1、 引引 言言 居住、工作、游憩、交通是雅典宪章对城市四大功能的定义，历经近百年，其思想对今天的现代城市运行发展状况研究依然有着深刻影响。“职住”作为城市核心功能，直接决定了城市运行成本，更是从人的视角审视城市空间绩效、功能布局结构的有效路径。职住平衡水平是居住、就业、交通三大系统在空间及功能相互影响与配合的综合结果。对于租赁人群而言，由于租房比购房在区位选择及更换方面更具灵活性，其平衡度理应更高、极端通勤比例应当更低。“租赁职住平衡”“租赁职住平衡”或其反面或其反面“租赁职住分离”“租赁职住分离”，在，在城市“就业机会”城市“就业机会”空间结构相对固定的情形下，空间结构相对固定的情形下，更大程

2、度上反映了更大程度上反映了“租房机会”即“租房机会”即城市租赁住房供给侧存在的城市租赁住房供给侧存在的问题。问题。贝壳研究院围绕个体观测对象，以可逐一匹配的就业及居住位置的合理性评价为出发点，构建租赁租赁职住平衡指数（职住平衡指数（Tenants Job-Housing Balance Index），以住房消费全生命周期的始点即“租住”为观察对象，通过指数设计、重点城市指数测算，并聚焦北京市，进行分行政区、分商圈测算及典型商圈特征分析，快速刻画出租赁职住矛盾突出的空间区域，全面展现北京租赁人群的职住平衡水平的图景。目目 录录 一、贝壳租赁职住平衡指数.1 二、城市篇.1 城市职住平衡指数与承载

3、人口规模呈负相关.1 北京 85 万租房人每日单程通勤距离超 20 公里.2 三、城区篇.3 职在石景山租得最近，近 8 成职住距离80%的城市共计 13 个，以太原、石家庄、长春、济南为代表；平衡度在 70-80%之间城市共计 8 个，包括武汉、天津、杭州等；平衡度70%的城市为上海、北京。结合城市规模等级来看，随城市规模等级上升，职住平衡指数显著下降。超大城市职住平衡指数平均值 72.14%，显著低于特大城市（79.67%）7.54 个百分点，更低于大城市职住平衡指数的平均值（83.47%）近 11.33 个百分点。结合重点城市城区常住人口规模来看，职住平衡指数与城区常住人口承载规模呈现显

4、著 1列入中央财政支持住房租赁市场发展试点城市：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都、天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁（数据缺失）、西安 2 负相关关系，以城区常住人口规模为自变量、职住平衡指数为因变量，回归结果较为显著（R2=71.47%）。可见城区承载常住人口总量越高，职住运行压力越大，职住平衡指数越低城区承载常住人口总量越高，职住运行压力越大，职住平衡指数越低；城区承载常住人口规模越小，城市职住运行压力较小，城区承载常住人口规模越小，城市职住运行压力较小，职住平衡指数越高职住平衡指数越高。图：重点城市职住平衡指数图 数据

5、来源：贝壳研究院 北京北京 8585 万租房人每日单程通勤距离超万租房人每日单程通勤距离超 2020 公里公里 北京城区常住人口规模以 1775 万人排名第二位，职住平衡指数职住平衡指数 65.33%，重点城市排名，重点城市排名中中末位末位，超六成租房人，超六成租房人职住距离在职住距离在10km以内以内，同时，同时职住距离职住距离20km以上比例以上比例仍仍高达高达 11.4%，按全市租赁总人口按全市租赁总人口 750 万测算，万测算，约约有有 85 万万租房人租房人每日每日单程通勤距离超单程通勤距离超 20 公里公里。结合职住距离与租金关系测算发现，租房位置每距离工作地点远租房位置每距离工作

6、地点远 1km，月平均租金月平均租金可省可省 142 元。元。在新一轮城市总体规划中，对北京提出人口总量上线、生态控制线、城市开发边界三条红线的硬约束，叠加历史文化名城保护体系的诸多开发限制，对聚集四大中心定位于一身的北京市来说，无疑对职住平衡改善提出了不小的挑战。3 三、三、城区篇城区篇 职职在在石景山石景山租得最近，租得最近，近近 8 8 成职住成职住距离距离 1 10 0kmkm 分行政区来看，外围城区职住平衡指数基本高于平均水平，石景山区因其深厚的职住一体化产业基因，职住平衡指数水平最高，达76.65%，其次为丰台区，职住平衡指数接近69.61%。通州区、昌平区、大兴区职住平衡指数分别

7、为 68.40%、66.21%、65.45%均高于全市平均水平（65.33%）。地区经济地区经济活动活动越活跃越活跃，职住平衡压力越大职住平衡压力越大 朝阳区、东城区、海淀区、顺义区四行政区职住平衡指数均低于全市平均水平。其中，顺义区功能定位港城融合的国际航空中心核心区，空间功能分区尺度符合临空产业特性需求，因此职住平衡指数最低，达 56.33%，其次为海淀区，职住平衡指数为 61.62%。东城区、朝阳区分别为 64.63%、65.31%。结合各行政区地区生产总值来看，地区经济生产活动越地区经济生产活动越活跃活跃、经济活动就业人员专业度越高，所经济活动就业人员专业度越高，所吸引吸引的的就业人员

8、就业人员空间空间范围越大，范围越大，其就业人群其就业人群职住空间距离职住空间距离相对更大，相对更大，区域区域职住平衡压力越大。职住平衡压力越大。海淀区、朝阳区地区生产总值排名名列首、二位。图：北京分城区职住平衡指数空间分布 数据来源：贝壳研究院 图：北京分城区职住平衡指数水平 4 数据来源：贝壳研究院 四、四、商圈篇商圈篇 望京：望京：最热门就业商圈最热门就业商圈 通过租赁人群的就业热力商圈识别，绘制其空间分布如下图。商圈分布相对集中连片，主要位于长安街以北，东三环至四环之间、西二环以内、东北及西北五环外。就业于望京商圈的租房人数量最多，TOP5 商圈分别为望京、金融街、西北旺、海淀北部新区及

9、 CBD。图：北京租赁人群就业商圈分布 数据来源：贝壳研究院 76.65%69.61%68.40%67.22%66.21%65.45%65.31%64.63%61.62%56.33%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%75.00%80.00%5 回龙观回龙观：最热门：最热门租住租住商圈商圈 租房人群主要租住商圈空间分布，较就业空间分布更为分散，沿城市快速道向外围城区分布，与就业集中商圈存在显著分离，热点租住商圈主要分布于四环以外，北侧以回龙观、清河、望京、顺义城区为代表；东侧主要集中在常营、双桥、武夷花园、临河里等商圈；南侧重点以长阳、枣园、丰台科技园为代表；西侧包括鲁

10、谷、青塔、苹果园等商圈。回龙观是吸引租房人数量最庞大的商圈，TOP5 租住商圈分别为回龙观、望京、顺义城、鲁谷及双井。图：北京租赁人群租住商圈分布 数据来源：贝壳研究院 四五环之间四五环之间工作工作，职住职住分离分离度度最最高高 以商圈维度按环线观察职住平衡指数来看，五至六环区域职住平衡水平最优，商圈指数中位值为 66.67%，四至五环区域由于组团式空间建设特征，叠加发达的环路与轨道交通系统，其职住平衡指数的商圈中位值最低，为 60.99%。以方差观测各区域下辖商圈职住平衡指数差异水平来看，外环区域尤其五环以外商圈间职住平衡水平差异较大，二环以内商圈间职住平衡水平差异较小。图：分环线商圈职住平

11、衡指数中位值及方差结构 6 数据来源：贝壳研究院 职住热力空间错配，苏州桥职住热力空间错配，苏州桥职场人职场人半数租住半数租住 1 10 0kmkm 外外 从低于全市指数均值的商圈空间分布来看，这部分商圈主要分布在长安街以北，空间集中在东二环至四环之间、北三环至四环之间。分商圈职住平衡指数最低职住平衡指数最低 10 个商圈分别是苏个商圈分别是苏州桥、西直门、三里屯、知春路、大山子、中关村、四惠、和平里、西北旺、望京州桥、西直门、三里屯、知春路、大山子、中关村、四惠、和平里、西北旺、望京，职住平衡指数均在 60%以下。这部分区域就业人群的职住空间距离相对较远，假设同一行政区内临近商圈的交通体系，

12、包括运力及效率水平相近，职住平衡指数相对更低，这部分人群的就业与居住体系所决定的城市运营成本越高、空间结构矛盾越大，个体的城市居住幸福感越低。商圈内高租金、商圈内高租金、显著显著供需矛盾供需矛盾的外推力与周边商圈的相对低租金及更优租住条件吸引力，再的外推力与周边商圈的相对低租金及更优租住条件吸引力，再加上区域加上区域路网及轨道路网及轨道交通体系的支持则产生大量职住分离。交通体系的支持则产生大量职住分离。图：低于全市职住平衡指数均值的商圈空间分布 63.03%65.23%65.04%60.99%66.67%00.0020.0040.0060.0080.010.01250.00%52.00%54.

13、00%56.00%58.00%60.00%62.00%64.00%66.00%68.00%二环内二至三环三至四环四至五环五至六环方差中位值 7 数据来源：贝壳研究院 图：北京部分典型就业商圈职住平衡指数 数据来源：贝壳研究院 五、五、典型典型就业商圈就业商圈篇篇 C CBDBD：每每近近 1km1km 月租月租多付多付 250250 块块 6 成租住在距离工作单位成租住在距离工作单位 10KM 的小区。的小区。北京商务中心区 CBD 汇集众多世界 500 强企业中国总部，定位国家级中央商务区。就业 CBD 的租房人群平均年龄约 31 岁，租赁职住平衡指数 60.87%，即 6 成租房人租住 1

14、0km 范围内小区，低于全市平均水平，20 公里以上占比仍高达 9.36%。图：就业 CBD 的租住地空间距离结构 数据来源：贝壳研究院 主要外溢主要外溢租房地点向东延伸租房地点向东延伸至五环外至五环外。就职 CBD 人群主要租住于两类距离区间商圈，一类，CBD 周边 10km 范围内商圈，包括双井、大望路、红庙、百子湾；一类，距离 CBD15km51%53%54%57%58%59%60%61%63%64%66%68%69%69%70%71%72%74%76%79%职住平衡指数（低 高）60.87%29.78%8.25%8 以上商圈，包括通州北苑、武夷花园、果园等，主要外溢方向延伸至东五环外。

15、图：就业 CBD 的重点租住商圈空间结构 数据来源：贝壳研究院 职住近职住近 1km，月均租金多付，月均租金多付 250 元。元。结合职住空间距离分类与租金支出来看，10km 以内套均租金 8264 元/月，较 10-20km（5718 元/月）月均多支出 2546 元，是 20-30km 租金支出（4918 元/月）的 1.68 倍。伴随租住外溢住房质量显著改善，10km 以内租住房屋建成年代在 2000 年以后占比 62%，外溢至 10-20km 占比提升至 81%。中关村中关村：更多人更多人租住租住在在 1 10 0kmkm 外回龙观外回龙观 11.24%人群人群职住职住距离距离 20k

16、m 以上。以上。中关村是中国第一个国家级高新技术产业开发区，是我国科教智力和人才资源最为密集的区域。就业中关村区域的租房人群平均年龄约 30 岁，租赁职住平衡指数 56.54%，职住距离 20 公里以上占比高达 11.24%。图：就业中关村的租住地空间距离结构 56.54%32.21%8.05%9 数据来源：贝壳研究院 最主要溢出商圈为最主要溢出商圈为 10km 以外回龙观。以外回龙观。就业于中关村人群，外溢方向分散，最主要溢出商圈为北侧 10km 以外的回龙观。其他外溢方向包括向东至望京，向南外溢至玉泉营，以及周边租住热门商圈，包括五道口、知春路、双榆树。图：就业中关村的重点租住商圈空间结构

17、 数据来源：贝壳研究院 职住距离缩短职住距离缩短 20km 租金租金翻倍翻倍，职住，职住越近居住品质越近居住品质越越差差。10km 以内平均租金 118.20 元/月/平方米，是 20-30km 租金均价（55.51 元/月/平方米）的 2.13 倍。从租住面积来看，10km 以内租住套均面积 65.06 平方米，10-20km 租住面积扩大至 82.20 平方米。从小区建成年代来看，10km 以内租住老旧小区占比 62%，外溢 10 公里租住 2000 年以后小区比例提升至 76%。租金支付性对租住品质的抑制作用明显。三里屯三里屯：租远租远 1 10 0kmkm 月租省月租省 3 30000

18、00 元元 近五成近五成人群人群职住距离超职住距离超 10km。三里屯是成熟建成区内典型城市级混合商业中心。就业三里屯的租房人群平均年龄约 32 岁，租赁职住平衡指数 54.34%，低于全市平均职住平衡指数（65.33%）近 11 个百分点。10 图：就业三里屯的租住地空间距离结构 数据来源：贝壳研究院 有赖于有赖于核心区位核心区位与与发达路网体系，外溢方向放射性发散。发达路网体系，外溢方向放射性发散。就业于三里屯的租住人群中，外溢 10km 以外商圈方向分散、范围广，包括东侧的双桥、万达、北关，向南覆盖亦庄、玉泉营，向北延伸至顺义城、北苑甚至回龙观。图：就业三里屯的重点租住商圈空间结构 数据

19、来源：贝壳研究院 职住分离多职住分离多 10km，月租金支出少，月租金支出少 3000 元。元。结合职住空间距离分类的套均租金总价来看，10km 以内套均租金 8602 元/月，较 10-20km 租金水平（5579 元/月）租客每月多承担三千余元，是 20-30km 段租金水平（4626 元/月）的 1.86 倍，而租住套均租住面积反而小7 平方米。比较三里屯及周边 5km、10km、15km 典型商圈套均租金价格水平，同样存在伴随外溢租金价格显著下降规律。从居室结构来看，10km范围内租住以1居室为主，占比43%，54.34%34.95%10.46%11 外溢群体租住 2 居室及以上占比接

20、近 7 成。图：三里屯及周边 5、10、15km 典型商圈租金水平 数据来源：贝壳研究院 小结小结 表：典型就业商圈职住距离分类的租赁基本情况对比 商圈 CBD 中关村 三里屯 职住平衡指数职住平衡指数 60.87%56.54%54.34%职住职住 20km 以上占比以上占比 9.36%11.24%10.71%职住距离分类 20km 20km 20km 套均租金（元/月）8264 4918 7690 4214 8602 4626 套均面积（平方米）76.31 82.08 65.06 75.92 72.90 80.10 2000 年后占比（%）62%81%38%81%49%82%数据来源：贝壳研

21、究院 首先首先，随着职住随着职住空间空间距离拉近距离拉近，租金支出增长显著，租金支出增长显著。从典型商圈数据来看，10km 以内套均租金支出与 20-30km 月租金差在 3300-4000 元之间，换算换算职住等价租金成本，即职住等价租金成本，即“租“租金幅度金幅度/km”，每减少，每减少 1km 距离距离，月租金，月租金多支出多支出 170-200 元元/月。月。其次其次，热门就业商圈的租赁住房供需矛盾更突出，热门就业商圈的租赁住房供需矛盾更突出。全市房端租赁交易周期约 34 天，热门就业商圈供求矛盾更大，其交易周期普遍较全市平均水平更短，这意味着房屋一经挂牌，成交速度较其他地区更快。以中

22、关村为例，房端交易周期较全市平均缩短 6 天。于此同时，于此同时，在支付性约束下就近职住的租住品质受抑制明显，在支付性约束下就近职住的租住品质受抑制明显，伴随职住空间距离增大，伴随职住空间距离增大，12 租住条件改善明显租住条件改善明显，具体，具体改善方面包括改善方面包括租住套均面积增大、租住套均面积增大、房屋居室数量增多、小区建成年房屋居室数量增多、小区建成年代更新代更新。结合北京租赁人群整体婚姻结构来看，已婚人群占比高达 62.7%，重点 24 城中占比最高。城市高房价导致潜在刚需购房人被迫停留在租房市场的周期变长，租房人群中已婚人群比例更高。在租房预算约束下，家庭型品质租住需求受到抑制。

23、六六、指数指数应用场景与应用场景与租赁供给租赁供给建议建议 使用职住平衡指数划分使用职住平衡指数划分城市城市类型，类型，租赁租赁供给策略供给策略分分类类制定制定 我国住房租赁需求整体仍处于快速增长阶段，地区间差异分化加剧。租赁需求结合城市职住平衡指数将城市划分为四类，需求增长职住分离、需求平稳职住分离、需求增长职住平衡、需求平稳职住平衡。针对第一类，租赁职住平衡指数处于较低水平，同时人口持续性流入、租赁需求持续增长城市，以北京、上海、深圳、广州为典型，建议建议引入多种引入多种租租赁赁供给参与主体，供给参与主体，提升提升租赁租赁住房供给总量与需求住房供给总量与需求人口人口增速增速匹配匹配性性。针

24、对第二类，流动人口占常住人口比重不高，但租赁职住平衡指数同样处于较低水平城市，以重庆、天津、南京为典型，建议建议深化需求侧空间深化需求侧空间结构、房屋户型及结构、房屋户型及面积结构面积结构及趋势及趋势研究，引导研究，引导供给供给结构结构进行匹配供进行匹配供应，以缓解结构性错配应，以缓解结构性错配引起的职住分离引起的职住分离。使用职住平衡指数勾勒使用职住平衡指数勾勒城市城市租赁住房供需错配租赁住房供需错配重点重点区域区域 从行政区职住平衡指数测算结果来看，北京应重点关注朝阳、东城、海淀、顺义四大行政区。详细对比就业热力商圈、租住热力商圈空间分布来看，错配区域主要分布于西二环以内、西北三环至五环之

25、间、西北五环外京藏高速以西、东三环至四环之间。从商圈职住平衡指数测算结果来看，北京需重点关注的职住平衡指数最低 10 个商圈分别是苏州桥、西直门、三里屯、知春路、大山子、中关村、四惠、和平里、西北旺、望京。对于这些区域，需需加大加大区域区域就职人群就职人群行业行业结构结构及及租住租住需求分析，需求分析，特别特别对于对于新市民、青年人新市民、青年人、城市城市基本公共服务行业基本公共服务行业从业从业的的蓝领人群蓝领人群，需加大租房保障力度，建议通过提供补贴与实物并行的方式需加大租房保障力度，建议通过提供补贴与实物并行的方式，应引入多种应引入多种参与主体，形成参与主体，形成“一张床、一间房、一套房一

26、张床、一间房、一套房”的市场化多元供给体系的市场化多元供给体系，以缓解，以缓解局部局部热点热点就业就业区区域域供需矛盾引发的供需矛盾引发的租住溢出。租住溢出。针对针对职住分离度高职住分离度高的的成熟建成区成熟建成区以盘活存量以盘活存量住房住房为核心为核心路径路径 北京成熟建成区范围内，新建租赁住房存在适宜开发的城市建设用地难觅、建设周期长等问题，盘活存量住宅形成租赁供给为最有效路径。结合针对经纪人的商圈空置率水平调研结果来看，职住平衡指数低于全市均值的重点样本商圈中，空置率高于空置率高于 5%的商圈的商圈占比占比高高达达35%，以以百子湾、百子湾、朝阳门外、和平里、中关村朝阳门外、和平里、中关

27、村以及西直门以及西直门为为典型典型。一方面一方面可鼓励可鼓励个人业主将闲置房源入市出租。个人业主将闲置房源入市出租。具体策略建议，第一，对于个人房东首次 13 出租房屋的，经过租赁合同备案后，可享受税收优惠，租金收入的增值税、房产税和个人所得税给予减免；第二，经过租赁备案出租期限满五年的个人房东，后续若进行房源买卖交易时，可减免个人所得税。另一方面可另一方面可鼓励业主将房源交给租赁机构托管。鼓励租赁机构拓展个人房源，将业主闲鼓励业主将房源交给租赁机构托管。鼓励租赁机构拓展个人房源，将业主闲置房源用于出租。置房源用于出租。具体策略抓手包括，第一，对于租赁机构首次托管入市出租的住房，可享受专项资金奖补；第二，鼓励银行业金融机构加大对住房租赁机构的信贷支持力度，如提供适当放宽贷款额度和期限、降低贷款利率等多种金融支持；第三，鼓励符合条件的长租机构探索建设集中式长租公寓，并在金融上给予发行债券、不动产证券化等支持，帮助机构加快周转。