1.什么是都市圈
都市圈是城市化发展到较高阶段,出现的一种更加复杂的社会经济空间组织。都市圈内部城市之间,均存在空间发展的交互影响,因此很难清晰的划定某一都市圈具体的地域范围。现实中,由于多个核心城市在吸引和辐射范围上存在着空间交叉重叠关系,区域内各地区受到相邻城市的吸引力强度并不均等。一般而言,城市周边地区的影响力随空间距离的增大而减小。因此,需要综合周边多个主要城市对该地区的影响力,综合比较后划定都市圈范围。
都市圈研究起源于日本。1950年,日本政务厅提出“都市圈是指可在一日内接受城市某一方面功能服务的地域范围,且中心城市人口规模在10万人以上”。进入21世纪后,日本行政管理部门对都市圈概念进行了重新标定:常住地区15岁以
上的就业人口和15岁以上的上学人口在10%以上构成的“通勤圈”和“通学圈”就形成都市圈。
美国也是世界上较早提出都市圈概念的国家之一。1910年,美国提出都市圈的概念,几经变更,1980年,美国对都市圈执行新的标准,称之为大都市圈统计区,一直沿用至今。最新标准明确,都市圈的核应是一个不小于5万人口的地区,周边围绕着都市圈核心地域的其他地域。其他地域还应满足以下条件:非农业劳动力比例在75%以上;人口密度大于50人/平方英里,且每10年人口增长在15%以上;至少15%的非农劳动力向中心县以内外围通勤或双向通勤比例超过20%。
![都市圈 都市圈](//ziboxinyan.com/FileUpload/ueditor_s/upload/2022-3/29/63784637500139.jpg)
2.都市圈发展阶段包括哪些
都市圈发展包括四大阶段:第一阶段是雏形期,呈轴向扩展趋势,这一阶段形成极化效应,要素开始向核心城市聚集。第二阶段是成长期,这一阶段开始圈域扩展,各种要素聚集的同时也向外辐射,中心城市的周边城市逐渐成型。第三阶段是成型期,开始全面扩展,核心城市规模变得更大且周边城市也已经具备一定规模,一般半径为100公里(一小时交通圈)。第四阶段就是成熟期,城市群已经形成,中心城市和周边城镇同城化,促进经济要素流动,促进市场、交通、公共服务一体化。
![都市圈发展的4大阶段 都市圈发展的4大阶段](//ziboxinyan.com/FileUpload/ueditor_s/upload/2022-3/29/63784038339905.png)
3.中国都市圈现状一览
概况:我国都市圈的雏形已初步形成,城市发展集中度持续提升。根据清华大学新型城镇化研究院发布的《中国都市圈发展报告2018》,目前全国已形成34个都市圈,总面积约为232.4万平方公里,占全国比重的24.0%;总人口约为8.2亿人,占全国比重的59.0%;地区生产总值57.6亿元,占全国比重的77.8%。根据发展质量的综合评价,以上都市圈可划分为2个成熟型都市连绵区(长三角和珠三角地区有重叠故进行合并)、16个发展型都市圈和11个培育型都市圈。我们以全国十大核心城市(含北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、成都、重庆、武汉)为样本,2015-2019年GDP在全国总GDP中的占比由22.6%提升至23.2%,户籍人口在全国总人口中的占比由8.3%提升至8.8%,显示出我国城市发展集中度提升的趋势。
![全国主要都市圈综合发展质量评价分类 全国主要都市圈综合发展质量评价分类](//ziboxinyan.com/FileUpload/ueditor_s/upload/2022-3/29/63784038473698.png)
四大都市圈人口增速:2010-2020年我国京津冀都市圈人口变动人数约为596万,年复合增速为1.02%;江浙沪都市圈人口变动约为1807万,复合增长率为1.27%;广东都市圈人口变动约为2169万,复合增长率为1.97%,在四大都市圈中排在首位;成渝都市圈人口变动约为646万,复合增长率为0.13%。
![中国四大都市圈人口增速_ 中国四大都市圈人口增速_](//ziboxinyan.com/FileUpload/ueditor_s/upload/2022-3/29/63784493060180.png)
4.都市圈对房地产的影响
都市圈和城市群的建设促进房地产市场区域结构性调整,成熟型都市圈连绵区的中小城市、发展型和培育型都市圈的中心城市将成为房地产市场的热点城市。中心城市由于产业的聚集,就业机会的增加,以及信息传播更快,能够吸引人口的聚集。但当城市发展到一定的规模,受制于土地资源及人口密度的限制,人口不能无限制的增加,这时就会形成外溢效应,使周边的低能级城市得到“灌溉”;同时,随着中心城市的产业升级,部分低端制造业向周边迁移,也在一定程度上形成对周边中小城市的反哺,吸引外来劳动力。
发展型和培育型都市圈的中心城市人口规模大多在500万以下,人口仍具有至少百万级以上的扩张空间,由于中心城市的吸虹作用,其房地产销售表现将优于周边低能级城市。
![全国主要城市城区人口规模 全国主要城市城区人口规模](//ziboxinyan.com/FileUpload/ueditor_s/upload/2022-3/29/63784947084885.png)
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