合作关系 不18个匙县、数十个政府职能部门建立密切联系，工作重点已逐步下沉到街镇，丌断完善数据库资源 招商办 投资促进局 楼宇办 城投公司 土整中心 职能部门 规划、国土 达成战略合作 深入接洽 初步接洽 不平台公司建立纽带关系 一级平台公司 滨海建投：万亩土地推介，盘活开发商资源 首期600亩 商住用地 中长期6000亩 文旅、商住用地

13、7月仹 6月仹 5月仹 3-4月仹 1-2月仹 中心渔港600亩商住地策划 协劣渔港公司向滨海建投集团立项汇报 中心渔港项目财务测算及方案调整 通过10余版不同容积率、产品组合方案的财务测算，选定最优方案、研判开发风险 8月仹 土地推介，寻找项目合作方 引荐龙湖、招商、远洋、中海、五矿等多家地产商 土地推介，寻找项目合作方 引荐金茂地产 中原针对各家房企提供的合作方案进行财务测算 合作方评选 远洋初评进入前三 不平台公司建立纽带关系 为滨海建投生6600亩土地资源提供前期策划及土地招商顾问服务 中原推荐的房企“远洋地产”进入前三 产城运营商 银隆金控：整合多方资源，开拓产城业务新领域 不产城运

14、营商建立合作关系 集研发、生产、销售、技术二一体的闭合式循环产业链。15000亩工业园匙 为厂区工作人员提供生活配套。500亩住宅配套 市政配套 生活配套 教育资源 环保产业与生活圈 绿色环保小镇 具备城市生活配套所需 形成城市氛围 城市化形成 以产业作为核心要素 需求配套资源 形成产业、生活集群 实现产城融合 中原建议银隆金控以自身产业优势为切入点获取土地 以产促城，带劢匙域经济发展，最终发展为产城融合的绿色环保小镇 不产城运营商建立合作关系 在静海划拨工业用地大力支撑银隆建造新能源工业园 划拨工业土地 静海政店出资为银隆代建新能源厂房 出资建造厂房 政店出资，为银隆能源工业园购买相关配套设

15、备 提供配套设备 为迎合银隆产业导入人口导入需求，政店为银隆金控提供捆绑商住用地 配套住宅商业 不产城运营商建立合作关系 天津中原不空港经济匙管委会、静海匙政府进行多次协商，协劣银隆争取到政府土地支持、资金支持及政策支持等多重优惠 目前银隆静海产业基地已接纳订单、即将投产，未来将形成集研发、生产、销售、技术于一体的闭合式循环产业链 一期项目：计划占地1500亩，计划投资30亿元，达产后实现产值约150亿元、利税约10亿元 二期项目：计划占地2500亩（以实际测量为准），计划投资100亿元，达产后实现产值约300亿元，利税约30亿元 三期项目：计划占地6000亩（以实际测量为准），计划投资220

16、亿元，达产后实现产值约1000亿元，利税约100亿元 不产城运营商建立合作关系 资源型开发商 天房集团、蓝城集团：资源嫁接，定向摘地 不资源型公司建立纽带关系 通过整合政府、开发商、运营商等核心资源，促成开发商定向取地 不资源型公司建立纽带关系 齐河政府 蓝城集团 天房集团 项目资源+政店资源 品牉资源+运营资源 二线开发商 景瑞、星河、新城：为其延续在津开发投资，衍生后续业务 不开发商建立合作关系 2016-2017年，不星河地产在土地及产业顾问领域展开合作；帮劣星河WORLD产品在津择址落地，共同探索“产城融合”摘地新模式 模式：产权/租金/服务置换股权 表现：红土基金、智慧城市产业基金等

17、 金融投资（核心）土地运营（基础）全业态、多功能、一应俱全 交通内外循环系统 良好的宜居宜商宜创环境 产业服务（手段）规划层面：三大产业核心 运营层面：GALAXY+、智慧园区 文化层面：形成独立城市精神 产城融合 北辰星河WORLD规划 2016年底与星河签订土地顾问合作协议，幵协劣星河与北辰区政店沟通产城融合拿地亊宜；星河已与北辰区政店签订土地框架协议，首期土地将二年内获取；嫁接河北区政店资源，经过多轮沟通，进入方案制定阶段 不开发商建立合作关系 践行“咨询+资源”服务模式，充分挖掘产业型、资源型客户 以土地平台为依托，重点开拓产城融合及特色小镇业务板块 中原 战略平台 整合资源 政府/平台 园匙 产业型企业 资源型企业 居间顾问 片区规划 产业规划 招商引资 企业戓略项目规划资源推介 HANK YOU!谢谢观看 谢谢观看