1、2019年房地产市场报告定位为：一站式地产精选方案库，作为地产营销策划人必备的工具星球；所有方案都是经过整理归纳后上传的，囊括一切所需，告别陈年旧案，星球已上传超7000+份方案，年更新不少于3000+份精选方案；星球为年费制，价格阶梯式上涨，每天不到1块钱，跟着星球的更新每天学习一小时，保证每日学习的自律，犒劳自己最好的方式就是学习，每天一小时，每天进步一点点，提升就在每一天，伴你一路升职加薪！你想找的这里都有，拥有星球别无他求（一站式），已推出整理专辑，方便在星球内检索，可以搜索关键字快速查询；定位为：用思维+音频来解读地产营销的哪些事，分享个人对地产营销见解；系统化的解读地产营销策划人必

2、备的“基本功”、用基础逻辑+案例来解读我们在工作中的“打怪脚本”，地产营销策划人每一步的晋升都是在打怪升级，希望可以用我的经验+认知带着大家一起下副本，打怪升级！全年不少于50期专题分享会根据提问进行专题的音频解答定时的直播互动，指定主题或现场互动解答每一期专辑的方式：框架方案+解读音频+思维导图山竹的知识矩阵地产方案研习社星球目录-持续更新中山竹的地产营销观星球目录-持续更新中大课001 疫情中该如何做线上营销(含疫情后要做的动作)245分钟音频解读 大课002 后疫情营销时代下的渠道打法（渠道的精细化管理）223分钟音频解读 大课003 如何做故事线及IP包装（故事线、超级IP、超级符号）

3、-238分钟音频解读 大课004 案场管理-如何做客户大数据分析及管理-75分钟音频解读74分钟音频解读 （来电来访、渠道客户、成交客户、被拦截客户的分析与管理）作业001-关于地产项目在快手平台直播与获客的几点思考34分钟音频解读 大课005-如何制造需求（买点），让项目运筹制胜204分钟音频解读 大课006-浅析商业项目的定位模型及推广法则105分钟音频解读 大课007-品牌构建及品牌线的一些思考140分钟音频解读 大课008-逆向思维+左右互博+本我及他我的思考方式-35分钟音频解读 预告：大课009策划线：不自嗨，活动线要为营销结果负责-220分钟音频解读 预告：010 销售线：销售管

4、理中的销售模型及管理法则01Land analysis and Market Research政策篇 人口放宽落户2019年新型城镇化建设重点任务，加大户籍制度改革力度，根据城市规模大小分别实施差别化政策，推动已在城镇就业的农业转移人口落户。三四线城市放宽落户限制。1、此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制；2、城区常住人口100万300万的型大城市要全面取消落户限制；3、城区常住人口300万500万的型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；棚改拉闸收缩关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知，控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。关

5、于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。国家住建局及财政部发布2019年的棚改规划，预计开发量较2018年（626万套）相比减少51%，棚改计划285万套。旧改加快推进 2019年政府工作报告提出，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升。年底召开的中央经济工作会议再次强调“做好城镇老旧小区改造”。政策机遇各能级城市纷纷放开落户、吸引人口，棚改收缩、旧改接棒，三四线楼市调控放松政策调控放松开封：开封市住房和城乡建设局发布文件关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函，取消新建商品住房自取得不动产

6、权证书之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。阜阳：阜阳市自2019年起，国土出让限价条款取消，住宅备案价格不受土地出让限制，房企可根据市场价格自行调整。随未进行专门的官方发文，但是国土局工作人员进行了明确回复：2019年目前挂出的所有地块全部取消限价政策。菏泽：菏泽市住房和城乡建设局网站公布关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知，所购买的商品房和二手房取得产权证书至少满2年后可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”02Macro environment咸阳市场篇6239623412376-5%0%5%10%1

7、5%0500025002001620172018咸阳市近六年GDP统计（亿元）GDP总量（亿元）GDP增长速率宏观环境咸阳近3年GDP保持在2300亿能级，人口净流出今年两年下滑严重，人均收入2018年小幅回落747034928605800060008000西安市铜川市宝鸡市咸阳市渭南市延安市汉中市榆林市安康市商洛市杨凌示范区2019年上半年月陕西各市区GDP总值4数据来源：咸阳市统计公报494.2495.7497.2498.7437.6436.640.0%45.0%50.0%55.0

8、%400.0420.0440.0460.0480.0500.0520.02001620172018咸阳市近6年常住人口数据常住人口（万人）城镇化率28488276234246333640500000002500030000350002013年2014年2015年2016年2017年2018年咸阳近六年人均年收入2019咸阳供应成交量价走势图2019咸阳总供应350万，总成交368万，全年成交均价8594元/；2019年1月-9月处于供大于求，从10月出现反转，出现供不应求的状态。8100 8200 8300 8400 8500

9、8600 8700 8800 8900 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.102019.112019.122供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）2019咸阳住宅去化周期情况去化周期上半年在10个月以上，库存压力较大，进入下半年破“10”出现阶梯式下滑，库存压力逐步降低，截止目前整体去化在6个月。19.7 18.5 15.9 13.0 11.4 10.7 9.8 9 10 9 7 6 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 0 50 10

10、0 150 200 250 300 350 2019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.12019.112019.12累计库存（万）去化周期（月）2019咸阳土地供应成交量价2019年咸阳土地供应3071亩，土地成交3787.89亩，土地成交楼面价为2326元/，平均亩单价431万/亩。39422622.0076052220040060080002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/7201

11、9/82019/92019/102019/112019/122019年咸阳土地供应土地面积（亩）土地宗数38.7226.309.0587.328.190.006477.001325.861497.295576.974433.2900.001000.002000.003000.004000.005000.006000.007000.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/1220

12、19年咸阳土地成交土地面积（万）成交单价（元/）咸阳-总结城市商品房土地2019年碧桂园，绿地、恒大、融创、天地源、龙湖六大品牌房企进驻咸阳人口净流出连续两年大幅降低，人均收入走下坡路，经济排名因西咸新区的拉分，位列2019年上半年陕西省GDP排名第四位2019年咸阳前10个月去化属于供大于求的状态，但进驻房企较多，明年供货量充足，而随着西安市场平稳，外溢需要的减少，预计明年楼市环境依然处于回调阶段03Macro environment宝鸡市场篇宏观环境近3年GDP保持在2000亿能级，2019宝鸡上半年GDP位列陕西”第三“，人口基数较大，人均收入2018年也下滑74703492180234

13、116571266 800060008000西安市铜川市宝鸡市咸阳市渭南市延安市汉中市榆林市安康市商洛市杨凌示范区2019年上半年月陕西各市区GDP总值3数据来源：宝鸡市统计公报1545.911642.901787.631932.142191.612265.160%5%10%15%0.00500.001000.001500.002000.002500.002013年2014年2015年2016年2017年2018年宝鸡市近六年GDPGDP总量（亿元）GDP增长率374.46375.32376.33377.5378.1377.75

14、3763773783792013年2014年2015年2016年2017年2018年宝鸡市近六年常住人口285092730343500002500030000350002013年2014年2015年2016年2017年2018年宝鸡市近六年人均收入2019宝鸡供应成交量价走势图2019年宝鸡总供应531万，总成交423万，全年成交均价5200元/；2019年宝鸡整体市场供大于求004000500060000 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2019.12019.22019.32019.

15、42019.52019.62019.72019.82019.92019.12019.112019.12供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）2019宝鸡住宅去化周期情况全年去化周期最高17个月，最低10个月，上半年去化速度缓慢，库存压力较大；下半年呈阶梯式下降，库存压力减缓，库存明显降低。443 7002468 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.12019.112

16、019.12住宅累计库存（万）住宅去化周期（月）2019宝鸡土地供应成交量价情况2019年宝鸡土地供应5855亩，土地成交4955.2亩，土地单价114万/亩，楼面价为974元/05040060080009/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122019年宝鸡土地供应土地宗数土地面积（亩）0500020040060080002019年1月2019年2月2019年3月2019年4月201

17、9年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2019年宝鸡市土地成交土地面积（亩）成交亩单价宝鸡-总结城市商品房土地2019碧桂园、恒大、绿地、新城纷纷进驻宝鸡市场，宝鸡2019年土地市场相对活跃，几乎月月有供应，月月有成交，这也保证了后期供应的稳定宝鸡市城镇人口377万人，人口基数大，GDP排名位列陕西第三，人均收入近三年保持上涨态势，城市基本面较好2019年宝鸡整体新房市场全年基本属于供大于求的状态，全年整体成交不温不火，预计明年在一城一策调控下态势依然平稳03Macro environment汉中市场篇汉中市宏观数据汉中

18、市连续6年GDP增速超9%，但全省排名较低，近五年人口稳定，城镇人口逐年递增，但城镇人口基数较小，城镇化率低于40%。截止2018年，城镇居民人均年收入3万元，有所增加。0.00%5.00%10.00%15.00%050002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年汉中市近6年GDP统计GDP（亿元）同比增速0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%3423433443453462014年2015年2016年2017年2018年2014-2018年汉中市人口数据常住人口城镇化率625734891083 11

19、562773689699030004000500060007000西安市铜川市宝鸡市咸阳市渭南市延安市汉中市榆林市安康市商洛市杨凌示范区2019年上半年月陕西各市区GDP总值7222525595278123038011.80%11.00%8.75%8.30%8.70%8.50%0.00%5.00%10.00%15.00%00000400002013年2014年2015年2016年2017年2018年汉中市近六年人均收入城镇居民人均收入增速汉中市2019年商品住宅供销量价走势图2019年供应176万，成交146万，月均供应14.6

20、万，成交12.2万，呈现供大于求；上半年价格出现明显上涨，比2018年上涨近1000元/，之后价格稳定在6400元/左右。5000520054005600580060006200640066000554045502018.11 2018.12 2019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.9 2019.10 2019.11 2019.12供应面积（万）成交面积（万）成交均价汉中市2019年库存及去化周期变化近一年库存呈上升态势，截止2019年12月库存约332万，近半年月均去化去化周期长达30个月。2021222

21、302930283005526027028029030032018.112018.122019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.102019.112019.12累计库存（万）去化周期（月）汉中市房地产市场2019年汉中土地供应1290亩，土地成交871.7亩；全年土地成交均价110万/亩，楼面均价826元/145115.0015068.7205000.0050.00100.00150.00200.00250.0

22、0300.00350.00400.00450.002019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月汉中市2019年土地成交成交面积亩单价21132111100.511.522.533.50.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.002019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月汉中市2019年土地供应供应面积宗数汉中-总结城市商品房土地2019年汉中市土地供应成交均位于低位，土地亩单价约110万/亩，以川系开发商为主，今年无品牌开发商进入城市GDP总值全省第七，城镇化率低于40%，城镇居民人均

23、收入较低。城市经济能级较低，区域发展不均衡2019年汉中市整体供大于求，上半年价格上涨明显，下半年小幅回调。市场库存量大，竞争激励，区域及重大高。供需失衡，竞争激烈格局下，预示明年市场继续回调05Macro environment渭南市场篇渭南市宏观数据渭南GDP总量全省第五，人口总量全省第二，但城镇化率较低，人口在2018年开始净流出，城市居民人均年收入较低。625734891083 699030004000500060007000西安市铜川市宝鸡市咸阳市渭南市延安市汉中市榆林市安康市商洛市杨凌示范区2019年上半年月陕西各市

24、区GDP总值55.00%7.00%9.00%11.00%13.00%050002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年渭南市近六年GDP增速GDP总值GDP增速0.00%5.00%10.00%15.00%00000400002013年2014年2015年2016年2017年2018年渭南市近六年人均收入城镇居民人均收入增速0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%50055502013年2014年2015年2016年2017年2018年渭南市近六年人口及城镇化率常住人口系

25、列3渭南市房地产市场渭南市近一年供应153万，成交148万，月均供应12.8万，成交12.3万，供销基本均衡；上半年价格上涨至6300元/左右，下半年出现小幅回落。55803696287622000300040005000600070000.05.010.015.020.025.030.02018.112018.122019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.102019.11渭南市近一年商品住宅供销量价走势图供应面积（万）成交面积（

26、万）成交均价（元/）渭南市2019商品住宅供销量价走势图884.050.0100.0150.0200.0250.02018.112018.122019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.102019.11累计库存（万）去化周期（月）近一年库存较为稳定，截止2019年11月库存约199万，近半年月均去化11万，去化周期约18个月。渭南市房地产市场2019年渭南土地供应1494.7亩，土地成交1270亩；全年土地成交均价186万/亩，楼面

27、均价1030元/2000500005006002019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年渭南市土地成交成交面积亩单价3482201234567890.00100.00200.00300.00400.00500.00600.002019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年渭南市土地供应供应面积宗数渭南-总结城市商品房土地2019年住宅用地供应成交量较低，9月万科市政新区拿地834亩，亩单价230万/亩，楼面价1380元/。而品牌房企对城市客群吸附力较强。渭南市GDP全省

28、第五，人口位于的陕西第二，但2018年开始人口出现外流而且城镇化率较低，短期购买力较低。2019年渭南市商品住宅供销均衡，全年价格较为稳定，去化周期18个月。下半年成交量下滑，预计明年市场依旧疲弱。定位为：一站式地产精选方案库，作为地产营销策划人必备的工具星球；所有方案都是经过整理归纳后上传的，囊括一切所需，告别陈年旧案，星球已上传超7000+份方案，年更新不少于3000+份精选方案；星球为年费制，价格阶梯式上涨，每天不到1块钱，跟着星球的更新每天学习一小时，保证每日学习的自律，犒劳自己最好的方式就是学习，每天一小时，每天进步一点点，提升就在每一天，伴你一路升职加薪！你想找的这里都有，拥有星球

29、别无他求（一站式），已推出整理专辑，方便在星球内检索，可以搜索关键字快速查询；定位为：用思维+音频来解读地产营销的哪些事，分享个人对地产营销见解；系统化的解读地产营销策划人必备的“基本功”、用基础逻辑+案例来解读我们在工作中的“打怪脚本”，地产营销策划人每一步的晋升都是在打怪升级，希望可以用我的经验+认知带着大家一起下副本，打怪升级！全年不少于50期专题分享会根据提问进行专题的音频解答定时的直播互动，指定主题或现场互动解答每一期专辑的方式：框架方案+解读音频+思维导图山竹的知识矩阵地产方案研习社星球目录-持续更新中山竹的地产营销观星球目录-持续更新中大课001 疫情中该如何做线上营销(含疫情后

30、要做的动作)245分钟音频解读 大课002 后疫情营销时代下的渠道打法（渠道的精细化管理）223分钟音频解读 大课003 如何做故事线及IP包装（故事线、超级IP、超级符号）-238分钟音频解读 大课004 案场管理-如何做客户大数据分析及管理-75分钟音频解读74分钟音频解读 （来电来访、渠道客户、成交客户、被拦截客户的分析与管理）作业001-关于地产项目在快手平台直播与获客的几点思考34分钟音频解读 大课005-如何制造需求（买点），让项目运筹制胜204分钟音频解读 大课006-浅析商业项目的定位模型及推广法则105分钟音频解读 大课007-品牌构建及品牌线的一些思考140分钟音频解读 大课008-逆向思维+左右互博+本我及他我的思考方式-35分钟音频解读 预告：大课009策划线：不自嗨，活动线要为营销结果负责-220分钟音频解读 预告：010 销售线：销售管理中的销售模型及管理法则THANK YOU!感谢聆听！感谢聆听！美城股份2019