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• 随着经济的发展，中国城市数量逐步增加，城市范围也随之扩大，城市地域逐渐连城一片。根据十三五规划，全国范围将建设19个城市群，在城市群内，城市与城市之间存在相互影响、共同进步的作用力。（原文来自皮匠网，关注“三个皮匠”微信公众号，每天分享最新行业报告）

• 衡量一个城市群的吸引力有多个方面，本报告选取人口引力、房地产行业引力、安居引力、就业引力四个维度对城市群进行全面刻画。

城市群人口引力：长三角城市群

• 作为“一带一路”与长江经济带的重要交汇的长三角城市群，对外地处国际重要贸易航线的优越位置，对内承担国家现代化建设大局与全方位开放格局的战略使命。

• 长三角地区城市规模结构合理，目前超大城市上海、特大城市南京、大城市有杭州、合肥、苏州等十三座，中等城市九座，小城市数十座。

• 《长三角城市群发展规划》中曾对目前长三角地区问题总结——包容性不足，外来人口市民化滞后，直到2016年存在2500万人没有在常住城市落户，在教育、医疗等公共服务领域缺失相应权益。这种问题亟待解决，而解决市民化的第一步就是解决居住问题。

经济实力：城市GDP增速多在7%以上 高于平均值

• 从区域内各城市2018年的GDP来看，上海、苏州、杭州、南京、无锡、宁波均过万亿，宁波首次进入万亿行列。

• 长三角城市群各城市GDP增长速度普遍在7%以上，高于全国增长率（6.6%），其中高于7%的城市有11城。这些高增长率的城市多具有较强发展潜力，其中江苏有南京、无锡、南通，安徽有合肥、芜湖、马鞍山、安庆，浙江有绍兴、台州、嘉兴、湖州，三省均出现新兴城市的经济发展驱动现象。

人口情况：上海人口吸引力领先城市群

• 从户籍人口与常住人口的对比看出，GDP总量较大的城市以及省会城市的常住人口往往高于户籍人口，说明外来人口进入较多；从户籍人口规模看，500万人口以上的城市有上海、苏州、杭州、无锡、宁波、南通、合肥、盐城、泰州、安庆，浙江的大型城市较多。

• 我们简单以常住人口与户籍人口的比值来简单衡量城市对于人口的吸引力情况。可以看出，上海的人口吸引力领先城市群，除上海外，吸引力超过1.2的城市主要来自浙江。

• 长三角城市群具有地理位置优越、综合经济实力强、城镇化率高、城际及城内交通网络较为完善等特点，与国内其他城市群相比，具有较强的人口吸引力，上海常住人口超2000万，苏州常住人口破千万。

• 人口增长是经济发展的基石，为了保障城市群的整体竞争力，部分城市及区域也出台了积极的人口政策吸引外来人口落户安家。

• 从整体经济实力、人才政策及交通商业发展等维度来看，长三角城市群具有较强的人口吸引力；但同时也存在外来人口在常住城市落户门槛高、教育、医疗等公共服务领域相应权益缺失等问题。

城市群行业引力

• 长三角城市群拥有成熟的经济优势，吸引众多房企纷纷在此布局。但较为严苛的调控政策也对房企投资造成一定影响。

• 2018年，房地产企业在江苏省内住宅投资金额最高，累计值超八千亿，但从增速来看，浙江省则更为领先；

• 从土地成交情况来看，房地产企业多选择宁波、合肥、杭州等二线城市布局，上海住宅用地成交面积仅排名第7。

城市群安居引力

• 长三角城市群经济发展成熟，房价也相对较高，购房也有一定门槛，上海社保满五年且单身限购的要求将不少非户籍购房者拒之门外，其他城市也出台程度不一的限购限贷政策。

• 新房市场来看，2019年上半年购房者对于苏州新房的关注度高于上海，这与苏州近期出台的调控政策有一定关系；长三角热点城市的新房均价总体平稳，并未出现较大幅度的波动，上海虽价格较高，但总体呈下行趋势，房价以“稳”为主。

• 二手房市场方面，购房者对于上海的关注度更高，其挂牌房源量也居城市群首位，占比为23.4%；价格也稳居高位，2019年1-6月上海二手房挂牌价为4.96万元/㎡，同比下降2.7%，南京、杭州位居2、3名，挂牌均价在2.8万元/㎡上下。

• 租房市场方面，上半年长三角租房需求同比去年上涨41.9%，沪宁杭三城的租赁房源供应总量占比在78%，租金也由上海拔得头筹。

城市群就业引力

• 无论是求职活跃城市还是企业招聘活跃城市，长三角热点城市均榜上有名，但整体活跃程度逊于深广。

• 从薪资水平来看，上海成为2018年求职者平均期望薪资最高的城市，月平均期望薪资均突破8000元；对比企业支付薪资平均水平来看，上海的企业支付均薪也处于前列，且涨幅高于10%；南京、杭州、苏州也有不俗表现。

未来展望

展望1：长三角在全国城市群发展中依然起到龙头作用

• 经济规模看，2018年长三角城市群以17.9万亿元GDP占据首痊，京津冀、长江中游、珠三角、山东半岛、成渝城市群紧随其后，GDP在4.2-8.4万亿元之间。

• 长三角、京津冀、珠三角城市群作为核心城市群，GDP合计34.3万亿，占全国的38.1%。

展望2：长三角城市群正跻身世界六大城市群

• 长三角城市群人均GDP分别为世界五大城市群的3/11、1/4、1/3、1/3、3/10，地均GDP分别为世界五大城市群的2/5、9/10、3/25、21/25、3/10。

• 长三角城市群是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，拥有现代化江海港口群和机场群，高速公路网比较健全，公铁交通干线密度全国领先，立体综合交通网络基本形成。

展望3：值得期待的长三角生态绿色一体化发展示范区

• 上海青浦区：确立了新一轮的产业发展战略“三大两高一特色”：“三大”是大物流，大会展、大商贸，“两高”是高端信息技术、高端智能制造， “一特色”是加快发展文旅健康产业。

• 江苏苏州吴江区：推进智能制造“五个一”工程，发展动能加速转换；

• 浙江嘉兴市嘉善县：培育集成电路、智能网联汽车等特色产业，瞄准数字经济发展。

展望4：新政策、新机制国家级实验室—上海临港新片区

上海临港规划：

• 到2025年，新片区将建立比较成熟的投资贸易自由化便利化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，区域创造力和竞争力显著增强，经济实力和经济总量大幅跃升；

• 到2035年，建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，形成更加成熟定型的制度成果，打造全球高端资源要素配置的核心功能，成为我国深度融入经济全球化的重要载体。

• 目前长三角有上海、浙江两个自贸试验区，新片区的设立为长三角提供了更广阔的战略发展空间，为服务长三角区域重点产业创新探索，提升上海金融要素市场服务长三角能级，形成更好的推动力。

展望5：长三角一体化将带动房地产行业不断打破城市边界

• 交通一体化：上海、杭州、宁波、温州、合肥、南京、苏州7座城市轨道交通，2019年5月22日起，实现7城轨道交通二维码手机扫码过闸“一码通行”，这意味着，江浙沪皖已经不再只是包邮区的代名号，而是成为国内首个实现地铁刷码互联互通的城市群。

• 政务一体化：长三角地区政务服务“一网通办”开通运行，首批51个政务服务事项在长三角地区14个城市将实现长三角“一网通办”。

• 在同城化效应带来城市功能需求多元化的背景下，多元化的体验商业、生态宜居的国际社区、智能一体的公共服务体系将成为新的城市功能趋势。长三角都市圈悄然成型，核心城市与卫星城市之间的人口流动越来越频繁。2018年人口迁入上海的城市中，苏州、杭州、南通和南京分列第二至五位；而从上海人口迁出的城市中，苏州、杭州和南通分列第二至四位，南京、无锡也跻身前十位。