1、1中指研究院2019.3中国房地产市场趋势&水泥行业发展机遇2CHINA INDEX ACADEMY2019展望：新开工、投资中低速增长，需求略有回落36个模块结合房天下大数据平台资源22个方程60余项指标1000多个数据项20年历史数据2019市场预判：收入、政策、货币、资金和城镇人口为影响房地产市场的主要外部因素数据来源：中国指数研究院测算商品房销售面积商品房价格新开工面积房地产开发投资新增城镇人口政策企业资金待售面积居民收入地价0.10.11.80.90.61.1货币增速0.50.80.30.2300城土地成交0.2-0.54经济下行压力犹存，货币政策继续稳健，保证流动性合理充裕图：消费

2、、投资及出口同比走势数据来源：中国人民银行经济现状：2018年以来我国GDP逐季下滑，全年同比增速为6.6%，第四季度下滑至6.4%；2018年固定资产同比增长5.9%，基建投资触底回升，制造业依旧是支撑；社会消费品零售总额累计增长9%，连续三个月回落，效果仍未显现；出口同比增长9.9%，单月同比大幅下滑至-4.4%，中美贸易摩擦负面影响显现。2019年固定资产同比增速趋于稳定；消费在利好政策支持下回升；出口在贸易争端负面影响继续体现叠加全球经济放缓双重因素下继续下行。货币现状：2018年12月M1同比增速为1.5%，为历史次低点，M2同比增速为8.1%，小幅回升，但仍在低位区间。M1同比增速

3、大幅下滑，说明流动性还未流向实体经济，货币传导机制依旧受阻。2019年央行为保证流动性合理充裕，会加大资金投放力度，更加注重疏通货币传导机制，M1、M2增速将有所回升，预计M2增速将回升至8.5%。-20%-10%0%10%20%30%消费品零售总额累计同比固定资产投资累计同比出口累计同比图：M1、M2同比增速走势0%10%20%30%40%10-0410-0810-1211-0411-0811-1212-0412-0812-1213-0413-0813-1214-0414-0814-1215-0415-0815-1216-0416-0816-1217-0417-0817-1218-0418-

4、0818-12M1同比（右）M2同比（右）5数据来源：中指研究院测算2019年中国房地产市场预测结果16.016.3亿平米，-7.0%-5.0%85198781元/平米，-2.5%0.5%12.512.7万亿元，3.7%5.7%21.922.3亿平米，4.6%6.6%商品房销售面积：商品房销售价格房地产开发投资额房屋新开工面积2019市场预判：市场规模逐步调整，价格稳字当头，新开工、投资中低速增长6图：2011年以来各线城市商品房销售面积同比变化需求：销售面积将整体回落，三四线城市市场调整压力较大表：2018年各线城市商品房销售面积占比一线城市二线城市三四线城市占比2.8%32.6%64.6%

5、低基数叠加供应改善影响，市场规模有望小幅回升人才战略取得明显成效，省会聚集效应仍凸显规模分化中现小幅调整，但总量优势仍然显著受棚改体量及货币化安置比例下降影响三四线市场量价下行压力较大一线二线三四线2019年数据来源：CREIS中指数据，,-5.1%0.9%1.8%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年一线二线三四线7供应：土储充足而预期转向，开工和投资增速将回落至中低位水平图：近年来全国新开工面积及300城土地成交规划面积同比走势总量同比增速房屋新开工20.9亿平方米17.2%房地产开发投资额12

6、万亿元9.5%表：2018年新开工和投资总量及增速新开工土储高及短期库存低对整体规模仍有支撑但销售预期转变将影响开工增速回落至中低位水平投资融资困境叠加市场不乐观影响房企投资热情新开工仍将支撑投资保持增长2019年数据来源：CREIS中指数据，,-60%-40%-20%0%20%40%60%80%11:1-211:1-411:1-611:1-811:1-1011:1-1212:1-312:1-512:1-712:1-912:1-1113:1-213:1-413:1-613:1-813:1-1013:1-1214:1-314:1-514:1-714:1-914:1-1115:1-215:1-41

7、5:1-615:1-815:1-1015:1-1216:1-316:1-516:1-716:1-916:1-1117:1-217:1-417:1-617:1-817:1-1017:1-1218:1-318:1-518:1-718:1-918:1-11房屋新开工面积同比300城土地成交规划建筑面积同比8-40%-20%0%20%40%60%07:1-1208:1-408:1-708:1-1009:1-209:1-509:1-809:1-1110:1-310:1-610:1-910:1-1211:1-411:1-711:1-1012:1-212:1-512:1-812:1-1113:1-313:1

8、-613:1-913:1-1214:1-414:1-714:1-1015:1-215:1-515:1-815:1-1116:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-417:1-717:1-1018:1-218:1-518:1-818:1-11复苏3个月上升8个月繁荣复苏10个月2个月繁荣10个月衰退14个月复苏10个月4个月繁荣15个月衰退6个月上升上升21个月13%历史周期：平均时长在三年左右，与政策周期重合度高市场周期起点波峰波谷复苏期上升期繁荣期衰退期第一轮2009.12011.82012.209.10.9.309.409.1109.1211.811.912.238个月3个

9、月8个月21个月6个月第二轮2012.32013.122015.212.312.1213.113.213.313.1214.115.236个月10个月2个月10个月14个月07年开始收紧：10次提准、6次加息；9月提二套首付比及贷款利率08年先紧后松：上半年5次提准，下半年5降息4降准，年底发布四万亿计划09年先松又紧：5月促投资；下半年控房价、营业税免征年限延至5年10年继续收紧：6提准2加息，限贷，热点城市启动限购，整治囤地捂盘11年调控升级：6提准3加息，明显提高二套购房门槛，限购向二三线扩围12年明紧暗松：地方政府小动作不断，住建部强调坚持调控不放松，两次降息降准13年温和调控：新国五

10、条，完善限购，稳房价，增供应，加强市场监管14年稳中有松：930房贷新政贷清不认房、放宽公积金贷款条件、降息15年全面放松：营业税免征年限降至两年，大幅下调首付比，1降息4降准16年先松后紧：契税等大幅优惠，支持前两套购房需求；930后因城调控17年全面收紧：短期调控从严从紧，长效机制加快推进18年坚持不放松：坚定决心导致市场预期转向数据来源：中指研究院综合整理9周期预判：因城施策下城市轮动，本轮周期将明显延长，且波动幅度趋缓-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%12:1-212:1-412:1-612:1-812:1-1012:1-1213:1-313:1-513:1-71

11、3:1-913:1-1114:1-214:1-414:1-614:1-814:1-1014:1-1215:1-315:1-515:1-715:1-915:1-1116:1-216:1-416:1-616:1-816:1-1016:1-1217:1-317:1-517:1-717:1-917:1-1118:1-218:1-418:1-618:1-818:1-1018:1-122019:1-32019:1-52019:1-72019:1-92019:1-11销售面积同比变化因城施策各类城市周期轮动波幅放缓，波长延长周期波动剧烈不同于以往周期中“控热”及“救市”之间的快速切换，本轮调控决心尤其坚决，

12、不仅调控时长突出，调控力度也达史上最严。相较于以往的全国层面政策“一刀切”，本轮因城施策特性凸显；受城市发展阶段差异及因城施策等多方面影响，各类城市市场周期轮动；周期轮动行情平滑了市场波动，使得波幅明显放缓，各类城市间的周期轮动也使得市场上行期明显延长。基于对调控环境“稳”、“持续”及市场预期短期转向判断，2019年市场将维持底部震荡，预计下半年周期触底，届时本轮周期时长将长达4年半，较以往明显延长。数据来源：中指研究院综合整理10CHINA INDEX ACADEMY政策趋势：短期因城施策，长效机制稳步推进11金融信贷政策对调控发挥重要作用，2018仍保持收紧态势！金融信贷政策贯穿其中201

13、6：严管违规互联网金融业务2016-2017：降杠杆收紧企业融资渠道2016-2017：差别化信贷调整首付比2017年以来：利率上调城市逐步增加未来三年：防范金融风险，降杠杆、稳杠杆控房价需求侧限购限售创新性举措限贷(含收紧公积金)供给侧增加土地供应、增加有效供给比重拍地环节设置更多限制整顿新房、存量房、商办销售市场限价2016-2018政策调控全景图2016至2018年：120个地级以上城市（约444项政策）；69个县市（约69项政策）。海南、河北从省级全面调控。4-9月均为政策高峰。4月海南全域收紧。5月住建部约谈地方、发文重申调控。6月西安、长沙、杭州、重庆开启新一轮调控潮。七部委开展3

14、0城楼市乱象整治。8月住建部再次约谈5城。9-11月加强市场监管，稳控楼市秩序，11月以来约束性政策锐减，12月以来极少部分城市调控政策出现微调。图：2016-2018以来各月出台政策频次限购新增或升级约15城北京、深圳、上海、杭州、南京、成都、苏州、厦门、福州、济南、郑州、东莞、怀来、苏州吴江区、昆山等约67个地级市及县市+海南、河北北京、广州、天津、杭州、南京、成都、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、石家庄、兰州、北海、东莞、佛山、海南及下辖大部分市县、环北京及环雄安大部分市县约22个城市+海南省：海南地级市：上海、深圳、南京、成都、长沙、西安、杭州、大连、

15、沈阳、昆明、扬州、青岛、太原、兰州、九江、惠州、宁德、云南普洱、承德县级市：惠东县、德州齐河县、沧州河间、湖北利川1城上海（企业限售）约60个地级市及县市北京、广州、重庆、杭州、南京、成都、厦门、福州、泉州、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、青岛、南昌、郑州、太原、石家庄、长春、南宁、昆明、贵阳、北海、东莞、保定、承德、张家口、威海、东莞、菏泽、聊城、滨州、德州、常州、扬州、泰州、嘉兴、宁波、绍兴、珠海、惠州、桂林、柳州、岳阳、鄂州、襄阳约30个城市+海南省：海南地级市：上海、深圳、成都、重庆、西安、大连、宁波、沈阳、哈尔滨、长春、丹东、青岛、太原、兰州、昆明、长沙、徐州、贵阳、淄博、三明、宜昌、

16、宁德、普洱县级市：福清、德州齐河县、济南济阳县、阜阳阜南县、西双版纳景洪市、临沂沂水县、沧州河间201820172016限售新增或升级中央调控基调地方调控3343283283230030220003月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月201620172018地级以上城市月度政策出台数量（项）县级城

17、市月度政策出台数量（项）12房子是用来住址的、不是用来炒的继续实行差别化调控2018两会政府工作报告下决心解决好房地产市场问题坚决遏制房价上涨7.31中央政治局会议未提及房地产、楼市调控稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期10.3112.13中央政治局会议坚持房子是用来住的、不是用来炒的因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任12.21中央经济工作会以稳地价、稳房价、稳预期为目标因城施策、分类指导；保持调控政策的连续性稳定性12.24全国住房和城乡建设工作会平衡好稳增长和防风险关系，把握好节奏和力度稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案2019.01防范化解重大风险专题研讨班落实

18、地方主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系推进保障性住房建设和城镇棚户区改造2019两会政府工作报告房住不炒，因城施策坚决遏制房价上涨淡化期防风险期，基调有所缓和中央楼市调控总基调的变化：更加强调分类调控、因城施策，限购、限贷主体政策保持稳定，其余政策微调概率增大 2018上半年：两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。2018下半年：中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题坚决遏制房价上涨”。同时，在面对内外经济形势压力、房地产市场运行已相对可控的背景下，重大会议开始未提及楼市调控，更加强调“六稳”。2019年调控走势：更加强调落实地方政府

19、主体责任，防止房市大起大落，部分政策微调概率增大。132019两会楼市调控方向：落实地方政府主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系【调控】“坚持住房居住属性”的主基调不变，坚持稳地价稳房价稳预期。同时更加强调落实地方政府主体责任，防止房市大起大落，预计在“一城一策”的调整下，各地楼市调控政策将出现更多结构性变化。【供给】预期将更加注重住房供应的有效性，建立合理的梯度供应格局：住房市场体系下的租赁房、普通商品房和保障体系下的公租房、共有产权房将成为今年主要的住房供应类别。【棚改】弱化棚改，不提具体目标。但结合以往数据来看，2018-2020三年1500万套棚户区改造的既定目标不会改变。政策调整

20、将继续聚焦“因地制宜推进棚改货币化安置”。【房地产税】表述由去年的“稳妥推进”转变为“稳步推进”，立法的基础性条件已逐步具备，立法进程不断加快。今年两会政府工作报告将房地产列入【深入推进新型城镇化】章节中，不再单列，篇幅和强度大大弱化。内容方面，重点提及落实地方主体责任、保障性住房和棚改、房地产税。两会期间，住建部长回应政府工作报告未提“房住不炒”：将防止房市大起大落。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求健全地方税体系，稳步推进房地产税立法关于调控（政府工作报告）关于住

21、房保障（政府工作报告）关于房地产税（政府工作报告）2019将做好“五个坚持”1、坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；2、坚持住房市场体系和住房保障体系；3、坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，把稳低价、稳房价、稳预期责任落到实处；4、调结构、转方式，大力培育租赁市场，重点解决新市民的住房问题；5、保持政策连续性和稳定性，防止房市大起大落。住建部长回应政府工作报告未提“房住不炒”政策趋势两会基调14整体政策逻辑：短期更加强调因城施策，中期结构调整，长期显现长效性未来3-5年 中 国房 地 产政 策 形势特征短期（1年内）长短衔接如何保证房住不炒？保持主体政策稳定性（短期放松可能性小）

22、继 续 引导 需 求，保 持 政策稳定限购限制本地非理性需求、外来投资投机需求限售精准抑制限贷维持现状为主，适度保障首套房信贷需求逐步回归常态限签限价市场预期调整逐步到位，政策放开后对市场影响相对较小中期（2-3年内）优 化 调 控方 式，避免 政 策 切换冲击保持政策合理性行政手段长效机制长效机制中的住房租赁、土地的有效供给、财税中的房地产税立法取得实质性进展经济手段货币、信贷、税收等经济手段成为调节调节供需的主要方式行政手段在市场调控中所占的比重逐步下降20192019-2022长期（3-5年内）建立调控的基础制度,重 构调控方式2019-2024行政手段长效机制住房制度、土地制度、财税制

23、度、金融制度等基础性制度形成调控基础经济手段货币、信贷、税收等经济手段与长效机制构成调控主要方式行政手段在市场调控中所占的稳定在较低水平中长互动保持政策长效性保持政策稳定性因城施策更加强调因城施策、灵活施策、理性施策如何保证经济、金融稳定？152019年楼市调控如何因城施策，分类指导？2019年1月部分地块出让不限房价北 京2018年12月 取消新房二手房限制转让政策菏泽2019年1月起暂停公证摇号青岛2019年2月 社保满1年本人及家人均可落户常州2019年2月 房产每满1平米落户积分计1分南京2018年12月 外地户籍居民家庭购房社保允许补缴3次杭州2018年10月 对新房预售和网签价指导

24、机制优化，严禁双合同2018年12月19日 对2017年3月30日前前土地出让成交的公寓可卖给个人2018年12月21日 住宅限价一刀切改为价格浮动，网签限价提高广州2018年12月 非本市户籍人才购房缴纳社保降至1-2个月珠海2019年2月多家银行房贷利率下调，贷款结清可按首套执行合肥2019年2月 挂牌地块取消限房价条款阜阳2019年2月 进一步放宽落户门槛，本科学历落户不受年龄限制西安受前期因城施策及城市发展阶段差异等多方面影响，目前我国各线城市市场出现了周期轮动的现象。这导致各线城市之间，各城之间所面临的需求环境差异较大。2019年政策将更加强调因城施策，因地制宜优化前期部分行政性调控

25、方式松紧互现因城施策背景因城施策基本特征16棚改政策：弱化具体目标，总体规模将逐渐回落，部分地区货币化安置仍会下调继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。2019年两会政府报告 从今年政府两会的政策导向来看，2018-2020三年棚户区改造的既定目标不会改变。未来2年进入攻坚收尾阶段，棚改总体规模逐渐回落。棚改政策收紧将重点集中在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区。三四线重点应防范棚改货币化比例下调后带来的整体需求回调风险，特别是前期规模较大，后期回调明显的地区（如河南、四川、山西等地）。图：2015年至今中央层面关于棚改政策表态国务院常委会住建部财政部棚户区改

26、造600万套，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例2018.102018.6规范棚改融资，坚决遏制地方政府隐性债务增量2018.7棚户区改造600万套，提高棚改货币化安置比例因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，部分市县要尽快取消货币化安置优惠政策因地制宜推进棚改货币化安置，部分地区降低货币化安置比例住建部棚户区改造580万套，提出实行实物保障与货币补贴并举启动新的三年棚改攻坚计划，棚户区改造580万套，未提及货币化安置这次不是取消货币化安置方式，而是因地制宜调整货币化安置2018.10.112018.10.25政府购买棚改模式将取消，不再对棚改融资兜底2015两会2017两会2018两会201

27、6两会住建部17人才政策：近两年已有数轮大规模的人才引进政策，考虑边际递减效应，预计此轮人才落户宽松政策对楼市需求的提振作用较此前影响要弱南京房产面积每满1平米计1分，最高不超过90分；共有产权住宅用房，按本人产权比例计分常州放宽高校毕业生、高级技师、技师落户条件，落户对象由本人放宽至本人、配偶和未婚子女深圳将落户“秒批”扩大至四种人才，正式实施在职人才引进和落户深圳“秒批”海口给予符合条件的硕士和本科毕业生租房和购房补贴南昌大中专、职业技工院校就读学生，凭新生入学通知书或在校学习证明办理落户学历落户人才引进其他博士以上1%硕士研究生10%本科89%户籍新政实施以来西安市新增人口超过105万全

28、 市 户 籍 人 口 总 数 达992.3万，接近1000万西安户籍人口平均年龄比新政实施前下降了1岁多图：2018年西安落户政策实施效果近期引才政策西安引才效应18金融政策：流动性持续改善，央行强化逆周期调节力度，企业发债增加，房贷利率止增下调，后期认贷存调整空间1）2018年4次降准+2019年首次降准2018.1.25支持金融机构发展普惠金融业务，着力缓解小微企业融资难融资贵问题。释放长期流动性约4500亿元。2018.4.25引导金融机构加大对小微企业的支持力度，增加银行体系资金的稳定性。释放增量资金约4000亿元。2018.6.24为进一步推进市场化法治化“债转股”，同时撬动相同规模

29、的社会资金参与。下调工行等五家国有大型商业银行和中信银行等十二家股份制商业银行人民币存准率0.5个百分点。支持相关银行开拓小微企业市场，发放小微企业贷款。下调邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存准率0.5个百分点。2018.10.15优化流动性结构，增强金融服务实体经济能力。下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存准率1个百分点。2019.1.04支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本。2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。净释放长期资金约8000亿元。2）公开市场操作：逆回购、中期借贷便利（ML

30、F）3）再贷款再贴现表：央行运用货币工具组合维护流动性1）对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期美联储加息货币政策结构性宽松2018年 下 半年 以 来经 济 形势 面 临加 快 下行金融监管逐步从去杠杆转向稳杠杆中央和各地方政府相继出台对民营企业、中小企业的纾困措施支持资本市场改革中美贸易战财政整顿金融去杠杆地产调控2）疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险货币财政政策措施作用财政政策更加积极，减税降费支持企业及广大居民，引导投资和消费的可持续增长。3）对房地产非直接利好，但间接有助于改善企业融资、个贷利率上行压力前期影响因素表：中国货币财政金融政策措施及作用2019年两会

31、政府报告积极的财政政策要加力提效；稳健的货币政策要松紧适度19房地产税：稳步推进，条件已具备，主要是时间点问题2.57%2019年两会政府报告深化财税金融体制改革。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。与去年相比，“稳妥推进”转变为“稳步推进”，房地产税立法进程不断加快。房地产税法立法将完善地方税体系，还将加速房地产市场长效机制的落地进程，对抑制投机型需求以及稳定全国房地产市场起到积极的作用。图：房地产税立法推进时间表房地产税开征前置条件全国不动产联网登记全国统一住房估价标准税收征管体制改革免征标准界定房地产税收立法（稳步推进）（已经实现）（尚未实现）（深入推进）（尚未实现）十三届全国人大二次

32、会议栗战书强调，“2019年全国人大将落实制定房地产税法”。按照人大常委会立法规划，现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案，相关工作正在稳步推进。20092012两会提出“研究推进房地产税制改革”两会提出“改革房地产税收制度”两会修订立法法，明确落实税收法定原则两会提出“稳妥推进房地产税立法”2018.9房地产税法写入立法规划，属于第一类项目两会提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”全国人大正研究起草房地产税法草案，相关工作正稳步推进。中共中央十八届三中全会，提出加快房地产税立法并适时推进改革200920018.32018.92019.320CHINA INDEX

33、 ACADEMY水泥市场：地产+基建，需求仍有支撑21水泥市场需求与房地产市场销售、新开工规模关联性强图：水泥销量、混凝土产量、商品房销售面积及新开工面积年度走势对比从水泥销量、混凝土产量、商品房销售面积及新开工面积年度走势来看，四项指标具有明显的趋同性。据测算，四项指标相关系数普遍在0.8以上，呈高度正相关。相关系数水泥销量 混凝土产量 商品房销售面积 新开工面积水泥销量1混凝土产量0.891商品房销售面积0.870.951新开工面积0.920.770.85300510152025亿吨亿平方米混凝土产量（左）商品房销售面积（左）新开工面积（左）水泥销量（右）数据来源：C

34、REIS中指数据，,22-10%-5%0%5%10%15%20%数据来源：统计局，CREIS中指数据，房价指数与水泥价格指数同比走势呈现较高趋同性通过对比2011年以来百城价格指数和水泥价格指数发现，二者走势呈现较高的趋同性。在严格的楼市调控政策作用下，百城住宅价格涨幅回落，水泥价格涨幅亦有所回落；随后，楼市调控政策松绑，百城住宅价格和水泥价格同比均有所反弹。近几年随着水泥行业去产能的持续推进，2015-2016年间水泥价格调整时间延长，相对于房价走势有所延迟；2017年以来，房地产调控政策保持连续性和稳定性，百城价格同比涨幅持续收窄，但水泥价格在环保停产、原材料上涨等因素的影响下延续上涨态势

35、，2018年4季度，水泥价格同比涨幅呈现收窄态势。23房地产市场保持高位运行对水泥市场的支撑作用较大，经测算，2019年水泥需求总量将回升至23亿吨左右图：近几年水泥销量、商品房销售面积、新开工面积及竣工面积走势据模型测算，商品房销售面积及新开工面积对水泥销量的影响较为显著。2019年，全国房地产市场存调整压力，但有城镇化红利支撑，整体降幅有限，预计商品房销售规模将保持16亿平方米左右，新开工将继续扩容。另外，考虑到在2018年新开工明显扩容的背景下，同期竣工面积却持续下降，而受2016年来销售面积屡创新高影响，2019年将逐渐进入集中交房期，预计企业加快施工进度，对水泥的需求也将提高。综合模

36、型及分析结果，预计2019年水泥需求量将回升，总量约23亿吨，同比增长8%。数据来源：CREIS中指数据，,05510152025亿吨亿平方米新开工面积（左）商品房销售面积（左）竣工面积（左）水泥销量（右）24根据2019年数据测算，未来三年商品房市场对水泥的需求总量为18亿吨左右，年均约6亿吨数据来源：CREIS中指数据，,根据中指院预测，2019年新开工面积在21.9-22.3亿平米之间，按照每平米0.2吨水泥测算，2019年商品房新开工面积带来的水泥需求量将达到4.38-4.46亿吨；另外，2018年底的商品房有效施工面积达68.8亿平方米，对应的水泥需求量为13.

37、8亿吨；合计水泥需求18.1-18.2亿吨，按三年建设周期来计算，年均约6亿吨。2018年底施工面积2018年竣工面积2018年停工等面积2018年底有效施工面积82.2亿平方米9.4亿平方米4.1亿平方米（根据2017年数据估算）68.8亿平方米2019年新开工面积21.9-22.3亿平方米商品房方面，水泥需求总量18.1-18.2亿吨25另外，从基建投资的角度来说，2019年基建投资有望稳步提速，将拉动水泥需求量增加数据来源：CREIS中指数据，,图：近年来基建投资（不含电力等）同比增速2018年全国基建投资（不含电力等）同比增长3.8%，增速自10月首次提速以来，再次提升0.1个百分点。

38、受地方专项债发行资金到位以及政策导向等因素影响，2019年基建投资有望延续稳中有升态势，进而拉动水泥行业需求增加。0%5%10%15%20%25%30%16:1-216:1-316:1-416:1-516:1-616:1-716:1-816:1-916:1-1016:1-1116:1-1217:1-217:1-317:1-417:1-517:1-617:1-717:1-817:1-917:1-1017:1-1117:1-1218:1-218:1-318:1-418:1-518:1-618:1-718:1-818:1-918:1-1018:1-1118:1-12增速触底26CHINA INDEX

39、 ACADEMY聚焦主力地区，深耕城市群27图：40个大中城市不同阶段商品房销售面积（万平方米，按2018年数据排序）重庆、郑州、武汉等中西部热点城市房地产市场体量大，商品房销售面积较为突出数据来源：CREIS中指数据，城市2018年2016-2018年均城市2018年2016-2018年均重庆65366501天津12501814郑州37123223济南12361293成都36833844南京12211403武汉36473478温州11651003西安26222372贵阳11151055长沙23872420哈尔滨10511126苏州19942142石家庄845890昆明19101753太原83

40、9745南昌18461567大连776774青岛18081883深圳722710上海17672055北京6961077南宁17451539兰州642723福州17111539银川613591杭州16762019乌鲁木齐605598宁波16241502厦门529529广州15501752北海410336合肥13901590呼和浩特396379无锡13681274海口393459沈阳13551280西宁332358长春12881151三亚24520328图：40个大中城市不同阶段商品房新开工面积（万平方米，按2018年数据排序）重庆、成都、郑州商品房新开工面积持续显著领先于其他大中城市数据来源：C

41、REIS中指数据，城市2018年2016-2018年均城市2018年2016-2018年均重庆73865980深圳15301159成都47224425无锡15031196郑州43635033长春14301127武汉31072919沈阳14161265长沙29322415温州14151102青岛28032306贵阳13671051苏州28012777南昌12781399杭州27092341太原12541237上海26872715石家庄11431252济南26042092乌鲁木齐1125886天津24792442哈尔滨10961062西安24332597兰州815795北京23212531银川62

42、9655宁波22031676海口628670南京19422083大连581562福州18311484西宁509552合肥17901982厦门415523广州17751921北海356318南宁17101564呼和浩特309408昆明17051592三亚17123529表：住宅用地成交规划建筑面积(万，市本级)TOP20昆明、菏泽、西安宅地成交体量突出；北京、苏州、上海等地住宅用地成交面积、出让金均位居前二十城市过去三年年均郑州市2454武汉市2385重庆市1994西安市1800潍坊市1606成都市1376菏泽市1349昆明市1295天津市1282徐州市1241杭州市1160南京市1126太原市

43、1092佛山市1084济南市1039上海市980青岛市931石家庄市931阜阳市896苏州市870城市2018年郑州市2891武汉市2579菏泽市2288西安市2143重庆市1558昆明市1448潍坊市1413阜阳市1390天津市1319成都市1283杭州市1258太原市1233佛山市1203青岛市1191乌鲁木齐市1120上海市1093徐州市1068石家庄市1048广州市995保定市949城市2018年杭州市2020北京市1467武汉市1218上海市1163广州市1149天津市960郑州市898佛山市847苏州市820重庆市807南京市753成都市707宁波市569济南市555西安市529昆

44、明市468青岛市440常州市418石家庄市397温州市391城市过去三年年均杭州市1785北京市1464南京市1301武汉市1170上海市1139天津市1117苏州市1030重庆市866广州市858成都市755佛山市752郑州市726济南市610合肥市584宁波市575厦门市410无锡市357西安市354温州市349昆明市325表：住宅用地成交土地出让金(亿元，市本级)TOP20城市2019年1-2月昆明市456菏泽市391西安市380青岛市376天津市337武汉市322郑州市298北京市284贵阳市264南宁市231太原市231上海市216苏州市201福州市194长春市186宝鸡市177成都

45、市177佛山市165赣州市159宿迁市144城市2019年1-2月北京市584苏州市304福州市230上海市211杭州市205天津市164武汉市161西安市147青岛市146郑州市145广州市120佛山市103太原市81贵阳市70南宁市69绍兴市65成都市59菏泽市57昆明市52重庆市46数据来源：CREIS中指数据，,30都市圈成为中国城镇化具体实践形式，其中中心城市土地及开发规模持续集中，市场潜力巨大2019年两会政府报告促进区域协调发展，提高新型城镇化质量，坚持以中心城市引领城市群发展。落实和完善促进东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展的改革创新举措。京津冀协同发展重在疏解北京非首都

46、功能，高标准建设雄安新区。落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接，推动生产要素流动和人员往来便利化。将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。长江经济带发展要坚持上中下游协同，加强生态保护修复和综合交通运输体系建设，打造高质量发展经济带。随着新型城镇化建设加快，以京津冀、长三角、粤港澳为代表城市群将在区域空间布局、产业集聚与协同、资金与人才资源汇聚方面形成“化学效应”，促进区域经济高质量发展。未来，国家中心城市作为城市群的核心，将在制度创新、基础配套建设、科创平台、产业、技术、人才资源等方面享受更多红利，将更容易在激烈城市竞争中脱颖而出。31占国土面积11%的五大城市群GDP

47、总量占全国55%，商品房销售面积占比47%，是我国经济增长的重要引擎和房地产的主战场城市群城市数量(个)面积(万km)2017GDP(万亿)2016常住人口人均GDP(万元)地均GDP(万/km)2017房地产开发投资额(亿元)2017商品房销售面积(万平)珠三角95.57.65998万12.6445长三角2621.316.51.5亿10.977522219425146京津冀1321.58.21.1亿7.33827106068631长江中游2834.47.91.3亿6.32286873818012成渝16245.49899万5.42236879716823全国963.48

48、2.713.8亿68598五大城市群占比11%55%40%/55%47%从2017年数据来看，长三角GDP规模最突出，达16.5万亿，显著高于其他城市群，是目前我国最发达的地区；珠三角、长三角人均效益最高，人均GDP超10万元；长三角、京津冀、长江中游汇聚着更多人口，常住人口规模均超过1亿人；长三角房地产市场规模最大，房地产开发投资额超过2万亿，商品房销售面积超2.5亿平米，长江中游、成渝商品房销售面积2017也分别达到1.8和1.7亿平米。表：五大城市群经济与人口规模注：长江中游城市群和成渝城市群均出现规划中只含某城市部分县、区的情况，为方便计算，本次研究中城市群面积、

49、GDP和人口等指标均按地级市全体计算数据来源：CREIS中指数据，32中国都市圈格局：以经济总量居前城市为核心，我国未来都市圈格局已基本明确，但目前发展成熟度差距较大；长三角与珠三角都市圈发展相对成熟且连片发展，城市群形态显现，京津冀地区基于北京首都功能疏解，城市群正加速形成图：2016年中国经济总量前15城市区位图：2017各都市圈经济和人口情况北京天津成都青岛重庆广州深圳佛山上海杭州南京无锡武汉长沙地区都市圈成熟度都市圈包含城市面积GDP常住人口 人均GDP地均GDP(平方公里)(亿元)(万人)(万元/人)(万元/平方公里)长三角成熟型上海都市圈上海及周边6341 30134 2418 1

50、2.5 47522 成长型苏锡常都市圈苏州、无锡、常州17657 34454 2195 15.7 19513 南京都市圈南京、镇江、扬州17018 20885 1603 13.0 12273 杭州都市圈杭州、嘉兴、湖州、绍兴34918 24495 1913 12.8 7015 初期宁波都市圈宁波、舟山、台州20683 15454 1529 10.1 7472 珠三角成熟型深莞惠都市圈深圳、东莞、惠州15803 33851 2565 13.2 21421 广佛肇都市圈广州、佛山、肇庆26123 33253 2627 12.7 12730 成长型珠中江都市圈珠海、江门、中山13025 8705 9

51、59 9.1 6684 京津冀成熟型首都都市圈北京及周边16411 28000 2171 12.9 17062 成长型天津都市圈天津11917 18595 1557 11.9 15604 初期雄安新区雄县、容城、安新远期2000/长江中游成长型武汉都市圈武汉、黄冈、咸宁、孝感、鄂州46391 19215 2576 7.5 4142 初期环鄱阳湖都市圈南昌、九江、景德镇、抚州51260 9650 1603 6.0 1882 环长株潭都市圈长沙、株洲、湘潭28131 15291 1479 10.3 5436 成渝成长期成都都市圈成都、德阳、绵阳、眉山47634 19108 2739 7.0 401

52、1 重庆都市圈重庆82402 19500 3075 6.3 2366 下表中都市圈范围的确定主要以国家规划为准，而对于武汉、成都等欠成熟都市圈主要选取核心城市及其周边紧邻城市。此外，上海及北京都市圈是指核心城市及其周边100公里范围内县市，表中上海及北京都市圈数据仅为两大核心城市数据。数据来源：CREIS中指数据，苏州东莞泉州郑州上海33总结资料来源：中国指数研究院整理整体来看，随着我国城镇化进程的持续推进、国家产业转移政策的不断落实以及国家级战略规划的实施，我国人口、产业等资源将加速向主流城市流动，房地产市场仍具有较好的发展前景，但不同地区的市场表现将继续分化。对于水泥行业来说，未来聚焦房地产发展的主力地区显得至关重要。重庆、郑州、武汉等商品房成交规模前20地区，总销售规模、新开工面积和近几年土地成交面积均占全国总量的三成左右，未来市场容量将继续保持在较高水平，对水泥的需求总量也将保持在高位；京津冀、长三角、珠三角等五大城市群为未来房地产市场发展的主战场，商品房销售面积占全国的比重接近50%，核心城市的地位更加凸显，城市群内部中小城市亦存在较大发展机遇，值得关注。34谢谢！