近年公司净负债率降低卓有成效 原图定位 “高杠杆+低 ROE”组合的直接原因是较低的 ROIC。根据公式 ROE=ROIC+(ROIC-税后利息率)*财务杠杆,可将房企的 ROE 划分为 ROIC 和(ROIC-税后利息率)*财务杠杆两个部分,前者对应不考虑资本结构的经营效率,后者对应财务杠杆贡献的 ROE。可以看到,公司“高杠杆+低 ROE”组合的直接原因是较低的 ROIC。公司近五年平均 ROIC 为 7.3%,明显低于内地房企均值1.5pct。此外,较高的税后利息率也是“高杠杆+低 ROE”的原因之一,公司近五年平均融资成本为 7.9%,主流房企中仅低于中国恒大。